HALBJAHRESBERICHT ZUM 31. DEZEMBER 2016. WESTINVEST IMMOVALUE - IMMOBILIEN-SONDERVERMÖGEN DEUTSCHEN RECHTS.
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Halbjahresbericht
zum 31. Dezember 2016.
WestInvest ImmoValue
Immobilien-Sondervermögen deutschen Rechts.
WestInvest Gesellschaft
für Investmentfonds mbH
Hinweise Für das Sondervermögen WestInvest ImmoValue gilt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als gesetzliche Grundlage. Der Halbjahresbericht beinhaltet einen Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV*. Im Halbjahresbericht ist dieser Anhang in einer verkürzten Form enthalten, die Begründung für diese verkürzte Darstellung finden Sie auf Seite 57 dieses Berichts. Der ausführliche Anhang wird im jeweiligen Jahresbericht veröffentlicht. Zu den Grundlagen der Immobilienbewertung ist festzuhalten, dass nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) für die Immobilien der Sondervermögen zu jedem Bewertungsstichtag jeweils zwei Verkehrswertgutachten einzuholen sind. Der ausgewiesene Verkehrswert entspricht dem arithmetischen Mittelwert der Verkehrswerte aus beiden Verkehrswertgutachten der Immobilie. Alle anderen Angaben erfolgen aus dem Verkehrswertgutachten, dessen Verkehrswert näher am Mittelwert der Verkehrs- werte aus den beiden vorherigen Verkehrswertgutachten bzw. dem vorherigen Verkehrswert liegt. Im Immobilienverzeichnis werden bei den Verkehrswerten neben dem arithmetischen Mittelwert zudem beide Gutachtenverkehrswerte ausgewiesen. Gleichfalls im Immobilienverzeichnis erfolgt der Ausweis beider Gutachtenwerte zu den Kriterien „Restnutzungsdauer in Jahren“ und „Marktübliche Miete“. Die aktuelle Fassung des Verkaufsprospektes WestInvest ImmoValue (inklusive der Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen) ist über www.deka.de/immobilien verfügbar. Dieser Halbjahresbericht ist dem Erwerber von WestInvest ImmoValue-Anteilen zusammen mit dem Jahresbericht zum 30. Juni 2016 und dem aktuellen Verkaufsprospekt bis zum Erscheinen des Jahresberichts (Stichtag 30. Juni 2017) in geeigneter Form zur Verfügung zu stellen. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es, insbesondere durch die jeweiligen aktuellen ökonomischen, politischen und rechtlichen Rahmendaten, zu veränderten Bedingungen in der Zukunft kommen kann. Dies kann zu Abweichungen gegenüber aktuell prognostizier- ten Entwicklungen führen. Dieser Bericht enthält folgende Gliederung: Die Vermögensübersicht wird als zusammengefasste Vermögensaufstellung verstanden, die in den dann folgenden Teilen I bis III detaillierter ausgeführt wird. In diesem Zusammenhang enthält das Immobilienverzeichnis als Teil I in komprimierter Form alle Daten, die auf Objektebene veröffentlicht werden, in einem Verzeichnis. Dazu sind immer auf je zwei Doppelseiten alle Einzelkriterien zu einem bestimmten Objekt aufgeführt. Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von ± einer Einheit (EUR, % usw.) auftreten. Prozentwerte in Tabellen und Grafiken sind gerundet, daher können rechnerische Differenzen zum Gesamtwert (100 %) auftreten. * KARBV = Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommandit- gesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände. 2
Kennzahlen WestInvest ImmoValue
Kennzahlen zum Stichtag
Fondsvermögen (netto) 2.117,3 Mio. EUR
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 2.192,2 Mio. EUR
– davon direkt gehalten 1.587,0 Mio. EUR
– davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 1) 605,2 Mio. EUR
Fondsobjekte gesamt 36
– davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2) 14
Vermietungsquote 31.12.2016 (Bruttosollmiete) 96,7 %
– Durchschnitt im Berichtszeitraum 97,8 %
Fremdkapitalquote 31.12.2016 19,6 %
Ankäufe (Anzahl) 4
Verkäufe (Anzahl) 0
Nettomittelzufluss 01.07.2016 – 31.12.2016 3) 294,9 Mio. EUR
Ausschüttung 4) am 11.10.2016 für das Geschäftsjahr 2015 / 2016 60,0 Mio. EUR
Ausschüttung je Anteil 1,53 EUR
5)
BVI-Rendite: Anlageerfolg 01.07.2016 bis 31.12.2016 (erstes Geschäftshalbjahr) 2,4 %
5)
Anlageerfolg im Fünf-Jahreszeitraum zum 31.12.2016 15,7 %
Rücknahmepreis 47,69 EUR
Ausgabepreis 50,31 EUR
1) In diesem Gesamtwert wurden die Immobilienwerte in den Immobilien-Gesellschaften berücksichtigt.
2) In der Immobilien-Gesellschaft Tennessee SCS befinden sich zwei separate Gebäude. (siehe dazu Immobilienverzeichnis ab Seite 34)
3) Inklusive Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich i.H.v. 13.984.839 EUR.
4) Inklusive Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgegebene Anteile i.H.v. 1.520.273,79 EUR.
5) Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis
der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt.
Entwicklung einer Einmalanlage seit Fondsauflage*
Einmalanlage am 01.04.2003: 10.000 EUR Laufzeit in Jahren: 13,75 Ø Verzinsung 3 Jahre / 5 Jahre: 3,2 % p.a. / 3,0 % p.a.
Gesamtbestand zum 31.12.2016: 17.038 EUR Wertzuwachs seit Fondsauflage: 70,4 % Ø Verzinsung seit Fondsauflage: 4,0 % p.a.
18.000
17.000
16.000
15.000
14.000
13.000
12.000
11.000
10.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Wertentwicklung bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung, ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags.
* Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Stand: 31.12.2016
3
Luxemburg, Boulevard Royal 4
Inhalt
Kennzahlen WestInvest ImmoValue 3 Vermögensaufstellung zum 31. Dezember 2016
Teil II: Bestand der Liquiditätsanlagen 50
Tätigkeitsbericht der Geschäftsführung 6
Vermögensaufstellung zum 31. Dezember 2016
Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände,
WestInvest ImmoValue 6 Verbindlichkeiten und Rückstellungen 51
Konjunkturelle Situation 6
Erläuterungen zu Teil III der
Zur Situation an den Immobilienmärkten 7
Vermögensaufstellung zum 31. Dezember 2016 52
Fondsstruktur 8
Anlagetätigkeit 10 Anhang gem. § 7 Nr. 9 KARBV (verkürzte Darstellung) 54
Vermietungssituation 11
Sonstige Angaben 54
Währungs- und Kreditportfoliomanagement 11
Angaben zu den angewendeten Bewertungsverfahren
Risikoprofil 13
gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 KARBV 54
Fazit und Ausblick 14
Angaben zu wesentlichen Änderungen
gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB 56
Übersicht Vermietung zum 31. Dezember 2016 16
Weitere zum Verständnis des Berichts
Erläuterungen zur Übersicht Vermietung 20 erforderliche Angaben 57
Begründung zu verkürzten Angaben im
Vermögensübersicht zum 31. Dezember 2016 22 Anhang des Halbjahresberichtes 57
Erläuterungen zur Vermögensübersicht 24 Weitere Fondsdaten zum WestInvest ImmoValue
auf einen Blick 58
Vermögensaufstellung zum 31. Dezember 2016
Teil I: Immobilienverzeichnis 26 Informationen zur Kapitalverwaltungsgesellschaft
(u. a. Gremien) 59
Verzeichnis der An- und Verkäufe
zum 31. Dezember 2016 48
5
Tätigkeitsbericht der Geschäftsführung
Sehr geehrte Damen und Herren,
der vorliegende Halbjahresbericht des Immobilien-Sondervermö-
gens WestInvest ImmoValue informiert Sie über die Entwicklung
im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2016 / 2017.
Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens
WestInvest ImmoValue
Das Fondsvermögen des WestInvest ImmoValue lag zum Stichtag
31. Dezember 2016 bei 2.117,3 Mio. EUR. Das Immobilienver-
mögen lag unter Einbeziehung der Objekte in den Immobilien-
Gesellschaften bei 2.192,2 Mio. EUR. Der Wert der Beteiligungen
an den Immobilien-Gesellschaften belief sich zum Stichtag des
Geschäftshalbjahres auf 368,4 Mio. EUR. Der Fonds erzielte einen
Nettomittelzufluss von rd. 295 Mio. EUR im Berichtshalbjahr.
