Lagebericht 2020 Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH Informationen des Unternehmens gemäß PCGK Köln - Stadtwerke Köln
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Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH Informationen des Unternehmens gemäß PCGK Köln Lagebericht 2020
Bericht der Geschäftsführung
Lagebericht
Geschäftsentwicklung
I. Allgemeine Wirtschaftslage
Die Corona-Pandemie hat die deutsche Wirtschaft 2020 in eine tiefe Rezession gestürzt und eine
zehnjährige Wachstumsphase beendet. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) sank 2020 um
-4,9 % gegenüber dem Vorjahr auf 3.332,2 Milliarden €. Zuletzt hat die Finanz- und Wirtschaftskrise
2008 2009 einen so starken Konjunktureinbruch verursacht, der 2009 mit -5,7 % noch deutlicher
ausfiel.
Bis auf das Baugewerbe sank die Bruttowertschöpfung in allen Wirtschafsbereichen. Während das
Baugewerbe mit +1,4 % gegenüber dem Vorjahr zulegte, verloren der Bereich Handel, Verkehr,
Gastgewerbe -6,3 %, das produzierende Gewerbe mit -9,7 % und sonstige Dienstleister -11,3 % am
deutlichsten.
Im internationalen Vergleich hat sich die deutsche Wirtschaft dabei noch relativ gut behauptet.
Während die chinesische Wirtschaft auch in 2020 voraussichtlich um 2,1 % wuchs (Vorjahr 6,1 %) und
die USA nach einem Wachstum von 2,3 % in 2019 im letzten Jahr um 4,6 % schrumpfte, traf es die
Staaten der Europäischen Union mit einem Rückgang von +1,5 % in 2019 auf -7,4 % in 2020 noch
stärker als Deutschland.
Nach vierzehnjährigem Aufwärtstrend am Arbeitsmarkt ging die Erwerbstätigkeit erstmals zurück. 2020
waren deutschlandweit rund 477.000 weniger Personen erwerbstätig als 2019 (-1,1 %). In Köln betrug
die Arbeitslosenquote im Dezember 2019 insgesamt 7,6 % und stieg deutlich um 1,8 % auf 9,4 % Ende
2020.
Das Volkseinkommen, das sich aus dem Arbeitnehmerentgelt sowie den Unternehmens- und
Vermögenseinkommen zusammensetzt, ging 2020 insgesamt um 2,5 % auf 2.500 Milliarden € zurück.
Dabei sanken die Arbeitnehmerentgelte mit -0,5 % weniger stark als die Unternehmens- und
Vermögenseinkommen, die um 7,5 % zurück gingen. Dabei haben die staatlichen Unterstützungen
einen noch deutlicheren Einbruch verhindert.
Die Verbraucherpreise sind 2020 moderat um 0,5 % gestiegen (Vorjahr 1,4 %). Die befristete Senkung
der Mehrwertsteuer und niedrige Preise für Mineralölprodukte wirkten preisdämpfend.
II. Wohnungsmarkt
2019 lebten in Köln 1.091.819 (+0,16 %) Einwohnerinnen und Einwohner mit Haupt- oder Nebenwohn-
sitz und es gab 564.841 (+0,10 %) Haushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist mit 1,88
Personen weiterhin unverändert. Die Anzahl der Einpersonenhaushalte stieg leicht auf 285.743, das
entspricht 50,7 %.
Den Ergebnissen der städtischen Bevölkerungsvorausberechnung zufolge werden im Jahr 2030 rund
1.120.400 Menschen mit Hauptwohnsitz in Köln leben. Damit steigt die Einwohnerzahl im Vergleich
zum Ausgangsjahr der Berechnung 2018 voraussichtlich um 38.900 (3,5 %). Die Bevölkerungszunah-
me setzt sich auch in den darauffolgenden Jahren fort und endet im letzten Berechnungsjahr 2040 bei
1.146.100 Einwohnerinnen und Einwohnern. Dies sind 64.600 Menschen mehr als 2018, was einem
Anstieg um 6,0 Prozent entspricht.
