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Global Markets Real Estate
MEGATRENDS DER IMMOBILIENMÄRKTE
IN DEUTSCHLAND
Redaktionsschluss: 1. April 2014
Verantwortlich für den Inhalt: Deutsche Hypothekenbank
Ansprechpartner
Andreas Pohl · phone + 49 511 3045-310 · email: andreas.pohl@deutsche-hypo.de
Prof. Dr. Günter Vornholz · phone + 49 511 3045-640 · email: guenter.vornholz@deutsche-hypo.de
(V. i. S. d. P.; Markt-Analyse)
www.Deutsche-Hypo.deMegatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
Gliederung
Management Summary 4
1. Megatrends 5
2. Megatrendcluster I:
Demografische Entwicklung 6
2.1 Charakteristika der demografischen Entwicklung in Deutschland 6
2.2 Wohnimmobilien 8
2.3 Büroimmobilien 9
2.4 Einzelhandelsimmobilien 10
3. Megatrendcluster II:
Wertewandel der Gesellschaft 11
3.1 Gesellschaftlicher Wertewandel als Megatrend 11
3.2 Wohnimmobilien 13
3.3 Büroimmobilien 15
3.4 Einzelhandelsimmobilien 16
4. Megatrendcluster III:
Technologischer Fortschritt 17
4.1 Der technologische Fortschritt 17
4.2 Wohnimmobilien 18
4.3 Büroimmobilien 18
4.4 Einzelhandelsimmobilien 19
3Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
Management Summary
Artikel und Berichte über die kurzfristigen nungen werden aber für diese Märkte die
Entwicklungen dominieren die Analysen Herausforderungen der Zukunft sein.
der Immobilienmärkte und der Immobilien-
wirtschaft, sie verdecken jedoch, dass diese Der Wertewandel ist ein dynamischer, kom-
stark von langfristigen Entwicklungstrends, plexer Prozess, der für die Immobilien-
den Megatrends, beeinflusst werden. Die wirtschaft und -märkte stetig sich verän-
Planungs- und Entwicklungsphase sowie die dernde Rahmenbedingungen mit sich bringt.
Nutzungsdauer von Immobilien erstrecken Gerade bei der Entwicklung der Zahl der
sich über sehr lange Zeiträume, wodurch Haushalte spielt der Megatrend Individuali-
langfristige Entwicklungen an Relevanz ge- sierung eine wichtige Rolle. Hieraus folgen
winnen. Ohne die Berücksichtigung dieser auch Veränderungen für die (Büro-)Arbeits-
langfristigen Trends, können Immobilien welt, die in Verbindung mit dem Trend zu
u.U. nicht vermietbar oder veräußerbar sein. Nachhaltigkeit zu neuen Anforderungen für
Von daher beschäftigt sich diese Ausgabe die Immobilienmärkte und -objekte führen.
der Global Markets Real Estate mit ausge-
wählten Megatrends, von denen wir meinen, Der technologische Fortschritt schafft neue
dass diese die langfristigen Perspektiven der Möglichkeiten, aber auch Herausforderun-
Immobilienmärkte nachhaltig beeinflus- gen für die Immobilienwirtschaft. Von den
sen werden. Dabei wurden die Trendcluster Technikern werden viele Möglichkeiten ge-
Demografische Entwicklung, Wertewandel schaffen, die aber nicht alle umgesetzt wer-
und Technologischer Fortschritt gebildet, den können, weil sie zum einen von den
welche eine Analyse der jeweiligen Wir- Nachfragern nicht gewollt sind und zum
kungen auf die Immobilienmärkte verein- anderen oft niemand bereit ist, dafür zusätz-
fachen. lich zu bezahlen. Gerade in der Wohnungs-
wirtschaft bestehen durch die Digitalisie-
Die demografische Entwicklung führt lang- rung hohe Potenziale, die aber nur begrenzt
fristig zu drastischen Veränderungen der realisiert werden. Dieser Prozess ist in der
Rahmenbedingungen für die Immobilien- Arbeitswelt bereits viel weiter fortgeschrit-
märkte. Die Deutschen werden kurzgefasst ten, aber nicht abgeschlossen. Das Büro der
weniger, älter und bunter, wobei sich diese Zukunft wird ein anderes Gesicht haben
Trends regional sehr differenziert zeigen. als die heute noch immer weit verbreiteten
Bei den Büroimmobilienmärkten wird sich klassischen Büroformen. Auch der Markt
sehr deutlich der Rückgang beim Angebot für Einzelhandelsimmobilien wird durch
an Arbeitskräften bemerkbar machen, was die immer weitere Durchdringung der Ge-
heute schon unter dem Stichwort Fach- sellschaft durch moderne Informations- und
arbeitskräftemangel diskutiert wird. Auf- Kommunikationstechnologien beeinflusst
grund der Flexibilität und Anpassungs- werden.
fähigkeit der Arbeits- und auch Büromärkte
wird hier an den Top-Standorten mit wei- Die Megatrends führen zu vielfältigen Ein-
terem Wachstum der Bürofläche gerechnet, flüssen auf die Immobilienwirtschaft und
schwieriger wird sich die Entwicklung an -märkte. Diese sind von den Marktteilneh-
peripheren Standorten gestalten. Der Ein- mern zu antizipieren, damit sie nachhaltig
zelhandel wird sich bei der Konzeption der erfolgreich agieren können.
Läden an den Erfordernissen älterer Men-
schen ausrichten müssen. Die Wohnungs-
märkte werden weniger stark betroffen sein,
da hier die Anzahl der Haushalte als die be-
stimmende Größe der Nachfrage noch län-
gerfristig mindestens konstant bleiben wird.
Regional unterschiedliche Trends wie auch
barrierefreie und damit altersgerechte Woh-
4Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
1. Megatrends ausgegangen, dass ein Megatrend 30 Jahre
oder länger anhält. Er ist dabei nicht auf ein-
zelne Lebensbereiche einer Gesellschaft be-
Eine Immobilie stellt, unabhängig von der schränkt, sondern wirkt sich in unterschied-
Nutzungsart, ein langlebiges Wirtschafts- licher Stärke auf verschiedenste Felder aus.
gut dar, welches für den Bau, die Nutzung Auch in regionaler Hinsicht lässt sich ein
und den Abriss einen hohen Ressourcen- Megatrend kaum abgrenzen, da er oft globale
bedarf aufweist. Maßgebend für den wirt- Auswirkungen hat. Die einzelnen Regionen
schaftlichen Erfolg eines Objektes ist dessen oder auch Kulturen werden allerdings nicht
Nutzungsmöglichkeit über den gesamten alle zur gleichen Zeit in ähnlicher Weise be-
Lebenszyklus, wobei sich die Anforderun- einflusst, so dass Megatrends globale Vertei-
gen für die Nutzungsmöglichkeiten stetig lungsmuster aufweisen.
verändern. Für diese Veränderungen sind
kurzfristige Modeerscheinungen kaum rele- Das Frankfurter Zukunftsinstitut unter-
vant, vielmehr hängen sie von langfristigen scheidet in seiner „Megatrend map“ insge-
gesellschaftlichen Entwicklungen ab. samt elf Trends, die wiederum verschiedene
Dimensionen aufweisen. Bedingt durch die-
Diese langfristigen Entwicklungen oder Ent- se Mehrdimensionalität und die zusätzlich
wicklungsmuster werden in der Trendfor- existierenden Interdependenzen zwischen
schung auch als Megatrends bezeichnet. Ein einzelnen Bestandteilen und den Megatrends
Trend beschreibt dabei allgemein zunächst selbst ist es kaum möglich, einen einzelnen
die langfristige Richtung einer Entwicklung, Megatrend isoliert hinsichtlich seiner Wir-
auf deren Basis dann eine Prognose erstellt kungen zu untersuchen. Für die vorliegen-
werden kann. Kurzfristige Abweichungen de Studie wurden daher drei übergeordnete
von diesem Pfad beeinflussen die grundsätz- Trendcluster gebildet, deren Auswirkungen
liche Richtung dabei nicht. auf die Immobilienmärkte in Deutschland
analysiert werden sollen (vgl. Schaubild 1).