Die Liquiditätsanlagen betrugen zum Stichtag 236 Mio. EUR.
Am 11. Oktober 2016 erfolgte die Ausschüttung in Höhe von
1,53 EUR je Anteil für das Geschäftsjahr 2015 / 2016. Weitere An-
gaben zur steuerlichen Rechnungslegung entnehmen Sie bitte
den Steuerlichen Hinweisen und den Besteuerungsgrundlagen
für Anleger im Jahresbericht. Zum 31. Dezember 2016 lag der
Anteilwert des WestInvest ImmoValue bei 47,69 EUR. Der Fonds
erreichte im ersten Geschäftshalbjahr eine Wertsteigerung
von 2,4 %*.
Berlin, Invalidenstraße, „Edisonhöfe“
Konjunkturelle Situation
Wir erwarten für 2017/2018 eine höhere Wachstumsdynamik der wichtiger Einflussfaktor bleiben. Daneben profitieren die Volks-
Schwellenländer, begünstigt durch einen leicht stärkeren Dollar. wirtschaften von niedrigen Energiepreisen, einer sehr lockeren
Hingegen dürften die Industrieländer insgesamt über diesen Geldpolitik, soliden Impulsen durch die Weltwirtschaft und einer
Prognosezeitraum nahezu unverändert moderat wachsen. Aggre- Verbesserung der Lage am Arbeitsmarkt. Risiken bringen die po-
giert ist mit einem globalen Wirtschaftswachstum im Bereich litischen Entwicklungen mit sich: Sollten die Wahlen 2017 weitere
von 3,4 % zu rechnen. Profitierte die Weltwirtschaft im vergan- konservativ-nationalistische Kräfte in Regierungsverantwortung
genen Aufschwung noch von positiven Globalisierungseffekten, bringen, sehen wir die europäische Konjunktur gefährdet.
könnten nun politische Änderungen in den Industrieländern
zu einer gebremsten Welthandelsaktivität führen. Ohne das Eintreten dieser Risiken weist die Konjunktur in Euro-
land weiterhin ein moderates Wachstumstempo mit erwarteten
Die Auswirkungen der Präsidentschaftswahl in den USA auf BIP-Anstiegen von jeweils 1,6 % in 2017 und 2018 auf. In Groß-
die Wirtschaft sind bislang noch schwer abzusehen. Die Inflations- britannien werden Zeitplan und Ablauf der Austrittsverhandlun-
gefahren für die US-Wirtschaft dürften steigen. Zumindest teil- gen den wirtschaftlichen Ausblick in den nächsten Jahren maß-
weise nehmen dies die Kapitalmärkte bereits vorweg. Nach dem geblich beeinflussen. Für die zuvor starke britische Wirtschaft
Wahlsieg wird Trump vermutlich mehr von seiner wirtschafts- ist mit Wachstumseinbußen zu rechnen. Im Gegensatz zur Fed
politischen Agenda umsetzen können als zuvor vermutet. Auf- wird die EZB 2017 nicht an der Zinsschraube drehen. Auch wenn
grund seines protektionistischen Kurses dürfte der Außenhandel wir in Euroland die niedrigsten Zinsen hinter uns haben, steigen
in den kommenden Jahren weltweit schwächer wachsen. Das die Kapitalmarktzinsen nur äußerst moderat. Es handelt sich in
US-Wirtschaftswachstum dürfte mit 2,4 % in 2017 und 2,1 % in Europa nicht um eine Zinswende, sondern eher um eine Zinsstabi-
2018 moderat ausfallen. Die US-Notenbank Fed wird ihren Kurs lisierung auf niedrigem Niveau.
der behutsamen Zinserhöhungen 2017 fortsetzen.
Euroland wächst zurzeit mit etwas mehr als „Normalgeschwindig- * Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und
Asset Management e. V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis
keit“. Die fortgesetzte Erholung in den Peripheriestaaten wird der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier
in den kommenden Jahren für das Wirtschaftswachstum ein Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt.
6
Deutschland zählt zu den strukturell gut aufgestellten Volkswirt- der regen Bautätigkeit, deutliche Leerstandsanstiege. Die höchs-
schaften der europäischen Währungsunion. Auch die 2017 vor- ten Quoten europaweit mit jeweils rund 15,5 % wiesen Mailand
aussichtlich leicht ansteigende Arbeitslosigkeit ist keine wirklich und Warschau auf. Demgegenüber verhalfen die geringe Bautätig-
negative Nachricht, denn sie liegt weniger an einer zu schwachen keit und die deutliche Nachfragebelebung den beiden spanischen
Konjunktur als vielmehr daran, dass zunehmend mehr Flücht- Märkten Madrid und Barcelona zu weiter rückläufigen Leerstän-
linge auf den Arbeitsmarkt drängen. Die fundamentale Situation den und kräftig steigenden Mieten auch in dezentralen Lagen.
von Haushalten und Unternehmen ist unverändert gut. Die zu-
nehmende Beschäftigung, steigende Löhne und das extrem nied-
rige Zinsniveau begünstigen den Konsum und außerdem die
Bauinvestitionen. Wir rechnen für 2017/2018 mit BIP-Wachstums-
raten von 1,5 % bzw. 1,6 %.
Übersicht über wichtige europäische Büromärkte
Spitzenmiete (nominal) Leerstands-
Zur Situation an den Immobilienmärkten EUR/m2/Jahr Veränderung quote
ggü. Vorjahr in %
Vermietungsmärkte Europa Amsterdam 330 13,4
Die Konjunkturbelebung in Europa entfaltet eine positive Wirkung Brüssel 225 9,4
auf die Büromärkte. Die nach wie vor sehr geringe Bautätigkeit London West End 1.557 7,5
und die anhaltende Umnutzung obsoleter Büroflächen führten Madrid 336 10,7
in Amsterdam zu einem kräftigen Leerstandsabbau. Die beiden Mailand 460 15,4
Londoner Teilmärkte City und West End hingegen verzeichneten
Paris (CBD)* 750 3,5
wegen der verhaltenen Nachfrage infolge der Verunsicherung im
Umfeld der Brexit-Abstimmung, insbesondere aber auch wegen * Central Business District Quelle: PMA, Stand: 31.12.2016
Lissabon, Avenida Dom Joao II, „Baltico“
7
Übersicht über wichtige deutsche Büromärkte Geografische Verteilung der Immobilien
Spitzenmiete (nominal) Leerstands- Standorte Anzahl Verkehrswert Verkehrs-
EUR/m2/Monat Veränderung quote in Mio. EUR wert in %
ggü. Vorjahr in %
Immobilien, gesamt : 36 2.192,2 100,0
Berlin 27,0 4,1
davon Deutschland 13 776,4 35,4
Düsseldorf 24,5 8,1
Berlin 2 177,9 8,1
Frankfurt a.M. 36,5 10,9
Hamburg 3 196,3 9,0
Hamburg 25,5 6,4
Rhein-Main 2 116,4 5,3
München 35,5 3,5
Rhein-Ruhr 1 18,6 0,8
Quelle: PMA, Stand: 31.12.2016 Stuttgart 2 84,1 3,8
Sonstige 1 45,5 2,1
davon Europa
23 1.415,8 64,6
Vermietungsmarkt Deutschland (ohne Deutschland)
Die deutschen Büromietmärkte profitierten von guten konjunktu- Großbritannien 3 280,9 12,8
rellen Rahmenbedingungen und steigenden Beschäftigtenzahlen. Niederlande 3 262,3 12,0
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich der Flächenumsatz 2016 Österreich 2 174,4 8,0
um gut 9 %. Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart registrierten
Frankreich 2 142,6 6,5
einen Anstieg der Nachfrage zwischen 30 und 40 %, in Berlin,
Belgien 4 140,8 6,4
Hamburg und München lag der Zuwachs zwischen 2 und 4 %. Nur
in Düsseldorf ging die Nachfrage zurück. Der Leerstand hat sich Luxemburg 3 108,8 5,0
an allen Top-Standorten weiter reduziert und insgesamt den nied- Schweden 2 109,9 5,0
rigsten Stand seit Ende 2002 erreicht. Das Neubauvolumen hat Norwegen 1 60,1 2,7
zwar 2016 zugenommen, allerdings ist der spekulative Anteil in Finnland 1 50,2 2,3
allen Märkten sehr gering. Berlin nahm 2016 den Spitzenplatz
Portugal 1 44,7 2,0
beim Mietwachstum ein und schob sich mit 27 EUR/m² pro Monat
Polen 1 41,2 1,9
auf Platz drei hinter Frankfurt / M. und München (36,50 bzw. 35,50
EUR/ m² pro Monat). Ein geringeres, aber nicht minder solides Miet-
wachstum verzeichneten Düsseldorf, Frankfurt /M., München
und Stuttgart. Hamburg und Köln sahen keine Veränderungen.
