HAMBURG 1. HALBJAHR 2021 MARKTBERICHT - INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN EXPO REAL
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HAMBURG
1. HALBJAHR 2021
MARKTBERICHT
INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN
EXPO REAL
Messestand A1.227
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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und
Industrieflächen im Großraum Hamburg für H 1 2021
erste Halbjahr seit unserer Aufzeich- 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre
Erfolgreichstes 1. Halbjahr seit nung. Die ersten sechs Monate des in Höhe von 211.600 m² um deutliche
Aufzeichnung: 320.000 m² laufenden Jahres liegen um 14 % vor 51 % übertroffen worden.
Flächenabsatz dem bisherigen Rekordhalbjahr H1
2016 mit 280.000 m. Vor allem das Beachtliche sieben Großdeals, alle
+ 51 % gegenüber 5-Jahres- zweite Quartal hat mit 185.000 m² auf über 10.000 m², haben zusammen
schnitt das Top-Ergebnis eingezahlt (Q1 2021: 154.000 m² ausgemacht und stellen
ca. 135.000 m²). damit 48 % des gesamten Flächen-
Starker Hamburger Norden mit
umsatzes in H1 2021. Hierunter fallen
zwei Großabschlüssen
Das Ergebnis des Vorjahreszeitraums die Anmietung von Riess Ambiente
von 165.000 m² ist aktuell mit einem (40.000 m² Neubaufläche), Greiwing
Logistik/Spedition im
Plus von 94 % beinahe verdoppelt wor- logistics for you (28.000 m² Bestands-
Branchenvergleich auf Rang 1
den und das absolut niedrige Niveau fläche), Group7 (26.000 m² Neubauflä-
Trend und größter Einzelab- von H1 2019 mit 123.000 m² um 160 % che) und Boeing Distribution Services
schluss: Chinesische E-Com- gesteigert worden. Zudem ist der (16.000 m² Neubauflächen).
merce-Unternehmen drängen
auf den Markt
Erhöhung der Spitzenmiete Flächenumsatz von Industrie- und Logistikimmobilien
auf 6,30 €/m² im Großraum Hamburg
330.000 m2
Prognose: Flächenumsatz bis 300.000 m2
Ende 2021 bei über 500.000 m² 270.000 m2
240.000 m2
2021/2022: Billbrook und 210.000 m2
Wilhelmsburg mit 180.000 m2
großvolumigen Neubauten 150.000 m2
120.000 m2
320.000 / +93,9 %*
165.000 / +33,8 %*
220.000 / -21,4 %*
230.000 / +4,5 %*
123.300/-46,4 %*
90.000 m2
L
H1/2020
H1/2018
H1/2019
H1/2017
H1/2021
60.000 m2
30.000 m2
0 m2
aut unserer jüngsten
Auswertung verzeichnet *Veränderung zum Vorjahreshalbjahr H1
der Hamburger* Indus-
trie- und Logistikimmo-
bilienmarkt im ersten Halbjahr 2021
mit einem von allen Marktteilnehmern
umgesetzten Flächenumsatz von
320.000 m² zur Miete und Eigennut-
zung ein äußerst dynamisches erstes
Halbjahr und im Ergebnis das stärksteFlächenumsatz nach Regionen 2021
Wie auch in den vergangenen beiden
ersten Jahreshälften ist H1 2021 die Re- Flächenumsatz von Industrie- und Logistikimmobilien
gion Süd erstplatziert mit einem Flä- im Großraum Hamburg nach Regionen H1/2021
chenumsatz in Höhe von 146.000 m²
(46 %). Obwohl sie im Vorjahresver-
gleich absolut mit +49 % deutlich
Region Ost Region Süd
an Fläche zugelegt hat (H1 2020: 95.000 m2 146.000 m2
98.000 m² auf 146.000 m²), büßt sie 30 % 46 %
mit -14 Prozentpunkten von allen Re-
gionen am relativen Flächenumsatz
am deutlichsten ein (kommend von
98.000 m² bzw. 59 % H1 2020).
Region Nord
69.000 m2 Region West
Zweitplatziert, wie auch in den Vor- 22 % 10.000 m2
jahren, ist die Region Ost mit einem 3%
Anteil von 30 % bzw. 95.000 m²
(H1 2020: ebenfalls 30 % Anteil mit
49.000 m²). Ihr folgt die Region
Nord mit einem Anteil von 22 % bzw.
69.000 m². Kommend von 7 % bzw.
