Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen - Avadis
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Avadis Anlagestiftung Geschäftsbericht 2018/2019 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 1 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019
Kurzporträt
Immobilien Schweiz Wohnen
Die aktiv verwaltete Anlagegruppe Immobilien Schweiz
Wohnen investiert schwerpunktmässig in Wohnimmobilien
in der Schweiz. Zulässig sind auch Mischliegenschaften
mit überwiegendem Wohnanteil. Der aus dem Wohnanteil
resultierende Portfolio-Mietertrag muss mindestens 75%
betragen. Neben Käufen, Sacheinlagen, Verkäufen und
Erneuerungen werden selektiv auch Neubauprojekte
realisiert. Ziel der Wertschöpfungskette ist eine dem Risiko
entsprechende höchstmögliche Rendite.
Kurzporträt
Bezeichnung Immobilien Schweiz Wohnen
Benchmark KGAST Immo-Index (CH)
ISIN/Valor CH0009359354/935935
Lancierungsdatum 1.1.1995
Ausgabe/Rücknahme Bis auf Weiteres geschlossen/
quartalsweise
Ausgabespread in % 2,50
Rücknahmespread in % 3,00
Total Expense Ratio 0,48
(TERISA NAV) in %
Mandatsträger Avadis Vorsorge AG
Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers AG
Schätzungsexperte KPMG AG
Aufsicht Oberaufsichtskommission
Berufliche Vorsorge (OAK BV)
Kennzahlen
Wert pro Anspruch in CHF 146 019.59
Anzahl Ansprüche 16 664,8893
Nettovermögen in CHF 2 433 400 339
Angaben per 31.10.2019
2 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Inhaltsverzeichnis
Auszüge aus dem Geschäftsbericht
Organisation 5
Risikomanagement7
Jahresrechnung Immobilien Schweiz Wohnen 9
Erläuterungen zur Vermögensrechnung 12
Erläuterungen zur Erfolgsrechnung 13
Bericht des Schätzungsexperten 14
Ergänzungen zum Geschäftsbericht
Nachhaltigkeit16
Portfolioentwicklung22
Portfoliokennzahlen24
Performance26
4 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Auszüge aus dem Geschäftsbericht
Organisation
Kommission Immobilien Schweiz Wohnen Schwerpunktthemen
Die Kommission Immobilien Schweiz Wohnen traf sich im
Die Kommission berät den Stiftungsrat der Avadis Anlage- Berichtsjahr zu vier ordentlichen Sitzungen. Zudem infor-
stiftung und wirkt als Fachgremium in allen Angelegen mierte sich die Kommission im Rahmen einer Ausbildungs-
heiten der Anlagegruppe Immobilien Schweiz Wohnen. veranstaltung vor Ort über den Immobilienmarkt und die
Sie erarbeitet Vorschläge zuhanden des Stiftungsrats und Raumentwicklung im Kanton Aargau. Es wurden verschie-
erstattet ihm regelmässig Bericht über die Entwicklung der dene Liegenschaften besichtigt und Informationen über
Anlagegruppe. Die Hauptaufgaben der Kommission Immo- die aktuelle regionale Marktsituation und die Rahmenbe-
bilien Schweiz Wohnen sind im Aufgaben- und Kompetenz- dingungen präsentiert. Externe Experten stellten mögliche
reglement der Kommission Immobilien Schweiz Wohnen zukünftige Trends auf dem Immobilienmarkt vor.
der Avadis Anlagestiftung geregelt.
In der Berichtsperiode prüfte die Kommission diverse
Zusammensetzung Bau- und Erneuerungsprojekte, Sacheinlagen sowie Käufe
Kommission Immobilien Schweiz Wohnen und Verkäufe. Das entsprechende Budget des Folgejahres
wurde erarbeitet und verabschiedet.
Christoph Oeschger, Präsident
ABB Vorsorgeeinrichtungen
Revisionsstelle
Georg Meier, Vizepräsident PricewaterhouseCoopers AG, Zürich
Basellandschaftliche Pensionskasse
Hans-Jürg Harder, Mitglied Aufsicht
Pensionskasse General Electric Schweiz Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV),
Bern
Andi Hoppler, Mitglied
Pensionskasse Stadt Zürich
Axel Lehmann, Mitglied
ABB Vorsorgeeinrichtungen
Michel Rubli, Mitglied
SIG Vorsorgeeinrichtungen
Rolf Schneider, Mitglied
Unabhängig
Heinrich D. Uster, Mitglied
Pensionskasse Alcan Schweiz
Claudia Emele, Mitglied (ohne Stimmrecht)
Avadis Anlagestiftung
5 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Bewirtschaftungsfirmen –– Adimmo AG, Liestal –– Domicim AG, Lausanne –– Gribi Bewirtschaftung AG, Aarau, Basel, Bern –– Livit AG, Solothurn und St. Gallen –– Moser Vernet & Cie., Genf –– Privera AG, Lausanne, Kriens, Wallisellen, Baden-Dättwil und Solothurn –– Reasco AG, Neuhausen –– Sidenzia AG, Wallisellen –– Wincasa AG, Neuenburg, Freiburg und Bern (bis 30.4.2019) Bewertung Der gesamte Immobilienbestand der Anlagegruppe Immobilien Schweiz Wohnen wird jährlich durch externe unabhängige Bewertungsexperten bewertet. Die Markt- wertermittlungen erfolgen dabei anhand der DCF-Methode (Discounted Cashflow) und entsprechend den Anforde- rungen nach SWISS GAAP FER 26. Die akkreditierten Immo- bilienschätzer werden mit einem strukturierten Evalua- tionsprozess durch die Kommission Immobilien Schweiz Wohnen ausgewählt. Im aktuellen Geschäftsjahr stand die KPMG AG als Bewerterin im Einsatz. Bei den angefan- genen Neubauprojekten werden die Investitionskosten aktiviert. Bei den angefangenen Instandsetzungs- und Erneuerungsprojekten werden jedoch nur die wertvermeh- renden Investitionskosten aktiviert, die restlichen Kosten werden erfolgswirksam abgeschrieben. Erfolgen unter- jährige Käufe, wird eine neue Marktwertbestimmung per Ende Geschäftsjahr durchgeführt. Der durchschnittliche marktwertgewichtete Diskontie- rungszinssatz des Bestandsportfolios bei Immobilien Schweiz Wohnen beträgt 3,45%, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von 2,64% bis 4,25% reicht. Immobilien-Schätzexperten –– Beat Seger, KPMG AG, Zürich –– Christoph D. Jockers, KPMG AG, Zürich 6 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019
Auszüge aus dem Geschäftsbericht
Risikomanagement
Risikomanagement Bewirtschaftung
Das schnelle Erkennen von Risiken im Marktumfeld wird
Das Risikomanagement bei der Anlagegruppe Immobilien durch die Regionalisierung der Objektbewirtschaftung
Schweiz Wohnen erfolgt auf mehreren Stufen. und durch ein zielorientiertes Prozessmanagement, ein
aussagekräftiges Reporting über Leerstände, Mieterdaten
Stiftungsrat und Finanzdaten sowie durch den direkten Dialog mit den
Der Stiftungsrat als oberstes geschäftsführendes Organ Bewirtschaftungsdienstleistern sichergestellt.
