Immobilienbewertung - Konkursamt Thurgau
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Immobilienbewertung
Objektbezeichnung Zweifamilienhaus
Hauptstrasse 100 / Kirchgasse 1
8264 Eschenz
Eigentümer Thomas Fahlteich
Hauptstrasse 100
8264 Eschenz
Auftraggeber Konkursamt des Kantons Thurgau
Frau Caroline Hado
Bahnhofplatz 69
8510 Frauenfeld
Schätzungsexperte Martin Jenni
Immobilienschätzer mit eidg. FA
Dipl. Techniker TS Hochbau
Altweg 23
8500 Frauenfeld
Stichtag 06. August 2020
Gutachtennummer fb018
Martin Jenni GmbH Bauleitung und Immobilienbewertung Altweg 23 8500 Frauenfeld
Inhaltsverzeichnis Wertübersicht............................................................................................................................................... 1 Kennzahlen................................................................................................................................................... 2 Auftrag und Grundlagen............................................................................................................................... 3 Standort und Marktlage................................................................................................................................ 4 Grundstückbeschrieb.................................................................................................................................... 6 Objektbeschrieb............................................................................................................................................ 8 Raumprogramm............................................................................................................................................ 9 Vorbehalte und Beilagen.............................................................................................................................. 10 Verkehrswert................................................................................................................................................ 11 Ertragswert................................................................................................................................................... 12 Mietertrag / Mietwert..................................................................................................................................... 13 Nutzungskosten............................................................................................................................................ 14 Rückstellung Substanzwert.......................................................................................................................... 15 Landwert....................................................................................................................................................... 16 Definitionen................................................................................................................................................... 17 Glossar......................................................................................................................................................... 18 Bilddokumentation........................................................................................................................................ 19 Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz
Wertübersicht
Ertragswert 490'000 CHF
Realwert 540'000 CHF
Verkehrswert 500'000 CHF
Bemerkung zum Verkehrswert - Die Bewertung gilt für die Gesamtliegenschaft, bestehend aus den zwei
Parzellen 719 + 720.
- Im Hobbyraum fehlt ein Treppengeländer und die Brüstungshöhen der
Fenster sind viel zu niedrig. Diese Gefahrenquellen sollten SOFORT
behoben werden!
Zusammenfassung Ein objektiver heutiger Verkehrswert für das Gesamtobjekt auf beiden
Parzellen 719 + 720 als Zweifamilienhaus mit Hobbyraum von
Fr. 500'000.00 darf als realistisch angesehen werden. Im Einzelfall und
aus subjektiven Gründen könnte auch ein leicht höherer aber auch leicht
tieferer Preis erzielt werden. Die Preise werden nach Angebot und
Nachfrage bestimmt. Die Schätzung erfolgt nach den Regeln des
Schätzungswesens und meinen Erfahrungen, aber ohne Haftung auf die
Realisierbarkeit. Wie bei einer Bewertung üblich, handelt es sich um
keine absolute Grösse, sondern um einen im Rahmen des
Ermessensspielraumes ermittelten Wert.
Die Schätzung ist eine objektive Betrachtung des Experten unter
Berücksichtigung der bewertungsrelevanten Gegebenheiten.
Schätzungsexperte Frauenfeld, 17. August 2020
Der Experte:
Martin Jenni
Immobilienschätzer
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 1
Kennzahlen Werte Verkehrswert 499'000 CHF Ertragswert 494'000 CHF Realwert (Bauten-Zeitwert + Landwert) 541'000 CHF Bauten-Neuwert 803'000 CHF Bruttorendite auf Mietwert 7.79% Bauten-Zeitwert 425'000 CHF Landwert 116'000 CHF Erträge und Kosten Mietwert (Soll-Ertrag) 38'473 CHF Nutzungskosten (BK|VK|IHK) 5'900 CHF Betriebskosten BK 900 CHF Verwaltungskosten VK 1'500 CHF Instandhaltungskosten IHK 3'500 CHF Entwertung / Instandsetzung Technische Entwertung 379'000 CHF Entwertungsanteil in % 47% Erneuerungsrate ENR pro Jahr 6'390 CHF Flächen und Volumen Grundstücksfläche GSF 318 m² Gebäudevolumen GV 1'552 m³ Vermietbare Fläche VMF 265 m² Kennzahlen Verkehrswert / Grundstücksfläche GSF 1'570 CHF/m2 Verkehrswert / Gebäudevolumen GV 322 CHF/m3 Verkehrswert / Vermietbare Fläche VMF 1'884 CHF/m2 Mietwert / Vermietbare Fläche VMF 145 CHF/m2 Nutzungskosten / Vermietbare Fläche VMF 22 CHF/m2 Erneuerungsrate ENR / Vermietbare Fläche VMF 24 CHF/m2 Nutzungskosten / Mietwert 15.34% Erneuerungsrate ENR / Mietwert 16.61% Instandhaltungskosten IHK / Bauten-Neuwert 0.44% Erneuerungsrate ENR / Bauten-Neuwert 0.80% Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 2
Auftrag und Grundlagen
Schätzer / Experte Martin Jenni GmbH
Martin Jenni
Immobilienschätzer mit eidg. FA
Dipl. Techniker TS Hochbau
Altweg 23
8500 Frauenfeld
Tel: +41 (0)52 721 17 77
Fax: +41 (0)52 730 15 16
E-Mail: jenni@stafag.ch
Auftrag und Bewertungszweck Die Bewertung erfolgt zur Wertbestimmung des aktuellen
Verkehrswertes im Auftrag des Konkursamtes.
