UniImmo: Global Halbjahresbericht zum 30. September 2019
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UniImmo: Global Halbjahresbericht zum 30. September 2019
UniImmo: Global auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: 980 555
ISIN: DE0009805556
Kennzahlen zum 30.9.2019 31.3.2019
Fondsvermögen (netto) EUR 3.551,0 Mio. EUR 3.530,5 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) EUR 3.626,8 Mio. EUR 3.544,3 Mio.
• davon direkt gehalten EUR 1.928,2 Mio. EUR 1.879,4 Mio.
• davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2) EUR 1.698,6 Mio. EUR 1.664,9 Mio.
Anzahl direkt gehaltener Immobilien 17 17
Anzahl Immobilien-Gesellschaften 33 3)
31 4)
Gebundene Mittel (gesamt) 5) EUR 358,1 Mio. EUR 367,3 Mio.
Gesamtliquidität EUR 784,3 Mio. EUR 824,1 Mio.
Freie Liquidität EUR 426,2 Mio. EUR 456,7 Mio.
Fremdfinanzierungsquote 23,8 % 24,0 %
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag) 96,3 % 96,2 %
Ausgabepreis EUR 53,01 EUR 53,43
Anteilwert (Rücknahmepreis) EUR 50,49 EUR 50,89
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 6) — 7) 4 8)
Verkäufe 6)
— 7)
2 8)
Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich EUR 47,8 Mio. 7) EUR 35,4 Mio. 8)
Ausschüttungsstichtag — 13.6.2019
Ausschüttung je Anteil — EUR 1,00
Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen (ESt-pflichtig) — EUR 0,2000
Kapitalertragsteuer je Anteil im Privatvermögen (KESt-pflichtig) — EUR 0,0500
1)
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert. 6)
Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Siehe „Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe
2)
Zum anteiligen Verkehrswert. von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften“, Seite 12.
3)
Davon 13 Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie halten. 7)
Zeitraum 1.4.2019 – 30.9.2019.
4)
Davon elf Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie halten. 8)
Zeitraum 1.4.2018 – 31.3.2019.
5)
Liquidität, die für geplante Objektankäufe, die nächste Ausschüttung und laufende Bewirtschaftung
sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgehalten wird.
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten,
Prozentangaben usw.) auftreten.
2 Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019
Halbjahresbericht*
zum 30. September 2019 des UniImmo: Global
Inhalt
1 Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.2 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.1.3 Anteilwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.1.4 Fondsvermögen (netto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.1.5 Anlegerstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.7 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung . . . . . 18
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten
Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.3.6 Bestand der Liquidität / Kredite . . . . . . . . . . . . . . 44
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen . . . . . . . . . . 46
2 Anhang gem. § 7 Nr. 9 KARBV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Die Aushändigung dieses Halbjahresberichtes an neue Anleger
erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes.
Fotos in diesem Bericht:
Stockholm, Vasagatan 12, „Stockholm Hub“ (Schweden)
Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungs
system für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist interna
* Zeitraum 1.4.2019 – 30.9.2019 tional anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen.
Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 3
1 Bericht der Geschäftsführung
märkte auf. Die Aufteilung nach Branchen und die Beimischung von
Immobilien in den Nutzungsarten Einzelhandel (21,9 %), Hotel
(16,6 %) und Logistik (1,5 %) soll das Risiko des Portfolios, das zu
60,0 % Büroimmobilien umfasst, zusätzlich reduzieren.
Im Berichtszeitraum wurden keine An- und Verkäufe getätigt.
Die Vermietungsquote des Fonds nach Mietertrag liegt zum Be-
richtsstichtag bei 96,3 % und damit leicht über dem hohen Stand
zu Beginn des Geschäftshalbjahres. Durch den Ankauf weiterer
gut vermieteter Gewerbeimmobilien sowie durch umfassende
Vermietungsaktivitäten im Immobilienbestand des Fonds soll
die Vermietungsquote im laufendem Geschäftsjahr auf hohem
Niveau gehalten werden.
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH
v. li. n. re. Volker Noack, Jörn Stobbe, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Martin J. Brühl
In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle Scope-
Rating vom 5.6.2019 hin. Hierin wurde der UniImmo: Global wie
auch im Vorjahr mit der Ratingnote „a+AIF“ bewertet.
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger, Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir das Thema
Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen und das Management
der UniImmo: Global hat das erste Geschäftshalbjahr 2019 / 2020 der Fondsimmobilien zum festen Bestandteil unserer Geschäfts-
mit einem erneut positiven Ergebnis abgeschlossen. Der Anlage strategie gemacht. Im Sinne der Werthaltigkeit des Immobilienver-
erfolg unseres international investierenden Fonds liegt, berechnet mögens haben wir entsprechende Managementsysteme entwickelt
auf die zurückliegenden zwölf Monate, zum 30.9.2019 bei 2,1 % und umgesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der Fondsobjekte
(Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und als auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser Ziel ist die sys-
Asset Management e. V.). Auch im Vorjahreszeitraum (Stichtag tematische Weiterentwicklung unseres Bestandsportfolios unter
30.9.2018) hatte der Anlageerfolg 2,1 % betragen. Aspekten der ökologischen, soziokulturellen und wirtschaftlichen
Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte wollen wir sowohl mit dem
Per saldo ergibt sich für den Fonds im ersten Geschäftshalbjahr jährlichen Geschäfts- und Corporate Social Responsibility Bericht
ein Netto-Mittelzufluss inklusive Ertragsausgleich von EUR 47,8 Mio. der Union Investment Gruppe als auch mit dem vorliegenden Fonds-
gegenüber EUR 33,8 Mio. im Vorjahreszeitraum. Das Fondsver- bericht transparent gestalten.
mögen (netto) beläuft sich zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres
2019 / 2020 auf EUR 3.551,0 Mio. und stieg damit um 1,5 % ge Über die Entwicklung des UniImmo: Global in der ersten Hälfte
genüber dem Vorjahreszeitraum (EUR 3.498,8 Mio.). Zum Berichts- des Geschäftsjahres 2019 / 2020 werden wir Sie im Folgenden
stichtag beträgt die freie Liquidität EUR 426,2 Mio., was 12,0 % detailliert informieren.
des Fondsvermögens (netto) entspricht.
Angesichts des hohen Papierverbrauchs in Deutschland ist das Ein-
Aufgrund seiner guten Mittelausstattung war und ist der Fonds sparen von Papier ein wichtiger Aspekt des Umweltschutzes. Auch
in der Lage, jederzeit die Rücknahme von Anteilen zu bedienen wir möchten unseren Beitrag dazu leisten und stellen daher den
und zugleich an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit Druck und Postversand des Fondsberichts ab dem Jahr 2020 ein.
an den europäischen und internationalen Immobilienmärkten Sie haben die Möglichkeit, den Fondsbericht in Zukunft elektronisch
ergeben. zu erhalten. Scannen Sie dazu einfach den auf dem Titel aufgedruck-
ten QR-Code mit Ihrem Smartphone oder gehen Sie auf unsere
In einem überwiegend positiven konjunkturellen Umfeld zeigt der Website: www.union-investment.de/rechenschaftsberichte.