Der Begriff Megatrend wurde Anfang der Dies sind die demografische Entwicklung,
1980er-Jahre von John Naisbitt geprägt. Er der Wertewandel der Gesellschaft und
beschrieb Megatrends als langfristige sozi- schließlich der technologische Fortschritt.
ale, ökonomische, politische und technolo-
gische Veränderungen, welche die Entwick- Die demografische Entwicklung einer Ge-
lung einer Gesellschaft zwischen sieben und sellschaft ist eine der wichtigsten Bestim-
zehn Jahren (oder länger) prägen. In der heu- mungsgrößen für deren langfristige Ent-
tigen Trendforschung wird zumeist davon wicklung. Hier sind sowohl zahlenmäßige
Megatrends des 21. Jahrhunderts
Wertewandel
Individualisierung
Nachhaltigkeit
Bildung Female Shift
Technologischer Demografische
Fortschritt Entwicklung
Globalisierung Gesundheit
Connectivity Urbanisierung
Mobilität
Silver Society
New Work
Schaubild 1
Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Zukunftsinstitut GmbH
5Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
Veränderungen relevant als auch Struktur-
verschiebungen in Richtung auf eine Silver
2. Megatrendcluster I:
Society. Das wiederum löst Entwicklungen Demografische Entwicklung
wie die Renaissance der Städte im Zuge der
Urbanisierung aus und wird ebenfalls beein- 2.1 Charakteristika der demografischen
flusst durch den Megatrend Gesundheit. Entwicklung in Deutschland
Letzteres ist gleichzeitig Ausdruck für den Die zu erwartende demografische Entwick-
Wertewandel der deutschen Gesellschaft, lung für Deutschland wurde vom Statisti-
gewinnt doch dieses Thema zunehmend an schen Bundesamt im Rahmen der 12. koor-
Bedeutung. Zudem wird der Wertewandel dinierten Bevölkerungsvorausberechnung
durch ein immer höheres Bildungsniveau der bis zum Jahr 2060 untersucht. Sie zeigt
Bevölkerung beeinflusst; Bildung selbst wird grundsätzlich einen zu erwartenden Be-
zu einem immer wichtigeren Kapital für eine völkerungsrückgang, unabhängig vom
Gesellschaft. Da Frauen mehr und mehr in Prognoseszenario (vgl. Schaubild 2). Die pes-
der Arbeitswelt integriert sind, erhält diese simistische Variante stimmt mit der Annah-
durch diesen „Female Shift“ neue Impulse. me „mittleren Bevölkerung, untere Grenze“
Schließlich ist der Megatrend Individuali- des Statistischen Bundesamtes überein. Die-
sierung eine wesentliche Einflussgröße für ses unterstellt einen Wanderungssaldo von
das Zusammenleben. Traditionelle soziale 100 000 Personen/Jahr und einen moderaten
Bindungen oder Gefüge werden mehr und Anstieg der Lebenserwartung. Die optimis-
mehr aufgebrochen und durch flexible sozi- tische Annahme geht von einer Nettozu-
ale Kontakte ersetzt. Die Nachhaltigkeit be- wanderung von 200 000 Personen/Jahr ab
inhaltet die Umsetzung von Nachhaltigkeit 2020 und einem starken Anstieg der Lebens-
und Effizienz in allen Lebensbereichen. Sie erwartung aus. Die mittlere Variante nimmt
geht damit weit über den klassischen Natur- einen starken Anstieg der Lebenserwartung
schutz hinaus und umfasst auch Aspekte wie an, bei pessimistischer Prognose hinsichtlich
die sozio-ökologische Bewertung von Pro- des Wanderungssaldos. Allen dargestellten
dukten oder Dienstleistungen. Varianten gemein ist die Annahme einer Ge-
burtenhäufigkeit von 1,4 Kindern je Frau,
Das Trendcluster „Technologischer Fort- da dieser Wert sich seit Jahren relativ stabil
schritt“ beinhaltet die Aspekte Globalisierung zeigt.
und Mobilität, die beide wiederum auch star-
ke Wechselwirkungen mit dem Wertewandel Aufgrund der Entwicklung der vergangenen
aufweisen. Neue Informations-Kommunika- Jahre, welche auf Basis der Mikrozensus-
tionstechnologien (IuK-Technologien) verän- daten seit 2011 einen wanderungsbedingten
dern auch die Erreichbarkeit in der privaten tatsächlichen Zuwachs der Bevölkerungs-
wie in der beruflichen Sphäre, welche hier- zahl in Deutschland zeigt, erscheint die
durch zunehmend ineinander übergehen. Die- optimistische Variante als die wahrschein-
ses wiederum ist gleichzeitig eines der Merk- lichere. Betrug der Wanderungssaldo 2011
male von New Work, d. h. dem Übergang von noch 280 000 Personen, stieg dieser 2012 auf
der Industrie- zur Wissensgesellschaft. 370 000 und 2013 auf mehr als 400 000 Per-
sonen. Damit konnten die positiven Wande-
Die Bildung dieser drei Cluster soll es im rungssalden das Geburtendefizit mehr als
weiteren Verlauf der Studie ermöglichen, die ausgleichen. In der langen Frist wird dies
Auswirkungen von Megatrends auf die Im- aber nicht ausreichen, um zu einer Trend-
mobilienmärkte in Deutschland darzustellen. umkehr der Entwicklung zu gelangen.
Im Folgenden soll zunächst jeweils die Die zahlenmäßige Entwicklung hat in Ver-
Entwicklung selbst kurz dargestellt und bindung mit der steigenden Lebenserwar-
anschließend die zu erwartenden Wirkun- tung und der konstanten Geburtenhäu-
gen auf die drei Immobilienmarktsegmente figkeit auch deutliche Wirkungen auf die
Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobi- Altersstruktur der Bevölkerung (vgl. Schau-
lien untersucht werden. bild 3).
6Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
Bevölkerungsentwicklung in Deutschland 2010−2060
12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung
in 1000 Personen
85000
80000
75000
70000
65000
60000
2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060
Schaubild 2
„optimistische“ Variante mittlere Variante „pessimistische“ Variante Quelle: Stat. Bundesamt
Einzig die Zahl der über 65-jährigen Perso- Generationen. Dies spiegelt sich auch in den
nen wird noch bis 2050 um immerhin gut Biographien der Menschen wider, in welchen
50 v. H. zunehmen, was insbesondere durch beispielsweise die Familienplanung und
die Alterung der geburtenstarken Jahrgän- -gründung erst später erfolgt.
ge bedingt ist. Die Zahl der unter 65-jähri-
gen Personen wird in der Dekade 2050 bis Durch den bereits beobachteten Wande-
2060 um gut 5 v. H. zurückgehen, so dass rungsüberschuss erhöht sich die kulturelle
die Altersstruktur sich trotz des optimisti- Vielfalt der in Deutschland lebenden Men-
schen Szenarios weiter in Richtung auf einen schen. Bedingt durch die Migration kommen
immer höheren Anteil älterer Menschen in Personen mit unterschiedlichen kulturellen
Deutschland verändern wird. Dies ist die ty- Hintergründen nach Deutschland.
pische Entwicklung für eine Silver Society,
wobei die ältere Generation aufgrund der Innerhalb Deutschlands werden die Wir-
verbesserten Gesundheitsversorgung akti- kungen der demografischen Entwicklung
ver im Leben steht als die vorangegangenen allerdings sehr differenziert zu beobachten
Zahl der Personen in unterschiedlichen Altersgruppen
„optimistische“ Variante (2–W2)
in 1000 Personen
55000
45000
35000
25000
15000
5000
2010 2020 2030 2040 2050 2060
Schaubild 3
unter 20 Jahre 20–65 Jahre über 65 Jahre Quelle: Stat. Bundesamt
7Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
sein. Eine wachsende Bevölkerungszahl ist Des Weiteren ist der Kohorteneffekt zu be-
in den westlichen Bundesländern und im rücksichtigen. Jede nachfolgende Generation
Zuge der Reurbanisierung insbesondere in fragt tendenziell aufgrund des gestiegenen
Städten mit mehr als 500 000 Einwohnern zu Wohlstandes größere Wohnungen nach als
erwarten, da hier die für die Versorgung ge- die vorangegangene. Damit stützt auch der
rade einer älteren Bevölkerung notwendigen Kohorteneffekt die Nachfrage nach Wohn-
Einrichtungen vorhanden und gut erreichbar flächen. Remanenz- und Kohorteneffekt
sind. Die in den Umlandgemeinden lebende werden durch die Entwicklung der durch-
Bevölkerungsgruppe der 55 bis 70-jährigen schnittlichen Wohnfläche pro Kopf belegt,
wird bis 2025 zahlenmäßig zunehmen. Die- welche zwischen 2000 und 2010 um 8,4 v. H.
