Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2019/2020 Hamburg - Engel & Völkers
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2019/2020 · Hamburg
HAMBURG
1.891.810 26.583 EUR 10.674 0,5 % 12,08 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+ 5,7 % (zu 2013) 110,8 (Kaufkraftindex) + 34,8 % (zu 2017) 18,1 (Leerstandsindex) + 2,0 % (zu 2018)
Der Hamburger Zinshausmarkt zeigt sich äußerst dyna- Hamburg’s residential investment property market is ex-
misch und erreicht im Jahr 2018 das höchste Transak- tremely dynamic. In 2018 the transaction volume was the
tionsvolumen aller Zeiten und die höchste Transaktionszahl highest ever recorded, with the largest number of trans-
seit der Finanzkrise. Während auch in vielen anderen Groß- actions since the financial crash. While transaction volume
städten das Volumen steigt, geht die Zahl verkaufter Objekte is also increasing in other major German cities, it is usually
dort meist zurück. Die hohen Preise, die aktuell erzielbar associated with a corresponding decrease in the number of
sind, überzeugen viele Hamburger Eigentümer zu verkau- properties sold. Many property owners in Hamburg are tak-
fen. Auf der anderen Seite bleiben klassische Kapitalan- ing advantage of the present market environment to sell their
leger weiterhin sehr daran interessiert, in der Hansestadt ihr properties at high prices, although the city’s classic capital
Vermögen risikoarm langfristig anzulegen. Die Thematik investors continue pursue a strategy of long-term, low-risk
der sozialen Erhaltungsgebiete hat 2018 und 2019 für Käu- investments. The creation of social preservation areas had a
fer und Verkäufer an Bedeutung gewonnen. Kurzfristige growing impact on both buyers and sellers in 2018 and
Spekulationsgewinne sind hier aufgrund der gesetzlichen 2019, with the legal regulations which apply to these areas
Regularien kaum noch realisierbar. Generell ist außerdem making it almost impossible to realise short-term specula-
festzustellen, dass Hamburger Investoren sich nicht gerne tive profits. In addition to this, local investors appear
in andere Städte orientieren, jedoch innerhalb der Metro- reluctant to move to other cities, although they are becom-
polregion Hamburgs aktiver werden. ing more active in the surrounding metropolitan region.
Transaktionen Angebotspreise nach Städtekategorien*
Transactions Quoted prices by category of cities*
3.000 498 550 A 3.545
490
438 439
in Mio. EUR/in mio. EUR
427
2.400 470 440
1.868
367 B 1.753
Anzahl/Number
1.613
1.543
1.800 330
1.214
C 1.771
1.900 – 2.100
1.200 220
800
D 1.306
600 110
A Hamburg 3.536
0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019* 0 1.000 2.000 3.000 4.000
Transaktionsanzahl/Number of transactions
in EUR/m 2
Transaktionsvolumen/Transaction volume * Prognosespanne/Forecast range * 2018 Klassifikation nach bulwiengesa/2018 according to bulwiengesa
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • HamburgAngebotsmieten 2019*
Quoted rents 2019*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtbezirk Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2018) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Eimsbüttel 1.543 12,96 (+ 2,6 %) 8,60 – 18,80 15,26
Hamburg-Nord 2.302 12,87 (+ 2,8 %) 8,80 – 18,20 15,49
Altona 1.324 12,82 (+ 1,1 %) 7,30 – 17,60 15,79
Hamburg-Mitte 1.376 11,52 (+ 0,4 %) 7,00 – 17,70 19,34
Wandsbek 2.339 10,55 (+ 1,9 %) 6,80 – 14,30 13,41
Bergedorf 653 9,69 (+ 0,6 %) 6,10 – 12,80 12,32
Harburg 873 9,37 (+ 1,7 %) 6,60 – 12,60 12,14
Stadtteil (Auswahl)
HafenCity 90 17,24 (– 4,6 %) 14,70 – 20,70 22,48
Harvestehude 100 16,69 (+ 5,5 %) 10,50 – 25,00 –
Winterhude 424 14,30 (+ 2,9 %) 9,70 – 20,60 16,94
Eimsbüttel 260 13,70 (– 0,8 %) 9,90 – 18,00 20,23
Barmbek-Süd 243 12,71 (+ 2,7 %) 8,80 – 17,50 15,84
Harburg 132 9,60 (+ 1,8 %) 7,10 – 12,50 13,07
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter
Wandsbek im Fokus Focus on Wandsbek
In den Fokus vieler Investoren geraten in diesem Jahr This year many investors are increasingly focusing on dis-
verstärkt Stadtteile außerhalb der sozialen Erhaltungs tricts which are not subject to social preservation orders, as
