Büroflächen Office Space Marktreport 2017/2018 Rhein-Neckar - Engel & Völkers
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Büroflächen · Office Space Marktreport 2017/2018 · Rhein-Neckar
RHEIN-NECKAR
148.000 m2 16,60 EUR/m2 33.000 m2 4,0 Mio. m2 3,6 %
Flächenumsatz Spitzenmiete Büroflächen Fertigstellung Flächenbestand Leerstandsquote
Take-up Prime rent Office space completion Office stock Vacancy rate
Mit über 146.000 Unternehmen gehört die Metropolre- With over 146,000 companies, the Rhine-Neckar
gion Rhein-Neckar zu den wirtschaftsstärksten Verflech- metropolitan region is one of the strongest connecting
tungsräumen Deutschlands. Mannheim, Heidelberg und areas in Germany in terms of economic power.
Ludwigshafen bilden dabei die Kernmärkte für Büroflä- Mannheim, Heidelberg and Ludwigshafen form the core
chen. Zusammen verfügen die drei Oberzentren über markets for office space within it. Together, these three
einen Büroflächenbestand von ca. 4,0 Mio. Quadratmeter. major conurbations have existing office space of around
Der Leerstand ist mit lediglich 3,6 % auffallend niedrig 4.0 million sqm. At just 3.6%, the vacancy rate is notably
und spiegelt den gegenwärtigen Angebotsmangel wider. low and reflects the current lack of available options.
Dieses Fehlen von Flächen erklärt, wieso der registrierte This lack of space explains why the registered take-up
Flächenumsatz im Jahr 2017 mit 148.000 m² um ca. 9,8 % in 2017 of 148,000 sqm was around 9.8% lower than
geringer ausfiel als im Vorjahr. Das Fertigstellungs- the previous year. The completion volume of 33,000 sqm
volumen von 33.000 m² konnte den Nachfrageüberhang was some way off satisfying the residual demand. This
bei Weitem nicht befriedigen. Dies verdeutlicht auch is emphasised by the rent levels, which increased in all
das Mietpreisniveau, welches an allen drei Standorten three locations.
gestiegen ist.
Flächenumsatz Flächenumsatz - Größenklassen*
Take-up Take-up - size categories*
200 ≤ 500 m² 14 % 7% 2 % 23 %
in Tsd. m²/in thousand sqm
17
150 501–1.000 m² 11 % 2 % 1 % 14 %
16
7
15
56
15
1.001–2.000 m² 7% 7% 2 % 16 %
52
54
100
50
5
49
42
2.001–5.000 m² 7% 3% 12 % 22 %
50
81
91
78
75
56
52
> 5.000 m² 10 % 15 % 25 %
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018* 0% 6% 12 % 18 % 24 % 30 %
* Prognosespanne/Forecast Mannheim Heidelberg Ludwigshafen * Jahr 2017/Year 2017 Mannheim Heidelberg Ludwigshafen
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2017/2018 • Rhein-NeckarBedeutende Flächenumsätze Rhein-Neckar*
Significant take-ups Rhein-Neckar*
Nutzer User Fläche Space Lage Area
HeidelbergCement AG 23.000 m² Heidelberg Cityrand
SV SparkassenVersicherung 16.000 m² Mannheim City
Bilfinger SE 4.600 m² Mannheim Cityrand
Stadt Ludwigshafen/W.E.G. 3.950 m² Ludwigshafen City
pronova BKK 3.800 m² Ludwigshafen City
BASF SE 3.433 m² Mannheim Cityrand
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial * Jahr 2017/Year 2017
Mannheimer City im Nachfragefokus City of Mannheim the focus for demand
Prägend für das Jahresergebnis waren Abschlüsse im Contracts in the smaller-area segment up to 500 sqm
kleinteiligen Flächensegment bis 500 m². Rund 70 % aller were decisive for the annual result. Around 70% of
Verträge entfielen auf diese Größenklasse. Den größten all contracts were for this size class. However, the
Anteil am Flächenumsatz hatten hingegen mit 24 % zwei largest proportion of the take-up was the 24% for two
großvolumige Deals mit über 5.000 m². Die Grundstein- large-volume deals of over 5,000 sqm. The largest deal
legung der neuen Zentrale der HeidelbergCement AG was the laying of the foundation stone for the new
am Heidelberger Cityrand markierte mit 23.000 m² den 23,000 sqm headquarters of HeidelbergCement AG on
größten Abschluss. 2020 soll das 100 Mio. EUR teure the outskirts of Heidelberg. The €100 million building
Gebäude bezugsfertig sein. Ebenfalls im Jahr 2020 soll should be ready to move into in 2020. “Quartier hoch
das „Quartier hoch Vier“ realisiert werden, welches die Vier”, which SV SparkassenVersicherung has purchased
SV SparkassenVersicherung von Diringer & Scheidel from Diringer & Scheidel, should also be completed
erworben hat. Das Finanzunternehmen will hier auf in 2020. The finance company wants to locate its new
16.000 m² seinen neuen Firmensitz beziehen. Auch company headquarters on a space of 16,000 sqm there.
ansonsten konnte in der Mannheimer City mit 28 % ein Active market development of 28% could also be seen
reges Marktgeschehen beobachtet werden. Großflächi- elsewhere in the city of Mannheim, However, large-area
gere Räumlichkeiten lassen sich hier jedoch nur noch in spaces are now only possible there in the project design
der Projektierungsphase oder als Eigennutzer realisieren. phase or for owner occupancy.