Geografische Verteilung der Immobilien
Investmentmärkte Europa
in % der Verkehrswerte
Das Investmentvolumen am gewerblichen Immobilienmarkt in
Europa belief sich 2016 auf 251 Mrd. EUR und blieb damit 10 % L A Deutschland 35,4
J K
I B Großbritannien 12,8
unter dem Vorjahreswert. Im Vereinigten Königreich fiel der
H C Niederlande 12,0
Rückgang mit 37 % deutlich stärker aus. Frankreich registrierte
A D Österreich 8,0
G
nur einen geringen Rückgang von 4 %, Spanien konnte das Vor- E Frankreich 6,5
jahresniveau halten. Deutliche Anstiege gab es u. a. in Schweden, F Belgien 6,4
F G Schweden 5,0
in den Niederlanden und in Osteuropa. In Central London wur-
H Luxemburg 5,0
den im zweiten Halbjahr 2016 erste Renditeanstiege verzeichnet,
I Norwegen 2,7
im Rest Europas hingegen weitere Renditerückgänge. E
J Finnland 2,3
K Portugal 2,0
D
Investmentmarkt Deutschland L Polen 1,9
Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien belief sich B
C
2016 auf knapp 53 Mrd. EUR und lag damit nur 4 % unter dem
Vorjahreswert. Büroimmobilien erreichten einen Umsatzanteil
von 45 %, Handelsimmobilien von 23 %. Hervorzuheben ist der
außergewöhnlich hohe Umsatz bei Logistikimmobilien mit einem
Anteil von 9 %. Auf die A-Städte entfielen 56 % des gesamten Fondsstruktur
Investmentvolumens. Dabei stand Frankfurt am Main mit 7,3 Mrd.
EUR an der Spitze vor München (6,4 Mrd. EUR) und Berlin (5 Mrd. Die geografische Verteilung und die Alters- und Größenstruktur
EUR). Der Anteil ausländischer Investoren am Investmentvolumen sind beim WestInvest ImmoValue ausgewogen gestaltet. Im
erreichte ca. 45 %. Die unverändert hohe Nachfrage führte Berichtszeitraum kaufte der Fonds vier Objekte an, je zwei in
zu weiteren Renditerückgängen und entsprechenden Anstiegen Deutschland und Luxemburg.
der Kapitalwerte.
8
Nutzungsarten der Immobilien nach Flächen Größenklassen der Fondsimmobilien
Verkehrswerte in Mio. EUR
E F 0 Mio. < = 10 Mio., 0,4 %
D 10 Mio. < = 25 Mio., 1,9 %
> 200 Mio., 10,3 %
12 25 Mio. < = 50 Mio.
1
C 20,3 %
100 Mio. < = 150 Mio. 12
B 15,4 % 3
4
A 13
75 Mio. < = 100 Mio.
15,7 % 50 Mio. < = 75 Mio.
35,8 %
A Büro / Praxis 75,8 % E Wohnen 0,3 %
B Hotel 4,0 % F Sonstige 3,0 %
C Handel / Gastronomie 3,5 % Angabe in % der Verkehrswerte und der Anzahl
D Lager / Hallen 13,4 % in den einzelnen Größenklassen
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Die Länderaufteilung weist eine Mischung auf, die auch Chancen Der Nutzungsschwerpunkt liegt mit rund 80 % im Bürosektor.
im näheren europäischen Umfeld des Euroraums nutzt. Das Der Fonds wird diesen Anteil mit weiteren Investitionen in Büro-
Portfolio ist – gemäß Fondsstrategie – aktuell mit rund 65 % des immobilien und mit günstigen Veräußerungsgelegenheiten
Immobilienvermögens im europäischen Ausland und etwa 35 % anderer Sektoren weiter ausbauen.
in Deutschland investiert. Der Großbritannien-Anteil ist mit
12,8 % des Immobilienvermögens zweitstärkstes Land im Port-
folio, gefolgt von den Niederlanden mit rund 12 %. Der Deutsch-
Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien
land-Anteil ist in der Relation angemessen und als Basis für die
Stabilität des Portfolios weiter ausbaufähig. Verkehrswert in Mio. EUR
1.250
51,9 %
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Der vorhandene Bestand zeigt, dass es sich beim WestInvest 1.000
ImmoValue um ein überwiegend junges Portfolio handelt. Rund
68 % der Fondsimmobilien haben ein Gebäudealter von maxi-
750
mal zehn Jahren. Bausubstanz und technische Ausstattung der
Liegenschaften entsprechen den modernen Standards. Gute
500
Lagen und eine Quote von rund 57,2 % „Green Buildings“, also 16,4 %
zertifizierten Objekten im Bestand, die auf nachhaltige Kriterien 13,3 %
10,1 %
250 8,2 %
ausgerichtet sind, unterstützen eine ebenso nachhaltige Wert-
entwicklung.
5 16 6 4 5
0
bis 5 5 –10 10 –15 15 –20 Über 20
Größenklassen der Fondsimmobilien
Wirtschaftliches Alter der Immobilien in Jahren, Angabe in % der Verkehrswerte
Der durchschnittliche Verkehrswert der Immobilien beträgt rund und der Anzahl in den einzelnen Altersklassen.
60,9 Mio. EUR. Neben der geografischen Aufteilung und den
Altersklassen wird auch bei den Größenklassen die Ausgewo-
genheit des Sondervermögens deutlich. Besonderer Wert wird
darauf gelegt, dass einzelne Immobilien und auch Mieter keine
zu große Gewichtung im Fonds erhalten. Rund 72 % der Im-
mobilien liegen im Wert in der Bandbreite zwischen 25 und
100 Mio. EUR.
9
Nutzungsarten der Immobilien nach Jahres-Mietertrag
Beratungsunternehmen sowie an eine Abwicklungsanstalt des
Bundes für die ehemalige Hypo Real Estate vermietet. Der Kauf-
G
preis beläuft sich auf rd. 74,2 Mio. EUR.
F
E
D
Ein weiteres Büroinvestment in München ist im Dezember 2016
C
erworben worden. Die Immobilie in der Ganghoferstraße befindet
B
sich im etablierten Münchner Büroteilmarkt Theresienhöhe, west-
lich der Münchner Innenstadt. Es verfügt über rund 12.500 m²
Mietfläche und 102 Tiefgaragen-Stellplätze. Die Büroflächen sind
vollständig vermietet, zu rund 73 % an eine Rechtsanwaltsgesell-
schaft und der übrige Anteil an eine große mittelständische
A
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Der Kaufpreis beläuft sich auf
rd. 65,1 Mio. EUR.
A Büro / Praxis 79,8 % E Wohnen 0,1 % Mit diesen beiden Transaktionen baut das Fondsmanagement
B Hotel 3,5 % F Stellplätze (Kfz) 6,0 %
C Handel / Gastronomie 4,5 % G Sonstige 2,3 % den Deutschland- und Büroanteil des WestInvest ImmoValue
D Lager / Hallen 3,8 % strategiekonform aus.