UniImmo: Global eine im Vergleich zu anderen Anlageklassen ge-
ringe Wertschwankung. Zum Berichtsstichtag weist das Portfolio Dort können Sie sich online registrieren. Anschließend erhalten
mit 50 direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen an Immo- Sie die Fondsberichte im gewohnten halbjährlichen Rhythmus
bilien-Gesellschaften eine breite Diversifikation über 13 Länder- per E-Mail.
4 Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019
1.1 Entwicklung im ersten fünf größten deutschen Büroimmobilienmärkten Berlin, Düssel-
dorf, Frankfurt / Main, Hamburg und München per Ende Juni 2019
Geschäftshalbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 6,5 %. Aufgrund der hohen
Vermietungsaktivität sank die durchschnittliche Leerstandsrate über
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte die großen deutschen Standorte im Jahresvergleich um 1,2 Prozent-
punkte auf 4,0 %. Berlin und München waren zum Ende der ersten
In der ersten Hälfte des Jahres 2019 waren aufgrund einer noch Jahreshälfte 2019 mit 1,8 % bzw. 2,4 % die Städte mit dem pro-
immer relativ robusten Entwicklung der Volkswirtschaften auf zentual geringsten Büroflächenleerstand. Die Spitzenmieten ver-
fast allen internationalen Immobilienmärkten weiterhin rück zeichneten, bedingt durch den starken Nachfrageüberhang, im
läufige Leerstandsraten und vielerorts steigende Mietpreise zu Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Anstieg um durchschnitt-
beobachten. lich 7,5 %.
Europäische Büromärkte Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte
In Europa entwickelten sich die Büroimmobilienmärkte auch im Die meisten europäischen Standorte profitierten von niedrigen
ersten Halbjahr 2019 überwiegend positiv. Vor dem Hintergrund oder weiter rückläufigen Arbeitslosenquoten und einer guten
der hohen Nachfrage nach Büroflächen und moderater Neubau- Nachfrage der Konsumenten. In gut positionierten Shopping-
fertigstellungen waren an den meisten Standorten rückläufige Centern sowie in den städtischen 1a-Lagen gab es eine robuste
Leerstandsraten festzustellen. Besonders ausgeprägt war der Flächennachfrage seitens der Einzelhändler. Dämpfend auf die
Leerstandsrückgang in Lissabon, Prag und Warschau. Die geringe Stimmung wirkte sich aber weiterhin das Wachstum des Online-
Verfügbarkeit hochwertiger, zentraler Flächen spiegelte sich auch handels aus. Allerdings haben mittlerweile viele stationäre Händler
in der Entwicklung der Bürospitzenmieten wider, die am Ende des einen eigenen Online-Vertriebskanal etabliert. Steigende Einzel-
zweiten Quartals 2019 im Durchschnitt der europäischen Standorte handelsspitzenmieten konnten auf Jahressicht u. a. in Budapest,
um 5,8 % über dem Wert des entsprechenden Vorjahresquartals Lyon und Prag beobachtet werden. In vielen Metropolen zeigten
lagen. Besonders deutlich war das Mietpreiswachstum in Amster- sich die Einzelhandelsmieten aber stabil und in einigen belgischen,
dam, Lissabon und Madrid. Auch in London stiegen die Mieten britischen und niederländischen Städten wurden rückläufige
trotz der Unsicherheiten durch den anstehenden Brexit. Einzelhandelsmieten registriert.
Die gute Nachfrage nach Einzelhandelsflächen seitens der Händler
Deutsche Büromärkte sowie die hohe Anschaffungsbereitschaft der Konsumenten haben
dazu geführt, dass sich die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen –
Die Flächennachfrage auf den deutschen Büroimmobilienmärkten trotz der wachsenden Konkurrenz durch den Onlinehandel – in
blieb weiterhin hoch. Trotz einer noch immer geringen Büroflächen- den großen deutschen Metropolen in den zurückliegenden zwölf
verfügbarkeit stieg die durchschnittliche Vermietungsleistung an den Monaten stabil entwickelt haben.
Spitzenmietpreisentwicklung1) für Büroflächen
250
200
150
100
50
2)
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
19 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
n Index Europa n Index Deutschland n Index USA n Index Asien
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, CoStar Portfolio Strategy, 1)
Index-Basisjahr 1999.
eigene Berechnungen. 2)
Stand: Juni 2019.
Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 5
Büroleerstandsquoten wesentlicher Investitionsstandorte auch beim durchschnittlichen Zimmererlös (RevPAR) ein Plus von
des UniImmo: Global (in %) 1,7 % erzielt werden. Besonders deutlich stieg der RevPAR mit
11,5 % auf dem Wiener Hotelmarkt, wo der anhaltende inter-
15,5
15,0
nationale Tourismusboom in der ersten Jahreshälfte durch ein
Mexiko-Stadt
hervorragendes Messegeschäft ergänzt wurde. Auch Paris und
15,1 London konnten ihre Bedeutung als internationale Tourismusziele
14,9
Dallas trotz der vorsommerlichen Gelbwestenproteste bzw. Brexit-Ver
unsicherungen mit steigenden RevPAR-Werten unterstreichen.
Washington 13,3
D.C. 12,9 In Warschau wirkte sich die starke Expansion internationaler Mar-
kenhotels hingegen negativ auf die Belegungsrate und den durch-
11,5 schnittlichen Zimmererlös aus. Auch Amsterdam verzeichnete nach
Atlanta 11,3
einem besonders starken Vorjahresergebnis leicht rückläufige
11,0
Zimmererlöse.
Denver 10,1
Die deutschen Hotelmärkte zeigten in der ersten Jahreshälfte
11,1 2019 eine uneinheitliche Entwicklung. In Berlin, Düsseldorf und
Warschau 8,0
München stiegen die Zimmerbelegungsraten im Vergleich zum
7,7 Vorjahreszeitraum, während Frankfurt / Main und Hamburg Rück-
Boston 7,2 gänge bei der Auslastung zu verzeichnen hatten. In der Main-
Metropole fanden einige wichtige Messen, wie die ACHEMA –
6,1
6,1
Weltforum und Internationale Leitmesse der Prozessindustrie,
San Francisco
im Jahr 2019 turnusgemäß nicht statt, was sich negativ auf die
8,1 Buchungszahlen auswirkte. In der Hansestadt hingegen war die
Lissabon 6,0 deutliche Ausweitung des Hotelzimmerangebots für den Rückgang
der Auslastung verantwortlich. Im Schnitt über die fünf wichtigsten
6,6
5,5
deutschen Hotelstandorte ging die Zimmerauslastung im Jahres-
Stockholm
vergleich leicht um 0,3 Prozentpunkte zurück. Dennoch stiegen
9,2 die Zimmerpreise im Jahresvergleich um durchschnittlich 2,4 %.
