Büro- und Investment-märkte im Überblick - CITY SURVEY Deutschland 1. Halbjahr 2016 - Colliers
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CITY SURVEY
Deutschland
1. Halbjahr 2016
Accelerating success.
Büro- und Investment-
märkte im Überblick
Mieter und Käufer
mit ungebremster
Nachfrage
Der deutsche Bürovermietungs- wie auch der Investmentmarkt
Achim Degen präsentieren sich zur Jahresmitte 2016 in sehr guter Verfassung
und werden von nachhaltig gesunden Fundamentaldaten getra-
Sprecher der Geschäftsleitung gen. Ungeachtet aller die Volkswirtschaft belastenden Krisen po-
achim.degen@colliers.com litischer und ökonomischer Art bleibt Deutschland der Wachs-
tumsmotor Europas. Treiber ist die Binnennachfrage, die sowohl
vom privaten wie auch staatlichen Konsum getragen wird.
Die Vermietungsmärkte profitierten insbesondere von der daraus
resultierenden Expansion der Beschäftigung. Insgesamt wurden
im 1. Halbjahr 2016 in den sieben größten Immobilienzentren des
Landes 1,7 Mio. m² Büromietfläche umgesetzt. Das ist das
stärkste Ergebnis eines 1. Halbjahres in den letzten 10 Jahren.
Im Gegenzug ist der Leerstand weiter deutlich gesunken. In
Berlin, München und Stuttgart liegt die Leerstandsquote bereits
unter vier Prozent, was bei anmietungswilligen Unternehmen
den Aufwand bei der Suche nach geeigneten Räumlichkeiten
zum Teil wesentlich erhöht.
Wie wertvoll kurzfristig verfügbare Flächenreserven sein können,
zeigt sich aktuell am Beispiel Frankfurt: Nach dem Brexit-Votum
ist die noch zweistellige Leerstandsrate eine wichtige Vorausset-
zung, um für umzugswillige Finanzdienstleister aus London im
Wettbewerb mit anderen europäischen Finanzplätzen in die en-
gere Wahl gezogen zu werden. Der Wohnungsmarkt wird aller-
dings bei vielen Entscheidungen eine nicht zu unterschätzende
Rolle für die Standortentscheidungen der Unternehmen spielen.
Auch am Investmentmarkt ist die Nachfrage weiterhin über-
durchschnittlich. Nach dem Ausnahmejahr 2015 stellt das Trans-
aktionsvolumen mit 17,8 Mrd. € in den ersten sechs Monaten das
zweitstärkste Ergebnis seit Beginn der Finanzkrise dar. Aller-
dings tritt der sich seit längerem abzeichnende Mangel an bevor-
zugten Premiumprodukten mittlerweile deutlich zutage und
sorgte für einen Rückgang der Transaktionsleistung. Speziell
ausländische Investoren tun sich zunehmend schwer, großvolu-
mige Abschlüsse zu tätigen. Dabei dürften internationale Krisen
– bei aller Unsicherheit über die konkreten Auswirkungen für die
Immobilienmärkte wie im Fall des bevorstehenden Austritts
Großbritanniens aus der EU – einen weiteren Nachfrageschub
für Investments in Deutschland nach sich ziehen. Grenzen wer-
den hier vor allem durch das Produktangebot gesetzt werden.
2 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International
Inhalt
Marktdaten im Überblick
Standortinformationen 4
Bürovermietung 4
Investment 5
Deutschland gesamt
Bürovermietung 6
Investment 8
Berlin
Bürovermietung 10
Investment 12
Düsseldorf
Bürovermietung 14
Investment 16
Frankfurt
Bürovermietung 18
Investment 20
Hamburg
Bürovermietung 22
Investment 24
Köln
Bürovermietung 26
Investment 28
München
Bürovermietung 30
Investment 32
Stuttgart
Bürovermietung 34
Investment 36
Glossar / Definitionen 38
Standorte / Kontakte 39
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 3
Standortinformationen
DEUTSCHLAND BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART
EINWOHNERZAHL in 1.000 81.292 3.562 628 724 1.763 1.069 1.529 607
FLÄCHE in km² 357.201 892 217 249 755 405 310 207
SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIG 31.327 1.311 389 542 913 522 797 390
BESCHÄFTIGTE in 1.000
ARBEITSLOSENQUOTE in % 5,9 9,5 7,8 6,4 6,9 8,5 4,4 5,3
VERFÜGBARES EINKOMMEN / KOPF in ¤ 22.318 20.496 26.899 25.400 23.999 24.138 28.610 25.510
Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, Nexiga GmbH
Bürovermietung
TOP 7 BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART
BÜROFLÄCHENBESTAND 89,40 18,50 7,67 11,56 13,45 7,74 22,81 7,66
in Mio. m²
BÜROFLÄCHENUMSATZ 1.679.500 347.000 204.300 211.000 230.000 192.000 387.400 107.800
1. HJ 2016 in m²
PROGNOSE
bis Ende 2016
BÜROFLÄCHENUMSATZ 1.521.200 337.000 169.000 177.700 251.000 134.000 305.700 146.800
1. HJ 2015 in m²
BÜROFLÄCHENUMSATZ 3.072.900 616.200 307.000 472.000 496.600 261.000 704.400 215.700
(Gesamtjahr)
10-Jahres-Durchschnitt
FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSEN
in m²
bis 500 m² 355.300 68.100 43.600 44.800 47.800 45.500 77.000 28.800
501-1.000 m² 301.600 55.500 34.000 38.600 53.900 18.900 76.000 24.500
1.001-2.000 m² 217.400 50.800 31.900 25.400 38.700 11.200 50.600 10.900
2.001-5.000 m² 378.200 70.600 53.000 55.200 61.100 34.500 92.300 10.800
ab 5.001 m² 427.100 102.000 41.800 47.000 28.500 81.900 91.500 32.800
Nachhaltig erzielte SPITZENMIETE 25,30 26,50 38,50 25,00 20,00 33,60 22,80
in ¤/m²
PROGNOSE
bis Ende 2016
DURCHSCHNITTSMIETE in ¤/m² 15,50 15,00 19,00 14,70 11,49 16,20 12,30
PROGNOSE
bis Ende 2016
BÜROFLÄCHENLEERSTAND in m² 4.729.000 610.500 618.400 1.360.400 680.000 443.700 763.900 252.200
PROGNOSE
bis Ende 2016
LEERSTANDSQUOTE in % 5,3 3,3 8,1 11,8 5,0 5,7 3,4 3,3
UMSATZSTÄRKSTE BRANCHE in % Beratungsun- Öff. Verwal Verarbeiten- Banken und Beratungsun- Versicherun- Beratungsun- Verarbeiten-
ternehmen tung, Verbän- des Gewerbe Finanzen ternehmen gen ternehmen des Gewerbe
de, Soziale
Einrichtungen
18 26 19 26 21 35 15 33
Die Angaben für Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln und Stuttgart beziehen sich auf das jeweilige Stadtgebiet. Die Angaben für München beziehen sich auf den Gesamtmarkt.