delegiert anhand entsprechender Reglemente klar defi
nierte Aufgaben und Kompetenzen an die Kommission Im- Neubau-/Sanierungsvorhaben, Bestandsliegenschaften
mobilien Schweiz Wohnen. Er lässt sich bei jeder Stiftungs Die Projektsteuerung und die Überwachung von Neubau-
ratssitzung über die laufenden Geschäfte informieren und Sanierungsvorhaben liegen beim Bauherrentreuhänder
und trifft allfällige Entscheide. Weitere Prüfungsaufgaben des Mandatsträgers. Zur Überwachung der Ausführung
werden vom Prüfungsausschuss des Stiftungsrats wahr und der damit zusammenhängenden Risiken (u.a. Preis,
genommen, der sich auch über die Risikomanagement- Leistung, Qualität, Termin, Garantie) wird mit einem ziel-
Vorkehrungen informiert sowie Schwerpunktthemen durch orientierten Prozessmanagement unter Beizug eines
die Revision veranlassen kann. externen Spezialistenteams ein systematisches Projekt
controlling durchgeführt. Der bauliche Zustand der
Kommission Immobilien Schweiz Wohnen Bestandsliegenschaften wird regelmässig überprüft. Die
Die Kommission Immobilien Schweiz Wohnen ist ein Fach- Erkenntnisse und daraus resultierenden Massnahmen
gremium, das vom Stiftungsrat für diese Anlagegruppe werden mit den vorhandenen mehrjährigen Objektplanun-
gewählt wird. Es stellt mit organisatorischen Vorkehrungen gen abgeglichen.
(Auswahl und Überwachung der Dienstleister, Festlegung
der Anlagestrategie etc.) sicher, dass die strategischen Versicherungsdeckung
Zielsetzungen eingehalten werden, und berichtet an den Die Risiken von Personen- und Sachschäden sind durch
Stiftungsrat. einen Rahmenvertrag mit einer Versicherungsgesellschaft
gedeckt.
Geschäftsführung
Die Geschäftsführung führt und überwacht die Anlage-
gruppe Immobilien Schweiz Wohnen, nimmt die Abwick-
lung der Ansprüche vor und erstattet regelmässig Bericht
an die Anleger. Ausserdem führt sie das Performance
Controlling durch und koordiniert die Zusammenarbeit mit
Revision und Aufsicht. Ein organisatorisch und personell
unabhängiges Investment Controlling überwacht die
Einhaltung der Anlagerichtlinien. Die Resultate der Über-
wachung werden der Kommission Immobilien Schweiz
Wohnen und dem Stiftungsrat rapportiert.
Mandatsträger
Der Mandatsträger ist für die Bereitstellung der Entschei-
dungsgrundlagen, die operative Umsetzung, das Ressour-
cen- und Prozessmanagement sowie für die finanzielle
Führung verantwortlich. Für die Überwachung und das
Reporting ist eine leistungsfähige Software (Immopac) im
Einsatz, die über Schnittstellen zu den Bewirtschaftern
verfügt.
7 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Wohnüberbauung Affolternstrasse, Zürich 8 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019
Auszüge aus dem Geschäftsbericht
Jahresrechnung Immobilien Schweiz Wohnen
Immobilien Immobilien
Schweiz Wohnen Schweiz Wohnen
Vermögensrechnung (in CHF) * 31.10.2019 31.10.2018
Aktiven
Immobilien
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) 1 0 0
Angefangene Bauten (mit Land) 2 70 133 692 67 363 880
Wertberichtigung angefangene Bauten 3 -14 692 428 -12 075 915
Fertige Bauten im Direkteigentum 4 2 428 487 000 2 269 975 000
Total Immobilien 2 483 928 264 2 325 262 965
Übrige Aktiven
Bankguthaben (Sichtguthaben) 26 040 601 58 077 170
Kurzfristige Forderungen 5 4 750 853 4 718 981
Beteiligungen 6 250 000 250 000
Total übrige Aktiven 31 041 454 63 046 151
Gesamtvermögen 2 514 969 718 2 388 309 116
Passiven
Latente Steuern 7 73 806 995 68 014 846
Kurzfristige Verbindlichkeiten 8 7 679 884 9 363 583
Rechnungsabgrenzung 9 82 500 85 500
Total Passiven 81 569 379 77 463 929
Nettovermögen 10 2 433 400 339 2 310 845 187
Anzahl Ansprüche im Umlauf (in Stück)
Stand zu Beginn des Berichtsjahres 16 214,5696 16 214,5695
Ausgegebene Ansprüche 593,2395 187,6547
Zurückgenommene Ansprüche 142,9198 187,6546
Stand am Ende des Berichtsjahres 16 664,8893 16 214,5696
Inventarwert pro Anspruch (in CHF) 146'019.59 142'516.59
* Erläuterungen Seiten 12 und 13
9 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Immobilien Immobilien
Schweiz Wohnen Schweiz Wohnen
1.11.2018– 1.11.2017–
Erfolgsrechnung (in CHF) * 31.10.2019 31.10.2018
Liegenschaften im Direkteigentum
Soll-Mietertrag 11 113 638 159 109 012 777
Minderertrag Leerstand 12 -5 935 047 -5 309 928
Inkassoverluste auf Mietzinsen und Nebenkostenforderungen -125 534 -60 125
Übrige Erträge auf Liegenschaften 13 215 137 209 865
Mietertrag netto 107 792 715 103 852 589
Instandhaltung 14 -6 926 324 -8 077 376
Instandsetzung 15 -5 041 649 -5 129 264
Unterhalt Immobilien -11 967 973 -13 206 640
Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren -48 949 -49 048
Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten -2 257 473 -1 390 822
Versicherungen -855 930 -823 077
Bewirtschaftungshonorare -4 328 397 -4 172 853
Vermietungs- und Insertionskosten -391 718 -359 327
Steuern und Abgaben -715 111 -808 259
Übriger operativer Aufwand -142 770 -157 699
Operativer Aufwand 16 -8 740 348 -7 761 085
Operatives Ergebnis Liegenschaften im Direkteigentum 87 084 394 82 884 864
