Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Dortmund - Engel & Völkers
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2018/2019 · Dortmund
601.780 21.292 EUR 1.475 2,5 % 7,24 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+ 3,9 % (zu 2012) 91,3 (Kaufkraftindex) + 45,2 % (zu 2016) 86,4 (Leerstandsindex) + 4,9 % (zu 2017)
Dortmund ist als einwohnerstärkste Stadt des Ruhrge As the largest city in the Ruhr region Dortmund is an
bietes ein wesentlicher Wachstumstreiber der Region. important motor for growth. In past years this former
Die ehemalige Industriehochburg hat sich in den vergan- stronghold of industry has developed into an innova-
genen Jahren zum innovationsorientierten Dienstleistungs- tion-oriented service location, experiencing continuous
standort entwickelt und verzeichnet bereits seit 2011 stetige population growth since 2011. Viewed from the real
Einwohnerzuwächse. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht estate industry’s perspective, Dortmund with its brown-
bietet die Ruhrmetropole mit ihren einstigen Industrie field sites offers great potential for innovative, sustainable
brachen zahlreiche Potentiale für eine zukunftsweisende urban development. With 900 apartments completed
und nachhaltige Stadtentwicklung. Mit jährlich 900 fertig annually, construction activity since 2011 has been signifi
gestellten Wohnungen liegt die Bautätigkeit seit 2011 cantly higher than the average for comparable cities.
deutlich über dem Durchschnitt vergleichbarer Städte. Nevertheless, a vacancy rate of 2.5% demonstrates that
Nichtsdestotrotz verdeutlicht eine Leerstandsquote von annual housing requirements cannot be met in the mid-
2,5 %, dass der jährliche Wohnraumbedarf mittelfristig term. Demand for small apartments in the basic and aver-
nicht gedeckt werden kann. Gerade kleinere Wohnungen age market segments, which are in short supply, is par-
im unteren und mittelpreisigen Marktsegment werden ticularly strong.
stark nachgefragt und sind Mangelware.
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
Number of transactions Transaction volume
550 450
490
490
482
380
378
419
in Mio. EUR/in mio. EUR
440 360
302
367
Anzahl/Number
339
256
330 270
199
167
350
220 180
460
110 90
0 0
2013 2014 2015 2016* 2017* 2018** 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018**
* Seit 2016 sind auch gemischt genutzte Objekte inkludiert/since 2016 mixed-use * Seit 2016 sind auch gemischt genutzte Objekte inkludiert/since 2016 mixed-use
properties are also included, ** Prognosespanne/Forecast range properties are also included, ** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Stadt Dortmund, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • DortmundGewerbliche Investoren bescheren Commercial investors ensure a record-
Dortmund ein Rekordjahr breaking year for Dortmund
Als prosperierender B-Standort mit überdurchschnitt As a flourishing second-class location offering the
lichen Renditeaussichten ist Dortmund auch für viele prospect of above-average yields Dortmund is also an
national agierende Immobilieninvestoren ein attraktives attractive investment object for many nationally active
Anlageziel. In 2017 erfuhr der Markt für Wohn- und property investors. In 2017 the residential investment
Geschäftshäuser einen regelrechten Run: Bei 482 market experienced a boom, with 482 registered deals
gezählten Vertragsabschlüssen wurde ein Geldvolumen and a financial volume of 378 million euros. This repre-
von 378 Mio. EUR erzielt, was einem Umsatzplus von sents a turnover increase of approx. 25% over the previ-
ca. 25 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und den ous year and is the highest figure since market research
höchsten Wert seit Marktuntersuchung darstellt. Der began. The average property value per sold property was
durchschnittliche Objektwert pro verkaufter Immobilie some 785,000 euros.
betrug rund 785.000 EUR.