Zusätzlich erfolgten im Dezember 2016 Ankäufe in Luxemburg
auf einem Gesamtareal durch die Fonds Deka-ImmobilienEuropa
und den WestInvest ImmoValue. Der westlich von Luxemburg
Stadt gelegene moderne Büro-Park bietet ca. 54.000 m² an ver-
Anlagetätigkeit mietbarer Fläche mit ca. 1.900 Tiefgaragenplätzen. Er besteht
aus vier Gebäuden. Die Objekte wurden zwischen 2005 und 2011
Ankäufe im Berichtszeitraum, fertig gestellt. Die moderne Ausstattung, das niedrige Mietniveau
Übergang von Nutzen und Lasten am Standort, das Parkplatzverhältnis von 1:24 und die unmittel-
Im September 2016 wurde ein Büroobjekt in München für den bare Nähe zur Ringautobahn A6 haben attraktive Mieter aus
WestInvest ImmoValue erworben. Das Gebäude befindet sich verschiedenen Branchen angelockt. Die Objekte werden indirekt
in bester Münchner Lage an der Prinzregentenstraße unmittelbar in den beiden Fonds gehalten. Mit diesem Ankauf nutzen beide
gegenüber dem Friedensengel. Es verfügt über rund 10.500 m² Fonds die positive Marktentwicklung in Luxemburg, welche
Mietfläche und 58 Tiefgaragen-Stellplätze. Im Innenhofbereich sich derzeit durch eine hohe Nachfrage bei eingeschränktem Flä-
befindet sich ein Wohngebäude mit drei Mieteinheiten. Die Büro- chenangebot auszeichnet. Der Kaufpreis gesamt für die beiden
flächen sind vollständig zu annähernd gleichen Teilen an ein WestInvest ImmoValue-Gebäude liegt bei 53,9 Mio. EUR.
An- und Verkäufe 1)
Ankäufe Verkäufer Datum Nettokaufpreis
in Mio. EUR
80339 München Ganghofer Straße München GmbH & Co. KG Dez. 16 65,1
Ganghoferstraße 31-33 70174 Stuttgart
80538 München LaSalle Investment Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Sep. 16 74,2
Prinzregentenstraße 56 / Widenmayerstraße 19 handelnd für „LaSalle Europa 1“, 80331 München
8070 Bertrange KanAm Grund Extimus S.à r.l., Dez. 16 28,4
19 - 21 Rue du Puits Romain 5, rue Guillaume Kroll, L-1882 Luxembourg
8070 Bertrange KanAm Grund Excio S.à r.l., Dez. 16 25,5
37 - 41 Rue du Puits Romain 5, rue Guillaume Kroll, L-1882 Luxembourg
Verkäufe Käufer Datum Verkaufspreis
vor Nebenkosten
in Mio. EUR
Keine
1)
Ausführliche Angaben zu den An- und Verkäufen finden Sie auf den Seiten 48 und 49.
10Vermietungssituation Top-Ten-Mieter
Die Leerstandsquote für den WestInvest ImmoValue belief sich Transport for London 5,4 %
auf 3,3 % zum Stichtag am 31. Dezember 2016, gemessen an Stadt Wien 4,4 %
den Bruttosollmieterträgen. Der Vermietungsstand der Objekte APG Algemene Pensioen Groep N.V. 3,7 %
des Fonds ist damit weiter ein besonderes Qualitätsmerkmal.
Coty 3,6 %
CTT-Correios de Portugal S.A. 3,2 %
Deutsche Bahn AG 3,1 %
Währungs- und Kreditportfoliomanagement
MTG Facility Management AB 2,9 %
Im Berichtszeitraum hielt der WestInvest ImmoValue Immobilien Host Hotel G AB 2,6 %
und Beteiligungen in Großbritannien, Norwegen, Polen, und The Boston Consulting Group GmbH 2,5 %
Schweden. Das Fondsmanagement verfolgt eine risikoarme HERE Deutschland GmbH 2,5 %
Währungsstrategie, bei der Wechselkursrisiken für Vermögens-
Top-Ten-Mieter gesamt 33,7 %
positionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden.
Übrige Mieter 66,3 %
Grundsätzlich kann in einzelnen Währungen von der Strategie
einer nahezu vollständigen Absicherung des in Fremdwährung Gesamt-Nettovertragsmiete 100,0 %
gehaltenen Fondsvermögens abgewichen werden. Die in Polen
gehaltene Liegenschaft des Fonds verfügt über eurogebundene
Mietverträge sowie entsprechende Ermittlungen der Verkehrs-
werte. Das Währungsrisiko beschränkt sich hier in erster Linie
auf kleinere in Fremdwährung gehaltene Bankguthaben bzw.
Forderungen / Verbindlichkeiten in der jeweiligen Landeswährung,
die nicht gesichert werden.
Eschborn, Helfmann-Park 1
11Kreditportfolio*
Währung Kreditvolumen in % des Kreditvolumen in % des Kreditvolumen in % des Durch- Durchschnittl.
(direkt) Immobilien- (Beteiligungen) Immobilien- (gesamt) Immobilien- schnittl. Zinsbindungsfrist
in EUR vermögens in EUR vermögens in EUR vermögens Zinssatz (Restlaufzeit in
in % Tagen)
EUR (Deutschland) 20.000.000,00 0,9 0,00 0,0 20.000.000,00 0,9 1,3 3.570
EUR (Ausland) 196.320.000,00 9,0 54.984.402,66 2,5 251.304.402,66 11,5 0,8 296
EUR (Gesamt) 216.320.000,00 9,9 54.984.402,66 2,5 271.304.402,66 12,4 0,8 537
GBP 128.673.680,28 5,9 0,00 0,0 128.673.680,28 5,9 1,9 1.312
NOK 0,00 0,0 29.338.103,76 1,3 29.338.103,76 1,3 2,5 90
Summe 344.993.680,28 15,7 84.322.506,42 3,9 429.316.186,70 19,6 1,3 739
* Immobilienvermögen gesamt: 2.192,2 Mio. EUR
Restlaufzeit der Darlehen
Je Währung in % und in Mio. EUR
100,0 %
500
400
100,0 %
300
42,2 %
66,7 %
34,2 %
100,0 %
23,7 %
200
59,1 %
40,9 %
18,1 %
100,0 %
100,0 %
15,2 %
100
0
über 1 bis 2 Jahre über 2 bis 5 Jahre über 5 bis 10 Jahre Gesamtergebnis
EUR GBP NOK Gesamtergebnis
Die Gesamtsumme beinhaltet das Kreditvolumen der Beteiligungen.
Währungsrisiken
Nettovermögen Nettovermögen Sicherungs- Nicht währungs- Nicht währungs- Sicherungsquote je Das durch Derivate
im Fremdwäh- im Fremdwäh- kontrakte gesichertes Netto- gesichertes Fremdwährungsraum in erzielte zugrunde-
rungsraum rungsraum Mio. Mio. Landes- vermögen Mio. Nettovermögen % v. Nettovermögen im liegende Exposure
Mio. EUR Landeswährung währung Landeswährung Mio. EUR Fremdwährungsraum in Mio. EUR
Großbritannien 160 137 130 7 9 94,7 152,0
Norwegen 33 300 292 8 1 97,2 32,1
Polen 1) 48 211 20 192 43 9,4 4,5
Schweden 118 1.130 1.111 19 2 98,3 116,1
Gesamt 305,0
1)
Das Nettovermögen in Polen bezieht sich größtenteils auf die dort gehaltenen Immobilien, die die externen Bewerter in Euro bewerten.
Lediglich geringe Positionen der polnischen Immobilien-Gesellschaft (z. B. Kasse, Forderungen) sind Wechselkursschwankungen ausgesetzt.
12Restlaufzeiten der Mietverträge
Anteil am Gesamtmietaufkommen in %
40
35,0
35
30
25 22,1
20
15 13,1 13,1
9,0
10
5,5
5
0,9 1,2
0
Lauf- bis 01.17- 01.18- 01.19- 01.20- 01.21- ab unbe-
zeit 12.16 12.17 12.18 12.19 12.20 12.25 01.26 fristet
Risikoprofil
Der WestInvest ImmoValue investiert hauptsächlich in den bedeu-
tendsten europäischen Standorten. Langfristig orientierten Inves-
toren bietet dieser Investmentfonds die Möglichkeit, nach dem
Grundsatz der Risikostreuung in ein europäisches Immobilienport-
folio mit nachhaltiger Wertentwicklung zu investieren.
Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen
deren nachhaltige Ertragskraft sowie die Streuung nach Lage,
Größe und Alter sowie dem Fokus auf Büronutzung im Vorder-
grund der Überlegungen. Der Immobilienbestand wird vom Fonds-
management entsprechend den Markterfordernissen und Markt-
entwicklungen durch Gebäudemodernisierung, -umstrukturierung,
-kauf und -verkauf optimiert. Durch eine defensive Vorgehens-
weise bei der Liquiditätsanlage ist der Fonds solide aufgestellt.
