JAHRESSTATISTIK 2020 - Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V - VSWG Verband Sächsischer ...
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Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0
AUF EINEN BLICK Indikator Einheit 2019 2020 Veränderung Mitglieder VSWG Mitglieder gesamt Anzahl 242 242 +-0 davon: Wohnungsgenossenschaften Anzahl 208 209 +1 davon: sonstige Rechtsformen Anzahl 2 2 +-0 davon: Gastmitglieder Anzahl 32 31 -1 Wohnungsbestand Anzahl der Wohneinheiten WE 286.584 297.724 +11.140 Neubau WE 431 411 -20 Rückbau bzw. Teilrückbau WE 248 501 +253 Bilanzsumme und Umsatzerlöse Bilanzsumme Mrd. EUR 8,91 9,50 +6,6 % Umsatzerlöse Mrd. EUR 1,25 1,36 +8,8 % Beschäftigte und Auszubildende Beschäftigte insgesamt Personen 2.497 2.634 +137 davon: Hauptamtliche Vorstände Personen 234 250 +16 davon: Hausmeister/Handwerker etc. Personen 559 583 +24 Ehrenamtliche Vorstände Personen 362 354 -8 Auszubildende/Studierende Personen 82 98 +16 Investitionen Gesamtinvestitionen Mio. EUR 513,0 567,5 +10,6 % davon: Neubau Mio. EUR 94,1 76,2 -19,0 % davon: Instandhaltung/-setzung Mio. EUR 283,7 304,4 +7,3 % davon: Modernisierung Mio. EUR 135,2 186,9 +38,2 % Vermietungssituation Leerstandsquote % 8,1 8,3 +0,2 Leerstehende Wohneinheiten Anzahl 23.114 24.765 +1.651 Nutzungsgebühren und Betriebskosten Nettokaltmiete Wohnungsbestand EUR/QM 5,03 5,11 +1,6 % „Kalte“ Betriebskosten EUR/QM 1,17 1,21 +3,4 % „Warme“ Betriebskosten EUR/QM 1,02 1,03 +1,0 % Geschäftsklimaindex Punkte 27,9 21,6 -6,3 2
INHALT 1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2 Entwicklung der Mitglieder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 3 Wohnungsbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 4 Beschäftigte und Auszubildende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 5 Investitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 6 Vermietungssituation (Leerstand) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 7 Mieten und Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 8 Erlösschmälerungen und Mietschulden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 9 (Teil-)Rückbau und Neubau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 10 Energieverbräuche und Beheizungsstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 11 VSWG-Geschäftsklimaindex . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Schlussbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Impressum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 3
1 EINLEITUNG
Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften sind ein be- schaften mit 567,5 Mio. Euro noch einmal mehr und lagen
deutender Faktor auf dem sächsischen Wohnungsmarkt. damit über 50 Mio. Euro über dem Vorjahreswert. Die In-
Mit einem Wohnungsbestand von 297.724 Wohneinhei- standhaltungen sind um weitere ca. 20 Mio. Euro auf inzwi-
ten (WE) bewirtschaften sie 20,5 Prozent der Mietwohnun- schen 304,4 Mio. Euro gestiegen. Damit zeigt sich zum ei-
gen in Sachsen und bieten Wohnraum für rund eine halbe nen der zunehmende Instandhaltungsaufwand der zweiten
Million Menschen. Sanierungswelle und zum anderen die Baupreissteigerun-
gen der letzten Jahre. Besonders deutlich konnten auch die
Die Bilanzsumme aller im Verband Sächsischer Woh- Modernisierungsinvestitionen zulegen, die mit 186,9 Mio.
nungsgenossenschaften e. V. organisierten Unternehmen reichlich 50 Mio. Euro über dem Vorjahreswert lagen. Le-
beträgt rund 9,5 Milliarden Euro. Als Unternehmen erwirt- diglich für den Neubau wurden mit 76,2 Mio. Euro rund
schaften sie mit jährlichen Umsatzerlösen von rund 1,36 18 Mio. weniger als im Vorjahr investiert. Dabei zu berück-
Milliarden Euro einen Anteil von ca. 1,1 Prozent am sächsi- sichtigen sind u. a. auch Bauverzögerungen von drei bis vier
schen Bruttoinlandsprodukt (Statistisches Landesamt 2020: Monaten, welche die Corona-Krise mit sich gebracht hat.
126,0 Milliarden Euro). Für das Folgejahr ist mit einem Aufholeffekt zu rechnen.
Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften beschäftigten Trotz der etwas geringeren Investitionssumme konnten
mehr als 2.600 Mitarbeiter sowie 75 Auszubildende und 23 durch Neubau insgesamt rund 411 zusätzliche Wohnungs-
Studenten und sichern Aufträge sowie Arbeitsplätze in vielen einheiten an den Markt gebracht werden. Der Neubau ist
weiteren, die Wohnungswirtschaft flankierenden Branchen. eine wichtige Säule in der nachhaltigen Bewirtschaftung der
Wohnungsbestände; nicht nur im urbanen sondern auch im
Den sächsischen Wohnungsmarkt könnte man – zumindest ländlichen Raum. Gleichwohl bedient der Neubau mit zur
in weiten Teilen – mit „Ruhe vor dem Sturm“ betiteln. Refinanzierung der erforderlichen Mietpreise von mindes-
Während sich die Märkte in den Städten stabil zeigen, aber tens 10,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nur eine
auch keine großen Rückgänge im Leerstand mehr verzeich- vergleichsweise kleine Zielgruppe. Vor diesem Hintergrund
nen, steigen die Leerstände außerhalb der drei Großstädte sind die Neubauvorhaben insgesamt überwiegend kleintei-
seit 2015 wieder langsam an. Mit einem aktuellen Leer- liger Natur zwischen zehn und 30 Wohnungen pro Baupro-
stand von durchschnittlich 8,3 Prozent liegen die Leer- jekt. Die Neubauprojekte verteilen sich ziemlich genau je zur
stände bereits 0,5 Prozentpunkte über dem Tiefstwert von Hälfte auf die drei Städte Chemnitz, Dresden und Leipzig
2014 und 2015 bzw. 0,2 Prozentpunkte über dem Vorjah- sowie die Gebiete außerhalb der drei Großstädte. Gute Bei-
reswert. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass spiele für fertiggestellte Neubauprojekte außerhalb der Bal-
auch der Rückbau wieder deutlich zunimmt. Ohne diesen lungszentren lassen sich u. a. in Hoyerswerda, Neugersdorf,
Rückbau wäre der Leerstand allein im Jahr 2020 um 0,4 Radeberg, Riesa, Böhlen oder Wilkau-Haßlau finden.
Prozentpunkte angestiegen; durch den Rückbau von 501
Wohnungen lag die Steigerungsrate nur halb so hoch. Im gleichen Zeitraum wurden jedoch mit reichlich 500
Auch auf Einzelunternehmensbasis gibt es zu beobachten- Wohnungen rund doppelt so viele vom Markt genommen
de Entwicklungen. So weisen mittlerweile allein 15 der 211 wie im Vorjahr. Der deutliche Anstieg ist eine Konsequenz
Unternehmen einen Leerstand von mehr als 20 Prozent der seit 2014 wieder steigenden Leerstände bei den säch-
auf. Das entspricht einem von 14 Unternehmen. sischen Wohnungsgenossenschaften, die das Überangebot
in vielen Regionen wieder steigen lassen. Auf Basis des zu
Erneut über der 500-Millionen-Euro-Marke lagen die Inves- erwartenden Leerstandsanstiegs für die kommenden Jahre
titionen für das Jahr 2020. Trotz der Auswirkungen durch kann mit einem Rückbauvolumen von ebenfalls mind. 500
Corona investierten die sächsischen Wohnungsgenossen- Wohnungen pro Jahr gerechnet werden.
4 1 EINLEITUNG
Die durchschnittliche Nettokaltmiete (Nutzungsgebühr) der Treibhausgasemissionen des Gebäudesektors um 68 %
der sächsischen Wohnungsgenossenschaften ist im Jahr bis 2030 vorsehen, schon zehn Jahre vorher fast erfüllt. Be-
2020 auf 5,11 Euro leicht gestiegen. Der Anstieg von nur rücksichtigt man zusätzlich, dass sich seit 1990 nicht nur der
1,6 Prozent lag damit in etwa in der Größenordnung der Verbrauch, sondern auch die Energieträger verändert und
Inflationsrate. Berücksichtigt man jedoch die Neubau- und somit die CO2-Anteile deutlich gemindert haben (z. B. durch
Modernisierungsvorhaben, ergibt sich für den Bestand eine Einbindung regenerativer Energien und Kraft-Wärme-Kopp-
deutlich geringere Mietendynamisierung. Dies verdeutlicht lung) sind die angestrebten CO2-Reduktionen im Wohnungs-
einmal mehr, dass Wohnungsgenossenschaften – auch in bestand vermutlich sogar heute schon vollständig erreicht.