4 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International
Investment
DEUTSCHLAND TOP 7 BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART
TRANSAKTIONSVOLUMEN 17.830 9.217 2.053 670 1.692 1.910 380 1.849 663
1. HJ 2016 in Mio. ¤
PROGNOSE
bis Ende 2016
TRANSAKTIONSVOLUMEN 24.202 12.304 2.700 705 2.751 1.950 850 2.779 569
1. HJ 2015 in Mio. ¤
TRANSAKTIONSVOLUMEN 33.323 17.140 3.632 1.529 3.667 2.812 1.110 3.946 968
(Gesamtjahr)
10-Jahres-Durchschnitt
AUSLÄNDISCHE 35 33 33 24 18 29 43 30 20
INVESTOREN in %
GRÖSSTE Vermögens- Offene Immo Corporates / Offene Immo Vermögens- Projektent- Offene Immo- Offene Immo Offene Immo
INVESTORENGRUPPE in % verwalter bilienfonds / Eigennutzer bilienfonds / verwalter wickler / bilienfonds / bilienfonds / bilienfonds /
(Asset / Fund Spezialfonds Spezialfonds (Asset / Fund Bauträger Spezialfonds Spezialfonds Spezialfonds
Manager) Manager)
24 22 30 34 35 27 29 25 45
GRÖSSTE Projektent- Projektent- Opportunity Banken Vermögens- Projektent- Corporates / Projektent- Projektent-
VERKÄUFERGRUPPE in % wickler / wickler / Fonds / verwalter wickler / Eigennutzer wickler / wickler /
Bauträger Bauträger Private Equity (Asset / Fund Bauträger Bauträger Bauträger
Fonds Manager)
22 27 28 19 33 48 20 33 31
WICHTIGSTE Büro Büro Büro Büro Büro Büro Büro Büro Büro
IMMOBILIENART in % 43 66 55 84 80 67 76 64 46
SPITZENRENDITE 3,90 4,35 4,30 3,70 5,00 3,50 4,30
BÜRO in %
SPITZENRENDITE 4,00 4,10 3,50 3,60 4,20 3,00 3,90
EINZELHANDEL in %
SPITZENRENDITE 5,90 5,60 5,50 5,70 5,80 5,40 5,70
INDUSTRIE /
LOGISTIK in %
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 5
Fast Facts
BÜROVERMIETUNG TOP 7 1. HJ 2016 1. HJ 2015 VERÄNDERUNG
Bürovermietung
Flächenumsatz in m² 1.679.500 1.521.200 10,4 %
Flächenleerstand in m² 4.729.037 5.411.200 -12,6 % Flächenumsatz
Leerstandsquote in % 5,3 6,1 -0,8
Im 1. Halbjahr 2016 wurden knapp 1.700.000 m² Bürofläche in
Flächenbestand in m² 89.400.000 89.000.000 0,4 % den sieben größten Märkten des Landes vermietet, 9 % mehr als
im Vorjahr. Zugleich ist es das stärkste Umsatzergebnis eines
1. Halbjahres in den letzten 10 Jahren. Die Vermietungsmärkte
profitierten von der Beschäftigtenexpansion, die sich in der hohen
Nettoabsorption von 1.100.000 m² niederschlug.
Mit rund 390.000 m² Flächenumsatz, einem Plus von 27 % ge-
genüber dem 1. Halbjahr 2015, platzierte sich München vor dem
Vorjahresersten Berlin (350.000 m²). Mehrere Großanmietungen
sorgten in Köln für den stärksten Vermietungszuwachs von 43 %.
Flächenumsatz in m²
Leerstandsquote in %
Bürospitzenmiete in ¤/m² Hamburg
Gewerbliches Transaktionsvolumen in Mio. ¤ 1. HJ 2016 1. HJ 2015 VERÄNDERUNG
Bruttospitzenrendite für Büroimmobilien in % 230.000 251.000 -8,4 %
5,0 5,5 -0,5*
25,00 24,00 4,2 %
1.910 1.950 -2,1 %
Düsseldorf Berlin
3,70 4,30 -0,60*
1. HJ 2016 1. HJ 2015 VERÄNDERUNG 1. HJ 2016 1. HJ 2015 VERÄNDERUNG
204.300 169.000 20,9 % 347.000 337.000 3,0 %
8,1 9,7 -1,6* 3,3 4,3 -1,0*
26,50 26,00 1,9 % HAMBURG 25,30 23,00 10,0 %
670 705 -5,0 % 2.053 2.700 -24,0 %
4,35 4,90 -0,55* 3,90 4,75 -0,85*
BERLIN
Köln Frankfurt
1. HJ 2016 1. HJ 2015 VERÄNDERUNG 1. HJ 2016 1. HJ 2015 VERÄNDERUNG
192.000 134.000 43,3 % 211.000 177.700 18,7 %
5,7 6,6 -0,9* DÜSSELDORF 11,8 11,8 0,0*
20,00 20,32 -1,6 % KÖLN 38,50 38,50 0,0 %
380 850 -55,3 % 1.692 2.751 -38,5 %
5,00 5,00 0,00* 4,30 4,60 -0,30*
FRANKFURT
Stuttgart München
1. HJ 2016 1. HJ 2015 VERÄNDERUNG 1. HJ 2016 1. HJ 2015 VERÄNDERUNG
107.800 146.800 -26,6 % STUTTGART 387.400 305.700 26,7 %
3,3 3,8 -0,5* 3,4 4,4 -1,0*
22,80 21,00 8,6 % 33,60 33,90 -0,9 %
MÜNCHEN
663 569 16,5 % 1.849 2.779 -33,5 %
4,30 4,80 -0,50* 3,50 3,75 -0,25*
*) Veränderung in Prozentpunkten
6 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International
In den übrigen Immobilienhochburgen verteilte sich die spürbar Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m2)
gestiegene Flächennachfrage stärker über alle Größensegmente,
so in Düsseldorf, das insgesamt ein Plus von 21 % erzielte, und 3,5
3,6
3,5
Frankfurt mit plus 19 %. Trotz ebenfalls lebhafter Vermietungstätig- 3,0
keit führte in Stuttgart und Hamburg eine im Vorjahresvergleich 3,0 2,9 3,0
geringere Anzahl von Deals über 5.000 m² zu einem Rückgang 2,5
der Flächenumsätze um 27 % bzw. 8 %. 2,0
Mieten 1,5
1,0
Die Bedeutung der Verfügbarkeit marktgerechter, moderner Büro-
flächen auf die Entwicklung von Mietniveaus ließ sich in der ersten 0,5
Jahreshälfte 2016 gut beobachten. Nach einer angebotsbedingten 1,3 1,2 1,2 1,5 1,7
0,0
Stagnation zu Jahresbeginn stiegen die Spitzenmieten im 2. Quar- 2012 2013 2014 2015 2016
tal 2016 erneut an. Das war insbesondere in Berlin der Fall. Mit 1. Halbjahr Gesamtjahr Prognose bis Ende 2016
25,30 €/m² zog die Spreemetropole erstmals an Hamburg vorbei, Durchschnitt der letzten 10 Jahre
wo derzeit 25,00 €/m² bezahlt werden. In Stuttgart wuchs die
Spitzenmiete um circa 9 % auf aktuell 22,80 €/m² an. Mit einer
höheren Zahl an Anmietungen in den Toplagen befanden sich
zuletzt auch die Mieten in München und Köln wieder im Aufwärts-
trend. Frankfurts Spitzenmiete stabilisierte sich bei 38,50 €/m².
Sehr viel uneinheitlicher tendierten die Durchschnittsmieten.
Angesichts steigender Nachfrage nach guten Objekten in Neben- Büroflächenfertigstellung im Städtevergleich
lagen durch preissensitive Nutzer wie Start-ups war der Zuwachs Top 6 (in 1.000 m2)
in Berlin am höchsten mit einem Plus von 13 %. Aber auch in
Düsseldorf, München und marginal in Stuttgart und Hamburg war 1200
dieser Trend in den vergangenen 12 Monaten zu beobachten.
Rückgänge verzeichneten hingegen Frankfurt und Köln. 1000
3,0 1.038
996
Angebot und Leerstand 800 876
815 842
735 768
600 686
Angesichts der dynamischen Flächennachfrage führte die ver-
gleichsweise moderate Angebotsausweitung mit hohen Vorvermie
400
tungsquoten sowie Konversionen zu fortschreitendem Leerstands
abbau in fast allen großen Bürozentren. So reduzierte sich die 200
durchschnittliche Leerstandsquote gegenüber der Jahresmitte 788 421 367
2015 um 80 Basispunkte auf 5,3 %. Das Potenzial kurzfristig ver- 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
fügbarer Flächen liegt jetzt bei 4,7 Mio. m². Dieser im Grundsatz (Neubau-) Fertigstellungen Mittelwert 2011 – 2015
positive Trend ist bezüglich der an einigen Standorten erreichten davon vermietet / eigengenutzt
Leerstandsquote von unter 5 % durchaus kritisch zu bewerten.
Diese Grenze wurde bereits in Berlin, Stuttgart (jeweils 3,3 %)
und München (3,4 %) unterschritten. In Düsseldorf ist die Flächen-
reserve mit 8,1 % noch etwas mieterfreundlicher, obwohl sie auch
hier rasant zurückgegangen ist. Lediglich in Frankfurt liegt die Rate
aufgrund der Fertigstellung einiger spekulativ errichteter Objekte
gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 11,8 %.
