"Immobilienunterhalt Quo Vadis?" - Zeitgemässer Unterhalt von Entwässerungssystemen in Liegenschaften - Steiner AG Kanalservice
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
«Immobilienunterhalt Quo Vadis?»
Zeitgemässer Unterhalt von
Entwässerungssystemen in
Liegenschaften
© Marquis AG Kanalservice / 2020 / Philippe Schneider / Bereichsleiter Kleinspüler 1
S:\2019\4 Marquis AG\01 Marketing\03_Public Relation\Vorträge\Unterhalt Abwassersystem in Liegenschaften (Quo Vadis)_Marquis_Vortrag Philippe Schneider.pptx
Unterhalt = Werterhalt
Den langfristigen
Wert und damit die
nachhaltige Rendite
einer Immobilie
sichern.
2
Themen
1. Das Bewirtschaftungsnetzwerk
1.1 Die Kernpunkte 5. Abwasseranschlüsse und deren
Verschmutzung
2. Die Reinigungsstrategien 5.1 Diverse Abläufe
2.1 Just in Time Mengendiagramm 5.2 Verschmutzungen
2.2 Just in Time Strategie
3. Das Abwassersystem und seine Gefahrenstufen 6. Musterofferte
3.1 Gefahrentabelle
3.2 Gefahrentabelle im Haus 7. Kanalreinigungsfahrzeuge und
3.3 Gefahrentabelle ums Haus Zubehör für Liegenschaften
3.4 Die Verstopfungspyramide
8. Kanalreinigungsfahrzeuge
4. Kontrollmessungen im Abwassersystem
Gestern-Heute
4.1 Fallstränge (Verschmutzungsgrad)
4.2 Sammler (Verschmutzungsgrad)
4.3 Rinnen (Verschmutzungsgrad)
4.4 Lavabo, Waschtröge (Verschmutzungsgrad
4.5 Kontrollschächte (Verschmutzungsgrad)
4.6 Sickerleitung (Verschmutzungsgrad)
4
1. Das Bewirtschaftungsnetzwerk
Budget
Nutzung Infrastruktur
Arbeitgeber Gewinn / Rendite
Zufriedenheit
Image Werterhalt-Wiederverkaufswert
Kundenzufriedenheit
Preis-Leistung Mieter Nachhaltige Rendite
Fester Unterhaltsvertrag
Versicherung
Strategie
Gesetze / Auflagen Kunde
Eigentümer
Immobilien Umfeld
Marktsituation Anspruchsnetzwerk Fachkompetenz
Mieter
Budgeteinhaltung / Erstellung
Spekulation Bewirtschafter/in
Abwassersystem Bedarfsabklärung
Hypothekarzinsen
Infrastruktur Treuhänder gegenüber Kunde
Schulung Unterlagen
„Verkäufer“ für Ausgabe
Vertrauen / Beratung
Inkrustierungsart Lieferant:
Selbstkontrolle
Rohrputz – Loriol AG Seriöse Arbeit
Röhren, Schächte, Rinnen
Verschmutzungszustand Marquis AG Langjährige Erfahrung
Dichtigkeit Gutes Preis-/Leistungsverhältnis
Marktgerecht
Betriebssicherheit
Teilentlastung Bewirtschafter
Kontrollen
Infos
Budgetierung
5
1.1 Die Kernpunkte
Kunde Nachhaltige Rendite
Bewirtschafter/in Fachkompetenz
Lieferant Vertrauen / Beratung
Abwassersystem Betriebssicherheit
Umfeld Gesetze / Auflagen
Mieter Infrastrukturnutzung
Arbeitgeber Kundenzufriedenheit
6
2. Reinigungsstrategie
Variante 1 Variante 2 Variante 3
Die Vorsichtige: Total Die Unvorsichtige: Good Luck Die Richtige: Just in Time
Beschrieb Gesamte Infrastruktur im Warten bis verstopft und nur Zum richtigen Zeitpunkt die
kleinsten notfallmässig reinigen. nötige Infrastruktur vor der
Reinigungsintervall(1 - 2 Verstopfung reinigen
Jahre) total reinigen!