Singapur 5,1 Vor diesem Hintergrund erhöhte sich auch der durchschnittliche
Zimmererlös im Mittel über die fünf großen deutschen Standorte
4,8
London 4,9 um 2,1 %, wobei insbesondere München und Berlin mit 12,6 %
bzw. 7,3 % ein deutliches Plus verbuchen konnten.
4,5
Sydney 4,1
4,8
Außereuropäische Immobilienmärkte
Zürich 3,8
Die US-amerikanischen Büroimmobilienmärkte haben sich auch
2,3 in den ersten zwei Quartalen des Jahres 2019 positiv entwickelt.
Stuttgart 2,1
Die durchschnittliche Leerstandsquote ist im Vergleich zum zweiten
2,0
Quartal 2018 um 30 Basispunkte zurückgegangen und lag Ende
Tokio 0,8 Juni 2019 bei 9,6 %. Die Spitzenmietpreise stiegen im gleichen
0% 5% 10 % 15 % 20 % Zeitraum um durchschnittlich 3,5 %. Überdurchschnittliche Zu-
wachsraten waren insbesondere in Austin (Texas), Charlotte und
n 1. Halbjahr 2018 n 1. Halbjahr 2019
Raleigh (beide North Carolina) festzustellen.
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, CB Richard Ellis, CoStar Portfolio Strategy.
Die sehr hohe Büroflächennachfrage und der Baustopp auch
einiger größerer Büroprojekte haben die Aussichten auf dem
Europäische und deutsche Hotelmärkte Büromarkt in Mexiko-Stadt spürbar verbessert. Die Leerstands-
rate ging im Vergleich zum zweiten Quartal 2018 um 45 Basis-
Die großen europäischen Hotelstandorte Amsterdam, London, Paris, punkte auf jetzt 15,0 % zurück. Die erzielbaren Spitzenmieten
Warschau und Wien entwickelten sich im ersten Halbjahr 2019 sind dennoch im Jahresvergleich leicht zurückgegangen.
insgesamt positiv. Die Zimmerauslastung stieg im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum im Mittel um 0,3 Prozentpunkte, während die In Tokio profitierte der Büromarkt weiterhin von der hohen Nach-
Zimmerpreise ein Wachstum von 1,3 % zeigten. Folglich konnte frage nach Büroflächen. Obwohl in den letzten zwölf Monaten in
6 Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019
den fünf zentralen Stadtbezirken viele neue Flächen fertiggestellt Geld- und Kapitalmarkt
wurden, konnte ein Rückgang der Leerstandsrate um 1,2 Prozent-
punkte auf nur noch 0,8 % verzeichnet werden. Vor diesem Hinter- Im Berichtszeitraum hat sich die Europäische Zentralbank (EZB)
grund stiegen die Büromieten im Vergleich zum ersten Halbjahr aufgrund schlechter Konjunkturdaten im Euro-Raum von einem
2018 um 7,3 %. zunächst angedachten restriktiveren geldpolitischen Kurs wie-
der verabschiedet. Im September 2019 wurden angesichts der
In Sydney hat das sehr geringe Neubauvolumen in Verbindung mit schwachen Konjunkturentwicklung zahlreiche unterstützende
der hohen Nachfrage nach Büroflächen zu einem erneuten Rück- geldpolitische Maßnahmen beschlossen. Allerdings herrschte im
gang der Leerstandsrate geführt. Im Vergleich zum zweiten Quartal EZB-Rat Uneinigkeit hinsichtlich der Geldpolitik. Kontrovers wur-
2018 fiel die Leerstandsrate um 0,4 Prozentpunkte auf 4,1 %. den vor allem die Anleihekäufe diskutiert. Der Einlagensatz für
Entsprechend sind auch die Mieten weiter gestiegen. Geschäftsbanken bei der EZB lag zuletzt bei – 0,5 %. Die Rendite
zehnjähriger Bundesanleihen fiel im Berichtszeitraum von ca.
In Singapur wurden in den letzten zwölf Monaten nur sehr we- – 0,1 % auf – 0,6 %. Ebenso gingen auch die Renditen der Staats-
nige neue Büroflächen fertiggestellt. Da die Flächennachfrage anleihen Italiens, das durch den Haushaltsstreit mit Brüssel lange
aber unverändert hoch blieb, konnte am Ende des zweiten Quar- die Schlagzeilen beherrschte, deutlich zurück. Insgesamt gewan-
tals 2019 im Jahresvergleich ein Rückgang der Leerstandsrate nen europäische Staatsanleihen nach dem iBoxx Euro Sovereign
um 4,1 Prozentpunkte auf 5,1 % beobachtet werden. Die Spitzen- Index im Berichtszeitraum jedoch 7,3 % hinzu.
mieten zeigten aufgrund des knapperen Angebots einen deut
lichen Anstieg. Die US-Notenbank Fed läutete Ende Juli 2019 die geldpolitische
Wende in den USA ein und senkte erstmals seit zehn Jahren die
Zinsen um 0,25 %. Im September erfolgte im Rahmen einer ver-
Immobilien-Investitionsmärkte stärkt datenabhängigen Bewertung der US-Wirtschaft eine erneute
Leitzinssenkung um weitere 0,25 %, auch wenn die US-Noten
Bedingt durch das Niedrigzinsumfeld waren die Rahmenbedin banker im Gremium geteilter Meinung bezüglich der Zinspolitik
gungen für Immobilien-Investoren auch in den zurückliegenden waren. Die Rendite zehnjähriger US-Schatzanweisungen fiel im
Monaten vergleichsweise attraktiv. Dies zeigte sich erneut in der Berichtshalbjahr von 2,4 % auf zuletzt 1,7 %. Damit lagen die zehn-
Entwicklung des globalen Transaktionsvolumens für Gewerbe jährigen Zinssätze zeitweise unter denen für zweijährige Papiere.
immobilien, das in den ersten sechs Monaten des Jahres 2019 Gemessen am JP Morgan US Global Bond Index gewannen US-
mit EUR 299 Mrd. nur knapp unter dem sehr guten Ergebnis des Treasuries im Berichtszeitraum ca. 5,8 % hinzu.
entsprechenden Vorjahreszeitraums lag.
Europäische Unternehmenspapiere gerieten angesichts stark rück-
Auf dem amerikanischen Kontinent wurde in der ersten Jahres- läufiger Renditen an den Staatsanleihenmärkten verstärkt ins Blick-
hälfte 2019 das weltweit höchste Transaktionsvolumen registriert. feld vieler Marktteilnehmer. Einhergehend mit dem allgemeinen
Hier wurden etwa EUR 127 Mrd. in Gewerbeimmobilien investiert, Renditeverfall sowie weitgehend soliden Wirtschaftsdaten konnten
was einem Anstieg um 9,8 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 europäische Firmenanleihen im Berichtszeitraum deutlich hinzu
entspricht. gewinnen. Unterstützend wirkte hierbei auch die Aussicht auf mög
liche Wertpapierankäufe der EZB, die dann letztlich auch beschlos-
In Europa erreichte das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo sen wurden. Bezogen auf den ICE BofA Merrill Lynch Euro Corporate
bilien bis zur Jahresmitte 2019 einen Wert von rund EUR 96 Mrd., Index gewann der Gesamtmarkt rund 3,5 % hinzu. Die Risikoprä-
womit das Investitionsvolumen um 14,8 % geringer ausfiel als mien schwankten deutlich, blieben aber insgesamt über das Be-
im entsprechenden Vorjahreszeitraum. richtshalbjahr betrachtet im Durchschnitt nahezu unverändert.