Leerstandsquote in den Top 7 (in %) und
Fazit und Prognose
Leerstand (in Mio. m2)
Die Vielzahl von Mietgesuchen deutet bei unveränderten wirt- 10
schaftlichen Rahmenbedingungen auf die Fortsetzung der hohen
Vermietungstätigkeit in der zweiten Jahreshälfte hin, zumal die 8
knappe Angebotssituation eine rasche Entscheidungsfindung
erfordert. Dies könnte zu einem neuen Umsatzrekord am Jahres- 6
8,0 %
ende führen. Allerdings stößt die steigende Nachfrage mancher- 7,7 % 6,7 %
4
orts bereits an eine Angebotsgrenze. 5,6 % 5,3 %
2
7,1 6,8 6,0 5,0 4,7
0
2012 2013 2014 2015 1. HJ 2016
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 7
Fast Facts
INVESTMENT
1. HJ 1. HJ
VERÄNDERUNG
Investment
2016 2015
Transaktionsvolumen 17.830 24.202 -26,3 % Transaktionsvolumen
in Mio. ¤
In den ersten sechs Monaten 2016 wechselten in Deutschland
TRANSAKTIONSART
1. HJ 1. HJ
VERÄNDERUNG gelegene Gewerbeimmobilien für 17,8 Mrd. € den Besitzer. Damit
2016 2015
lag das Transaktionsvolumen 26 % unter dem Ausnahmeergebnis
Einzeltransaktionen 12.724 14.450 -11,9 %
der vergleichbaren Vorjahresperiode. Auch wenn seit Jahresbeginn
Davon Top 7 7.997 9.174 -12,8 % erneut zahlreiche Deals im dreistelligen Millionenbereich mit aus-
Portfoliotransaktionen 5.106 9.742 -47,6 % ländischen Käufern stattfanden – wie beispielsweise der Paket-
Davon Top 7 1.220 3.072 -60,3 % verkauf von neun hochpreisigen ehemaligen Interhotels an den
Summe 17.830 24.202 -26,3 % französischen Investor Foncière des Regions – ist vor allem ein
Gewerbeimmobilien Ausbleiben von marktbeherrschenden Transaktionen durch interna-
Summe Top 7 9.218 12.304 -25,1 % tionale Investoren für den Rückgang verantwortlich zu machen.
Langfristig betrachtet handelt es sich jedoch um das zweitstärkste
HERKUNFT
1. HJ 1. HJ
VERÄNDERUNG
1. Halbjahr seit Beginn der Finanzkrise.
2016 2015
Internationale Käufer 6.279 12.421 -49,4 % Käufer- und Verkäufergruppen
Davon Top 7 3.077 5.851 -47,4 %
Internationale Verkäufer -43,9 %
Zwei Drittel bzw. 11,2 Mrd. € des seit Jahresbeginn registrierten
5.885 10.495
Transaktionsvolumens stammten aus heimischen Kapitalquellen.
Davon Top 7 2.713 5.383 -49,6 %
Das restliche Drittel bzw. gut 6 Mrd. € stammte von ausländischen
Anlegern. Insgesamt traten als mit Abstand stärkste Käufergruppe
im Auftrag Dritter tätige Vermögensverwalter mit 4,3 Mrd. € Anlage
summe bzw. 24 % Marktanteil auf. Es folgten Offene Immobilien-
Transaktionsvolumen in Deutschland und Spezialfonds mit 3,5 Mrd. € bzw. 19 % Marktanteil. Auf der
(in Mrd. €) Verkäuferseite dominierten erneut Projektentwickler mit einem
60 Marktanteil von 22 % (3,9 Mrd. € Transaktionsvolumen). Diese
60,000 Entwicklung ist ein eindeutiger Hinweis auf eine bereits fortge-
55,418
50 schrittene Angebotsknappheit von präferierten Premiumprodukten.
40 Investitionsobjekte
39,798
30 Gestärkt durch die positiven Signale vom Vermietungsmarkt, blieb
30,700
der Status von Büroimmobilien als beliebteste Anlageklasse mit
25,409
20 25,100 7,7 Mrd. € Anlagesumme und einem Anteil von 43 % am gesamten
17,830 Transaktionsvolumen des 1. Halbjahres unangetastet. Kontinuierli-
10 che Strukturverschiebungen waren jedoch zwischen den übrigen
15,035 18,299 22,083 29,824 9,217 Nutzungskategorien vor allem als Folge von Produktknappheit und
0
2012 2013 2014 2015 1. HJ 2016 2016 erhöhter Risikoneigung festzustellen. Einzelhandelsimmobilien
Transaktionsvolumen Deutschland Davon Top 7 konnten 18 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Bevor-
Prognose bis Ende 2016 Prognose bis Ende 2016 zugt wurden Portfolien mit Fachmärkten, Discountern, Super- und
Baumärkten außerhalb der Investmentzentren erworben. Großvo-
lumige Formate, insbesondere Shopping Center, spielten eine
deutlich geringere Rolle. Daraus sowie aus mehreren im vergan-
Transaktionsvolumen nach Größenklassen genen Jahr getätigten Milliardendeals erklärt sich auch der deutli-
in Deutschland (Anteil in %) che Marktanteilsrückgang von 20 Prozentpunkten gegenüber der
Vergleichsperiode 2015.
100 bis 250 Mio. € über 250 Mio. €
15,6 9,1 Basierend auf dem bereits erwähnten Eigentümerwechsel des
großvolumigen Hotel-Portfolios, aber auch den vielversprechenden
50 bis 100 22,0 Rahmenbedingungen des deutschen Tourismusmarktes ist der
Mio. € 11,1 bis zu
10 Mio. € Anteil von Hotelimmobilien im Berichtszeitraum auf 12 % ange-
wachsen und liegt mit dem Vergleichswert von Logistikimmobilien
aktuell gleichauf (beide mit je 2,1 Mrd. € Transaktionsvolumen).
24,5 Letztere sind aufgrund vergleichsweise attraktiver Spitzenrenditen
17,7 und branchenspezifisch ebenfalls sehr günstiger Wachstumsbe-
25 bis 50 Mio. € 10 bis 25 Mio. €
dingungen in der Gunst der Anleger weiter gestiegen.
8 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International
Entwicklung in den Top 7 Käufer- und Verkäufergruppen in
balken
Deutschland (in Mrd. €)
Mit einem Minus von 25 % fällt die Abnahme des Transaktions
volumens in den TOP 7-Städten im Vorjahresvergleich nur leicht Vermögensverwalter
(Asset / Fund Manager)
besser als am gesamtdeutschen Markt aus (minus 26 %). Das Offene Immobilienfonds /
Spezialfonds
liegt zum einen an dem bereits erwähnten Rückgang von Groß- Corporates /
Eigennutzer
transaktionen mangels Angebot in den Investmentzentren. Beson- Projektentwickler /
Bauträger
ders deutlich bekamen das die Städte Köln (minus 55 %), Frank- Private Investoren /
furt (minus 38 %) und München (minus 33 %) zu spüren. Zum Family Offices
anderen resultiert daraus der erweiterte Suchradius vor allem Versicherungen
heimischer Investoren. Diese diversifizieren ihr Anlageportfolio Immobilien AGs
aufgrund guter Marktkenntnis und über Portfoliokäufe in den Opportunity Fonds /
Private Equity Fonds
Segmenten Einzelhandel, Logistik und Gesundheitsimmobilien zu- REITs
nehmend auch in B- und C-Städte. Lediglich Stuttgart konnte als Öffentliche Hand
einziger TOP 7-Standort eine positive Entwicklung (plus 17 %)
Banken
verbuchen.