Krisenjahren – ihre Rolle als verlässlicher Partner für bezahl-
bares Wohnen wahrnehmen. Untermauert wird dies auch Immanent für den Bestand der Wohnungsgenossenschaf-
durch eine detaillierte Auswertung der Bestandsmietver- ten ist ein hoher Anteil an fernwärmebeheizten Bestän-
träge im Jahr 2020 und eine entsprechend Clusterung in den, die 78,2 Prozent des Verbrauchs ausmachen. Weitere
Mietpreisbereiche. So haben insgesamt 45,5 Prozent der 18,9 Prozent des Verbrauchs sind auf Heizungssysteme auf
Mietwohnungen vertraglich vereinbarte Mieten bis 5,00 Basis von Erdgas zurückzuführen. Ölheizungen spielen
Euro pro Quadratmeter. Hierunter fallen vor allem lang- mit knapp einem Prozent eine eher untergeordnete Rolle
jährige Mietverträge, Mietverträge in Märkten mit hohem und sind vor allem noch in sehr ländlichen Regionen ohne
Leerstand oder Mietverträge für Wohnungen in eher teil- Fernwärmesysteme und ohne Gasanschluss zu finden.
modernisierten Wohngebäuden. Weitere 38,8 Prozent ha- Reichlich 2 Prozent des Verbrauchs gehen auf Wärmever-
ben vertraglich gebundene Mieten zwischen 5,01 und 6,00 sorgungssysteme sonstiger Quellen zurück. Hierbei reicht
Euro. Die 12,2 Prozent der Mieten im Bereich von 6,01 bis das Spektrum von Biomasse über Pellets bis hin zu strom-
7,00 Euro sind u. a. in überdurchschnittlich modernisierten basierten Heizungen (Nachtspeicher, Wärmepumpe etc.).
Gebäuden im ländlichen Raum oder im urbanen Raum zu
finden. Nur 1,0 Prozent aller Wohnungen weisen Mieten Für 2020 lässt sich für die sächsischen Wohnungsgenos-
über 8,00 Euro aus, davon etwa jede Zehnte über 10,00 senschaften eine weitere Verschlechterung des Geschäfts-
Euro. Diese Wohnungen sind fast ausschließlich im Bereich klimas erkennen. Anders als in der Vergangenheit tragen
des Neubaus der letzten Jahre angesiedelt. hierzu nicht nur sich eintrübende Zukunftserwartungen, son-
dern zunehmend auch eine schlechtere Beurteilung der Ge-
Die Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten genwart bei. Mit 9,1 Punkten hat sich die Einschätzung zum
betrugen im Dezember 2020 insgesamt 2,24 Euro pro Qua- Heute noch mehr verschlechtert als die Einschätzung zur Zu-
dratmeter und sind gegenüber dem Vorjahr (2,19 Euro pro kunft, die um 4,2 Punkte nachgab. Somit lässt sich schluss-
Quadratmeter) leicht um 5 Cent pro Quadratmeter gestiegen. folgern, dass negative Erwartungen aus der Vergangenheit
Die Erhöhung resultierte dabei vollständig aus den kalten Be- zum Teil erfüllt wurden und somit auf die gegenwärtige Lage
triebskosten, die primär den Anstieg der kommunalen Ge- durchschlagen. Dabei ist auffällig, dass sich das Geschäfts-
bühren für Abfall, Abwasser etc. sowie überwiegend externe klima in Chemnitz, Dresden und Leipzig deutlich gegenüber
Kosten für Hausmeister, Grünpflege und Winterdienst wider- dem Vorjahr verschlechtert hat. Während die aktuelle Lage
spiegeln. Die Kosten für warme Betriebskosten erhöhten sich noch durchweg positiv eingeschätzt wird, nehmen die Ängs-
um 1 Cent auf 1,03 Euro pro Quadratmeter nur marginal. te und Sorgen für die Zukunft zu. Während in Dresden die
Lage zwar schlechter als heute, aber insgesamt noch leicht
Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften arbeiten seit positiv erwartet wird, überwiegen in Chemnitz und Leipzig
Jahren daran, den ökologischen Fußabdruck ihrer Woh- bereits die Erwartungen real schlechterer Bedingungen in der
nungsbestände zu verbessern. So konnten die Verbräuche Zukunft. Maßgeblich dafür dürfte vor allem der bundeswei-
der Wohnungsbestände seit 1990 signifikant von 227,0 auf 1
te Trend zur Instrumentalisierung der Wohnungspolitik sein.
mittlerweile 89,5 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche redu- Durch Themen wie Mietendeckel, Mietpreisbremse, Enteig-
ziert werden. Das entspricht einer Ersparnis von 60,6 Prozent nung, begrenzte Umlagefähigkeit der CO2-Bepreisung usw.
gegenüber dem Jahr der Wiedervereinigung. Somit haben gibt es derzeit zahlreiche Unbekannte, die eine langfristige
die sächsischen Wohnungsgenossenschaften selbst die hö- Investitionsplanung erschweren und sich so nachteilig aus-
heren Anforderungen auf Basis der jüngst vorgelegten No- wirken. Auch im ländlichen Raum hat sich die Lage – bis auf
velle des Klimaschutzgesetzes (Entwurf), die eine Reduktion wenige Ausnahmen – zum Teil sehr deutlich verschlechtert.
1 vgl. VSWG, 2013: CO2-Studie
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2 ENTWICKLUNG DER MITGLIEDER
Zum 31.12.2020 zählte der Verband Sächsischer Woh- zwischen der Mitgliederzahl und der Zahl der Wohnungs-
nungsgenossenschaften e. V. insgesamt 242 Mitglieder einheiten relativ ausgeglichen. Die leicht höhere Zahl an
(Vorjahr: 242 Mitglieder). Neben den 209 Wohnungsgenos- Mitgliedern im Vergleich zum Wohnungsbestand resultiert
senschaften (Vorjahr: 208) vertritt der VSWG seit 2020 auch aus ausziehenden Mietern bzw. Mieterinnen, die ihre An-
ein Wohnungsunternehmen in Rechtsform einer Stiftung so- teile behalten. Ferner liegt die Zahl der Mitglieder bei Woh-
wie eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Vorjahr: 2). nungsgenossenschaften mit Spareinrichtungen regelmäßig
Im abgeschlossenen Geschäftsjahr waren innerhalb der über der Wohnungszahl.
Mitglieder zwei Zugänge, davon eine Wohnungsgenos-
senschaft aus Cottbus (Brandenburg), sowie ein Abgang Gruppiert man die sächsischen Wohnungsgenossenschaf-
zu verzeichnen. Neben den ordentlichen Mitgliedern hatte ten nach der Anzahl der Wohneinheiten, zeigt sich, dass
der Verband zum Stichtag 31 Gastmitglieder (Vorjahr: 32). etwas mehr als die Hälfte der Genossenschaften (106 Un-
ternehmen) eher klein sind (bis 500 WE). Diese verwalten
Die rund 302.000 (Vorjahr: 302.000) Genossenschafts- 5,7 Prozent des Gesamtbestandes (16.904 WE). Mehr als
mitglieder sind mit einem Geschäftsguthaben von ca. 43 Prozent der Wohnungen (129.414 WE) werden von den
363 Mio. Euro (Vorjahr: 360 Mio. Euro) an ihren Woh- 14 großen Wohnungsgenossenschaften (über 5.000 WE)
nungsgenossenschaften beteiligt. Somit ist das Verhältnis verwaltet.
