Immobilien - ein Ausweg aus der Nullzinsfalle? - Institutional Advisors Congress - September 2020 - MMag. Louis Obrowsky
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Immobilien – ein Ausweg aus der
Nullzinsfalle?
Institutional Advisors Congress – September 2020 – MMag. Louis Obrowsky
Liechtensteinische1Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Überblick der Auswirkungen aufgrund der Maßnahmen zur
Abwehr von Covid-19-Erkrankungen
1 Wohnungsmarkt
2 Büromarkt
3 Retailmarkt
4 Sonstige Immobilienteilmärkte
2 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Warum Immobilien? ◆ Historisch betrachtet waren Immobilien immer Teil einer diversifizierten Veranlagung größerer Vermögen (Wertpapiere / Gold / Immobilien je ein Drittel) ◆ Sichere Mieterträge ◆ Inflationsschutz ◆ Risikostreuung und Diversifikation durch Investment in mehrere Immobilien ◆ Langfristige Anlage ◆ Für viele wirtschaftliche Szenarien – ausgenommen Krieg – eine sinnvolle Veranlagung ◆ Identifizierung des Anlegers mit der Immobilie ◆ Kann man "angreifen" ◆ (Vordergründig) wenig Erklärungsbedarf 3 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Überblick der Auswirkungen aufgrund der Maßnahmen zur Abwehr von Covid-19-Erkrankungen (1) ◆ Bei Wohnobjekten, Büroliegenschaften und Logistikimmobilien ist kaum eine Auswirkungen auf die Zahlung der Mieten zu erwarten ◆ Bei österreichischen Gewerbeliegenschaften, welche aufgrund behördlicher Anordnung geschlossen sind, ist zumindest mit teilweisen temporären Mietausfällen zu rechnen. Dies betrifft im Wesentlichen Hotels sowie den gesamten Einzelhandel mit Ausnahme von Gütern des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel, Drogeriewaren, Apotheken, Tiernahrung und Trafiken ◆ Gänzlich anders sieht die Sache in Deutschland aus. Dort trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache und damit auch das Risiko von Beeinträchtigungen infolge höherer Gewalt 4 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Überblick der Auswirkungen aufgrund der Maßnahmen zur Abwehr von Covid-19-Erkrankungen (2) ◆ Auf die Bewertung von Immobilien wird diese tiefgreifende Krise – unter der Prämisse, dass sie im Laufe der nächsten Monate abebbt – aus heutiger Sicht wenig bis keine Auswirkungen zeigen ◆ Abstimmungen innerhalb der Immobilienfondsbranche als auch mit externen Bewertungsgutachtern und Rechtsanwälten haben die gemeinsame Ansicht gefestigt, dass die Effekte einzelner kurzfristiger Mietausfälle keinen Einfluss auf die Immobilienwerte nach sich ziehen werden ◆ Kurzfristige Liquiditätsabflüsse von institutionellen Anlegern – Sanierung passiver Grenzverletzungen, abgeschlossen 5 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt ◆ Optimistische Annahme: Nachfrage nach neuem privaten Wohnraum steigt aufgrund Erfahrungen mit Home-Office, Wunsch nach eigenem Raum für jeden Haushaltsbewohner, bessere technische Infrastruktur, Freiflächen, moderne Küchen, neues Cocooning ◆ Pessimistische Annahme: Konsumenten schalten in "Überlebensmodus", wollen keinesfalls neue Miet- oder Eigentumswohnung beziehen, Furcht vor Arbeitsplatzverlust, geringeres Einkommen ◆ Eigennutzermarkt: tendenziell stagnierende oder leicht sinkende Preise ◆ Investmentmarkt: Immobilie ist eine der ganz wenigen Assetklassen, die auch in diesen Zeiten positive Erträge UND geringe Volatilität verspricht 6 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Auswirkungen auf den Büromarkt ◆ Positive Erfahrungen mit Home-Office bewirken eine Neuevaluierung des (privatwirtschaftlich) genutzten Bürobedarfs ◆ Annahme: nach der Krise wird teilweise Home-Office beibehalten und geteilte Schreibtische führen zu einem verminderten Büro-Raumbedarf ◆ Büroflächenbedarf und –nachfrage im öffentlichen Bereich weiter stabil erwartet ◆ Nachfrage sinkt allgemein bzw. konzentriert sich auf hochflexible Lösungen 7 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Auswirkungen auf den Retailmarkt ◆ Konzentration auf Center mit Waren des täglichen Bedarfs (Lebensmittel, Drogeriewaren, Apotheke, Trafik, Tiernahrung) ◆ Nachteil EKZ gegenüber FMZ? ◆ Preisrückgang bzw. Renditeanstieg bei Centern ohne Waren des täglichen Bedarfs ◆ Weiterer Ausbau der in der Krise verstärkten Online-Aktivitäten führt zu einem Flächenrückgang? ◆ Österreich schon jetzt "Europameister" bei der Handelsfläche pro Kopf ◆ Es steht nicht mehr die Neuentwicklung von Standorten im Fokus, sondern das Refurbishment gut eingeführter Center 8 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Auswirkungen auf sonstige Immobilienteilmärkte
◆ Gewinner
◆ Weitere Verstärkung des Trends Waren online/mobil zu bestellen und liefern zu lassen
erhöht den Bedarf an hochwertigen Logistikflächen
◆ "Last Mile" als neuer interessanter Logistik-Teilmarkt nutzt innerstädtische
Grundstücke
◆ "Betreutes Wohnen" aufgrund demographischer Entwicklung
◆ Verlierer
◆ Beherbergungsbetriebe/Hotels klare Verlierer der aktuellen Situation (Allerdings
Unterscheidung ob mehrheitlich nationales oder internationales Publikum)
◆ Hochpreisige Studentenheime und long-stay-Apartements aufgrund veränderter
Reise/Studiergewohnheiten
◆ Chancen
◆ Die Krise wird allgemein auch neue Chancen bei Immobilien-Akquisitionen bieten
9 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Überblick Immobilienmärkte 10 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Renditen – Wohnen Wien
nach Bezirken
4
3,5 3,4
3,2
3,1 3,15 3,1
3,05
3 2,9
2,8 2,85
2,75 2,8
2,7
2,55 2,6
2,5 2,5 2,45 2,7 2,5
2,5 2,4
2,3 2,35
2,3
2,3 2,3
2,2 2,2
2 2,1 2,1
1,85
1,9 1,9
1,7 1,7 1,75
1,5 1,65 1,65 1,65
1,52 1,5 1,55 1,5 1,55
1,4 1,45
1
0,9
0,5
0
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.
Quelle: Otto Immobilien (Zinshaus-Marktbericht; Herbst2019), Darstellung: LLB Immo KAG
11 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Büromarkt Wien ◆ Büromarkt Wien 2015 bis 2019 12 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Mietpreise und Leerstandsraten
◆ Spitzenmieten (in EUR/m² pro Monat) ◆ Leerstandsraten (in %)
Liechtensteinische13
Landesbank (Österreich) AG / September 2020Spitzenrenditen Büroimmobilien im europäischen Vergleich (in %) 14 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Spitzenrenditen Retailimmobilien Österreich
◆ Rendite Einkaufsstraßen / EKZ / FMZ
5,5 %
5%
4,75 %
4% 4% 4%
3,5 % 3,5 %
3,25 %
2017 2018 2019*
Einkaufsstraßen EKZ FMZ
Quellen: EHL Market Research / Q1 2019
15 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Umsetzung Immobilienveranlagung 16 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Kennzahlen LLB Semper Real Estate
145
Ytd (31.08.2020) 0,93 % (R)
140
135
1,10 % (I)
130
125
120 Annualisierte Performance (R)
115
1 Jahr 1,60 %
110
105
3 Jahre 2,06 % p.a. *
100 5 Jahre 2,24 % p.a. *
95
Seit 07/04 Auflage 4,02 % p.a. *
08.2010
02.2011
08.2011
02.2012
08.2012
02.2013
08.2013
02.2014
08.2014
02.2015
08.2015
02.2016
08.2016
02.2017
08.2017
02.2018
08.2018
02.2019
08.2019
02.2020
08.2020
LLB Semper Real Estate (A)
Tranchen
Quelle: TIPAS per 31.08.2020
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass frühere Wertentwicklungen kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse AT0000622980 (R) ausschüttend
sind. Wertverluste können bei dem genannten Immobilieninvestmentfonds jederzeit entsprechend den jeweiligen
Marktgegebenheiten eintreten; auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden.