Total operatives Ergebnis (Bruttogewinn) 87 084 394 82 884 864
Aktivzinsen 17 0 0
Aktivierte Bauzinsen 0 0
Baurechtszinserträge 0 0
Übrige Erträge 18 164 436 287 953
Sonstige Erträge 164 436 287 953
Sonstige Passivzinsen -24 744 -11 722
Negativzinsen auf Bankguthaben -86 081 -165 109
Baurechtszinsen -13 527 -13 527
Finanzierungsaufwand 19 -124 352 -190 358
Zwischentotal 87 124 478 82 982 459
* Erläuterungen Seiten 12 und 13
10 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Auszüge aus dem Geschäftsbericht
Jahresrechnung Immobilien Schweiz Wohnen
Immobilien Immobilien
Schweiz Wohnen Schweiz Wohnen
1.11.2018– 1.11.2017–
Erfolgsrechnung (in CHF) * 31.10.2019 31.10.2018
Übertrag 87 124 478 82 982 459
Geschäftsführungshonorar -6 347 165 -6 085 663
Schätzungs- und Revisionsaufwand -203 072 -277 304
Übriger Verwaltungsaufwand 20 -1 082 748 -583 021
Verwaltungsaufwand -7 632 985 -6 945 988
Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen 293 323 466 993
Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprü-
chen -293 323 -466 993
Ertrag aus Mutationen Ansprüche 0 0
Nettoertrag des Rechnungsjahres 79 491 493 76 036 471
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 21 -24 906 1 863 315
Realisierter Erfolg -24 906 1 863 315
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 22 62 850 879 35 835 435
Veränderung latente Steuern 23 -5 792 149 -3 633 446
Gesamterfolg des Rechnungsjahres 136 525 317 110 101 775
Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) 24 0,46% 0,47%
Betriebsaufwandquote TERISA (NAV) 24 0,48% 0,49%
Veränderung Nettovermögen
Vermögen zu Beginn des Geschäftsjahres 2 310 845 187 2 278 975 791
Zeichnungen 81 772 953 25 533 007
Rücknahmen -19 706 677 -25 533 007
Ausschüttungen -76 036 441 -78 232 379
Gesamterfolg des Geschäftsjahres 136 525 317 110 101 775
Vermögen am Ende des Geschäftsjahres 2 433 400 339 2 310 845 187
Verwendung des Erfolgs
Nettoertrag des Rechnungsjahres 79 491 493 76 036 471
Vortrag des Vorjahres 38 8
Zur Ausschüttung verfügbarer Erfolg 79 491 531 76 036 479
Zur Ausschüttung vorgesehener Erfolg -59 618 641 -76 036 441
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg -19 872 890 0
Vortrag auf neue Rechnung 0 38
NAV vor Ausschüttung 146'019.59 142'516.59
Ausschüttung 3'577.50 4'689.39
NAV nach Ausschüttung 142'442.09 137'827.20
* Erläuterungen Seiten 12 und 13
11 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Auszüge aus dem Geschäftsbericht
Erläuterungen zur Vermögensrechnung
Erläuterungen zur Vermögensrechnung 7 Latente Steuern werden jährlich von externen Steuerspezialisten pro
Liegenschaft in Bezug auf Anlagewert, Bauinvestitionen, Marktwert-
1 Bauland (inklusive Abbruchobjekte): Es befindet sich keine Bauland- veränderung, Haltedauer, kantonale Steuersätze und resultierende
reserve im Portfolio. Grundstückgewinnsteuer ermittelt. Die daraus berechneten Rückstel-
lungen belaufen sich neu auf CHF 73,8 Millionen (Vorjahr CHF 68,0 Mio.).
2 Angefangene Bauten (mit Land) beinhalten in zusammenfassender
Form die laufenden Baukosten von Neubauprojekten inklusive des 8 Kurzfristige Verbindlichkeiten mit CHF 7,7 Millionen (Vorjahr
entsprechenden Baulands. Zudem sind hier auch die Baukosten von CHF 9,4 Mio.) beinhalten primär Rückstellungen für Bauprojekte.
Instandsetzungs- und Erneuerungsprojekten bestehender Liegenschaf-
ten enthalten. Diese bewegen sich gesamthaft bei CHF 70,1 Millionen 9 Die passive Rechnungsabgrenzung beträgt CHF 0,08 Millionen (Vor-
(Vorjahr CHF 67,4 Mio.). Der Marktwert der Baulandanteile beträgt jahr CHF 0,09 Mio.) und betrifft Honorare der Kommission Immobilien
CHF 39,9 Millionen (Vorjahr CHF 41,2 Mio.). Schweiz Wohnen.
3 Wertberichtigungen angefangene Bauten berücksichtigen Abschrei- 10 Das Nettovermögen beträgt CHF 2,43 Milliarden (Vorjahr
bungen, die bei den Instandsetzungs- und Erneuerungsprojekten auf- CHF 2,31 Mia.), was einer Zunahme um 5,3% entspricht.
grund der nicht wertvermehrenden Baukosten vorgenommen wurden.
Diese betragen CHF 14,7 Millionen (Vorjahr CHF 12,1 Mio.).
4 Der Marktwert für fertige Bauten im Direkteigentum beträgt
CHF 2,43 Milliarden (Vorjahr CHF 2,27 Mia.). Der Anteil der fertigen
Bauten im Direkteigentum am Gesamtvermögen beträgt 96,6%.
5 Die kurzfristigen Forderungen von CHF 4,75 Millionen (Vorjahr
CHF 4,72 Mio.) beinhalten die per Ende Geschäftsjahr offenen Liegen-
schaftserträge von CHF 4,42 Millionen bei den Liegenschaftsbewirt-
schaftern sowie übrige Forderungen von CHF 0,33 Millionen.
6 Die Beteiligungen bestehen aus einer einzigen Beteiligung an
der Genfer Fondation Arc-en-Ciel. Die Stiftung ist Eigentümerin einer
grossen Wohnüberbauung in Genf. Für die Anteilscheine findet kein
regelmässiger Handel statt, weder über die Stiftung selbst noch über
einen anderen geregelten Markt. Daher wird die Beteiligung in der
Vermögensrechnung zu Anschaffungskosten geführt. Auf Basis der
revidierten Jahresrechnung 2018 der Stiftung wurde die Werthaltigkeit
der Beteiligung durch den Mandatsträger überprüft und bestätigt.