6 2 ENTWICKLUNG DER MITGLIEDERGruppe Anzahl % Anzahl %
Mitglieds Wohnungen
unternehmen
I 0 WE 6 2,8 - 0,0
II 1–100 WE 37 17,5 2.016 0,7
III 101–500 WE 63 29,9 14.888 5,0
IV 501–1.000 WE 29 13,8 21.752 7,3
V 1.001–2.000 WE 40 19,0 57.582 19,3
VI 2.001–5.000 WE 22 10,4 72.072 24,2
VII Über 5.000 WE 14 6,6 129.414 43,5
Summe 211 100,0 297.724 100,0
Genossenschaftsgrößenklassen nach Anzahl der Unternehmen
63
70
63
70
60
60
50 40
37
50 40
40 37 29
40 22
30 29
30 22 14
20
20 6 14
10
6
10
0 0 WE 1 – 100 WE 101 – 500 WE 501 – 1.000 WE 1.001 – 2.000 WE 2.001 – 5.000 WE über 5.000 WE
0 0 WE 1 – 100 WE 101 – 500 WE 501 – 1.000 WE 1.001 – 2.000 WE 2.001 – 5.000 WE über 5.000 WE
Genossenschaftsgrößenklassen nach Anzahl der Wohnungen
140.000 129.414
140.000 129.414
120.000
120.000
100.000
72.072
100.000
80.000
57.582 72.072
80.000
60.000 57.582
60.000
40.000
21.752
14.888
40.000
20.000 2.016 21.752
0 14.888
20.000
0 00
WE 1 –2.016
100 WE 101 – 500 WE 501 – 1.000 WE 1.001 – 2.000 WE 2.001 – 5.000 WE über 5.000 WE
0 0 WE 1 – 100 WE 101 – 500 WE 501 – 1.000 WE 1.001 – 2.000 WE 2.001 – 5.000 WE über 5.000 WE
Insgesamt verfügen die sächsischen Wohnungsgenossen- sie einen Anteil von ca. 1,1 Prozent am sächsischen Brutto-
schaften über eine Bilanzsumme von rund 9,5 Mrd. Euro. Mit inlandsprodukt (128,1 Mrd. Euro2).
Umsatzerlösen in Höhe von 1,36 Mrd. Euro erwirtschaften
2 vgl. Statistisches Landesamt, Kamenz: online abgerufen am 17.03.2021 unter
https://www.statistik.sachsen.de/html/bruttoinlandsprodukt-bruttowertschoepfung.html
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 73 WOHNUNGSBESTAND
Zum Jahresende 2020 verwalteten die sächsischen Woh- gängen aus Veräußerungen (96 WE), Rückbaumaßnahmen
nungsgenossenschaften einen Bestand von 297.724 (501) und Wohnungszusammenlegungen, Stilllegungen
Wohneinheiten (WE). Der deutliche Zugang ist zunächst oder sonstigen Gründen (719 WE) gegenüber.
auf Zugänge in der Mitgliedschaft zum 01.01.2020 mit
einem Bestand von knapp 12.000 WE zurückzuführen. Mit ihrem selbstverwalteten Wohnungsbestand bewirt-
Weiterhin reduzierte sich der Bestand im abgeschlossenen schaften die sächsischen Wohnungsgenossenschaften
Kalenderjahr operativ um 643 Wohnungseinheiten. Dabei 20,5 Prozent aller Mietwohnungen im Freistaat und sind
standen 673 Zugänge aus Neubau (411 WE), Erwerb (256 aufgrund ihres hohen Marktanteils integraler Bestandteil
WE) und sonstigen Gründen (6 WE) insgesamt 1.316 Ab- des Wohnungsmarktes insgesamt.
Wohnungsbestand zum 31.12.2019 286.584
Bestandsveränderung durch Mitgliederveränderung + 11.783
Bereinigter Wohnungsbestand zum 31.12.2019 298.367
+ Zugänge 2020 + 673
davon: Neubau 411
davon: Erwerb 256
davon: sonstige Gründe 6
- Abgänge 2020 1.316
davon: Verkauf von Wohnungen 96
davon: Rückbau 501
davon: Wohnungszusammenlegungen und sonstige Gründe 719
Wohnungsbestand zum 31.12.2020 297.724
Neben den zu Wohnzwecken genutzten Einheiten halten (Fremdverwaltung). Der Großteil davon entfällt auf die
die Wohnungsgenossenschaften 2.331 Gewerbeeinhei- im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes (AHG) entstande-
ten. Mit einer durchschnittlichen Fläche von 82,5 Qua- nen Eigentumswohnanlagen und die Geschäftsbesorgung
dratmeter pro Einheit handelt es sich allerdings eher um für eigentumsorientierte Genossenschaften.
kleine Gewerbeeinheiten. Das Kerngeschäft ist und bleibt
also die Wohnungsvermietung. Gerade im vergangenen, Die durchschnittliche Wohnungsfläche beträgt 58,79
von der Pandemie geprägten Jahr, ist der geringe Gewer- Quadratmeter (Vorjahr: 58,59 Quadratmeter). Damit steigt
beanteil einer der wesentlichen Gründe gewesen, warum die Durchschnittsfläche wie in den vergangenen Jahren ge-
die Wohnungsgenossenschaften so gut durch die Krise ge- ringfügig. Als Gründe sind neben Zusammenlegungen o. ä.
kommen sind. zur Deckung des Bedarfs an größeren Wohnungen (z. B.
für Familien) auch der Neubau mit durchschnittlichen Woh-
Neben dem eigenen Bestand verwalten die sächsischen Woh- nungsgrößen, die i.d.R. leicht oberhalb der durchschnittli-
nungsgenossenschaften 7.824 Wohnungen für Dritte chen Bestandswohnungen liegen, zu nennen.
8 3 W O H N U N G S B E S TA N D 4 BESCHÄFTIGTE UND AUSZUBILDENDE4 BESCHÄFTIGTE UND AUSZUBILDENDE
In den sächsischen Wohnungsgenossenschaften sind insgesamt In 34 Mitgliedsunternehmen sind insgesamt 75 Auszubil-
2.634 Personen (Vorjahr: 2.497) angestellt bzw. beschäf- dende beschäftigt. Weiterhin engagieren sich die sächsi-
tigt. Darunter befinden sich 250 hauptamtliche Vorstände, schen Wohnungsgenossenschaften als Praxispartner an der
1.801 Mitarbeiter im kaufmännischen bzw. Verwaltungs- Ausbildung von 23 Studierenden.
bereich sowie 583 Hausmeister, Gärtner oder Handwerker.
504 der insgesamt Beschäftigten sind teilzeitbeschäftigt. Unter Berücksichtigung der 297.724 eigenen und 7.824
für Dritte verwalteten Wohnungen betreut jeder der 2.634
Von den insgesamt 604 bestellten Vorstandsmitgliedern Beschäftigten im Durchschnitt knapp 116 Wohneinheiten
sind 250 hauptamtlich und 354 ehrenamtlich tätig. (Vorjahr: 118 WE).
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 95 INVESTITIONEN
Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften haben im (Vorjahr 283,7 Mio. Euro) sind auch die Modernisierungs-
Geschäftsjahr 2020 die Investitionen deutlich auf 567,5 investitionen im Jahr 2020 deutlich auf 186,9 Mio. Euro
Mio. Euro (Vorjahr: 513,0 Mio. Euro) gesteigert. Somit sind gestiegen (Vorjahr: 135,2 Mio. Euro). Lediglich der Neubau
die Investitionen trotz der Einschränkungen durch Corona lag mit 76,2 Mio. Euro rund 19 Prozent unter dem Vorjah-
um 10,6 Prozent oder 54,5 Mio. Euro gegenüber dem Vor- resniveau (94,1 Mio. Euro). Ursächlich sind vor allem leich-
jahr gestiegen und lagen nur leicht unter den Prognose- te Bauverzögerungen aufgrund der Pandemie und dadurch
werten aus dem Vorjahr (578,9 Mio. Euro). ins Jahr 2021 verlagerte Investitionen.
Neben den seit Jahren kontinuierlich auf nunmehr 304,4 Heruntergebrochen auf jeden der 366 Tage im Jahr erge-
Mio. Euro gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen ben sich tägliche Investitionen von mehr als 1,5 Mio. Euro.
Anteil der Investitionen 2020
Neubau 76,2 Mio. EUR
13 Prozent
Modernisierung 186,9 Mio. EUR
33 Prozent
Instandhaltung 304,4 Mio. EUR
54 Prozent
Im Geschäftsjahr 2021 planen die sächsischen Woh- In den Zahlen lässt sich seit Jahren deutlich die zwei-
nungsgenossenschaften insgesamt rund 611 Mio. Euro te Sanierungswelle erkennen. Seit den in den 1990-er
und somit nochmals reichlich 43 Mio. Euro mehr als im bzw. frühen 2000-er Jahren getätigten Investitionen sind
Vorjahr zu investieren. Während die Investitionen in In- mittlerweile 20 bis 30 Jahre vergangen, so dass Folgein-
standhaltungen mit 316,4 Mio. Euro nur in etwa in Höhe vestitionen notwendig sind. Dies betrifft u. a. Heizungs-
der jährlichen Teuerungsrate für Instandhaltungen gestie- anlagen, Versorgungsstränge im Gebäude oder Fassaden.
