Mein Zuhause. OKB-Eigenheimindex Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden - Obwaldner Kantonalbank
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Mein Zuhause. OKB-Eigenheimindex Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden April 2018
Impressum Der «OKB-Eigenheimindex» wird halbjährlich vom Immobilienberatungsunternehmen IAZI AG (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG) im Auftrag der Obwaldner Kantonalbank erstellt. Als Grundlage für die Indexberechnung dienen der IAZI AG anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Der «OKB-Eigenheimindex» ist auch online verfügbar unter www.okb.ch/eigenheimindex
Wissenswertes zum Thema
Eigenheimsuche
«Vertrauen Sie bei der Suche nach Ihrem Eigenheim auf das
Wissen und die Erfahrung der Obwaldner Kantonalbank.»
Hans-Ruedi Durrer
Leiter Firmen
Mitglied der Geschäftsleitung
Was ist besser? Die Traumimmobilie finden und dann kann die Suche dauern. Insbesondere das Angebot an
die Finanzierung regeln? Oder zuerst das Finanzielle freistehenden Einfamilienhäusern ist in Obwalden sehr
klären und dann suchen? begrenzt.
In der Praxis erlebe ich natürlich beides, doch meine Emp
fehlung ist: Klären Sie zuerst mit Ihrer Bank den finan Wo wird eine Immobiliensuche am besten platziert?
ziellen Spielraum, bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Nutzen Sie Ihr privates Netzwerk. Informieren Sie Ihren
Traumimmobilie machen. Dadurch können Sie bei der Bekanntenkreis darüber, dass Sie eine Immobilie suchen.
Suche zielorientierter vorgehen. Nebst Ihrem finanziellen Mit Mund-zu-Mund-Propaganda haben sich schon oft
Rahmen erfahren Sie während eines solchen Gesprächs, Verkäufer und Käufer direkt gefunden. Kontaktieren
mit welchen Kosten Sie zusätzlich zum Kaufpreis rechnen Sie Immobilienspezialisten vor Ort oder erfassen Sie auf
müssen. Und Sie erhalten weitere wertvolle Tipps rund einer Online-Immobilienplattform wie zum Beispiel
um das Thema «Immobilienerwerb». Sollten Sie bereits newhome.ch ein Suchabonnement.
einen Kaufvertragsentwurf haben, nehmen Sie ihn mit,
damit Ihr Kundenberater das Dokument überprüfen kann. Sie erwähnen newhome.ch?
Aufgrund seiner Marktkenntnisse wird er zudem eine Ja, weil die Obwaldner Kantonalbank Mitträgerin des
Plausibilisierung des Kaufpreises vornehmen. Sie kaufen Immobilienportals newhome.ch ist. Sie steht gemeinsam
in der Regel nur einmal im Leben ein Eigenheim, deshalb mit 17 weiteren Kantonalbanken mit ihrer Kompetenz
nutzen Sie die Erfahrung von Experten zu Ihren Gunsten. und Erfahrung hinter dem Portal, das sowohl bei Anbie
tenden wie auch bei Suchenden eines der meistbeach
Wie lange dauert es durchschnittlich, bis das passende teten Immobilienportale der Schweiz ist. In Obwalden
Eigenheim gefunden wird? ist es die Nr. 1. Die Qualitätssicherung der Inserate ge-
Von unmittelbar bis zu mehreren Jahren. Einen Regelwert schieht durch die jeweils zuständige Kantonalbank.
existiert dafür nicht, denn das Finden ist abhängig von
der Flexibilität des Suchenden bezüglich Ort, Art und Preis.
Je enger die Suchkriterien definiert sind, desto länger
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Preisindex
für Einfamilienhäuser
180
infamilienhäuser Schweiz
E
Einfamilienhäuser Kanton Obwalden
170
160
150
140
130
120
110
100
90
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Das Preiswachstum am Schweizer Immobilienmarkt geht Preisindex für Einfamilienhäuser
unvermittelt weiter. Anhand der neuesten Auswertungen Einfamilienhäuser Obwalden Schweiz
lässt sich für die Einfamilienhäuser im letzten Halbjahr 30.9.2017 bis 31.3.2018 2.4 % 1.4 %
landesweit eine Wertzunahme von 1.4 % beobachten. In- (letzte 6 Monate)
31.3.2017 bis 31.3.2018 5.7 % 3.1 %
nerhalb des Kantons Obwalden sind die Preissteigerun-
(letzte 12 Monate)
gen gar noch etwas höher: Während die Region für den
Seit 1998 67.4 % 78.5 %
gleichen Zeitraum ein Plus von 2.4 % aufweist, resultiert
auf Jahresbasis eine Wachstumsrate von beachtlichen
5.7 %. Nach einigen Quartalen mit Seitwärtstendenzen
ist damit die Preisdynamik in den letzten zwölf Monaten
wieder zurückgekehrt.