12 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Auszüge aus dem Geschäftsbericht
Erläuterungen zur Erfolgsrechnung
Erläuterungen zur Erfolgsrechnung 20 Der übrige Verwaltungsaufwand in Höhe von CHF 1,083 Millionen
(Vorjahr CHF 0,583 Mio.) setzt sich zusammen aus Aufwendungen für
11 Der Soll-Mietertrag im Direkteigentum beläuft sich auf die Liegenschaftssuche (CHF 0,105 Mio.), Kosten für den Liegenschafts-
CHF 113,6 Millionen (Vorjahr CHF 109,0 Mio.), was einer Zunahme erwerb (CHF 0,533 Mio.), Portfolio- und Standortanalysen (CHF 0,018
um 4,2% entspricht. Mio.), Sitzungsgeldern der Gremien (CHF 0,083 Mio.) sowie weiterem
Verwaltungsaufwand (CHF 0,344 Mio.).
12 Der Minderertrag Leerstand beläuft sich auf CHF 5,9 Millionen (Vor-
jahr CHF 5,3 Mio.). Die Leerstandsquote beträgt 5,2% (Vorjahr 4,9%). 21 Realisierte Kapitalgewinne und -verluste von CHF -0,02 Millionen
(Vorjahr CHF 1,9 Mio.) sind hauptsächlich das Ergebnis von Verkäufen
13 Die übrigen Erträge auf Liegenschaften von CHF 0,22 Millionen aus früheren Geschäftsjahren, die noch nicht vollständig abgerechnet
(Vorjahr CHF 0,21 Mio.) umfassen zusätzliche Einnahmen aus der bzw. abgeschlossen waren.
Mehrwertsteuer aufgrund des Saldosteuersatzes, der Vermietung von
Werbeflächen sowie Parkgebühren. 22 Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste von CHF 62,9 Mil-
lionen (Vorjahr CHF 35,8 Mio.) ergeben sich aus der Neubewertung
14 Die Instandhaltung beträgt CHF 6,9 Millionen (Vorjahr CHF 8,1 Mio.) der Liegenschaften sowie aus den getätigten Abschreibungen auf den
und beinhaltet den Liegenschaftsunterhalt sowie Verbesserungen zur Baukonten.
Sicherstellung der Vermietungsattraktivität. Die Instandhaltungsquote
(im Verhältnis zum Soll-Mietertrag) beträgt 6,1% (Vorjahr 7,4%). 23 Die Zunahme latente Steuern beträgt CHF 5,8 Millionen (Vorjahr
CHF 3,6 Mio.) und ist beeinflusst durch die Marktveränderungen und
15 Die Instandsetzung betrifft die Investitionen zur Verbesserung Anpassungen der Anschaffungskosten aufgrund von Bau- und Investi-
der Sicherheit und der Gebrauchstauglichkeit und bewegt sich bei tionstätigkeit auf Ebene der einzelnen Liegenschaften.
CHF 5,0 Millionen (Vorjahr CHF 5,1 Mio.). Die Instandsetzungsquote
(im Verhältnis zum Soll-Mietertrag) beträgt 4,4% (Vorjahr 4,7%). 24 In der Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) von 0,46% (Vorjahr
0,47%) auf Basis des Gesamtvermögens und in der Betriebsaufwand-
16 Der operative Aufwand beläuft sich auf CHF 8,7 Millionen (Vorjahr quote TERISA (NAV) von 0,48% (Vorjahr 0,49%) auf Basis des Netto-
CHF 7,8 Mio.). Die darin enthaltenen Bewirtschaftungshonorare vermögens sind die Bewirtschaftungshonorare auf den Liegenschaften
betragen CHF 4,3 Millionen, was 3,8% (Vorjahr 3,8%) des Soll-Miet (CHF 4,328 Mio.), das Geschäftsführungshonorar (CHF 6,347 Mio.),
ertrags entspricht. Schätzungs- und Revisionshonorare (CHF 0,203 Mio.), Aufwendungen
für die Liegenschaftssuche (CHF 0,105 Mio.), Portfolio- und Standort-
17 Die Aktivzinsen setzen sich zusammen aus Zinsen auf Bankgut analysen (CHF 0,018 Mio.), Sitzungsgelder der Gremien (CHF 0,083
haben. Mio.) und sonstiger Verwaltungsaufwand (CHF 0,330 Mio.) berücksich-
tigt.
18 Die übrigen Erträge von CHF 0,16 Millionen (Vorjahr CHF 0,29 Mio.) TERISA (GAV): Total Expense Ratio von Immobilien-Sondervermögen
ergeben sich aus einer Dividende aus Beteiligungen sowie aus Aus Anlagestiftungen auf Basis des Gesamtvermögens
gabe- und Rücknahmekommissionen. TERISA (NAV): Total Expense Ratio von Immobilien-Sondervermögen
Anlagestiftungen auf Basis des Nettovermögens
19 Der Finanzierungsaufwand beträgt CHF 0,12 Millionen (Vorjahr
CHF 0,19 Mio.) und setzt sich zusammen aus Negativzinsen auf Bank-
guthaben sowie Baurechts- und Darlehenszinsen.
13 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Bericht des Schätzungsexperten
KPMG AG
Real Estate
Räffelstrasse 28
Postfach Telefon +41 58 249 54 02
CH-8036 Zürich www.kpmg.ch/realestate
Avadis – Konsolidierte Liegenschaftsbewertung Tranchen 1-3, Portfolio Wohnen, Geschäftsjahr 2018/2019
Kurzbericht des Schätzungsexperten
Auftrag
Als unabhängiger Schätzungsexperte hat KPMG Real Estate auftragsgemäss den Liegenschaftsbestand der
Avadis Anlagestiftung per 31. Oktober 2019 nach der Discounted Cash Flow-Methode (DCF) in drei Tranchen
(Tranche 1 per 30. April, Tranche 2 per 30. Juni und Tranche 3 per 30. September 2019) bewertet. Wie bereits im
Vorjahr wurden rund ein Drittel der Objekte besichtigt und zwei Drittel der Liegenschaften im Rahmen von Desk-
topbewertungen (ohne Besichtigung) verifiziert und an die aktuellen Gegebenheiten angepasst.
Bewertungsstandard
Die Verkehrswertermittlung erfüllt die Anforderungen nach SWISS GAAP FER 26 und entspricht definitionsge-
mäss dem „Fair Market Value“ oder „Marktwert“, d.h. dem Betrag, zu dem eine Liegenschaft zwischen sachver-
ständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern zu einem definierten Zeitpunkt und
ohne Zeitdruck gehandelt wird.