se Gruppe sind potenzielle Stadtrückkehrer, zugenommen hat. Daneben stieg im gleichen
die im Alter die gut ausgebaute städtische Zeitraum die durchschnittliche Wohnungs-
Infrastruktur gerade der Oberzentren nut- größe um 2,5 v. H.
zen wollen. Diese demografischen Effekte
wirken sich unterschiedlich auf die einzel- Die regionale Differenziertheit der Bevöl-
nen Immobilienmarktsegmente aus. kerungsentwicklung wirkt sich direkt auf
die Nachfrage nach Wohnungen aus. Die
ostdeutschen Bundesländer werden von den
zu erwartenden Rückgängen stärker betrof-
2.2 Wohnimmobilien fen sein als die westdeutschen Länder. Aus
dem Megatrend der Urbanisierung folgt eine
Der Megatrend der demografischen Ent- Zunahme der Nachfrage nach Wohnungen
wicklung hat wesentliche Auswirkungen in Agglomerationsräumen, insbesondere in
auf die langfristige Veränderung der Nach- großen Städten mit mehr als 100 000 Ein-
frage nach Wohnimmobilien, wohingegen wohnern. In diesen sind alle Versorgungs-
das Angebot kaum betroffen sein wird. Die einrichtungen und eine gut ausgebaute
Nachfrage wird allerdings primär von der Verkehrsinfrastruktur vorhanden. Da hier
Entwicklung der Zahl der Haushalte be- die Zahl der Wohnungen aber nicht ohne
stimmt, welche wiederum stark durch den weiteres erhöht werden kann, ist mit einem
Wertewandel der Gesellschaft geprägt ist. anhaltenden Nachfrageüberhang und damit
Erst in der sehr langen Frist wirkt sich die tendenziell steigenden Preisen und Mieten
Demografie auf die Zahl der Haushalte ne- zu rechnen. Diese Entwicklung zeigt sich
gativ aus. Bis 2030 kann es regional differen- bereits heute in den stark vom Zuzug pro-
ziert nach Prognosen des Bundesinstituts für fitierenden Städten. Kleinere Städte und der
Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ländliche Raum werden im Allgemeinen
auch zu gegenläufigen Entwicklungen kom- demgegenüber an Attraktivität für die al-
men (vgl. Abschnitt 3.2). ternde Bevölkerung verlieren, was zu einem
deutlich erhöhten Leerstandsrisiko führt.
Die schrumpfende Bevölkerungszahl führt
letztlich aber zu einer geringeren Zahl an Aus dieser Gesamtkonstellation lässt sich
Haushalten, wodurch langfristig die Nach- aber nicht der einfache Rückschluss ziehen,
frage nach Wohnimmobilien reduziert wird. der Neubau altengerechter Wohnungen sei
Die Veränderung der Altersstruktur der Be- ein Wachstumsmarkt mit enormem Poten-
völkerung hat daneben zusätzliche Effekte zial. Zum einen gilt dies wenn überhaupt nur
auf die Nachfrage nach Wohnungen und in den Zuzugsregionen und zum anderen ist
Wohnfläche. Als Remanenzeffekt wird die wegen der dort nur begrenzt verfügbaren
Beobachtung beschrieben, dass im Alter die Flächen und dem bereits vorhandenen Woh-
genutzte Wohnfläche auf vergleichsweise nungsbestand nicht mit einer Neubauwelle
hohem Niveau verbleibt, nachdem sie über zu rechnen. Es ist eher davon auszugehen,
die Lebensspanne kontinuierlich zugenom- dass dort, wo dies baulich möglich ist, im
men hat. Die Flächennachfrage bleibt damit Zuge von Sanierungsmaßnahmen Wohnun-
auf vergleichsweise hohem Niveau, insbe- gen verstärkt altengerecht bzw. barrierefrei
sondere getragen durch die ins Rentenalter umgestaltet werden. Zudem altern die Men-
kommenden geburtenstarken Jahrgänge. schen in ihren Wohnungen, so dass die ent-
8Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
sprechenden Umbauten häufig auch selbst Ausgehend von dem in Schaubild 2 darge-
vorgenommen werden können. stellten optimistischen Szenario wird die
Zahl der erwerbsfähigen Personen im Alter
zwischen 20 und 65 Jahren in der Dekade
2010 bis 2020 um rd. 3,5 v. H. abnehmen.
2.3 Büroimmobilien In den folgenden zehn Jahren wird sich der
Rückgang deutlich auf knapp 10 v. H. erhö-
Das Büro ist ein Raum, in welchem vor- hen, da die geburtenstarken Jahrgänge das
wiegend kommunikationsintensive Verwal- Rentenalter erreichen werden. Aufgrund der
tungs-, Koordinations- und Planungsauf- niedrigen Geburtenrate wird das Erwerbs-
gaben ausgeübt werden. Damit wird zumeist personenpotenzial von 2030 bis zum Ende
immateriell mit Daten und Informationen des Prognosezeitraumes 2060 noch einmal
umgegangen, die einen wesentlichen Beitrag um gut 16 v. H. abnehmen. Dieser Rückgang
zum Erfolg der Organisation leisten. Zur bedeutet unter sonst gleichen Bedingungen
Ausstattung eines Büros gehören die klassi- eine Abnahme der Zahl der Bürobeschäf-
schen Arbeitsmittel Schreibtisch, Schränke tigten und damit auch einen Rückgang der
und Informations- sowie Kommunikations- Nachfrage nach Bürofläche.
technik.
Diese Rückgänge werden sich aber nicht
Die Nachfrage nach Büroflächen ergibt sich gleichmäßig in Deutschland verteilen, da
langfristig aus der Zahl der Bürobeschäf- auch hier die Binnenmigration und die At-
tigten und dem Flächenbedarf je Büro- traktivität der verschiedenen Bürostandorte
arbeitsplatz. Die demografische Entwick- zu berücksichtigen ist. Hierzu wird vom Sta-
lung wirkt hierauf über die Zahl der Personen tistischen Bundesamt eine eigene Prognose
im erwerbsfähigen Alter und damit auf das der Entwicklung der Erwerbspersonenzahl
Arbeitsangebot ein. Um die demografischen auf Länderebene erstellt. Unter Erwerbs-
Effekte zu isolieren, wird zu Analysezwe- personen werden dabei die Erwerbstätigen
cken davon ausgegangen, dass weitere Ein- und die arbeitssuchend gemeldeten Personen
flussgrößen, wie die Erwerbsquote oder die gefasst. Auch hier werden die ostdeutschen
Bürobeschäftigtenquote, sich im Zeitablauf Bundesländer den größten Rückgang zu ver-
nicht verändern. zeichnen haben (vgl. Schaubild 4). Mit einer
Veränderung der Zahl der Erwerbspersonen 2005–2030
0 bis – 10 %
– 10 bis – 17 %
– 17 bis – 30 %
– 30 bis – 40 %
Schaubild 4
Quelle: Stat. Bundesamt
9Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
Abnahme von mehr als einem Drittel der konzentriert, der ländliche Raum wird dem-
Erwerbspersonen wird Sachsen-Anhalt am gegenüber deutlich an Kaufkraft verlieren.
deutlichsten betroffen sein. Allein Hamburg Die wachsenden Stadtregionen werden für
wird im Zeitraum 2005 bis 2020 einen leich- den Einzelhandel an Attraktivität gewinnen.
ten Zuwachs von 1 v. H. aufweisen, danach Da in den Kernstädten allerdings nur ein
setzt auch ein Rückgang ein. Für Deutsch- begrenztes Flächenangebot vorhanden ist,
land wird der Rückgang in diesem Zeitraum wird die Konkurrenz der Unternehmen um
knapp 18 v. H. betragen. diese guten Lagen intensiver werden.