Besichtigung und Stichtag Die Besichtigung der Liegenschaft hat am 06. August 2020 im Beisein
von Frau Caroline Hado stattgefunden. Es wurden keine speziell zu
vermerkende Verhältnisse festgestellt (bis auf den heutigen kompletten
Leerstand) und es konnte die ganze Liegenschaft komplett besichtigt
werden. Ich gehe von einem komplett geräumten und gereinigten Haus
aus.
Als Bewertungsstichtag gilt der 06. August 2020. Die ermittelten Werte
gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die
tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere
wertbeeinflussende Faktoren keine Änderung erfahren.
Bewertungsgrundlagen Die vorliegende Schätzung basiert auf folgenden Unterlagen:
- Grundbuchauszug vom 28.10.2019
- Gebäudeversicherungspolicen vom 04.12.2019
- Bau- und Zonenordnung
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 3
Standort und Marktlage
Makrolage Die kleinere Thurgauer Gemeinde Eschenz mit dem langgestreckten
Dorf am unteren Ende des Untersees nordseitig des Seerückens ist
durch den Ortsteil Vor der Brugg praktisch mit Stein am Rhein SH
verbunden. Die Gemeinde umfasst neben dem Dorf Eschenz noch eine
Vielzahl von Ortsteilen, darunter z.B. Bornhausen, Eppenberg, Schloss
Freudenfels, Hirschensprung, Rappenhof, Insel Wird, Windhausen.
Die gesamte Einwohnerzahl beläuft sich auf gut 1'800 Einwohner.
Der Gesamtsteuerfuss ohne Kirche beträgt 259% und liegt damit im
mittleren Drittel des Kantonsdurchschnitts (Kanton Thurgau 221%
Bottighofen – 300% Arbon nach Jahr 2019).
Der Gesamtsteuerfuss für juristische Personen beträgt 277.9% und liegt
damit ebenfalls im mittleren Drittel des Kantonsdurchschnitts (Kanton
Thurgau 233.0% Bottighofen – 322.6% Amlikon-Bissegg Strohwilen nach
Jahr 2019).
Die Gemeinde ist verkehrstechnisch einigermassen gut erschlossen.
Das Dorf liegt an der Kantonsstrasse Schaffhausen - Kreuzlingen. In
rund 15 Autominuten erreicht man die Autobahn A1 von St. Gallen nach
Zürich. Mit der Bahn sind die Städte Kreuzlingen und Schaffhausen in
knapp 30 Minuten erreichbar. Ebenfalls bestehen Verbindungen nach
Zürich und Winterthur sowie zum internationalen Flughafen Kloten.
Postautokurse verbinden den Ort mit der Kantonshauptstadt Frauenfeld
und Autobusse ab Stein am Rhein in die deutschen Nachbarstädte
Singen und Radolfzell.
Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sowie Schule bis zur Sekundarstufe
existieren im Dorf. Naherholungsgebiete befinden sich am Untersee in
nächster Nähe.
Mikrolage Das Objekt liegt im Dorfzentrum von Eschenz südwestseitig an der stark
befahrenen Hauptstrasse und südostseitig an der Kirchgasse als
Erschliessungsstrasse, welche wenig stark befahren ist. Das Gebäude
ist auf der Südwestseite zusammengebaut. Die Lage ist mässig gut
besonnt, die Hauptstrasse wirkt sehr stark störend.
Das Zentrum mit Einkaufsmöglichkeiten, den Schulhäusern sowie dem
Bahnhof / den Bushaltestellen liegen alle in kürzerer Fusswegdistanz.
Grössere Einkaufszentren und der nächste Autobahnanschluss befinden
sich z.B. im 20 Minuten entfernten Frauenfeld.
Marktsituation Die Nachfrage nach kleineren Renditeobjekten in Eschenz ist gegeben.
Allerdings erachte ich einen hochpreislichen Verkauf dieser Liegenschaft
als nicht gegeben. Die kleinen Parzellen mit wenigen Parkplätzen und
kleinstem Garten, der ältere und vernachlässigte Baustandard, die eher
verschachtelte Grundrisseinteilung mit mehreren Differenztreppen und
die sehr nahe Lage an der vielbefahrenen Hauptstrasse sind die
grössten Negativpunkte.
Vermietung Die gesamte Liegenschaft mit den zwei Wohnungen und dem
Hobbyraum stehen heute leer. Eine künftige Vermietung in bestehendem
Zustand könnte mit einigen Investitionen noch möglich sein, in Zukunft
drängt sich aber eine umfassende Totalsanierung auf. Ich gehe bei der
Bewertung von tiefen Mietzinsen aus.
