Halbjahresbericht zum 30. September 2020. Deka-ImmobilienNordamerika - Immobilien-Sondervermögen deutschen Rechts. Fondswährung: US-Dollar - Produkte
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Halbjahresbericht
zum 30. September 2020.
Deka-ImmobilienNordamerika
Immobilien-Sondervermögen deutschen Rechts.
Fondswährung: US-Dollar.
Deka Immobilien Investment GmbH
Hinweise Für das Sondervermögen Deka-ImmobilienNordamerika gilt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als gesetzliche Grundlage. Zu den Grundlagen der Immobilienbewertung ist festzuhalten, dass nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) für die Immobilien der Sondervermögen zu jedem Bewertungsstichtag jeweils zwei Verkehrswertgutachten einzuholen sind. Der ausgewiesene Verkehrswert entspricht dem arithmetischen Mittelwert der Verkehrswerte aus beiden Verkehrswertgutachten der Immobilie. Alle anderen Angaben erfolgen aus dem Verkehrswertgutachten, dessen Verkehrswert näher am Mittelwert der Verkehrs- werte aus den beiden vorherigen Verkehrswertgutachten bzw. dem vorherigen Verkehrswert liegt. Im Immobilienverzeichnis werden bei den Verkehrswerten neben dem arithmetischen Mittelwert zudem beide Gutachtenverkehrswerte ausgewiesen. Gleichfalls im Immobilienverzeichnis erfolgt der Ausweis beider Gutachtenwerte zu den Kriterien „Restnutzungsdauer in Jahren“ und „Marktübliche Miete“. Die aktuelle Fassung des Verkaufsprospektes Deka-ImmobilienNordamerika (inklusive der Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen) ist über www.deka.de (Rubrik Immobilien) verfügbar. Dieser Halbjahresbericht ist dem Erwerber von Deka-ImmobilienNordamerika-Anteilen zusammen mit dem Jahresbericht zum 3 1. März 2020 und dem aktuellen Verkaufsprospekt bis zum Erscheinen des Jahresberichts (Stichtag 31. März 2021) in geeigneter Form zur Verfügung zu stellen. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es, insbesondere durch die jeweiligen aktuellen ökonomischen, politischen und rechtlichen Rahmendaten sowie die Corona-Pandemie, zu veränderten Bedingungen in der Zukunft kommen kann. Dies kann zu Abweichungen gegenüber aktuell prognostizierten Entwicklungen führen. Dieser Bericht enthält folgende Gliederung: Die Vermögensübersicht wird als zusammengefasste Vermögensaufstellung verstanden, die in den dann folgenden Teilen I bis III detaillierter ausgeführt wird. In diesem Zusammenhang enthält das Immobilienverzeichnis als Teil I in komprimierter Form alle Daten, die auf Objektebene veröffentlicht werden, in einem Verzeichnis. Dazu sind immer auf je zwei Doppelseiten alle E inzelkriterien zu einem bestimmten Objekt aufgeführt. Veränderungen der Marktlage und der branchenweiten Kostenstrukturen im Bereich der kollektiven Vermögensverwaltung von Immobilien-Sondervermögen machten eine Anpassung der Fondsverwaltungsvergütung und der Vergütungen bei Projekt- entwicklungen von Immobilien erforderlich. Die BaFin hat eine Anpassung der Fondsverwaltungsvergütung nach § 12 Abs. 1 der Besonderen Anlagebedingungen des Sonder- vermögens genehmigt, wonach seit dem 01. Juli 2020 der derzeit geltende Verwaltungsvergütungssatz von bis zu 1,05 % des Fondsvermögens p. a. (mit der zusätzlichen Begrenzung auf 20 % des Anlageerfolgs) auf bis zu 1,1 % des Fondsvermögens erhöht wurde ohne erfolgsabhängige Begrenzung. Die maximale Vergütung für Projektentwicklungen (§ 12 Abs. 2 der Besonderen Anlagebedingungen) wurde seit dem 01. Juli 2020 von bis zu 2,0 % der Baukosten auf bis zu 3,0 % der Baukosten angehoben. Dadurch veränderte sich insgesamt der zulässige jährliche Höchstbetrag (§ 12 Abs. 3 der Besonderen Anlagebedingungen) aus der Summe der maximal möglichen Fondsverwaltungsvergütung und der maximal möglichen Verwahrstellenvergütung von 1,15 % des Fondsvermögens p. a. nunmehr einheitlich auf 1,2 % des Fondsvermögens p. a. Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von ± einer Einheit (USD*, % usw.) auftreten. Prozentwerte in Tabellen und Grafiken sind gerundet, daher können rechnerische Differenzen zum Gesamtwert (100 %) auftreten. * USD = US-Dollar 2
Kennzahlen Deka-ImmobilienNordamerika
Kennzahlen zum Stichtag (Wertangaben in US-Dollar)
Fondsvermögen (netto) 440,0 Mio. USD
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 428,2 Mio. USD
– davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 428,2 Mio. USD
Fondsobjekte gesamt 8
– davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 8
Vermietungsquote 30.09.2020 92,3 %
– Durchschnitt im Berichtszeitraum 95,1 %
Fremdkapitalquote 30.09.2020 21,9 %
Ankäufe (Anzahl der Objekte) 1
Verkäufe (Anzahl der Objekte) 0
Netto-Mittelzufluss 1) 80,9 Mio. USD
Ausschüttung am 03.07.2020 für das Geschäftsjahr 2019 / 2020 2) 4,1 Mio. USD
– Ausschüttung je Anteil per 03.07.2020 0,50 USD
Anlageerfolg (in USD) 01. April bis 30. September 2020 (Fondsgeschäftshalbjahr) 3) 0,4 %
Anlageerfolg (in USD) seit Fondsauflage am 14. Juli 2016 3) 11,6 %
Rücknahmepreis 53,97 USD
Ausgabepreis 55,99 USD
1)
Inkl. Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich i. H. v. 327.249 USD. Stand: 30. September 2020
2)
Inkl. Ausgleichsposten i.H.v. 745.980 USD für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgegebene Anteile
3) Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V., das heißt, der Anlageerfolg wurde
auf Basis der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt.
Entwicklung einer Einmalanlage seit Fondsauflage in US-Dollar*
Einmalanlage am 14.07.2016: 10.000 USD Wertzuwachs seit Fondsauflage: 11,6 % Ø Rendite 3 Jahre p.a.: 2,6 %
Bestand zum 30.09.2020: 11.164 USD Ø Rendite p.a. seit Fondsauflage: 2,7 %
11.500
11.250
11.000
10.750
10.500
10.250
10.000
07.2016 09.2016 03.2017 09.2017 03.2018 09.2018 03.2019 09.2019 03.2020 09.2020
Wertentwicklung bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung, ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags.
* Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Die Wertentwicklung in Euro weicht von der hier dargestellten
Wertentwicklung in US-Dollar (Fondswährung) ab. Die Wertentwicklung in Euro kann höher oder niedriger sein. Stand: 30. September 2020
3
Alle Bilder aus letzten Berichten
– OK so?