Vorteil Keine Verstopfung Kurzfristig billig Nachhaltiger Werterhalt der
Keine Gebäude und Liegenschaft bestes
Mobiliarschäden Kosten-/Nutzen-Verhältnis
Nachhaltiger Unterhaltskosten im Griff
Infrastrukturerhalt (budgetierbar)
Höchste Betriebssicherheit
Nachteil Nicht zeitgemäss Wert der Liegenschaft nimmt ab Vertrauenswürdige
Zu teuer Später extrem teuer Handwerker finden, die
Verwahrlosung der Infrastruktur seriöse Bestandesauf-
nahmen und Kontrollen
Hohes Risikopotenzial durch erstellen.
Überschwemmung
7
Grundsatz:
Wir können nicht entscheiden, ob ein
sich in Gebrauch befindliches
Abwassersystem verschmutzt oder
nicht, wir können nur entscheiden
wann und mit wem wir es reinigen
lassen wollen !
8
2.1 Just in Time Mengendiagramm
Gesamtheit Infrastruktur
Totalvariante
Grosse Gefahr
Zur Zeit
fällig
Just in Time
9
2.2 Just in Time
Die Bestandesaufnahme
Abwassersystem
Strategie
mit grosser Gefahr
10
3. Das Abwassersystem und seine Gefahrenstufen
Grün = Gering
• Verstopfung nur selten
• Verstopfung problemlos zu beheben
• Einfache Ausweichmöglichkeiten
Orange = Mittel
• Verstopfung häufiger
• Verstopfung nur mühsam zu beheben
• Geringe bis keine Ausweichmöglichkeiten
Rot = Gross
• Verstopfung häufig
• Verstopfung nur schwer oder gar nicht zu beheben
• Verstopfung richtet grossen Schaden an
113.1 Gefahrentabelle
Grün: WC-Abläufe
Badewannenabläufe
Duschenabläufe
Dachwasserabläufe
Lavabo im Bad
Orange: Bodenabläufe
Fallstränge
Dachwassersammler
Schlammsammler
Einlaufrinnen
Grundleitungen
Rot: Sickerleitungen
Waschmaschinenabläufe
Terrassenabläufe
Küchenlavabos
Pumpensümpfe
123.2 Gefahrentabelle im Haus
Reinigungsintervall Anlage Verschmutzung Gefahr
in Jahren
1-5 Terrassenabläufe Zementausscheidung (Ausblühung) gross
Flachdachentwässerung
4-7 Küchenabläufe / GWM Fett, Essensreste, Kalk gross
bei Bedarf WC Papier, Allerlei, Fäkalien, Urinstein gering
5 - 10 Lavabo Körperfett, Haare, Kalk, Zahnpasta gering-mittel
4-7 Dusche, Bad Körperfett, Haare, Kalk, gering-mittel
Seifenrückstände
2-4 Waschküche / Textilfusel, Fett, Wasch- gross
Waschmaschinenablauf mittelrückstände
bei Bedarf Bodenabläufe Kalk, Schlamm (austrocknen) mittel
5 - 10 Fallstränge Kalk, Fett, Urinstein, (Alles!) mittel
1-3 Abwasserhebeanlage Fäkalien, Wattestäbchen u.v.m gross
133.3 Gefahrentabelle um das Haus
Reinigungsintervall Anlage Verschmutzung Gefahr
in Jahren
5 - 10 Dachwasser, Leitungen, Dolen Sand, Laub, Schlamm gering - mittel
3-5 Parkplatzschächte Sand, Steine, (Öl), Laub, mittel
“Allerlei“
3-5 Rinnen Laub, Organisch, Steine, Sand mittel
3-5 Schlammabscheider „Autodreck“, Rasen, mittel
Schlamm, (Öl)
1-3 Sickerleitung Kalk und gross
Zementausscheidungen
3-5 Grund- und Sammelleitung Kalk, Fett, Fäkalien / Papier, mittel - gross
Haare, Waschmittel
143.4 Verstopfungspyramide
sichtbar
Zeitpunkt der Verstopfung
schwer
unsichtbar
Zeitpunkt
der t = Zeit
Reinigung
mittel
leicht
VG = Verschmutzungsgrad
154. Kontrollmessung im Abwassersystem
Professionelle
Kontrolle mit
bedarfsgerechter
Reinigung erspart
viel Leid und Geld!