gen sind, sollen 2021 mit 204,3 Mio. Euro wiederum ca. Deutlich erkennen lässt sich dies an den spezifischen In-
9,4 Prozent mehr in die Modernisierung investiert werden. standhaltungskosten, ausgedrückt in Euro pro Quadrat-
Der Neubau steigt mit einem Prognosewert von 90 Mio. meter Wohnfläche pro Jahr. Beginnend mit Erfassung der
Euro im Verhältnis gesehen aufgrund aus 2020 verscho- regelmäßigen Daten im Jahr 1990 ist der Wert bis 1994
bener Investitionen am deutlichsten gegenüber dem Vor- stark auf 14,90 Euro pro Quadratmeter (umgerechnet von
jahreswert an. DM) gestiegen und ist anschließend wieder bis auf einen
10 5 INVESTITIONENHistorische Entwicklung der Investitionen
Jahr Neubau Instandhaltung/ Modernisierung gesamt
in Mio EUR -setzung in Mio. EUR in Mio. EUR in Mio. EUR
1990 0 36,8 0,3 37,1
1991 0 126,8 25,1 151,9
1992 0 192,8 207,6 400,4
1993 0 304,7 422,8 727,5
1994 23,5 312,9 841,1 1.177,50
1995 38,3 307,3 902,9 1.248,50
1996 41,4 267,4 736,3 1.045,10
1997 51,1 269,5 685,6 1.006,20
1998 32,1 269,4 619,7 921,2
1999 24,8 240,9 585,6 851,3
2000 30,1 215,9 484,3 730,3
2001 14,7 170,7 251,2 436,6
2002 5,4 157,3 198,7 361,4
2003 4,3 173,0 162,1 339,4
2004 5,7 137,3 155,9 298,9
2005 3,6 137,3 100,2 241,1
2006 1,2 143,5 100,8 245,5
2007 3,4 143,3 105,2 251,9
2008 12,3 147,7 111,1 271,1
2009 12,9 150,4 92,8 256,1
2010 10,1 152,8 87,5 250,4
2011 7,9 163,9 95,0 266,8
2012 18,9 168,9 98,2 286,0
2013 32,0 174,2 98,6 304,8
2014 59,9 159,9 85,1 304,9
2015 48,0 190,1 110,2 348,3
2016 46,8 197,2 107,5 351,5
2017 85,4 218,3 123,6 427,3
2018 77,3 239,8 130,6 447,8
2019 94,1 283,7 135,2 513,0
2020 76,2 304,4 186,9 567,5
2021* 90,0 316,4 204,3 610,7
* Prognose der sächsischen Wohnungsgenossenschaften für das Geschäftsjahr 2021
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 11Investitionsentwicklung
Mrd. EUR
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
92
96
93
90
00
97
94
04
91
01
98
08
95
05
02
12
99
09
*
06
03
13
17
18
10
07
14
11
15
16
19
20
21
19
19
19
19
20
19
19
20
19
20
19
20
19
20
20
20
19
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
Gesamtinvestition Instandhaltung/-setzung Modernisierung Neubau
* Prognose der sächsischen Wohnungsgenossenschaften für das Geschäftsjahr 2021
Tiefstwert von 7,31 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2004 dienst, Verwaltung oder Investitionen zu Qualitätssteige-
gesunken. Seitdem steigt der Wert kontinuierlich an und rungen oder den Neubau.
hat zuletzt einen Wert von 17,39 Euro im Jahr 2020 bzw.
einen erwarteten Wert von 18,08 Euro im Jahr 2021 er- Seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990 haben die säch-
reicht. Umgerechnet auf den Monat bedeutet dies Kosten sischen Wohnungsgenossenschaften rund 15,7 Milliarden
von rund 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bezo- Euro investiert und damit überwiegend die lokale Wirt-
gen auf die durchschnittliche Miete im Bestand entspricht schaft aufrechterhalten bzw. angekurbelt. Aufgrund dieser
dies einem Anteil von fast 30 Prozent, den der Vermieter Anstrengungen weist der Bestand heute ein sehr hohes
allein aufwenden muss, um die Qualität der Gebäude zu Qualitätsniveau auf und ist fast vollständig oder teilweise
sichern. Noch nicht enthalten sind die Kosten für Kapital- modernisiert.
Investitionen zur Instandhaltung/-setzung je Quadratmeter Wohnfläche
EUR/m²
19
18,08
18
17,39
17
16
14,90
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
7,31
5
4
3
2
1
0
6,07
2021*
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
* Prognose der sächsischen Wohnungsgenossenschaften für das Geschäftsjahr 2021
12 5 INVESTITIONEN 6 V E R M I E T U N G S S I T U AT I O N ( L E E R S TA N D )6 VERMIETUNGSSITUATION (LEERSTAND)
Der Leerstand in den sächsischen Wohnungsgenossen- Dynamik. Dabei ist zur beachten, dass im Berichtsjahr
schaften beträgt zum 31.12.2020 insgesamt 24.765 gleichzeitig 501 WE durch Rückbau vom Markt genommen
Wohnungen (Vorjahr: 23.114 WE). Damit ergibt sich eine wurden. Betroffen sind vor allem Wohnungsbestände mit
rechnerische Leerstandsquote von 8,3 Prozent (Vorjahr: 8,1 andauernden Vermietungsschwierigkeiten. So konnte dem
Prozent). Damit setzt sich der seit 2014/2015 wieder zu Leerstandsanstieg zumindest teilweise entgegengewirkt
erkennende Anstieg des Leerstands fort. Mit einem An- werden. Ohne diese Maßnahmen läge der Leerstand be-
stieg von 0,2 Prozentpunkten sogar wieder mit verstärkter reits bei 8,5 Prozent.
Entwicklung des Leerstands
Prozent
14
12
10
8
7,8
6
4
2
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Noch dramatischer zeigt sich die Situation, wenn man den konstant auf dem Vorjahresniveau. Außerhalb der kreis-
Leerstand auflöst und zwischen den drei Städten Chemnitz, freien Städte ergibt sich ein Leerstand von durchschnittlich
Dresden und Leipzig und dem restlichen Freistaat unter- 11,1 Prozent (Vorjahr 10,9 Prozent). Der vergleichswei-
scheidet. Die drei Ballungszentren weisen einen sehr niedri- se geringe Anstieg ist durch den Rückbau zu begründen,
gen Leerstand von nur 5,1 Prozent im Durchschnitt aus und der überwiegend außerhalb der Großstädte erfolgt ist und
liegen damit nur minimal über dem Vorjahresniveau (5,0 lenkt somit von einer eigentlichen Dynamik des Leerstands-
Prozent). Während der Leerstand in Dresden geringfügig anstiegs ab. Insgesamt variiert die Leerstandsquote bei den
um 0,2 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent angestiegen ist (Vor- sächsischen Wohnungsgenossenschaften zwischen 0 Pro-
jahr: 2,3 Prozent), konnte der Leerstand in Chemnitz von zent und 38,1 Prozent. Mittlerweile weisen 15 Unterneh-
7,4 auf nunmehr 7,1 Prozentpunkte reduziert werden. Die men (von 211 insgesamt) Leerstände größer als 20 Prozent
Stadt Leipzig lag mit 7,1 Prozent des Wohnungsbestandes aus. Das entspricht einem von 14 Unternehmen.