Für sich genommen wird die demografische Auch die Veränderung der Altersstruktur
Entwicklung damit regional differenziert das der deutschen Bevölkerung wird den Ein-
Angebot an Bürobeschäftigten reduzieren. zelhandel beeinflussen. Ebenfalls ein belas-
Allerdings sind auch gegenläufige Effekte tender Faktor ist das niedrigere Einkom-
wie die Verlängerung der Lebensarbeitszeit mensniveau der Rentnergeneration. Nach
oder Erhöhung des Flächenbedarfs je Büro- einer Studie von GfK GeoMarketing liegt
beschäftigten zu berücksichtigen, so dass das Einkommen der über 65-jährigen um
der dämpfende Effekt der demografischen ca. 15 v. H. unter dem der Personen im er-
Entwicklung relativiert wird. Für die Nach- werbsfähigen Alter, da Renten- niedriger als
frage nach Büroimmobilien ist schließlich Erwerbseinkommen ausfallen. Dieser Effekt
die Nachfrage der Unternehmen nach Büro- wird durch das steigende Konsumniveau
beschäftigten und dem Flächenbedarf je nachfolgender Generationen relativiert, was
Büroarbeitsplatz entscheidend, welche eher im wachenden Wohlstand einer Gesellschaft
von anderen Einflussgrößen bestimmt wird begründet liegt. Insgesamt erwarten wir bis
(z. B. die gesamtwirtschaftliche Entwick- 2020 einen Anstieg der Umsätze im Einzel-
lung, der Strukturwandel oder der technolo- handel von ca. 10 v. H., wobei allerdings der
gische Fortschritt). Insgesamt hat die demo- Anteil der Einzelhandelsumsätze an den pri-
grafische Entwicklung damit auf den Markt vaten Konsumausgaben kontinuierlich sin-
für Büroimmobilien einen eher indirekten ken wird. Folglich wird sich der Wettbewerb
und vergleichsweise geringen Einfluss. der Handelsunternehmen um diesen nur ge-
ring steigenden Umsatz intensivieren.
2.4 Einzelhandelsimmobilien Aufgrund der speziellen Bedürfnisse älterer
Kunden und deren wachsender Bedeutung
Einzelhandelsimmobilien stellen Verkaufs- ändern sich auch die Anforderungen für
flächen für den direkten Kauf/Verkauf Einzelhandelsimmobilien selbst. Rutsch-
von Waren bereit. Unmittelbare Träger der feste Böden, Aufzüge sowie eine übersicht-
Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien liche Streckenführung mit breiteren Gängen
sind die Unternehmen der Branche. Ihre minimieren die Gefahrenquellen für ältere
Entscheidung wird von den wirtschaftlichen Menschen und erleichtern diesen die Orien-
Erfolgsaussichten einer Immobilie an ih- tierung. Ruhezonen tragen daneben zum
rem jeweiligen Standort bestimmt. Hierfür Wohlbefinden bei. Diese Aspekte werden
stellt eine günstige Entwicklung der Nach- besonders bei der Umgestaltung von Ver-
frage hinsichtlich der Art und Menge der kaufsflächen zunehmend an Bedeutung ge-
gewünschten Güter am gewählten Standort winnen.
eine notwendige Bedingung dar.
Der migrationsbedingte wachsende An-
Diese wiederum wird nachhaltig von der teil von Personen mit anderen kulturellen
demografischen Entwicklung bestimmt. Hintergründen hat bereits Einfluss auf die
Auch hier ist die zu erwartende sinkende Zusammenstellung der Einzelhandelssorti-
Bevölkerungszahl unter sonst gleichen Be- mente. Dieser Einfluss wird weiter wachsen,
dingungen ein belastender Faktor. Aller- da der Einzelhandel sich auf diese Zielgrup-
dings wiederum nicht deutschlandweit, da pe entsprechend einstellt. Auf die Märkte
sich in den Städten mit Bevölkerungswachs- für Einzelhandelsimmobilien wird dies al-
tum die einzelhandelsrelevante Kaufkraft lerdings nur geringe Wirkungen haben.
10Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
3. Megatrendcluster II: lie, verlieren hierdurch an Bedeutung und
werden durch im Lebensverlauf wechselnde
Wertewandel soziale Bindungen ersetzt. Diese Form der
der Gesellschaft sozialen Mobilität führt zu kleineren und
über die Zeit flexiblen Lebensgemeinschaf-
ten. Betrug der Anteil der Fünf- und mehr-
In engem Zusammenhang mit der demogra- Personen-Haushalte im Jahr 1900 noch
fischen Entwicklung steht der Wertewandel 44 v. H. wird dieser Wert bis 2030 auf gerade
der deutschen Gesellschaft, dessen Auswir- einmal rd. 2,5 v. H. zurückgehen. Demge-
kungen auf die Immobilienmärkte Gegen- genüber wird der Anteil der Ein-Personen-
stand des folgenden Abschnitts sein werden. Haushalte im gleichen Zeitraum von 7 v. H.
Zunächst aber gilt es zu klären, was unter auf 43 v. H. deutlich anwachsen. Werden die
diesem Wertewandel zu verstehen ist, insbe- Zwei-Personen-Haushalte hinzugerechnet,
sondere da es sich im Gegensatz zur demo- wird der Anteil dieser Haushaltsgrößen 2030
grafischen Entwicklung nicht um ein statis- bei gut 80 v. H. liegen und damit die domi-
tisch bzw. quantitativ erfassbares Phänomen nierende Form des Zusammenlebens sein.
handelt.
Die Gesellschaft des 21. Jahrhunderts wird
auch als Wissensgesellschaft charakteri-
3.1 Gesellschaftlicher Wertewandel siert. Derzeit wird davon ausgegangen, dass
als Megatrend sich das Wissen der Menschheit ca. alle fünf
Jahre verdoppelt. Damit kommt der Bildung
Unter gesellschaftlichem Wertewandel wird als Vermittlung von Wissen und als Voraus-
in der Soziologie grundsätzlich eine deut- setzung für den Erwerb von neuem Wissen
liche Veränderung von sozio-kulturellen große Bedeutung zu. Gesellschaften, welche
Werten und Wertsystemen wie auch von in- über dieses Humankapital verfügen, werden
dividuellen Wertvorstellungen verstanden. im globalen Wettbewerb erfolgreich sein, da
Da diese Werte eine wesentliche Grundlage sie in der Lage sind, technologischen Fort-
des Zusammenlebens in einer Gesellschaft schritt zu generieren. Ein quantitativer In-
bilden, bedeutet deren Veränderung auch dikator für das Bildungsniveau einer Gesell-
einen tiefgreifenden Wandel des ökonomi- schaft ist die Zahl der Hochschulabschlüsse
schen, politischen und kulturellen Selbst- (vgl. Schaubild 5).
verständnisses einer Gesellschaft. Von nicht
unwesentlicher Bedeutung für den Werte- Seit 2001 zeigt sich ein kontinuierlicher,
wandel als Megatrend des 21. Jahrhunderts im langfristigen Vergleich überproportio-
ist die Beobachtung, dass dieser sich zwar naler Anstieg der Hochschulabschlüsse in
keinesfalls ohne Konflikte, aber grundsätz- Deutschland. In dieser Zeitspanne hat sich
lich friedlich vollzieht. die Zahl der Hochschulqualifikationen
nahezu verdoppelt. Diese enorme Verbrei-
Wesentliches Element des Trendclusters Ge- tung von Bildung beeinflusst die wirtschaft-
sellschaftlicher Wertewandel ist der Mega- liche und gesellschaftliche Entwicklung in
trend der Individualisierung. Dieser be- hohem Maße.