Die Immobilienpreise in Köln sind auch in 2020 weiter gestiegen. Nach Auswertung der Angebote in
Immobilienscout24 sind die Mietpreise für Wohnungen in Köln im vierten Quartal 2020 im Vergleich
zum Vorjahreswert um 2,71 % gestiegen, während die Kaufpreise für Wohnimmobilien mit Werten
zwischen 9,97 % (Häuser) und 12,29 % (Wohnungen) erneut stärker gestiegen sind als die Mietpreise.
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Lagebericht
Ein differenzierteres Bild der Mietpreisentwicklung liefert der Kölner Mietspiegel 2021: Bei den
Altbauten der Gruppe 1 (Baujahre bis 1960) sind die Mieten um 0,10 €/m² gestiegen. Die Mieten der
Wohnungen der Gruppe 2 bis 4 (Baujahre 1961 bis 2004) weisen im neuen Mietspiegel eine breitere
Spanne auf. Sowohl die oberen Spannenwerte sind zwischen 0,10 und 0,30 €/m² gestiegen als auch
die unteren Werte der Mietspannen für zahlreiche Wohnungen um bis zu 0,20 €/m² fielen. Die Mieten
der Neubauten Gruppe 5 (Baujahre ab 2005) sind für die meisten Wohnungen gestiegen, insbesondere
bei den großen Wohnungen um bis zu 0,70 €/m².
Das Gros der WSK Wohnungen gehört zur Gruppe 2 und wurde zwischen 1965 und 1975 errichtet, ist
normal ausgestattet und wird an Mitarbeiter zum unteren Mietspiegelwert vermietet. Nach einer
Modernisierung werden die Wohnungen oft in der Gruppe 4 eingruppiert. Dies führt zu einer um rund
1,00 €/m² höheren Miete nach Sanierung. Die Durchschnittsmiete der WSK-Wohnungen betrug 2020
7,27 €/m² (2019: 6,94 €/m²). Der Kölner Mietspiegel 2021 weist für eine 75 m² große Wohnung aus
dem Baujahr 1980 in mittlerer Wohnlage eine Mietspanne zwischen 7,10 und 9,70 €/m² aus.
Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt ist weiterhin angespannt. Zur Verbesserung der Lage führt
die Stadt Köln zahlreiche Maßnahmen durch. Die Bauaktivitäten werden unterstützt und die
Stadtplanung identifiziert aktiv Potentialflächen für den Wohnungsbau im Stadtgebiet. Mit dem Kölner
Baulandmodell wird für Entwicklungsprojekte ein fester Anteil an gefördertem Wohnungsbau
verbindlich festgeschrieben. Das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln unterstützt nicht den Bau
von Werkswohnungen. Hingegen wurden in München etwa bei der Entwicklung der ehemaligen
Funkkaserne Bauflächen exklusiv für den Werkswohnungsbau ausgewiesen.
Die Konzerngesellschaften wurden Ende Mai aufgefordert, anhand ihrer Personalplanungen den
perspektivischen Bedarf an Mitarbeiterwohnungen in qualitativer und quantitativer Hinsicht aufzuzei-
gen. Der Konzern verfügt über 1.919 Wohnung. Der Bestand wird in den kommenden Jahren
voraussichtlich um 93 Wohnungen auf 2.012 Wohnungen erhöht (Amsterdamer Straße, Hermeskeiler
Platz und Dachgeschosse Stammheimer Straße).
Der gemeldete Bedarf von 2.191 Wohnungen für die Mitarbeitenden aller Gesellschaften kann durch
die WSK mit dem aktuellen Wohnungsbestand nicht befriedigt werden; hierzu fehlen rund 825
Wohnungen. Der Bedarf kann auch durch die tatsächliche Belegung durch externe Mieter und Rentner
nicht befriedigt werden.