In Deutschland lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo
bilien im ersten Halbjahr 2019 bei rund EUR 23 Mrd. und machte 1.1.2 Risikobericht
somit fast ein Viertel des gesamten europäischen Handelsvolumens
aus. Gegenüber der ersten Jahreshälfte 2018 war ein Rückgang um Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Management-
9,4 % zu beobachten. In Österreich wurden etwa EUR 725 Mio. prozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und
in Gewerbeimmobilien investiert, womit das Transaktionsvolumen daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwen-
26,9 % unter dem Wert des Vorjahreszeitraums lag. den. Union Investment hat zur Identifizierung, Beurteilung und
Steuerung der Risikosituation der Sondervermögen ein umfang
In der Region Asien-Pazifik wurden rund EUR 76 Mrd. in gewerblich reiches Risikomanagementsystem im Einsatz. Die wesentlichen
genutzte Immobilien investiert. Im Vergleich zum ersten Halbjahr Aufgaben der Risikoüberwachung sind die Bereitstellung von Pla
2018 konnte hier ein Anstieg des Transaktionsvolumens um 6,2 % nungs-, Steuerungs- und Kontrollinformationen für verschiedene
verzeichnet werden. Adressaten sowie die Risikoberichterstattung.
Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 7
Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinan-
zierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der
Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zins-
Adressenausfallrisiken festschreibungen im UniImmo: Global geachtet. Zur Steuerung der
Zins- und Darlehensprolongationen verfügt Union Investment über
Adressenausfallrisiken betreffen Ausfälle von Vertragspartnern, eine tagesaktuelle Übersicht der Zins- und Darlehensrestlaufzeiten
insbesondere von Mietern und Kreditinstituten, die erheblichen sowie der Zinskosten. Diese werden separat pro Darlehenswährung
negativen Einfluss auf die Wertentwicklung des Anteilpreises und über das gesamte Darlehensbuch des Investmentvermögens
haben können. Daher erfolgt ein regelmäßiges Monitoring des dargestellt, inklusive der von den Immobilien-Gesellschaften auf-
Mieterportfolios und der Bankpartner. genommenen Darlehen. Die Darlehensrestlaufzeiten sind breit
diversifiziert.
Bei Mietvertragsabschluss und Mietvertragsverlängerung wird
jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der zehn Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Global wird im Wert
größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein regelmäßiges Moni- papierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554, einem Fonds der Union
toring. Zusätzlich wird bei Ankäufen und Nachvermietungen auf Investment Institutional GmbH, gehalten. Das Fondsmanagement
einen angemessenen Mietermix geachtet, um das Mietausfall von Union Investment begleitet und überwacht zeitnah die An-
risiko auf Portfolioebene gut zu diversifizieren. lagepolitik und Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko
innerhalb des UIN-Fonds Nr. 554 wird vom verantwortlichen Port-
Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Banken werden Ratings foliomanager gesteuert.
der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor’s, Moody’s und
Fitch herangezogen und eine Durchschnittsbonität berechnet. Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkun
Aktuelle krisenbehaftete Entwicklungen bei Bankpartnern werden gen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisentermin
ad hoc analysiert. Darüber hinaus wird die Konzentration der Liqui- geschäften sowie der UIN-Fonds auf den Wert des UniImmo:
ditätsanlagen im Limitsystem täglich überwacht. Global monatlich überwacht.
Zinsänderungsrisiken Währungsrisiken
Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei Der UniImmo: Global verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Wäh-
auslaufenden Zinsbindungen und / oder auslaufenden Krediten, rungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögenspositionen
die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapitalanlage. in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. Die Absiche-
8 Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019
rung der Währungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devisen das Risiko unerwartet hoher Mittelrückflüsse sowie das Risiko,
termingeschäften sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der Inves- benötigte oder gewünschte Kredite zur (Re-)Finanzierung von
titionswährung. Assets nicht oder nur mit erheblichen Risikoaufschlägen am Markt
beschaffen zu können.
Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Devisen-
position ermittelt und überwacht. Monatlich erfolgt darüber hin- Liquiditätsrisiken werden im UniImmo: Global intensiv überwacht
aus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. und gesteuert. Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapierspezial-
fonds UIN-Fonds Nr. 554 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig
in Papiere mit einer hohen Bonität und geringem Risiko.
Sonstige Marktpreis- / Immobilienrisiken
Darüber hinaus werden regelmäßig Stresstests zur Liquiditäts
Die Wertänderungen des Immobilienportfolios stellen eine we- situation und ein tägliches Monitoring der Liquiditätssituation u. a.
sentliche Risikoart in einem Immobilienfonds dar. Durch eine breite durch regelmäßige Bonitätsanalysen der Bankpartner durchgeführt.
geografische und sektorale Streuung im Rahmen der Anlagerestrik
tionen wird ein diversifiziertes Immobilienportfolio angestrebt, um
wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen Ländern oder Branchen 1.1.3 Anteilwert
abfangen zu können. Die Entwicklung auf Portfolioebene wird
durch regelmäßige Stresstests sowie ein aktives Portfoliomanage- Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Global-Anteils
ment überwacht. Darüber hinaus wird bei Ankaufsprüfungen ein beträgt zum 30.9.2019 EUR 50,49, der Ausgabepreis EUR 53,01.
ausgewogener Länder-, Nutzungsarten- sowie Branchenmix auf Unter Berücksichtigung der am 13.6.2019 erfolgten Endaus-
Basis der Anlagerestriktionen angestrebt, um das Portfolio nach- schüttung in Höhe von EUR 1,00 je Anteil für das Geschäftsjahr
haltig weiter zu diversifizieren. 2018 / 2019 beläuft sich der Anlageerfolg im ersten Geschäfts-
halbjahr 2019 / 2020 auf EUR 0,60 je Anteil. Dies entspricht einem
Zwölf-Monats-Erfolg von 2,1 % (Berechnungsverfahren des BVI
Operationelle Risiken Bundesverband Investment und Asset Management e.V.).
Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen
Risiken im Fonds zu verzeichnen. Operationelle Risiken existieren 1.1.4 Fondsvermögen (netto)
auf der Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Union Investment
ist diesbezüglich in das OpRisk-Management der DZ BANK AG Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm im Berichtszeitraum von
integriert. 69.374.596 am 31.3.2019 auf 70.326.463 am 30.9.2019 zu.
Im ersten Geschäftshalbjahr wurden 1.364.207 Anteile im Wert
von EUR 68,6 Mio. ausgegeben und 412.340 Anteile in Höhe von
Liquiditätsrisiken EUR 20,8 Mio. zurückgenommen.
