Hinweise zur Vermietung von Privatzimmern, Ferienhäusern und Ferienwohnungen - Landkreis Bamberg
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Landkreis Bamberg
Tourismus
Hinweise zur Vermietung von Privatzimmern,
Ferienhäusern und Ferienwohnungen
1Sie haben Interesse, im „touristischen Sektor“ aktiv zu werden? Sie sind schon als Privatvermieter tätig
oder planen, Zimmer zu vermieten? Dann sollten Sie die verschiedenen Rahmenbedingungen wie Ge-
werbeanmeldung, Erlaubnis- und Steuerpflicht oder auch Möglichkeiten des Marketings und der Preis-
gestaltung einer Privatzimmervermietung oder einer Ferienhaus-/Ferienwohnungsvermietung kennen und
beachten. Gerne sind wir Ihnen dabei behilflich. Im Folgenden haben wir für Sie einige wichtige Informatio-
nen in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Tourismusverband (DTV) zusammengestellt:
Allgemeines Ihr Angebot sollte sich von Werbematerial benötigen Sie
anderen unterscheiden und wenn zudem gute Fotos, auch diese
Um erfolgreich als Gastgeber möglich etwas Besonderes dar- kosten etwas.
tätig zu sein, sollten Sie einer- stellen. Was könnte das Beson-
seits über ein ansprechendes, dere an Ihrem Angebot sein? Zu guter Letzt sollten Sie sich auf
gepflegtes Angebot verfügen, einen professionellen Umgang
andererseits sollten Sie selbst Stellen Sie unbedingt betriebs- mit Ihren Gästen vorbereiten,
aber auch einige Grundvoraus- wirtschaftliche Überlegungen denn auch das ist nicht immer
setzungen erfüllen: an. Bei welchem Preis und bei einfach, aber - und das werden
welcher Auslastung können Sie Ihnen viele Vermieter bestätigen
- Geduld und Freude beim Gewinn erzielen? Analysieren - es macht Freude!
Umgang mit Menschen Sie Ihr Angebot genau.
- gepflegtes Erscheinungsbild,
Selbstbewusstsein Überprüfen Sie, ob Ihre Vor-
- Kontaktfähigkeit und Ge- stellungen realistisch sind. Dazu
Begriffsbestimmung
sprächsbereitschaft sollten Sie mit Ihrer lokalen/re- Ein Ferienhaus ist ein freiste-
- fachliche Eignung und gionalen Tourismusorganisation hendes Haus oder ein Reihen-
kaufmännisches Denken Kontakt aufnehmen. Fragen Sie haus, das jedermann zugänglich
- ansprechender Gesamt- z.B. nach möglichen Spezialisie- ist und in dem Gäste zum vorü-
eindruck der Gästeunterkunft rungen und der durchschnittli- bergehenden Aufenthalt gegen
mit gepflegten Außenanlagen, chen Auslastung in der Region. Entgelt aufgenommen werden.
Kinderspieleinrichtungen sowie
Abstellmöglichkeiten für PKW Nicht nur Zimmer und Ausstat- Eine Ferienwohnung ist eine
tung kosten Geld. Auch für die abgeschlossene Einheit inner-
Denn Gastgeber sein ist eine Gästegewinnung benötigen Sie halb eines Hauses, in dem zum
Dienstleistung, bei der Sie es ausreichend finanzielle Mittel. So vorübergehenden Aufenthalt
mit ganz verschiedenen Kun- sollten Sie entsprechendes Ka- Gäste gegen Entgelt aufge-
den und Partnern zu tun haben pital für die Angebotsentwicklung nommen werden. Den Gästen
werden. Auch sollten Sie sich (z.B. Klassifizierung und Spezia- steht ein eigener Sanitärbereich
über die rechtlichen Hintergründe lisierung) und ein Marketingbud- sowie eine Kochgelegenheit zur
informieren. Hinweise und Tipps get zur Verfügung haben. Gerade Verfügung. Zum Objekt zugehö-
finden Sie unter www.deutscher- wenn Sie sich mit einem neuen rige Terrassen /Balkone stehen
tourismusverband.de Produkt auf den Markt begeben, den Gästen für die Dauer ihres
sollten Sie auf keinen Fall beim Aufenthaltes zur alleinigen Nut-
Überlegen Sie, welche Qualität Marketing sparen. zung zur Verfügung.