III. Wohnungsbewirtschaftung
Die WSK hat als Werkswohnungsgesellschaft den Auftrag, für die Mitarbeiter des Stadtwerke Köln
Konzerns Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ende 2020 stehen 1.502 Wohnungen im Eigentum der
WSK, die überwiegend in den 60er und 70er Jahren im sozialen Wohnungsbau errichtet und in den
90er Jahren durch Dachgeschossausbauten und einige Neubauten ergänzt wurden. Der überwiegende
Teil der Sozialbindungen ist zwischen 2007 und 2012 ausgelaufen. Im Rahmen der Sanierungsmaß-
nahme im Wohnquartier Marienburger Forum wurden im Jahr 2014 für 55 Wohnungen eine neue
Sozialbindung für 15 Jahre begründet.
Bedingt durch niedrige Mieten und ein damit einhergehendes knappes Instandhaltungsbudget hat sich
in den vergangenen Jahrzehnten ein hohes Modernisierungspotential aufgebaut, das seit 2015
kontinuierlich abgebaut wird.
Der Aufsichtsrat der WSK hat mit der Geschäftsführung im Februar 2015 die WSK strategisch neu
ausgerichtet. Im Kern der neuen Strategie steht die Sanierung der Bestandswohnungen und der am
Bedarf der Konzerngesellschaften orientierte Neubau von Wohnungen. Im März 2017, 2019 und 2021
wurde diese Strategie vom Aufsichtsrat bestätigt und um zukunftsorientierte Themen wie Elektromobili-
tät, vernetzte Mobilität, Mieterstrom und Smart-Home ergänzt. 2019 wurde die Implementierung eines
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Nachhaltigkeitsmanagements im Stadtwerke Köln Konzern beschlossen und in 2020 hat sich die WSK
das Ziel gesetzt, den Energiebedarf der Gebäude jährlich um 1.5 % zu senken.
Nachdem 1993 der letzte Neubau der WSK erstellt wurde, konnte nach fast 25 Jahren 2017 im Clouth-
Quartier ein Neubau mit 60 Wohnungen und Anfang 2018 in der Wohnanlage Marienburger Forum der
Neubau Bonner Straße 354 mit 23 Wohnungen bezogen werden. Der Wohnungsbestand konnte so auf
1.502 eigene Wohnungen ausgebaut werden. Aktuell plant die WSK die 44 Wohnungen an der
Amsterdamer Straße 200 a – 204 b abzubrechen und durch einen Neubau mit rund 85 Wohnungen zu
ersetzten.
Die Bestandsaufwertung erfolgt neben der Errichtung von Neubauten durch größere Sanierungsmaß-
nahmen ganzer Quartiere und durch die konsequente Sanierung der Wohnungen bei Mieterwechsel.
Seit 2015 wurden rund 305 Wohnungen grundlegend bei Mieterwechseln saniert und 259 Wohnungen
bei Generalsanierungen modernisiert. Damit sind aktuell unter Berücksichtigung des Neubaus und der
Wohnungen aus den 1990er Jahren rund 48 % der Wohnungen in einem marktgerechten, guten
baulichen Zustand.
Seitdem die WSK alle Leerwohnungen nach dem WSK-Standard saniert, erfolgt die Neuvermietung
fast ausschließlich an Konzernmitarbeiter. 2020 wurden 100 Wohnungen neu vermietet davon nur drei
an Externe, denen die WSK Ersatzwohnraum für die aufgrund des Abrisses in der Amsterdamer Straße
gekündigten Wohnraum angeboten hat.
IV. Auswirkungen der Corona-Pandemie
Es hat sich in den vergangenen Monaten gezeigt, dass die im Frühjahr befürchteten Mietausfälle
ausgeblieben sind. Im März wurde in die Mahnschreiben der Hinweis aufgenommen, dass Rückstände,
die auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, zwar aktuell nicht zu Kündigungen führen,
aber zu begründen sind. Weniger als zehn Wohnungsmieter haben daraufhin Zahlungsschwierigkeiten
mit der Pandemie begründet, Kündigungen wurden von der WSK nicht ausgesprochen. Die WSK hatte
im März von Mieterhöhungen abgesehen und diese erst im Oktober ausgesprochen.
