Illusion No. 8 Es gibt bald keine neuen Ferienwohnung mehr! - Ginesta Immobilien AG
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Illusion No. 8
D E R K N O W - H O W - L E T T E R D E R G I N E S TA I M M O B I L I E N A G
Es gibt bald keine neuen
Ferienwohnung mehr!
... könnte man seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative meinen.
Mehr zur definitiven Umsetzung der Initiative und deren Folgen finden Sie in diesem Merkblatt.
Ausgangslage
Am 11. März 2012 hat das Schweizer Stimmvolk die Volksinitiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnun-
gen“ angenommen und somit beschlossen, den Zweitwohnungsbau stark einzuschränken. Die Initiative verlangt,
dass der Anteil von Zweitwohnungen in einer Gemeinde 20 % nicht überschreiten darf. Daraufhin haben grosse
Verunsicherung und Spekulationen über die Auslegung der Initiative den Immobilienmarkt in den betroffenen Ge-
meinden geprägt. Die im darauffolgenden August publizierte und ab 1. Januar 2013 geltende Verordnung konnte
schliesslich viele Gerüchte und Befürchtungen aus der Welt schaffen. Die Verordnung war bis zum Inkrafttreten der
Ausführungsgesetzgebung zur Zweitwohnungsinitiative gültig. Seit dem 1. Januar 2016 ist das Bundesgesetz über
Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz ZWG) definitiv in Kraft und regelt den künftigen Bau von Zweitwohnungen.
Zu den betroffenen Gemeinden, also Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 %, zählen prak-
tisch alle touristischen Regionen in den Kantonen Bern, Graubünden, Tessin, Waadt und Wallis.
Übergangsbestimmungen / die Verordnung
Bis zum 31.12.2012 durften noch Zweitwohnungen nach
altem Recht bewilligt werden, was zu einem markanten
Anstieg der Baugesuche in den touristischen Gemeinden
führte und einen regelrechten Bauboom auslöste. Bei allen
bewilligten Bauten musste innerhalb von 12 Monaten (mit
einmaliger Verlängerung von 24 Monaten) der Baustart er-
folgen, ansonsten wären die Baubewilligungen erloschen.
Einige Ausnahmen gab es bei den Gemeinden mit Zweit-
wohnungskontingentierung. Da konnte der Baustart auch
später erfolgen, nämlich zu dem Zeitpunkt, wo die Kontin-
gente zugeteilt wurden.
Abbildung: Blau markiert sind die Gemeinden, bei denen ein
Das Zweitwohnungsgesetz / Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent am Gesamtbestand
der Wohnungen vermutet wird. Quelle: Bundesamt für
Bau von neuen Zweitwohnungen Raumentwicklung, 16. Juni 2020
Seit 1. Januar 2016 ist das Zweitwohnungsgesetz in Kraft
und regelt den Bau von Zweitwohnungen. In Gemeinden,
in denen der festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 % n Touristisch bewirtschaftete Wohnungen
liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt wer- So sind künftig sogenannte touristisch bewirtschaftete
den. Das Gesetz ermöglicht aufgrund von definierten Wohnungen zulässig. Als solche gelten nicht individuell
Ausnahmeregelungen aber auch in Zukunft den Bau von auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder
Zweitwohnungen.
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der Eigentümerin ausgestaltete, bewirtschaftete Zweit- verordnung gilt. Was gemäss diesen raumplanerischen
wohnungen, welche im Rahmen eines strukturierten Be- Vorschriften zulässig ist, erweist sich auch nach dem
herbergungsbetriebs bewirtschaftet und zu marktüblichen Zweitwohnungsgesetz als zulässig.