Liquiditätsrisiken beschreiben die Gefahr, eingegangene Zahlungs- Von dem am 13.6.2019 ausgeschütteten Ertrag für das Geschäfts-
verpflichtungen aus rechtsgültig abgeschlossenen Verträgen und jahr 2018 / 2019 in Höhe von EUR 69,4 Mio. wurden EUR 50,2
der laufenden Bewirtschaftung sowie Anteilscheinrückgaben nicht Mio. oder 72,3 % wieder in UniImmo: Global-Anteilen angelegt.
fristgerecht bedienen zu können. Dabei geht es insbesondere um Insgesamt ergibt sich damit ein Netto-Mittelzufluss einschließ-
Entwicklung des UniImmo: Global
30.9.2019 31.3.2019 Veränderungen
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien (direkt gehalten) 1.928,2 1.879,4 + 48,9
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1)
1.206,3 1.179,9 + 26,4
Liquiditätsanlagen 784,3 824,1 – 39,7
Sonstige Vermögensgegenstände 479,4 484,8 – 5,5
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 847,3 837,7 + 9,6
Fondsvermögen (netto) 3.551,0 3.530,5 + 20,5
Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 70,3 69,4 + 0,8
1)
Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert.
Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 9
lich Wiederanlage und Ertragsausgleich von EUR 47,8 Mio. Das Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften ge-
Fondsvermögen (netto) erhöhte sich im Berichtszeitraum von haltenen Immobilien (zum anteiligen Verkehrswert) beträgt der
EUR 3.530,5 Mio. auf EUR 3.551,0 Mio. Das entspricht einer Durchschnittswert der fertigen Objekte zum Berichtsstichtag
Zunahme von 0,6 %. EUR 95,4 Mio. Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Nutz
fläche aller fertigen Immobilien beträgt EUR 4.867.
1.1.5 Anlegerstruktur Der Nutzflächenbestand der direkt gehaltenen Immobilien sowie
der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen
Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die in
UnionDepots und Bankdepots gehalten werden, sowie auf Anlagen
der Zielfonds der Union Investment Gruppe. Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %)
größer EUR 200 Mio.
Per 30.9.2019 sind Anteile des UniImmo: Global in sechs Wertpa- 4 Objekte 20,7
pierfonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 24 Mio. enthalten.
EUR 150 bis 200 Mio.
5 Objekte 24,2
Anlegerstruktur EUR 100 bis 150 Mio.
6 Objekte 21,0
nicht aufgliederbar 1) 0,3 % EUR 50 bis 100 Mio.
Zielfonds 2) 0,7 % 14 Objekte 27,9
institutionelle Anleger 3) 3,1 %
private Anleger 95,9 % EUR 25 bis 50 Mio.
8 Objekte 5,9
EUR 10 bis 25 Mio.
1 Objekt 0,3
bis EUR 10 Mio.
0 Objekte 0,0
0% 10 % 20 % 30 %
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
1)
anteiligen Verkehrswert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien
in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung
der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige
Beteiligungsgrad herangezogen.
Anlagevolumen je Anleger 2) Anteil am Gesamtbestand
bis EUR 50 Tsd. 67 %
bis EUR 100 Tsd. 18 % Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher
bis EUR 1 Mio. 12 % Altersstruktur (in %)
mehr als EUR 1 Mio. 3% älter als 20 Jahre 7,7
(1998 und früher) 3,7
1)
0,3 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die
Anlegerstruktur aufgrund nicht vorliegender Informationen nicht aufgegliedert werden.
2)
Per 30.9.2019 sind Anteile des UniImmo: Global in sechs Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen 16 bis 20 Jahre 22,1
von EUR 24 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Immobilienquote (2003 bis 1999) 16,3
in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Anlegern verteilt.
3)
Inklusive Banken und Versicherungen. 11 bis 15 Jahre 37,7
(2008 bis 2004) 36,2
6 bis 10 Jahre 11,3
1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen (2013 bis 2009) 9,2
an Immobilien-Gesellschaften bis 5 Jahre 21,2
(2014 und später) 34,6
0% 10 % 20 % 30 % 40 %
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen stieg im Berichtszeit-
n Objektalter gemäß Verkehrswertgutachten 1)
raum um 2,6 % von EUR 1.879,4 Mio. auf EUR 1.928,2 Mio. Es n Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2)
setzt sich am 30.9.2019 aus 17 Immobilien zusammen. Weiter-
hin werden 33 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften mit Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
1)
anteiligen Verkehrswert.
einem Wert von EUR 1.206,3 Mio. gemäß Vermögensaufstellung 2)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
gehalten. anteiligen Verkehrswert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten).
10 Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019Immobilien (jeweils anteilig) verringerte sich im Laufe des ersten Immobilienentwicklungen
Geschäftshalbjahres von insgesamt 745.557 m2 auf 745.106 m2.
Zum Berichtsstichtag liegt die Vermietungsquote bei 96,3 % des Im Berichtszeitraum fanden keine Immobilienentwicklungen
Mietertrages oder 95,8 % der Gesamtnutzfläche. statt.
1.1.7 Immobilienaktivitäten Ankäufe
Im Berichtszeitraum wurden keine An- und Verkäufe getätigt. Im Berichtszeitraum wurden keine Ankäufe getätigt.
11Leerstandsangaben einzelner Objekte 1)
Lfd. Objekt Anteil am Bruttosoll- Anteil am Bruttosoll- Leerstehende Anteil am Bruttosoll-
Nr. mietertrag 2) des Objektes mietertrag 2) des Objektes Mietfläche mietertrag 2) des Fonds
in % zum 30.9.2019 in % zum 31.3.2019 in m2 in % zum 30.9.2019
Zum Berichtsstichtag liegen keine Objekte mit einer Leerstandsquote größer als 33 % vor.
1)
Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsquote.
2)
Mehrwertsteuer nicht enthalten.
Verkäufe hin hervorzuheben sind die Mietvertragsverlängerung von etwa
4.400 m2 im Shopping-Center „LAGO“ in Konstanz mit diversen
Im Berichtszeitraum fanden keine Verkäufe statt. Retailern sowie die Mietvertragsverlängerung von rund 4.200 m2
mit einem staatlichen Mieter in der Büroimmobilie „Ten 10th Street“.
Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang Wichtige Vermietungserfolge waren außerdem die langfristige
Bindung eines bedeutenden Technologieunternehmens an die
Washington D.C., „Thompson Hotel“ Büroimmobilie „Horizon Plaza“ in Warschau (Polen) für eine Fläche
Die bereits im Jahr 2017 beurkundete Hotelprojektentwicklung in von 1.400 m2 und Neuvermietungen in der Büroimmobilie „Torre
Washington D.C. (District of Columbia / USA) entwickelt sich plan- Mayor“ in Mexiko-Stadt (D. F. / Mexiko) mit einer Fläche von
gemäß. Die Fertigstellung des Projektes ist für Anfang 2020 geplant. zusammen 2.500 m2 an diverse Mieter. Ein weiterer Vermietungs-
Über das Objekt wird nach Nutzen-Lasten-Übergang ausführlicher erfolg waren Neuvermietungen in der Büroimmobilie „Vision Crest
berichtet. Commercial“ in Singapur (Singapur), bei der u. a. ein Marketing-
unternehmen für eine Fläche von ca. 1.400 m2 und ein internatio-
naler Versicherungskonzern für eine Fläche von ca. 300 m2 als
Vermietungssituation Mieter gewonnen werden konnten.