17Verschmutzungsgrad
4.1 Fallstränge
Die Kontrolle erfolgt über einen Putzdeckel. Mit einem Spiegel und einer
Lampe kann man in beide Richtungen sehen und so die effektiven
Ablagerungen sehen.
Verschmutzungsgrad gemessen in
Ablagerungen in %
der noch mutmasslichen Lebens-
zum Querschnitt
dauer bis zur Verstopfung
< 20% leicht
30% mittel
> 50% stark
Fallstrang
18Verschmutzungsgrad
4.2 Sammler
An eine Latte wird ein Teller montiert. Mit dem Teller voran sticht man in
den Sammler bis der Widerstand durch den Schlamm
gespürt wird. Mit einem Klebeband kann auf der Schachtoberseite
(Kante) eine Markierung geklebt werden. Nun zieht man die
Latte mit dem Teller zur Auslauf-Unterkante bis der Teller ansteht. Mit
einem Meter kann nun die noch freie Auslaufhöhe vom Klebeband bis
zur Schachtkante gemessen werden. Kehrt man die Latte um, kann
durch den Schlamm bis zum Schachtboden gestochen werden.
19Verschmutzungsgrad
4.2 Sammler
Schlammsammler X = Freiraum zwischen Verschmutzungsgrad
Schlamm und Auslauf- bezüglich der zu
rohrunterkante erwartenden Zeit bis zu
einer Verstopfung
x= < 20 cm stark
x= 30 – 50 cm mittel
x= > 50 cm leicht
X
Schlamm Auslaufrohr
20Verschmutzungsgrad
4.3 Rinnen
Rinnen mit einem Gitterrost oder Schlitzen sind die ersten Schmutzfänger. Der
Auslauf ist nicht siphoniert und führt vom tiefsten Punkt direkt in den Schlamm-
sammler. Wird die Rinne regelmässig von Hand ausgeräumt, füllt sich der
Schlammsammler langsamer. Oft sind die Gitter verschraubt und die Schrauben
rostig. So bleibt nur noch die Reinigung mit Wasserhochdruck. Bereits geringe
Schlammhöhen führen schnell zu Verstopfungen. Aber auch Laub Verstopft
bereits die Einlaufgitter.
Einlaufrinne mit Gitterrost Verschmutzungsgrad
1 cm = leicht Bereits wenig Schmutz, Sand
2 cm = mittel Splitt und Laub können in
3 cm = stark Ablagerungshöhen von 3-5 cm
zu akuten Verstopfungen führen
Auslaufrohr
21Verschmutzungsgrad
4.4 Lavabo
Wir teilen die Lavabos in 3 Gruppen:
1. Die kleinen Lavabos in kleinen WC- oder Nassräumen zum Händewaschen
2. Die mittleren Lavabos gehören zu den normalen Küchenlavabos- oder die
Waschbecken in Bad und Duschen.
3. Grosse Waschtröge – oft in Kellern und Waschküchen anzutreffen.
Merkmale für einen freien Ablauf:
− kein Gurgeln und «Gluggsen»
− schöner Wirbel, rechtsdrehend
22Verschmutzungsgrad
4.4 Lavabo
Die Methode der Ablaufzeitmessung gibt uns einen Hinweis darauf, wie stark der Ablauf
schon verengt ist. Denn, bei langen, flachen Leitungen muss der Abfluss genauso gewährt
sein wie bei kurzen.