Bewertungsmethode
Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF-Methode) durchgeführt.
Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf
den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und
risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken. Im Rahmen der Bewertun-
gen erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Schät-
zungsexperten stehen als Grundlagen die Liegenschaftsabrechnungen der vergangenen Jahre, die aktuelle Ver-
mietungssituation sowie umfassende Marktdaten zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden
künftigen Cashflows und legt den Diskontierungssatz fest.
Baulandparzellen wurden anhand der Residualwertmethode bewertet. Dabei bestimmt sich der Wert aus dem
Ertragswert abzüglich der Investitionen und unter Einbezug von Projektrisiken zum Bewertungszeitpunkt. Erstel-
lungskosten werden durch Avadis separat abgegrenzt.
Unabhängigkeit und Vertraulichkeit
Die Schätzungsexperten von KPMG Real Estate bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche
Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat.
Bewertungsergebnis
Per 31. Oktober 2019 umfasst das konsolidierte Portfolio 164 Bestandsliegenschaften, vier unterjährig fertig er-
stellte Liegenschaften sowie sechs Entwicklungsprojekte/Liegenschaften im Bau. Neun Liegenschaften wurden
neu erworben. Der Portfoliowert steigt gegenüber dem Vorjahr um CHF 157,220,000 bzw. rund 6.8% von CHF
2,311,145,000 auf CHF 2,468,365,000.
Wertentwicklung 31.10.2019 - 31.10.2019 CHF Anteil
Portfolio "Wohnen" per 31.10.2018 2,311,145,000 100.0%
Innere Wertveränderung 51,829,000 2.2%
Wertveränderung unterjährig fertig erstellte Liegenschaften 28,411,000 1.2%
Wertveränderung Entwicklungsprojekte/Liegenschaften im Bau -1,292,000 -0.1%
Zukäufe 78,272,000 3.4%
Verkäufe - 0.0%
Portfolio "Wohnen" per 31.10.2019 2,468,365,000 106.8%
Bemerkung: Anteile auf eine Dezimalstelle gerundet.
Der durchschnittliche marktwertgewichtete Diskontierungszinssatz der Bestandsliegenschaften beträgt 3.45%,
wobei die Spanne der einzelnen Diskontierungszinssätze von 2.64% bis 4.25% reicht. Der marktwertgewichtete
IRR (real) der Bestandsliegenschaften beträgt 3.11%.
Zürich, 30. Oktober 2019
KPMG AG
Beat Seger Christoph D. Jockers
Partner, Real Estate Assistant Manager, Real Estate
14 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Ergänzungen zum Geschäftsbericht
Nachhaltigkeit
Unsere Ziele Unser Bestandsportfolio
Als langfristig orientierter Investor ist es unsere Aufgabe, Das Portfolio weist in Bezug auf das Baujahr eine hetero-
in unseren Liegenschaften nachhaltig Wert zu schaffen: gene Struktur auf: Etwa 40% des Portfolios (in m2 Energie-
Die Raumangebote müssen den Bedürfnissen unserer bezugsfläche) wurden vor 1980 erstellt, ein Viertel in den
Mieter entsprechen und preislich wettbewerbsfähig sein. 1980er-Jahren und 35% danach. Viele Gebäude wurden in
der Vergangenheit saniert oder teilsaniert. Entsprechend
Wir konzentrieren uns auf folgende Ziele, um den individuell gestalten sich Sanierungsstrategie und -zeit-
CO2 -Fussabdruck unserer Liegenschaften und seiner punkt für jedes Objekt. Nachhaltige Lösungen im Bestand
Nutzer zu verbessern: müssen auf die Gebäudesubstanz und die Rahmenbedin-
gungen vor Ort Rücksicht nehmen.
– Fokus auf nachhaltige Lagen (Raumnachfrage, ÖV,
Infrastruktur)
– Haushälterischer Umgang mit Boden (Verdichtung, Baujahr
effiziente Grundrisse) in % Energiebezugsfläche
– Möglichst hohe Suffizienz (bei Baustoffen und
Haustechnik) nach 2010 11 4 vor 1950
– Optimierung Betriebs- und Nebenkosten 2000er-Jahre6 8 1950er-Jahre
1990er-Jahre17 15 1960er-Jahre
– Schrittweiser Ausstieg aus fossilen Energieträgern 1980er-Jahre26
1970er-Jahre13
Diese Ziele sind in unseren Prozessen verankert.
Heute werden ca. 40% der Energiebezugsfläche des Port-
folios mit nachhaltigen Energieträgern beheizt. Ein Gross
teil entfällt dabei auf Fernwärme. Etwa 35% der F läche
werden mit Gas beheizt und 25% mit Öl. Ölheizungen
finden sich vor allem noch in den kleineren Liegenschaften
mit Baujahr vor 1950.
Energieträger
in % Energiebezugsfläche
Öl25 2 Wärmepumpe
Gas35 34 Fernwärme
Andere3 1 Pellets
Der schrittweise Ausstieg aus fossilen Energieträgern,
insbesondere Öl und Gas, die einen schlechten Wirkungs-
grad aufweisen, erfolgt über den Investitionszyklus der
Liegenschaft. Wenn möglich wird der Heizungsersatz
mit weiteren energetischen Verbesserungsmassnahmen
kombiniert.
16 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Ergänzungen zum Geschäftsbericht
Nachhaltigkeit
Energiekennzahl und CO2-Ausstoss Besonders hohe Energiekennzahlen und CO2 -Emissionen
weisen die Liegenschaften mit Öl- und Gasheizungen auf.
Unten dargestellt sind die durchschnittliche Energie- Durch den schrittweisen Ersatz der fossilen durch erneu-
kennzahl und die CO2 -Emissionen pro Wohnliegenschaft erbare Energieträger werden die CO2 -Emissionen dieser
der letzten drei Jahre. Die Kreisgrösse ist proportional Liegenschaften in den kommenden Jahren weiter sinken.
zur Energiebezugsfläche der Liegenschaft.
Mit Einführung der neuen Energievorschriften wird in
Die CO2 -Emissionen werden mit Emissionsfaktoren ge- den meisten Kantonen ab 2020 beim Ersatz des Wärme-
mäss CO2 -Gesetz berechnet. Diese berücksichtigen nur die erzeugers in Wohnbauten ein Anteil von mindestens 10%
CO2 -Emissionen am Gebäudestandort. Emissionen aus vor- erneuerbarer Energie gefordert. Dies wird die Dekarboni-
gelagerten Prozessschritten werden nicht berücksichtigt. sierung der Wohnliegenschaften weiter beschleunigen.