Boston, Franklin Street 70
4
Inhalt
Kennzahlen Deka-ImmobilienNordamerika 3 Vermögensaufstellung zum 30. September 2020
Teil II: Bestand der Liquiditätsanlagen 34
Tätigkeitsbericht der Geschäftsführung 6
Vermögensaufstellung zum 30. September 2020
Allgemeine Angaben 6 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände,
Zur Situation an den Immobilienmärkten 7 Verbindlichkeiten und Rückstellungen 35
An- und Verkäufe 9
Anhang gem. § 7 Nr. 9 KARBV (verkürzte Darstellung) 36
Vermietungssituation 9
Portfoliostruktur 9 Sonstige Angaben 36
Währungs- und Kreditportfoliomanagement 10 Angaben zu den angewendeten Bewertungs-
Risikoprofil 11 verfahren gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 KARBV 36
Weitere Ereignisse im Berichtszeitraum 15 Angaben zu wesentlichen Änderungen
gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB 38
Ausblick 16
Weitere zum Verständnis des Berichts
Übersicht Vermietung zum 30. September 2020 17 erforderliche Angaben 39
Begründung zu verkürzten Angaben
Erläuterungen zur Übersicht Vermietung 18 im Anhang des Halbjahresberichtes 39
Vermögensübersicht zum 30. September 2020 19 Weitere Fondsdaten zum Deka-ImmobilienNordamerika
auf einen Blick 40
Erläuterungen zur Vermögensübersicht 20
Informationen zur Kapitalverwaltungsgesellschaft
Vermögensaufstellung zum 30. September 2020 (u. a. Gremien) 41
Teil I: Immobilienverzeichnis 22
Verzeichnis der An- und Verkäufe
zum 30. September 2020 32
5
Tätigkeitsbericht der Geschäftsführung
Allgemeine Angaben
Das Coronavirus beherrscht seit Monaten unseren privaten und
beruflichen Alltag. Hinzu kommen gravierende Auswirkungen
auf Wirtschaft und Konjunktur. Viele Menschen machen sich
Sorgen: Um die Gesundheit ihrer Familien und ihre eigene, um
den Arbeitsplatz – und natürlich auch um Ihre Geldanlagen.
Wichtig ist es weiterhin, besonnen zu bleiben. Von einer nach-
haltigen Erholung kann noch nicht gesprochen werden. Die
Gefahr mit Folgen für die Produktionsaktivität der Wirtschaft
ist noch nicht gebannt – das zeigt das im Herbst 2020 heftige
Aufflackern der Pandemie.
In dieser Zeit können wir Ihnen sagen: Der Geschäftsbetrieb bei
Deka Immobilien verläuft ohne jede Einschränkung. Erprobte
Krisenmechanismen funktionieren und alle gewohnten Service-
leistungen stehen Ihnen weiterhin zur Verfügung. Die Situation
und die möglichen Auswirkungen auf das jeweilige Portfolio
werden von Deka Immobilien intensiv überwacht, analysiert und
professionell gemanagt – Ergebnis ist, dass unsere Fonds in
den Zeiten erhöhter Unsicherheit solide aufgestellt sind. Erfahren
Sie mehr in diesem Tätigkeitsbericht.
Chicago, „Hotel Hyatt Centric The Loop“
Mit dem Deka-ImmobilienNordamerika bieten wir Anlegern ein
Produkt für den mittel- bis langfristigen Anlagehorizont mit Im-
mobilieninvestitionen auf US-Dollar-Basis. Der Fonds ermöglicht
Ihnen im Rahmen der Vermögensanlage eine Währungs Das Immobilien-Portfolio besteht aus dem Hotel Hyatt Centric
diversifikation und / oder einen Regionen-Fokus abzubilden. Das in Chicago, jeweils einer Büroimmobilie in Boston, Chicago,
Anlageziel ist die Erwirtschaftung regelmäßiger Erträge aufgrund Portland (Oregon) und Washington D.C., ferner einer High-
zufließender Mieten und Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wert Street-Retail-Immobilie im Stadtteil Georgetown in Washington
zuwachs durch eine positive Entwicklung der Immobilienverkehrs- D.C., einem Shopping-Center in Paramus, New Jersey und
werte. Dieser Anlageerfolg soll in US-Dollar (USD) erzielt werden, einer Logistikimmobilie in einem wichtigen US-Logistik-Hub bei
ebenso sämtliche Ausschüttungen und Rückzahlungen. Edwardsville in der Nähe von St. Louis. Damit ist das Portfolio
über alle vier strategisch geplanten Assetklassen Büro, Einzel-
Deka-ImmobilienNordamerika besteht seit über vier Jahren und handel, Logistik und Hotel diversifiziert und gleichzeitig regional
ist damit fester Bestandteil der Deka-Angebotspalette. Mit einer bereits breit aufgestellt.
Investition in die nordamerikanischen Immobilienmärkte können
Sie an den Wachstums- und Ertragsaussichten dieser Anlage Der Fonds verfügt über ein absolutes Liquiditätsvolumen von
region partizipieren. Das Portfolio besteht aktuell aus acht attrak- rund 80,2 Mio. USD, die Liquiditätsquote beträgt zum Stichtag
tiven Objekten in Top-Lagen in den Bereichen Büro, Handel, etwa 18,2 % des Fondsvermögens.
Logistik und Hotel. Alle Objekte sind entweder neu erstellt oder
sehr hochwertig modernisiert. Wertentwicklung
Im Berichtszeitraum der ersten Hälfte des Fondsgeschäftsjahres
Struktur des Fondsvermögens erzielte der Deka-ImmobilienNordamerika eine Wertentwicklung
Das Fondsvermögen des Deka-ImmobilienNordamerika beträgt nach BVI-Methode von rund 0,4 %. Seit der Auflegung im Juli
rd. 440 Mio. USD zum Stichtag 30.09.2020. Das Immobilien 2016 erzielte der Fonds eine kumulierte Rendite von rd. 11,6 %.
vermögen hat ein Volumen von rd. 428,2 Mio. USD und umfasst
acht Immobilien, alle in den USA gelegen. Alle Objekte werden Ausschüttung
über Immobilien-Gesellschaften gehalten. Am 03.07.2020 wurden den Anlegern 0,50 USD pro Anteil
ausgeschüttet. Von der Ausschüttung ist bei den Anlegern ein
* Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis der veröffentlichten Anteil-
werte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt.
6
Betrag in Höhe von 0,40 USD steuerfrei. Die an die Anleger
Übersicht über wichtige internationale Büromärkte
fließende Ertragsausschüttung ermäßigte den Anteilpreis um den
Betrag der Ausschüttung. Durchschnittsmiete Class A Leerstands-
USD/sf*/Jahr Veränderung quote
ggü. Vorjahr in %
Weitere Angaben zur steuerlichen Rechnungslegung entnehmen
Boston 72 6,2
Sie bitte den „Steuerlichen Hinweisen“ für Anleger im Jahres
bericht zum 31.03.2020 (Seite 57 bis 61). Midtown Manhattan (NY) 84 9,2
Washington D.C. 53 12,5
San Francisco 61 7,6
Zur Situation an den Immobilienmärkten
Mexiko-Stadt 25 18,6
USA Toronto Downtown 27 3,9
Die Pandemie hat im zweiten und dritten Quartal 2020 die Nach- Quelle: CBRE-EA, CBRE Stand: 30.09.2020
frage am Büromarkt in den USA deutlich ausgebremst. Fast alle
* Square foot = Flächenmaß im angloamerikanischen Maßsystem, das in den USA und im
großen Städte wiesen eine negative Nettoabsorption auf und Vereinigten Königreich benutzt wird (1 sf = 0,09290304 m²).
die Leerstandsquote für Citylagen stieg im landesweiten Durch-
schnitt seit Jahresbeginn um 200 Basispunkte auf 11,6 %. Viele
Unternehmen bevorzugten Mietvertragsverlängerungen gegen- Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in den
über Umzügen. Unternehmen, die doch den Umzug wagten, USA summierte sich im ersten Dreivierteljahr 2020 auf knapp
konnten sich aber nicht unbedingt über niedrigere Mieten freuen. 200 Mrd. USD, rund 45 % weniger als im Vorjahr. Die Cap Rates*
In vielen Standorten zogen die Mieten weiter an, insbesondere für Class A-Bürogebäude stiegen im ersten Halbjahr 2020 in den
in Chicago und Los Angeles. Lediglich San Francisco, das auch meisten Standorten um 10 Basispunkte an.
den stärksten Nachfrageeinbruch verzeichnete, musste Miet-
rückgänge im zweistelligen Bereich verkraften. * Verhältnis Nettoertrag zu Kaufpreis
Boston, Franklin Street 70
7
Geografische Verteilung der Immobilien
Kanada
Die Corona-bedingte Zurückhaltung und ein kräftiger Anstieg
in % der Verkehrswerte
in den Fertigstellungen insbesondere in Toronto haben die Leer-
standsquote für Class A-Flächen in Kanada im dritten Quartal
2020 auf knapp 10 % ansteigen lassen. Die Nettoabsorption seit
Jahresanfang drehte im dritten Quartal deutlich ins Negative,
nachdem der hohe Zuwachs im ersten Quartal sie zunächst noch
im positiven Bereich gehalten hatte. Trotz leichten Mietwachs-
tums im dritten Quartal liegt die Mietentwicklung seit Jahres-
beginn dennoch in allen Städten mit Ausnahme von Toronto
im negativen Bereich. Calgary bildet mit einem Rückgang von 7 %
das Schlusslicht.