W+P 03/2020: Die mittlere Angebotsmiete (netto) für Mietwohnungen
Verkehrswert 2020
liegt bei CHF 193 pro m² und Jahr, etwa gleich dem nationalen
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz
Durchschnitt von CHF 190 pro m² und Jahr. Die Leerstandsquote bei 4
Wohnungen lag im Mittel der letzten fünf Jahre mit 5.8% deutlich über
dem Schweizer Referenzwert von 1.8%. Die Angebotsquote für
Die gesamte Liegenschaft mit den zwei Wohnungen und dem
Hobbyraum stehen heute leer. Eine künftige Vermietung in bestehendem
Standort und Marktlage Zustand könnte mit einigen Investitionen noch möglich sein, in Zukunft
drängt sich aber eine umfassende Totalsanierung auf. Ich gehe bei der
Bewertung von tiefen Mietzinsen aus.
W+P 03/2020: Die mittlere Angebotsmiete (netto) für Mietwohnungen
liegt bei CHF 193 pro m² und Jahr, etwa gleich dem nationalen
Durchschnitt von CHF 190 pro m² und Jahr. Die Leerstandsquote bei
Wohnungen lag im Mittel der letzten fünf Jahre mit 5.8% deutlich über
dem Schweizer Referenzwert von 1.8%. Die Angebotsquote für
Mietwohnungen (Anzahl ausgeschriebener Immobilien im Verhältnis zum
Bestand) bewegt sich bei 14.6% (Schweiz: 6.9%).
In Eschenz gibt es total 863 Wohneinheiten. Der Mietwohnungsanteil
beträgt 30.6%. In den vergangenen fünf Jahren wurden jährlich im Mittel
9 neue Wohnungen gebaut, was 2.1% des Bestandes entspricht
(Schweiz: 1.3%).
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 5
Grundstückbeschrieb
Grundstück Im Grundbuch Eschenz
Liegenschaft Nr. 719, 262 m2 Wohnhaus und Plätze mit:
- Wohnhaus, Vers.-Nr. 210.102; Kirchgasse 1,
169 m2 Grundfläche, Volumen GVTG 960 m3,
Baujahr vor 1899, Vers.-Neuwert Fr. 592'000.--
- Übrige befestigte Flächen / Garten 93 m2.
Liegenschaft Nr. 720, 56 m2 Wohnhaus und Plätze mit:
- Wohnhaus, Vers.-Nr. 210.100; Hauptstrasse 100,
32 m2 Grundfläche, Volumen GVTG 592 m3,
Baujahr vor 1899, Vers.-Neuwert Fr. 424'000.--
- Übrige befestigte Flächen / Garten 24 m2.
> Die Aufteilung der Volumen nach GVTG sind nicht klar; das
Gesamtvolumen aber dürfte stimmen.
An- und Vormerkungen, Dem Gutachten liegt der detaillierte Grundbuchauszug bei. Die
Dienstbarkeiten Eintragungen im Grundbuch beeinflussen die Wertbestimmung
hinsichtlich Zu- oder Abschlägen nicht wesentlich; Regelungen mit dem
zusammengebauten Nachbarhaus oden den nahe stehenden Gebäuden
fehlen aber komplett (z.B. Grenzbaurechte, Fahr- / Fusswegrechte,
Durchleitungsrechte, etc.).
Die detaillierten Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten
können dem Grundbuchauszug im Anhang entnommen werden.
Erschliessung, Grundstückform, Das Grundstück ist vollständig erschlossen. Die Zufahrt zum Wohnhaus
Topografie mit der Garage und dem Parkplatz sowie dem Zugang UG erfolgt von
Westen her über die Kirchgasse, der Hauseingang EG Hauptstrasse 100
ist ostseitig von der Hauptstrasse über die Aussentreppe erreichbar. Die
Parzellen sind fast eben; die Gesamtform ist fast quadratisch mit
abgerundeter Nordwestecke.
Bauvorschriften, Die beiden Grundstücke befinden sich gemäss Bau- und Zonenordnung
Nutzungsreserven in der Dorfzone D2 mit überlagernder Ortsbildschutzzone.
Die Bauzone legt folgende baurechtlichen Anforderungen fest:
- Baumassenziffer keine
- Flachdachhöhe 10.50 m
- Traufseitige Fassadenhöhe: 8.00 m
- Giebelseitige Fassadenhöhe: 13.50 m
- Min. grosser Grenzabstand für Hauptbauten: 6.00 m
- Min. kleiner Grenzabstand für Hauptbauten: 4.00 m
- Max. Gebäudelänge: 40 m
Mit den bestehenden Wohnhäusern wird die zulässige Ausnutzung voll
ausgeschöpft (Parzellen eigentlich übernutzt).
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 6
Grundstückbeschrieb
Altlasten Parzellenspezifische Abklärungen bezüglich Altlasten
(Altlastenverdachtsflächenkataster) wurden im Zusammenhang mit
dieser Bewertung nicht getätigt. Gemäss des elektronischen Katasters
der belasteten Standorte (KbS) ist auf der Parzelle kein Eintrag oder
Hinweis vorhanden (elektronische Abfrage: 06.08.2020).
> Das Grundstück ist im nördlichen Bereich an der Hauptstrasse in der
Gefahrenkarte mit einem mässigen Überschwemmungsrisiko
eingetragen, zudem ist das Gesamtobjekt von der Denkmalpfle als
"bemerkenswert" eingestuft.
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 7
Objektbeschrieb
Konstruktion Mischbauweise mit voller Unterkellerung (UG = westseitig Parterre). als
3-geschossiges, südwestseitig an das Haus Kirchgasse 3 angebautes
Wohnhaus mit teilweise ausgebautem Dacheschoss (da in der
Dachschräge gelegen), Estrichkaltraum im Kehlboden über dem Ostteil.