schreibt eine Veränderung der Verbindung
zwischen Individuum und Gesellschaft. Ein weiterer Megatrend im Cluster Gesell-
Menschen sehen sich immer weniger als Teil schaftlicher Wertewandel ist der sogenannte
einer Gesellschaft, sondern nehmen sich zu- Female Shift. Dies meint nicht einfach nur
nehmend als Individuen wahr, die sich ihrer die Emanzipation von Frauen in allen Le-
Besonderheit bewusst sind und diese auch bensbereichen, sondern auch die Prägung
im Sinne einer Selbstverwirklichung aus- dieser durch weibliche Eigenschaften wie
leben. Grundlage hierfür ist die Möglichkeit, z. B. eine höhere Kommunikationsfähigkeit.
freie individuelle Entscheidungen zu treffen, Dies wird möglich, da Frauen nicht mehr auf
welches eine moderne demokratische Ge- traditionelle Muster reduziert sind, sondern
sellschaft erfordert und ermöglicht. Tradi- gleichberechtigt ihre Chancen wahrneh-
tionelle Lebensformen, wie bspw. die Fami- men können. Dies zeigt auch der Anteil der
11Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
Hochschulabschlüsse in Deutschland 1980–2012
440 000
390 000
340 000
290 000
240 000
190 000
140 000
90 000
40 000
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Schaubild 5
Bestandene Prüfungen gesamt davon Absolventinnen Quelle: Stat. Bundesamt
Frauen an den gesamten Hochschulabschlüs- Alle drei Dimensionen stehen gleichberech-
sen (vgl. Schaubild 5). Lag dieser 1980 noch tigt nebeneinander und sind zudem eng mit-
bei 34 v. H., stieg er bis 2012 auf gut 50 v. H. einander verflochten. Hierdurch erreicht die
an. Die Zahl der Hochschulabsolventinnen Nachhaltigkeit einen hohen Stellenwert als
hat sich in diesem Zeitraum nahezu vervier- eigenständiger Wert in einer Gesellschaft,
facht. welcher weit über das Thema Ökologie hin-
ausgeht.
Der Trend zur Nachhaltigkeit wird im
Brundtland-Bericht definiert als die Ge- Im Cluster des Wertewandels existieren
währleistung, „dass die Bedürfnisse der deutliche Teilmengen mit dem Cluster Tech-
Gegenwart befriedigt werden, ohne die nologischer Fortschritt, insbesondere bei
Möglichkeiten künftiger Generationen zur den Megatrends Connectivity und Globali-
Befriedigung eigener Bedürfnisse zu beein- sierung (vgl. Kapitel 4.1). Diese haben jeweils
trächtigen“. Damit erstreckt sich die Nach- eine starke technologische, aber eben auch
haltigkeit auf die Bereiche Ökologie, Öko- eine soziologische Komponente, die sich ge-
nomie und Gesellschaft (vgl. Schaubild 6). genseitig bedingen.
Dimensionen der Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit
Ökonomie Gesellschaft
Ökologie
Schaubild 6
Quelle: Deutsche Hypo
12Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
3.2 Wohnimmobilien Haushalte auf Kreisebene (vgl. Schaubild 8).
Bis 2025 wird die Zahl der Haushalte in 234
Die maßgebliche Größe für die Nachfrage von 440 Kreisen zunehmen. Dabei werden
nach Wohnungen sind die Haushalte, welche abgesehen von den Regionen Berlin, Dres-
als Lebensgemeinschaft eine Wohnung als le- den, Jena und der Küstenregion mittleres
bensnotwendiges und nicht substituierbares Mecklenburg alle ostdeutschen Kreise von
Gut benötigen. Im Zuge der Individualisie- einer sinkenden Zahl an Haushalten betrof-
rung ist zu erwarten, dass die durchschnitt- fen sein. Dies gilt auch für einige Regionen
liche Haushaltsgröße aufgrund der flexible- Westdeutschlands wie etwa das Ruhrgebiet
ren Lebensplanung weiter abnehmen wird. oder den Hochsauerlandkreis. Hier finden
Dies wird vom Statistischen Bundesamt bei sich aber gemessen an der Haushaltszahl auch
der Prognose der Entwicklung der Haus- dynamisch wachsende urbane Regionen wie
haltszahlen im Szenario Trend unterstellt Köln und Düsseldorf oder München.
(vgl. Schaubild 7). Die durchschnittliche
Haushaltsgröße wird demnach von 2,04 Per- Der Megatrend Individualisierung wird da-
sonen im Jahr 2009 auf 1,88 Personen im Jahr mit die für sich genommen negativen Effekte
2030 zurückgehen. Dadurch wird, trotz der der demografischen Entwicklung zumindest
sinkenden Bevölkerungszahl, die Zahl der mittelfristig überkompensieren können, so
Haushalte insgesamt um gut 2 v. H. zuneh- dass die Nachfrage nach Wohnungen zu-
men. Darunter werden die Ein- und Zwei- nächst noch zunehmen wird. Dies wird in
Personen Haushalte mit zusammen knapp den Stadtregionen überproportional der Fall
12 v. H. den stärksten Zuwachs verzeichnen, sein, wohingegen in den ländlichen Regio-
wohingegen die Zahl der Mehrpersonenhaus- nen die Leerstände z. T. deutlich zunehmen
halte um gut ein Viertel zurückgehen wird. werden. Dort, wo sich die Haushalte kon-
Auch hier zeigt sich das aus der demografi- zentrieren, werden vermehrt kleinere Wohn-
schen Entwicklung bekannte Bild, dass die einheiten nachgefragt werden, so dass deren
westdeutschen Flächenländer mit 4,5 v. H. Preise und Mieten, wie in der Vergangenheit
und die Stadtstaaten mit 4,7 v. H. die höchs- bereits geschehen, tendenziell anziehen wer-
ten Zuwachsraten aufweisen. Die ostdeut- den.
schen Bundesländer werden demgegenüber
10,1 v. H. ihrer Haushalte verlieren. Eine weitere Begleiterscheinung des Werte-
wandels, in Verbindung mit dem Megatrend
Dies bestätigt auch ein Blick auf die vom der Mobilität, ist in der höheren Fluktuation
BBSR erwartete Veränderung der Zahl der der Mieter zu sehen. Über die Lebensspan-
Die Veränderung der Zahl der Haushalte in Deutschland 2009–2030
4,5 4,7
in v. H.
2,1
−0,4
−0,9
−2,4
−10,1
−12,3
Deutschland westdeutsche Flächenländer ostdeutsche Länder Stadtstaaten
Schaubild 7
Trend Status quo Quelle: Stat. Bundesamt
13Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
Veränderung der Zahl der Haushalte 2005–2025
Künftige Dynamik
der privaten Haushalte
in %
bis unter –10
–10 bis unter –3
–3 bis unter 3
3 bis unter 10
10 und mehr
Schaubild 8
Quelle: BBSR
ne passen sich die Menschen flexibel neu- der Planung zu berücksichtigen, nicht nur
en Lebens- und Arbeitssituationen an und die eigentliche Nutzungsphase. Auch Bau
wechseln auch häufiger den Wohnort oder und der spätere Abriss bzw. die Entsorgung
die Wohnung. Im Falle von Wohneigentum müssen bei der Kalkulation des Primärener-
bedeutet dies eine höhere Transaktionshäu- giebedarfs einer Immobilie beachtet werden.