Mexiko
USA 100,0 %
Die Nachfrage nach Büroflächen in Mexiko-Stadt war im bis
herigen Jahresverlauf 2020 deutlich niedriger als im Vergleichs-
zeitraum des Vorjahres. Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt
hat sich weiter erhöht, allerdings überwiegend durch Anstiege
in peripheren Lagen. Das Neubauvolumen hat sich durch die
Corona-Pandemie spürbar abgeschwächt. Die Spitzenmiete für
Geografische Verteilung der Immobilien Class A-Flächen hat sich seit Jahresbeginn in allen Teilmärkten
vermindert.
Standorte Anzahl Verkehrswert Verkehrs-
in Mio. USD wert in %
Immobilien, gesamt : 8 428,2 100,0
davon USA 8 428,2 100,0
An- und Verkäufe 1)
Nettokaufpreis
Ankäufe Verkäufer Datum in Mio. USD
60607 Chicago Thor 905 W Fulton Owner LLC Mai 20 83,8
W Fulton Market 905
„905 W Fulton Market“
Verkaufspreis
vor Nebenkosten
Verkäufe Käufer Datum in Mio. USD
keine
1)
Ausführliche Angaben zu den Ankäufen finden Sie auf den Seiten 32 bis 33.
8
An- und Verkäufe
Im Berichtszeitraum wurde ein Ankauf getätigt. Im Mai 2020
erfolgte der Erwerb des Büroobjekts „905 Fulton“ in sehr guter
Lage des angesagten Teilmarktes Fulton Market District von
Chicago, Illinois. Der vormals industriell geprägte „Fulton Market“
hat sich zu einem Bürostandort mit „live-work-play“-Charakter
gewandelt und verzeichnete in den letzten Jahren Zuzüge von
Unternehmen wie McDonalds, Google, E&Y und WPP. Haupt-
mieter von „905 Fulton“ ist das Unternehmen Mondelez (inter-
nationales Geschäft der ehemaligen Kraft Foods Group), welches
den Standort als globale Unternehmenszentrale nutzt. Der Kauf-
preis der neu errichteten Immobilie, unter Einbindung denkmal-
geschützter Elemente, beläuft sich auf rd. 83,8 Mio. USD.
Das erworbene Objekt wurde 2020 fertiggestellt und bietet
9.440 m² an vermietbarer Fläche. Die Mietvertragslaufzeit mit
dem Hauptmieter Mondelez beträgt rd. 15 Jahre.
Im Berichtszeitraum wurden keine Verkäufe getätigt.
Vermietungssituation
Die Objekte im Deka-ImmobilienNordamerika sind zum Stich
tag 30.09.2020 zu 92,3 % vermietet. Die aktuellen Bestands
immobilien verfügen über eine gut diversifizierte Restlaufzeit
der Mietverträge, die zu einem konstanten Ertragspotenzial des
Immobilienbestandes beitragen. Über 75 % der Mietverträge
haben eine Laufzeit bis 2025 und länger.
Detaillierte Angaben zu Vermietungsquoten und auslaufenden
Mietverträgen sind in der Vermietungsübersicht auf Seite 17
dargestellt. Die Leerstandsquoten der aktuellen Immobilien sind
im Teil I zur Vermögensaufstellung, dem Immobilienverzeichnis,
auf den Seiten 22 bis 30 angegeben.
Portfoliostruktur
Per 30.09.2020 verfügt der Deka-ImmobilienNordamerika über
acht Objekte mit einem Immobilienvermögen von rd. 428,2 Mio.
USD und ist damit bereits regional und sektoral solide diver-
sifiziert.
Washington, 1100 Vermont
9
Kreditportfolio*
Währung Kreditvolumen in % des
(gesamt) Immobilien-
in TUSD vermögens
(gesamt)
USD 93.955 21,9
Summe 93.955 21,9
* Immobilienvermögen gesamt: 428.205 TUSD
Währungs- und Kreditportfoliomanagement
Im Berichtszeitraum hielt der Deka-ImmobilienNordamerika
Beteiligungen in den USA. Das Fondsmanagement verfolgt eine
risikoarme Währungsstrategie, bei der Wechselkursrisiken für
Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend gegen den
US-Dollar abgesichert werden.
Grundsätzlich kann in einzelnen Währungen von der Strategie
einer nahezu vollständigen Absicherung des in Fremdwährung
gehaltenen Fondsvermögens abgewichen werden.
Das Währungsrisiko des Fonds beschränkt sich hier in erster Linie
auf kleinere in Fremdwährung gehaltene Barbestände bzw.
Forderungen / Verbindlichkeiten in Landeswährung, die nicht
gesichert werden.
Das Kreditportfolio (rd. 94 Mio. USD) beläuft sich zum 30.09.2020
Edwardsville, „Amazon Distribution Center“ auf etwa 22 % des Immobilienvermögens (rund 428,2 Mio. USD).
Restlaufzeit der Darlehen – Aufteilung des Kreditvolumens (gesamt) nach Restlaufzeit der Zinsfestschreibung (in %)
Je Währung in % und in TUSD
100.000
90.000
100,0 %
100,0 %
80.000
59,7 %
59,7 %
70.000
60.000
40,3 %
40,3 %
50.000
40.000
30.000
20.000
0,0 %
0,0 %
10.000
0
bis 1 Jahr über 1 bis 2 Jahre über 2 bis 5 Jahre über 5 Jahre Gesamtergebnis
USD Gesamtergebnis
10Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien Anlegerstruktur*
Verkehrswert in Mio. USD Anlagevolumen in % des Fondsvermögens.
200 70
180 39,0 %
60 54,86
160
140 50
120
24,1 % 40
100
30
80 22,45
14,5 %
60 12,9 % 17,72
20
9,5 %
40
10
20 3,74
1,21 0,02
1 2 3 1 1
0 0
bis 5 5–10 10–15 15–20 Über 20
< 10 Tsd. < 20 Tsd. < 50 Tsd. < 100 Tsd. < 1 Mio. > = 1 Mio.
Wirtschaftliches Alter der Immobilien in Jahren, Angabe in % der Verkehrswerte
und der Anzahl in den einzelnen Altersklassen.
*Auswertung bezieht sich auf 54,2 % des Fondsvermögens.
Risikoprofil bilien-Gesellschaften sowie Zinsen und Dividenden aus Liquiditäts-
anlagen. Diese werden periodengerecht abgegrenzt. Durch
Corona-Pandemie: Im Zuge der Corona-Pandemie können viele regelmäßiges Monitoring und aktives Management des Immo-
Mieter aufgrund behördlich verordneter Schließungen ihren Ge- bilienportfolios und der einzelnen Immobilien sowie durch Diver-
schäften nicht in gewohnter Art und Weise nachgehen. Seitens sifikation werden diese Risiken eingegrenzt. Um die möglichen
der Regierungen und der Notenbanken wird in allen relevanten Auswirkungen von Mieterrisiken messen und fallbezogen steuern
Wirtschaftsregionen versucht, die Schäden in der Realwirtschaft zu können, werden insbesondere Bonitätsanalysen für einen
so gering wie möglich zu halten. Es lässt sich eine schwierige Großteil unserer Geschäftspartner regelmäßig durchgeführt.