The lack of investment prospects on financial markets
Der Mangel an Anlageperspektiven an den Finanz coupled with the continuing compression of yields
märkten sowie die anhaltende Renditekompression in in traditional investment locations such as Berlin or
traditionellen Investitionsstandorten wie Berlin oder Hamburg is bringing an increasing number of com
Hamburg führen insbesondere gewerbliche Anleger mercial investors in particular to Dortmund, where they
vermehrt in die Ruhrmetropole. Hier konkurrieren sie are competing with regional investors and sub-dividers
mit regionalen Investoren sowie Aufteilern um das limi- for the limited offering. Vendors, in contrast, are pre
tierte Angebot. Als Verkäufer treten hingegen überwie- dominantly private portfolio holders with in-depth local
gend private Bestandshalter auf, die über ein fundiertes market know-how who are taking advantage of the
lokales Markt-Know-how verfügen und das derzeitige current market environment to realize high profits. The
Marktumfeld nutzen, um hohe Gewinne zu realisieren. focus of transaction activity is shifting noticeably to
Das Transaktionsgeschehen verschiebt sich dabei merk- peripheral locations. Key investment criteria are the solid
lich Richtung peripherer Lagen. Wichtige Investitions quality of the property; a healthy tenant structure and
kriterien sind dabei eine solide Objektqualität, gesunde potential to add value. Speculative investors have the
Mieterstruktur sowie Wertsteigerungspotentiale. Für op- additional option of achieving lucrative yields in the
portunistische Anleger bietet darüber hinaus die Innen- northern city centre, where interesting upgrading ten
stadt-Nord lukrative Renditemöglichkeiten. Auf Quartiers dencies have been observed in some areas.
ebene lassen sich hier punktuell interessante Aufwer-
tungstendenzen beobachten.
Angebotspreise nach Städtekategorien* Rendite versus Inflation
Quoted prices by category of cities* Yield versus inflation
A 2.948 10 9,0 9,0 8,9 8,7 8,5 8,2
8
B 1.800 7,6 7,6 7,4 7,3 7,2 6,9
6
1.894
in %
C
4
D 1.460 2
0
B Dortmund 2.740
–2
0 1.000 2.000 3.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018
in EUR/m² gute Lage/good location mittlere Lage/average location
* 2017 Klassifikation nach bulwiengesa/2017 according to bulwiengesa Inflationsrate/inflation rate Bundesanleihen (10 J.)/German fed. bonds
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers CommercialAngebotsmieten 2018*
Quoted rents 2018*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtteil Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2017) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Innenstadt-West 727 7,75 (+ 4,3 %) 5,50 – 10,10 10,80
Hombruch 617 7,66 (+3,4 %) 5,60 – 10,00 10,28
Innenstadt-Ost 659 7,65 (+ 4,1 %) 5,60 – 10,10 10,21
Hörde 628 7,29 (+ 3,0 %) 5,30 – 10,00 10,61
Eving 421 7,11 (+ 8,4 %) 5,50 – 8,60 9,07
Huckarde 446 6,96 (+ 5,9 %) 5,10 – 8,40 –
Aplerbeck 553 6,94 (+ 4,4 %) 5,10 – 9,00 10,09
Brackel 500 6,90 (+ 6,5 %) 5,10 – 8,80 9,74
Innenstadt-Nord 536 6,62 (+ 3,6 %) 5,00 – 8,80 –
Mengede 505 6,61 (+ 5,4 %) 5,30 – 8,30 –
Lütgendortmund 448 6,41 (+ 4,7 %) 5,00 – 8,20 8,02
Scharnhorst 295 6,18 (+ 6,6 %) 4,90 – 7,60 9,16
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf das 1. Halbjahr / referring to the 1st half year
Zahlreiche Aufwertungsmaßnahmen Numerous upgrading measures
In der Vorzeigestadt des Ruhrgebietes werden derzeit Numerous urban development projects are currently
zahlreiche städtebauliche Projekte realisiert, die das being realized in Dortmund, the Ruhr region’s model
gesamte Umfeld aufwerten und die Stadterneuerung voran city. Such projects are upgrading the entire surrounding
treiben. Beispielhaft hierfür steht das Kronprinzenviertel: areas and acting as the driver for urban renewal. The
Bei dem größten innerstädtischen Wohnbauprojekt der Kronprinzen district is just one example of many – the
vergangenen Jahre werden auf dem Gelände des ehema- largest inner city residential construction project of recent