figkeit, da auch hier eine Immobilie nicht Einer Sanierung bestehender Immobilien
mehr für „das Leben“, sondern eher für den wird unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit
jeweiligen Lebensabschnitt erworben wird. eine wachsende Bedeutung zukommen, wo-
In Verbindung mit den aufgrund der besse- bei alle Dimensionen der Nachhaltigkeit
ren Bildung steigenden Einkommen kann relevant sind. Vor einer energetischen Sa-
regional daher mit einem z.T. deutlichen nierung ist aus ökologischer Sicht allerdings
Anstieg der Nachfrage nach Wohnungen zunächst zu prüfen, ob die Einsparungen
gerechnet werden. Ebenso deutlich wird die an Primärenergie während der verbleiben-
Nachfrage in Fortzugsregionen einbrechen den Nutzungsdauer den Einsatz für die Sa-
und entsprechend zu Wohnungsleerständen nierung rechtfertigen. Daneben spielen sich
führen. ändernde gesellschaftliche Anforderungen
an Wohnimmobilien, z. B. in Bezug auf den
Generell werden die Nutzer von Wohnim- Zuschnitt oder die Standards der Wohnein-
mobilien auch in Zukunft vermehrt darauf heiten, eine wichtige Rolle bei nachhaltigen
achten, ob ihre Wohnung bzw. Wohnimmo- Sanierungen. Auf Seiten der Nutzer ist durch
bilie auch den Kriterien der Nachhaltigkeit den Megatrend Nachhaltigkeit eine höhere
entspricht. Hier wird Nachhaltigkeitszer- Zahlungsbereitschaft für entsprechend aus-
tifikaten eine zunehmende Bedeutung zu- gewiesene Wohnungen zu erwarten, so dass
kommen. Beim Neubau von Wohnimmo- dies auch zu einem Wettbewerbsargument
bilien ist der der gesamte Lebenszyklus bei wird.
14Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
3.3 Büroimmobilien ge hiervon verschwimmen die Grenzen zwi-
schen Arbeitswelt und Privatsphäre zuse-
Der Megatrend Bildung und das damit ein- hends. Diese Art moderner Arbeitsprozesse
hergehende Wachstum des Produktions- erfordern hierfür geeignete Bürotypen. Das
faktors Humankapital weisen auf einen klassische Zellenbüro wird diesen Anfor-
wachsenden Anteil des tertiären Sektors an derungen nicht mehr gerecht und auch das
der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung Großraumbüro ist hierfür nicht die geeigne-
hin. In diesem Dienstleistungssektor ist die te Konzeption (vgl. Schaubild 9).
Bürobeschäftigtenquote allerdings höher als
in anderen Wirtschaftsbereichen, so dass auf Das alternative Bürokonzept Business Club
dieser Grundlage die Nachfrage nach Büro- stellt beispielsweise anstelle von persönlichen
flächen steigen wird. Arbeitsplätzen eine Vielfalt an Arbeitsorten
mit je nach Tätigkeit unterschiedlichen Ei-
Auch die höhere Erwerbstätigkeit der Frauen genschaften bereit. Der Business-Club um-
führt in Verbindung mit deren guter Ausbil- fasst dabei die Bereiche Business Center,
dung zu mehr Bürobeschäftigten in Deutsch- Team Center und Lounge. Dies ermöglicht
land. Das klassische Rollenverständnis ist in die Arbeit in hochdynamischen, funktions-
Verbindung mit der Individualisierung auf- übergreifenden Projektteams, wodurch fle-
gelöst worden. In der Folge stieg die Frauen- xible Center- und Teamstrukturen an die
erwerbsquote von gut 60 v. H. im Jahr 2005 Stelle der funktionalen ablauforientierten
auf 68 v. H. im Jahr 2012 an. Hierdurch wird Organisationsformen treten. Ein weiterer
der Wirtschaft zusätzliches Wachstum er- konzeptioneller Ansatz in dieser Richtung
möglicht und somit auch die Nachfrage nach ist das fraktale Büro. In einer fraktalen
Büroflächen erhöht. Organisation gilt jedes einzelne Mitglied
als ein Fraktal, d. h. eine sich selbst organi-
Die Individualisierung hat für die Arbeits- sierende Einheit. Übertragen auf das Büro
welt ebenfalls weitreichende Folgen. Die bedeutet dies einen Arbeitsraum, welcher je
klassische Führungsstruktur von Unter- nach Bedarf an immer neue Anforderungen
nehmen wird zusehends durch flachere flexibel angepasst und neu gestaltet werden
Hierarchien im Sinne einer schlanken Un- kann.
ternehmensstruktur ersetzt und fixierte
Aufgabenbereiche werden zunehmend durch Eine den Kriterien der Nachhaltigkeit ent-
flexible ergebnisorientierte Teams ersetzt. sprechende Büroimmobilie ist mehr als nur
Durch Selbstverantwortung der Individuen ein Green Building, welches ökologische
und Gruppen geprägte Projektarbeit tritt in Aspekte an erster Stelle setzt. Hier liegt
den Mittelpunkt der Arbeitsabläufe. Als Fol- der Fokus auf einem effizienten Einsatz
Bürokonzepte
zeitweise
Team- Business-
büro club
Anwesenheit
Kombi-
büro
Großraum- Zellen-
ständig
büro büro
kooperativ autonom Schaubild 9
Arbeitsweise Quelle: Deutsche Hypo
15Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
der Ressourcen während des Lebenszyklus. persönliche Beziehungen geprägte Kun-
Darüber hinaus muss eine zukunftsfähige denbindung war ein wesentliches Merkmal
Büroimmobilie die Realisierung eines den des traditionellen Fachgeschäftes mit einem
Bedürfnissen der Mitarbeiter entsprechen- über die Zeit stabilen Stammkundenklientel.
den Bürokonzeptes ermöglichen und wird Im Zeitalter der Individualisierung ist diese
damit zu mehr als einem reinen Ort der Ar- Form der Bindung nicht mehr so gegeben.
beit. Je mehr die Corporate Social Respon- Sie wird ersetzt durch Markentreue oder den
sibility Eingang in Unternehmensleitbilder Einkauf in filiarisierten Fachgeschäften, die
findet, desto wichtiger werden Nachhaltig- eine einheitliche Marketingstrategie und ein
keitskriterien der genutzten Immobilien für entsprechendes Verkaufskonzept verfolgen.
deren wirtschaftlichen Erfolg. Das Wachstum des Online-Handels passt
hier ebenfalls ins Bild, da dieser zu jeder
Zeit an jedem Ort den Einkauf von Waren
3.4 Einzelhandelsimmobilien ermöglicht und damit die flexibelste Form
des Einzelhandels darstellt. Eine weitere
Der gesellschaftliche Wertewandel beein- Entwicklungsstufe des Online-Handels ist
flusst auch den Markt für Einzelhandels- dessen Automatisierung. Hier bestellt z. B.
immobilien, allerdings ist dieser Effekt nur der vernetzte Kühlschrank selbstständig die
indirekter Natur und damit entsprechend benötigten Lebensmittel.
geringer ausgeprägt. Dies gilt in besonde-
rem Maße für die Megatrends der Bildung Für die Versorgung im Nahbereich werden
und des Female Shift, welche eher Relevanz kleinere City-Supermärkte an Bedeutung
für die Sortimentszusammenstellung haben gewinnen, die idealerweise fußläufig für
denn für die jeweils benötigten Einzelhan- die Kundschaft zu erreichen sind. In hohem
delsimmobilien. Maße profitieren Bio-Märkte vom Trend der
Nachhaltigkeit, da diese ihr komplettes Sor-
Die Trends Individualisierung und Nach- timent hierauf ausrichten. Sie befinden sich
haltigkeit haben demgegenüber einen stär- als Handelsformat in der Wachstumsphase,
keren Einfluss. Dieser zeigt sich vor allem so dass ihre Zahl auch noch weiter zuneh-
im Erfolgspotenzial verschiedener Han- men wird.
delsformate, welches eng davon abhängt,
inwieweit die Formate den sich ändernden Damit werden kleinflächigere Ladenlokale
Wertevorstellungen und Präferenzen der mit Nahversorgungsfunktion in den Agglo-
Verbraucher entsprechen. Die früher durch merationsräumen zahlen- und damit auch
Lebenszyklus ausgewählter Handelsformate des deutschen Einzelhandels
Entwicklungs- u. Wachstumsphase Reifephase Sättigungsphase Abschwungsphase
Einführungsphase
Discounter
Großer Supermarkt Kaufhaus
Supermarkt Traditionelles Fachgeschäft
Filiarisiertes Fachgeschäft Warenhaus
SB-Warenhaus
Fachmarkt Trad. Versandhandel
Bio-Markt Kleiner
Supermarkt
City Supermarkt
Convenience Store
Onlinehandel
Drive-in-Märkte
Automatisierter Onlinehandel
Schaubild 10
Quelle: KPMG, eigene Darstellung
16Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
flächenmäßig zunehmen. Der Online-Han- ware wie Tablets oder Smartphones, die
del benötigt keine Verkaufsfläche im eigent- die mobile Datenverarbeitung beherrschen.
lichen Sinn, so dass dessen Wachstum die Ebenso wichtig sind moderne Informations-
Flächenexpansion bremst. Andererseits ge- netze, deren Kapazität ausreichen muss, die
winnen Multi-Channel-Formate an Bedeu- enorm steigenden Datenmengen verarbeiten
tung, so dass insgesamt mit einem weiteren zu können. In der Folge wächst die Welt zu-
leichten Flächenwachstum im Einzelhandel sammen, wodurch Märkte vielfältiger und
zu rechnen ist. Dieses wird aber wiederum das traditionelle territoriale Verständnis im-
regional differenziert stattfinden. mer mehr aufgelöst werden.