Lage insbesondere für die Hotellerie und den Einzelhandel fest- Zusätzlich werden bei besonderen Geschäftsvorfällen, wie z. B.
stellen. Die Situation eines „wirtschaftlichen Minimalbetriebes“ Ankäufen oder großflächigen Vermietungen, besonders perfor-
ist auch für unsere Mieter in unterschiedlicher Intensität belastend. mancerelevante Geschäftspartner einer zusätzlichen Einzelfall-
Wenngleich die Pandemie rechtlich betrachtet keine Grundlage prüfung unterzogen. Klumpenrisiken werden auf Basis der Erfas-
zur Reduzierung von Mieten darstellt, stehen wir mit unseren sung und Messung von Branchenclustern bzw. Top-Mietern
Mietern in engem Austausch. Ziel ist es, die Situation individuell Rechnung getragen, um etwa den Anteil von Mietern an der
und partnerschaftlich zu begleiten und für das Sondervermögen Gesamtmiete des Fonds zu limitieren siehe auch Aufstellung
langfristig tragfähige Lösungen zu finden. der Top-Ten-Mieter auf Seite 15).
Der Deka-ImmobilienNordamerika investiert nach dem Grundsatz Im Zuge der Corona-Pandemie könnten verstärkt Adressenaus-
der Risikostreuung in ein Immobilienportfolio mit nachhaltiger fallrisiken bestehen. Maßnahmen wie beispielsweise Stundungen
Wertentwicklung in den USA, Kanada und Mexiko. Bei der Aus- können diesen entgegenwirken, um auf längere Sicht die Miet-
wahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen deren verhältnisse zu stabilisieren.
nachhaltige Ertragskraft sowie die Streuung nach Lage, Größe,
Alter und Nutzung im Vordergrund der Überlegungen. Der Immo- Marktpreis- / Kurs- / Zinsänderungsrisiken: Die Anlageentscheidun-
bilienbestand wird vom Fondsmanagement entsprechend den gen des Fondsmanagements können zu einer positiven oder nega-
Markterfordernissen und Marktentwicklungen durch Gebäude- tiven Abweichung der Anteilwertentwicklung führen. Darüber
modernisierung, -umstrukturierung und -kauf / -verkauf optimiert. hinaus können Kurs- und Zinsänderungsrisiken aus der Liquiditäts-
Durch eine defensive Vorgehensweise bei der Liquiditätsanlage anlage die Wertentwicklung beeinflussen. In der Regel werden
ist der Fonds solide aufgestellt. die Liquiditätsanlagen als kurzfristige Anlage getätigt und bis zur
Endfälligkeit gehalten. Diese beiden Faktoren begrenzen Kurs-
Wesentliche Risiken sind folgend genannt: und Zinsänderungsrisiken.
Adressenausfallrisiken: Dieser Fonds erzielt grundsätzlich ordent- Fremdwährungsrisiko: Die Gesellschaft darf zur Währungskurs-
liche Erträge aus vereinnahmten und nicht zur Kostendeckung sicherung von in Fremdwährung gehaltenen Vermögens
verwendeten Mieten aus Immobilien, aus Beteiligungen an Immo- gegenständen und Mietforderungen für Rechnung des Sonder-
11vermögens Derivatgeschäfte auf der Basis von Währungen oder Verfügbarkeit / Liquiditätsrisiken: Entsprechende Risiken werden
Wechselkursen tätigen. Diese Währungskurssicherungsgeschäfte durch das tägliche Monitoring der Liquiditätssituation, durch die
dienen dazu, Währungskursrisiken zu vermindern. Sie können tägliche Überwachung von Absatzbewegungen und das Vorhalten
aber nicht ausschließen, dass Währungskursänderungen trotz von liquiditätsverbessernden Gegenmaßnahmen (Verkaufslisten,
möglicher Kurssicherungsgeschäfte die Entwicklung des Sonder- Kreditrahmen etc.) sowie durch Stress-Szenarien und Risiko
vermögens negativ beeinflussen. Die bei Währungskurssicherungs- betrachtungen, auf denen regelmäßig aktualisierte Planungen
geschäften entstehenden Kosten und evtl. Verluste vermindern aufbauen, Rechnung getragen. Bei vorübergehend hohen Mittel-
das Ergebnis des Sondervermögens. Dieser Investmentfonds abflüssen kann die sonst börsentägliche Rücknahme der Fonds
kann in Währungen außerhalb der USD-Zone investieren, deren anteile zeitweise ausgesetzt werden. Weiterhin wirken die gesetz-
Wert sich mit der Entwicklung des Wechselkurses der jeweiligen lichen Bestimmungen risikolimitierend (u. a. Mindesthalte- und
Währung verändert. Kündigungsfrist). Zu den Regelungen sind weitere Informationen
unter www.deka.de erhältlich.
Sowohl die Immobilienverkehrswerte als auch die vorhandene
Liquidität werden im Regelfall zu nahezu 100 % abgesichert. Unter den oben genannten Umständen könnte es im Zuge
Weitere Erläuterungen hierzu finden Sie im Abschnitt „Währungs- der Corona-Pandemie zu einem Aussetzen der Rücknahme der
und Kreditportfoliomanagement“ auf Seite 10. Anteile kommen.
Die Corona-Pandemie könnte Risiken auf die Schwankungs Anbieterrisiko: Die durch den Deka-ImmobilienNordamerika
entwicklung von Fremdwährungs-, Kurs- und Zinsentwicklungen erworbenen Vermögenswerte bilden ein vom Vermögen der
entfalten. Fondsgesellschaft getrenntes Sondervermögen, an dessen Wert
der Anleger gemäß der Anzahl der erworbenen Fondsanteile
Marktpreis- / Immobilienrisiken: Über den Erwerb der Fondsanteile beteiligt ist. Das bedeutet: Das Anlagekapital ist als Sonder-
ist der Anleger an der Wertentwicklung der in diesem Invest- vermögen rechtlich vom Vermögen des Fondsanbieters getrennt
mentfonds befindlichen Immobilien beteiligt. Damit besteht die und insoweit von den wirtschaftlichen Verhältnissen und dem
Möglichkeit von Wertverlusten durch eine negative Entwicklung Fortbestand des Anbieters unabhängig. Deshalb unterliegt dieser
einzelner Immobilien sowie der Immobilienmärkte insgesamt. Investmentfonds nicht zusätzlich der Einlagensicherung.
Auf Ebene der einzelnen Immobilien kann dies in Abhängigkeit
von z. B. der Finanzierungsstruktur bis zum Totalverlust führen. Wertentwicklung: Die frühere Wertentwicklung ist kein verläss-
Dieses Risiko wird auf der Ebene des Investmentfonds durch die licher Indikator für die künftige Wertentwicklung.
Streuung auf verschiedene Immobilien und die Beschränkung
der Kreditaufnahme insgesamt reduziert. Im Zuge der Corona-Pandemie könnten Maßnahmen wie
beispielsweise Stundungen oder politische Maßnahmen Aus-
Im Zuge der Corona-Pandemie könnten entsprechende Immo- wirkungen auf die Ertragssituation des Sondervermögens
bilienrisiken eintreten. oder auch auf die Wertentwicklung haben.