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 13Entwicklung des Leerstands nach kreisfreien Städten und übrigen Kreisen
Prozent
14
12
11,0
10
8,3
8
6
5,1
4
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Leerstand in Sachsen insgesamt Leerstand in kreisfreien Städten (Chemnitz, Dresden, Leipzig) Leerstand in den übrigen Kreisen
Historische Leerstandsentwicklung
Jahr Anzahl Leerstand davon wegen
WE insgesamt (nur Auswahl):
Modernisierung/ Vermietungs- Nutzer-
Instandsetzung schwierigkeiten wechsel
WE Prozent WE Prozent WE Prozent WE Prozent
1995 362.120 5.364 1,5 2.817 0,8 1.512 0,4 601 0,2
1996 362.870 8.320 2,3 2.359 0,7 2.805 0,8 958 0,3
1997 364.704 15.413 4,2 3.396 0,9 7.543 2,1 1.725 0,5
1998 359.598 24.276 6,8 6.001 1,7 13.037 3,6 1.990 0,6
1999 357.104 33.095 9,3 7.949 2,2 19.261 5,4 2.556 0,7
2000 352.861 41.381 11,7 5.538 1,6 25.684 7,3 3.353 1,0
2001 351.714 45.369 12,9 4.187 1,2 29.464 8,4 4.851 1,4
2002 346.514 46.763 13,5 2.401 0,7 36.701 10,6 5.675 1,6
2003 332.801 43.943 13,2 2.284 0,7 27.627 8,3 2.458 0,7
2004 323.236 38.963 12,1 2.142 0,7 23.984 7,4 2.846 0,9
2005 318.518 34.417 10,8 2.139 0,7 20.287 6,4 3.309 1,0
2006 293.949 29.096 9,9 1.881 0,6 17.719 6,0 2.486 0,8
2007 290.444 27.719 9,5 1.854 0,6 15.644 5,4 2.466 0,8
2008 287.451 26.220 9,1 1.805 0,6 14.839 5,2 2.859 1,0
2009 289.022 25.013 8,7 1.425 0,5 14.068 4,9 2.619 0,9
2010 285.052 23.844 8,4 1.651 0,6 13.745 4,8 3.715 1,3
2011 283.197 22.670 8,0 1.703 0,6 13.638 4,8 2.603 0,9
2012 281.323 22.212 7,9 2.172 0,8 12.850 4,6 2.976 1,1
2013 280.330 22.007 7,9 2.402 0,9 12.919 4,6 3.234 1,2
2014 278.743 21.639 7,8 2.056 0,7 12.251 4,4 3.177 1,1
2015 275.141 21.593 7,8 1.923 0,7 12.465 4,5 3.440 1,3
2016 274.554 21.727 7,9 2.114 0,8 11.912 4,3 3.417 1,2
2017 270.678 21.643 8,0 2.353 0,9 12.278 4,5 3.449 1,3
2018 269.834 22.127 8,2 3.045 1,1 12.410 4,6 3.473 1,3
2019 286.584 23.114 8,1 3.676 1,3 11.818 4,1 3.705 1,3
2020 297.724 24.765 8,3 4.375 1,5 12.918 4,3 4.003 1,3
14 6 V E R M I E T U N G S S I T U AT I O N ( L E E R S TA N D )Löst man den Leerstand nach deren Ursache auf, zeigt sich, nungen auf einigen Teilmärkten. Bei 34,4 Prozent des Leer-
dass 58,2 Prozent des Leerstandes langfristiger Art sind stands handelt es sich um eher kurzfristige Effekte (geplante
(mangelnde Nachfrage, geplanter Rückbau oder Unbe- Instandhaltung oder Modernisierung, geplanter Verkauf)
wohnbarkeit) und Ausdruck eines Überangebots an Woh- bzw. vorhandene Fluktuationseffekte (Mieterwechsel).
Aufteilung des Leerstandes
2019 2020 Anteil 2020
Vermietungsschwierigkeiten, mangelnde Nachfrage 11.818 12.918 52,1 %
Nutzerwechsel 3.705 4.003 16,2 %
Instandsetzung/Modernisierung 3.676 4.375 17,7 %
sonstige Gründe/ohne genannte Gründe 2.279 1.834 7,4 %
Abriss/Rückbau 959 945 3,8 %
Unbewohnbarkeit infolge baulicher Mängel 555 563 2,3 %
geplanter Verkauf 122 127 0,5 %
Summe Leerstand 23.114 24.765 100,0 %
Geplanter Verkauf 1 Prozent
Unbewohnbarkeit infolge baulicher Mängel 2 Prozent
Abriss/Rückbau 4 Prozent
Sonstige Gründe 8 Prozent
Instandsetzung/Modernisierung 18 Prozent
Nutzerwechsel 16 Prozent
Vermietungsschwierigkeiten/mangelnde Nachfrage
52 Prozent
Die Fluktuationsquote im Jahr 2020 betrug durchschnitt- immer noch eine sehr lange Dauer ist, die das enge Ver-
lich 7,0 Prozent (Vorjahr: 6,2 Prozent), wobei die Spann- hältnis zwischen den Genossenschaftsmitgliedern und ih-
breite zwischen 0 und 15,6 Prozent liegt. Die im Vergleich rer Wohnungsgenossenschaft und somit die Zufriedenheit
zum Vorjahr recht deutlich gestiegene Fluktuationsrate ist ausdrückt.
Vorbote eines größeren Bestandswechselprozesses in den
Wohnungsbeständen. Viele Wohnungsgenossenschaften Setzt man die Neuvertragsabschlüsse ins Verhältnis zu den
weisen einen überproportionalen Anteil an Menschen älter Kündigungen im Geschäftsjahr 2020 ergibt sich eine Wie-
80 Jahre aus. Hier ist in den nächsten Jahren mit verstärk- dervermietungsquote der Wohnungen von fast 95 Prozent.
ten Wohnungskündigungen durch Umzug in eine Pflege- Dabei ist zwischen einer Wiedervermietungsquote von
einrichtung oder Tod zu rechnen, die auch die Fluktuations- 98,4 Prozent in den drei Großstädten und nur 91,6 Prozent
rate ansteigen lassen könnte. im restlichen Freistaat zu unterscheiden. Für die ländliche-
ren Regionen bedeutet das, dass von zehn freiwerdenden
Rechnet man die Fluktuationsrate um, ergibt sich eine Wohnungen im Durchschnitt aktuell nur neun wiederver-
durchschnittliche Nutzungsdauer von 14,3 Jahren, was mietet werden.
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 15Kreis Wohnungs- Leerstand davon wegen:
bestand insgesamt
mangelnder geplanter Instandhal- sonstiger Leer-
Nachfrage tung/Modernisierung standsformen
WE WE Prozent WE Prozent WE Prozent WE Prozent
Kreisfreie Städte 139.419 7.045 5,1 2.380 1,7 2.152 1,5 2.513 1,8
Chemnitz, Stadt 22.500 1.587 7,1 837 3,7 480 2,1 270 1,2
Dresden, Stadt 60.861 1.501 2,5 274 0,5 405 0,7 822 1,4
Leipzig, Stadt 56.058 3.957 7,1 1.269 2,3 1.267 2,3 1.421 2,5
Bautzen, Landkreis 22.127 1.899 8,6 892 4,0 237 1,1 770 3,5
Bautzen 11.255 1.287 11,4 689 6,1 186 1,7 412 3,7
Hoyerswerda 6.702 301 4,5 - 0,0 - 0,0 301 4,5
Kamenz 4.170 311 7,5 203 4,9 51 1,2 57 1,4
Erzgebirgskreis 18.823 2.601 13,8 1.544 8,2 409 2,2 648 3,4
Annaberg 3.714 438 11,8 135 3,6 97 2,6 206 5,5
Aue-Schwarzenberg 6.587 1.075 16,3 1.015 15,4 45 0,7 15 0,2
Mittlerer
3.725 534 14,3 63 1,7 140 3,8 331 8,9
Erzgebirgskreis
Stollberg 4.797 554 11,5 331 6,9 127 2,6 96 2,0
Görlitz 17.261 1.886 10,9 1.245 7,2 204 1,2 437 2,5
Görlitz 5.772 325 5,6 86 1,5 96 1,7 143 2,5
Löbau-Zittau 7.396 1.016 13,7 681 9,2 86 1,2 249 3,4
NOL 4.093 545 13,3 478 11,7 22 0,5 45 1,1
Leipzig 9.556 795 8,3 369 3,9 27 0,3 399 4,2
Leipziger Land 6.092 665 10,9 300 4,9 - 0,0 365 6,0
Muldentalkreis 3.464 130 3,8 69 2,0 27 0,8 34 1,0
Meißen 10.930 1.277 11,7 605 5,5 219 2,0 453 4,1
Meißen 3.525 153 4,3 117 3,3 16 0,5 20 0,6
Riesa-Großenhain 7.405 1.124 15,2 488 6,6 203 2,7 433 5,8
16 6 V E R M I E T U N G S S I T U AT I O N ( L E E R S TA N D )Kreis Wohnungs- Leerstand davon wegen:
bestand insgesamt
mangelnder geplanter Instandhal- sonstiger Leer-
Nachfrage tung/Modernisierung standsformen
WE WE Prozent WE Prozent WE Prozent WE Prozent
Mittelsachsen 18.960 2.025 10,7 1.209 6,4 345 1,8 471 2,5
Döbeln 3.777 287 7,6 81 2,1 37 1,0 169 4,5
Freiberg 8.081 811 10,0 438 5,4 230 2,8 143 1,8
Mittweida 7.102 927 13,1 690 9,7 78 1,1 159 2,2
Nordsachsen 6.502 728 11,2 440 6,8 48 0,7 240 3,7
Delitzsch 3.300 479 14,5 341 10,3 48 1,5 90 2,7
Torgau-Oschatz 3.202 249 7,8 99 3,1 - 0,0 150 4,7
Sächsische Schweiz-
Osterzgebirge 11.773 597 5,1 293 2,5 80 0,7 224 1,9
Sächsische Schweiz 6.128 442 7,2 263 4,3 55 0,9 124 2,0
Weißeritzkreis 5.645 155 2,7 30 0,5 25 0,4 100 1,8
Vogtlandkreis 12.066 1.446 12,0 977 8,1 61 0,5 408 3,4
Plauen, Stadt 4.589 581 12,7 301 6,6 - 0,0 280 6,1
Vogtlandkreis 7.477 865 11,6 676 9,0 61 0,8 128 1,7
Zwickau 20.805 3.155 15,2 2.043 9,8 584 2,8 528 2,5
Chemnitzer Land 7.586 1.076 14,2 708 9,3 44 0,6 324 4,3
Zwickau, Stadt 8.556 1.378 16,1 733 8,6 474 5,5 171 2,0
Zwickauer Land 4.663 701 15,0 602 12,9 66 1,4 33 0,7
Sonstige (z. T.