Bedingungen zur kurzfristigen Vermietung angeboten
werden. Weiter dürfen Zweitwohnungen als touristisch
Folgen für Wohnungsbesitzer / Bestehende
bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden, wenn der
Wohnungen
Eigentümer bzw. die Eigentümerin im selben Haus wohnt
(Hauptwohnsitz) und eine Einliegerwohnung zur kurzzeiti-
n ltrechtliche Zweitwohnungen
A
gen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Konditionen
Besitzer von Zweitwohnungen können ihre Liegenschaften
angeboten wird.
auch künftig als Ferienwohnung nutzen, verkaufen oder
vererben. Damit bleibt die Eigentumsgarantie gewahrt.
n ohnungen im Zusammenhang mit
W
Für Zweitwohnungsbesitzer ändert sich quasi nichts. Die
strukturierten Beherbergungsbetrieben
Liegenschaften dürfen im Rahmen der vorbestandenen
Umnutzungen von Hotelbetrieben (max. 50 % der Haupt-
Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wieder aufge-
nutzfläche), die bereits vor der Volksabstimmung am 11.
baut werden. Altrechtliche Wohnungen dürfen innerhalb
März 2012 - kann von der jeweiligen Gemeinde auch wei-
der Bauzonen um maximal 30 % der am 11. März 2012
ter eingeschränkt werden – bestanden haben, sind eben-
vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern
falls zulässig, sofern diese eine minimale Betriebsdauer
keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden und die
von 25 Jahren ausweisen. Es muss ein unabhängiges Gut-
lokalen Bauvorschriften eingehalten werden. Bei Abriss
achten vorliegen, welches feststellt, dass der Hotelbetrieb
und Wiederaufbau ist eine Erweiterung jedoch nicht zu-
ohne Verschulden der Besitzer nicht mehr wirtschaftlich
lässig. Ausserhalb der Bauzonen bleiben Erweiterungen im
weitergeführt und auch nicht in touristisch bewirtschaftete
Rahmen der Vorschriften über das Bauen ausserhalb der
Wohnungen umgenutzt werden kann.
Bauzonen ebenfalls zulässig.
Generell dürfen strukturierte Beherbergungsbetriebe
n Haupt-/Erstwohnungen
Zweitwohnungen erstellen, wenn der Betrieb nur mit dem
Erst-/Hauptwohnungen, die bereits vor dem 11. März
Ertrag aus der Erstellung solcher Wohnungen wirtschaft-
2012 bestanden oder rechtskräftigt bewilligt wurden, und
lich (weiter-)geführt werden kann. Der Anteil der Wohnun-
bei welchen nicht bereits vorher Nutzungsbeschränkun-
gen darf dabei 20 % (kann von der jeweiligen Gemeinde
gen bestanden, gelten als altrechtliche Zweitwohnungen.
weiter eingeschränkt werden) der gesamten Hauptnutzflä-
Liegenschaften mit eingetragenen Nutzungsbeschrän-
che nicht übersteigen, und die Erträge müssen in den Bau
kungen sind weiterhin an diese gebunden und gelten als
oder den Betrieb der strukturierten Beherbergung inves-
Hauptwohnungen.
tiert werden.
olgen für die Märkte
F
n ohnungen in geschützten oder
W
Die Verordnung wird den Immobilienmarkt in Tourismus-
ortsbildprägenden Bauten
regionen in drei Teilmärkte aufspalten:
Innerhalb der Bauzonen ist zudem die Umnutzung von ge-
1) Markt für beliebig und frei nutzbare Zweitwohnungen
schützten und ortsbildprägenden Bauten möglich, sofern
2) Markt für bewirtschaftete Zweitwohnungen
der Schutzwert dadurch nicht beeinträchtigt wird und eine
3) Markt für Erstwohnungen
dauernde Erhaltung der Baute nicht anders sichergestellt
werden kann. Das Inventar der ortsbildprägenden Bauten
Bald werden zwischen diesen drei Segmenten Preisunter-
erstellt die jeweilige Gemeinde.
schiede auszumachen sein, da sich Angebot und Nach-
n Landschaftsprägend geschützte Bauten frage ungleich entwickeln.