Trotz der aktuell starken Wertzunahmen liegt die hiesige
Preisentwicklung im langfristigen Vergleich klar unter
derjenigen der Schweiz. Wie die Grafik zeigt, beträgt
der nominale Wertanstieg im Kanton Obwalden über
den Zeithorizont von zwanzig Jahren rund 67 %. Derweil
haben die Hauspreise im nationalen Mittel, ohne Be-
rücksichtigung von Inflation oder Alterungseffekten, um
beinahe 79 % zugelegt.
4
Preisniveaukarte
für Einfamilienhäuser
Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser
Definition Musterhaus
Objekttyp Freistehend
Alter 5 Jahre
Lage im Ort* Gut
Grundstücksfläche in m² 600
Alpnach
Nettowohnfläche in m² 180
Anzahl Zimmer 6
Anzahl Badezimmer 2
Raumvolumen in m³ 1’000
Sarnen
Norm SIA 116
Dachstockausbau möglich Nein
Bauqualität Gut
Giswil Zustand des Gebäudes Gut
Sachseln Kerns
Letzte Renovation Keine
Engelberg
Parkplätze in separater Garage 1
Parkplätze in der Tiefgarage 0
Lungern
Anzahl Abstellplätze 0
Luxusobjekt Nein
Ferienhaus Nein
Baurecht Nein
Einfamilienhauspreise Obwalden Servituten Nein
1Q 2018
> 1’200’000 * Die Lagebeurteilung «Gut» bezieht sich auf den Objektstand-
1’100’000 – 1’200’000 ort innerhalb der Ortschaft und setzt eine ruhige Wohnlage mit
1’000’000 – 1’100’000 durchschnittlicher Aussicht und Besonnung voraus.
< 1’000’000
Der Wert einer Liegenschaft hängt neben den Objekt- Preise in ausgewählten Gemeinden
eigenschaften nicht zuletzt von deren Lage ab. Um die Gemeinde Kanton Preis in CHF
regionalen Preisunterschiede visualisieren zu können, Alpnach OW 1’087’000
wurde ein typisches Musterhaus mit einer Wohnfläche Engelberg OW 1’299’000
von 180 m2 und Baujahr 2013 definiert. Während das Giswil OW 994’000
Objekt in den preiswerteren Gemeinden wie Giswil oder Kerns OW 1’121’000
Lungern unter einer Million Schweizer Franken gehandelt Lungern OW 954’000
Sachseln OW 1’142’000
wird, sind für das identische Haus in anderen Teilen des
Sarnen OW 1’340’000
Kantons bis zu 40 % mehr Kapital nötig. Als Spitzenreiter
Stans NW 1’344’000
gelten die Gemeinden Sarnen und Engelberg.
Luzern LU 1’817’000
Meiringen BE 888’000
Trotz dieser beträchtlichen Unterschiede ist das Ob-
waldner Preisniveau im ausserkantonalen Vergleich eher
gemässigt. Wird das Musterhaus beispielsweise in Luzern
oder in umliegenden Gemeinden am Vierwaldstättersee
gehandelt, sind Preise über CHF 1.8 Mio. keine Selten-
heit. In Städten wie Zürich oder Genf liegt das Niveau für
ein Objekt mit denselben Eigenschaften gar weit über
zwei Millionen Schweizer Franken.
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Preisindex
für Eigentumswohnungen
190
igentumswohnungen Schweiz
E
180
Eigentumswohnungen
Kanton Obwalden
170
160
150
140
130
120
110
100
90
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Auch im Segment der Eigentumswohnungen zeigen Preisindex für Eigentumswohnungen
sich in der unmittelbaren Vergangenheit wieder positive Eigentumswohnungen Obwalden Schweiz
Wertentwicklungen. In den letzten sechs Monaten be- 30.9.2017 bis 31.3.2018 2.1 % 1.2 %
trägt der Preisanstieg im Kanton Obwalden 2.1 %, womit (letzte 6 Monate)
31.3.2017 bis 31.3.2018 3.4 % 1.6 %
in Kombination mit dem vorhergehenden Semester ein
(letzte 12 Monate)
Jahreswert von 3.4 % zu Buche steht. Deutlich gemässig-
Seit 1998 75.9 % 89.5 %
ter sind die aktuellen Wachstumsraten auf gesamtschwei-
zerischer Ebene und gleichzeitig auch tiefer als diejeni-
gen bei den Einfamilienhäusern.