9.502 1.311 13,8 921 9,7 9 0,1 381 4,0
außerhalb Sachsens)
Summe 297.724 24.765 8,3 12.918 4,3 4.375 1,5 7.472 2,5
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 17Leerstand nach Landkreisen
nssssnnzszz
EEEttttEEtEttttttEEEtttEE
ttttEttttttttEtEE
zzsnzzz
Nordsachsen
EEEttttE-
Görlitz
nnuzzzz EtEttttttttEtEttEE
ttttEtttttttEEEEtEE
gzzgzzs EEEttttEEtEttttttttEttttEE
nzznzz Bautzen
EEEttttEEtEttttttttEEEttEE ttttEtttttttEEEEtEE
Leipzig
ttttEtttttttEttttEE
Meißen
gzzgzzs-gnzssszzs
EEEttttEEtEttttttEEEEEtEE
Leipzig Landkreis
ttttEtttttttEEtEE
nszsszz
Dresden
nzzzznsnnzszz
Mittelsachsen
EEEttttEEtEtttttttEEEEttEE
--nzszsnzz--nzuzzz-
Sächsische Schweiz-
ttttEtttttttEttEtEE
eszzszszszssz
Osterzgebirge
EEEttttEEtEttttttttEttEtEE
ttttEttttttEEttEE
uuznsnu zzzzzzzzChemnitz
Zwickau
EEEttttE-
EtEttttttttEEtEtEE
ttttEttttttEEtEEtEE Erzgebirgskreis
sszszszssssszzs
Leerstand
EEEttttEEtEtttttttEEEtEtEE
ttttEtttttttEEtttEE
Vogtlandkreis
sssznnzssszzs
EEEttttEEtEttttttttEtEEtEE
ttttEtttttttEEEEtEE
Dresden: 1.501 von 60.861 WE leerstehend
Leipzig: 3.957 von 56.058 WE leerstehend
Kartengrundlage: 2017, © Lutum+Tappert Chemnitz: 1.587 von 22.500 WE leerstehend
18 6 V E R M I E T U N G S S I T U AT I O N ( L E E R S TA N D ) 7 MIETEN UND BETRIEBSKOSTEN7 MIETEN UND BETRIEBSKOSTEN
Die durchschnittlichen Mieten (bei Wohnungsgenossen- Der Anstieg der Nutzungsgebühr ist dabei primär auf die
schaften Nutzungsgebühren genannt) und Betriebskosten Neubauaktivität sowie die Modernisierungen im Bestand
werden jährlich auf Basis der Miete und der Vorauszahlun- mit entsprechenden Modernisierungsumlagen zurückzu-
gen für Dezember des jeweiligen Jahres berechnet. führen.
Die in sächsischen Wohnungsgenossenschaften gezahlte Innerhalb Sachsens variiert die Höhe der Nutzungsgebüh-
Nutzungsgebühr (entspricht Nettokaltmiete) betrug im ren stark. Dabei reicht die Bandbreite auf Unternehmens
Dezember 2020 durchschnittlich 5,11 Euro pro Quad- ebene von 3,08 Euro pro Quadratmeter bis 5,97 Euro pro
ratmeter Wohnfläche. Damit ist sie gegenüber dem Vor- Quadratmeter Wohnfläche. Die Höhe der Nutzungsgebühr
jahr (5,03 Euro pro Quadratmeter) um 0,08 Euro oder ist stark abhängig von Ausstattung und Lage der Wohnung
1,6 Prozent pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. sowie vom regionalen Wohnungsmarkt.
Durchschnittliche Nettokaltmiete nach Landkreisen
nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn
nssssnnzszz
--
nssssnnzszz zzsnzzz
gzzgzzs -- nnuzzzz
- --
nzznzz
--
gzzgzzs-gnzssszzs zzsnzzz
gzzgzzs nnuzzzz
-- --
- --
nzznzz
nszsszz
--
gzzgzzs-gnzssszzs €
--
nzzzznsnnzszz --nzszsnzz--nzuzzz-
nszsszz
-- --
eszzszszszssz
--
nzzzznsnnzszz --nzszsnzz--nzuzzz-
zzzzzzzz
-- eszzszszszssz
--
--
uuznsnu
zzzzzzzz
-- --
uuznsnu
--
sszszszssssszzs
--
sszszszssssszzs
-- Nettokaltmiete (EUR/qm)
sssznnzssszzs
)ttt))tttt5tttt))))))t)
ttttt 0t0t
sssznnzssszzs 0t0t 555tttttt 0tt0
-- 0tt0 555tttttt 0ttt
0ttt 555tttttt 0tt0
0tt0 555tttttt 0t0t
0t0t 555tttttt 0tt0
Kartengrundlage: 2017, © Lutum+Tappert 0tt0 ttttttrt
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 19
ttttttttttttttttttttttttttttttttttttttDie sächsischen Wohnungsgenossenschaften bieten be- Weitere 38,8 Prozent haben vertraglich gebundene Mie-
zahlbares Wohnen für alle Bevölkerungsschichten. Das ten zwischen 5,01 und 6,00 Euro. Die 12,2 Prozent der
verdeutlicht eine detaillierte Auswertung der Bestands- Mieten im Bereich von 6,01 bis 7,00 Euro sind u. a. in
mietverträge und Clusterung im Mietpreisbereich. Ins- überdurchschnittlich modernisierten Gebäuden im länd-
gesamt 45,5 Prozent der Mietwohnungen haben ver- lichen Raum oder im urbanen Raum zu finden. Nur 1,0
traglich vereinbarte Mieten bis 5,00 Euro. Hierunter Prozent aller weisen Mieten über 8,00 Euro aus, davon
fallen vor allem langjährige Mietverträge, Mietverträge etwa jede Zehnte über 10,00 Euro. Diese Wohnungen
in Märkten mit hohem Leerstand oder Mietverträge für sind fast ausschließlich im Bereich des Neubaus der letz-
Wohnungen in eher teilmodernisierten Wohngebäuden. ten Jahre angesiedelt.
Verteilung der Bestandsmietverträge nach Mietpreisbereich
12,2 %
2,6 %
0,1 %
▼
38,8 % 38,1 % 7,4 % 0,9 %
bis 4,00 € 4,01 bis 5,00 € 5,01 bis 6,00 € 6,01 bis 7,00 € 7,01 bis 8,00 € 8,01 bis 10,00 € über 10,00 €
Die Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten triebskosten, die primär den Anstieg der kommunalen Ge-
betrugen im Dezember 2020 insgesamt 2,24 Euro pro Qua- bühren für Abfall, Abwasser etc. sowie überwiegend externe
dratmeter und sind gegenüber dem Vorjahr (2,19 Euro pro Kosten für Hausmeister, Grünpflege und Winterdienst wider-
Quadratmeter) um 5 Cent pro Quadratmeter gestiegen. Die spiegeln. Die Kosten für warme Betriebskosten erhöhten sich
Erhöhung resultierte dabei überwiegend aus den kalten Be- um 1 Cent auf 1,03 Euro pro Quadratmeter nur marginal.
Entwicklung der Betriebskosten
EUR/m²
1,18
1,14
1,10
1,06
1,02
0,98
0,94
0,90
0,86
0,82
0,78
0,74
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
kalte Betriebskosten warme Betriebskosten
20 7 MIETEN UND BETRIEBSKOSTENDie Gesamtmiete inklusive aller Betriebskosten liegt somit lastung monatlich rund 7,05 Euro über dem Vorjahreswert.
im Durchschnitt bei 7,35 Euro pro Quadratmeter Wohn- Insgesamt kostete eine durchschnittliche Wohnung somit
fläche (Vorjahr: 7,22 Euro) und somit 13 Cent über dem 432,10 Euro pro Monat. Damit garantieren die sächsischen
Vorjahresniveau. Für eine durchschnittliche Genossen- Wohnungsgenossenschaften weiterhin bezahlbares Woh-
schaftswohnung (58,79 Quadratmeter) lag die Gesamtbe- nen für rund eine halbe Million Sachsen.