Pensionskassen /
Pensionsfonds
Insgesamt beträgt das Umsatzvolumen 9,2 Mrd. € über alle TOP- Geschlossene
Immobilienfonds
Märkte aufsummiert, das sind circa 52 % des gesamtdeutschen Sonstige Investoren
Volumens. Berlin schafft als einziger Standort die 2-Mrd.-Grenze, 0 1 2 3 4 5
knapp gefolgt von Hamburg (1,9 Mrd. € Anlagesumme) und Mün- Käufer Verkäufer
chen (1,8 Mrd. €). Köln, das mit einem außergewöhnlich starken
Vorjahresergebnis Stuttgart und Düsseldorf übertraf, liegt mit
0,4 Mrd. € Umsatz aktuell an Position sieben. Käufer- und Verkäufergruppen in den Top 7
balken
(in Mrd. €)
Fazit und Prognose Offene Immobilienfonds /
Spezialfonds
Entsprechend der Vielzahl laufender Verkaufsverhandlungen so- Vermögensverwalter
(Asset / Fund Manager)
wie der am Markt vorhandenen Liquidität könnte dem deutschen Projektentwickler /
Bauträger
Investmentmarkt zum Jahresende ein neuerlicher Transaktions Corporates / Eigennutzer
rekord bevorstehen. Der Brexit und andere schwelende Krisen- Private Investoren /
Family Offices
herde befeuern die Situation zusätzlich und treiben die Kaufpreise Versicherungen
weiter in die Höhe. Gleichzeitig tritt die an ihre Grenze kommende Pensionskassen /
Pensionsfonds
Produktverfügbarkeit im Core- und Core-Plus-Bereich immer Opportunity Fonds /
deutlicher zutage. Dies erschwert vor allem ausländischen Inves- Private Equity Fonds
Immobilien AGs
toren die Suche nach dem geeigneten Anlageobjekt. Dabei bietet
Deutschland wie kein anderer Immobilienmarkt Europas auch au- Öffentliche Hand
ßerhalb der TOP 7-Investmentzentren und der etablierten Asset- REITs
klassen Büro und Einzelhandel attraktive Alternativen mit über- Geschlossene
Immobilienfonds
schaubarem Risiko und gesichertem Ertragspotenzial. Gelingt es Banken
Verkäufern und Käufern abseits des Premiumsegmentes, sich in Sonstige Investoren /
Unbekannt
der Preisfindung noch mehr aufeinander zuzubewegen, schlum- 0 1 2 3 4 5
mern hier noch weitestgehend ungehobene Umsatzpotenziale. Käufer Verkäufer
Anteil der Immobilientypen in Deutschland
(in Mrd. €)
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Büro Einzel- Hotel Misch- Grund- Logistik / Sonstige
handel nutzung stücke Industrie Immo-
bilien
Transaktionsvolumen Deutschland davon in Top 7
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 9
Fast Facts
BÜROVERMIETUNG BERLIN
Berlin
Flächenumsatz 347.000 m²
Vermietungsumsatz 296.000 m² Bürovermietung
Spitzenmiete 25,30 €/ m²
Durchschnittsmiete 15,50 €/ m² Flächenumsatz
Leerstandsquote 3,3 %
Die Bundeshauptstadt verzeichnete im 1. Halbjahr 2016 erneut einen
Flächenbestand 18,50 Mio. m² starken Flächenumsatz. Rund 370 neue Mietverträge wurden ge-
schlossen. Mit insgesamt 347.000 m² wurde das starke Ergebnis
des Vorjahreszeitraums erneut um rund 3 % übertroffen.
Erzielte Mietpreisspannen Angesichts der positiven Beschäftigtenzahlen und des Wachstums-
BERLIN € /m² kurses einer Vielzahl von Unternehmen zeigte sich der Büromarkt
1 City West 11,00–23,00
in Berlin auch in den ersten sechs Monaten weiter robust und
nimmt knapp hinter München die Spitzenposition unter den TOP 7
2 City Ost 12,50–26,00
Metropolen ein.
3 Potsdamer Platz / Leipziger Platz 15,00–31,20
4 Citybereich Ost 7,80–24,50
5 Citybereich West 9,15–20,00
6 City-Rand 5,00–19,95
7 Randlagen 5,60–18,00
10 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers InternationalDer erneute leichte Anstieg des Büroflächenumsatzes in Berlin
betont seine stetig wachsende Bedeutung für Büronutzer. Mehrere
Großanmietungen über 5.000 m² befeuerten das Umsatzergebnis.
So wird die Einstein-Stiftung mehr als 11.000 m² in der Dorotheen
straße 94-96 in Mitte unweit des Pariser Platzes als Eigennutzer
beziehen.
Die Vermietungsleistung im größten Flächensegment machte mit
102.000 m² und 29 % am Umsatzvolumen den größten Anteil aus.
Im Bereich zwischen 2.000 und 5.000 m² wurden 70.600 m²
und 20 % am Volumen umgesetzt und damit 14.000 m² mehr als
im 1. Halbjahr 2015. Ebenso 20 % am Umsatzvolumen bzw. Margit Lippold
68.100 m² wurden im kleinsten Segment bis 500 m² neu ange- Director | Research
mietet. Mehr als 200 neue Mietverträge wurden hier unterzeichnet. +49 30 202993-43
Das nächst größere Flächensegment von 500 bis 1.000 m² ver- margit.lippold@colliers.com
zeichnete im Vorjahresvergleich mit 55.500 m² einen Zuwachs
von mehr als 9.000 m². Rund 50.800 m² neue Fläche wurde im
Segment zwischen 1.000 und 2.000 m² angemietet. Büroflächenumsatz in 1.000 m2
Der gefragteste Büroteilmarkt bleibt der Citybereich Ost. Hier 1000
konnte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
mit 119.700 m² noch einmal um 12.700 m² gesteigert werden. Die 800 843
Vermietungsleistung in den peripheren Lagen ist im Vergleich zum 800
1. Halbjahr 2015 erheblich angestiegen. Mit 74 Mietverträgen sind 600 701
637
in diesem Teilmarkt mehr als 71.000 m² neu angemietet worden.
554
400
Mieten
Die aktuell hohe Vermietungsleistung in guten Objekten in den 200
City- und peripheren Lagen durch preissensible Nutzer wie Start- 287 256 293 337 347
ups hat im 2. Quartal 2016 dazu geführt, dass die Durchschnitts- 0
2012 2013 2014 2015 2016
miete im Vorjahresvergleich um 13 % deutlich angestiegen ist und
1. Halbjahr Gesamtjahr Prognose bis Ende 2016
aktuell bei 15,50 €/m² liegt. Aufgrund der deutlich gestiegenen
Nachfrage sowohl im höherpreisigen als auch im hochpreisigen
Segment konnte bei der Spitzenmiete eine Steigerung um 10 %
festgestellt werden, womit sie sich zum Ende des 1. Halbjahres
Spitzen- und Durchschnittsmieten
bei 25,30 €/m² befindet. Hervorzuheben ist der deutliche Steige-
(in ¤/m²)
rung der Vermietungsleistung im hochpreisigen Segment ab
20,00 €/m². Wurden hier in den ersten sechs Monaten des Vor-
jahres 18.200 m² neu vermietete Fläche gezählt, wurden im glei- 24,30 25,30
22,00 22,00 23,00
chen Zeitraum des laufenden Jahres mit 33 Mietverträgen rund
54.800 m² registriert. 15,50
13,70 15,10
13,00 13,00
Angebot und Leerstand
2012 2013 2014 2015 1. HJ 2016
Der Büroflächenleerstand setzte sich aufgrund der lebhaften Flä-
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
chennachfrage in Verbindung mit einem geringen Neubauvolumen
weiter fort. Ende des 1. Halbjahres 2016 standen in Berlin nur
noch rund 610.000 m² Bürofläche für die kurzfristige Anmietung Leerstandsquote (in %) und Leerstand
zur Verfügung. Mit einer Leerstandsquote von kritischen 3,3 % (in 1.000 m²)
wird es zunehmend schwieriger, insbesondere in den Innenstadt-
1600
lagen, geeignete Flächen auch im kleineren Segment zu finden.
1400
Entwicklungsschwerpunkte 1200
1000
Mit der Fertigstellung des neuen Standorts der Allianz Deutschland 7,0 %
800 6,0 %
AG Mitte 2019 entsteht an der Rudower Chaussee ein weiteres 600 5,0 %
Landmark Building am Technologiecluster Berlin-Adlershof, deutsch- 3,7 % 3,3 %
400
landweit einem der wichtigsten Standorte für Wirtschaft und 200 1.270 1.090 925 685 611
Wissenschaft. Auf drei Gebäude verteilt entstehen hier mit einer
0
Gesamtfläche von 60.000 m² hochmoderne Bürofläche. 2012 2013 2014 2015 1. HJ 2016
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 11Fazit und Prognose Großnutzer ihre Umzugsoptionen in die angrenzenden City- und
Randlagen. Die positiven wirtschaftlichen Signale werden auch im
Das dynamische 2. Quartal lässt auch für das Gesamtjahr 2016 weiteren Jahresverlauf für eine steigende Flächennachfrage sor-
ein starkes Ergebnis erwarten. Die erneut hohen Umsatzzahlen gen. Wir gehen davon aus, dass sich der Flächenumsatz für das
zeigen die weiter wachsende Bedeutung der Bundeshauptstadt Gesamtjahr 2016 auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr bei um
als Hotspot für Büronutzer. Infolge des weiter knappen Angebots die 800.000 m² bewegen könnte.
an hochwertigen Flächen in den Innenstadtlagen verlagern gerade
Fast Facts Investment
INVESTMENT BERLIN
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen 2.053 Mio. ¤
Größte Käufergruppe Corporates / Eigennutzer Auf dem gewerblichen Investmentmarkt wurden in der Bundes-
30 % hauptstadt im 1. Halbjahr 2016 Gewerbeobjekte und Grundstücke
Größte Verkäufergruppe Opportunity Fonds / im Wert von 2,1 Mrd. € veräußert. Mit diesem Transaktions
Private Equity Fonds volumen setzt sich der Berliner Investmentmarkt an die Spitze
28 %
der TOP 7-Märkte Deutschlands.