Ihr Angebot haben soll. Informati-
onen dazu bietet die DTV-Klassi- Zur Mindestinvestition im Mar- Privatvermieter/Privatzimmer
fizierung. Für Unterstützung und keting gehören: der Eintrag ins Beherbergungsstätte, die nicht
Beratung wenden Sie sich auch lokale bzw. regionale Gastge- erlaubnispflichtig (bis zu 9 Bet-
an Ihre Tourismusorganisation berverzeichnis, der hauseigene ten), jedermann zugänglich ist
vor Ort (Adressen s. Seite 6). Internetauftritt, ein Flyer (Kurz- und in denen Gäste zum vorü-
information) über Ihr Angebot in bergehenden Aufenthalt gegen
ausreichender Auflage, Briefpa- Entgelt aufgenommen werden.
2 pier und Visitenkarten. Für dasGewerbeanmeldung Abgaben von Speisen alle Tätigkeiten, bei denen Sie
Einnahmen erzielen) den Frei-
Muss ich ein Gewerbe
und Getränken
betrag von 17.500 Euro über-
anmelden? Was muss ich bei der Abgabe schreiten.
Bei der Vermietung von Gäste- von Frühstück/sonstigen Spei-
unterkünften ist stets zwischen sen an die Gäste beachten? Bei der Vermietung von Gäste-
Vermögensverwaltung und Ge- Personen, die mit der Früh- unterkünften ist grundsätzlich
werbe zu unterscheiden. Bei der stücks- und/oder Speisenzube- der Überschuss der Einnah-men
Beurteilung, ob Vermögensver- reitung betraut sind, müssen die über die Ausgaben zu versteu-
waltung oder Gewerbe vorliegt, wichtigsten hygienischen Regeln ern, da Gewinnerzie-lungsabsicht
ist immer eine Einzelfallprüfung für den Umgang mit Lebens- vorliegt. Die hierzu erforderlichen
notwendig. Kontaktieren Sie hier- mitteln kennen. Nachgewiesen Feststellungen trifft das Finanz-
zu Ihre zuständige Stadt- bzw. sind diese nach Teilnahme amt im Einzelfall.
Gemeindeverwaltung. an einer Belehrung nach dem
Infektionsschutzgesetz. Diese Um einen Gewerbebetrieb im
Belehrungen bietet der Fachbe- Sinne des Gewerbesteuer-
reich Gesundheitswesen beim gesetzes handelt es sich nur
Landratsamt Bamberg an (Infos dann, wenn eine hotelmäßige
Baugenehmigung
unter Tel. 0951/85-660). Nutzung vorliegt oder die Ver-
Sowohl für den Neubau von mietung nach Art einer Fremden-
Beherbergungsbetrieben wie für Je nach Umfang des Speisen- pension erfolgt. Entscheidend ist
den Umbau und die Nutzungs- und Getränkeangebotes sind dabei, ob die mit der Vermietung
änderung bestehender Gebäu-de verschiedene lebensmittelrecht- angebotenen Serviceleistungen
benötigen Sie in der Regel eine liche Bestimmungen bezüglich eine Unternehmensorganisation
Baugenehmigung. der Abgabe, der Zubereitung, erforderlich macht wie in einer
der Kennzeichnung und der Ferienpension oder einem Ho-
Ob Ihr Vorhaben genehmigt wird, Lagerung von Lebensmitteln zu tel. Stellt der Vermieter Servi-
hängt von der Einzelfallprüfung beachten (Infos unter 0951/85- celeistungen zur Verfügung, um
ab. Dabei sind zahlreiche indi- 750). den Aufenthalt für seine Gäste
viduelle Prüfungskriterien (Lage attraktiv zu gestalten, so kommt
des Grundstücks, Beschaffenheit Im gesamten Wohnbereich und es entscheidend auf Umfang und
des Gebäudes, Stellplatzbedarf vor allem im sanitären Bereich ist Qualität der Zusatzleistungen
sowie weitere öffentliche Belange für einen hygienisch einwandfrei- an. Erlangen diese ein solches
wie Arbeitsschutz, Denkmal- en Zustand Sorge zu tragen. Gewicht, dass sie nicht mehr im
schutz, Hygiene, Immissions- Haushalt des Vermieters miter-
schutz) zu beachten. ledigt werden können, sondern
Gewerbe- & Umsatzsteuer eine gewisse unternehmerische
Auskünfte zum Baugenehmi- Muss ich Gewerbe- oder Um- Organisation (z. B. Rezeption)
gungsverfahren erteilt die Baube- satzsteuer zahlen? wie in einem Hotel oder einer
hörde im Landratsamt Bamberg, Als privater Vermieter bezahlen Fremdenpension erforderlich
Tel. 0951/85-444, hier können Sie Lohn- bzw. Einkommenssteu- machen, ist eine Gewerblich-
Sie auch Informationsmaterial er. Ab einem jährlichen Gewinn keit im Sinne des Steuerrechts
zum Thema „Bauen“ anfordern. von 24.500 Euro zu bejahen.