11.000 m² in H1 2020 hat sie ihren Flä-
chenanteil sowohl absolut – mehr als
versechsfacht – als auch relativ deut-
lich zugelegt. Der relative Zuwachs von
+15 Prozentpunkten stellt den Höchs-
ten aller Regionen dar. Zwei der Top
Deals entfallen auf diese Region: Der
größte Deal in Höhe von 40.000 m²
durch Riess Ambiente sowie die An-
mietung durch Boeing Distribution
Services mit 16.000 m². Letztplat-
ziert, wie auch im Vorjahreszeitraum
ist die Region West mit einem Anteil
in Höhe von 3 % bzw. 10.000 m², kom-
mend von 4 % bzw. 7.000 m².
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Flächenumsatz nach Branchen H1 2021
S eit H1 2016 durchgehend
führende Branche, wie
auch in H1 2021, ist Logis-
tik/Spedition mit einem
Spedition: Greiwing logistics for you
(28.000 m²), Group7 (26.000 m²),
Kd-projekt-consulting
und Heinrich Dehn
(15.500
Int.
m²)
Spediti-
Branche Logistik/Spedition weist der
Handel den höchsten relativen Be-
deutungszuwachs in Höhe von +11
Prozentpunkten auf.
Anteil von 52 % bzw. 166.400 m², was on (15.000 m²), die mit insgesamt Für das gute Abschneiden sind ins-
nahezu das 2,5-fache des Vorjahres- 84.500 m² 50,7 % aller neu genutzten besondere zwei der sechs wesentli-
umsatzes darstellt. Dem Segment ist Quadratmeter in dieser Branche aus- chen Umsatzbringer verantwortlich:
es im Vorjahresvergleich gelungen, machen. der Top-Deal von Riess Ambiente
seine relative Bedeutung von allen (40.000 m²) und der von allen an
Branchen mit +11 Prozentpunkten am Auf Rang zwei mit einem Anteil sechster Stelle liegender wesentli-
deutlichsten ausbauen (kommend von 25 % bzw. 80.000 m² liegt der cher Umsatzbringer durch Teamwork
von 41 % bzw. 67.650 m² in H1 2020). Handel, kommend von 14 % bzw. Instore Services mit 13.500 m².
23.100 m² in H1 2020. Zuletzt zweit-
Vier der sieben Top-Deals stam- platziert war der Handel H1 2018 Unserer Beobachtung nach drängen
men aus dem Segment Logistik/ mit 43.700 m² bzw. 19 %: Neben der primär Handelsunternehmen aus
dem Bereich E-Commerce auf den
Markt, was sich auch am größten Ab-
schluss in dieser Kategorie von Riess
Ambiente zeigt. Wir verzeichnen zu-
Flächenumsatz von Industrie- und Logistikimmobilien dem eine hohe Nachfrage von chine-
im Großraum Hamburg nach Branchen H1/2021
sischen E-Commerce-Unternehmen.
Drittplatziert ist die Branche Indust-
Handel Logistik/Spedition rie/Produktion mit einem Anteil von
25 % 52 %
16 % bzw. 51.200 m². Kommend von
52.800 m² bzw. 32 % in H1 2020 büßt
Industrie/ Produktion mit -16 Pro-
zentpunkten von allen Branchen am
deutlichsten an relativer Bedeutung
Industrie/Produktion
ein. Lediglich einer der Top-Deals fällt
16 %
in diese Branche: Boeing Distribution
Sonstiges Services mit 16.000 m².
7%
Das Schlusslicht bildet die Sammel-
kategorie „Sonstiges“ mit einem An-
teil von 7 % bzw. 22.400 m², die im
Vorjahreszeitraum ebenfalls mit 13 %
bzw. 21.450 m² letztplatziert (büßt
demnach um 6 Prozentpunkte ein).Flächenumsatz nach Größenklassen H1 2021
Da alle Top-Deals der Flächeneinheit
größer 10.000 m² zugehörig sind,
Abschlüsse nach Größenklassen von Industrie- und
überrascht es nicht, dass diese einen
Logistikimmobilien im Großraum Hamburg H1/2021
Anteil von 53 % bzw. 169.600 m² in H1
2021 die größte Kategorie darstellt.
Mit ganzen +17 Prozentpunkten
konnten die Großflächen ihre relati-
ve Bedeutung im Vorjahresvergleich
weiter ausbauen: Absolut betrachtet H1/2021
5%
53 % 15 % 9% 18 %
legt diese Kategorie um das 2,8fa-
che zu (von 59.000 m² in H1 2020 auf
169.000 m² in H1 2021). Alle anderen ≥ 10.001 m2 5.001 - 10.000 m2 3.001 - 5.000 m2 1.001 - 3.000 m2 ≤ 1.000 m2
Flächensegment büßen am relati-
ven Flächenumsatz ein.