Wichtigster Immobilientyp Büro
55 %
Der hohe Vorjahreswert von 2,7 Mrd. € konnte damit zwar nicht
Spitzenrendite Büro 3,90 % erreicht werden, doch kann der Run sowohl nationaler wie inter-
nationaler Investoren auf die Bundeshauptstadt als ungebrochen
hoch wahrgenommen werden. Befeuert wurde das hohe Ergebnis
durch den Berliner Anteil am hochpreisigen Interhotel-Portfolio
von Brookfield Properties und Starwood Capital, dessen größte
Transaktionsvolumen (in Mio. ¤) Immobilie mit dem Park Inn Radisson Hotel am Alexanderplatz
gelegen ist.
9000
7500 8.100
Käufer- und Verkäufergruppen
6000 Auf Käuferseite zeigten sich Corporates / Eigennutzer mit einem
6.000
4500 Marktanteil von 30 % am aktivsten. Sie generierten ein Umsatz-
3000
4.107 4.000 volumen von 622 Mio. €. Des Weiteren haben Vermögensverwalter
3.508
(Asset / Fund Manager) mit einem Anteil von 570 Mio. € die Käu-
1500
ferlandschaft erheblich mitbestimmt.
797 1.520 1.210 2.700 2.053
0
2012 2013 2014 2015 2016
Opportunity Fonds / Private Equity Fonds trennten sich von Im-
1. Halbjahr Gesamtjahr Prognose bis Ende 2016 mobilien mit einem Volumen von rund 568 Mio. € und führten
damit die Reihe der Verkäufer an. Es folgten Vermögensverwalter
durch Verkäufe mit einem Volumen von rund 535 Mio. €.
Zunehmend spannend zeigt sich auch weiter der Berliner Markt
für internationale Investoren, die ihre hohen Marktanteile im
2. Quartal 2016 weiter ausbauen konnten – ihr Anteil am Trans
aktionsvolumen liegt für das 1. Halbjahr bei 33 %. Bei 15 Käufen
standen Investoren aus dem Ausland auf der Käuferseite.
Der Anteil von Portfolio-Verkäufen lag bezogen auf das Trans
aktionsvolumen bei 31 %, bezogen auf die Anzahl der Deals bei 8 %.
12 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers InternationalInvestitionsobjekte Käufergruppen (in Mio. ¤ / Anteil in %)
Büroimmobilien belegen auch im 1. Halbjahr 2016 Platz 1 in der 0 200 400 600 800
Investorengunst. Mit einem Investitionsvolumen von mehr als Corporates / Eigennutzer 30
1,1 Mrd. € flossen mehr als 50 % der Investitionen in Büroobjekte.
Zu den größten Deals, die hier im 2. Quartal abgeschlossen wurden, Vermögensverwalter
28
(Asset / Fund Manager)
zählt der Verkauf der Vattenfall-Zentrale in der Chausseestraße an
Westbrook mit über 61 Mio. € und die Veräußerung der 2towers Offene Immobilienfonds /
6
Spezialfonds
Berlin in der Leipziger Straße an La Francaise Forum Real Estate
Partners mit über 60 Mio. €. Private Investoren / 6
Family Offices
Mit weitem Abstand folgen Hotels mit einem Transaktionsvolumen
Immobilien AGs 4
von rund 390 Mio. € und einem Marktanteil von 19 %.
Sonstige Investoren 26
Auch gewerbliche Grundstücke spielten im 1. Halbjahr 2016 im
Berliner Stadtgebiet eine dominierende Rolle, was maßgeblich
der Veräußerung der Entwicklungsgrundstücke am Alexanderplatz
zuzuschreiben ist. Einzelhandelsobjekte waren im bisherigen Jah-
resverlauf mit einem Transaktionsvolumen von rund 183 Mio. €
eher untergeordnet.
Die Bruttoanfangsrenditen sind in Berlin bis zur Jahresmitte für
alle Nutzungsarten und Risikoklassen gesunken. So gab die Spitzen-
bruttoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien um 10 Basispunkte
auf nun 3,9 % nach. Für das Segment Shopping Center notieren
die Spitzenbruttoanfangsrenditen bei 3,7 % – ein Rückgang von
Verkäufergruppen (in Mio. ¤ / Anteil in %)
30 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr. Auch Logistikimmobi-
0 200 400 600 800
lien verteuerten sich auf 5,9 % mit weiter sinkender Tendenz der
Opportunity Fonds /
Renditen. 28
Private Equity Fonds
Vermögensverwalter
Investments im Fokus (Asset / Fund Manager)
26
Zu den größten Transaktionen zählen neben dem Interhotel- Projektentwickler /
Bauträger
7
Portfolio eine Reihe hochpreisiger Büroimmobilien. In dieser
Assetklasse ist unter anderem die Übernahme der Fischerinsel Private Investoren /
Family Offices
6
in der Gertraudenstraße durch Immeo Wohnen zu nennen. Zwei
Büroobjekte wechselten in der City West ihre Besitzer: das City- Geschlossene
4
Immobilienfonds
Light-House in der Kantstraße an die RFR Holding sowie das
Bayer-Haus am Kurfürstendamm an private Investoren. Sonstige Investoren 29
Zahlreiche Anleger konzentrieren sich nach wie vor auf Core-
Objekte in Top-Innenstadtlagen sowie auf Anlagealternativen
in den angrenzenden City- bzw. peripheren Lagen.
Fazit und Prognose
Es ist davon auszugehen, dass sich das Transaktionsvolumen in
der Bundeshauptstadt auch 2016 auf einem Rekordniveau bewegen
dürfte. Berlin gilt mehr denn je als Top-Standort, von dessen
Zukunft die Investoren überzeugt sind. Eine ganze Reihe auch Immobilientypen (Anteil in %)
großvolumiger Verkäufe dürften im weiteren Jahresverlauf erwar-
tet werden. Als Jahresendergebnis könnten im Gesamtjahr 2016 Logistik / Industrie Sonstige Immobilientypen
voraussichtlich wieder mehr als 6 Mrd. € erreicht werden. Einzelhandel 1
9 2
Grundstücke
14
55 Büro
19
Hotel
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 13Fast Facts
BÜROVERMIETUNG DÜSSELDORF
Düsseldorf
Flächenumsatz 204.300 m²
Vermietungsumsatz 197.900 m² Bürovermietung
Spitzenmiete 26,50 € / m²
Flächenumsatz
Durchschnittsmiete 15,00 € / m²
Leerstandsquote 8,1 % Das 1. Halbjahr auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt ver-
Flächenbestand 7,67 Mio. m² lief sehr dynamisch und war das beste 1. Halbjahr seit 2010. In
Summe wurde ein Büroflächenumsatz von 204.300 m² erzielt
und das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes konnte
um 21 % deutlich übertroffen werden. Erfreulich ist zudem, dass
Erzielte Mietpreisspannen die Anzahl der Vermietungen (257 Abschlüsse) insgesamt um gut
DÜSSELDORF € / m²
5 % zulegen konnte. Neben dem Großabschluss von Uniper mit
knapp 28.000 m² zum Jahresbeginn ist der Unternehmenszuzug
1 CBD 15,00-26,50
der Douglas Holding, die ihre Hauptverwaltung von Hagen nach
2 Innenstadt 10,00-18,00
Grafenberg in das DUO verlegen und rund 8.600 m² beziehen
3 Hafen 14,00-23,00 wird, besonders hervorzuheben. Darüber hinaus wurden 10 Ab-
4 Kennedydamm 13,50-21,00 schlüsse zwischen 3.000 und 6.000 m² gezählt.
5 Linke Rheinseite 10,00-16,50
6 D-Nord 10,50-17,00
7 Airport City 14,50-16,50
8 Grafenberger Allee 10,00-12,50
9 Innenstadt-Ost 10,00-13,00
10 D-Süd 8,00-11,50
14 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers InternationalEinen großen Zuwachs ist dem Flächensegment 501 bis 1.000 m²,
das mit einem Umsatzvolumen von 34.000 m² um rund 32 % zu-
legen konnte, zu bescheinigen. Besonders hervorzuheben ist je-
doch für die erste Jahreshälfte die Umsatzleistung im Bereich
2.001 bis 5.000 m². Hier betrug die Zunahme im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum etwa 67 % auf nun 53.000 m². Bei der räumli-
chen Verteilung des Flächenumsatzes sind im 1. Halbjahr neben
dem Hafen die Teilmärkte Linksrheinisch und Nord hervorzuheben.