müssen Sie auch Gewerbe-
Grundsätzlich gilt: Einzel- und steuer abführen. Bei der Vermietung von Ferien-
Doppelzimmer müssen eine häusern bzw. Ferienwohnungen
angemessene Größe haben, als Umsatzsteuerpflichtig werden Sie ist folgende Besonderheit zu
Richtwert gilt für ein Einzelzim- als Vermieter, wenn die Einnah- beachten: Der Bundesfinanzhof
mer mindestens 8 m² und für ein men aus der gewerb- hat bei der Vermietung von bis zu
Doppelzimmer mindestens lichen Tätigkeit (hierzu zählen drei Ferienwohnungen eine
12 m² (ohne Bad und Toilette). 3hotelmäßige Organisation und einem jährlichen Gewinn von Preisangaben
damit einen Gewerbebetrieb 24.500 Euro. Weitere Auskünfte
verneint. Demgegenüber hat erteilen eine Steuerkanzlei oder Beim Eingang oder bei der
der Bundesfinanzhof bei der das Finanzamt Bamberg unter Anmeldestelle des Gastgebers
Vermie-tung von bereits einer Tel. 0951/84-0 oder unter ist an gut sichtbarer Stelle ein
Ferienwoh-nung eine gewerbliche www.finanzamt-bamberg.de Verzeichnis anzubringen oder
Tätigkeit bejaht, wenn sämtliche auszulegen. Die Preise der im
der folgenden Voraussetzungen Wesentlichen angebotenen Zim-
vorliegen: Vollständige Einrich- Versicherungsschutz mer und ggf. der Frühstückspreis
tung der Ferienwohnung, Lage müssen darauf erkennbar sein.
in einer reinen Wohnanlage im Die Versicherungswirtschaft
Verbund mit anderen Ferien- empfiehlt den Abschluss einer Die aufgeführten Preise müssen
wohnungen und kurzfristige Ver- Betriebs-, Haus- und Grundbe- alle Zuschläge enthalten, d.h. alle
mietung an wechselnde Mieter, sitzerhaftpflichtversicherung. Ge- Pauschalen und in jedem Fall zu
Verwaltung durch eine für die nerell ist der Versicherungsschutz zahlende Nebenkosten für Strom,
einheitliche Wohnanlage beste- individuell zu klären. Nähere Wasser, Gas und Heizung sind in
hende Feriendienstorganisation Auskünfte erteilen die Versiche- den Preis einzubeziehen, ebenso
und hotelmäßige Rezeption mit rungsagenturen. die von vornherein festgelegten
ständig anwesendem Personal, Kosten für Bettwäsche und End-
das für einen reibungslosen Ab- reinigung, soweit die Inanspruch-
lauf des Mietverhältnisses sorgt Staatliche Förderungen nahme dieser Leistungen nicht
(BFH-Urteil vom 19.01.1990). freigestellt ist.
Kleine und mittlere Unternehmen
Ist wegen Nichterfüllung der o.g. des Hotel- und Gaststättenge-
Kriterien kein Gewerbebetrieb im werbes sind u.a. im Rahmen des
Der richtige Preis
Sinne des Gewerbesteuergeset- Bayerischen Mittelstands-
zes anzunehmen, hat der private kreditprogramms für förderfähige Den richtigen Preis für ein
Vermieter seine Einkünfte in sei- Gründungs- und Wachstumsvor- Angebot festzulegen, ist eine
ner Einkommenssteuererklärung haben antragsberechtigt. Kunst. Sie müssen mindestens
bei der Anlage zur Vermietung den Preis wählen, der Ihnen eine
und Verpachtung anzugeben. Über dieses Programm gibt es ausreichende Kostendeckung
Bei einer „privaten“ Vermietung öffentliche Darlehen zur Finan- garantiert. Sonst geht es an die
bleiben die Ferienwohnungen zierung von Investitionen zur Substanz Ihres Unternehmens.