Wesentliche Risiken sind folgend genannt:
Stuttgart, Theodor-Heuss-Straße, „Window’s“
Anbieterrisiko: Die durch den WestInvest ImmoValue erworbenen
Vermögenswerte bilden ein vom Vermögen der Fondsgesellschaft
getrenntes Sondervermögen, an dessen Wert der Investor gemäß
der Anzahl der erworbenen Fondsanteile beteiligt ist. Das bedeu- von z. B. der Finanzierungsstruktur bis zum Totalverlust führen.
tet: Das Anlagekapital ist als Sondervermögen rechtlich vom Dieses Risiko wird auf der Ebene des Investmentfonds durch die
Vermögen des Fondsanbieters getrennt und insoweit von den wirt- Streuung auf verschiedene Immobilien und die Beschränkung
schaftlichen Verhältnissen und dem Fortbestand des Anbieters der Kreditaufnahme insgesamt reduziert.
unabhängig. Deshalb unterliegt dieser Investmentfonds nicht
zusätzlich der Einlagensicherung. Marktpreis- / Kurs- / Zinsänderungsrisiko: Die Anlageentscheidun-
gen des Fondsmanagements können zu einer positiven oder
Marktpreis- / Immobilienrisiko: Über den Erwerb der Fondsanteile negativen Anteilwertentwicklung führen. Darüber hinaus können
ist der Investor an der Wertentwicklung der in diesem Invest- Kurs- und Zinsänderungsrisiken aus der Liquiditätsanlage die
mentfonds befindlichen Immobilien beteiligt. Damit besteht die Wertentwicklung beeinflussen. In der Regel werden die Liqui-
Möglichkeit von Wertverlusten durch eine negative Entwicklung ditätsanlagen als kurzfristige Anlage getätigt und bis zur End-
einzelner Immobilien sowie der Immobilienmärkte insgesamt. fälligkeit gehalten. Diese beiden Faktoren begrenzen Kurs- und
Auf Ebene der einzelnen Immobilien kann dies in Abhängigkeit Zinsänderungsrisiken.
13Fremdwährungsrisiko: Sofern dieser Investmentfonds auch in besonderen Geschäftsvorfällen, wie z. B. Ankäufen oder groß-
Währungen außerhalb der Euro-Zone investiert, deren Wert sich flächigen Vermietungen, besonders performancerelevante Ge-
mit der Entwicklung des Wechselkurses der jeweiligen Währung schäftspartner einer zusätzlichen Einzelfallprüfung unterzogen.
verändert, werden diese Währungsrisiken nahezu vollständig Klumpenrisiken wird auf Basis der Erfassung und Messung von
abgesichert. Branchenclustern bzw. Top-Mietern Rechnung getragen, um
etwa den Anteil von Mietern an der Gesamtmiete des Fonds
Verfügbarkeit / Liquiditätsrisiko: Entsprechende Risiken werden zu limitieren (siehe auch Aufstellung der Top-Ten-Mieter).
durch das tägliche Monitoring der Liquiditätssituation, durch die
tägliche Überwachung von Absatzbewegungen und das Vorhal- Wertentwicklung: Die frühere Wertentwicklung ist kein verläss-
ten von liquiditätsverbessernden Gegenmaßnahmen (Verkaufs- licher Indikator für die künftige Wertentwicklung.
listen, Kreditrahmen etc.) sowie durch Stress-Szenarien und Risiko-
betrachtungen, auf denen regelmäßig aktualisierte Planungen
aufbauen, Rechnung getragen. Bei vorübergehend hohen Mit- Fazit und Ausblick
telabflüssen kann die Rücknahme der Fondsanteile zeitweise
ausgesetzt werden. Weiterhin wirken die regulatorischen Bestim- Der Ausblick für die Mietmärkte in Europa bleibt verhalten.
mungen risikolimitierend. Zu den Regelungen sind weitere Infor- Überdurchschnittliche Mietanstiege bis 2019 erwarten wir ins-
mationen unter www.deka.de/immobilien erhältlich. besondere für Madrid, aber auch für Berlin und München.
Wegen der anhaltenden Unsicherheit im Vereinigten Königreich
Adressenausfallrisiken: Dieser Fonds erzielt ordentliche Erträge muss hingegen in London mit Mietrückgängen sowie weiteren
aus vereinnahmten und nicht zur Kostendeckung verwendeten Renditeanstiegen gerechnet werden. Ansonsten gehen wir davon
Mieten aus Immobilien, aus Beteiligungen an Immobilien-Gesell- aus, dass der Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen in Europa
schaften sowie Zinsen und Dividenden aus Liquiditätsanlagen. auch 2017 anhalten wird. Aufgrund der niedrigen Niveaus und
Diese werden periodengerecht abgegrenzt. Durch regelmäßiges im Umfeld sukzessive leicht steigender Kapitalmarktzinsen rech-
Monitoring und aktives Management des Immobilienportfolios nen wir dann allerdings mit einer Bodenbildung. Renditeanstiege
und der einzelnen Immobilien sowie durch Diversifikation werden erwarten wir zunächst nicht.
diese Risiken eingegrenzt. Um die möglichen Auswirkungen von
Mieterrisiken messen und fallbezogen steuern zu können, werden Das Fondsmanagement des WestInvest ImmoValue hat im laufen-
insbesondere Bonitätsanalysen für einen Großteil unserer Ge- den ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2016 / 2017 mit vier An-
schäftspartner regelmäßig durchgeführt. Zusätzlich werden bei käufen und einem Transaktionsvolumen von rund 193,3 Mio. EUR
aktiv den Fonds weiterentwickelt.
Stockholm, Ringvägen, „Bylingen“
14Zielallokation „geografisch” Zielallokation „Nutzungsarten”
Deutschland 30 – 40 %
Kontinental-Europa 40 – 50 % B
Großbritannien 15 – 20 %
A
A Büro / Praxis 90 % B Handel / Lager / Hallen / 10%
Hotel / Mischobjekte
Im Bestandsmanagement sind die Vermietungsaktivitäten auf bereits Green-Building-Zertifizierungen (DGNB, BREEAM, LEED
die Sicherung von bonitätsstarken Mietern mit langfristigen u. a.) vor. Der Anteil der zertifizierten Objekte am Portfolio soll
Laufzeiten gerichtet. Damit soll auch weiterhin ein stetiger Miet- weiter ausgebaut werden. Durch die nachhaltige Ausrichtung
ertrag gesichert werden, auf Basis der derzeit stabil hohen des Immobilienportfolios werden die Voraussetzungen geschaf-
Vermietungsquote. Diese wurde mit 96,7 % bezogen auf das fen, um bei wirtschaftlich guter Entwicklung auf Fondsebene
Fondsvolumen erneut auf einem sehr guten Niveau bestätigt. positive Impulse zu erzielen und damit eine Steigerung der Immo-
Der WestInvest ImmoValue erzielte im Fondsgeschäftshalbjahr bilienrenditen zu ermöglichen.
eine sehr solide Rendite von 2,4 %*. Der Fonds hat nachhaltig
erfolgreich gewirtschaftet, mit einer Gesamtperformance seit Das Fondsmanagement des WestInvest ImmoValue konzentriert
Auflage von 70,4 %* und mit einem Jahresdurchschnitt von sich weiterhin auf eine stabilitätsorientierte Steuerung des Fonds.
rund 4,0 %. Angesichts der nach wie vor unterschiedlich verlaufenden Kon-
junkturentwicklungen in Europa wird daher weiterhin der Invest-
Zudem haben Nachhaltigkeitsaspekte für das Fondsmanagement mentfokus vorrangig auf risikoarme Core Investments gerichtet.
eine große Bedeutung und spiegeln sich bei Portfolioentschei- Dabei stehen neuwertige, solide vermietete Investments in den
dungen wider. Für rund 57,2 % des Immobilienportfolios liegen größten und liquidesten Immobilienmärkten im Vordergrund.
Düsseldorf, im Februar 2017
WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH
Geschäftsführung:
Ulrich Bäcker Burkhard Dallosch Torsten Knapmeyer Mark Wolter
* Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis der veröffentlichten
Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt.