Mischbauweise (UG gemauert / teils Natursteine mit Naturböden;
Decken in Holzkonstruktion; teils gemauert und Böden wie Decken
betoniert; ab EG Aussenwände Natursteine gemauert oder
Riegelmauerwerk verputzt, innen vermutlich schwach gedämmt oder nur
verkleidet; Decken in Holzkonstruktion mit Holz- / Gipserkleidung. Dach
teilweise gedämmt als Satteldach mit Kehrfirst ohne Unterdach und
Falzziegeleindeckung. Spenglerarbeiten in Kupfer oder Zinkblech
gestrichen.
Bodenbeläge Platten / Holz / Teppich. Wände mit Abrieb verputzt oder
Holzverkleidungen / Tapeten, Decken mit Holz oder Gips. Die Ausbauten
sind mehrheitlich älter mit starken Demodierungen. Der Ausbaustandard
ist einfach, die Fassaden wirken verwittert / vernachlässigt.
Fenster mehrheitlich in Kunststoff mit 2-fach IV-Verglasungen älter;
Beschattungen mit Holzjalousieläden. Erwärmung über zwei
Gaszentralheizungen; Verteilung über Radiatoren. Haustechnik in
einfachem Standard.
Konzeption Für die Bewertung gehe ich vom Fortbestand des bestehenden
Wohnhauses mit dem Hobbyraum zur möglichen Separatvermietung
aus.
Objektgeschichte Die Wohnhäuser dürften Anfangs des 19. Jahrhunderts erbaut worden
sein. Seit damals fanden offenbar mehrere Umbauten und Umnutzungen
statt. Das frühere Kleinstwohnhaus auf Parzelle 720 ist nicht mehr
lesbar.
Bauzustand, Unterhaltsbedarf Das Wohnhaus macht äusserlich wie auch innerlich einen älteren und
vernachlässigten Eindruck. Die Fassaden sind alt und weisen
Putzschäden auf, einzelne Jalousieläden sind verlottert. Der
Innenausbau ist mehrheitlich alt und demodiert, die Küchen und Bäder
sowie die Treppen in Kirchgasse 100 sind mehrheitlich neuer aber
einfach. Die Heizungszentralen (je Haus eine Gasheizung) dürften älter
sein; die Haustechnik und Elektroinstallationen ebenfalls. Das Dach ist
mit Doppelfalzziegeln ohne Unterdach gedeckt; die erstellten
Dämmungen der Räume bis an die Ziegel ist demnach nicht
fachmännisch erstellt und sollte verbessert / überprüft werden. Allgemein
entspricht die gesamte Gebäudehülle nicht mehr den heutigen
Anforderung an die Wärmedämmvorschriften und den Schallschutz. Von
Wohnung zu Wohnung besteht keine Brandabschottung und die
Grundrisskonzeption ist verschachtelt. Der Garagenteil mit Treppe zum
Hobbyraum wurde neuer gemauert / betoniert. Die Naturkeller sind uralt,
Decken teils wurmig und ungedämmt. In näherer Zukunft drängt sich
eine Totalsanierung auf, die Wohnungen beurteile ich nach einer
gründlichen Reinigung mit kleineren Verbesserungen / Reparaturen aber
noch als einfach bewohnbar.
Umgebungsanlagen, Zufahrten Die wenigen Umgebungsflächen sind einfach und als kleiner Vorgarten
nordwestseitig begrünt und eingezäunt, ansonsten mit älteren Beton-
oder Teerflächen befestigt.
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 8Raumprogramm
Untergeschoss Wohnung Kirchgasse 1 Westeingang zum Vorplatz mit Treppe zum OG;
WC west mit Lavabo und Gaszentralheizung für diese Wohnung;
Wohnen / Essen nordost mit Kachelofen (ehemals 2 Zimmer); Küche fas
innenliegend west mit einfacherer Kunstharzküche und Zugänge zur
gemeinsamen Waschküche und zum gemeinsamen Naturkeller Mitte
südost; davon Türe zum Naturkeller ost mit der Gaszentralheizung /
Boiler für den Hausteil Hauptstrasse 100 sowie steile Innentreppe zum
EG Nr. 100.
Kipptor zur Einzelgarage südwest; davon zum Innenvorplatz mit Türen
zur Treppe zu EG Hobbyraum; Waschküche west mit Aussentüre und
Verbindung zur Küche Kirchgasse 1; Naturkeller süd mit Verbindung
zum Keller südost Mitte.
Erdgeschoss Wohnung Hauptstrasse 100: Doppelte Aussentreppe südost zum kleinen
Eingangsvorplatz; Wohnen ost und davon Tritt zum gefangenen Zimmer
nordost; Küche verwinkelt südost mit abgeschlossenen Treppen zum UG
und DG sowie einfachere Kunstharzeinbauküche; Vorratsraum; Zimmer
fast innenliegend west mit Verbindung zum Zimmer nordost; kleiner
Innenvorplatz von der Küche her; davon Separat-WC und Badezimmer
süd mit Waschmaschine / Dusche / Wanne / Lavabo; Tritte mit niedrigem
und schmalem Durchgang zum Hobbyraum west mit Estrichklappe und
offene Treppe zum UG (kein Geländer!).