Wohnkosten (gesamt)
gesamt
EUR/m²
2020 5,11 1,21 1,03 7,35
2019 5,03 1,17 1,02 7,22
2018 4,90 1,15 1,02 7,07
2017 4,82 1,13 1,00 6,95
2016 4,76 1,08 1,06 6,90
2015 4,70 1,10 1,06 6,86
2014 4,64 1,09 1,09 6,82
2013 4,59 1,07 1,07 6,73
2012 4,55 1,07 1,03 6,65
2011 4,52 1,06 1,05 6,63
2010 4,49 1,04 1,03 6,56
2009 4,44 1,02 1,02 6,48
2008 4,39 1,00 0,95 6,34
2007 4,35 1,00 0,95 6,30
2006 4,28 1,00 0,91 6,19
2005 4,15 0,98 0,91 6,04
2004 4,10 0,97 0,89 5,96
2003 4,06 0,95 0,88 5,89
2002 3,95 0,94 0,84 5,73
2001 3,83 0,94 0,83 5,60
2000 3,85 0,94 0,75 5,54
1999 3,79 0,91 0,82 5,52
1998 3,66 0,96 0,84 5,46
1997 3,47 0,97 0,89 5,33
1996 3,19 0,94 0,94 5,07
1995 3,05 0,87 1,03 4,95
1994 2,55 0,81 1,14 4,50
0 1 2 3 4 5 6 7 8
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00
Nutzungsgebühren kalte Betriebskosten warme Betriebskosten
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 218 ERLÖSSCHMÄLERUNGEN UND MIETSCHULDEN
Die voraussichtlichen Mietausfälle im Jahr 2020 betragen lich nicht gefährdend. Somit kann festgehalten werden,
71,8 Mio. Euro (Vorjahr: 65,5 Mio. Euro). Im Verhältnis zu dass die sächsischen Wohnungsgenossenschaften bisher
den Nettosollmieten beträgt der durchschnittliche Mie- sehr gut durch die Pandemie gekommen sind. Nicht zu-
tausfall 6,7 Prozent (Vorjahr 6,5 Prozent). 91,3 Prozent der letzt haben auch das enge Verhältnis zwischen den Ge-
Mietausfälle (65,6 Mio. Euro) resultieren aus Leerständen. nossenschaften und ihren Mitgliedern dazu geführt, dass
man in vielen Fällen frühzeitig individuelle Lösungen und
Die bis zum 31.12.2020 aufgelaufenen Forderungen aus Ratenzahlungsmöglichkeiten finden konnte. Auch durch
der Vermietung (Mietschulden) betragen 7,8 Mio. Euro staatliche Hilfen wie das Kurzarbeitergeld konnten gra-
(Vorjahr 7,0 Mio. Euro) und machen somit einen Anteil vierende Mietausfälle abgefedert werden. Vorteilhaft für
von lediglich 0,7 Prozent der Nettosollmieteinnahmen aus. die sächsischen Wohnungsgenossenschaften war hierbei
Gegenüber dem Vorjahr sind die Mietschulden somit um zudem der geringe Anteil an Gewerbeimmobilien, die mit
nur 800.000 Euro gestiegen. Unterstellt man ein operativ 2.331 an der Zahl nur einen Anteil von knapp 0,8 Prozent
konstantes Mietschuldenniveau wie in den letzten Jahren, ausmachen. Auch handelt es sich bei den Gewerbeein-
kann davon ausgegangen werden, dass diese Summe heiten um eher kleine Einheiten mit durchschnittlich 82,5
auf pandemiebedingte Mietstundungen und Mietausfäl- Quadratmeter, so dass die Mietbelastung insgesamt für
le zurückzuführen ist. Der Betrag ist nicht unerheblich, die Gewerbemieter eher gering ist und Mietausfälle oft
aber mit unter 1 Promille der Nettosollmieten wirtschaft- verhindert werden konnten.
22 8 ERLÖSSCHMÄLERUNGEN UND MIETSCHULDENMietausfälle und Mietschulden
Jahr Mietausfälle davon: Mietschulden
insgesamt wegen Leerstand
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
1994 6,8 4,9 1,5
1995 10,1 7,5 6,2
1996 16,3 13,5 7,7
1997 27,3 24,7 11,8
1998 49,7 47,1 11,8
1999 96,3 66,0 12,4
2000 95,7 93,1 14,4
2001 109,7 107,3 13,9
2002 121,7 117,0 14,9
2003 123,1 117,8 14,2
2004 110,2 107,3 13,1
2005 102,2 97,3 12,5
2006 88,5 84,9 10,7
2007 76,5 72,7 10,7
2008 72,7 69,1 9,3
2009 72,3 68,7 8,8
2010 70,7 62,0 8,5
2011 65,4 61,6 8,9
2012 64,6 61,4 7,8
2013 63,1 58,4 7,9
2014 61,9 57,2 7,9
2015 62,1 57,2 8,0
2016 61,8 57,4 7,4
2017 60,8 56,5 7,3
2018 63,1 58,2 7,0
2019 65,5 60,2 7,0
2020 71,8 65,6 7,8
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 239 (TEIL-)RÜCKBAU UND NEUBAU
Bis zum 31.12.2020 haben die sächsischen Wohnungsge- fen. Damit hat sich auch im Berichtsjahr die seit 2015
nossenschaften insgesamt 34.334 Wohnungen und damit konstante Bandbreite zwischen 300 und 500 Wohnein-
einen signifikanten Teil ihres Vermögens durch den Rück- heiten p. a. bestätigt. Der Neubau ist eine wichtige Säule
bau ganzer Gebäude oder teilweisen Rückbau vom Markt in der nachhaltigen Bewirtschaftung der Wohnungsbe-
genommen. Davon entfallen auf das abgeschlossene Ge- stände, nicht nur im urbanen Raum. Gleichwohl bedient
schäftsjahr 2020 insgesamt 501 Wohnungen (Vorjahr: 248 der Neubau mit Mietpreisen von mindestens 9 bis 10
Wohnungen). Der deutliche Anstieg ist eine Konsequenz Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nur eine vergleichs-
der seit 2014 wieder steigenden Leerstände bei den säch- weise kleine Zielgruppe. Vor diesem Hintergrund sind die
sischen Wohnungsgenossenschaften, die das Überangebot Neubauvorhaben insgesamt überwiegend kleinteiliger
in vielen Regionen wieder steigen lassen. Natur zwischen zehn und 30 Wohnungen pro Baupro-
jekt. Ferner zeigt sich bei der konstanten Bandbreite des
Auch für 2021 sind bereits fast 600 Wohnungen für den Neubaus der letzten Jahre eine gewisse Kapazitätsgrenze
Rückbau vorgemerkt. Für die nächsten Jahre muss mit ei- für Bauprozesse; sowohl innerhalb der Wohnungsgenos-
nem jährlichen Anstieg des Leerstands (vor Rückbau) von senschaften selbst, als auch bei Planungs- und Handwer-
0,2 bis 0,4 Prozentpunkten gerechnet werden. Das ent- kerkapazitäten.
spricht 600 bis 1.200 Wohnungen pro Jahr. Insofern ist
davon auszugehen, dass der Rückstand in den nächsten Die Neubauprojekte verteilen sich ziemlich genau je zur
Jahren auf einem Niveau von mind. 500 Wohnungen pro Hälfte auf die drei Städte Chemnitz, Dresden und Leipzig
Jahr verharren wird. sowie die Gebiete außerhalb der drei Großstädte. Gute
Beispiele für fertiggestellte Neubauprojekte außerhalb der
Im Jahr 2020 wurden bei den sächsischen Wohnungsge- Ballungszentren lassen sich u. a. in Hoyerswerda, Neugers-
nossenschaften insgesamt 411 Wohnungen neu geschaf- dorf, Radeberg, Riesa, Böhlen oder Wilkau-Haßlau finden.
Entwicklung Neubau (WE p.a.)
Anzahl WE
600
500
400
300
200
100
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*
* Prognose der sächsischen Wohnungsgenossenschaften für das Geschäftsjahr 2021
24 9 (TEIL-)RÜCKBAU UND NEUBAUTop 10 der fertiggestellten Neubauprojekte 2020
Leipzig (Stadt) 1
Dresden 2
Cottbus 3
Radeberg 4
Chemnitz 5
Ebersbach-Neugersdorf 6
Riesa 7
Hoyerswerda 8
Böhlen 9
Wilkau-Haßlau 10
Anzahl der neugebauten WE 0 20 40 60 80 100
Für das Jahr 2021 sind bei den sächsischen Wohnungsge- 2019 – auch künftig im Bestand mehr Wohnungen durch
nossenschaften die Fertigstellung von insgesamt 516 Woh- Rückbau vom Markt genommen werden, als durch Neubau
nungen geplant. Die leichte Steigerung gegenüber 2020 entstehen.
resultiert vor allem aus leichten Verzögerungen, die durch
die Pandemie hervorgerufen wurden. Für das Jahr 2022 ist der Neubau von 499 Wohnungen avi-
siert. Mit 483 Wohnungen sind fast genauso viele für den
Gleichzeitig sind für 2021 insgesamt 593 Wohneinheiten Rückbau vorgemerkt. Innerhalb der nächsten fünf Jahre
verbindlich für den Rückbau vorgemerkt. Somit muss da- sind weitere knapp 1.500 Wohnungen bereits heute ver-
von ausgegangen werden, dass – mit Ausnahme des Jahres bindlich für den Rückbau vorgemerkt.