Damit verbunden ist auch eine deutliche
Zunahme der Mobilität in verschiedenen
Dimensionen. Informationsbeschaffung ist
nicht mehr an einen bestimmten Ort ge-
bunden, ebensowenig wie das Leben nur
an einem Ort verbracht wird. Vielmehr ge-
4. Megatrendcluster III: hören regionale und auch soziale Mobili-
Technologischer Fortschritt tät zum Selbstverständnis der kommenden
Generationen. Entfernungen, welche früher
Die technologische Entwicklung der ver- kaum überwindbar schienen, spielen in der
gangenen Jahrzehnte wurde insbesondere modernen Welt dank einer gut ausgebauten
durch die IuK-Technologie bestimmt. Diese Verkehrsinfrastruktur nur noch eine un-
hat das Leben der Menschen grundlegend tergeordnete Rolle. Dort wo die physische
verändert und Einzug in nahezu alle Lebens- Anwesenheit nicht möglich ist, ermöglichen
bereiche gehalten. Dabei ist sie nicht nur Videokonferenzen o. ä. den Informations-
selbst ein Megatrend, sondern sie hat auch austausch zwischen Geschäftspartnern.
andere Megatrends entweder überhaupt erst
ermöglicht oder zumindest deutlich geför- Der Megatrend Globalisierung beschreibt
dert. eine weltweit zunehmende Verflechtung
verschiedenster Lebensbereiche. Dies um-
fasst Ökonomie, Kultur, Wissen und Tech-
4.1 Der technologische Fortschritt nologie sowie die internationale Sicherheit.
In diesem Zusammenhang verliert auch die
Der Megatrend Connectivity wird nach- alte Einteilung der Erde in erste, zweite und
haltig von der IuK-Technologie geprägt dritte Welt zunehmend an ökonomischer
und beeinflusst sowohl die Privatsphäre als Bedeutung. Wertschöpfungsketten vertei-
auch die Arbeitswelt. Connectivity bezieht len sich weltweit und erfordern komplexe
sich auf die zunehmende Organisation der Steuerungsmechanismen. Aus ökonomi-
Gesellschaft in Netzwerken. Seit der Mitte scher Perspektive wandeln sich nationale zu
des letzten Jahrzehnts befindet sich die Ge- globalen Märkten, die nicht mehr von ein-
sellschaft im Übergang vom Web 1.0 zum zelnen Staaten gesteuert werden können,
Web 2.0. Hier ist der Nutzer nicht mehr wodurch aber auch z. B. Abhängigkeiten
nur Konsument der zur Verfügung gestell- zunehmen. Der Klimawandel stellt ebenfalls
ten Informationen, sondern er gestaltet das ein globales Problem dar, welches von ein-
Netz und dessen Inhalte durch Kommen- zelnen Staaten isoliert nicht gelöst werden
tare, Bewertungen, Blogs und eigene Inhalte kann. Kulturelle Einflüsse breiten sich mit
aktiv mit. In Zukunft werden durch mobile rasanter Geschwindigkeit aus, so dass na-
Internettechnologie im Rahmen des Web 3.0 tionale Grenzen zunehmend an Bedeutung
Informationen auch an jedem Ort in kürzes- verlieren.
ter Zeit verfügbar sein. Damit erreicht die
digitale Vernetzung ein neues Niveau, was Durch den Wandel zur Wissensgesellschaft
Individuen vom jeweiligen Aufenthaltsort verändert sich das Arbeitsleben enorm. Ser-
weiter unabhängig macht. Unterstützt und vice-, Informations- und Kreativarbeiter
ermöglicht wird dies durch moderne Hard- ersetzen mehr und mehr den Waren pro-
17Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
duzierenden Industriearbeiter. Damit ist Darüber hinaus ermöglicht die Technologie,
die Leistungserstellung auch nicht mehr Assistenzsysteme zu installieren, wodurch
zwingend an einen bestimmten Ort oder ältere Menschen länger in ihren bisherigen
eine vorgegebene Zeit gebunden. Der Pro- Wohnungen leben können. Gerade in Verbin-
zess der Leistungserstellung wird zuneh- dung mit der demografischen Entwicklung
mend von den Mitarbeitern selbstbestimmt liegt hierin ein großes Potenzial. Dabei er-
organisiert, strikte hierarchische Strukturen füllen die Assistenzsysteme neben den Smart
verlieren damit an Bedeutung. Stattdessen Home-Anwendungen unterschiedlichste
wird die individuelle „Work-Life-Balance“ Funktionen. Im Bereich der Telemedizin
immer wichtiger. Diese Entwicklung wird können beispielsweise die Vitalwerte und die
in der Trendforschung als New Work be- Medikamenteneinnahme überwacht werden.
zeichnet. Ebenso kann die Alltagsorganisation durch
eine Terminverwaltung unterstützt oder die
Kommunikation mit anderen Personen oder
4.2 Wohnimmobilien sozialen Netzwerken erleichtert werden.
Spezielle Sensortechnik kann eingesetzt
Der Megatrend der Connectivity wird aus werden, um beispielsweise den Sturz einer
dem Trendcluster Technologischer Fort- Person zu erkennen, deren Aufenthaltsort
schritt die größten Auswirkungen auf Woh- zu ermitteln oder einfach den Herd abzu-
nimmobilienmärkte haben. Die anderen schalten, falls dies vergessen wurde.
Trends New Work, Mobility oder Globali-
sierung werden hingegen kaum Einfluss auf Auf Basis dieser neuen Technologien wird es
dieses Marktgeschehen haben. zu deutlichen Veränderungen des Wohnens
in der Zukunft kommen. Allerdings müs-
Wohnimmobilien werden zukünftig immer sen die Immobilien für diese neuen Tech-
mehr zu sogenannten Smart Homes wer- nologien geeignet sein. Dies bei der Planung
den. Hierunter sind allgemein technische von Neubauten zu berücksichtigen, ist ver-
Verfahren und Systeme für die Vernetzung gleichsweise einfach. Die Nachrüstung in
von Haustechnik und Haushaltsgeräten zu Bestandsimmobilien ist häufig allerdings
verstehen. Dies umfasst die klassische Kom- mit nicht unerheblichen Investitionen ver-
munikation und die Unterhaltungselek- bunden, die über die reine Anschaffung der
tronik, aber auch Wohnkomfort, Energie- Hardware hinausgehen. Diese Kosten müs-
management und Sicherheit. Zur Steuerung sen sich durch entsprechende Miet- oder
eines solchen vernetzten Eigenheims wird Wertsteigerungen refinanzieren lassen, da-
ein Smartphone oder Tablet-PC verwendet, mit eine Umrüstung aus wirtschaftlicher
welcher mit den entsprechenden Anwendun- Perspektive Sinn macht. Nur wenn bei Mie-
gen (Apps) ausgerüstet werden kann. tern und Käufern aufgrund ihrer gestiegenen
Präferenzen für derartige Systeme auch eine
Auf diese Weise lassen sich die Heizung und entsprechende Zahlungsbereitschaft vorhan-
das Raumklima über das Internet steuern, den ist, wird deren Verbreitung zunehmen.