Die Corona-Pandemie führt zu einer verzögerten Bautätigkeit und lässt eine Kostensteigerung
erwarten. Baumaßnahmen der WSK im Volumen von rund 10,5 Mio. € (Investitionen von rund 8 Mio. €
und Instandhaltungen von rund 2,5 Mio. €) verzögern sich großenteils um ein Jahr. Es wird erwartet,
dass sich die Baupreise wie in den vergangenen Jahren um rund 6 % pro Jahr erhöhen. Damit besteht
das Risiko von Mehrkosten in Höhe von 630 Tsd. €.
Mitte März wurden die Verwaltungstätigkeiten ins Homeoffice verlagert und die Besetzung am
Parkgürtel auf ein Minimum reduziert, damit der Postdienst und Notreparaturen noch gewährleistet
werden konnten. Die Maßnahmen wurden von den Mitarbeitern sehr schnell umgesetzt. Die IT-
technische Umsetzung lief weitestgehend reibungslos. Es wurden Konzepte und Schutzmaßnahmen
entwickelt, wie die Wohnungsverwaltung mit wenigen persönlichen Kontakten erfolgen kann und wie
die erforderlichen Begegnungen sicher stattfinden.
In der ersten Phase wurden bis auf Notreparaturen alle Bauaufträge gestoppt. Nach rund zwei Wochen
hat sich gezeigt, dass übergangsweise auch aus dem Homeoffice die Baumaßnahmen gesteuert
werden können und die Handwerksbetriebe in der Lage sind, die Aufträge sicher abzuwickeln. Seitdem
wurden die Instandhaltung und die Leerwohnungssanierung schrittweise weitgehend wieder
hochgefahren. Bei Baumaßnahmen mit mehreren beteiligten Firmen wurden Zeitpuffer zwischen den
Gewerken vorgesehen, damit sich die Handwerker nicht begegnen. Dies führte zu verlängerten
Leerstandphasen.
Wohnungsrücknahmen mit Mietern und Wohnungsabnahmen mit Handwerkern werden telefonisch
vorbesprochen und Details bei Bedarf anhand von Fotos geklärt. Die Abnahmen erfolgen dann nicht
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gemeinsam, sondern nacheinander. Mieter und Handwerker erklären, dass die Wohnung geräumt oder
die Arbeiten fertiggestellt sind und dann wird dies durch den Mitarbeiter der Wohnungsverwaltung vor
Ort überprüft. Nur in wenigen Ausnahmefällen waren noch Präsenztermine unter Beachtung der
Hygienevorschriften erforderlich.
Auch in Zeiten der Corona-Krise werden Wohnungen nach Kündigungen zurückgenommen und
saniert. Nach einem anfänglichen Aussetzen von Wohnungsbesichtigungen ist zwischenzeitlich ein
Verfahren zur sichern Umsetzung etabliert worden. Dabei wird der persönliche Kontakt soweit wie
möglich eingeschränkt. Die Schlüsselübergabe erfolgt auf dem Postweg oder die Schlüsselübergaben
fanden am Parkgürtel statt. Wohnungsbesichtigungen und Bewerbergespräche fanden bis Dezember
noch in Anwesenheit von Mietern und Mitarbeitern der Wohnungsverwaltung unter Beachtung der
Hygiene- und Abstandsvorgaben statt. Seit Dezember erfolgt die Kontaktaufnahme telefonisch. Bei
Wohnungsübergaben werden die Protokolle vorbereitet und die gemeinsame Übergabe verkürzt.
V. Bauprojekte der WSK 2020
Aufgrund der Corona-Pandemie mussten die Baumaßnahmen, die in größerem Umfang in bewohnten
Wohnungen stattfinden sollten, 2020 gestoppt werden. Die Planungen für diese Bauprojekte wurden
weitergeführt.
1. Amsterdamer Straße 200 – 204
Die WSK plant, die Bestandsgebäude an der Amsterdamer Straße mit 44 Wohneinheiten abzubrechen
und durch einen Neubau mit rund 85 Wohnungen zu ersetzen. Um den Abbruch im Jahre 2021 zu
ermöglichen, wurde den verbleibenden Mietern Anfang 2020 gekündigt und die Häuser wurden zum
Jahreswechsel 2020/2021 komplett freigezogen. Der Neubau sollte 2020 beginnen.