15Übersicht Vermietung zum 31. Dezember 2016
Vermietungsinformationen 1)
Direktinvestments
und Beteiligungen Belgien Deutschland Finnland Frankreich
Mietobjekte (Anzahl) 4 13 1 2
Mietobjekte (Bestand in Mio. EUR) 140,8 776,4 50,2 142,6
1)
Nutzungsarten nach Mietertrag
Jahresmietertrag Büro / Praxis 87,0 % 82,7 % 61,4 % 87,8 %
Jahresmietertrag Handel / Gastronomie 4,2 % 5,3 % 34,7 % 0,0 %
Jahresmietertrag Hotel 0,0 % 3,0 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Lager, Hallen 2,5 % 2,2 % 3,9 % 0,9 %
Jahresmietertrag Kfz-Stellplätze 5,5 % 5,2 % 0,0 % 3,0 %
Jahresmietertrag Wohnen 0,2 % 0,4 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Freizeit 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Andere Nutzungen 0,7 % 1,1 % 0,0 % 8,3 %
Leerstand (stichtagsbezogen) 2)
Leerstand Büro / Praxis 10,2 % 1,1 % 7,6 % 0,0 %
Leerstand Handel / Gastronomie 0,4 % 0,4 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Lager, Hallen 0,2 % 0,2 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Kfz-Stellplätze 0,4 % 0,2 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Wohnen 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Freizeit 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Andere Nutzungen 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Vermietungsquote 88,8 % 98,2 % 92,4 % 100,0 %
2), 3)
Restlaufzeiten der Mietverträge
unbefristet 10,7 % 0,0 % 0,0 % 0,0 %
2016 1,1 % 0,2 % 0,0 % 0,7 %
2017 9,1 % 4,3 % 9,8 % 0,0 %
2018 23,4 % 20,4 % 37,3 % 5,4 %
2019 13,0 % 11,5 % 0,0 % 26,8 %
2020 1,7 % 21,7 % 11,2 % 7,3 %
2021 6,2 % 8,9 % 25,5 % 0,0 %
2022 5,6 % 10,8 % 0,0 % 3,8 %
2023 10,8 % 3,1 % 0,0 % 0,0 %
2024 0,0 % 5,2 % 16,2 % 56,1 %
2025 0,0 % 3,9 % 0,0 % 0,0 %
2026+ 18,3 % 9,9 % 0,0 % 0,0 %
1)
Inklusive bewerteter Leerstand und mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag. Fortsetzung der Tabelle siehe Folgeseite.
2)
Mieten inklusive bewertete mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
3)
Vertragssituation zum Stichtag abgebildet; bereits abgeschlossene, aber zu einem späteren Zeitpunkt beginnende Verträge sind nicht dargestellt.
16Vermietungsinformationen 1)
Direktinvestments
und Beteiligungen Großbritannien Luxemburg Niederlande
Mietobjekte (Anzahl) 3 3 3
Mietobjekte (Bestand in Mio. EUR) 280,9 108,8 262,3
1)
Nutzungsarten nach Mietertrag
Jahresmietertrag Büro / Praxis 93,9 % 78,6 % 70,9 %
Jahresmietertrag Handel / Gastronomie 5,0 % 0,0 % 0,1 %
Jahresmietertrag Hotel 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Lager, Hallen 0,2 % 5,2 % 15,4 %
Jahresmietertrag Kfz-Stellplätze 0,9 % 16,2 % 11,0 %
Jahresmietertrag Wohnen 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Freizeit 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Andere Nutzungen 0,0 % 0,0 % 2,5 %
Leerstand (stichtagsbezogen) 2)
Leerstand Büro / Praxis 0,0 % 16,3 % 0,5 %
Leerstand Handel / Gastronomie 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Lager, Hallen 0,2 % 2,1 % 0,0 %
Leerstand Kfz-Stellplätze 0,0 % 4,1 % 0,0 %
Leerstand Wohnen 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Freizeit 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Andere Nutzungen 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Vermietungsquote 99,8 % 77,5 % 99,5 %
2), 3)
Restlaufzeiten der Mietverträge
unbefristet 0,0 % 0,0 % 3,9 %
2016 0,0 % 14,6 % 0,0 %
2017 0,3 % 28,9 % 1,7 %
2018 2,3 % 19,6 % 7,0 %
2019 4,7 % 14,9 % 6,7 %
2020 26,7 % 5,4 % 8,7 %
2021 7,7 % 14,6 % 3,2 %
2022 0,0 % 2,0 % 11,0 %
2023 13,7 % 0,0 % 0,0 %
2024 0,0 % 0,0 % 0,0 %
2025 0,2 % 0,0 % 37,9 %
2026+ 44,5 % 0,0 % 20,0 %
1)
Inklusive bewerteter Leerstand und mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag. Fortsetzung der Tabelle siehe Folgeseite.
2)
Mieten inklusive bewertete mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
3)
Vertragssituation zum Stichtag abgebildet; bereits abgeschlossene, aber zu einem späteren Zeitpunkt beginnende Verträge sind nicht dargestellt.
17Übersicht Vermietung zum 31. Dezember 2016
Vermietungsinformationen 1)
Direktinvestments
und Beteiligungen Norwegen Österreich Polen
Mietobjekte (Anzahl) 1 2 1
Mietobjekte (Bestand in Mio. EUR) 60,1 174,4 41,2
1)
Nutzungsarten nach Mietertrag
Jahresmietertrag Büro / Praxis 64,9 % 86,0 % 73,6 %
Jahresmietertrag Handel / Gastronomie 2,9 % 1,3 % 20,0 %
Jahresmietertrag Hotel 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Lager, Hallen 12,3 % 1,7 % 1,1 %
Jahresmietertrag Kfz-Stellplätze 3,9 % 9,8 % 5,3 %
Jahresmietertrag Wohnen 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Freizeit 0,8 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Andere Nutzungen 15,2 % 1,1 % 0,0 %
Leerstand (stichtagsbezogen) 2)
Leerstand Büro / Praxis 0,0 % 0,0 % 14,4 %
Leerstand Handel / Gastronomie 0,0 % 0,0 % 1,3 %
Leerstand Lager, Hallen 0,0 % 0,0 % 0,8 %
Leerstand Kfz-Stellplätze 0,0 % 0,4 % 1,2 %
Leerstand Wohnen 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Freizeit 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Andere Nutzungen 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Vermietungsquote 100,0 % 99,6 % 82,4 %
2), 3)
Restlaufzeiten der Mietverträge
unbefristet 0,0 % 0,0 % 0,0 %
2016 0,0 % 0,4 % 0,0 %
2017 0,0 % 9,3 % 43,0 %
2018 0,0 % 18,1 % 3,3 %
2019 0,0 % 6,1 % 0,0 %
2020 0,0 % 1,1 % 3,0 %
2021 0,0 % 5,2 % 39,1 %
2022 0,0 % 0,1 % 11,6 %
2023 0,0 % 0,0 % 0,0 %
2024 0,0 % 0,0 % 0,0 %
2025 0,0 % 0,0 % 0,0 %
2026+ 100,0 % 59,8 % 0,0 %
1)
Inklusive bewerteter Leerstand und mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag. Fortsetzung der Tabelle siehe Folgeseite.
2)
Mieten inklusive bewertete mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
3)
Vertragssituation zum Stichtag abgebildet; bereits abgeschlossene, aber zu einem späteren Zeitpunkt beginnende Verträge sind nicht dargestellt.