AT0000615158 (R) thesaurierend
*) Bei den Angaben handelt es sich um Zwölfmonatszeiträume zum Reportingstichtag (annualisiert). Die
Performanceberechnung erfolgt nach der OeKB-Methode. Der bei Kauf einmalig anfallende Ausgabeaufschlag in der Höhe von
bis zu 3,00 % und andere ertragsmindernde Kosten wie individuelle Konto- und Depotgebühren des Anlegers sind in der
AT0000A1Z189 (I) ausschüttend **
Darstellung der Wertentwicklung nicht berücksichtigt.
**) Mindestinvestitionssumme EUR 1 Mio.
AT0000A1Z197 (I) thesaurierend **
17 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Kennzahlen LLB Semper Real Estate
Liquiditätsquote 27,32 %
Ratings und Auszeichnungen
Liquiditätsquote
unter Berücksichtigung der Forward 14,90 %
Purchase Agreements
Fremdkapitalquote 13,06 %
Sharpe Ratio (1 Jahr) 5,51 * Alternative Investments Award
2019 des GELD-Magazins
Volatilität (1 Jahr) 0,33 % * Zeitraum 3 Jahre
Quelle: LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. bzw. TIPAS per 31.08.2020
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass frühere Wertentwicklungen kein verlässlicher Indikator für
zukünftige Ergebnisse sind. Wertverluste können bei dem genannten Immobilieninvestmentfonds jederzeit
entsprechend den jeweiligen Marktgegebenheiten eintreten; auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals
kann nicht ausgeschlossen werden. Alternative Investments Award
*) Bei den Angaben handelt es sich um Zwölfmonatszeiträume zum Reportingstichtag (annualisiert). Die 2019 des GELD-Magazins
Performanceberechnung erfolgt nach der OeKB-Methode. Der bei Kauf einmalig anfallende Ausgabeaufschlag Zeitraum 5 Jahre
in der Höhe von bis zu 3,00 % und andere ertragsmindernde Kosten wie individuelle Konto- und
Depotgebühren des Anlegers sind in der Darstellung der Wertentwicklung nicht berücksichtigt.
18 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Stabiles Portfolio ◆ Fondsvolumen von rd. 1.073 Mio. € und Immobilienvolumen von rd. 834 Mio. € ◆ 57 Objekte von 1,1 - 42,7 Mio. € ◆ Objektvolumen stellt attraktive Nische am Investmentmarkt dar ◆ Mehr als 100 renommierte Mieter aus 18 Branchen ◆ Langfristige Mietverträge ◆ Mehr als die Hälfte der Mietverträge laufen erst im Zeitraum von 2028 bis 2041 oder länger aus ◆ Vermietungsgrad rund 96,56 % (per 30.06.2020) ◆ Nettomietrendite rund 5,68 % (per 30.06.2020) ◆ Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT): rund 8,86 Jahre (per 30.06.2020) ◆ Kein Währungsrisiko ◆ Schutz vor Inflation durch indexierte Mietverträge, die mit der Inflationsrate steigen LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 31.08.2020 19 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
Investitionsschwerpunkte
Hotel
Österreich
46,14 %
Anlagestrategie
Anlagestrategie für für Neuinvestitionen
Neuinvestitionen
19,92 % Einzelhandel
Grundstücke 27,93 %
4,35 %
Wohnen ◆ Weiterhin Fokussierung auf
3,13 %
Gewerbeimmobilien in Österreich und
Logistik
11,26 %
Büro
33,41 %
Deutschland Deutschland – in der Vergangenheit haben
53,86 %
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 30.06.2020; Aufteilung nach Immobilienwert sich diese Märkte im internationalen
Investitionen in stabilen Märkten Vergleich als sehr stabil erwiesen
Österreich und Deutschland ◆ Fortführung der bewährten
Schwerpunkt auf renditestarke Gewerbenutzung sicherheitsorientierten Anlagestrategie
(Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien) ◆ Reduzieren des relativen Retailanteils
◆ Hoher Vermietungsgrad angestrebt zugunsten verstärkter Investition in
◆ Geringer Verwaltungsaufwand Büroimmobilien
◆ Nachhaltige Renditen erzielbar
◆ Zur Risikodiversifikation können auch
◆ Kalkulierbares Mieter-Ausfallrisiko
Wohnimmobilien angekauft werden
◆ Überschaubares Anschlussvermietungsrisiko
20 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Sektorale Verteilung der Nutzungsarten im Jahresvergleich
Objekte mit gemischter
Nutzung werden nach
ihrer Hauptnutzungsart
kategorisiert.