Bei der Fernwärme wurde der durchschnittliche CO2 -Faktor
aller Fernwärmenetze der Schweiz eingesetzt. Auf die Die Kennzahlen dieses Monitorings bilden die Grundlage
Ermittlung objektspezifischer CO2 -Faktoren der lokalen für unsere Energie- und Betriebskostenoptimierung auf
Fernwärmenetze wurde verzichtet. Liegenschaftsebene.
Der Durchschnitt aller Wohnliegenschaften (roter Kreis)
weist eine Energiekennzahl von 83 kWh/(m2a) und
CO2-Emissionen von 14,4 kg/(m2a) sowie eine Energie
bezugsfläche von 4200 m2 auf. Der Durchschnitt aller
Gebäude in der Schweiz (schwarzer Punkt) verursacht
jährlich 16,4 kg/(m2a) CO2 -Emissionen und weist eine
Energiekennzahl von rund 100 kWh/(m2a) auf.
Gewichtete Energiekennzahl und CO2-Emissionen
Portfolio Wohnen
CO2-Emmission, kg/(m2a)
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0 50 100 150 200 250
Gewichtete Energiekennzahl, kWh/(m2a)
Öl Andere
Gas Durchschnitt
Fernwärme Durchschnitt Schweiz
17 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Ergänzungen zum Geschäftsbericht
Nachhaltigkeit
Nachhaltige Investitionstätigkeit Avadis hat 2018 die bisherigen Anstrengungen zum Thema
Nachhaltigkeit bei Sanierungen in einem Leitfaden zusam-
Alle Neubauprojekte der letzten drei Jahre wurden im mengefasst, der einheitlich bei allen Projekten Anwendung
Minergie-Standard erstellt. Bei den Heizungsanlagen findet. Bei Sanierungen im Bestand muss auf bestehende
wurde auf die Verwendung fossiler Energieträger verzich- Rahmenbedingungen Rücksicht genommen werden (z.B.
tet. Als Fallbeispiel unserer Neubautätigkeit stellen wir in Denkmalschutz, verfügbare Freifläche, Mietflächenmarkt).
unserem Projekt-Snapshot die Überbauung «La Côte» in Nicht alle Massnahmen, die aus Energie- und Emissions-
Avry vor. Avadis hat bereits 2014 einen Leitfaden für nach- perspektive wünschenswert sind, lassen sich bei jedem
haltiges Bauen bei Neubauten eingeführt, der im Rahmen Projekt aus regulatorischer, technischer und ökonomischer
der Projekte umgesetzt wurde. Sicht umsetzen: Objektstrategie, Suffizienz beim Baustoff-
verbrauch, baurechtliche Vorgaben und der Mietermarkt
Bei allen Sanierungsprojekten der letzten drei Jahre spielen ebenfalls eine wichtige Rolle in der Entscheidung.
konnten wir die bestehenden Ölheizungen ausser Betrieb Die Massnahmen werden in jedem Investitionsantrag
nehmen und durch einen klimafreundlicheren Energie- vertieft geprüft und wenn vertretbar umgesetzt.
träger ersetzen. Zumeist konnten wir zudem die Gebäude-
hülle durch Dämmmassnahmen verbessern und durch Auf- Die Synchronisierung des Heizungsersatzes mit den
stockungen oder Verdichtungsneubauten das bestehende grossen Investitionszyklen der Gebäude ist aus unserer
Grundstück effizienter nutzen. Als Fallbeispiel stellen wir Sicht zentral, um unsere Liegenschaften für die Zukunft
in unserem Projekt-Snapshot die Verdichtungsneubauten energieeffizienter und emissionsärmer zu gestalten und
«Kügeliloo» in Zürich vor. dabei die Ressourcen zu schonen. Dieser Aufgabe und
ihrer möglichst zeitnahen Umsetzung auf Projektebene
werden wir uns in den nächsten Jahren stellen.
Projektauswahl Neubau- und Sanierungstätigkeit
Energetische Verbesserung
Gebäudehülle Verdichtung Alter Neuer
Liegenschaft Projekt ja/nein ja/nein Fertigstellung Energieträger Energieträger
Gebenstorf, Geelig Neubau Minergie n.a. 2016 n.a. Gas
Riehen, Classic Neubau Minergie n.a. 2016 n.a. Fernwärme
Fahrweid, Muniwis Neubau Minergie n.a. 2017 n.a. Wärmepumpe
Avry, La Côte Neubau Minergie n.a. 2018 n.a. Wärmepumpe
Bremgarten, Am Ufer Neubau Minergie n.a. 2018 n.a. Fernwärme
Biel, Murten-/Johann-Verresius- Erneuerung ja* nein* 2018 Öl Gas
Strasse
Zürich, Affolternstrasse Erneuerung mit ja ja 2019 Öl Fernwärme
Aufstockung
Schaffhausen, Fischerstrasse Erneuerung nein nein 2019 Öl Pellets
Zürich, Kügeliloo Verdichtungs- Minergie ja 2019 n.a. Fernwärme
neubau
Neuhausen, Zollstrasse Erneuerung nein nein 2020 Öl Gas
* Energetische Optimierung und Aufstockung aufgrund Denkmalschutzauflagen nicht/eingeschränkt möglich.