2. Frankfurter Straße 19
Das Objekt Frankfurter Straße 19 verfügt neben zwölf Wohneinheiten über zwei Gewerbeeinheiten. Es
wird beabsichtigt, die beiden Ladenlokale zu einer großen Einheit umzubauen und langfristig an einen
Nahversorger zu vermieten. Neben den Gewerbeflächen soll die Fassade überarbeitet werden. Die
Umsetzung der Baumaßnahme soll voraussichtlich im Frühjahr 2023 beginnen.
3. Weinsbergstraße 191 – 193
Das Objekt Weinsbergstraße 191 bis 193 muss umfassend saniert werden. Da das neue Leitungsnetz
nur schrittweise bei gleichzeitigem Rückbau der alten Versorgungsleitungen aufgebaut werden kann,
müssen die Arbeiten außerhalb der Heizperiode zwischen Mai und Oktober ausgeführt werden. Es wird
eine Bauzeit von 1,5 Jahren in zwei Abschnitten mit einer dazwischenliegenden Heizperiode geplant.
Der Baubeginn war ursprünglich für April 2020 terminiert, wurde aber aufgrund der Corona-Pandemie
verschoben. Derzeit ist anvisiert, im Mai 2021 mit der Strangsanierung zu beginnen. Den Mietern wird
für die Bauzeit in den Wohnungen möblierter Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt, dies ermöglicht
einen optimalen Bauablauf auch wenn die Pandemie nach andauert.
4. Deutz-Kalker Straße 11 – 25
Die Wohnanlage Deutz-Kalker Straße 11 bis 25 mit insgesamt 96 Wohnungen ist stark in die Jahre
gekommen. Das Erscheinungsbild der Fassade wirkt trist und verschlissen. Die Steigstränge und
Fallleitungen funktionieren nur noch eingeschränkt. Die Beauftragung der Architekten und Fachplaner
für die Innensanierung erfolgte zwischen Juli und September 2019.
Das Sanierungskonzept für die Steigstränge und die Sanierung der Treppenhäuser wurde bereits
fertiggestellt, die Ausschreibung ist versandfertig. Wegen der Corona-Pandemie ist der avisierte
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Baubeginn im April 2020 verschoben worden. Aufgrund der hohen Anzahl an älteren und potenziell zur
Risikogruppe gehörenden Mietern besteht ein signifikantes Risiko, dass die Baumaßnahme
unterbrochen werden muss, weil Mieter den Zutritt in die Wohnung nicht gewährleisten können. Die
Rahmenbedingungen in Bezug auf die Corona-Pandemie müssen eine sichere und störungsfreie
Umsetzung der Baumaßnahme zulassen. Der Baustart für die Innengewerke ist nunmehr für April 2022
anvisiert, die Sanierung der Fassade für 2023.
5. Floriansgasse 39 – 53 Treppenhäuser
In den Häusern 43 bis 47 konnte die Sanierung der Treppenhäuser trotz der aktuellen Corona-
Pandemielage nach einem Baustopp im Frühjahr 2020 unter verbindlicher Einhaltung von vereinbarten
Schutz- und Hygienemaßnahmen ab Spätsommer 2020 fortgeführt werden. Die Treppenhäuser in den
Häuser 43 bis 47 werden voraussichtlich Ende Mai 2021 fertiggestellt. Anschließend beginnen die
Arbeiten in den Häusern 39 und 41.
6. Ivenshofweg 21 – 37
Das Objekt Ivenshofweg 21 bis 37 aus dem Baujahr 1966 besteht aus drei Baukörpern und verfügt
über 37 Wohneinheiten. Altersbedingt war der bestehende Flachdachaufbau stark sanierungsbedürftig.
Neben der Sanierung der Dachflächen sollte zudem die bestehende innenliegende Dachentwässerung
durch außenliegende Regenfallrohre ersetzt werden. Mitte 2019 wurde ein Architekturbüro mit der
Planung, Ausschreibung und Objektüberwachung der Flachdachsanierung beauftragt. Die Vergabe der
Bauleistung erfolgte im Mai 2020, sodass mit den Arbeiten im Juli 2020 gestartet wurde.