Auch im Vorjahreszeitraum zeichne-
te sich das Top-Ranking der Groß-
flächen mit einem Anteil von 36 % einheitenklasse dennoch von allen kommend von 9.500 m² bzw. 6 %
bzw. 59.000 m² ab. Beigetragen Kategorien am deutlichsten mit und ebenfalls letztplatziert. Diese
hatten hier insbesondere der Ab- -8 Prozentpunkten ein, obwohl sie Kleinstflächen waren zuletzt H1 2019
schluss von Airbus mit ca. 30.600 m² absolut um 26 % zulegen konnte besonders gefragt, als sie sogar mit
sowie die Anmietung der Spedition (H1 2020: 38.000 m² bzw. 23 %). einem Anteil von 29 % bzw. 35.600 m²
Mickeleit in Höhe von ca. 28.400 m². die größte Kategorie stellte.
Allerdings waren „nur“ zwei der Viertplatziert ist die Kategorie der
sechs Deals in dieser Größenklasse mittelgroßen Flächen zwischen
verortet, nun sind es alle der sieben 3.001 und 5.000 m² mit einem An-
größten Abschlüsse. teil von 9 % bzw. 28.800 m², kom-
mend von 24.000 m² bzw. 15 % in
Kleinere Flächen der Kategorie H1 2020 (ebenfalls Rang 4). Sie büßt
1.001 m² bis 3.000 m² kommen mit 6 Prozentpunkte ein. Am gefragtes-
einem Anteil von 18 % bzw. 57.600 m² ten waren diese Flächen zuletzt in H1
auf den zweiten Platz (H1 2020: 21 % 2016, wo sie erstplatziert waren und
bzw. 34.500, -3 Prozentpunkte). Die 86.800 m² bzw. 31 % auf sich verein-
Kategorie der größeren Flächen zwi- ten.
schen 5.001 und 10.000 m² liegt bei
einem Anteil von 15 % bzw. 48.000 m² Am Ende der Tabelle liegen die
und büßt aufgrund des starken Ab- Kleinstflächen unter 1.000 m² mit
schneidens der größten Flächen- einem Anteil von 5 % bzw. 16.000 m²,
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Mietpreise (Spitzen- und Durchschnittsmiete)
D ie Spitzenmiete erreicht
im ersten Halbjahr 2021
mit 6,30
vorläufigen
€/m² ihren
Höchstwert
Spitzen- und Durchschnittsmieten für Industrie- und
Logistikimmobilien im Großraum Hamburg H1/2021
7,50 €/m2
7,00 €/m2
6,50 €/m2 6,20 6,30
(H1 2020: 6,20 €/m²) und ist somit im 6,00 €/m2 5,80
6,00
5,70
Vergleich der letzten fünf Halbjahre 5,50 €/m2 5,20
4,90 4,95
mit Ausnahme H1 2017 durchgehend 5,00 €/m2
4,60 4,65
4,50 €/m2
steigend. Damit ist ihre Verteuerung
4,00 €/m2
mit +1,6 % gegenüber den letzten
H1/2017
H1/2018
H1/2019
H1/2020
H1/2021
Jahren moderat. In H1 2020 lag das
Preiswachstum noch bei 3,3 % (auf
6,20 €/m²) und in H1 2019 bei 3,4 %
auf 6,00 €/m². Der 5-Jahresschnitt Spitzenmieten Durchschnittsmieten
von 6,00 €/m² wurde jedoch aktuell
um 5,0 % übertroffen.
Die Durchschnittsmiete verläuft ana- Nachfrage aus verschiedenen Nut- Goodman entsprechende Grundstü-
log zur Spitzenmiete (im Vergleich zergruppen und der positiven wirt- cke gesichert, welche 2022 einer neu-
der letzten fünf Halbjahre viermal schaftlichen Aussichten gehen wir en Nutzung zugeführt werden und
steigend und einmal stagnierend). davon aus, dass ein Gesamtflächen- wo teilweise, wie in Wilhelmsburg,
Sie hat in den ersten sechs Monaten umsatz über 500.000 m² bis Ende doppelgeschossige Logistik geplant
des laufenden Jahres ebenfalls ihren 2021 sehr wahrscheinlich ist. ist.
aktuellen Höchststand von 5,20 €/m²
erreicht (+5,1 %). Den höchsten An- Bezogen auf den Teilmarkt Alten-
stieg der letzten fünf Jahre regist- werder/Waltershof im Hafenbereich
rierten wir in H1 2019 mit + 5,4 % auf erwarten wir, dass bis Ende 2021 der
4,90 €/m². Der aktuellen 5-Jahres- Status der Vollvermietung erreicht
schnitt in Höhe von 4,86 €/m² ist um werden wird. Einer der Profiteure
7 % überschritten worden. kann das Projekt Mach2 von Four
Parx mit über 100.000 m² Lager- und
Logistikflächen in Wilhelmsburg mit
Prognose bis Ende Fertigstellung Ende 2021 sein. Der
2021 Neubau könnte von der sehr guten
Nachfrage bei gleichzeitig knappem
Unserer Beobachtung deutet alles Angebot profitieren.