Nutzungsarten der Immobilien nach Fläche Nutzungsarten der Immobilien nach Jahres-Mietertrag
E E
D
A
C
A
D B
C
B
A Büro / Praxis 24,6 % D Lager / Hallen 53,9 % A Büro / Praxis 48,4 % D Lager / Hallen 9,0 %
B Hotel 12,3 % E Sonstige 0,8 % B Hotel 21,8 % E Sonstige 0,1 %
C Handel 8,4 % C Handel 20,7 %
12Paramus, „Paramus Junction Retail“
Größenklassen der Fondsimmobilien Restlaufzeiten der Mietverträge
Verkehrswerte in Mio. USD Anteil am Gesamtmietaufkommen in %
10 Mio. < = 25 Mio. 55
4,9 % 50,0
100 Mio. < = 150 Mio. 50
1
24,1 % 45
1 40
35
30
4 25 Mio. < = 50 Mio. 25,2
25
38,4 %
20
2 15
10 7,7
50 Mio. < = 100 Mio. 4,9 5,5 4,5
32,6 % 5 2,2
0,0
0
Angabe in % der Verkehrswerte und der Anzahl Lauf- bis 01.21- 01.22- 01.23- 01.24- 01.25- ab unbe-
in den einzelnen Größenklassen zeit 12.20 12.21 12.22 12.23 12.24 12.29 01.30 fristet
13Zielallokation „geografisch” Zielallokation „Nutzungsarten”
D
C A
USA 80 % B
Kanada 10 %
Mexiko 10 %
A Büro / Praxis 40 - 70 % C Lager / Hallen 10 - 20 %
B Handel 10 - 20 % D Hotel/Mischobjekte 10 - 20 %
Edwardsville, „Amazon Distribution Center“
14Top-Ten-Mieter
Integrated Clark Monroe, LLC 23,7 %
Mondelez Gobal, LLC 13,2 %
Amazon.com.dedc 9,7 %
H&M Hennes & Mauritz L.P. 4,4 %
INDUSTRIOUS POR 811 SW SIXTH AVENUE LLC 4,0 %
DSW Shoe Warehouse, Inc. 3,8 %
Teachers Insurance 3,2 %
PetsMART, Inc. 2,6 %
H Mart Paramus, LLC 2,6 %
E*Trade Financial Corporation 2,5 %
Top-Ten-Mieter gesamt 69,7 %
Übrige Mieter 30,3 %
Gesamt-Nettovertragsmiete 100,0 %
Weitere Ereignisse im Berichtszeitraum
Mit Zustimmung des Aufsichtsrates der Gesellschaft und mit Ge-
nehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
als Aufsichtsbehörde wurde § 12 Abs. 1 bis Abs. 3 der Besonderen
Anlagebedingungen („BAB“) für das von der Deka Immobilien
Investment GmbH verwaltete Sondervermögen „Deka-Immobilien
Nordamerika“ (ISIN DE000DK0LLA6) geändert.
Der Rahmen für die maximale Verwaltungsvergütung nach § 12
Abs. 1 BAB wurde von bis zu 1,05 % des Fondsvermögens p. a.
(jeweils mit der zusätzlichen Begrenzung auf 20 % des Anlage
erfolges) auf bis zu 1,1 % des Fondsvermögens p. a. angepasst –
ohne erfolgsabhängige Begrenzungen. Die maximale Vergütung
für Projektentwicklungen (§ 12 Abs. 2 BAB) wurde von bis zu
2,0 % der Baukosten auf bis zu 3,0 % der Baukosten angehoben.
Dadurch veränderte sich insgesamt der zulässige jährliche Höchst-
betrag (§ 12 Abs. 3 BAB) aus der Summe der maximal möglichen
Verwaltungsvergütung und der maximal möglichen Verwahr-
stellenvergütung von 1,15 % des Fondsvermögens p. a. auf 1,2 %
des Fondsvermögens p. a. Veränderungen der Marktlage und
der branchenweiten Kostenstrukturen im Bereich der kollektiven
Vermögensverwaltung von Immobilien-Sondervermögen machten
eine Anpassung der Verwaltungsvergütung und der Vergütungen
bei Projektentwicklungen von Immobilien erforderlich.
Die Änderungen in § 12 Abs. 1 bis Abs. 3 BAB traten zum
01.07.2020 in Kraft. Ein Rückgabe- oder Umtauschrecht gemäß
§ 163 Absatz 3 KAGB besteht nicht.
Boston, Franklin Street 70
15Ausblick Leerstandsquote auf über 20 % zu rechnen. Auch in den Folge-
jahren dürfte der Leerstand aufgrund der hohen Überbauung
Die Corona-Pandemie belastet die Weltwirtschaft und somit auch der Vorjahre auf einem hohen Niveau verharren. Bei den Mie-
die Immobilienmärkte. Die Auswirkungen eines „wirtschaft ten ist 2020 / 2021 von Rückgängen um bis zu 10 % auszuge-
lichen Minimalbetriebes“ bestehen auch für unsere Mieter in hen, wobei die peripheren Teilmärkte stärker betroffen sein
unterschiedlicher Intensität. Es besteht vereinzelt ein potenzielles dürften als die zentralen Lagen. In den Folgejahren dürften die
Mietausfallrisiko, insbesondere in den besonders betroffenen Mieten nur moderat steigen.
Segmenten Handel und Hotel. Dies kann zu temporären Auswir-
kungen auf die Ertragssituation führen. Angesichts der aktuellen Situation durch die Corona-Krise
können Auswirkungen auf Mieterträge oder andere Belastungen
Die USA sind bislang besser durch die Corona-Krise gekommen des Fonds nicht ausgeschlossen werden. Auch Investitionen sind
als anfangs erwartet. Mit Hilfe von geld- und fiskalpolitischer Un- im aktuellen Umfeld erschwert. Im Austausch mit den Mietern
terstützung wurde die Rezession im laufenden Jahr abgeschwächt. wird an tragfähigen Lösungen gearbeitet, um vorteilhafte Miet-
Obwohl die Pandemieauswirkungen auf dem Büromarkt deutlich verhältnisse im langfristigen Interesse des Fonds zu erhalten.
zu spüren waren, hilft der temporäre Charakter des Lockdowns
schwere Mieteinbrüche zu vermeiden. Gleichzeitig hält auch Grundsätzlich sieht die Strategie vor, in den wichtigsten Büro-
das anhaltende Niedrigzinsumfeld Renditeanstiege im Rahmen. Immobilienmärkten der USA und deren erweiterten Einzugs-
Nach Anstiegen in einigen Standorten in diesem Jahr sollten gebieten Immobilien mit langfristigem Potenzial zu erwerben.
sich die Renditen bereits ab dem nächsten Jahr wieder rückläufig Im Retail-Bereich wird das Augenmerk weiterhin auf die einkom-
zeigen. mensstärksten Einzelhandelsregionen der USA gelegt und dabei
stets überprüft, wie nachhaltig das Geschäftsmodell im Hinblick
Trotz geld- und fiskalpolitischer Unterstützung in der Pandemie auf den Online-Handel ist. Umgekehrt soll der Logistik-Sektor, hier
dürfte die Rezession in Kanada in diesem Jahr stärker ausfallen mit Schwerpunkt E-Commerce, Bestandteil des Portfolios werden.
als bei den US-amerikanischen Nachbarn. Der Lockdown im Die Ankaufsstrategie ist im Hinblick auf die zu erwartenden
zweiten Quartal hatte deutlich negative Folgen für Konsum und moderaten Anstiege der Anfangs- und Mietrenditen angepasst.