Die Bauleistungen wurden im Dezember 2020 nahezu vollständig abgeschlossen. Aufgrund der
anhaltenden winterlichen Wetterverhältnisse wird die Mangelbeseitigung voraussichtlich bis Ende März
abgeschlossen.
7. Vogesenstraße und Am Bilderstöckchen, Sanierung der Tiefgaragen
Im Vorgriff auf eine umfassende Sanierung und Neugestaltung der Wohnanlage wurden ab August
2019 die beiden Tiefgaragen sowie die dazugehörigen, außenliegenden Abgänge saniert. Der
altersbedingte Zustand der Beton- und Stahlbauteile, insbesondere im Bereich der Zugänge und
Fluchtwege, forderte eine vorgezogene Sanierung und konnte nicht bis zur mittelfristig geplanten
Quartiersentwicklung hinausgezogen werden.
VI. Fremdverwaltung
Die WSK verwaltete Ende 2020 neben den 1.502 eigenen Wohnungen 417 Wohneinheiten der
Konzerngesellschaften.
KVB-Wohnanlage Stammheimer Straße 136 – 158
Nachdem in der KVB-Wohnanlage Stammheimer Straße 136 bis 158 in Köln-Riehl der Anbau von
22 Balkonanlagen erfolgte, die Außenanlagen neugestaltet und die Fassaden neu gestrichen wurden,
werden nun alle Dachgeschosse neu auf- und ausgebaut. Die Baugenehmigungen wurden für alle 16
neuen Wohnungen erteilt und der erste Bauabschnitt mit 6 Wohnungen wurde im Sommer 2019 fertig
gestellt und bezogen. Die Arbeiten für die weiteren zehn Wohnungen sollte im April 2020 beginnen.
Pandemiebedingt wurden die Bauarbeiten 2020 gestoppt und werden nun im Frühjahr 2021
aufgenommen. Die Fertigstellung ist für den Spätsommer 2022 geplant.
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KVB-Neubau Hermeskeiler Platz
Für die KVB errichtet die WSK auf dem Grundstück der ehemaligen Wendeschleife am Hermeskeiler
Platz eine Neubebauung. Der in einem Architekturwettbewerb ermittelte Siegerentwurf umfasst die
Errichtung von 41 Wohnungen, einer Kita mit vier Gruppen, einer Gewerbeeinheit von ca. 200 m²
Größe sowie einer Tiefgarage. Vor Erteilung der Baugenehmigung war eine Teilaufhebung des
Bebauungsplanes erforderlich, die der Rat der Stadt Köln am 12. Dezember 2019 beschlossen hat. Die
Baugrube wurde Ende 2020 fertiggestellt und der Generalunternehmer hat die Bauarbeiten im Januar
2021 aufgenommen. Die Fertigstellung ist für den Herbst 2022 geplant.
VII. Mietentwicklung und Wohnungsbelegung
Die Bestandsmieten werden kontinuierlich angepasst (§§ 558, 559 BGB). Durch die Anpassung der
Mieten und die Neuvermietung der sanierten Wohnungen wurde die durchschnittliche Miete von
6,94 €/m² im Jahre 2019 auf 7,27 €/m² im Jahre 2020 erhöht. Dies entspricht einer Steigerung von
4,7 %.
Am 31. Dezember 2020 waren 1.095 Wohnungen an Konzernmitarbeiter vermietet und 655
Wohnungen an Mieter, die nicht im Konzern beschäftigt sind. Die Mitarbeiterquote ist mit 62,57 %
gegenüber dem Vorjahr um rund 1,0 % gestiegen.
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VIII. Ertragslage
Der Jahresüberschuss der Gesellschaft beträgt 573 Tsd. € (Vorjahr 1.110 Tsd. €). Die Umsatzerlöse
(ohne Verwaltungsumlage) einschließlich der Bestandsveränderungen waren um 20 Tsd. € höher als
im Vorjahr und erreichten 13.306 Tsd. €.
Die Umsatzerlöse aus Verwaltungsleistungen stiegen um 140 Tsd. € auf 909 Tsd. €. Die sonstigen
betrieblichen Erträge sind um 85 Tsd. € auf 343 Tsd. € gestiegen.