Flächenumsatz - Lage* Flächenumsatz - Branche*
Take-up - location* Take-up - segment*
Industrie, Verwaltung (28 %)
Mannheim City 28 %
unternehmensnahe Dienstleister (19 %)
Heidelberg Cityrand 26 % Finanzwesen (14 %)
Mannheim Cityrand 15 % öffentliche Hand, Verwaltung (12 %)
Ludwigshafen City 15 %
Information, Kommunikation (7 %)
Bauwesen, Vermietung,
Mannheim Peripherie 6%
Verpachtung, Verkauf (6 %)
Heidelberg Peripherie 6% Gesundheits- und Sozialwesen (4 %)
Heidelberg City 2% Sonstiges (3 %)
1%
Handel (2 %)
Ludwigshafen Cityrand
Medien, Werbung (2 %)
Ludwigshafen Peripherie 1%
Verbände, Interessenvertretungen (2 %)
0% 6% 12 % 18 % 24 % 30 % Transport, Verkehr, Post/Kurier (1 %)
* Jahr 2017/Year 2017 * Jahr 2017/Year 2017
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers CommercialBauprojekte - Fertigstellungen 2018 (Auswahl)
New constructions - Completion 2018 (selection)
Projektname Project name Projektentwicklung Project development Fläche Space Bürolage Office area
Investor Investor
SkyAngle Skylabs Development & Construction GmbH 15.500 m² Heidelberg Cityrand
KEPLER-Quartier Diringer & Scheidel GmbH 13.500 m² Mannheim City
Stadttor OST Projekta Grundinvest GmbH 10.200 m² Heidelberg Cityrand
Triwo Gewerbepark – Bilfinger Zentrale Triwo Gewerbepark Mannheim GmbH 4.600 m² Mannheim City
Eastsite XII B.A.U. Bauträgergesellschaft mbH 4.200 m² Mannheim City
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Stetiger Anstieg der Spitzenmieten Continuous increase in top rent prices
Während 2016 gerade einmal 16.000 m² neue Bürofläche While just 16,000 sqm of office space was completed
fertiggestellt wurden, stieg der Wert 2017 auf 33.000 m² in 2016, that value increased to 33,000 sqm in 2017.
an. Hiervon entfielen jedoch alleine 31.000 m² auf Mann- However, 31,000 sqm of that was allocated to Mannheim
heim. Die überwiegende Anzahl der Neubauobjekte alone. The vast majority of the new-build properties were
wurde dabei in innerstädtischen Lagen realisiert. Dies realised in inner-city locations. This had a considerable
hatte einen deutlichen Einfluss auf die Spitzenmieten. influence on the top rent prices. In Ludwigshafen, in
Besonders in Ludwigshafen stieg diese von 11,00 EUR/m² particular, they rose significantly from €11.00/sqm to
auf 13,00 EUR/m² signifikant an. Wesentlich hierfür ist €13.00/sqm. An essential element of this change is the
die mit 0,9 % sehr geringe Leerstandsquote, bei der vom very low vacancy rate of 0.9%, which can be considered
Status einer Vollvermietung gesprochen werden kann. full occupancy status. With 3.1% in Heidelberg and
Mit 3,1 % in Heidelberg sowie 5,1% in Mannheim stellt 5.1% in Mannheim, the situation in the two university
sich die Situation in den beiden Universitätsstädten zwar towns is somewhat less strained, but the top rents there
entspannter dar, dennoch sind die Spitzenmieten auch have also increased, if to a considerably lesser degree.
hier weiter geklettert, wenn auch deutlich moderater. Mit At €16.60/sqm, Mannheim represents the most expensive
16,60 EUR/m² bildet Mannheim den teuersten Kernmarkt. core market. A look at the timeline shows the rent price
Bei der Betrachtung der Zeitreihe lässt sich eine zuneh- level is increasingly harmonising.
mende Angleichung des Mietpreisniveaus feststellen.