gebiete. Dies zeigt auch ein Blick auf die Transaktions- illustrated by the spatial distribution of purchases. Trading
zahlen auf Stadtteilebene. Die meisten Objekte wurden in 2018 was highest in the district of Wandsbek, which was
2018 im Stadtteil Wandsbek verkauft, der in den Jahren less popular in previous years. Parallel to this, the Win-
zuvor noch weniger das Interesse der Investoren weckte. terhude, Billstedt and Eimsbüttel districts continue to be
Außerdem bleiben Winterhude, Billstedt und Eimsbüttel extremely popular with both sellers and buyers. The time
sowohl bei Käufern als auch auf Verkäuferseite äußerst required to sell properties located outside of the areas which
beliebt. Die Vermarktungsdauer ist außerhalb der sozialen are subject to social preservation orders has decreased
Erhaltungsgebiete deutlich kürzer. Bei den Mietern blei- significantly. Demand for rental properties remains par-
ben Stadtteile wie Winterhude, Eimsbüttel und Barmbek- ticularly strong in districts such as Winterhude, Eimsbüttel
Süd besonders gefragt. Engel & Völkers Commercial and Barmbek South. Engel & Völkers Commercial expects
erwartet, dass sich die Preise auf hohem Niveau weiter- prices to continue to develop at the current high level
entwickeln, aber keine großen Sprünge mehr machen. but not, however, to experience major rises. Should sales
2019 könnte das Transaktionsvolumen daher bei ähnlich activity remain as lively as in the previous year, transaction
regem Transaktionsgeschehen noch einmal steigen. volume could thus further increase in 2019.
D ie Immobilien-Rally geht in Hamburg ungebremst weiter – 2018 wurde das höchste Transaktions
volumen aller Zeiten erreicht. Und wieder sind sowohl die Quadratmeterpreise als auch die Faktoren
gestiegen. Im Zehn-Jahres-Vergleich haben sich die Quadratmeterkaufpreise mittlerweile verdreifacht –
was Hamburg zu einem attraktiven Käufer- und auch Verkäufermarkt macht. Langfristige Hamburger
Bestandshalter trennen sich zum Teil von Beständen, um die enormen Zuwächse zu realisieren.
Bente Tralau & Oliver D. Ihrt, Engel & Völkers Commercial HamburgVerteilung der Wohn- und Geschäftshaus-Transaktionen in Hamburg*
Distributation of transactions for residential investment in Hamburg*
Alsterdorf 2 (0) Langenhorn 10 (7)
Lemsahl-
Altengamme 0 (1) Mellingstedt 1 (0)
Altona-Altstadt 12 (14) Lohbrügge 7 (9)
Altona-Nord 8 (7) Lokstedt 3 (5)
Bahrenfeld 4 (6) Lurup 5 (2)
Barmbek-Nord 6 (3) Marienthal 4 (9)
Barmbek-Süd 11 (6) Marmstorf 2 (1)
Bergedorf 16 (13) Neuallermöhe 0 (3)
Billbrook 1 (0) Neuenfelde 2 (0)
Billstedt 20 (15) Neuengamme 0 (2)
2 (0) Neugraben- 3 (3)
Billwerder Fischbek
Blankenese 10 (9) Neustadt 2 (4)
Borgfelde 2 (2) Niendorf 10 (11)
Bramfeld 12 (10) Nienstedten 4 (2)
Cranz 0 (1) Ochsenwerder 1 (1)
Curslack 1 (1) Ohlsdorf 7 (5)
Dulsberg 3 (1) Osdorf 3 (3)
Duvenstedt 1 (0) Othmarschen 5 (3)
Eidelstedt 7 (6) Ottensen 13 (13)
Eilbek 8 (12) Poppenbüttel 1 (3)
Eimsbüttel 20 (15) Rahlstedt 12 (8)
Eißendorf 10 (3) Reitbrook 1 (0)
Eppendorf 13 (13) Rissen 2 (1)
Farmsen-Berne 3 (2) Rönneburg 3 (1)
Finkenwerder 3 (3) Rothenburgsort 0 (3)
Fuhlsbüttel 3 (3) Rotherbaum 9 (13)
Groß Borstel 6 (6) Sasel 3 (1)
Groß Flottbek 6 (5) Schnelsen 6 (8)
HafenCity 2 (2) Sinstorf 2 (2)
Hamm 8 (12) St. Georg 6 (6)
Hammerbrook 0 (2) St. Pauli 9 (8)
Harburg 13 (14) Steilshoop 1 (4)
Harvestehude 7 (9) Stellingen 5 (4)
Hausbruch 3 (1) Sternschanze 8 (4)
Heimfeld 11 (10) Sülldorf 0 (1)
Hoheluft-Ost 5 (3) Tonndorf 9 (5)
Hoheluft-West 6 (4) Uhlenhorst 8 (3)
Hohenfelde 4 (7) Volksdorf 1 (3)
Horn 9 (5) Wandsbek 24 (9)
Hummelsbüttel 2 (0) Wellingsbüttel 4 (2)
Iserbrook 1 (6) Wilhelmsburg 8 (6)
Jenfeld 3 (4) Wilstorf 5 (6)
Kirchwerder 6 (1) Winterhude 17 (15)
1 (0) Wohldorf- 1 (3)
Langenbek Ohlstedt
0 5 10 15 20 25 0 5 10 15 20 25
Anzahl Transaktionen/Number of transactions Anzahl Transaktionen/Number of transactions
2018 ( ) 2017 2018 ( ) 2017
*Stadtteile ohne Transaktionen in den Jahren 2017 oder 2018 werden nicht gelistet. / Districts without transactions in the years 2017 and 2018 are not listed.