Investment. Bislang wird mit einer Erholung ab dem dritten
Quartal gerechnet, allerdings befindet sich auch Kanada mittler- In der aktuellen zyklischen Position werden Ankäufe vermehrt dort
weile in der zweiten Welle der Corona-Pandemie, sodass die geprüft, wo andere Effekte dem Druck der Anfangsrenditen –
Unsicherheit erhöht bleibt. Sollte die Erholung wie bislang erwar- sinkende Kaufpreise – entgegenwirken können. Dies ist vor allem
tet ausfallen, dürften die Büromärkte vor allem in den Spitzen- dort der Fall, wo bereits größere Abschläge frühzeitig eingepreist
lagen glimpflich davonkommen. Schwieriger wird die Lage in waren (bspw. Einzelhandel), oder aber wo Bestandsmietverträge
Märkten, die schon vor Beginn der Krise weniger gut aufgestellt unter Marktpreisen die Möglichkeit eröffnen, bei Neuabschluss
waren, vor allem Calgary, aber auch Edmonton, die auch schon im Werte zu generieren. Eine Ausweitung des Portfolios auf Kanada
ersten Halbjahr deutliche Mietrückgänge zu verzeichnen hatten. ist bei entsprechenden Opportunitäten angedacht. Ankäufe in
Mexiko werden nur im begrenzten Umfang und mit höchsten
Vor dem Hintergrund der schweren Rezession in Mexiko ist mit Qualitätsansprüchen an Lage-, Bau- und Mieterqualität zu höhe-
einem weiteren Rückgang der Nachfrage und einem Anstieg der ren Mietrenditen durchgeführt.
Frankfurt am Main, im November 2020
Deka Immobilien Investment GmbH
Geschäftsführung:
Ulrich Bäcker Burkhard Dallosch Esteban de Lope Fend Victor Stoltenburg
16Übersicht Vermietung zum 30. September 2020
Vermietungsinformationen
Direktinvestments
und Beteiligungen USA Gesamt
Mietobjekte (Anzahl) 8 8
Mietobjekte (Bestand in Mio. USD) 428,2 428,2
Nutzungsarten nach Mietertrag 1)
Jahresmietertrag Büro / Praxis 48,4 % 48,4 %
Jahresmietertrag Handel / Gastronomie 20,7 % 20,7 %
Jahresmietertrag Hotel 21,8 % 21,8 %
Jahresmietertrag Lager / Hallen 9,0 % 9,0 %
Jahresmietertrag Kfz-Stellplätze 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Wohnen 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Freizeit 0,0 % 0,0 %
Jahresmietertrag Andere Nutzungen 0,1 % 0,1 %
Leerstand (stichtagsbezogen) 2)
Leerstand Büro / Praxis 6,5 % 6,5 %
Leerstand Handel / Gastronomie 1,2 % 1,2 %
Leerstand Hotel 0,0 % 0,0 %
Leerstand Lager / Hallen 0,0 % 0,0 %
Leerstand Kfz-Stellplätze 0,0 % 0,0 %
Leerstand Wohnen 0,0 % 0,0 %
Leerstand Freizeit 0,0 % 0,0 %
Leerstand Andere Nutzungen 0,0 % 0,0 %
Vermietungsquote 92,3 % 92,3 %
2), 3)
Restlaufzeiten der Mietverträge
unbefristet 0,0 % 0,0 %
2020 2,2 % 2,2 %
2021 4,9 % 4,9 %
2022 7,7 % 7,7 %
2023 5,5 % 5,5 %
2024 4,5 % 4,5 %
2025 5,0 % 5,0 %
2026 12,3 % 12,3 %
2027 1,0 % 1,0 %
2028 3,1 % 3,1 %
2029 3,8 % 3,8 %
2030+ 50,0 % 50,0 %
1)
Inkl. bewerteter Leerstand und mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
2)
Mieten inkl. bewertete mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
3)
Vertragssituation zum Stichtag abgebildet; bereits abgeschlossene, aber zu einem späteren Zeitpunkt beginnende Verträge sind nicht dargestellt.
17Erläuterungen zur Übersicht Vermietung
Vermietung Die Angabe von Leerstandsquoten wird auf der aufsichtsrecht-
Die Daten in dieser Übersicht werden aufgeschlüsselt nach Län- lichen Grundlage der Jahres-Bruttosollmieten, das heißt inklu-
dern aufgeführt, sofern der Fonds in einem Land eine oder mehr sive aller Mietnebenkosten berechnet. Die Leerstände werden
Immobilien hält. Es werden grundsätzlich die direkt und indirekt in Prozent der Jahres-Bruttosollmiete, aufgegliedert nach Ländern
gehaltenen Immobilien zusammengefasst und in einer Spalte je und Nutzungsarten, angegeben.
Land dargestellt. Im Bau befindliche Immobilien und unbebaute
Grundstücke bleiben unberücksichtigt. Die Anzahl der Immobilien Ferner wird eine Vermietungsquote in Prozent angegeben.
und die Angaben der Verkehrswerte orientieren sich am Immo Die Vermietungsquote und die Leerstandsquoten sind bezogen
bilienverzeichnis. auf die Jahres-Bruttosollmieten der gesamten Immobilien im
einzelnen Land. Die in der Spalte „Gesamt“ genannten Zahlen
Die Jahresmieterträge pro Nutzungsart werden in P rozent der beziehen sich auf die Jahres-Bruttosollmieten des gesamten
Jahres-Nettosollmiete angegeben. Die Quoten pro Nutzungsart Immobilienportfolios.
sind jeweils bezogen auf die gesamte Jahres-Nettosollmiete im
einzelnen Land. Die Jahres-Nettosollmiete errechnet sich wie folgt: Die Angaben zur Restlaufzeit der Mietverträge erfolgen in
Die vertraglich vereinbarten M
ieten aus allen zum Berichtsstichtag Prozent der gesamten Jahres-Nettovertragsmieten im einzelnen
vermieteten Immobilien werden auf das gesamte Geschäftsjahr Land. Optionen zur Mietvertragsverlängerung gelten – bis zur
hochgerechnet. Bei leer stehenden Immobilien wird entweder die konkreten Ausübung – als nicht wahrgenommen.
letzte Mietsollstellung an den letzten Mieter vor Beginn des Leer-
standes auf das G eschäftsjahr hochgerechnet, oder es wird die
gutachterliche Bewertungsmiete angesetzt.
18Vermögensübersicht zum 30. September 2020
USD USD USD Anteil am
Fondsvermögen
in %
A. Vermögensgegenstände
I.Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (ab Seite 22)
1. Mehrheitsbeteiligungen 230.815.013,43 52,46
(davon in Fremdwährung: 0,00)
Zwischensumme 230.815.013,43 52,46
(insgesamt in Fremdwährung: 0,00)
II. Liquiditätsanlagen (Seite 34)
1. Bankguthaben 73.186.410,91 16,63
(davon in Fremdwährung: 44.986,27)
2. Wertpapiere 7.007.358,00 1,59
(davon in Fremdwährung: 0,00)
Zwischensumme 80.193.768,91 18,22
(insgesamt in Fremdwährung: 44.986,27)
III. Sonstige Vermögensgegenstände (Seite 35)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 217,22 0,00
(davon in Fremdwährung: 0,00)
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 133.150.000,00 30,26
(davon in Fremdwährung: 0,00)
3. Zinsansprüche 1.452,67 0,00
(davon in Fremdwährung: 0,00)
4. Andere 59.302,90 0,01
(davon in Fremdwährung: 0,00)
Zwischensumme 133.210.972,79 30,27
(insgesamt in Fremdwährung: 0,00)
Summe der Vermögensgegenstände 444.219.755,13 100,95
B. Schulden
I.Verbindlichkeiten aus (Seite 35)
1. Grundstücksbewirtschaftung 3,48 0,00
(davon in Fremdwährung: 0,00)
2. anderen Gründen 508.918,97 0,11
(davon in Fremdwährung: 0,00)
Zwischensumme 508.922,45 0,11
(insgesamt in Fremdwährung: 0,00)
II. Rückstellungen (Seite 35) 3.712.237,08 0,84
(davon in Fremdwährung: 0,00)
Summe der Schulden 4.221.159,53 0,95
C. Fondsvermögen 439.998.595,60 100,00
Umlaufende Anteile (Stück) 8.151.929
Anteilwert (USD) 53,97
Devisenkurs:
Euro (EUR) 1 USD = 0,85616 EUR
19Erläuterungen zur Vermögensübersicht
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Rückstellungen
Zum Stichtag beträgt der Wert der Beteiligungen an Immobilien- Rückstellungen wurden unter anderem in Höhe von 3,7 Mio. USD
Gesellschaften 230,8 Mio. USD. für Capital Gains Tax (CGT) gebildet.