Zudem ist insbesondere der Teilmarkt Grafenberger Allee heraus-
zustellen, in dem weiterhin ein kontinuierlicher Leerstandsabbau
zu beobachten ist. Lars Zenke
Mieten Director | Research
+49 211 862062-48
Nachdem die Spitzenmiete zur Jahresmitte 2014 – getrieben lars.zenke@colliers.com
durch zahlreiche großflächige Vermietungen im Kö-Bogen und
Dreischeibenhaus – auf dem historischen Höchststand von
27,50 €/m² lag, kam es in der Folge zu einer Anpassung auf Büroflächenumsatz in 1.000 m2
26,00 €/m². Mit dem ersten Abschluss einer Rechtsanwaltskanzlei
400
im Kö-Quartier des Projektentwicklers Hines konnte die Spitzen-
391
miete nun wieder um 50 Cent (plus 2 % im Vergleich zum Vor- 350
346 360
jahr) leicht steigen und notiert zur Jahresmitte bei 26,50 €/m². 300
305
Diese Entwicklung im Zusammenspiel mit großflächigen Vermie- 250
tungen in Projektentwicklungen in den letzten 12 Monaten hatte 241
200
auch einen merklichen Einfluss auf die gewichtete Durchschnitts-
150
miete für das gesamte Stadtgebiet. Im Vergleich zum Halbjahr
2015 ist diese um 8 % gestiegen und liegt aktuell bei 15,00 €/m². 100
Ohne Berücksichtigung von Projektentwicklungen und Immobilien 50
mit Neubauqualität ergibt sich eine gewichtete Durchschnittsmiete 137 148 124 169 204
0
von circa 13,80 €/m². Im Jahresvergleich ist dabei eine Steige- 2012 2013 2014 2015 2016
rung um rund 9 % festzustellen. 1. Halbjahr Gesamtjahr Prognose bis Ende 2016
Angebot und Leerstand
Bei der Leerstandssituation kann der Düsseldorfer Bürovermie-
Spitzen- und Durchschnittsmieten
tungsmarkt auf eine sehr bemerkenswerte Entwicklung in den
(in ¤/m²)
vergangenen zwei Jahren zurückblicken. Im Vergleich zum Ende
des 2. Quartals 2015 konnten die kurzfristig verfügbaren Flächen 26,00 27,50 26,00 26,00 26,50
im Stadtgebiet um etwas mehr als 120.000 m² auf nun 618.400 m²
deutlich reduziert werden. Dieser kontinuierliche Abbau des Leer-
stands wurde einerseits durch sehr gute Vermietungsleistungen 14,90 14,80 14,00 14,40 15,00
inklusive Unternehmenszuzüge aus anderen Städten und anderer-
seits durch Umwidmungen von nicht mehr marktfähigen Büros 2012 2013 2014 2015 1. HJ 2016
mit C-Qualität in Wohnungen, Hotels und auch Flüchtlingsunter- Spitzenmiete Durchschnittsmiete
künfte vorangetrieben. Damit beträgt die Leerstandsquote derzeit
nur noch 8,1 %. Untermietflächen spielen nur noch eine unterge-
ordnete Rolle. In den kommenden Monaten kann der Leerstands-
Leerstandsquote (in %) und Leerstand
abbau weiter voranschreiten – jedoch wesentlich weniger rasant
(in 1.000 m²)
als in den vergangenen Quartalen.
1000
Entwicklungsschwerpunkte
800
Für das Gesamtjahr 2016 werden insgesamt Baufertigstellungen 11,4 %
10,8 % 10,4 %
in Höhe von etwa 71.500 m² erwartet. Die Vorvermietungsquote 600
liegt hier aktuell nur bei etwa 50 %. Diese noch verfügbaren Flä- 8,5 %
400 8,1 %
chen könnten Einfluss auf die Leerstandssituation haben und die
Leerstandsquote kurzfristig erhöhen. In den kommenden zwei 200
Jahren sind zum heutigen Stand weitere rund 41.000 m² in Pro- 863 811 788 651 618
jektentwicklungen verfügbar. 0
2012 2013 2014 2015 1. HJ 2016
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 15Fazit und Prognose ein Büroflächenumsatz von mindestens 350.000 m² für das Ge-
samtjahr 2016 erwartet. Damit wäre der Durchschnitt der letzten
Die Aussichten für das 2. Halbjahr auf dem Düsseldorfer fünf Jahre (319.000 m²) deutlich übertroffen. Jedoch wird es
Bürovermietungsmarkt sind weiterhin gut. Es befinden sich sehr schwierig werden, das im Vorjahr erzielte Ergebnis von
diverse Großgesuche über 10.000 m² am Markt. In Summe wird 391.000 m² zu erreichen.
Fast Facts Investment
INVESTMENT DÜSSELDORF
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen 670 Mio. €
Größte Käufergruppe Offene Immobilienfonds / Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf wurden im
Spezialfonds 1. Halbjahr 2016 insgesamt 670 Mio. € investiert. Damit wurde
34 %
nahezu das gleiche Niveau wie im 1. Halbjahr des Vorjahres
Größte Verkäufergruppe Banken (minus 5 %), das durch den Verkauf der Kaufhof-Immobilien an
19 %
Hudson‘s Bay Company geprägt war, erreicht. Insgesamt konnte
Wichtigster Immobilientyp Büro
84 % die Anzahl der Transaktionen im Stadtgebiet Düsseldorf (38 Ab-
schlüsse) um rund 50 % zulegen, was die anhaltend hohe Nach-
Spitzenrendite Büro 4,35 %
frage auf Investorenseite verdeutlicht. Festzuhalten bleibt, dass
die Produktknappheit weiterhin der limitierende Faktor auf dem
Düsseldorfer Investmentmarkt war.
Käufer- und Verkäufergruppen
Transaktionsvolumen (in Mio. ¤)
Auf der Verkäuferseite generierten im 1. Halbjahr Banken mit
2500 etwa 127 Mio. € das höchste Transaktionsvolumen, dicht gefolgt
2.550
von den Projektentwicklern / Bauträgern, auf die rund 107 Mio. €
2000 entfielen. Auf den weiteren Rängen sind Vermögensverwalter
1.920 1.950 2.000
1500
(Asset / Fund Manager) sowie Private Investoren / Family Offices
mit einem jeweiligen Transaktionsvolumen im Bereich von 90 bis
1000 95 Mio. € anzuführen. Die Käuferseite wurde stark von den Offe-
800 800 nen Immobilienfonds / Spezialfonds mit rund 226 Mio. € geprägt.
500
Versicherungen, Projektentwickler / Bauträger und Private Inves-
360 940 1.150 705 670
0
2012 2013 2014 2015 2016
toren / Family Offices erzielten mit Volumina zwischen 100 und
110 Mio. € ebenfalls nennenswerte Anteile am Transaktions-
1. Halbjahr Gesamtjahr Prognose bis Ende 2016
volumen.
Internationale Investoren legten im 1. Halbjahr eine kleine Ver-
schnaufpause ein, nachdem sie im Gesamtjahr 2015 einen Anteil
von 50 % am Transaktionsvolumen generierten. Wenngleich die
größte Transaktion des 1. Halbjahres einem internationalen Käufer
zuzuschreiben ist, entfiel mit 76 % der Großteil des Transaktions-
volumens auf Investoren aus Deutschland. Während sich bei-
spielsweise nordamerikanische Investoren in der ersten Jahres-
hälfte komplett zurückhielten, waren vor allem Akteure aus den
Vereinigten Arabischen Emiraten und Großbritannien aktiv. Es ist
aber davon auszugehen, dass sich der Anteil der internationalen
Investoren im weiteren Jahresverlauf noch deutlich erhöhen wird.