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • HamburgHamburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Hamburg - Residential Investment locations
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Prime location Good location Average location Basic location Commercial/Industrial area
Gewässer Grünfläche
Waters Green area
Bergstedt
© Engel & Völkers Commercial
A7
Poppenbüttel
Langenhorn Volksdorf
Sasel
Hummelsbüttel
A23 Wellingsbüttel
Schnelsen
Fuhlsbüttel
Niendorf
Ohlsdorf
Bramfeld
Alsterdorf
Eidelstedt Groß Borstel Steilshoop Farmsen-Berne Rahlstedt
Lokstedt Ring 2 A1
Lurup
Eppendorf -Nord
Stellingen Tonndorf
Hoheluft-Ost Winterhude Barmbek Dulsberg
Rissen -West Wandsbek
Sülldorf -Süd
Iserbrook Eimsbüttel Harvestehude Ring 2 Jenfeld
Osdorf Bahrenfeld Rother- Uhlenhorst
Altona baum Eilbek Marienthal
Blankenese Groß Flottbek Nord Sternschanze Hohenfelde
Borgfelde A24
St.
Nienstedten Altona Neustadt Hamm Horn
ELBE Othmarschen Ottensen Georg
St. Pauli Altstadt Hammerbrook Billstedt
HafenCityKlostertor
Cranz Rothenburgsort
Steinwerder
Waltershof Billbrook
Finkenwerder
Veddel
Neuenfelde Moorfleet
Altenwerder
Lohbrügge
Francop
Wilhelmsburg Billwerder
Tatenberg
Moorburg Allermöhe Bergedorf
Spaden-
Hausbruch land
A25
Neugraben-Fischbek
Heimfeld Reitbrook
Neuland
Harburg Ochsenwerder Curslack
Neuengamme
Eißendorf Gut Moor
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Market data for Residential Investment: Multiplier and prices
2017 2018 2019 Prognose/forecast
Faktor 28,0 – 33,0 32,0 – 37,0 33,0 – 40,0
Multiplier 25,0 – 29,0 28,0 – 34,0 29,0 – 35,0
21,0 – 26,0 21,0 – 29,0 24,0 – 31,0
19,0 – 22,0 19,0 – 23,0 20,0 – 25,0
Preis EUR/m2 3.900 – 5.800 4.300 – 6.500 4.500 – 6.800
Price in EUR/m2 2.600 – 3.900 3.000 – 4.500 3.200 – 4.800
2.100 – 2.600 2.200 – 3.200 2.400 – 3.500
1.500 – 2.300 1.700 – 2.400 1.900 – 2.600
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • HamburgAlle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni 2019. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (31.12.2018, Stadt Hamburg), Kaufkraft (2019, MB-Research), Marktaktive Leerstandsquote (2017, empirica-Leerstandsindex), Baufertigstellungen (2018, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2019, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and datapublished: June 2019. The location key figures have the following sources and references: Population (31.12.2018, City of Hamburg), purchasing power (2019, MB-Research), market-active vacancy rate (2017, empirica vacancy index), construction completions (2018, Destatis), ø-quoted rents (Q1 2019, empirica-systeme). Duplication only with reference to source. Source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Ihr Ansprechpartner: Oliver D. Ihrt Stadthausbrücke 5 · 20355 Hamburg Tel. +49-(0)40-36 88 10 300 · HamburgCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/Hamburgcommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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