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 30.06.2020; Aufteilung nach Immobilienwert
21 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
über 20
weniger als 5 Jahre
Jahre 20,60 %
25,75 %
16 bis 20
Jahre
14,69 %
5 bis 10
Jahre
11 bis 15
22,96 %
Jahre
15,99 %
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 30.06.2020
22 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Größenklassen der Fondsimmobilien
0-5
Mio.
40 - 50 Mio. EUR EUR 5 - 10 Mio.
10,03 % 3,93 %
EUR
8,46 %
30 - 40 Mio.
EUR
24,32 % 10 - 20 Mio.
EUR
28,28 %
20 - 30 Mio.
Spezielle „Intermediate“ Größenklasse EUR
24,97 %
◆ für private Investoren idR schon zu groß
◆ für viele institutionelle Investoren (Fonds) noch zu klein
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 30.06.2020
23 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Vermietungsgrad & Restlaufzeiten der Mietverträge
12,00 % Vermietungsquote der
österreichischen
10,00 % 9,70 % Immobilien des LLB
Semper Real Estate:
8,00 %
8,03 %
7,67 %
97,27 %
6,75 %
6,33 %6,24 % 6,39 %
5,93 % Vermietungsquote der
6,00 % 5,57 % 5,63 %
5,13 % deutschen Immobilien
4,61 %
4,30 % des LLB Semper Real
4,00 % 3,47 % Estate: 96,00 %
3,04 % 2,91 %
2,69 %
2,36 %
2,00 % 1,62 %
1,20 %
0,33 %
0,05 % 0,06 %
0,00 %
Darstellung der im jeweils angeführten Jahr ablaufenden mieterseitigen Kündigungsverzichte unter Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten der Immobilien des LLB Semper Real Estate, bezogen auf die derzeitigen
Gesamtvermietungserlöse des LLB Semper Real Estate. Durch die Insolvenz eines oder mehrerer Mieter können in einzelnen Jahren auch mehr Mietverträge beendet werden.
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 30.06.2020
24 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020Disclaimer Die vorliegende Präsentation ist eine Marketingmitteilung der LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.; Stand: 09/2020. Sie dient ausschließlich der unverbindlichen Information und stellt keinen Prospekt im Sinne des österreichischen InvFG, ImmoInvFG oder KMG und keine vollständige Darstellung eines bestimmten Marktes, Wirtschaftszweiges, Fonds oder Finanzinstruments dar. Bei den darin enthaltenen Informationen handelt es sich nicht um eine Empfehlung für den An- oder Verkauf von Finanzinstrumenten. Diese Präsentation ersetzt nicht die fachgerechte Beratung für die darin beschriebenen Finanzinstrumente und dient insbesondere nicht als Ersatz für eine umfassende Risikoaufklärung. Diese Präsentation stellt weder ein Anbot noch eine Einladung zur Anbotstellung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten dar. Für das öffentliche Anbot der Anteile an dem Fonds LLB Semper Real Estate in Österreich wurde ein Prospekt und Informationen gemäß § 21 AIFMG- Dokument sowie ein Kundeninformationsdokument (KID) gemäß den in Österreich geltenden gesetzlichen Bestimmungen veröffentlicht. Dieser kann am Sitz der LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. sowie bei der Liechtensteinischen Landesbank (Österreich) AG, beide Heßgasse 1, 1010 Wien und unter www.llb.at in deutscher Sprache kostenlos bezogen werden. Warnhinweis: Ein Investment in Immobilieninvestmentfonds im Allgemeinen und in den LLB Semper Real Estate im Besonderen bietet Chancen, ist jedoch auch mit erheblichen Risiken verbunden. Wertverluste können entsprechend der jeweiligen Marktgegebenheiten regelmäßig eintreten. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass frühere Wertentwicklungen kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse sind. Sämtliches in dieser Präsentation enthaltene Datenmaterial wurde unter Anwendung sorgfältiger Kriterien sowie unter Zuhilfenahme zuverlässiger externer und interner Quellen ermittelt und ausgewertet. Dennoch kann für die Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität oder Genauigkeit des wiedergegebenen Zahlenmaterials sowie der der abgebildeten Charts keinerlei Haftung übernommen werden. Druckfehler sind vorbehalten. 25 Liechtensteinische Landesbank (Österreich) AG / September 2020
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