Lavabo Fallstrang Mit Wasser füllen, Stöpsel ziehen und die Zeit
stoppen. Aufgrund der Entleerungszeit kann der
ungefähre Verschmutzungsgrad eruiert werden.
Entleerungszeit in Verschmutzungsgrad
Sekunden mittlerer
Lavabo (z.B. Küche)
Ablaufleitung 10-15 Sec. leicht
15-25 Sec. mittel
> 25 Sec. stark
23Verschmutzungsgrad
4.5 Kontrollschacht - Schmutzwasserleitungen
Die im Kellerboden verlegte Schmutzwasserleitung führt meistens durch einen
Kontrollschacht, durch den Garten in die Hauptleitung der Gemeinde. Im Kontrollschacht
kann somit mit einem Spiegel und einer Lampe – aber auch schon mit blossen Auge – der
noch freie Rohrquerschnitt angeschaut werden.
Schmutzwasserleitung
Ablagerungen Verschmutzungsgrad
> 4 cm stark
3 – 4 cm mittel
< 2 cm leicht
24Verschmutzungsgrad
4.6 Sickerleitungen
Die Sickerleitung, welche meistens bei am Hang gebauten Häusern um das Haus verlegt
ist, endet entweder in einem Spülstutzen oder in einem Kontrollschacht. Hat man nur
einen Spülstutzen, kann nur mit einer Stosskammera in die Leitung geschaut werden. Vom
KS aus ist das Vorgehen gleich wie bei der Schmutzwasserleitung. Da der Kalk wesentlich
härter ist als der Schmutz in der Schmutzwasserleitung, muss er in frühem Stadium
entfernt werden. Zudem müssen die Löcher mit hohem Druck und rotierenden Düsen frei
von Kalk gespült werden um eine Funktionsfähigkeit der Leitung zu gewährleisten.
Sickerleitung
Ablagerungen Verschmutzungsgrad
> 1 cm stark
0.5 – 1 cm mittel
< 0.5 cm leicht
255. Abwasseranschlüsse und deren Verschmutzung
Lavabo / Haare, Fett Dusche / Haare, Fett Badewanne / Haare, Fett
Toilette / Binden, Abfall Bodenablauf / Trocknet aus Sickerleitung / Kalk, Wurzeln
265.1 Diverse Abläufe
Gartenlavabo / Sand, Erde, Dreck
Waschmaschinenablauf / Stofffusel, Waschmittelrückstände
275.1 Diverse Abläufe
Küchenablauf / Fett, Essensreste
Dachwasserablauf / Laub, Schmutz
275.1 Diverse Abläufe
Platzentwässerung / Sand, Laub, Dreck
Rinnenablauf / Laub, Sand, Dreck
275.1 Diverse Abläufe
Schwimmbadablauf / Laub, Schmutz, Insekten
Terrassenablauf / Zementausscheidungen, Schmutz
275.2 Verschmutzungen
Verstopfung
durch Haare Haarentfernung
Wurzeleinwuchs Wurzelbehandlung
(mit Kettenschleuder
Wurzeln entfernen)
Kalkbehandlung
Verkalkung (mit Fräser Kalk
entfernen)
286. Musterofferte
Offerte
MFH, Mustergasse 7, 4000 Musterhausen
Bestandesaufnahme
Sehr geehrte Frau Muster
Für das Vertrauen, welches Sie unserer Firma entgegenbringen, danken wir Ihnen. Die Ausarbeitung der
vorliegenden Offerte basiert auf der „Just in Time – Strategie“.