18Vermietungsinformationen 1)
Direktinvestments
und Beteiligungen Portugal Schweden Gesamt
Mietobjekte (Anzahl) 1 2 36
Mietobjekte (Bestand in Mio. EUR) 44,7 109,9 2.192,2
Nutzungsarten nach Mietertrag 1)
Jahresmietertrag Büro / Praxis 83,2 % 40,0 % 79,8 %
Jahresmietertrag Handel / Gastronomie 5,5 % 2,1 % 4,5 %
Jahresmietertrag Hotel 0,0 % 45,9 % 3,5 %
Jahresmietertrag Lager, Hallen 0,7 % 0,4 % 3,8 %
Jahresmietertrag Kfz-Stellplätze 7,1 % 1,5 % 6,0 %
Jahresmietertrag Wohnen 0,0 % 0,0 % 0,1 %
Jahresmietertrag Freizeit 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Andere Nutzungen 3,5 % 10,1 % 2,3 %
Leerstand (stichtagsbezogen) 2)
Leerstand Büro / Praxis 0,0 % 0,0 % 2,5 %
Leerstand Handel / Gastronomie 0,0 % 0,0 % 0,2 %
Leerstand Lager, Hallen 0,0 % 0,1 % 0,3 %
Leerstand Kfz-Stellplätze 0,0 % 0,0 % 0,4 %
Leerstand Wohnen 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Freizeit 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Leerstand Andere Nutzungen 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Vermietungsquote 100,0 % 99,9 % 96,7 %
2), 3)
Restlaufzeiten der Mietverträge
unbefristet 0,0 % 0,0 % 1,2 %
2016 0,0 % 0,0 % 0,9 %
2017 0,0 % 2,1 % 5,5 %
2018 0,0 % 0,0 % 13,1 %
2019 0,0 % 0,1 % 9,0 %
2020 0,0 % 0,0 % 13,1 %
2021 0,0 % 0,0 % 7,2 %
2022 0,0 % 0,0 % 6,0 %
2023 0,0 % 0,0 % 3,6 %
2024 0,0 % 51,8 % 8,6 %
2025 100,0 % 0,0 % 9,6 %
2026+ 0,0 % 46,0 % 22,1 %
1)
Inklusive bewerteter Leerstand und mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
2)
Mieten inklusive bewertete mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
3)
Vertragssituation zum Stichtag abgebildet; bereits abgeschlossene, aber zu einem späteren Zeitpunkt beginnende Verträge sind nicht dargestellt.
19Erläuterungen zur Übersicht Vermietung
Vermietung Die Angabe von Leerstandsquoten wird auf der aufsichts-
rechtlichen Grundlage der Jahres-Bruttosollmieten, das heißt
Die Daten in dieser Übersicht werden aufgeschlüsselt nach Län- inklusive aller Mietnebenkosten berechnet. Die Leerstände
dern aufgeführt, sofern der Fonds in einem Land eine oder mehr werden in Prozent der Jahres-Bruttosollmiete, aufgegliedert nach
Immobilien hält. Es werden grundsätzlich die direkt und indirekt Ländern und Nutzungsarten, angegeben.
gehaltenen Immobilien zusammengefasst und in einer Spalte je
Land dargestellt. Im Bau befindliche Immobilien und unbebaute Ferner wird eine Vermietungsquote in Prozent angegeben.
Grundstücke bleiben unberücksichtigt. Die Anzahl der Immobilien Die Vermietungsquote und die Leerstandsquoten sind bezogen
und die Angaben der Verkehrswerte orientieren sich am Immo- auf die Jahres-Bruttosollmieten der gesamten Immobilien im
bilienverzeichnis. einzelnen Land. Die in der Spalte „Gesamt“ genannten Zahlen
beziehen sich auf die Jahres-Bruttosollmieten des gesamten
Die Jahresmieterträge pro Nutzungsart werden in Prozent der Immobilienportfolios.
Jahres-Nettosollmiete angegeben. Die Quoten pro Nutzungsart
sind jeweils bezogen auf die gesamte Jahres-Nettosollmiete im Die Angaben zur Restlaufzeit der Mietverträge erfolgen in
einzelnen Land. Die Jahres-Nettosollmiete errechnet sich wie folgt: Prozent der gesamten Jahres-Nettovertragsmieten im einzelnen
Die vertraglich vereinbarten Mieten aus allen zum Berichtsstichtag Land. Optionen zur Mietvertragsverlängerung gelten – bis zur
vermieteten Immobilien werden auf das gesamte Geschäftsjahr konkreten Ausübung – als nicht wahrgenommen.
hochgerechnet. Bei leer stehenden Immobilien wird entweder die
letzte Mietsollstellung an den letzten Mieter vor Beginn des Leer-
standes auf das Geschäftsjahr hochgerechnet, oder es wird die
gutachterliche Bewertungsmiete angesetzt.
20Stuttgart, Theodor-Heuss-Straße, „Window’s“
21Vermögensübersicht zum 31. Dezember 2016
EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
A. Vermögensgegenstände
I. Immobilien (ab Seite 26)
1. Geschäftsgrundstücke 1.587.019.139,70 74,96
(davon in Fremdwährung: 280.916.128,58)
Zwischensumme 1.587.019.139,70 74,96
(insgesamt in Fremdwährung: 280.916.128,58)
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (ab Seite 34)
1. Mehrheitsbeteiligungen 368.440.862,73 17,40
(davon in Fremdwährung: 81.636.742,76)
Zwischensumme 368.440.862,73 17,40
(insgesamt in Fremdwährung: 81.636.742,76)
III. Liquiditätsanlagen (Seite 50)
1. Bankguthaben 195.706.878,04 9,24
(davon in Fremdwährung: 6.343.314,38)
2. Wertpapiere 40.259.850,00 1,90
(davon in Fremdwährung: 0,00)
Zwischensumme 235.966.728,04 11,14
(insgesamt in Fremdwährung: 6.343.314,38)
IV. Sonstige Vermögensgegenstände (Seite 51)
1. Forderungen aus der
Grundstücksbewirtschaftung 14.171.143,67 0,67
(davon in Fremdwährung: 1.927.608,23)
2. Forderungen an
Immobilien-Gesellschaften 218.511.184,29 10,32
(davon in Fremdwährung: 69.211.184,29)
3. Zinsansprüche 73.555,86 0,00
(davon in Fremdwährung: 0,00)
4. Anschaffungsnebenkosten
– bei Immobilien 52.631.009,05 2,49
(davon in Fremdwährung: 7.542.920,75)
– bei Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften 2.104.094,00 0,10
(davon in Fremdwährung: 1.173.210,00)
5. Andere 37.623.854,27 1,78
(davon in Fremdwährung: 505.984,69)
Zwischensumme 325.114.841,14 15,36
(insgesamt in Fremdwährung: 80.360.907,96)
Summe der Vermögensgegenstände 2.516.541.571,61 118,86
22EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
B. Schulden
I. Verbindlichkeiten aus (Seite 51)
1. Krediten 344.993.680,28 16,29
(davon in Fremdwährung: 128.673.680,28)
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 4.573.811,06 0,22
(davon in Fremdwährung: 37.900,56)
3. Grundstücksbewirtschaftung 22.994.224,53 1,09
(davon in Fremdwährung: 3.823.308,91)
4. anderen Gründen 6.053.446,01 0,29
(davon in Fremdwährung: 1.097.362,08)
Zwischensumme 378.615.161,88 17,89
(insgesamt in Fremdwährung: 133.632.251,83)
II. Rückstellungen (Seite 51) 20.635.362,46 0,97
(davon in Fremdwährung: 3.199.045,47)
Summe der Schulden 399.250.524,34 18,86
C. Fondsvermögen 2.117.291.047,27 100,00
Bei Beträgen, die als „Fremdwährung“ bezeichnet werden, handelt es sich um in Euro umgerechnete Beträge,
die Ländern zuzurechnen sind, die nicht der Europäischen Währungsunion angehören.
Umlaufende Anteile (Stück) 44.388.043
Anteilwert (EUR) 47,69
Devisenkurse per Stichtag 1)
Britisches Pfund (GBP) 1 EUR = 0,85643 GBP
Norwegische Krone (NOK) 1 EUR = 9,08375 NOK
Polnischer Zloty (PLN) 1 EUR = 4,41840 PLN
Schwedische Krone (SEK) 1 EUR = 9,56200 SEK
1) Devisenkurse vom 30.12.2016
23Erläuterungen zur Vermögensübersicht
Immobilien Sonstige Vermögensgegenstände
Der Wert der Immobilien beträgt zum Stichtag 1.587,0 Mio. EUR. Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung betreffen
im Wesentlichen Mietforderungen in Höhe von 3,4 Mio. EUR,
Der Immobilienbestand umfasst zum Stichtag insgesamt 22 Ob- davon entfallen auf Fremdwährungen 1,7 Mio. EUR, Vorschüsse
jekte. Davon entfallen drei Immobilien auf Fremdwährungsländer. an Immobilienverwalter in Höhe von 0,2 Mio. EUR, umlagefähige,
Im Berichtszeitraum wurden zwei Immobilien erworben. Nähere noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von 10,5 Mio.
