INVESTMENT DEUTSCHLAND HOTEL - MARKTBERICHT - Colliers International
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DEUTSCHLAND HOTEL INVESTMENT MARKTBERICHT 2018 / 2019
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2
HOTEL INVESTMENT
INVESTMENT | 2018 / 2019
Investment | Colliers International
Transaktionsvolumen das sich ein israelischer Vermögensver-
walter für knapp 300 Mio. € sicherte –
GESAMTMARKT
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt
auch ein Einzelverkauf.
konnte im vergangenen Jahr knapp über
4,0 Mrd. € umsetzen und hat damit zum
Deutschland
Survey Marktbericht
vierten Mal in Folge die 4-Mrd.-€-Marke Angebot und Nachfrage
DEUTSCHLANDHOTEL
überschritten. Während der fünfjährige
Einzelhandel
Der Trend zu einem verstärkten Engage-
Durchschnitt um 7 % überboten werden
ment nationaler Käufer, der sich bereits
konnte, blieb der Marktanteil der Asset-
City
im Vorjahr abzeichnete, setzte sich 2018
klasse Hotel am gesamten Investment-
fort. Ihr Anteil kletterte von 54 % auf 57 %.
markt stabil bei ebenfalls knapp sieben
In absoluten Werten entspricht dies einem
Prozent.
Transaktionsvolumen von 2,3 Mrd. €.
Internationale Investoren hingegen übten
Die Dominanz von Einzelverkäufen hat
sich in Zurückhaltung, ihr Anteil ging
sich im vergangenen Jahr noch einmal
leicht von 46 % auf 43 % zurück.
verstärkt. Hier spiegelt sich der Produkt-
mangel vor allem in den TOP 7 deutlich
Auf Verkäuferseite war dieser Trend im
wieder. Portfolios wurden in der ersten
vergangenen Jahr noch ausgeprägter zu
Jahreshälfte kaum gehandelt. Der Portfo-
beobachten. Mit einem Transaktions-
lioanteil am Transaktionsvolumen sank
volumen von fast 2,9 Mrd. € stieg der
folglich von 31 % im Vorjahr auf 16 % ab,
Anteil nationaler Verkäufer auf 71 % an.
dies bedeutet fast eine Halbierung auf gut
Im Gegenzug sank der Anteil internatio-
650 Mio. €. Die Einzelverkäufe summier-
naler Verkäufer auf 29 % ab. Vor allem im
ten sich im Gegenzug auf fast 3,4 Mrd. €.
letzten Quartal des Jahres erwiesen sich
Dementsprechend war der größte Deal
deutsche Verkäufer als sehr aktiv.
des vergangenen Jahres mit dem Hilton-
Hotel am Berliner Gendarmenmarkt –
Fast Facts GRAFIK 1: Transaktionsvolumen Hotelimmobilien
in Mrd. €
Investment 2018 2017
Transaktionsvolumen (in Mio. ¤) 4.020 4.186 6
5,2
Portfoliotransaktionen 16 % 31 %
5
4,5
TOP 7 67 % 69 % 4,2
4,0
Internationale Käufer 43 % 46 % 4
Internationale Verkäufer 29 % 41 % 3,1
3
Spitzenrendite 3,75 % 4,10 %
2
1
0
2014 2015 2016 2017 2018
Gesamtwert Mittelwert 2014 – 2018
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3
Hotels im 4-Sterne-Segment konnten position gegen den zweiten Platz ein. Das
wiederholt die Spitzenposition belegen, von ihnen gehandelte Volumen von rund
City
Marktbericht
Einzelhandel
DEUTSCHLAND
HOTEL INVESTMENT
wobei ihr Anteil von 46 % unter dem Vor- 875 Mio. € entspricht einem Marktanteil
Survey Deutschland
jahreswert von 52 % lag. In absoluten von 22 %, sechs Prozentpunkte weniger
Zahlen betrug das Transaktionsvolumen als 2017. Den ersten Platz nahmen statt-
Investment
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knapp 1,9 Mrd. €. Gleiches gilt für 3-Ster- dessen die Vermögensverwalter ein. Die
GESAMTMARKT
ne-Anlagen, die sich mit 22 % und fast von ihnen getätigten Käufe summierten
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|| Colliers
900 Mio. € die Silbermedaille holten. sich auf über 1,2 Mrd. € und einen Anteil
Colliers International
Deutlich stärker als im Vorjahr waren von 30 %. Klassische Immobilien AGs, die
Luxusherbergen präsent: Der Marktanteil im Vorjahr die Top 3 abrundeten, zeigten
International
im 5-Sterne-Bereich kletterte von 10 % im sich weniger kauffreudig und fielen auf
Vorjahr auf nun 17 %, das entspricht Platz 6 zurück. Vorrücken auf den dritten
einem Transaktionsvolumen von über Platz konnten dafür private Investoren
650 Mio. €. Neben dem Hilton-Hotel zähl- und Family Offices, die einen Marktanteil
ten dazu auch das Kempinski Hotel in von 11 % erreichten.