Privatvermögen; es entsteht Neuerrichtung von Betrieben oder Zusätzlich möchten Sie aber
insoweit kein Betriebsvermögen, Erweiterungsmaßnahmen. auch Gewinn erzielen.
das bei einer etwaigen Veräuße-
rung ebenfalls der Besteuerung Nähere Auskünfte zur Förderung Der Preis wird jedoch nicht nur
unterliegt. allgemein sowie zur Förderung von ökonomischen Faktoren wie
bei Existenzgründungen ertei- Miete, Zinsen, Wareneinsatz,
Unabhängig von der Definitions- len die Hausbanken oder die sondern auch von psychologi-
frage, ob die Vermietung einer Regierung von Oberfranken in schen Faktoren wie Image, Kauf-
Ferienwohnung bei gleichzeiti- Bayreuth, Tel. 0921/604-0 oder interesse, Saison, Gästetypen
gem Angebot von Serviceleistun- www.regierung.oberfranken. beeinflusst.
gen nach den oben aufgeführten bayern.de
Kriterien ein Gewerbebetrieb oder Für die Festlegung des Preises
eine „private“ Vermietung und Zu sonstigen Förderprogrammen für Ihr Angebot sollten Sie sich
Verpachtung ist, besteht eine Ge- können Sie auch über unsere In- drei Fragen stellen:
werbesteuerpflicht des Vermie- ternetseite unter www.landkreis-
ters von Ferienunterkünften wie bamberg.de/Wirtschaft/Fördermit-
oben angegeben erst ab tel informieren.
4Welche Kosten sind entstan- Werbung/Marketing Auswahl seines Ferienquartiers
den? Denn ohne Kostendeckung einen zuverlässigen Hinweis auf
ist die Existenz gefährdet. Um eine möglichst hohe Akzep- die Qualität des Angebots.
tanz der Unterkunft zu erhalten,
Welchen Preis akzeptiert der ist eine erfolgversprechende Der Deutsche Tourismusverband
Kunde? Denn ohne Nachfrageo- Marketingstrategie erforderlich. (DTV) hat bundesweit einheitliche
rientierung wird das Produkt nicht Unterstützung bietet die Wirt- Kriterien zur Klassifizierung von
gekauft. schaftsförderung am Landratsamt Ferienhäusern, -wohnungen und
Bamberg, die Sie im Tourismus- Privatzimmern entwickelt. Diese
Wie sind die Preise der Kon- marketing berät. ergänzen die Klassifizierung für
kurrenz? Denn ohne Konkur- gewerbliche Beherbergungs-
renzorientierung ist das Produkt Ein Unterkunftsverzeichnis als betriebe, die als „Deutsche
nicht wettbewerbsfähig. Datenbank im Internet ist das Hotelklassifizierung“ durch den
touristische Basiswerbemittel des Deutschen Hotel- und Gaststät-
Also, berechnen Sie Ihre Kosten, Landkreises. Darin können sich tenverband (DEHOGA) bzw. in
lernen Sie Ihren Markt kennen, alle Vermieter von Unterkünften Bayern durch die BTG (Bayern
beobachten Sie Ihre Mitbewerber kostenfrei nach Kategorien sor- Tourist GmbH) durchgeführt wird.
und legen Sie dann Ihre Preise tiert eintragen lassen.
fest. Grundsätzlich ist der DTV für
Weitere gebührenpflichtige Klassifizierungen von Privat-
Reagieren Sie nicht sofort, wenn Werbemöglichkeiten für Ihr zimmern bis einschließlich neun
Gäste sagen „Woanders ist es Angebot bieten das Gastgeber- Betten, Ferienhäusern und
billiger“, denn der Preis ist eine verzeichnis der Stadt Bamberg Ferienwohnungen zuständig.
sensible Einflussgröße. Ein nied- (Print/Online) sowie die Urlaubs- Durchgeführt wird die Klassifizie-
rigerer Preis führt nicht automa- kataloge der regionalen Touris- rung vor Ort durch die zustän-
tisch zu mehr Buchungen. musverbände (Adressen s. S. 6) dige Tourismusorganisation, im
Landkreis Bamberg sind dies die
Der Preis bestimmt auch die regionalen Tourismusverbände
Wertbeurteilung einer Leistung in Kooperation mit dem Landrat-
nach dem Motto „Qualität hat samt Bamberg.