0
Entwicklung von Rückbau und Neubau 20 40 60 80 100 120
Anzahl WE
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*
Rückbau (WE) Neubau (WE)
Nutzungsgebühren kalte Betriebskosten warme Betriebskosten
* Prognose der sächsischen Wohnungsgenossenschaften für das Geschäftsjahr 2021
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 2510 ENERGIEVERBRÄUCHE UND
BEHEIZUNGSSTRUKTUR
Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften arbeiten Klimaschutzgesetzes (Entwurf), die eine Reduktion der
seit Jahren daran, den ökologischen Fußabdruck ihrer Treibhausgasemissionen des Gebäudesektors um 68 %
Wohnungsbestände zu verbessern. So konnten die Ver- bis 2030 vorsehen, schon zehn Jahre vorher fast erfüllt.
bräuche der Wohnungsbestände seit 1990 signifikant Berücksichtigt man zusätzlich, dass sich seit 1990 nicht
von 227,03 auf mittlerweile 89,5 kWh pro Quadratmeter nur der Verbrauch, sondern auch die Energieträger ver-
Wohnfläche reduziert werden. Das entspricht (von 1990 ändert und somit die CO2-Anteile deutlich gemindert ha-
bis 2020) einer Ersparnis von 60,6 Prozent gegenüber dem ben (z. B. durch Einbindung regenerativer Energien und
Jahr der Wiedervereinigung. Somit haben die sächsischen Kraft-Wärme-Kopplung) sind die angestrebten CO2-Re-
Wohnungsgenossenschaften selbst die höheren Anfor- duktionen im Wohnungsbestand vermutlich sogar heute
derungen auf Basis der jüngst vorgelegten Novelle des schon vollständig erreicht.
Entwicklung des spezifischen Wärmeverbrauchs (kWh/qm) seit 1990
250
227,0 Pfad Klimaschutzgesetz (Entwurf) 2030 Bundesregierung bezogen auf 1990
(bezogen auf die Verbräuche 1990 läge das Ziel für 2030 bei ca. 72,6 kWh/qm)
200
Verbrauch in kWh/qm
150
89,5
101,0
100
50
0
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
Immanent für den Bestand der Wohnungsgenossenschaf- und sind vor allem noch in sehr ländlichen Regionen ohne
ten ist ein hoher Anteil an fernwärmebeheizten Bestän- Fernwärmesysteme und ohne Gasanschluss zu finden.
den, die 78,2 Prozent des Verbrauchs ausmachen. Weitere Reichlich 2 Prozent des Verbrauchs gehen auf Wärmever-
18,9 Prozent des Verbrauchs sind auf Heizungssysteme auf sorgungssysteme sonstiger Quellen zurück. Hierbei reicht
Basis von Erdgas zurückzuführen. Ölheizungen spielen das Spektrum von Biomasse über Pellets bis hin zu strom-
mit knapp einem Prozent eine eher untergeordnete Rolle basierten Heizungen (Nachtspeicher, Wärmepumpe etc.).
3 vgl. VSWG, 2013: CO2-Studie
26 10 ENERGIEVERBRÄUCHE UND BEHEIZUNGSSTRUKTURVerteilung des Verbrauchs nach Energieträgern
Sonstige 2,3 Prozent
Öl 0,6 Prozent
Gas 18,9 Prozent
Fernwärme 78,2 Prozent
In den letzten 30 Jahren wurden rund 98 Prozent aller Abhängigkeit von den Fernwärmeversorgern bzw. Stadt-
Bestände der sächsischen Wohnungsgenossenschaften ei- werken.
ner zumindest teilweisen energetischen Sanierung un-
terzogen. Somit sind die Potenziale, die sich aufgrund der Auch im Bereich der erneuerbaren Energien engagieren sich
Gebäudehülle generieren lassen, nahezu erschöpft, weil die sächsischen Wohnungsgenossenschaften im Rahmen ihrer
es wirtschaftlich und energetisch i. d. R. nicht sinnvoll ist, Möglichkeiten. Limitierend sind hierbei vor allem steuerliche
eine bereits vorhandene Fassadendämmung durch eine Faktoren, die seit Jahren einen Großteil des Potenzials unge-
neue oder eine zweite (Aufdopplung) zu verbessern. Wei- nutzt lassen. Gleichwohl betreiben die Wohnungsgenossen-
tere Effekte lassen sich somit nur auf Seiten des Verbrau- schaften insgesamt rund 70 solarthermische Anlagen sowie
chers (MieterIn) sowie der Energieträger selbst (hierbei vor ca. 70 PV-Anlagen. Aufgrund der steuerlichen Thematik wer-
allem Fernwärme) erzielen. Insbesondere aufgrund des den letztere in 84 Prozent der Fälle durch einen Dritten und
hohen Fernwärmeanteils gibt es hier jedoch eine starke somit nicht das Wohnungsunternehmen selbst betrieben.
V S W G J A H R E S S TAT I S T I K 2 0 2 0 2711 VSWG-GESCHÄFTSKLIMAINDEX
In vielen Bereichen der Wirtschaft ist der Geschäfts negative Erwartungen haben. Der Wert selbst ist nur be-
klimaindex des ifo-Instituts ein wichtiger Indikator zur dingt aussagefähig, da er lediglich subjektive „Stimmun-
Beurteilung der geschäftlichen Entwicklung. Dabei werden gen“ einfängt. Aussagekraft gewinnen die Werte erst im
sowohl die (jeweils subjektive) aktuelle als auch zukünftige Zeitverlauf, in dem sie Entwicklungen verdeutlichen.
Lage berücksichtigt. Der Index bietet dabei die Möglichkeit,
durch viele Meinungen ein Maß für die wirtschaftliche Ent- 2020 lässt für die sächsischen Wohnungsgenossenschaf-
wicklung zu errechnen. ten eine weitere Verschlechterung des Geschäftsklimas
erkennen. Anders als in der Vergangenheit tragen hierzu
Basierend auf dem ifo-Index bildet der Verband Sächsischer nicht nur sich eintrübende Zukunftserwartungen, sondern
Wohnungsgenossenschaften e. V. seit 2014 (rückwirkend zunehmend auch eine schlechtere Beurteilung der Ge-
bis 2009) das Geschäftsklima seiner Mitglieder ab. Die genwart bei. Mit 9,1 Punkten hat sich die Einschätzung
Werte basieren dabei auf Einschätzungen der aktuellen zum Heute noch mehr verschlechtert als die Einschätzung
Lage (A) und Zukunftserwartungen (Z). Die Berechnung er- der Zukunft, die um 4,2 Punkte nachgab. Somit lässt sich
folgt gemäß der folgenden Formel: schlussfolgern, dass negative Erwartungen aus der Vergan-
genheit zum Teil erfüllt wurden und auf die gegenwärtige
Lage durchschlagen.
Für beide „Kategorien“ reicht die Skala von -200 (alle Un- Das Gesamtklima liegt aktuell bei 21,6 Punkten. Das heißt,
ternehmen beurteilen die aktuelle bzw. zukünftige Lage dass die Zahl derer, die die Lage als noch einigermaßen po-
sehr schlecht) bis +200 (alle Unternehmen beurteilen die sitiv bewerten zwar noch überwiegt, die Wahrnehmungen
aktuelle bzw. zukünftige Lage sehr gut). Ein Wert von 0 jedoch in Richtung einer Ausgeglichenheit zwischen positi-
verdeutlicht, dass genauso viele Unternehmen positive wie ver und negativer Wahrnehmung tendiert (0-Wert).
VSWG-Geschäftsklimaindex für die sächsischen Wohnungsgenossenschaften
Punkte
100
89,9 86,4
81,6 80,1 83,2
80,1 79,3 79,7 74,1
80 76,0 74,9 75,7
68,5
60 50,9
39,1 36,5
40 32,6 30,7 31,8
30,0 29,3 29,6 28,5 27,9
25,3 23,5 21,6
20
–2,8 -4,7
0 –8,4 –8,7 –8,9 –6,8 –9,4 –7,9
–10,9 -13,6
-16,7 -20,9
– 20
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Aktuelle Lage Geschäftsklimaindex Zukunftserwartung (2 bis 3 Jahre)
28 11 VSWG-GESCHÄFTSKLIMAINDEXSie können auch lesen