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung beliefen sich auf 8.150 Tsd. € (Vorjahr 7.267 Tsd. €).
Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Instandhaltungskosten um 940 Tsd. €. Die Betriebskosten sanken
um 40 Tsd. €.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen 1.943 Tsd. € und verringerten sich gegenüber
dem Vorjahr um 34 Tsd. €. Dies resultiert insbesondere aus geringeren Abschreibungen auf
Forderungen. Die Veränderungen anderer Kostenpositionen heben sich gegeneinander auf. Die
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten passive latente Steuern in Höhe von 131 Tsd. €,
der Gewerbesteuer in Höhe von 82 Tsd. € und der Körperschaftsteuer in Höhe von 20 Tsd. €.
IX. Vermögens- und Finanzlage
Die Bilanzsumme hat sich aufgrund der geringeren Investitionen, der Tilgung von Darlehen sowie der
Verschiebung der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen zu einer Verbindlichkeit
gegenüber verbundenen Unternehmen um insgesamt 8.503 Tsd. € auf 87.600 Tsd. € verringert.
Das Anlagevermögen beträgt zum Bilanzstichtag 84.505 Tsd. € und enthält hauptsächlich die
Grundstücke und Gebäude der Gesellschaft. Die langfristigen Vermögenswerte betragen 96,47 % der
Bilanzsumme (Vorjahr 89,52 %).
Das Eigenkapital erhöhte sich um 573 Tsd. € und beträgt 20.504 Tsd. €. Der Zugang ist auf die
Einstellung des Jahresüberschusses (+ 573 Tsd. €) in die Bauerneuerungsrücklage zurückzuführen.
Die langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten sowie passiven latenten Steuern sind um
10.482 Tsd. € auf 59.987 Tsd. € gesunken und betragen 68,48 % der Bilanzsumme (Vorjahr 73,33 %).
Der Eigenkapitalanteil an der Bilanzsumme liegt bei 23,41 % und ist gegenüber dem Vorjahr (20,74 %)
um rund 2,7 gestiegen.
Die Liquidität der Gesellschaft war durch die Einbeziehung in das Cash-Management-System der
Muttergesellschaft jederzeit gewährleistet.
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X. Kapitalflussrechnung
2020 2019
Tsd. € Tsd. €
Jahresüberschuss 573 1.110
Abschreibungen auf Gegenstände des
Anlagevermögens 2.065 2.049
Veränderung latente Steuern 131 203
2.769 3.362
Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Vermietung
sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 515 - 96
Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions-
oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 44 - 67
Zinsaufwand 1.243 1.306
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 4.571 4.505
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen - 542 - 1.471
Cashflow aus der Investitionstätigkeit - 542 - 1.471
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten
(einschließlich Umschuldung) - 21.500
Auszahlungen für die Tilgung von Finanzschulden
(einschließlich Umschuldung) - 10.642 - 5.748
Veränderung der Forderungen/Verbindlichkeiten aus
Konzernverrechnung 7.804 - 17.330
Einzahlungen aus erhaltenen Zuschüssen - -
Gezahlte Zinsen - 1.242 -1.391
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit - 4.080 - 2.969
Veränderung des Finanzmittelbestands - 51 65
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 164 99
Finanzmittelbestand am Ende der Periode 113 164
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XI. Umweltschutz
Die WSK achtet bei den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf ökologisch unbedenk-
liche Materialien. 2020 wird bei den Gesellschaften des Stadtwerke Köln Konzerns ein Nachhaltig-
keitsmanagement aufgebaut, für das die WSK konkrete und aufgabenspezifische Ziele definiert. Diese
betreffen insbesondere:
1. Energetische Sanierung, sowohl im Rahmen der laufenden Instandhaltung wie auch bei
Großsanierungen
2. Mobilitätsangebote für Mieter, z. B. Ladestationen, E-Car-Sharing und E-Bike-Sharing
3. Stadt der kurzen Wege, das heißt Wohnen nah am Arbeitsplatz
4. Mitarbeiterverantwortung durch bezahlbaren Wohnraum, durch Kita-Angebote und wei-
tere Maßnahmen zur Mitarbeiterbindung/-akquisitionen (zum Beispiel Stärkung der Kon-
zern-Community).