Per 30.9.2019 liegt die Vermietungsquote nach Mietertrag bei Weitere bedeutende Neu- und Anschlussvermietungen gab es
96,3 % und damit leicht über dem hohen Stand zu Beginn des sowohl innerhalb als auch außerhalb Europas. Innerhalb Europas
Geschäftshalbjahres mit 96,2 %. Im Verlauf des ersten Geschäfts- sind hier vor allem die Büroobjekte „West-Park“ in Zürich (Schweiz)
halbjahres 2019 / 2020 konnten insgesamt 36.779 m2 Nutzfläche und „STEP 6“ in Stuttgart sowie die Shopping-Center „LAGO“ in
neu- und nachvermietet werden. Konstanz, „3 Stawy“ in Kattowitz (Polen) und „Forum Mersin“ in
Mersin (Türkei) zu erwähnen, bei denen es jeweils gelungen ist,
Ein guter Erfolg im vergangenen Geschäftshalbjahr war die Neu- Anschlussvermietungen bzw. Vertragsverlängerungen wie auch
vermietung von rund 2.300 m2 Mietfläche an ein IT-Unternehmen Neuvermietungen zu erzielen. Wichtige Neu- sowie Anschlussver-
in der Büroimmobilie „Ten 10th Street“, Atlanta (Georgia / USA), mietungen und Vertragsverlängerungen außerhalb Europas wurden
wodurch die Ertragssicherheit dieses Objekts langfristig gesteigert vor allem in den Büroobjekten „Torre Mayor“, „Reforma 265“
und der gute Vermietungsstand beibehalten werden kann. Weiter- und „Montes Urales III“, alle drei in Mexiko-Stadt (D. F. / Mexiko),
Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften 1)
Lfd. Nr. Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Erwerbsdatum / Kaufpreis /
Verkaufsdatum Verkehrswert
in Mio. EUR 2)
Ankäufe
Im Berichtszeitraum wurden keine Ankäufe getätigt.
Verkäufe
Im Berichtszeitraum fanden keine Verkäufe statt.
1)
Sämtliche Objekte / Beteiligungen wurden von Unternehmen / Personen erworben, die in keiner Weise lichen Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird der Verkehrswert gemäß Bautenstand
mit der Union Investment Gruppe / Union Investment Real Estate GmbH gesellschaftlich verbunden sind. angegeben. Beim Verkauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine
2)
Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien- Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird der Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang ausge-
Gesellschaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate der Kaufpreis wiesen. Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang
anstelle des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im Bau befind ausgewiesen.
12 Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019im Büroobjekt „Ten 10th Street“ in Atlanta (Georgia / USA) und Die Renditen für sichere Rentenpapiere wie Bundesanleihen oder
im Einzelhandelsobjekt „SoLaDo“ in Tokio (Japan) erzielt. US-Treasuries sollten nach Einschätzung von Union Investment nicht
mehr deutlich unter die jüngsten Renditetiefststände absinken. Per
Auch zukünftig wird das Hauptaugenmerk im Bereich der aktiven Ende des Jahres 2019 dürften die Renditen zehnjähriger US-Staats-
Asset-Management-Tätigkeiten liegen. Fokus des Fondsmanage- anleihen bei 1,5 % liegen, die für das deutsche Pendant bei – 0,7 %.
ments ist es, die Vermietungsquote auf dem gegenwärtig hohen
Niveau zu stabilisieren. Um dieses Ziel zu erreichen, werden bei
Vermietungen auch marktübliche Mietanreize wie mietfreie Zeiten Nachhaltigkeit
und Ausbaukostenzuschüsse gewährt. Dieser Aufwand belastet
kurzfristig die Ertragslage des Fonds, sichert für die Fondsanleger Für Union Investment gehen nachhaltiges Handeln und wirtschaft
jedoch mittel- und langfristig die Ausschüttungsbasis durch Erwirt- licher Erfolg Hand in Hand, denn nur wer nachhaltig wirtschaftet,
schaftung von ordentlichen Mieterträgen. bleibt zukunftsfähig. Aus diesem Grund ist Nachhaltigkeit keine
neue Herausforderung, sondern integraler Bestandteil des unter-
nehmerischen Selbstverständnisses und fest in Strategien und
1.2 Ausblick Prozessen verankert.
Zins- und Devisenkursentwicklungen Dabei wurden Managementsysteme an Standards ausgerichtet, die
im Leitfaden „Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft – Kodex,
Ein wesentlicher Treiber der Börsen für die kommenden Quartale Berichte und Compliance“ des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss
wird die Frage nach der Tragfähigkeit des US-Konjunkturzyklus e.V. festgelegt sind. Zudem hat Union Investment als Unterzeichne-
sein. Nach Einschätzung von Union Investment wird die Weltwirt- rin der „United Nations Principles for Responsible Investment“ (UN
schaft zwar weiter wachsen, jedoch wird sich die Verlangsamung PRI) wesentliche Grundsätze für verantwortungsbewusstes Wirt-
des Wachstums fortsetzen. Das wirtschaftliche Umfeld entwickelt schaften im Rahmen einer „Leitlinie für verantwortliches Investie-
sich zunehmend spätzyklisch, vor allem in den USA, der globalen ren“ (VI) in ihr Handeln integriert. Im Sinne der Umwelt, der Nutzer
Leitökonomie. Mit einem Abrutschen der US-amerikanischen Wirt- und der Investoren hat sich Union Investment über alle Geschäfts-
schaft in eine Rezession ist jedoch nicht zu rechnen. Das US-Wirt- bereiche verpflichtet, ihre Nachhaltigkeitswerte, unter Einhaltung
schaftswachstum dürfte im Kalenderjahr 2019 2,4 % erreichen der gesetzlichen Mindestanforderungen, kontinuierlich zu verbes-
und im Jahr 2020 noch 1,7 %. sern. Bereits seit vielen Jahren ist ein umfassendes Umweltmanage-
mentsystem etabliert und Union Investment hat sich erfolgreich
Auch in anderen Regionen wird das wirtschaftliche Umfeld an- nach dem internationalen Standard DIN EN ISO 14001 zertifizieren
spruchsvoller. Das gilt insbesondere für den Euro-Raum, dem Union lassen. Im Rahmen des Umweltmanagementsystems werden Pro-
Investment einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von zesse qualitätsgesichert und deren Fortschritt überwacht.