Ausserhalb der Bauzonen sind Umnutzungen in Zweitwoh-
nungen möglich, wenn die Liegenschaft als schützenswert n Altrechtliche Zweitwohnungen
anerkannte Baute bzw. als landschaftsprägend geschütz- Das Neubauverbot wird am Markt für frei nutzbare Zweit-
te Baute nach Rauplanungsgesetz bzw. Raumplanungs- wohnungen zwangsläufig zu einer Angebotsverknappung
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führen und nach den Marktgesetzen bei gleichbleibender
Begriffserklärungen
Nachfrage die Preise tendenziell nach oben treiben. Frag-
lich ist zum heutigen Zeitpunkt, wann diese Angebotsver-
1. Zweitwohnung:
knappung einhält.
Als Zweitwohnungen gelten Wohnungen, die nicht
dauernd durch Personen mit Wohnsitz in der
n Bewirtschaftete Zweitwohnungen
Gemeinde genutzt werden. Eine Zweitwohnung im
Der Markt für bewirtschaftete Zweitwohnungen mit Ver-
Sinne des Zweitwohnungsgesetzes ist eine Wohnung,
mietungszwang war bis heute sehr klein und in gewissen
die weder eine Erstwohnung ist noch einer
Regionen gar nicht vorhanden. Wie bereits heute wird
Erstwohnung gleichgestellt ist.
wohl auch künftig ein Preisunterschied zwischen „nor-
malen“ und bewirtschafteten Wohnungen zu beobachten
2. Erstwohnung:
sein. Fraglich bleibt aktuell, ob der Vorteil der zur Nut-
Wohnungen, die dauerhaft von Ortsansässigen (in
zung bereitstehenden Infrastruktur des strukturierten
der jeweiligen Gemeinde niedergelassen) bewohnt
Beherbergungsbetriebs und die mit der Vermietung in
werden. Erstwohnungen gleichgestellt sind zudem
Aussicht gestellten Renditen die Nachteile der Vermie-
Wohnungen, die zu Erwerbs- oder Ausbildungs-
tungspflicht und der eingeschränkten Selbstnutzung wett-
zwecken dauernd bewohnt werden; von Personen
machen kann. Der Markt wird wohl dynamisch werden.
dauernd bewohnt werden, die sich nicht beim
Bewirtschaftete Überbauungen sind meist Grossprojekte
Einwohneramt melden müssen, insbesondere von
mit zwischen 30 bis 100 Einheiten, welche Märkte auf
diplomatischem Personal und Asylsuchenden; durch
einen Schlag sättigen können. Wird jedoch auch in die-
Unternehmen zur kurzzeitigen Unterbringung von
sem Markt die Nachfrage Überhand nehmen, wenn z. B.
Personal genutzt werden; als Dienstwohnungen
sehr wenige Projekte realisiert werden oder das Konzept
genutzt werden (nicht abschliessend).
der Bewirtschaftung sehr überzeugt, dreht die Preisspira-
le möglicherweise auch aufwärts. Ebenfalls einen Einfluss
3. Strukturierter Beherbergungsbetrieb:
auf die Preisentwicklung der bewirtschafteten Wohnun-
Es handelt sich dabei um klassische Hotels oder
gen werden zwangsläufig die altrechtlichen Zweitwoh-
um Hotels, die auch Appartements/Wohnungen
nungen haben, welche wohl künftig auch die Preisbasis
anbieten, oder um Resorts mit „Hotelteil“ (z. B.
für bewirtschaftete Wohnungen bilden. Angesichts der
Rocksresort), oder um Feriendörfer mit gemeinsa-
wenigen Erfahrungen am Markt bleiben Prognosen
men Infrastrukturen/Dienstleistungen. Als Beispiele,
äusserst schwierig.
welche die minimalen Voraussetzungen erfüllen,
können vor allem REKA-Dörfer oder Landal-Ferien-
n Erstwohnungen
dörfer genannt werden.