Die Veränderungen haben sich aus den Wertfortschreibungen In den CGT-Rückstellungen sind Rückstellungen für potenzielle
ergeben, resultierend aus den turnusmäßigen Bewertungen. Veräußerungsgewinne bei Immobilien, die über Immobilien-
Weitere Angaben zu den einzelnen Immobilien-Gesellschaften Gesellschaften gehalten werden, in Höhe von 3,7 Mio. USD ent-
können der Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis halten.
(ab Seite 22) entnommen werden.
Gemäß Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungs-
Liquiditätsanlagen verordnung sind bei Anteilpreisermittlungen für Immobilien
Die Bankguthaben betragen zum Stichtag 73,2 Mio. USD. Rückstellungen für künftige Veräußerungsgewinnsteuern (Capital
Gains Tax) aus Immobilien in der Höhe zu bilden, in welcher sie
Zum Stichtag lag der Bestand an Wertpapieren bei 7,0 Mio. USD. voraussichtlich von dem Belegenheitsstaat bei einem realisierten
Die liquiden Mittel enthalten die gesetzlich vorgeschriebene Veräußerungsgewinn erhoben werden. Auch Immobilien, welche
Mindestliquidität in Höhe von 22,0 Mio. USD, zweckgebundene von Immobilien-Gesellschaften gehalten und von den Immo
Mittel für die Ausschüttung in Höhe von 1,0 Mio. USD und bilien-Gesellschaften veräußert werden (Asset Deal), fallen unter
laufende Bewirtschaftungskosten in Höhe von 4,2 Mio. USD. diese Vorschrift. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt
sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungs-
Sonstige Vermögensgegenstände kosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und
Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung betreffen dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Landesrecht.
eine Forderung gegenüber einem Dritten. Veräußerungsnebenkosten, welche üblicherweise anfallen,
können berücksichtigt werden.
Die Position Forderungen an Immobilien-Gesellschaften beinhaltet
USD-Darlehen an die Immobilien-Gesellschaften in Höhe von Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des
133,2 Mio. USD. Staates, in dem die Immobilie liegt, sind auf Grund vorliegender,
steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuer
Bei den Zinsansprüchen handelt es sich um abgegrenzte Zinsen belastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen.
aus Wertpapieren.
Sofern der potenzielle Verkauf von Anteilen an Immobilien-
Die Position Andere Vermögensgegenstände beinhaltet im Gesellschaften (Share Deal) wesentlich wahrscheinlicher erscheint
Wesentlichen Akquisitionskosten für bereits protokollierte Immo- als der Verkauf der Immobilie durch die Immobilien-Gesellschaft
bilien und Zinsforderungen aus Gesellschafterdarlehen. (Asset Deal), ist für eine zu erwartende Verkaufspreisminderung
in Folge einer drohenden latenten Steuerlast eine entsprechende
Verbindlichkeiten Rückstellung zu bilden.
Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung resul-
tieren aus Umsatzsteuer-Zahllasten gegenüber Finanzämtern. Fondsvermögen
Das Fondsvermögen erhöhte sich im Berichtszeitraum von
Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen resultieren im Wesent- 361,4 Mio. USD per 31. März 2020 auf 440,0 Mio. USD
lichen aus Verbindlichkeiten für Verwaltungs- und Verwahrstellen- per 30. September 2020. Im gleichen Zeitraum wurden
vergütung in Höhe von 0,5 Mio. USD. 1.492.218 Anteile ausgegeben und 2.003 Anteile zurück
genommen. Das entspricht einem Netto-Mittelzufluss in Höhe
von 80,9 Mio. USD inkl. Ertrags- / Aufwandsausgleich. Bei
einem Anteilumlauf von 8.151.929 Stücken ergibt sich zum
Stichtag ein Anteilwert in Höhe von 53,97 USD.
20Chicago, „Hotel Hyatt Centric The Loop“
21Vermögensaufstellung zum 30. September 2020
Teil I: Immobilienverzeichnis
Nr. Firma, Rechtsform, Beteili- Art des Entwick- Art der Erwerbs- Bau- / Grund- Nutzfläche Ausstattungs-
Sitz der Immobilien- gungs- Grund- lungs- Nutzung 3) datum Umbau- stücks- Gewerbe Wohnen merkmale 4)
Gesellschaft / quote stücks 1)stand 2) jahr größe m² m²
Lage des Grundstücks in % m²
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit US-Dollar-Währung
keine
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
keine
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit US-Dollar-Währung
USA
Deka USA Franklin Street LP 100,0% – – – Jul. 16 – – – – –
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow
& Co CPA, PC, 7 Penn Plaza
10001 New York, USA
1 Boston 02110 – G F B/P: 81%; Ha: 16% Jul. 16 1874/ 1.139 8.124 0 K/PA
70 Franklin Street 1989/
2015
Beteiligte Gesellschaft 12): Deka USA DINA GP,
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow & Co CPA,
PC, 7 Penn Plaza, 10001 New York, USA
Beteiligte Gesellschaft 13): Deka USA Monroe Street LLC,
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow & Co CPA,
PC, 7 Penn Plaza, 10001 New York, USA
Deka USA Monroe Street LP 100,0% – – – Aug. 17 – – – – –
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow
& Co CPA, PC, 7 Penn Plaza
10001 New York, USA
2 Chicago 60603 – G F H: 100% Aug. 17 1927/ 746 15.329 0 K/PA/LA
100 West Monroe Street 2015
„Hotel Hyatt Centric The Loop“
Deka USA Property Two LP 100,0% – – – Okt. 16 – – – – –
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow
& Co CPA, PC, 7 Penn Plaza
10001 New York, USA
3 60607 Chicago – G F B/P: 70%; Ha: 30% Mai 20 2019 1.940 9.440 0 LA/PA/LA
W Fulton Market 905
„905 W Fulton Market“
4 Edwardsville 62025 – G F L: 100% Nov. 16 2016 223.063 66.633 0 –
3050 Gateway
Commerce Center Drive
„Amazon Distribution Center“
5 Washington D.C. 20007 – G F Ha: 100% Nov. 16 1900 / 517 928 0 K/PA
3241 & 3245 M Street 2016
22Leerstands- Auslaufende Durchschnitt- Mieteinnahmen Restnutzungs- Marktübliche Verkehrswert /
quote Mietverträge liche Rest- der letzten dauer Miete Kaufpreis 8)
in % (durch- der nächsten laufzeit der 6 Monate 6) in Jahren
schnittlich) 5) 12 Monate Mietverträge
in % 6) in Jahren 6) (Gutachten 1/2) (Gutachten 1/2) (Gutachten 1/2)
in Währung 7) in Währung
– – – – – – –
26,4 24,1 3,4 1.879.533 55.235.000,00
35 5.044.544,00 55.440.000,00
39 4.948.461,00 55.030.000,00
– – – – – – –
0,0 keine Angabe keine Angabe keine Angabe 103.255.000,00
55 5.600.000,00 103.270.000,00
55 5.600.000,00 103.240.000,00
– – – – – – –
5,2 keine Angabe keine Angabe keine Angabe 84.320.000,00
60 4.453.424,00 84.590.000,00
60 4.238.296,00 84.050.000,00
0,0 keine Angabe keine Angabe keine Angabe 40.510.000,00
36 2.402.787,00 40.450.000,00
36 2.488.857,00 40.570.000,00