ligen Südbahnhofs ab Ende 2018 etwa 630 neue Woh- years will commence at the end of 2018, transforming the
nungen entstehen. Ein ebenfalls wichtiger Impuls wird site of the former Südbahnhof train station into a complex
von den 500 geplanten Studentenapartments auf einem with some 630 new apartments. The plan to construct
rund 8.000 m2 großen Areal beim Dortmunder U erwartet. 500 student apartments on an approx. 8,000 m2 site in
the vicinity of the U-Tower is expected to be a further
Diese zunehmende städtebauliche Attraktivität, die kons- important stimulus. Increasing, attractive urban develop-
tant hohen Renditemöglichkeiten sowie die aktuellen Rah ment coupled with a consistently high number of yield
menbedingungen auf dem Kapitalmarkt werden auch im opportunities plus the current framework conditions on
Jahr 2018 für eine hohe Nachfrage auf dem Dortmunder the capital market will ensure that demand on Dort-
Anlageimmobilienmarkt sorgen. Aus diesem Grund mund’s investment property market continues to be
rechnet Engel & Völkers Commercial mit einer Trans strong in 2018. Engel & Völkers Commercial thus expects
aktionsanzahl von 460 bis 490 Objekten bei einem sales figures of between 460 and 490 properties with
Umsatzvolumen zwischen 350 und 380 Mio. EUR. turnover volume ranging from 350 to 380 million euros.
D ortmund boomt! Aufgrund des geringen Angebotes sind die Faktoren in allen Lagen teilweise deutlich
gestiegen. In den einfachen Lagen finden risikobereite Investoren kaum noch Schnäppchen. In den guten
und sehr guten Lagen werden aufgrund der enormen Nachfrage nie dagewesene Faktoren/Preise erzielt.
Teilweise versuchen Eigentümer überzogene Preise durchzusetzen. Vermehrt drängen auch überregionale
Investoren auf den Dortmunder Markt, die bisher nur in den Metropolen investiert haben.
Wolfram Rother, Engel & Völkers Commercial Dortmund
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • DortmundDortmund - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Dortmund - Residential Investment locations
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Prime location Good location Average location Basic location Commercial/Industrial area
Gewässer Grünfläche
Waters Green area
A2 Brechten
Lanstrop
Mengede Derne
A42 Eving
Lindenhorst
Bodelschwingh
Scharnhorst
Westerfilde
Huckarde
Wickede
Kirchlinde Wambel
Innenstadt-Nord Asseln
Brackel
Marten Körne
City Innenstadt-Ost
A45
Lütgendortmund Innenstadt-West B1 A44
Innenstadt-Süd
A40 Schüren Sölde
Kley Aplerbeck
Oespel Barop Hörde
A1
Berghofen Lichtendorf
Hombruch
Benninghofen
Lücklemberg
A44
Kirchhörde Höchsten
© Engel & Völkers Commercial
Wichlinghofen
Bittermark
Syburg
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Market data for Residential Investment: Multiplier and prices
2016 2017 2018 Trend
Faktor 14,5 – 16,4 15,0 – 17,9 15,5 – 19,0
Multiplier 12,4 – 14,9 12,7 – 15,2 13,0 – 16,0
10,5 – 12,4 10,7 – 12,9 11,2 – 13,2
8,5 – 10,5 9,1 – 10,9 10,0 – 11,5
Preis EUR/m2 1.400 – 2.000 1.450 – 2.000 1.500 – 2.000
Price in EUR/m2 900 – 1.450 950 – 1.500 1.000 – 1.500
650 – 900 700 – 1.000 800 – 1.050
450 – 650 520 – 750 575 – 800
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • DortmundAlle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juli 2018. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (31.12.2017, Stadt Dortmund), Kaufkraft (2018, MB-Research), Marktaktive Leerstandsquote (2016, empirica-Leerstandsindex), Baugenehmigungen (2017, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Hj. 2018, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and datapublished: Juli 2018. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. EVC Dortmund Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Kreuzstraße 1 · 44139 Dortmund Tel. +49-(0)231-13 88 22 00 · DortmundCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/dortmundcommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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