Die Preise von neuen, aber auch von den im Grundbuch
deklarierten bestehenden Erstwohnungen dürften sich
4. Altrechtliche Wohnung:
auf einem markant tieferen Preisniveau bewegen als
Eine altrechtliche Wohnung im Sinn des Zweitwoh-
diejenigen für Zweitwohnungen. Eine Umnutzung dieser
nungsgesetzes ist eine Wohnung, die am 11. März
Liegenschaften wird nicht mehr möglich sein, womit der
2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig
zu erzielende Preis von der lokalen Nachfrage bestimmt
bewilligt war.
wird, die über eine deutlich geringere Kaufkraft verfügt.
Auch der Baulandpreis wird in den kommenden Jahren Die Begriffe können in den verschiedenen lokalen Baugesetzen
durch die Nachfrage nach Wohnraum für die einheimische von diesen abweichen.
Bevölkerung bestimmt sein. Der Bau von bewirtschafte-
ten Zweitwohnungen wird wohl die wegfallende Nachfrage
nach herkömmlichen Zweitwohnungen nicht kompensie-
ren können, was bereits zu deutlich sinkenden Bauland-
preisen geführt hat.
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Schlusswort
Das Zweitwohnungsgesetz hat nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative die gewünschte Klarheit und
Rechtssicherheit gebracht. Wenn man über den Zweitwohnungsmarkt sprich, ist sicher jede Ferienregion in-
dividuell zu betrachten, aber die Nachfrage nach Zweitwohnungen in Tourismusdestinationen ist ein generelles
Bedürfnis. Viele Kaufinteressierte sind vermehrt nicht an Regionen gebunden, sondern suchen möglichst gute Er-
reichbarkeit, für ihre Bedürfnisse passende Infrastrukturen und Angebote sowie eine intakte Landschaft. Deshalb
war und ist die Preisentwicklung der verschiedenen Orte und Täler unterschiedlich. Die Zweitwohnungsinitiative
wird sicherlich ein einflussreicher Teil der Entwicklung der Liegenschaftspreise für Zweitwohnungen bleiben.
Nicht zu unterschätzen und beinahe wichtiger sind aber auch Faktoren wie die allgemeine Wirtschaftslage, der
aktuelle Wohlstand, das Zinsniveau und die psychologische Erwartungshaltung an die Zukunft. Die Ferienliegen-
schaft ist ein Luxusobjekt und wird sich nur gegönnt, wenn das Umfeld es zulässt.
Nützliche Links (Quellen) Autor: Sascha Ginesta
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Bundesgesetz über Zweitwohnungen
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG)
Zweitwohnungsverordnung (ZWV)
vom 4. Dezember 2015 (Stand am
1. Januar 2018)
Sascha Ginesta ist Immobilienbewerter mit eidg. Fach-
Vollzugshilfe Bundesgesetz über
ausweis, Geschäftsleitungsmitglied bei Ginesta Immo-
Zweitwohnungen und Zweitwoh-
bilien und verantwortlich für die Region Graubünden.
nungsverordnung
Er ist u. a. für die Bewertung, Beurteilung und Akquisi-
(Departement für Volkswirtschaft und
tion von Liegenschaften zuständig. Das Unternehmen
Soziales Graubünden)
wurde 1944 gegründet und ist auf den Verkauf von
Immobilien im Wirtschaftsgebiet Zürich sowie in den
Erläuterungen zur Zweitwohnungs-
Bündner Tourismusregionen spezialisiert. Für Objekte
verordnung
mit überregionalem Charakter ist das Unternehmen
(Bundesamt für Raumentwicklung ARE)
schweizweit als Makler tätig.
Geoportal der Bundesverwaltung:
Herausgeber der Illusionen-Reihe
Wohnungsinventare
Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch
© Ginesta Immobilien AG, 2020
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