1,1 % im Gesamtjahr 2019 prognostiziert. Für Deutschland liegt
die Wachstumsprognose durch die Schwäche im Welthandel mit Weitere Nachhaltigkeitsinstrumente von Union Investment werden
0,5 % noch darunter. Für das Jahr 2020 wird eine weitere Wachs- in dem gesamten Lebenszyklus der jeweiligen Immobilien einge-
tumsverlangsamung auf 0,8 % in der Euro-Zone und eine Stabili- setzt. Transparenz über Verbräuche (wie Energie oder Wasser), deren
sierung in Deutschland bei 0,6 % vorhergesagt. Politisch bleibt der Analyse und die Ermittlung von Gebäudepotenzialen ermöglichen
Brexit das größte Risiko für Europa, da wesentliche zentrale Fra- die Ableitung von gezielten Maßnahmen, um sowohl die ökologi-
gen zum künftigen Verhältnis zwischen dem Vereinigten König- sche als auch die ökonomische Performance der Immobilie lang-
reich und der Europäischen Union immer noch ungeklärt sind. fristig zu stützen, sie zukunftsfähig zu halten und eine nachhaltige
Ausrichtung des Gesamtportfolios zu erreichen. Dazu gehört auch
Angesichts der aktuellen Konstellation aus rückläufiger Wachstums- eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Mietern. In grünen
dynamik und einem nach wie vor relativ schwachen Inflations- Mietverträgen vereinbaren Mieter und Vermieter gemeinschaft-
druck haben die wichtigsten Notenbanken die geldpolitische lich die nachhaltige Nutzung und den nachhaltigen Betrieb der
Kehrtwende vollzogen und sind wieder auf einen Zinslockerungs- Immobilie. Neben eigenen Nachhaltigkeitsbewertungen legt Union
pfad eingeschwenkt. Wenn sich das Wachstum in den USA wie Investment Wert auf externe Einschätzungen und nimmt somit an
erwartet abschwächen sollte, dürfte die US-Notenbank Fed den Ratings wie Scope und GRESB (Global Real Estate Sustainability
Zinssenkungen vom Juli und September 2019 im Jahr 2020 weitere Benchmark) teil, die Nachhaltigkeit und deren Umsetzung bei
Schritte folgen lassen. Für die EZB ist das Potenzial für weitere Immobilienfonds evaluieren.
Zinssenkungen mit bereits negativen Leitzinsen begrenzt. Den
Notenbankern stehen bei Bedarf allerdings andere geldpolitische Für Union Investment bedeutet ein ganzheitlich nachhaltiges
Maßnahmen zur Verfügung. Immobilienmanagement außerdem, politische Themen und Ent-
Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 13wicklungen, wie z. B. den Klimaschutzplan der Bundesregierung bäudezertifizierungen nach nationalen und internationalen Stan-
mit dem Ziel einer deutlichen CO2-Emissionsreduktion, strategisch dards berichtet.
zu berücksichtigen und einen kontinuierlichen, offenen Dialog mit
relevanten Interessengruppen zu führen. Das Unternehmen steht
im stetigen Austausch mit der Branche und ist u. a. in diversen Portfoliostrategie
Arbeitsgruppen aktiv, in denen die aktuellen Herausforderungen der
Energiewende diskutiert und passende Lösungsansätze erarbeitet Der UniImmo: Global ist hinsichtlich der Fondsstrategie ein chan
werden. Der Austausch mit Mietern, Kunden und Geschäftspartnern cenorientiertes Immobiliensondervermögen, dessen Immobilien
zu nachhaltigen Immobilien ist ebenfalls von großer Bedeutung. portfolio sich perspektivisch in etwa gleichmäßig auf die drei
Dazu bietet Union Investment beispielsweise ein Internetportal Weltregionen Asien-Pazifik, Europa sowie Nord- und Südamerika
an, welches den Wissens- und Erfahrungsaustausch ermöglicht. verteilen soll. Zum Berichtsstichtag liegt weniger als die Hälfte
Zu erreichen ist das zweisprachige Portal unter www.nachhaltige- des Bestandsportfolios in Europa. Der verbleibende Anteil des
immobilien-investments.de. Portfolios befindet sich in Amerika sowie in der Region Asien-
Pazifik. Mittelfristig wird eine Erhöhung des Anteils von Immo
Union Investment legt Wert darauf, Transparenz und eine branchen bilien in Europa durch primäre Investitionen in die europäischen
spezifische Vergleichbarkeit herzustellen. Deshalb macht der Fonds- Wachstumsmärkten angestrebt.
dienstleister seine Erkenntnisse über das nachhaltige Immobilien
management, Fortschritte und Herangehensweisen sowie die aggre- Neben der regionalen Aufteilung erfolgt auch eine Allokation der
gierten Verbrauchszahlen der Fondsobjekte öffentlich zugänglich. Investitionen nach den Risikoklassifizierungen von Investitionslän-
Darüber hinaus wird über die stetig wachsende Anzahl von Ge- dern. Zum Erreichen einer für Offene Immobilienfonds typischen
14geringeren Volatilität und zur Stabilisierung der Portfoliostruktur Fonds auch Chancen im Zuge der Durchführung oder des Erwerbs
stellen Investments in die Immobilienmärkte hoch entwickelter von Immobilienprojektentwicklungen nutzen. Auf diese Weise ist
Volkswirtschaften (Core-Länder) mit einem Portfolioanteil von eine Partizipation an dem wirtschaftlichen Ergebnis des Projektes
mindestens 40 % einen deutlichen Schwerpunkt des Portfolios dar. zu einem früheren Zeitpunkt im Immobilienzyklus möglich, und
Zur Nutzung sich ergebender Investitionschancen kann der Fonds die Immobilie kann in einem entsprechend frühen Stadium an das
bis zu 30 % des Immobilienvermögens in die Immobilienmärkte Sondervermögen gebunden werden. Investitionsphilosophie des
sich entwickelnder Volkswirtschaften (Emerging-Länder) investie- Fonds ist eine weitgehende vertragliche Absicherung gegen poten-
ren. Diese weisen besonders gute Wachstumschancen, jedoch auch zielle Risiken aus der Erstvermietung und den Baukosten.
höhere länderspezifische Marktrisiken auf. Investitionen in so-
genannte Core-Plus-Länder (Polen, Tschechien etc.) stellen eine Das Fondsmanagement kann im Rahmen der Erfüllung seines
weitere Möglichkeit zur Erzielung von höheren Erträgen dar. Managementauftrags innerhalb der definierten Korridore gezielte
Für Core-Plus-Länder ist ein Portfolioanteil von bis zu 50 % vorge Über- und Untergewichtungen von Regionen, Nutzungsarten und
sehen. Risikoklassifizierungen vornehmen, um aktiv auf Marktverände-
rungen zu reagieren und Investitionsgelegenheiten zu nutzen.