18 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Ergänzungen zum Geschäftsbericht Nachhaltigkeit Neubau an nachhaltiger Lage – Projekt-Snapshot «Avry» An leicht erhöhter Lage unmittelbar oberhalb der S-Bahn- Station «Rosé» (Achse Fribourg-Romont) entstand diese Neubauliegenschaft mit 24 Wohnungen. Durch die klare Struktur des Gebäudes entspricht der viergeschossige Neubau auf einfache Weise dem vorgegebenen Wohnungs- mix. Er lässt Grundrisse mit differenzierten und flächen effizienten Zuschnitten zu: Die Hanglage gibt für sämtliche Wohn-, Ess- und Kochbereiche einmalige Blicke auf die umliegende Bergwelt frei. Die Nachtzonen orientieren sich zur von der Strasse abgewandten Seite. Neben einer hochwertigen thermischen Dämmung der Fassaden und Fenster sorgt eine Wärmepumpe mit Erdsonden energe- tisch nachhaltig für die nötige Wärme der Räume und des Gebrauchswassers. Die Liegenschaft war bei Fertigstellung vollvermietet. Kenndaten Gebäude 24 Wohnungen im Minergie-Standard Geschossfläche 3075 m2 Bauabschluss September 2018 Energieträger Wärmepumpe 19 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019
Ergänzungen zum Geschäftsbericht Nachhaltigkeit Qualitativ hochwertige Verdichtung im Stadtraum – Projekt-Snapshot «Kügeliloo» Auf dem Grundstück dieser Bestandsliegenschaft an zentraler Lage in Zürich Oerlikon konnten durch zwei Verdichtungsneubauten 24 neue Wohnungen im Miner- gie-Standard erstellt werden. Das Projekt wurde zusam- men mit dem Grundstücksnachbar entwickelt. So konnte der Planungsperimeter sinnvoll erweitert werden, um die komplexen Anforderungen und die umfangreichen Auflagen des Projekts besser zu erfüllen. Entstanden ist eine städtebaulich überzeugende Verdichtung mit zeit gemässen Wohnraumangeboten im Minergie-Standard. Die Liegenschaft war bei Fertigstellung vollvermietet. Kenndaten Gebäude 24 Wohnungen im Minergie-Standard Geschossfläche 5477 m2 Bauabschluss Mai 2019 Energieträger Fernwärme 20 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019
Ergänzungen zum Geschäftsbericht
Portfolioentwicklung
Portfolioentwicklung Erneuerungen
Neubauten Basel BS
Die Sanierung der Liegenschaft an der Holbeinstrasse 31
Kreuzlingen TG mit Baujahr 1979 und 17 Wohnungen konnte im Geschäfts-
Auf der attraktiven Landparzelle «Besmer-Plateau» wird jahr erfolgreich abgeschlossen werden. Die Investitions-
die Entwicklung einer Wohnüberbauung im Rahmen eines kosten lagen bei CHF 2,8 Millionen.
Quartierplans vorangetrieben. Dabei wird ein Mix aus Miet-
und Eigentumswohnungen angestrebt. Im April 2019 wurde mit der Sanierung der Liegenschaft
«Hammer 2» in Basel begonnen. Sämtliche Wohnungen
Nyon VD werden saniert und diverse Büroflächen in Wohnraum
Für die Projektentwicklung «La Petite Prairie» wurde ein umgenutzt. Die verbleibenden Büroflächen werden eben-
Studienwettbewerb durchgeführt. Aus heutiger Sicht wird falls saniert. Grosse Teile der Fassade werden im Rahmen
eine Fertigstellung der Überbauung auf 2022 angestrebt. des Sanierungsprojekts ersetzt. Die Gesamtinvestition
liegt bei rund CHF 25 Millionen. Die Fertigstellung wird im
zweiten Quartal 2020 erfolgen.
Schaffhausen SH
Die 37 Wohnungen umfassende Liegenschaft an der
J.C. Fischerstrasse wurde im Geschäftsjahr mit einem
Gesamtinvestitionsvolumen von CHF 4,5 Millionen innen
saniert. Die Arbeiten sind weitestgehend abgeschlossen.
Neuhausen SH
Für eine Wohnliegenschaft in Neuhausen mit rund
50 Wohnungen wird die Sanierung mit einem Gesamtinves-
titionsvolumen von rund CHF 6 Millionen vorbereitet. Die
Ausführung wird 2020 in Angriff genommen.
Zürich ZH
Die Sanierung der Liegenschaft an der Affolternstras-
se 77/79 in Zürich Oerlikon wurde im Geschäftsjahr
2018/2019 weitestgehend abgeschlossen. Ergänzend
zur Innensanierung der 35 Wohnungen wurden mit einer
Aufstockung 4 zusätzliche Wohnungen realisiert. Eine neue
Aussenwärmedämmung trägt wesentlich zu einer Verbes-
serung der Energieeffizienz der Liegenschaft bei. Mit einer
Klinkerfassade konnte gleichzeitig eine deutliche optische
Aufwertung der Liegenschaft erzielt werden. Die Gesamt-
anlagekosten liegen bei rund CHF 8 Millionen.
22 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Ergänzungen zum Geschäftsbericht
Portfolioentwicklung
Liegenschaftskäufe Leerstände
Im Geschäftsjahr 2018/2019 wurde die Liegenschaft an der Die Leerstände Wohnen betragen 4,2% (Vorjahr 4,1%) und
Rue de Fribourg 5 in Genf erworben. Der Kaufpreis lag bei bei Parkplätzen 10,5% (Vorjahr 9,6%). Berücksichtigt sind
CHF 12 Millionen. auch technische Leerstände aufgrund aktueller Renovatio-
nen und Neubauten, die in den Bestand überführt wurden.
Sacheinlagen
Im Geschäftsjahr 2018/2019 wurden acht Liegenschaften
der Pensionskasse der JURA-Holding aus den Kantonen Entwicklung Leerstände
Aargau und Zug mittels einer Sacheinlage ins Portfolio in %
aufgenommen. Das Volumen der Sacheinlage lag bei CHF 18
64 Millionen. 16
14
12
Liegenschaftsverkäufe 10
8
Im Geschäftsjahr 2018/2019 wurden keine Liegenschaften 6
veräussert. 4
2
0
Mietzinsausfallquote 2018 2019
Die Mietzinsausfallquote betrug im Portfolio Wohnen per Leerstand Wohnen Leerstand Verkauf
31. Oktober 2019 über alle Segmente 5,32% (Vorjahr Leerstand Parkplätze Leerstand Gewerbe
Leerstand Büro
4,92%). Die Mietzinsausfälle (Minderertrag Leerstand und
Inkassoverluste auf Mietzinsen) werden in Prozent der
Soll-Nettomiete berechnet. Marktwert
Der durchschnittliche marktwertgewichtete Diskontie-
rungssatz, der von der KPMG AG, Zürich, für die Bewer-
Segmentierung Mietzinsausfallquote tungen angewandt wurde, beträgt 3,45%. Der Marktwert
in % des Portfolios beträgt neu CHF 2,47 Milliarden, was
einer Steigerung von 6,8% entspricht. Der Marktwert des
Diverses 0,7 80,6 Wohnen
Portfolios verteilt sich auf 19 Kantone. Die grössten Anteile
Parkplätze14,6 1,2Büro entfallen auf die Kantone Zürich (32,9%), Aargau (25,1%),
Lager/Archiv0,8 1,4 Gewerbe Basel-Landschaft/Basel-Stadt (12,9%) und Genf (9,0%).