Büromieten Leerstand
Office rents Vacancies
in EUR/m² nettokalt/excl. add. costs
20 7
6,00 5,90
16,40 16,60 6 5,60
5,20
Quote in % / Rate in %
17 5,10 5,10
15,00 15,00 4,70 4,50
14,00 14,00 16,50 5
16,00 5,00 4,60
14 15,00 4,60 4,80
14,00 4
14,00 4,20 3,10
13,30 13,00 2,90
11 3
11,00
10,00 2
9,70
8 9,00 8,50 1 1,40
0,90
5 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Mannheim Heidelberg Ludwigshafen Mannheim Heidelberg Ludwigshafen
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2017/2018 • Rhein-NeckarBüroflächen Neuzugänge
Office space
120
107
in Tsd. m²/in thousand sqm
96
72
72
64
51
50
43
48
34
33
26
25
46**
24
16
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018*
* Prognosespanne/Forecast
** davon vorvermietet/of which, pre-let
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Trotz voller Pipeline keine Entlastung No relief despite a full pipeline
Ein Blick auf die Pipeline zeigt, dass im Jahr 2018 mit Looking at the pipeline, it is clear that no notable
keiner nennenswerten Entspannung der Angebotssitua- relaxation of the supply situation can be expected in
tion gerechnet werden kann. Obwohl das geplante Fertig- 2018. Although the planned completion volume is set
stellungsvolumen mit 64.000 m² noch einmal deutlich an- to increase considerably once more to 64,000 sqm, due
steigen soll, werden dem Vermietungsmarkt durch die hohe to the high proportion of pre-renting of around 72%,
Vorvermietungsquote von ca. 72 % lediglich 18.000 m² only 18,000 sqm will be available on the rent market.
zur Verfügung stehen. Trotz des hohen Volumens an Despite the high volume of applications, there is still a
Gesuchen fehlen nach wie vor spekulative Fertigstellun- lack of speculative building completions. At the same
gen. Gleichzeitig sind suchende Unternehmen, die in der time, companies on the lookout, who are mostly after
Mehrzahl hochwertige und moderne Flächen nachfragen, high-quality, modern spaces, increasingly rely on
zunehmend auf Projektanmietungen angewiesen. Das project leases. The biggest new-build project to enter the
größte 2018 auf den Markt kommende Neubauprojekt, market in 2018, the “SkyAngle”, is located in Bahnstadt,
das „SkyAngle“, befindet sich in der Heidelberger Bahn- Heidelberg, and includes a total rent area of 15,500 sqm
stadt und umfasst insgesamt 15.500 m² Gesamtmietfläche for office and laboratory use. Bahnstadt is currently one
für Büro- und Labornutzung. Die Bahnstadt ist derzeit of the largest urban development projects in Germany and
eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Deutsch- combines residences and offices in a mixed-use district.
lands und kombiniert als ein gemischt genutztes Quartier
Wohnen und Arbeiten. In the medium term, the new-build activity will not be able
Mittelfristig wird die Neubauaktivität den Nachfrage- to meet the excess demand, at which point further rent
überschuss nicht adäquat auffangen können, wodurch increases are to be expected. Due to the existing supply
weitere Mietsteigerungen zu erwarten sind. Beim Flä- shortage, Engel & Völkers Commercial anticipates a
chenumsatz rechnet Engel & Völkers Commercial auf- lower level of take-up for 2018, which will provisionally
grund der bestehenden Angebotsknappheit für 2018 mit be between 125,000 and 140,000 sqm.
einem niedrigeren Ergebnis, welches sich voraussichtlich
zwischen 125.000 und 140.000 m² bewegen wird.
D er Büroimmobilienmarkt Rhein-Neckar verfügt durch seine drei Kernmärkte Mannheim, Heidelberg
und Ludwigshafen über hervorragende Rahmenbedingungen, die auf die vielfältigen Bedürfnisse der
unterschiedlichsten Unternehmen ausgerichtet sind. Die konstant hohe Nachfrage verdeutlicht dies.
Due to its three core markets of Mannheim, Heidelberg and Ludwigshafen, the Rhine-Neckar office
property market has excellent framework conditions oriented to the diverse requirements of a wide
variety of companies. This is reflected in the consistently high demand.
Frederik Botzke, Engel & Völkers Commercial Rhein-Neckar
Büroflächen Marktreport 2017/2018 • Rhein-NeckarBürolagen Rhein-Neckar
Office locations in Rhein-Neckar
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All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of
genommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Januar 2018. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Mannheim
B38
A67
A6
B44
A659
Waldhof
Friesenheimer
Insel
B38
BASF Käfertal
Hafen
Wohlgelegen
Nord Innenstadt Feudenheim
Mitte Oststadt
A5 B3
A650 Augustaanlage
Rheinufer- Glückstein- NE
Eastsite
31. January 2018. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Neu- CK
Technologie- Süd Park- quartier AR
meile ostheim
Lindenhof Fahrlach
insel
B38a
Neckarau
Mallau A656
Heidelberg
A65
RHEIN
Friedrichs-
B36
feld
Handschuhsheim
Ludwigshafen Rheinau
Wieb-
Hafen
lingen Neuenheimer Neuenheim
Feld
A656
Altstadt
Eppel- Bergheim
Bahnstadt
A61 heim Weststadt
A6 Pfaffen-
grund
Südstadt
Rohrbach
Rohrbach-Süd
B3
Mannheim City Ludwigshafen City Ludwigshafen Cityrand Ludwigshafen Peripherie
9,00–17,00 EUR/m2 7,50–11,20 EUR/m2 5,00–8,50 EUR/m2 3,50–7,50 EUR/m2
Mannheim Cityrand Mannheim Peripherie Heidelberg City Heidelberg Cityrand Heidelberg Peripherie
7,00–13,00 EUR/m2 5,00–9,00 EUR/m2 10,00–16,00 EUR/m2 9,00–14,00 EUR/m2 7,00–10,00 EUR/m2
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