Klassifizierung
ihren Preis.“
Urlauber haben unterschiedliche Nähere Informationen zur Klassi-
Je weniger Informationen dem Ansprüche und Erwartungen, was fizierung Ihres Ferienobjekts und
Gast über Ihr Angebot zur die Qualität ihrer Ferienunter- Grundvoraussetzungen, die ein/e
Verfügung stehen, desto stärker künfte betrifft. Aber, ganz gleich, Ferienhaus/-wohnung erfüllen
orientiert er sich am Preis. Je ob jemand seinen Urlaub in einer muss, erteilt Ihnen das Landrat-
spezieller und individueller Ihr Hütte ohne Wasser und Strom samt Bamberg, Tel. 0951/85-220,
Angebot ist, desto weniger hängt verbringen möchte oder in einer Email: tourist@Lra-ba.bayern.de
die Kaufentscheidung der Gäste luxuriös ausgestatteten Schloss- oder die regionalen Tourismus-
vom Preis ab. hoteletage, alle wünschen sich, verbände (Adressen s. Seite 6)
dass ihre Ansprüche und Erwar-
Geben Sie Ihren Gästen deshalb tungen erfüllt werden. Zur Klassifizierung von Hotels,
ausreichend Argumente für Ihr Pensionen und Zimmern steht die
Angebot! Das Preis-Leistungs-Verhältnis Bayern Tourist GmbH (BTG)
des Gastes und das Angebot des Rosenheimer Str. 145 i
Gastgebers müssen zusammen- 81671 München
passen. Sterne als international Tel. 089-2809899
bekannte Symbole geben dabei info@btg-service.de
dem Gast schon bei der www.btg-service.de
für Fragen zur Verfügung.
5Weitere Klassifizierungen
Im Segment Fahrradtourismus Der Bayerische Hotel- und Gast- Eine weitere Auszeichnung ist
können Sie sich als Vermieter stättenverband DEHOGA Bayern eine Zertifizierung als „Wander-
am Klassifizierungssystem e.V. und die Bayern Tourismus freundlicher Gastgeber“ über
„Bett+Bike“ des ADFC (Allge- Marketing GmbH führen im Zuge die Initiative Qualitätsgastgeber
meiner Deutscher Fahradclub) weiterer Kampagnen Klassifizie- „Wanderbares Deutschland“.
gebührenpflichtig beteiligen, das rungen wie etwa „Barrierefreier
das Qualitätssiegel „Fahrrad- Gastbetrieb“, „Umweltbewusster Infos sind erhältlich beim
freundlicher Betrieb“ beinhaltet. Gastbetrieb“ oder „Motorrad- Deutschen Wanderverband e.V.
freundlicher Gastbetrieb“ durch. Wilhelmshöher Allee 157-159
34121 Kassel
Tel 0561/93873-0
Fax 0561/93873-10
Der ADFC führt diese Klassifizie- info@wanderverband.de
rung durch. Infos und Teilnahme- www.wanderbares-deutschland.de
voraussetzungen erhalten Sie im
Landratsamt Bamberg
Tel. 0951/85-220 oder per Mail Infos unter: www.dehoga-bayern.