Büroobjekte stehen für den Fonds im Fokus. Ergänzt wird das In den nächsten Monaten liegen die Herausforderungen beim
Portfolio durch Shopping-Center, Hotelimmobilien sowie durch UniImmo: Global vor allem im Bereich der Asset-Management-
die Beimischung von weiteren Nutzungsarten wie Logistik. Tätigkeiten. Ziel ist es, die Nettomieterträge bei einer Vermietungs-
quote von über 90 % auf Fondsebene auf konstant hohem Niveau
Neben dem Erwerb von Bestandsobjekten, die in der Regel unmit- zu halten. Im Sinne einer aktiven Portfoliostrategie ist es vorgesehen,
telbar nach Ankauf einen stabilen Mietertrag generieren, kann der sich bietende Marktchancen für selektive Verkäufe und Ankäufe
in Wachstumsmärkten zu nutzen.
Der UniImmo: Global verfügt insgesamt über solide Vorausset
zungen, um an den Wachstumsperspektiven in seinen Investment
regionen zu partizipieren.
Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin
mit Ihnen fortsetzen zu dürfen.
Hamburg, im November 2019
Union Investment Real Estate GmbH
Die Geschäftsführung
Dr. Reinhard Kutscher
(Vorsitzender)
Martin J. Brühl Volker Noack Jörn Stobbe
1516
1.3 Zahlen, Daten, Fakten
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III
1.3.6 Bestand der Liquidität /Kredite
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen
Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 171.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
Vermögensgegenstände
EUR EUR EUR Anteil am Fonds
vermögen (netto) in %
I. Immobilien (s. Seite 22 – 25)
1. Mietwohngrundstücke —
(davon in Fremdwährung) —
2. Geschäftsgrundstücke 1.848.203.245,00
(davon in Fremdwährung) 1.524.103.245,00
3. Gemischt genutzte Grundstücke 80.038.528,58
(davon in Fremdwährung) 80.038.528,58
4. Grundstücke im Zustand der Bebauung —
(davon in Fremdwährung) —
5. Unbebaute Grundstücke —
(davon in Fremdwährung) —
Zwischensumme 1.928.241.773,58 54,30
(davon in Fremdwährung) 1.604.141.773,58
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(s. Seite 24 – 39)
1. Mehrheitsbeteiligungen 1.082.400.044,05
(davon in Fremdwährung) 600.945.802,07
2. Minderheitsbeteiligungen 123.905.692,22
(davon in Fremdwährung) 123.905.692,22
Zwischensumme 1.206.305.736,27 33,97
(davon in Fremdwährung) 724.851.494,29
III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 42, 44)
1. Bankguthaben 237.970.007,71
(davon in Fremdwährung) 143.496.769,07
2. Investmentanteile 546.364.460,20
(davon in Fremdwährung) —
Zwischensumme 784.334.467,91 22,09
(davon in Fremdwährung) 143.496.769,07
IV. Sonstige Vermögensgegenstände (s. Seite 42)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 26.798.962,93
(davon in Fremdwährung) 12.576.360,60
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 353.637.217,72
(davon in Fremdwährung) 235.112.217,72
3. Zinsansprüche —
(davon in Fremdwährung) —
4. Anschaffungsnebenkosten 34.641.787,99
• bei Immobilien 25.401.722,50
• b ei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 9.240.065,49
(davon in Fremdwährung) 25.059.787,07
5. Andere 64.284.586,40
(davon in Fremdwährung) 19.667.787,01
Zwischensumme 479.362.555,04 13,50
(davon in Fremdwährung) 292.416.152,40
Summe Vermögensgegenstände I. – IV. 4.398.244.532,80 123,86
18 Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019Schulden
EUR EUR EUR Anteil am Fonds
vermögen (netto) in %
V. Verbindlichkeiten aus (s. Seite 42, 44 – 45)
1. Krediten – 599.153.105,63
(davon in Fremdwährung) – 599.153.105,63
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben – 6.415.105,39
(davon in Fremdwährung) – 289.514,71
3. Grundstücksbewirtschaftung – 51.620.245,35
(davon in Fremdwährung) – 38.974.671,74
4. anderen Gründen – 79.287.954,39
(davon in Fremdwährung) – 2.763.185,87
Zwischensumme – 736.476.410,76 – 20,74
(davon in Fremdwährung) – 641.180.477,95
VI. Rückstellungen (s. Seite 42) – 110.790.249,97 – 3,12
(davon in Fremdwährung) – 94.215.806,47
Summe Schulden V. – VI. – 847.266.660,73 – 23,86
Fondsvermögen (netto) 3.550.977.872,07 100,00
Anteilwert (EUR) 50,49
Umlaufende Anteile (Stück) 70.326.463
Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen. Devisenkurs per Stichtag: 30.9.2019.
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Nähere Angaben zu den erfolgten Ankäufen und Verkäufen können
der Übersicht „Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immo
Vermögensaufstellung bilien und Immobilien-Gesellschaften“, die Zusammensetzung
des Immobilienvermögens sowie Angaben zu den prozentualen
Immobilien Beteiligungswerten der „Vermögensaufstellung Teil I“ entnommen
werden, siehe dazu Seite 12 bzw. die Seiten 22 ff.
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöhte sich um
EUR 48,9 Mio. auf EUR 1.928,2 Mio. Hierin sind Wertfortschrei-
bungen sowie die Fortführung der laufenden Baumaßnahmen im Liquiditätsanlagen
Berichtszeitraum enthalten. Die darin enthaltenen Auslandsob
jekte entfallen mit EUR 926,5 Mio. (USD 1.010,0 Mio.) auf die USA, Die „Liquiditätsanlagen“ verminderten sich um EUR 39,7 Mio.
EUR 229,8 Mio. (GBP 203,3 Mio.) auf Großbritannien, EUR 192,7 Mio. auf EUR 784,3 Mio. Davon sind EUR 299,4 Mio. für Instandhal-
(SGD 290,5 Mio.) auf Singapur, EUR 159,6 Mio. (CHF 173,5 Mio.) tungsmaßnahmen und zur Erfüllung fällig werdender Verbindlich-
auf die Schweiz, EUR 95,4 Mio. (USD 104,0 Mio.) auf Mexiko und keiten sowie für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität,
EUR 70,2 Mio. auf Polen. EUR 49,0 Mio. für Immobilieninvestitionen und EUR 9,7 Mio. für
die Ausschüttung (unter Berücksichtigung der Wiederanlage) zweck-
gebunden. Die freie Liquidität beträgt EUR 426,2 Mio. und ent-
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften spricht damit 12,0 % des Fondsvermögens (netto).
Bei den „Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften“ erhöhte Der Bestand an „Investmentanteilen“ sank um EUR 2,2 Mio. auf
sich der Wert im Wesentlichen durch die Wertentwicklung der EUR 546,4 Mio. Bei den Investmentanteilen handelt es sich um
Immobilien-Gesellschaften um EUR 26,4 Mio. auf EUR 1.206,3 Mio. Anteile am Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 der Union
Die Beteiligungen werden mit dem anteiligen Gesellschaftswert Investment Institutional GmbH.
ausgewiesen.
Union Investment Real Estate GmbH l UniImmo: Global l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 19Sie können auch lesen