Verschmutzung
stark mittel leicht
Verstopfungsgefahr
Reinigung budgetieren Zur Zeit keine
grosse Gefahr sofortige Reinigung
für das Jahr 2021 Reinigung nötig
Reinigung budgetieren Reinigung budgetieren Zur Zeit keine
mittlere Gefahr
für das Jahr 2021 für das Jahr 2021 Reinigung nötig
Reinigung budgetieren Zur Zeit keine Zur Zeit keine
geringe Gefahr
für das Jahr 2021 Reinigung nötig Reinigung nötig
Unsere Kontrolle zur Bestandesaufnahme vom 01. Februar 2020 hat verschiedene Verschmutzungs-
zustände der Kanalisation und der Abscheidesysteme ergeben. Welcher Verschmutzungsgrad
aufgenommen wurde, sehen Sie anhand der nachfolgenden Aufstellung. Wir empfehlen Ihnen,
folgende Reinigungen zu planen:
30Reinigungsvorschlag der zu budgetierenden Arbeiten STK VG = Gefahr Aus-
Verschmutzungs- führung
grad
Tiefgarage und Keller:
Abwasserhebeanlage 1 gross gross sofort
Benzinabscheider (Schlammabscheider) 2 leicht mittel Budget
Sammelrinnen in Tiefgarage, ca. 40 Meter 3 stark mittel Budget
Einstiegschächte 4 leicht gering Keine
Schmutzwasserleitungen (Sammelleitungen) 13 mittel mittel Budget
Bodensammler siphoniert 5 mittel mittel Budget
Umgebung und Terrasse:
Sammelrinnen Umgebung, ca. 15 Meter 6 mittel – stark mittel sofort
Dachwassersammler 7 leicht gering Keine
Grundstückanschlussleitung 1 mittel – stark gross sofort
Sickerleitung 6 mittel gross Budget
Wohnungen 1. + 2. OG:
Lavaboabläufe 14 mittel gering Keine
Duschabläufe 7 stark gering Budget
WC-Abläufe 9 leicht gering Keine
Küchenabläufe 7 stark gross sofort
Badewannenabläufe 7 leicht gering Keine
32Reinigungsvorschlag der sofort auszuführenden Arbeiten STK VG = Gefahr Aus-
Verschmutzungs- führung
grad
Abwasserhebeanlagen 1 stark gross sofort
Sammelrinnen Umgebung, ca. 15 Meter 6 mittel – stark gross sofort
Grundstückanschlussleitung 1 mittel – stark gross sofort
Küchenabläufe inkl. Fallleitung 7 stark gross sofort
Aufwand – Preis der sofort auszuführenden Arbeiten:
Kleinspüleinheit inkl. Entwässerungstechniker STD 6.00 à CHF 185.90 CHF 1115.40
Entwässerungspraktiker STD 6.00 à CHF 77.80 CHF 466.80
Sauganhänger bis 6 STD Pauschal CHF 118.00
Meteoschlamm 0-20 % (Annahme) m3 1.50 à CHF 120.00 CHF 180.00
Anliefergebühren Entsorgung Pauschal CHF 12.00
Stosskamera bis 6 STD Pauschal CHF 140.00
Verbrauchsmaterial bis 6 STD Pauschal CHF 25.00
Zwischentotal I CHF 2057.20
./. Rabatt auf Arbeit 5 % CHF 102.86
Zwischentotal II CHF 1954.34
7.7% MwSt. CHF 150.48
Total inkl. MwSt. CHF 2104.80
31Reinigungsvorschlag der zu budgetierenden Arbeiten STK VG = Gefahr Aus-
Verschmutzungs- führung
grad
Benzinabscheider (Schlammabscheider) 2 leicht mittel Budget
Sammelrinnen in Tiefgarage, ca. 40 Meter 3 stark mittel Budget
Schmutzwasserleitungen (Sammelleitungen) 13 mittel mittel Budget
Bodensammler siphoniert 5 mittel mittel Budget
Sickerleitung 6 mittel gross Budget
Duschabläufe 7 stark gering Budget
Aufwand – Preis der zu budgetierenden Arbeiten:
Kleinspüleinheit inkl. Entwässerungstechniker STD 7.00 à CHF 185.90 CHF 1301.30