Wohnung Kirchgasse 1: Treppenvorplatz mit Stiegen vom UG und zum
DG west; Bad südwest mit Dusche / WC / Lavabo; Zimmer nord.
Dachgeschoss Wohnung Hauptstrasse 100: Estrichtreppe von der Küche
abgeschlossen zum Estrichvorraum mit der Elektroverteilung und 3
Dachfenstern, halbausgebaut; davon zum kleineren Zimmer nordost und
davon Verbindung zum gefangenen Zimmer nord. Vom Vorplatz
Estrichklapptreppe zum Dachraum im Kehlbodenbereich.
Estrichklapptreppe vom Hobbyraum zum Estrich südwest als offener
Dachraum ohne durchgehender Bodenbelag.
Wohnung Kirchgasse 1: Treppe vom Vorplatz OG west offen zum
Dachzimmer in der Dachschräge mit Kniestock ca. 60 cm; Fenster
nordwest und Dachfenster; Türe zum Estrichraum in Nr. 100
übergreifend.
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 9Vorbehalte und Beilagen
Vorbehalte Die Bewertung erfolgt auf Basis der mir zur Verfügung gestellten
Unterlagen und Dokumente. Bei der Besichtigung konnte der Zustand
von verdeckten und nicht zugänglichen Bauteilen und Installationen nicht
festgestellt werden. Ich gehe davon aus, dass die Unterlagen und
Dokumente korrekt sind und die verdeckten Bauelemente mängel- und
schadenfrei sind.
Die ermittelten Werte gelten für den Bewertungsstichtag. Sie sind
solange gültig, als sich die Marktverhältnisse und der Zustand des
Gebäudes nicht verändert haben.
Dieses Gutachten ist ausschliesslich für die Auftraggeber bestimmt und
darf nur mit deren Zustimmung durch Dritte verwendet werden. Der
Schätzer haftet nicht für Fälle, in denen sich Dritte auf dieses Gutachten
berufen.
Berechnungsblätter - Anlagewert
- Ertragswert
- Mietwert
- Rückstellung/Substanzwert
- Landwert
Beilagen - Grundbuchauszug
- Gebäudeversicherungsprotokolle
- Situationsplan GIS 1:500
- Aufnahmeskizzen Grundrisse 1:200
- Auszug aus der Gefahrenkarte Wasser
- Auszug der Denkmalpflege
- Auszug vom Baulinienplan
- Auszug aus den Öreb-Katastern
- Situationsfoto
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 10Verkehrswert Ertragswert Ertragswert Gesamtanlage 494'004 Total 494'004 Substanzwert Neuwert Entwertung Zeitwert Zweifamilienhaus 789'658 372'170 417'487 Umgebung 719 + 720 13'642 6'581 7'061 Gesamtanlage 0 0 0 Total 803'300 378'752 424'548 Landwert Fläche Wert per m2 Landwert 719 + 720 318 365 115'989 Total 115'989 Realwert Realwert Total 540'537 Mischwert Mischwert Gewichtung Ertragswert = 1 | Gewichtung Sachwert = 1 517'270 Übrige Wertelemente Jahr Betrag Zinssatz Betrag korrigiert Abzug Wohnungsinstandstellung 0 -18'000 0.00% -18'000 Abzug für die Instandstellungskosten der zwei Wohnungen für die Wiedervermietung (teils Bodenbeläge, Malerarbeiten, Reparaturen von Installationen, etc.). Preis grob geschätzt, nur allernötigstes. Total -18'000 Verkehrswert (auf 10'000) 500'000 Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 11
Ertragswert Gesamtanlage Kapitalwert als ewige Rente Position 2020(0) Ertrag 38'473 Zweifamilienhaus 38'350 Fahrzeug-Einstellplatz (PPI) 1'440 Fahrzeug-Abstellplatz (PPA) 600 Mietzinsverluste -1'918 Nutzungskosten -5'900 Betriebskosten -900 Verwaltungskosten -1'500 Instandhaltungskosten -3'500 Erneuerungrate ENR -6'390 Total I 26'183 Basis Kapitalisierung 26'183 Zinssatz Kapitalisierung 3.00% Exit Total Kapitalwert Objekt 872'756 Technische Entwertung -378'752 Total II -378'752 Ertragswert 494'004 Ertragswert (gerundet auf 10'000) 490'000 Bruttorendite 7.79% Nettorendite 5.30% Zinssatz Objekt Position Beschreibung Zinssatz1 Anteil Zinssatz2 Betrag Pauschal 3.00% 26'183 Basiszinssatz (Richtlinie Banken Klein-MFH) 3.00% 100.00% 3.00% 26'183 Total 3.00% 26'183 Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 12
Mietertrag / Mietwert
Ertragsposition Jahr Bezug Menge ME Ist/ME Ertrag/mt Ertrag/a Soll/ME Mietwert/mt Mietwert/a
Total 3'206 38'473
Zweifamilienhaus VMF 265 m² 143 3'156 37'873
Zweifamilienhaus VMF 265 m² 145 3'196 38'350
3.5-Zi WHG Kirchgasse 1 VMF 105 m² 150 1'313 15'750
Der Mietwert wird für die effektive Fläche der Wohnung in neuwertigem Zustand mit bestehendem Standard berechnet.