Lampen und Jalousien können an- oder aus- Sie werden langfristig zwar zu einem Fak-
geschaltet werden. Einige Systeme drosseln tor für die erfolgreiche Vermarktung einer
selbstständig die Heizung, wenn ein Fenster Wohnimmobilie, nachhaltige Veränderun-
geöffnet wird, oder erkennen, wenn ein Be- gen marktrelevanter Größen sind aber eher
wohner einen Raum betritt und schalten das nicht zu erwarten.
Licht ein. Je mehr Geräte auf diese Weise ge-
steuert werden können, desto höher ist auch
die mögliche Energieeinsparung. Dies kann 4.3 Büroimmobilien
noch durch einen Smart Meter unterstützt
werden, welcher die Bewohner mit Infor- Der Megatrend Connectivity führt durch
mationen zum Stromverbrauch versorgt und den Einsatz moderner IuK-Technolgie zu
hilft, Einsparpotenziale zu erkennen und einem Paradigmenwechsel bei der Büro-
zu nutzen. Zudem lassen sich Sicherheits- arbeit. Sie ermöglicht flexible Strukturen
systeme in das Netzwerk integrieren. hinsichtlich Zentralität, Arbeitszeit und -ort
18Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
Dimensionen der Büroarbeit
Arbeitsort und -zeit variabel,
Ort dezentrale Struktur
mobil
Arbeitsort und -zeit fest,
zentrale Struktur flexibel
Zeit
dezentral
Struktur
Schaubild 11
Quelle: Frauenhofer IAO, Deutsche Hypo
(vgl. Schaubild 11). Das klassische, durch kosten spielen Entfernungen im Zeitalter der
einen hierarchischen Unternehmensaufbau Globalisierung keine herausragende Rolle
mit starren Abteilungsstrukturen, einer mehr. Innovation und Kreativität werden
strikten Trennung von Arbeit und Freizeit zu entscheidenden Erfolgsfaktoren für Un-
sowie Zeitorientierung und Kontrolle cha- ternehmen. Das Büro muss eine Arbeits-
rakterisierte Büroarbeitsmodell wird dabei umgebung schaffen, die dies fördert. In die-
mehr und mehr überwunden. Am Beginn ser wird von Mitarbeitern auch Mobilität
dieser Entwicklung stand die Einführung des am Arbeitsplatz erwartet, da es das klassi-
PC’s in die Büroarbeit im Verlauf der 90er- sche Territorialbüro zunehmend nicht mehr
Jahre. Dieser hat sich in der Zwischenzeit zu geben wird. Je nach Projekt oder Tätigkeit
einem multifunktionalen Werkzeug gewan- können andere Arbeitsumgebungen genutzt
delt, welches den Austausch immenser Da- werden, in welchen die Möglichkeit zur Vi-
tenmengen und Informationen ermöglicht. sualisierung komplexer Probleme mit Hilfe
Dieser Austausch wird durch Breitband- der Technik gegeben sein muss.
zugänge, ISDN und Internet ermöglicht und
durch Groupware-Pakete unterstützt. Die New Work beinhaltet die Aufhebung der
Multifunktionalität der benutzten Hard- strikten Trennung zwischen Arbeitswelt
ware reduziert die bei der Arbeit erforder- und Privatsphäre. Damit rücken auch Büro-
lichen Medienbrüche auf ein Minimum und immobilien mehr in die Nähe des Lebens-
steigert somit die Produktivität der Büro- mittelpunktes ihrer Nutzer. Sie sind multi-
arbeit. Dadurch und durch die Entwicklung funktional und beherbergen beispielsweise
des Notebooks und anderer mobiler Hard- auch Gastronomie, Arztpraxen, Einzelhänd-
ware (Netbooks, Smartphones etc.) löst ler oder Fitness-Center. Dies steigert die
sich die frühere Standortgebundenheit der Produktivität der Mitarbeiter und somit auch
klassischen Workstation nahezu vollstän- die der Immobilie. Dies erfordert allerdings
dig auf und ermöglicht neue, standortunab- Multi-Tenant-Strukturen und Immobilien,
hängige Bürokonzepte. Die damit einherge- die diese verschiedenen Nutzungsarten auch
henden Veränderungen der Arbeitsprozesse ermöglichen.
und Arbeitsweise im Büro sind verantwort-
lich für die Konzeption des Büros der Zu-
kunft. 4.4 Einzelhandelsimmobilien
Die hierdurch mögliche Vernetzung erlaubt Die Verbreitung des Internets hat auch im
auch die Steuerung globaler Wertschöp- Einzelhandel zu spürbaren Veränderungen
fungsketten. Durch sinkende Transaktions- geführt. Auf Basis der Internettechnologie
19Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
Umsätze nach Vertriebswegen im Einzelhandel (1990-2014)
in Mrd. €
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1990 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Schaubild 12
trad. Versandhandel Onlinehandel Ladenlokal Quelle: GfK GeoMarketing
eröffnete sich ein neuer Vertriebskanal, ren, die benötigt werden. Keine Bedeutung
welcher zunehmend an Bedeutung in der für den Standort haben traditionelle Krite-
Branche gewinnt. Der Onlinehandel konnte rien im Einzelhandel wie eine hohe Kunden-
seine Umsätze in der Dekade seit 2004 von frequenz, die Möglichkeit einer zeitgemäßen
6,2 Mrd. € auf 36 Mrd. € steigern. Damit stieg Warenpräsentation, Parkmöglichkeiten oder
sein Anteil am gesamten Versandgeschäft die Erreichbarkeit mittels des öffentlichen
von gut 23 v. H. auf beachtliche 82 v. H. an, Personennahverkehrs. Andererseits kann
da der traditionelle Versandhandel in der der traditionelle Einzelhandel von dieser
gleichen Periode deutlich eingebrochen ist. Entwicklung profitieren, wenn es gelingt
Trotz dieser deutlichen Zugewinne im On- diesen neuen Vertriebsweg in Multi-Chan-
linehandel bleibt der klassische Vertriebsweg nel-Konzepten zu integrieren. Da hier das
mittels eines Ladenlokals in Deutschland Ladenlokal nicht ersetzt wird, wird die Flä-
dominierend (vgl. Schaubild 12). chennachfrage stabilisiert. Langfristig wird
der Onlinehandel allerdings keinesfalls die
Im Jahr 2012 entfielen gut 91 v. H. der Ein- Bedeutung des stationären Einzelhandels er-
zelhandelsumsätze auf Ladenlokale, der langen können, je nach Warenportfolio eig-
Onlinehandel erreichte dagegen 6 v. H. (tra- net sich das Internet als Vertriebsweg mehr
ditioneller Versandhandel knapp 3 v. H.). In (Bücher, Musik) oder weniger (Lebensmittel,
diesem Jahr wird der Onlinehandel voraus- Waren mit hohem Beratungsaufwand). Da-
sichtlich 8 v. H. erreichen, in Ladenlokalen neben eröffnen auch typische Onlinehändler
wird demgegenüber ein Anteil von 90 v. H. verstärkt „Outlets“, um auf diese Weise mehr
des erzielten Umsatzes des deutschen Ein- Kundennähe zu generieren. Dies wiederum
zelhandels erzielt werden. Damit wächst steigert die Nachfrage nach Flächen vor al-
der Onlinehandel zwar unbestritten weiter lem in den 1a-Lagen von Großstädten.
dynamisch, bleibt aber dennoch weit hinter
der Bedeutung des Vertriebswegs Laden-
lokal zurück.
Für den Markt für Einzelhandelsimmobi-
lien sind die Wirkungen dieser Entwicklung
nicht eindeutig. Einerseits gewinnt mit der
Umsatzentwicklung im Onlinehandel ein
Handelsformat an Bedeutung, welches keine
Verkaufsflächen benötigt. Hier sind es eher
verkehrsgünstig gelegene Warenverteilzent-
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