Entwässerungspraktiker STD 7.00 à CHF 77.80 CHF 544.60
Spülen Sickerleitung inkl. Spezialwerkzeug und Praktiker STD 5.00 à CHF 321.30 CHF 1606.50
Sauganhänger bis 9 STD Pauschal CHF 175.00
Ölschlamm bis 60 % Schlammanteil m3 1.00 à CHF 186.00 CHF 186.00
Bearbeitung Eidg. Begleitschein STK 1.00 à CHF 30.00 CHF 30.00
Stosskamera bis 9 STD Pauschal CHF 210.00
Verbrauchsmaterial bis 9 STD Pauschal CHF 40.00
Zwischentotal I CHF 4093.40
./. Rabatt auf Arbeit 5 % CHF 204.67
Zwischentotal II CHF 3888.73
7.7% MwSt. CHF 299.43
Total inkl. MwSt. CHF 4188.15
31zur Zeit keine Arbeiten nötig STK VG = Gefahr Aus-
Verschmutzungs- führung
grad
Einstiegschächte 4 leicht gering keine
Dachwassersammler 7 leicht gering keine
Lavaboabläufe 17 mittel gering keine
WC-Abläufe 9 leicht gering keine
Badewannenabläufe 7 leicht gering keine
Aufwand – Preis der zur Zeit nicht nötigen Arbeiten:
Kleinspüleinheit inkl. Entwässerungstechniker STD 5.00 à CHF 185.90 CHF 929.50
Entwässerungspraktiker STD 5.00 à CHF 77.80 CHF 389.00
Sauganhänger bis 6 STD Pauschal CHF 118.00
Meteoschlamm (21-50%) m3 1.00 à CHF 158.00 CHF 158.00
Anliefergebühren Entsorgung STK 1.00 à CHF 12.00 CHF 12.00
Stosskamera bis 6 STD Pauschal CHF 140.00
Verbrauchsmaterial bis 6 STD Pauschal CHF 25.00
Zwischentotal I CHF 1771.50
./. Rabatt auf Arbeit 5 % CHF 88.57
Zwischentotal II CHF 1682.92
7.7% MwSt. CHF 129.58
Total inkl. MwSt. CHF 1812.50
31Kostenzusammenstellung:
Aufwand – Preis der sofort auszuführenden Arbeiten: CHF 2104.80
Aufwand – Preis der zu budgetierenden Arbeiten: CHF 4188.15
Aufwand – Preis der zur Zeit nicht nötigen Arbeiten: CHF 1812.50
Total Gesamtkosten inkl. MwSt. CHF 8105.45
33Bemerkungen zu Angebot:
Die Stundenanzahl ist ein Erfahrungswert und kann von Objekt zu Objekt unterschiedlich sein, verrechnet wird aber
lediglich der effektive Aufwand.
Harte Ablagerungen, Bauschutt, Kies usw. werden erst nach vorheriger Absprache mit dem jeweiligen
Verantwortlichen entfernt.
Der Verschmutzungsgrad wurde anhand der zugänglichen Leitungen kontrolliert. Sollten bei der Arbeitsausführung
verdeckte Leitungen, Sammler, Schächte usw. gesichtet werden, so kann dies zu einem Mehraufwand führen.
Kalkulationsgrundlagen:
Preise: inkl. An- und Abfahrt
inkl. 7.7 % MwSt.
exkl. Dichtungen
exkl. Spezialwerkzeug (ausser bei Sickerleitungen)
Rabatte: 5%
Entsorgung: gemäss effektiver Menge und Qualität
Wasser: bauseits
Ausführungstermin: nach Vereinbarung
Angebotsgrundlagen: freie Zufahrt gewährleistet
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) in der Beilage
Beilage: Merkblatt für die Wartung von Liegenschaftsentwässerungssystemen
347. Kanalreinigungsfahrzeuge und Zubehör
für Liegenschaften
Kleinspülerfahrzeug
Spezialwerkzeug
358. Kanalfahrzeuge Gestern - Heute
Die Schiettinger- oder New
Yorker Pumpe: rechts mit
Handkurbel, links der
Kesselwagen mit dem
Apparat zum Abtrennen der
Grubengase.
Recycling Saug-
und Spülfahrzeuge
der neuesten
Generation
36Sie können auch lesen