Lärmbelastete Lage im Dorfzentrum mit spezieller Raumaufteilung, einfacherer Ausbaustandard teils demodiert, kein
eigentlicher Aussenbereich.
5-Zi WHG Hauptstr. 100 VMF 125 m² 150 1'563 18'750
Der Mietwert wird für die effektive Fläche der Wohnung in neuwertigem Zustand mit bestehendem Standard berechnet.
Lärmbelastete Lage im Dorfzentrum mit spezieller und verschachtelter Raumaufteilung, einfacherer Ausbaustandard teils
demodiert, kein eigentlicher Aussenbereich.
Hobbyraum VMF 35 m² 110 321 3'850
Hobbyraum mit eher zu knapper Raumhöhe im Edelrohbau ohne WC.
Fahrzeug-Einstellplatz PPI St 120 1'440
(PPI)
Einzelgarage PPI 1 St 1'440 120 1'440
Mietzinsverluste 39'790 % -4.819 -160 -1'918
RA %
Mietzinsrisiko Wohnen 38'350 % -5.000 -160 -1'918
RA %
Mietzinsrisiko 38'350 % -5.000 -160 -1'918
RA %
Umgebung 719 + 720 PPA St 50 600
Fahrzeug-Abstellplatz PPA St 50 600
(PPA)
Fahrzeug-Abstellplatz PPA 1 St 600 50 600
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 13Nutzungskosten Kostenposition Bezugswert % Bezugswert Kosten/Jahr Jahr Gesamtanlage 38'473 15.336% 5'900 Betriebskosten 38'473 2.339% 900 Versicherungen, Abgaben, Steuern 38'473 2.339% 900 Verwaltungskosten 38'473 3.899% 1'500 Verwaltungskosten 38'473 3.899% 1'500 Instandhaltungskosten 38'473 9.097% 3'500 Unterhalt (Instandhaltungskosten) 38'473 9.097% 3'500 Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 14
Rückstellung Substanzwert
Bauteil Menge ME Betrag/ME Neuwert GND ENR/Jahr TA TE% Entwertung Zeitwert
Total 803'300 6'390 378'752 424'548
Zweifamilienhaus 1'552 m³ 508.80 789'658 46 6'300 31 47% 372'170 417'487
Bauwerk 1'552 m³ 480.00 744'960 46 6'008 31 47% 350'607 394'353
Konstruktion 1'552 m³ 180.00 279'360 100 226 60 19% 53'720 225'640
Gesamtvolumen der beiden Gebäude, da diese stark ineinander
verschachtelt sind und das definierte Haus auf Parzelle 720 gar nicht
mehr so existiert (der heutige Hausteil Kirchgasse 1 liegt westseitig
und nicht auf der Kleinparzelle 720.
Hülle 1'552 m³ 110.00 170'720 50 1'118 40 62% 106'262 64'458
Ausbau 1'552 m³ 100.00 155'200 30 2'767 23 65% 101'330 53'870
Technik 1'552 m³ 90.00 139'680 35 1'896 27 64% 89'294 50'386
Baunebenkosten 744'960 %RA 6.000% 44'698 50 293 35 48% 21'564 23'134
Baunebenkosten 744'960 %RA 6.000% 44'698 50 293 35 48% 21'564 23'134
Umgebung 719 + 720 117 m² 116.60 13'642 50 89 35 48% 6'581 7'061
Umgebung 90A 117 m² 110.00 12'870 50 84 35 48% 6'209 6'661
Freie Umgebungsflächen 117 m² 110.00 12'870 50 84 35 48% 6'209 6'661
bearbeitet
Freie Umgebungsfläche als Mischwert befestigt, begrünt.