16 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers InternationalInvestitionsobjekte Käufergruppen (in Mio. ¤ / Anteil in %)
Die ersten sechs Monate des laufenden Jahres wurden wieder 100 200 300
einmal deutlich von Transaktionen im Segment Büroimmobilien Offene Immobilienfonds / 34
geprägt. Insgesamt entfallen 84 % des Transaktionsvolumens Spezialfonds
auf die Assetklasse Büro. Drei Transaktionen oberhalb der Versicherungen 16
50 Mio. €-Marke wurden dabei gezählt, aber auch eine Vielzahl
von kleineren Transaktionen unter 15 Mio. € wurde abgeschlos- Projektentwickler /
15
sen. Alle anderen Assetklassen erzielten lediglich Anteile unter Bauträger
der 10 %-Marke. Die räumliche Verteilung der Transaktionen Private Investoren /
15
Family Offices
konzentrierte sich im 1. Halbjahr 2016 auf vier Teilmärkte. Allen
voran sind die beiden zentralen Teilmärkte Innenstadt und CBD Vermögensverwalter 8
(Asset / Fund Manager)
mit einem Transaktionsvolumen von jeweils circa 137 Mio. € zu
nennen. Dahinter folgen der Hafen mit rund 126 Mio. € und der Sonstige Investoren 12
Düsseldorfer Norden mit etwa 113 Mio. €.
Investments im Fokus
Als größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf ist der Ver-
kauf des historischen Commerzbank-Gebäudes im CBD zu nen-
nen, das für einen hohen zweistelligen Millionenbetrag veräußert
wurde. Grundsätzlich ist jedoch das Angebot insbesondere in den
Top-Lagen äußerst begrenzt und Investoren weichen verstärkt in
B-Lagen oder Objekte mit höherem Risikoprofil aus.
Verkäufergruppen (in Mio. ¤ / Anteil in %)
Nachdem bereits im 1. Quartal des laufenden Jahres die Spitzen-
0 100 200 300
rendite für Büroimmobilien auf 4,5 % gesunken ist, kam es bis zur
Mitte des laufenden Jahres zu einer weiteren Korrektur um 15 Ba- Banken 19
sispunkte. Damit liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien der-
Projektentwickler /
zeit bei 4,35 %. High Street Retail Immobilien werden weiterhin Bauträger
16
zu Spitzenrenditen von bis zu 4,1 % gehandelt, in Einzelfällen so-
Vermögensverwalter
gar noch deutlich niedriger. (Asset / Fund Manager)
14
Fazit und Prognose Private Investoren /
Family Offices 14
Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf ist die Nach- Geschlossene
6
Immobilienfonds
frage unverändert hoch. Obwohl in der ersten Jahreshälfte nahe-
zu das gleiche Niveau wie im 1. Halbjahr des Vorjahres erreicht Sonstige Investoren 31
worden ist, ist es aber sehr unwahrscheinlich, dass für das Ge-
samtjahr 2016 das Rekordergebnis des Vorjahres (2,6 Mrd. €
Transaktionsvolumen) nochmals eingestellt wird. Nichtsdestotrotz
ist davon auszugehen, dass das Transaktionsvolumen voraussicht-
lich wieder die 2 Mrd.-Marke erreichen wird, da sich mehrere
Großdeals in der Pipeline für die kommenden Monate befinden.
Immobilientypen (Anteil in %)
Mischnutzung Logistik / Industrie
Grundstücke
Einzelhandel 2
25
7
84
Büro
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 17Fast Facts
BÜROVERMIETUNG FRANKFURT
Frankfurt
Flächenumsatz 211.000 m²
Vermietungsumsatz 210.700 m² Bürovermietung
Spitzenmiete 38,50 € / m²
Durchschnittsmiete 19,00 € / m² Flächenumsatz
Leerstandsquote 11,8 %
Auf dem Bürovermietungsmarkt der Main-Metropole inklusive
Flächenbestand 11,56 Mio. m² Eschborn und Offenbach Kaiserlei wurden im 1. Halbjahr 2016
circa 211.000 m² umgesetzt. Dies entspricht einem Plus von
rund 20 % im Vergleich zum Vorjahr.
Erzielte Mietpreisspannen Die positive Entwicklung aus dem 1. Quartal hat sich auch in
FRANKFURT € / m² den vergangenen drei Monaten weiter fortgesetzt. Obwohl im
CBD
2. Quartal nur ein Deal im Flächensegment über 5.000 m² abge-
schlossen wurde, konnte der Flächenumsatz im Vergleich zum
1 Bankenviertel 22,00-42,00
Vorjahr deutlich gesteigert werden. Die positive Entwicklung
2 Westend 16,00-35,50 beruht vor allem auf sehr guten Vermietungsumsätzen im
3 City 12,00-36,00 Flächensegment zwischen 1.000 und 5.000 m², in dem alleine
Stadtlagen im 2. Quartal 19 Mietverträge über 39.000 m² abgeschlossen
4 Hauptbahnhof / Westhafen 10,00-22,50
5 Bockenheim 12,00-17,00
6 Europaviertel / Messe 17,50-20,00
7 City West 11,00-18,50
8 Frankfurt Süd 10,00-19,00
9 Airport 15,00-26,00
10 Frankfurt West 9,00-13,00
11 Frankfurt Nord 8,50-12,50
12 Mertonviertel 9,00-11,00
13 Ostend West 9,50-16,50
14 Ostend Ost 8,00-12,00
15 Niederrad 9,00-14,50
16 Eschborn 9,00-15,00
17 Kaiserlei 9,50-12,00
18 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers Internationalwurden. Auch im kleinteiligen Flächensegment unter 1.000 m²
ist weiterhin eine hohe Aktivität zu beobachten.
Mit einem Flächenumsatz von fast 55.000 m² und einem Markt-
anteil von über 25 % belegen Banken und Finanzdienstleister
wie gewohnt Platz 1 der wichtigsten Branchen in Frankfurt.
Beratungsunternehmen folgen auf Platz 2, waren aber mit
58 Mietverträgen für die meisten Abschlüsse verantwortlich.
Im 2. Quartal bauten Banken und Finanzdienstleiser ihren Anteil
am Flächenumsatz unter anderem durch Abschlüsse von Union
Investment an der Neuen Mainzer Straße und von Universum
Inkasso an der Hanauer Landstraße nochmal deutlich aus. Im Dr. Tobias Dichtl
Flächensegment zwischen 1.000 m² und 4.000 m² konnten aber Senior Consultant | Research
auch Anmietungen aus weiteren Branchen wie der öffentlichen +49 69 719192-29
Verwaltung, dem verarbeitenden Gewerbe oder der IT-Branche tobias.dichtl@colliers.com
registriert werden, welche die breite sektorale Aufstellung in
diesem Flächensegment verdeutlichen.
Rund 45 % des Flächenumsatzes im 1. Halbjahr wurde im Frank-
Büroflächenumsatz in 1.000 m2
furter CBD generiert, der insbesondere von größeren Abschlüssen 600
durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Japan Center, von
Union Investment oder von der DZ Bank im Kastor profitierte. 500
515
Fünf Teilmärkte außerhalb des CBDs konnten bereits in den ersten
400 450
sechs Monaten einen Flächenumsatz von mehr als 10.000 m² 420
389
verbuchen. Insbesondere die Teilmärkte Niederrad (19.900 m²), 368
300
Eschborn (18.300 m²) und das Ostend (17.400 m²) verzeichneten
eine hohe Nachfrage, die vor allem durch größere Abschlüsse 200
angetrieben wurde.
100
Mieten 216 214 167 178 211
0
2012 2013 2014 2015 2016
Die Spitzen- und Durchschnittsmieten bleiben im Vergleich zum
1. Quartal 2016 unverändert bei 38,50 €/m² bzw. 19,00 €/m². Im 1. Halbjahr Gesamtjahr Prognose bis Ende 2016
Jahresvergleich ging die Durchschnittsmiete aufgrund großflächi-
ger Anmietungen in äußeren Teilmärkten des Frankfurter Büro-
marktes um 1,00 €/m² zurück. Die Spitzenmiete blieb auch im Spitzen- und Durchschnittsmieten
Jahresvergleich konstant. (in ¤/m²)
Angebot und Leerstand 38,50 38,50
38,00 38,00
35,00
Der seit Jahren zu beobachtende Abbau des Leerstands wurde im
1. Halbjahr 2016 durch die Fertigstellung spekulativ errichteter Bü- 19,50
17,50 18,50 19,00 19,00
roflächen gebremst. Im 1. Halbjahr 2016 wurden über 70.000 m²
neu errichtete oder umfassend revitalisierte Büroflächen auf den
Markt gebracht, von denen rund 50 % nicht vermietet sind. Der 2012 2013 2014 2015 1. HJ 2016
Leerstand blieb dadurch im Vergleich zum Vorjahr konstant bei Spitzenmiete Durchschnittsmiete
rund 1,4 Mio. m², was einer Leerstandsquote von 11,8 % entspricht.