0,0 keine Angabe keine Angabe keine Angabe 21.160.000,00
51 984.015,00 21.700.000,00
51 850.000,00 20.620.000,00
23Nr. Firma, Rechtsform, Kaufpreis der Gesellschafts- Fremdfinan- Kreditvolumen Gesellschafter- Beteiligungs-
Sitz der Immobilien- Beteiligung 9) kapital zierungsquote darlehen wert (Anteil
Gesellschaft / in % des Ver- am Fondsver-
Lage des Grundstücks kehrswertes / mögen in %)
Kaufpreises
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit US-Dollar-Währung
keine
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
keine
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit US-Dollar-Währung
USA
Deka USA Franklin Street LP 19.998,00 24.000.000,00 – – 11.000.000,00 37.119.356,71
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow (8,44)
& Co CPA, PC, 7 Penn Plaza
10001 New York, USA
1 Boston 02110 – – 18,8 10.375.000 11)– –
70 Franklin Street
Beteiligte Gesellschaft 12): Deka USA DINA GP, 23.997,69)
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow & Co CPA, (0,01)
PC, 7 Penn Plaza, 10001 New York, USA
Beteiligte Gesellschaft 13): Deka USA Monroe Street LLC, 0,00)
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow & Co CPA, (0,00)
PC, 7 Penn Plaza, 10001 New York, USA
Deka USA Monroe Street LP 19.998,00 58.350.000,00 – – 27.500.000,00 59.314.607,34
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow (13,48)
& Co CPA, PC, 7 Penn Plaza
10001 New York, USA
2 Chicago 60603 – – 26,6 27.500.000 11)– –
100 West Monroe Street
„Hotel Hyatt Centric The Loop“
Deka USA Property Two LP 19.998,00 64.021.000,00 – – 61.650.000,00 63.403.694,16
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow (14,41)
& Co CPA, PC, 7 Penn Plaza
10001 New York, USA
3 60607 Chicago – – 29,6 25.000.000 11)– –
W Fulton Market 905
„905 W Fulton Market“
4 Edwardsville 62025 – – 0,0 0,00 – –
3050 Gateway
Commerce Center Drive
„Amazon Distribution Center“
5 Washington D.C. 20007 – – 0,0 0,00 – –
3241 & 3245 M Street
24Anschaffungsnebenkosten davon davon Im Geschäfts(halb)- Zur Abschreibung ver- Voraussichtlich Währung
Gesamt für den Beteiligungs- Gebühren Sonstige jahr abgeschrie- bleibende Anschaffungs- verbleibender
erwerb (in % des Kaufpreises und bene Anschaffungs- nebenkosten für den Abschreibungs-
der Beteiligung) / für den Steuern nebenkosten für Beteiligungserwerb / zeitraum
Immobilienerwerb den Beteiligungs- für den Immobilien- in Jahren
(in % des Kaufpreises erwerb / für den erwerb 10) (Anteil am
der Immobilie) Immobilienerwerb Fondsvermögen in %)
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 – USD
(= 0,0) (0,00)
1.234.686,03 95.988,00 1.138.698,03 64.396,08 740.554,82 5,8 USD
(= 2,9)
USD
USD
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 – USD
(= 0,0) (0,00)
2.577.525,84 825.000,00 1.752.525,84 132.924,06 1.816.628,46 6,9 USD
(= 2,3)
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 – USD
(= 0,0) (0,00)
3.431.091,67 648.751,00 2.782.340,67 128.568,35 3.302.523,32 9,6 USD
(= 4,1)
1.316.488,09 153.337,50 1.163.150,59 67.032,12 815.557,09 6,2 USD
(= 3,1)
937.621,49 267.960,00 669.661,49 187.816,28 62.605,44 0,2 USD
(= 4,1)
25Vermögensaufstellung zum 30. September 2020
Teil I: Immobilienverzeichnis
Nr. Firma, Rechtsform, Beteili- Art des Entwick- Art der Erwerbs- Bau- / Grund- Nutzfläche Ausstattungs-
Sitz der Immobilien- gungs- Grund- lungs- Nutzung 3) datum Umbau- stücks- Gewerbe Wohnen merkmale 4)
Gesellschaft / quote stücks 1)stand 2) jahr größe m² m²
Lage des Grundstücks in % m²
Deka USA Property Four LP 100,0% – – – Okt. 18 – – – – –
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow
& Co CPA, PC, 7 Penn Plaza
10001 New York, USA
6 Paramus 07652 – G F Ha: 100% Dez. 18 1992 / 29.938 6.958 0 K
60 North Route 17 2017
„Paramus Junction Retail“
7 Portland 97204 – G F B/P: 99%; Jul. 19 1956 929 10.603 0 K/PA
811 SW 6th Avenue Ha/L: 1%
„6Y“
8 Washington 20005 – G F B/P: 90%; Ha: 10%; Nov. 18 1961/ 648 6.312 0 K/PA
1100 Vermont Kfz: 1% 2014
Beteiligte Gesellschaft 14): Deka USA Property Four LLC,
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow & Co CPA, PC, 7 Penn Plaza,
10001 New York, USA
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
keine
Summe Beteiligungen
(Anteil am Fondsvermögen)
Summe Direktinvestments
(Anteil am Fondsvermögen)
26Leerstands- Auslaufende Durchschnitt- Mieteinnahmen Restnutzungs- Marktübliche Verkehrswert /
quote Mietverträge liche Rest- der letzten dauer Miete Kaufpreis 8)
in % (durch- der nächsten laufzeit der 6 Monate 6) in Jahren
schnittlich) 5) 12 Monate Mietverträge
in % 6) in Jahren 6) (Gutachten 1/2) (Gutachten 1/2) (Gutachten 1/2)
in Währung 7) in Währung
– – – – – – –
0,0 0,0 7,2 935.997 35.955.000,00
38 2.379.108,00 37.180.000,00
38 2.286.800,00 34.730.000,00
10,6 11,9 6,3 1.604.886 46.725.000,00
48 3.754.756,00 46.500.000,00
48 3.702.352,00 46.950.000,00
8,8 13,0 3,4 1.962.373 41.045.000,00
53 3.914.289,00 41.230.000,00
53 3.731.308,00 40.860.000,00
–
0,00
(= 0,00)
Hinweis
Die Rubriken Restnutzungsdauer, Marktübliche Miete und Verkehrswerte weisen im Immobilienverzeichnis beide Gutachtenwerte der
externen Bewerter aus. Die Rubrik Verkehrswerte weist darüber hinaus auch den arithmetischen Mittelwert der beiden Gutachtenwerte
aus. Weitere Informationen in diesem Jahresbericht finden Sie auf Seite 2 „Hinweise“ sowie im Anhang ab Seite 36.
27Nr. Firma, Rechtsform, Kaufpreis der Gesellschafts- Fremdfinan- Kreditvolumen Gesellschafter- Beteiligungs-
Sitz der Immobilien- Beteiligung 9) kapital zierungsquote darlehen wert (Anteil
Gesellschaft / in % des Ver- am Fondsver-
Lage des Grundstücks kehrswertes / mögen in %)
Kaufpreises
Deka USA Property Four LP 19.998,00 68.520.000,00 – – 33.000.000,00 70.953.357,53
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow (16,13)
& Co CPA, PC, 7 Penn Plaza
10001 New York, USA
6 Paramus 07652 – – 0,0 0,00 0,00 –
60 North Route 17
„Paramus Junction Retail“
7 Portland 97204 – – 66,5 31.080.000 11)0,00 –
811 SW 6th Avenue
„6Y“
8 Washington 20005 – – 0,0 0,00 0,00 –
1100 Vermont
Beteiligte Gesellschaft 14): Deka USA Property Four LLC,
c/o Paul Venokur, EA, Tarlow & Co CPA, PC, 7 Penn Plaza,
10001 New York, USA
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
keine
Summe Beteiligungen – 133.150.000,00 230.815.013,43
(Anteil am Fondsvermögen) (= 30,26) (= 52,46)
Summe Direktinvestments 0,00 – –
(Anteil am Fondsvermögen) (= 0,00)
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