Baunebenkosten 12'870 %RA 6.000% 772 50 5 35 48% 373 400
Baunebenkosten 12'870 %RA 6.000% 772 50 5 35 48% 373 400
Verkehrswert 2020
Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 15Landwert 719 + 720 6) Relativer Landwert über Zeitwert Position Betrag Zeitwert 424'548 Zweifamilienhaus 417'487 Umgebung 719 + 720 7'061 Gesamtanlage 0 Lageklassenmultiplikator 6.250% Lageklassen Punkte Parzelle 3.43 Landwertanteil % Parzelle 21.460% Landwert aus Basisberechnung 115'989 Landwert 115'989 Landwert per m2 365 Relativer Bauwert 424'548 Lageklasse Text Beschreibung Pkt Ave LK-Tabelle SIV, Ausgabe 2009 3.43 Lageklassentabelle Wohnen 3.43 A Standort 3.00 A1 Standort Dorf, kleine Ortschaft: Hauptstrasse 3.00 B Nutzung 3.67 B1 Bauzone, Zonenkonformität Wohnnutzung in wertmindernden Zonen 3.00 B2 Bauliches Nutzungsmass Sehr hohe Ausnutzung, AZ 1.0 oder höher 6.00 B3 Planungsrechtliche Planungsrechtliche Nachteile, Schutzregisterpflichten 2.00 Sonderregelungen C Lage 3.00 C1 Attraktivität Wohnlage Unattraktiv 3.00 C2 Angebot Infrastruktur Schulen, In mittlerer Entfernung 4.00 Einkauf, Kultur C3 Konfliktfaktoren Immissionen, Umfeld Starke Immissionen, konfliktives Umfeld 2.00 D Erschliessung 4.50 D1 Erreichbarkeit Zufahrt, Zugang Gute Zufahrt, öffentliche Strasse + Trotoir direkt bis Grundstück 5.00 D2 Öffentlicher Verkehr Mittlere Frequenzen, mittlere Entfernung 4.00 E Marktsituation 3.00 E1 Verkäuflichkeit der betreffenden Geringe Nachfrage 3.00 Liegenschaft Bemerkung Der Vergleich der Landpreise sind auch den kantonalen Werten zu entnehmen. Der Wert für Dorfzonen in der Gemeinde Eschenz liegt zwischen 322 bis 374 Fr./m2 (Bodenpreisstatistik TG 2020). > Sehr hoch ausgenützte zwei Kleinparzellen aber mit stark lärmbelasteter Lage. Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 16
Definitionen Gemäss bundesgerichtlicher Definition ist der Verkehrswert "der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden“. Er entspricht dem Marktpreis (Höchstpreis), den eine beliebige objekttypische Käuferschaft zum Bewertungszeitpunkt zu bezahlen bereit wäre. Der Verkehrswert wird gemäss den Swiss Valuation Standards (SVS) ermittelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Mietwert und Kapitalisierungssatz. Er entspricht der Kapitalsumme, die aus den Erträgnissen eines Grundstückes verzinst werden kann. Nach neuster Erkenntnis wird der Ertragswert über einen markt- und objekttypischen Kapitalisierungssatz ermittelt, welcher sich an den tatsächlichen Liegenschaftenkosten orientiert unter Berücksichtigung der technischen Entwertung (Altersabzug). Mietwert: Als Mietwert gilt der Rohertrag, der für die mietweise Benützung von Wohn- und Geschäftsräumen erzielbar ist. Der Mietzins versteht sich für die Nutzräume samt zugehörigen Nebenräumen und Grundausstattung, jedoch ohne Nebenkosten. Er kann von den effektiv realisierten Mieten abweichen und wird bei Eigennutzung geschätzt. Kapitalisierungssatz: Der Kapitalisierungssatz ist der markt-, objekt- und bewertungszweckabhängige Zinssatz, mit welchem aus dem Mietwert der Ertragswert errechnet wird. Der Realwert setzt sich zusammen aus Substanzwert und relativem Landwert. Er enthält keine Marktkomponenten und ist für eine Verkehrswertberechnung eines potentiell Ertrag abwerfenden Objekts (auch STWE / EFH) nicht geeignet. Neuwert / Reproduktionskosten: Der Neuwert entspricht den Erstellungs- oder Wiederherstellungskosten des Gebäudes, bei nachhaltiger Erfüllung der gleichen Anforderungen bei gleichen Nutzungen. Vom Neuwert wird der bei der Besichtigung festgestellte Minder- oder Mehrwert für die technische Entwertung oder - Aufwertung abgezogen oder dazugerechnet. Der Abzug oder Zuschlag wird individuell für die angetroffenen Verhältnisse ermittelt. Rückstellungen / Erneuerungsrate: Die Rückstellungen sind der über die Gesamtnutzungsdauer (GND), der Lebenszyklen der Bauteile, jährlich erforderliche Betrag, um die Kosten für die Reproduktion des jeweiligen Bauteils nach Ablauf der GND bereitzustellen. Der Betrag wird finanzmathematisch aus den Reproduktionskosten, der GND und dem objekttypisch gewählten Zinssatz für Rückstellungen und Entwertung errechnet. Technisches Alter (TA), Restnutzungsdauer (RND): Das Technische Alter entspricht dem Gebrauchsalter eines Bauteils im Vergleich zur GND im Zeitpunkt der Bewertung gemäss der Beurteilung des Bewerters. Die Restnutzungsdauer zeigt an, wie lange ein Bauteil noch funktionsfähig ist und wann es erneuert werden muss. TA und RND ergeben zusammen die GND. Technische Entwertung / Altersabzug Die technische Entwertung ist der Wertverlust der gealterten Bausubstanz gegenüber der identischen Qualität neuer Bausubstanz. Diese entspricht den Kosten für die Wiederherstellung des neuwertigen Zustands gleicher Qualität ohne Wertverbesserung. Substanzwert: Der Substanzwert (auch Zeit- oder Zustandswert genannt) entspricht dem durch Alter, Gebrauch oder andere Ursachen nicht mehr neuwertigen Zustand eines Gebäudes. Die Ermittlung des Zeitwertes erfolgt über die Bestimmung des Technischen Alters oder der Restnutzungsdauer der Bauteile in Bezug zu Ihrer Gesamtnutzungsdauer. Der so ermittelte Minderwert wird vom Neuwert / den Reproduktionskosten in Abzug gebracht. Im neuwertigen Zustand entspricht der Substanzwert dem Neuwert. Landwert: Der Landwert ist abhängig von der Ertragsfähigkeit der gesamten Liegenschaft aus der vorhandenen Nutzung. Bei Bauland ist der Landwert abhängig vom grundstücks-, zweck- und marktabhängigen Preis pro m2 Bauland für die mögliche Nutzung. Für bebautes Land wird der Landwert über die Bestimmung der Lageklasse als Anteil vom Ertragswert errechnet. Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 17