darauf hin, dass sich die dynamische
Entwicklung am Hamburger Indus- Gleichzeitig aktiviert der Mangel an
trie- und Logistikimmobilienmarkt entwicklungsfähigen Grundstücken
bis zum Jahresende weiter fortsetzt. die Entwickler von Brownfields in
Aufgrund der breit aufgestellten Billbrook. Hier haben sich ECE undLogistikimmobilienmarkt Hamburg: Mietpreisspannen H1 2021 (€/m2)
Wacken 7
Burg
Kalkhorst
Kellinghusen Bad
Itzehoe Bad Segeberg Bad
20
Bramstedt Schwartau
Brunsbüttel
Umland Nord
23
4,10 - 5,70 Lübeck
21
Bad 20
Kaltenkirchen Oldesloe
Umland West Barmstedt
4,70 - 5,70 7
Elmshom Quickborn Bargteheide
Norderstedt Gadebusch
1 Ratzeburg
Hemmoor 23 Sandesneben
Ahrensburg
Nord
Pinneberg
Lamstedt 5,70 - 6,90
Umland Ost
West Trittau 4,30 - 5,90
Stade 5,40 - 6,90
Barsbüttel 24
Fredenbeck Jork Ost Roseburg Wittenburg
24
Süd 5,20 - 6,60
6,00 - 6,30
Bremervörde
Buxtehude
Hamburg Büchen
Geesthacht
Apensen
261 Vellahn
Seevetal Lauenburg
1 Winsen
39
Umland Süd
5,00 - 5,30
Sittensen Tostedt Amt Neuhaus
1 Hanstedt Lünesburg
Tarmstedt Salzhausen
7
Dahlenburg
Scheeßel Fintel
Hitzacker
WESENTLICHE UMSATZBRINGER:
Name des Unternehmens Ort Flächenumsatz Art Branche
Riess Ambiente HH-Umland Nord 40.000 m² Neubau Handel
Greiwing logistics for you HH-Hafen 28.000 m² Bestand Logistik
Group7 HH-Ost 26.000 m² Neubau Logistik
Boeing Distribution Services HH-Umland Nord 16.000 m² Neubau Produktion
kd-projekt-consulting HH-Umland Süd 15.500 m² Bestand Logistik
Heinrich Dehn Int. Spedition HH-Ost 15.000 m² Neubau Logistik
Teamwork Instore Services HH-Ost 13.500 m² Bestand Handel
* Marktgebiet Großraum Hamburg gistik- und Produktionsflächen in der tobahnen A 1 „Lübeck – Bremen“, der
Als Teilmarkt definiert Realogis die Region Hamburg und im Umkreis A 7 „ Hannover – Flensburg“ sowie der
relevanten verfügbaren Lager-, Lo- von ca. 50 km entlang der Bundesau- A 39 ab dem „Maschener Kreuz“.
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in Hamburg
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„REALOGIS steht für schnelles und professionelles Handeln im Sinne unserer Kun-
den. Durch die Spezialisierung auf die Assetklasse Industrie- und Logistik können wir
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Hot-Spots in Deutschland. Den erfolgreichen Weg seit Gründung des Unternehmens
werden wir auch in Zukunft konsequent weitergehen.“
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Tel.: +49 (0)30 – 5 09 69 99-0
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DÜSSELDORF
REALOGIS Immobilien Düsseldorf GmbH
Hansaallee 247b
D-40549 Düsseldorf
Tel.: +49 (0)211 – 52 28 45-0
Fax: +49 (0)211 – 52 28 45-55
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REALOGIS Immobilien Frankfurt GmbH
Bockenheimer Landstraße 39
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Tel.: +49 (0)69 – 8 700 401-50
Fax: +49 (0)69 – 8 700 401-99
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D-20097 Hamburg
Tel.: +49 (0)40 – 5 48 08 57-0
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Rundfunkplatz 4
D-80335 München
Tel.: +49 (0)89 – 51 55 69-0
Fax: +49 (0)89 – 51 55 69-29
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REALOGIS Immobilien Stuttgart GmbH
Kranstraße 8
D-70499 Stuttgart
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Fax: +49 (0)711 – 8 388 95-99
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tum von REALOGIS, deren Verwertung mitschriftlicher Zustimmung von REALOGIS in einzelnen Fällen genehmigt werden kann. Stand: 01.08.2021info@realogis.de www.realogis.de BERLIN | DEUTSCHLAND | DÜSSELDORF | FRANKFURT AM MAIN | HAMBURG | MÜNCHEN | STUTTGART | LEIPZIG
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