Angaben können aus dem Verzeichnis der An- und Verkäufe EUR, die nach Abrechnung von den Mietern erstattet werden,
(ab Seite 48) entnommen werden. davon entfallen auf Fremdwährungen 0,2 Mio. EUR. Voraus-
zahlungen der Mieter sind in der Position Verbindlichkeiten aus
Weitere Veränderungen zum Vorjahr ergeben sich aus Wertfort- Grundstücksbewirtschaftung erfasst.
schreibungen, resultierend aus den turnusmäßigen Bewertungen
der Immobilien durch die externen Bewerter. Die Position Forderungen an Immobilien-Gesellschaften beinhal-
tet Euro-Darlehen an die Immobilien-Gesellschaften in Höhe
Die weitere Zusammensetzung des Immobilienvermögens sowie von 149,3 Mio. EUR und Fremdwährungsdarlehen in Höhe von
Angaben zu den einzelnen Grundstücken können der Vermögens- 69,2 Mio. EUR.
aufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis (ab Seite 26) entnommen
werden. Bei den Zinsansprüchen handelt es sich um abgegrenzte Zinsen
aus Wertpapieren und für Tagesgeldanlagen.
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Zum Stichtag beträgt der Wert der Beteiligungen an Immobilien- Von den Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien in Höhe von
Gesellschaften 368,4 Mio. EUR. Im laufenden Berichtsjahr wurde 52,6 Mio. EUR und bei Beteiligungen an Immobilien-Gesell-
eine Immobilien-Gesellschaft erworben. Des Weiteren wurden schaften in Höhe von 2,1 Mio. EUR entfallen 8,7 Mio. EUR auf
über eine Immobilien-Gesellschaft zwei Immobilien angekauft. Fremdwährungsländer.
Nähere Angaben können aus dem Verzeichnis der An- und
Verkäufe (ab Seite 48) entnommen werden. Die Position Andere Vermögensgegenstände beinhaltet im We-
sentlichen Vorsteuererstattungsansprüche gegenüber Finanz-
Die Veränderungen haben sich aus den Wertfortschreibungen ämtern in den verschiedenen Ländern in einer Gesamthöhe von
ergeben, resultierend aus den turnusmäßigen Bewertungen. 2,3 Mio. EUR, Akquisitionskosten für bereits protokollierte Immo-
Weitere Angaben zu den einzelnen Immobilien-Gesellschaften bilien in Höhe von 15,5 Mio. EUR, noch nicht realisierte Ergeb-
können der Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis nisse aus Devisentermingeschäften in Höhe von 16,8 Mio. EUR,
(ab Seite 34) entnommen werden. Zinsforderungen aus Gesellschafterdarlehen in Höhe von 2,1 Mio.
EUR, davon entfallen auf Fremdwährungen 0,5 Mio. EUR, Forde-
Liquiditätsanlagen rungen aus anrechenbaren Quellensteuern in Höhe von 0,5 Mio.
Die Bankguthaben betragen zum Stichtag 195,7 Mio. EUR. Sie EUR und andere Forderungen gegenüber Dritten in Höhe von
sind überwiegend als Tagesgeld angelegt. 0,3 Mio. EUR.
Zum Stichtag lag der Bestand an Wertpapieren bei 40,3 Mio. EUR
(Kurswert). Die liquiden Mittel enthalten die gesetzlich vorge-
schriebene Mindestliquidität in Höhe von 105,9 Mio. EUR, zweck-
gebundene Mittel für die Ertragsausschüttung in Höhe von
34,2 Mio. EUR, laufende Bewirtschaftungskosten in Höhe von
29,0 Mio. EUR , für zu tilgende Darlehen in Höhe von 35,0 Mio.
EUR, Zinsaufwendungen aus Krediten in Höhe von 7,7 Mio. EUR,
für Ankäufe und Bauvorhaben in Höhe von 4,6 Mio. EUR und
für Restverbindlichkeiten aus An- und Verkäufen in Höhe von
4,6 Mio. EUR.
24Verbindlichkeiten Gemäß Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsver-
Die Verbindlichkeiten aus Krediten stehen im Zusammenhang mit ordnung sind bei Anteilpreisermittlungen für im Ausland gelegene
der Kaufpreisfinanzierung von in den Niederlanden, Deutschland, Immobilien Rückstellungen für künftige Veräußerungsgewinn-
Frankreich und Großbritannien gelegenen Objekten. Außer- steuern (Capital Gains Tax) aus Immobilien in der Höhe zu bilden,
dem stellt das Sondervermögen den Kreditgebern Sicherheiten in welcher sie voraussichtlich von dem Belegenheitsstaat bei
für Fremdkapitalaufnahmen der Immobilien-Gesellschaften im einem realisierten Veräußerungsgewinn erhoben werden. Auch
Gesamtvolumen von 51,0 Mio. EUR zur Verfügung. Immobilien, welche von Immobilien-Gesellschaften gehalten und
von den Immobilien-Gesellschaften veräußert werden (Asset Deal),
Bei den Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvor- fallen unter diese Vorschrift. Der potenzielle Veräußerungs-
haben handelt es sich unter anderem um noch nicht fällige gewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den
Zahlungsverpflichtungen für Ankäufe von Immobilien sowie Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der
Immobilien-Gesellschaften. Davon entfallen auf die Euroländer Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen
4,6 Mio. EUR. Landesrecht. Veräußerungsnebenkosten, welche üblicherweise
anfallen, können berücksichtigt werden.
Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung ent-
halten im Wesentlichen Vorauszahlungen auf Mieten in Höhe Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des
von 8,5 Mio. EUR, Mietsicherheiten in Höhe von 4,4 Mio. EUR, Staates, in dem die Immobilie liegt, sind auf Grund vorliegender,
Vorauszahlungen auf Mietnebenkosten in Höhe von 9,9 Mio. steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbe-
EUR und Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten in Höhe von lastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen.
0,1 Mio. EUR.
Sofern der potenzielle Verkauf von Anteilen an Immobilien-
Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen resultieren im We- Gesellschaften (Share Deal) wesentlich wahrscheinlicher erscheint
sentlichen aus Umsatzsteuer-Zahllasten gegenüber Finanzämtern als der Verkauf der Immobilie durch die Immobilien-Gesellschaft
in Höhe von 2,1 Mio. EUR, aus noch nicht realisierten Ergebnissen (Asset Deal), ist für eine zu erwartende Verkaufspreisminderung
aus Devisentermingeschäften in Höhe von 0,4 Mio. EUR, abge- in Folge einer drohenden latenten Steuerlast eine entsprechende
grenzten Darlehenszinsen in Höhe von 0,3 Mio. EUR, davon Rückstellung zu bilden.
entfallen auf Fremdwährung 0,1 Mio. EUR und aus Verbindlich-
keiten für Verwaltungs- und Verwahrstellenvergütung in Höhe Die Fremdwährungspositionen wurden mit den Devisenkursen
von 2,9 Mio. EUR. vom 30.12.2016 bewertet.
Rückstellungen Fondsvermögen
Rückstellungen wurden unter anderem in Höhe von 1,5 Mio. EUR Das Fondsvermögen erhöhte sich im Berichtszeitraum von
für Instandhaltungen, 8,0 Mio. EUR für ausländische Ertragsteuer, 1.837,8 Mio. EUR per 30.06.2016 auf 2.117,3 Mio. EUR per
0,6 Mio. EUR für Verwaltungskosten und 10,4 Mio. EUR für 31.12.2016. Im gleichen Zeitraum wurden 6.186.475 Anteile
Capital Gains Tax (CGT) gebildet. ausgegeben. Das entspricht einem Netto-Mittelzufluss in Höhe
von 294,9 Mio. EUR inkl. Ertrags- / Aufwandsausgleich. Bei
In den CGT-Rückstellungen sind Rückstellungen für potenzielle einem Anteilumlauf von 44.388.043 Stücken ergibt sich zum
Veräußerungsgewinne bei ausländischen Direktinvestments in Stichtag ein Anteilwert in Höhe von 47,69 EUR.
Höhe von 3,0 Mio. EUR enthalten. Für die im Bestand befind-
lichen ausländischen Immobilien, welche über Immobilien-
Gesellschaften gehalten werden, wurden Rückstellungen in Höhe
von 6,8 Mio. EUR für potenzielle Veräußerungsgewinne gebildet.
Für eine deutsche Kapitalgesellschaft wurden Rückstellungen
für potenzielle Veräußerungsgewinne in Höhe von 0,7 Mio. EUR
gebildet. Der Aufbau erfolgt linear über fünf Jahre. Zum Stich-
tag beträgt der Abdeckungsgrad der gebildeten Rückstellungen
ca. 41,5 %.
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