Verkaufsflächen0,8
Stichtag: 31.10.2019
23 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Ergänzungen zum Geschäftsbericht
Portfoliokennzahlen
Marktwerte nach Kantonen (Gesamtportfolio)
2019 2019 2018 2018 Differenz Differenz
Stichtag: 31.10.2019 CHF % CHF % CHF %
Aargau 619 384 000 25,09 567 135 000 24,54 52 249 000 9,21
Appenzell Ausserrhoden 11 955 000 0,48 11 779 000 0,51 176 000 1,49
Bern 55 053 000 2,23 55 416 000 2,40 -363 000 -0,66
Basel-Landschaft 170 342 000 6,90 161 837 000 7,00 8 505 000 5,26
Basel-Stadt 147 952 000 5,99 139 654 000 6,04 8 298 000 5,94
Freiburg 44 933 000 1,82 44 129 000 1,91 804 000 1,82
Genf 222 299 000 9,01 201 226 000 8,71 21 073 000 10,47
Jura 4 212 000 0,17 4 610 000 0,20 -398 000 -8,63
Luzern 37 418 000 1,52 37 059 000 1,60 359 000 0,97
Neuenburg 7 390 000 0,30 7 373 000 0,32 17 000 0,23
St. Gallen 34 668 000 1,40 34 891 000 1,51 -223 000 -0,64
Schaffhausen 88 942 000 3,60 88 197 000 3,82 745 000 0,84
Solothurn 18 184 000 0,74 18 379 000 0,80 -195 000 -1,06
Schwyz 24 870 000 1,01 24 593 000 1,06 277 000 1,13
Thurgau 89 144 000 3,61 87 520 000 3,79 1 624 000 1,86
Waadt 47 733 000 1,93 48 105 000 2,08 -372 000 -0,77
Wallis 6 515 000 0,26 6 525 000 0,28 -10 000 -0,15
Zug 24 849 000 1,01 0 0,00 24 849 000 n.a.
Zürich 812 522 000 32,92 772 717 000 33,43 39 805 000 5,15
2 468 365 000 100,00 2 311 145 000 100,00 157 220 000 6,80
Marktwertentwicklung (Gesamtportfolio)
Marktwert Anteil
CHF %
Marktwert 31.10.2018 (fertige Bauten, Bauland) 2 311 145 000 100
Innere Wertveränderung 51 829 000 2,2
Wertveränderung unterjährig fertiggestellte Liegenschaften 28 411 000 1,2
Wertveränderung Liegenschaften im Bau -1 292 000 -0,1
Neuerwerb 78 272 000 3,4
Verkäufe 0 0,0
Marktwert 31.10.2019 (fertige Bauten, Bauland) 2 468 365 000 106,8
davon
Fertige Bauten im Direkteigentum 2 428 487 000
Bauland angefangene Bauten 39 878 000
24 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Ergänzungen zum Geschäftsbericht
Portfoliokennzahlen
Marktwert pro Kanton
in %
Diverse10,6 25,1 Aargau
Zürich32,9 2,2 Bern
Thurgau3,6 6,9 Basel-Landschaft
6,0 Basel-Stadt
9,0 Genf
3,6 Schaffhausen
Ertrag nach Nutzungsart
in %
Diverses 0,2 86,7Wohnen
Parkplätze7,4 1,8Büro
Lager/Archiv0,8 1,7 Gewerbe
Verkaufsflächen1,3
Altersstruktur nach Baujahr
in %
50
40
30
20
10
0
bis 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010
1950 –1960 –1970 –1980 –1990 –2000 –2010 –2020
Renovationsjahr = neues Baujahr
Original-Baujahr
Verteilung nach Objektgrösse
in %
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0
> 50
50 Mio.
Mio.
Stichtag: 31.10.2019
25 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Ergänzungen zum Geschäftsbericht
Performance
Performance
Der Gesamterfolg beläuft sich auf CHF 136,53 Millionen
(Vorjahr CHF 110,1 Mio.). Den massgebenden Beitrag zur
Jahresperformance (Entwicklung Nettoinventarwert
1. November 2018 bis 31. Oktober 2019) von 5,92%
lieferte mit CHF 87,1 Millionen das operative Ergebnis der
Liegenschaften im Direkteigentum sowie die nicht realisier-
ten Kapitalgewinne von CHF 62,9 Millionen.
Details zur Performanceaufschlüsselung
2019 2019 2019 2018 2018 2018
Erfolgs- Erfolgs- Performance- Erfolgs- Erfolgs- Performance-
rechnung rechnung aufschlüsse- rechnung rechnung aufschlüsse-
Total Return CHF in Mio. in % lung in % CHF in Mio. in % lung in %
Operatives Ergebnis Liegenschaften im Direkteigentum 87,08 63,79 3,78 82,88 75,28 3,75
Sonstige Erträge 0,16 0,12 0,01 0,29 0,26 0,01
Finanzierungsaufwand -0,12 -0,09 -0,01 -0,19 -0,17 -0,01
Verwaltungsaufwand -7,63 -5,59 -0,33 -6,95 -6,31 -0,31
Ertrag aus Mutationen Ansprüche 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste -0,02 -0,02 -0,00 1,86 1,69 0,08
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 62,85 46,04 2,73 35,84 32,55 1,62
Veränderung latente Steuern -5,79 -4,24 -0,25 -3,63 -3,30 -0,16
Gesamterfolg Rechnungsjahr respektive Total Return 136,53 100,00 5,92 110,10 100,00 4,98
Kennzahlen gemäss KGAST-Definition
Die folgende Aufstellung gibt Aufschluss über die KGAST-
Kennzahlen. Die Definition der einzelnen Berechnungen ist
auf der Homepage der KGAST ersichtlich (www.kgast.ch).
2019 2018
in % in %
Mietzinsausfallquote (Ertragsausfallquote) 5,32 4,92
Fremdfinanzierungsquote 0,00 0,00
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 78,37 78,05
Betriebsaufwandquote (TERISA GAV) 0,46 0,47
Betriebsaufwandquote (TERISA NAV) 0,48 0,49
Eigenkapitalrendite (Return on Equity) 5,75 4,83
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 5,49 4,65
Ausschüttungsrendite 2,45 3,29
Ausschüttungsquote 75,00 100,00
Anlagerendite 5,92 4,98
Nettorendite der fertigen Bauten 3,87 3,94
Fremdkapitalquote 3,24 3,24
26 Ergänzungsbericht Immobilien Schweiz Wohnen 2018/2019Avadis Anlagestiftung Zollstrasse 42 | Postfach 1077 | 8005 Zürich | T +41 58 585 33 55 | F +41 58 585 61 74 | info@avadis.ch | www.avadis.ch
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