Glossar Finanzmathematische Berechnung Berechnung unter Berücksichtung des Zins- und Zeitfaktors GND Gesamtnutzungsdauer eines Bauteils ENR/Jahr Erneuerungsrate (Rückstellungen) pro Jahr TA Technisches Alter TE% Technische Entwertung in Prozent (%) BZG Kürzel für Mengenbezeichnung ME Mengeneinheit (z.B. m3, m2, m1) VMF Vermietbare Fläche PPI Autoeinstellplätze (innen) PPA Aussenabstellplätze (aussen) pl pauschal St Stück %RA aus dem summiertem Betrag anderer Positionen berechnete Menge %RE Menge in % des Ertrags %RS Menge in % des Neuwerts Soll/Monat, Soll/Jahr Soll-Ertrag pro Monat, Soll-Ertrag pro Jahr Ist/Monat, Ist/Jahr Ist-Ertrag pro Monat, Ist-Ertrag pro Jahr Soll/ME Soll-Ertrag pro Mengeneinheit (z.B. Soll-Ertrag pro m2, St, Umsatz etc.) Ist/Me Ist-Ertrag pro Mengeneinheit (z.B. Ist-Ertrag pro m2, St, Umsatz etc.) Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 18
Bilddokumentation Nordostansicht Nordwestansicht Westansicht Westansicht Garage / Parkplatz / Zugang UG Südwestansicht Südansicht Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 19
Bilddokumentation Nordostfassade mit Garten Südostseite mit Zugang EG Südansicht Ostseite Südostseite Südostseite Treppe Zugang EG UG Kirchgasse 1: Entrée / Treppe west Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 20
Bilddokumentation UG Kirchgasse 1: WC / Heizung UG Kirchgasse 1: WC / Heizung UG Kirchgasse 1: Wohnzimmer Zugang nordost UG Kirchgasse 1: Wohnzimmer nach Nordwesten UG Kirchgasse 1: Wohnzimmer Nordwest UG Kirchgasse 1: Wohnzimmer nach Nordosten Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 21
Bilddokumentation UG Kirchgasse 1: Küche west UG Kirchgasse 1: Küche west UG Kirchgasse 1: Küche west UG Waschküche west UG Waschküche west UG Waschküche west zu Vorplatz Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 22
Bilddokumentation UG Innenvorplatz UG Treppe zu Hobbyraum UG Garage südwest UG Garage südwest UG Keller süd UG Keller süd Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 23
Bilddokumentation UG Keller süd UG Keller südost UG Keller südost UG Keller ost UG Keller ost mit EG-Treppe zu Nr. 100 UG Keller ost Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 24
Bilddokumentation UG Keller ost mit Gasheizung Nr. 100 EG Kirchgasse 1: Treppenvorplatz west EG Kirchgasse 1: Treppenvorplatz west EG Kirchgasse 1: Zimmer nord EG Kirchgasse 1: Zimmer nord EG Kirchgasse 1: Bad west Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 25
Bilddokumentation EG Kirchgasse 1: Bad west EG Hauptstr. 100: Entrée ost EG Hauptstr. 100: Entrée zu Wohnen ost EG Hauptstr. 100: Wohnen ost EG Hauptstr. 100: Wohnen ost EG Hauptstr. 100: Zimmer nordost Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 26
Bilddokumentation EG Hauptstr. 100: Zimmer nordost EG Hauptstr. 100: Küche ost EG Hauptstr. 100: Küche ost EG Hauptstr. 100: Küche ost EG Hauptstr. 100: Küche Estrichtreppe ost EG Hauptstr. 100: Küche Abstellraum Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 27
Bilddokumentation EG Hauptstr. 100: Zimmer west EG Hauptstr. 100: Zimmer west EG Hauptstr. 100: Zimmer west EG Hauptstr. 100: Innenvorplatz EG Hauptstr. 100: WC südost EG Hauptstr. 100: Bad südost Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 28
Bilddokumentation EG Hauptstr. 100: Bad südost EG Hauptstr. 100: Bad südost EG Hobbyzimmer südwest OG West: Zimmer west EG Hobbyzimmer südwest EG Hobbyzimmer südwest Treppe vom UG Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 29
Bilddokumentation DG Kirchgasse 1: Zimmer nordwest DG Kirchgasse 1: Zimmer nordwest DG Kirchgasse 1: Estrich DG Kirchgasse 1: Estrich DG Hauptstr. 100: Estrichvorraum DG Hauptstr. 100: Estrichvorraum Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 30
Bilddokumentation DG Hauptstr. 100: Estrichvorraum Elektroverteilung DG Hauptstr. 100: Zimmer nordost DG Hauptstr. 100: Zimmer nordost DG Hauptstr. 100: Zimmer nord DG Hauptstr. 100: Zimmer nord Estrich im Kehlboden von Nr. 100 Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 31
Bilddokumentation Estrich im Kehlboden von Nr. 100 DG Estrich Hobbyraum südwest DG Estrich Hobbyraum südwest DG Estrich Hobbyraum südwest DG Estrich Hobbyraum südwest Verkehrswert 2020 Zweifamilienhaus, Hauptstrasse 100, 8264 Eschenz, CH 8264 Eschenz 32
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