tourist@Lra-ba.bayern.de de/sterne-mehr.html
oder unter www.bettundbike.de
Adressen der regionalen Tourismusverbände
Tourismuszentrale Tourist-Information Tourist-Information
Fränkische Schweiz Haßberge Oberes Maintal-Coburger Land
Postfach 1262 Marktplatz 1 Kronacher Straße 30
91317 Ebermannstadt 97461 Hofheim i.Ufr. 96215 Lichtenfels
Tel 09191/861054 Tel 09523/9229-70 Tel 09571/18-379
Fax 09191/861058 Fax 09523/9229-79 info@oberesmaintal-
info@fraenkische-schweiz.com info@hassberge-tourismus.de coburgerland.com
www.fraenkische-schweiz.com www.hassberge-tourismus.de www.oberesmaintal-
coburgerland.com
Tourist-Information Steigerwald Tourismusverband Franken Bayern Tourismus Marketing
Hauptstraße 1 Postfach 440453 Arabellastraße 17
91443 Scheinfeld 90209 Nürnberg 81925 München
Tel 09162/124-24 Tel 0911/94151-0 Tel 089/212397-0
Fax 09162/124-33 Fax 0911/94151-10 Fax 089/212397-99
info@steigerwald-info.de info@frankentourismus.de tourismus@bayern.info
www.steigerwald-info.de www.frankentourismus.de www.bayern.by
6Adressen der lokalen Tourist-Informationen
BAMBERG Tourist-Information Tourist-Information
Tourismus & Kongress Service Markt Ebrach Markt Heiligenstadt i. Ofr
Geyerswörthstraße 5 Rathausplatz 2 Marktplatz 20
96047 Bamberg 96157 Ebrach 91332 Heiligenstadt i. Ofr
Tel 0951/2976-200 Tel 09553/9220-0 Tel 09198/929924
Fax 0951/2976-222 Fax 09553/9220-20 Fax 09198/929940
info@bamberg.info Info@ebrach.de Rathaus@markt-heiligenstadt.de
www.bamberg.info www.ebrach.de www.markt-heiligenstadt.de
Tourist-Information Kunst- und Kulturbühne Tourist-Information
Fränkische Toskana Hirschaid - Alte Schule Markt Buttenheim - Geburtshaus
Am Knock 6 Kirchplatz 4 Levi-Strauss-Museum
96123 Litzendorf 96114 Hirschaid Marktstr. 33, 96155 Buttenheim
Tel 09505/9440-0 Tel 09543/440987 Tel 09545/442602
Fax 09505/9440-50 Fax 09543/440989 Fax 09545/1878
Gemeinde@litzendorf.de info@kulturbuehne-hirschaid.de Levi-strauss-museum@web.de
www.litzendorf.de www.hirschaid.de www.buttenheim.de
Sonstige Adressen
Deutscher Tourismusverband Bayerischer Hotel- und Gast- Regierung von Oberfranken
Schillstraße 9 stättenverband – KV Bamberg Ludwigstraße 20
10785 Berlin Volker Wrede 95444 Bayreuth
Tel 030/856215-0 Obere Sandstr. 7 Tel 0921/604-0
Fax 030/856215-119 96049 Bamberg Fax 0921/604-1258
kontakt@deutschertourismus- Tel 0951/53304 poststelle@reg-ofr.bayern.de
verband.de Fax 0951/53375 www.regierung.oberfranken.
www.deutschertourismusver- info@live-club.de bayern.de
band.de www.live-club.de
Bayer. Hotel- und Gaststätten- Industrie- und Handelskammer Allgemeiner Deutscher
verband - Bezirk Oberfranken für Oberfranken (IHK) Fahrradclub (ADFC) e.V.
Bezirksgeschäftsführer Matthias Keefer Landesverband Bayern
Günther Elfert Bahnhofstr. 25 Kardinal-Döpfner-Str. 8
Hohenzollernring 17 E 95444 Bayreuth 80333 München
95444 Bayreuth Tel 0921/886-155 Tel 089/9090025-0
Tel 0921/56663 Fax 0921/886-9155 Fax 089-9090025-25
Fax 0921/54364 info@bayreuth.ihk.de kontakt@adfc-bayern.de
oberfranken@dehoga-bayern.de www.bayreuth.ihk.de www.adfc-bayern.de
www.dehoga-bayern.de
7Landratsamt Bamberg Wirtschaftsförderung, Tourismus Ihr Ansprechpartner: Thomas Reichert Ludwigstr. 23, 96052 Bamberg Telefon: 0951/85-220 Telefax: 0951/85-8220 E-Mail: tourist@Lra-ba.bayern.de Internet: www.landkreis-bamberg.de/tourismus-freizeit © Landratsamt Bamberg, Stand September 2014 - alle Angaben ohne Gewähr - kein Anspruch auf Vollständigkeit - 2
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