Da sich die spekulative Bautätigkeit auf den CBD beschränkt, ist in
den weiteren Teilmärkten ein anhaltender Abbau des Leerstands Leerstandsquote (in %) und Leerstand
zu beobachten. (in 1.000 m²)
Entwicklungsschwerpunkte 2000
1600
Bestandsgebäude verzeichneten mit einem Anteil von fast 85 %
am Flächenumsatz eine hohe Nachfrage. Nur drei Abschlüsse 1200 13,9 % 13,8 %
entfielen auf das Projektstadium und 10 Mietverträge wurde für 12,5 %
11,8 % 11,8 %
im Bau befindliche Gebäude unterzeichnet. Da im Rahmen 800
attraktiver Projektentwicklungen erst in den kommenden Jahren
größere spekulative Flächen auf den Markt gebracht werden, ist 400
1.622 1.576 1.454 1.358 1.360
weiterhin eine hohe Nachfrage nach Bestandsflächen zu
0
erwarten. 2012 2013 2014 2015 1. HJ 2016
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 19Fazit und Prognose ten aufgrund des „Brexit“ zur Verlagerung von Arbeitsplätzen
aus London nach Frankfurt kommen, könnten hiervon deutliche
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt verzeichnet ein positives Impulse für den Vermietungsmarkt ausgehen. In diesem Fall wäre
1. Halbjahr mit einer hohen Nachfrage in allen Flächensegmenten. bereits kurz- bis mittelfristig mit einem Anstieg des Flächenum-
Auf Basis der aktuell am Markt registrierten Gesuche erwarten satzes in Verbindung mit einem weiteren Abbau des Leerstands
wir eine Fortsetzung der hohen Aktivität und ein Jahresergebnis sowie steigenden Mietpreisen zu rechnen.
von über 400.000 m². Sollte es bereits in den kommenden Mona-
Fast Facts Investment
INVESTMENT FRANKFURT
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen 1.692 Mio. €
Größte Käufergruppe Vermögensverwalter Im 1. Halbjahr 2016 wurden auf dem gewerblichen Immobilien-
(Asset / Fund Manager) markt der Main-Metropole rund 1,7 Mrd. € investiert, was einem
35 %
Rückgang von rund 39 % entspricht. Betrachtet man die vergange-
Größte Verkäufergruppe Vermögensverwalter nen drei Monate so zeigt sich, dass der Frankfurter Investment-
(Asset / Fund Manager)
33 % markt eine deutliche Belebung erfahren hat. Im 2. Quartal wurde
Wichtigster Immobilientyp Büro über eine Milliarde Euro in Gewerbeimmobilien investiert, wobei
80 % der Verkauf des IBC an der Theodor-Heuss-Allee mit einem
Spitzenrendite Büro 4,30 % Transaktionsvolumen von rund 400 Mio. € die einzige Transaktion
im Preissegment über 100 Mio. € war. Rund 45 % des Transakti-
onsvolumens wurde im Preissegment zwischen 50 und 100 Mio. €
investiert, was die hohe Nachfrage in diesem Marktsegment
unterstreicht.
Transaktionsvolumen (in Mio. ¤)
Käufer- und Verkäufergruppen
6000
5000 5.687 Sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite zeigten sich
5.011 5.000 Vermögensverwalter, die Gelder für Dritte verwalten und
4000
investieren, als aktivste Akteure im 1. Halbjahr 2016. Sieben
3000 3.422 Zukäufe mit einem Volumen von rund 587 Mio. € stehen sechs
2.945 Verkäufen mit einem Volumen von circa 561 Mio. € gegenüber.
2000
Auf Käuferseite folgen Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
1000
(circa 440 Mio. €) und Projektentwickler (circa 182 Mio. €) auf
702 1.572 1.364 2.751 1.692
0
2012 2013 2014 2015 2016 den Plätzen 2 und 3. Auf Verkäuferseite trennten sich Projekt-
entwickler von 11 Gebäuden mit einem Volumen von rund
1. Halbjahr Gesamtjahr Prognose bis Ende 2016
446 Mio. €, wozu vor allem der Verkauf des „Meandris“ an der
Europaallee durch die Strabag an Triuva beitrug. Auch Offene
Immobilienfonds / Spezialfonds spielen auf Verkäuferseite
weiterhin eine große Rolle und trennten sich von Immobilien
im Wert von rund 283 Mio. €.
Investoren aus dem Ausland steigerten ihre Aktivität im Verlauf
des 2. Quartals, zeigen sich aber mit einem Anteil von rund 22 %
am Transaktionsvolumen auf Käuferseite weiterhin zurückhal-
tend. Bei den vier größten Transaktionen bis zur Jahresmitte
standen nationale Investoren auf der Käuferseite. Traditionell
sind insbesondere die großvolumigen Investitionsobjekte bei in-
ternationalen Investoren beliebt. Für den weiteren Jahresverlauf
ist mit einer deutlichen Steigerung der Aktivität zu rechnen, da
internationale Investoren bei Transaktionen im Preissegment von
über 100 Mio € zum Zuge kommen könnten.
20 City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers InternationalInvestitionsobjekte Käufergruppen (in Mio. ¤ / Anteil in %)
Nachdem im 1. Quartal noch Hotelimmobilien einen für Frankfurt 0 200 400 600 800
ungewöhnlich hohen Anteil am Transaktionsvolumen erzielten, Vermögensverwalter 35
haben sich Büroimmobilien in der Gunst der Investoren im Laufe (Asset / Fund Manager)
des 2. Quartals wieder mit deutlichem Abstand an die Spitze Offene Immobilienfonds / 26
gesetzt. Betrachtet man nun das gesamte 1. Halbjahr, wurden Spezialfonds
rund 1,4 Mrd. € in Büroimmobilien investiert, was einem Anteil Projektentwickler /
11
von über 75 % am Transaktionsvolumen entspricht. Platz 2 bele- Bauträger
gen weiterhin Hotelimmobilien mit rund 300 Mio. €. Alle weiteren Corporates / 7
Eigennutzer
Assetklassen verzeichneten nur eine verhaltene Aktivität, wobei
dies vor allem dem stark limitierten Angebot geschuldet ist. Private Investoren /
5
Family Offices
Investments im Fokus Sonstige Investoren 16
Unverändert günstige Finanzierungsbedingungen, der Mangel
an rentierlichen alternativen Anlageoptionen und die daraus resul-
tierende hohe Nachfrage nach Immobilien setzten die Renditen
in Frankfurt weiter unter Druck. Die (Brutto-) Spitzenrendite für
Büroimmobilien liegt zum Ende des 1. Halbjahres bei 4,3 % und
damit 30 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres. Noch
stärkere Rückgänge verzeichneten Einzelhandelsobjekte im
High-Street-Segment (minus 55 Basispunkte auf 3,5 %) und
Logistikimmobilien (minus 55 Basispunkte auf 5,5 %).
Verkäufergruppen (in Mio. ¤ / Anteil in %)
Fazit und Prognose 0 200 400 600 800
Vermögensverwalter
Der Frankfurter Investmentmarkt verzeichnete im 2. Quartal eine (Asset / Fund Manager)
33
Belebung, bleibt aber zum Halbjahr weiter deutlich hinter dem
Projektentwickler /
Ergebnis des Vorjahreszeitraums zurück. Zurückzuführen ist Bauträger
26
dies nicht auf eine Nachfrageschwäche, sondern auf das Ausblei-
Offene Immobilienfonds /
ben großvolumiger Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf, Spezialfonds
17
die einen großen Einfluss auf das Gesamtvolumen ausüben.
Corporates /
Die bereits zu beobachtende Belebung des Marktes wird sich Eigennutzer
9
im weiteren Jahresverlauf fortsetzen. Wie in den vergangenen
Private Investoren /
Jahren erwarten wir, dass ein Großteil des Transaktionsvolu- Family Offices
5
mens auf die letzten Monate des Jahres entfällt und wir somit
den typischen Jahresendspurt auf dem Investmentmarkt erleben. Sonstige Investoren 10
Ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres bleibt
damit weiter realistisch.
Immobilientypen (Anteil in %)
Grundstücke Einzelhandel
1
Hotel
1
18
80
Büro
City Survey | 1. Halbjahr 2016 | Deutschland | Colliers International 21Sie können auch lesen