XII. Organisation/Mitarbeiter
Die Verwaltung der Wohngebäude des Stadtwerke Köln Konzerns erfolgt als Dienstleistung durch
Mitarbeiter/-innen der Stadtwerke Köln GmbH. Die WSK beschäftigt kein eigenes Personal.
XIII. Erklärung zur Unternehmensführung § 289 f Abs. 4 HGB
Bericht über die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern
Die Gesellschafterversammlung der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH hat für den
Aufsichtsrat und die Geschäftsführung der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH
Zielgrößen von 30 % Frauenanteil festgelegt. Die Zielgrößen sollen spätestens am 30. Juni 2022
erreicht sein. Zum 31. Dezember 2020 beträgt der Frauenanteil im Aufsichtsrat 33 % und in der
Geschäftsführung 50 %.
XIV. Compliance-Management-System
Die WSK ist in das konzernweite Compliance-Management-System (CMS) des Stadtwerke Köln
Konzerns eingebunden. Insoweit geltende Regelungen und Prozesse sind auch für die Mitarbeiter/
-innen der SWK verbindlich, die für die WSK dienstleistend tätig sind.
XV. Chancen und Risiken
Das Risikofrüherkennungssystem der WSK ist in die Organisation der SWK eingebettet. Bestands-
gefährdende Risiken bestehen zurzeit nicht.
Mögliche Risiken bestehen im branchenüblichen Rahmen durch nicht erkannte Mängel, die kurzfristig
instandgesetzt werden müssten.
Die Mieten der WSK liegen im unteren Bereich der Marktmiete und werden in den kommenden Jahren
kontinuierlich im rechtlich zulässigen Rahmen angepasst.
Das weiterhin günstige Zinsniveau bietet die Chance, Neu- und Ausbaumaßnahmen sowie Sanie-
rungsvorhaben trotz der gestiegenen Bau- und Baulandkosten wirtschaftlich durchführen zu können.
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die WSK können auch über ein Jahr nach Beginn der
Pandemie noch nicht abschließend bewertet werden. Es zeichnet sich ab, dass Mietrückstände und
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verzögerte Mietanpassungen geringe wirtschaftliche Auswirkungen für die WSK haben werden,
während die Verzögerungen bei den Bauprojekten zu höheren Baupreisen führen werden. Es bestätigt
sich die Prognose aus dem Vorjahr, dass keine Risiken gesehen werden, die den Fortbestand des
Unternehmens gefährden.
XVI. Öffentliche Zwecksetzung bzw. Zweckerreichung
(Berichterstattung gemäß § 108 Abs. 3, Nr. 2 GO NRW)
Die WSK stellt ihrem Geschäftszweck folgend den Mitarbeiter/-innen des Stadtwerke Köln Konzerns
Wohnungen zur Verfügung. Mit dem Angebot an preiswerten Wohnungen unterstützt sie zudem die
Stadt Köln bei der Wohnraumversorgung.
XVII. Prognosebericht
Die WSK hat das Ziel, den Wohnungsbestand an den Bedürfnissen der Konzernmitarbeiter auszurich-
ten. Hierzu sind erhebliche Investitionen und Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich. Für das Jahr
2021 sind folgende Sanierungen geplant:
Investitionsprojekte:
Hermeskeiler Straße 13 – 13c Fassaden, Treppenhaus- und Strangsanierung
Bonner Straße 360 Umbau Bäckerei Bistro und Gästewohnen
Deutz-Kalker Straße 11 – 25 Fassaden- und Strangsanierung
Weinsbergstraße 191 – 193 Fassaden- und Strangsanierung
Instandhaltungsprojekte:
Floriansgasse 39 – 53 Sanierung Treppenhäuser
Floriansgasse 51 – 53 Sanierung Dachgeschosse
Köln, den 16. März 2021
Dr. Dieter Steinkamp Stefanie Haaks
(Geschäftsführer) (Geschäftsführerin)
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