Berlin sowie das Frankfurter Interconti-
nental und das INNSIDE Frankfurt im Auf Verkäuferseite stellten Projektent-
Eurotheum. In einer Seitwärtsbewegung wickler und Bauträger erwartungsgemäß
befanden sich dieses Jahr neben den die größte Verkäufergruppe. Ihr Trans-
1- und 2-Sterne-Häusern auch die aktionsvolumen von fast 1,2 Mrd. € (29 %)
Boarding Houses. Die Kategorien setzten liegt stabil auf Vorjahresniveau. Wie im
220 Mio. € bzw. 240 Mio. € um und Vorjahr folgen auf den Plätzen 2 und 3 die
konnten damit die Vorjahresergebnisse offenen Immobilien- und Spezialfonds
wiederholen. sowie Corporates und Eigennutzer. Wäh-
rend bei ersteren der Marktanteil von 18 %
Nachdem offene Fonds und Spezialfonds auf 15 % sank, erwiesen sich letztere als
in den vergangenen drei Jahren die sehr stabil bei 13 %.
aktivste Käufergruppe darstellten,
tauschten sie dieses Jahr die Spitzen-
GRAFIK 2: Transaktionsvolumen nach GRAFIK 3: Käufer- und Verkäufergruppen
Sternekategorien 2018 Anteil in % in Deutschland in Mrd. €
0,0 0,5 1,0 1,5
4 Sterne 46 %
Vermögensverwalter (Asset/Fonds Manager)
3 Sterne 22 % Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
Private Investoren/Family Offices
Corporates/Eigennutzer
Versicherungen
5 Sterne 17 %
Sonstige Investoren
Boarding House 6% Projektentwickler/Bauträger
2 Sterne 5%
Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
1 Stern 1%
Corporates/Eigennutzer
Sonstige 3%
Private Investoren/Family Offices
REITs
Sonstige Investoren
Käufer Verkäufer20
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Renditen Fazit und Prognose
INVESTMENT | 2018 / 2019
Deutschland | Colliers International
Die TOP 7 konnten mit knapp 2,7 Mrd. € Obwohl der Produktmangel dazu führte,
bzw. 67 % Marktanteil etwas weniger als dass der Rekord aus 2016 nicht eingestellt
im Vorjahr umsetzen (2,9 Mrd. € und 69 %). werden konnte, bewegte sich der deut-
GESAMTMARKT
Der anhaltende Mangel an geeigneten sche Hotelinvestmentmarkt im Jahr 2018
Objekten und die zu verzeichnenden Preis- dennoch auf dem sehr guten Vorjahres-
steigerungen führten auch im vergangenen niveau. Einzelobjekte und Portfolios
City Survey Marktbericht
Jahr zu einem verstärkten Investoreninter- bleiben dabei gleichermaßen attraktiv,
DEUTSCHLANDHOTEL
esse an attraktiven B- und C-Standorten. Investoren bevorzugen zudem weiterhin
Bestands- und im Bau befindliche Objek-
Analog dazu setzte sich die Renditekom- te. Projektentwicklungen mit langen
pression fort, auch wenn sie zum Jahres- Vorlaufzeiten sind hingegen zunehmend
ende fast zum Stillstand gekommen ist. schwieriger am Markt zu platzieren.
Die Spitzenrenditen reichen von 3,75 % in
München bis 4,70 % in Berlin. Auch wenn sich die Renditekompression
in den TOP 7 deutlich verlangsamt hat,
Hinsichtlich des Entwicklungsstatus gab wird der Trend zu B- und C-Standorten
es kleinere Verschiebungen: Während auch im aktuellen Jahr weiterhin anhal-
Bestandsgebäude mit einem Transakti- ten. Für 2019 wird dank der robusten
onsvolumen von 2,5 Mrd. € das Vorjahres- Marktlage und der soliden gesamtwirt-
niveau erreichten, sank der Anteil der schaftlichen Rahmenbedingungen ein
Projektentwicklungen von 19 % auf 15 % Ergebnis auf Vorjahresniveau erwartet.
Marc Steinke
Andreas Erben ab, dafür stieg der Transaktionsanteil der Entscheidend wird sein, ob die starke
Consultant | Research & GIS
Head of Hotel in Bau befindlichen Objekte von 5 % auf Nachfrage attraktive Investmentmöglich-
+49 211 862062-40
30 5858178-12 10 % an. Bereits fertiggestellte Neubauten keiten findet.
marc.steinke@colliers.com
andreas.erben@colliers.com blieben mit 7 % konstant.
GRAFIK 4: Spitzenrendite Hotelimmobilien in %
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
Q4 14 Q4 15 Q4 16 Q4 17 Q4 18
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Andreas Erben
Head of Hotel
+49 30 5858178-12
andreas.erben@colliers.com
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