Die langfristige Betrachtung der Indexreihen bringt hin-
gegen ein differenziertes Bild zutage. Mit Ausnahme einer
gewissen Erholungsphase nach der Finanzkrise 2008
lassen sich über die letzten Jahre sowohl regional wie
national enorme Preiszunahmen beobachten. Seit 1998
haben sich die Wohnungspreise schweizweit beispiels-
weise fast verdoppelt (+90 %). Im Kanton Obwalden ist
die Entwicklung zwar etwas moderater, mit einer Zunahme
von rund 76 % jedoch ebenfalls bemerkenswert.
6
Preisniveaukarte
für Eigentumswohnungen
Preisniveaukarte für
Eigentumswohnungen
Definition Musterwohnung
Wohnungstyp Etagenwohnung
Alter 5 Jahre
Lage im Ort* Gut
Alpnach Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Gut
Nettowohnfläche in m² 140
Anzahl Zimmer 4,5
Anzahl Badezimmer 2
Sarnen
Balkon-/Terrassenfläche in m² 25
Anzahl Wohnungen im Gebäude 10
Wertquote in ‰ 100
Giswil Bauqualität Gut
Sachseln Kerns
Zustand des Gebäudes Gut
Engelberg
Letzte Renovation Keine
Parkplätze in separater Garage 0
Lungern
Parkplätze in der Tiefgarage 1
Anzahl Abstellplätze 0
Luxusobjekt Nein
Ferienwohnung Nein
Eigentumswohnungspreise Obwalden Baurecht Nein
1Q 2018 Servituten Nein
> 850’000
775’000 – 850’000 * Die Lagebeurteilung «Gut» bezieht sich auf den Objektstand-
700’000 – 775’000 ort innerhalb der Ortschaft und setzt eine zentrumsnahe Wohn-
< 700’000 lage mit durchschnittlicher Aussicht und Besonnung voraus.
Anhand der Auswertung der bezahlten Preise lassen sich Preise in ausgewählten Gemeinden
auch im Segment der Eigentumswohnungen erhebliche Gemeinde Kanton Preis in CHF
Unterschiede erkennen. Für die typische 4,5-Zimmer- Alpnach OW 787’000
Musterwohnung mit den nebenstehenden Eigenschaften Engelberg OW 927’000
sind im Kanton Obwalden durchschnittlich rund 800‘000 Giswil OW 723’000
Schweizer Franken aufzuwenden. Für ein identisches Kerns OW 811’000
Objekt an den günstigsten Lagen in der Region beträgt Lungern OW 695’000
Sachseln OW 821’000
der Abschlag ungefähr 15 %. Nochmals deutlich unter
Sarnen OW 954’000
dieser Marke liegt das Preisniveau jenseits der Kantons-
Stans NW 954’000
grenze in Meiringen (BE).
Luzern LU 1’251’000
Meiringen BE 652’000
Wie anhand der Grafik ersichtlich, sorgen eine gute
Erreichbarkeit, ein breites Dienstleistungsangebot oder
eine hochwertige Infrastruktur für einen beachtlichen
Anstieg der Wohnungspreise. Insbesondere Sarnen und
Engelberg schwingen oben aus, wobei es in Abhängig-
keit der spezifischen Mikrolage wie beispielsweise der
Aussicht oder der Lärmbelastung auch innerhalb der Ort-
schaften weitere Preisdifferenzen geben kann.
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Zusammenfassung
Preisindex Eigenheime
190
Eigenheime Schweiz
180
Eigenheime Kanton Obwalden
170
160
150
140
130
120
110
100
90
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Begünstigt durch die weiterhin vorteilhaften Hypothekar Zusammenfassung Preisindex
zinsen und die stabilen Konjunkturaussichten zeigen Eigenheime
die Preisentwicklungen im Schweizer Immobilienmarkt Eigenheime Obwalden Schweiz
weiter nach oben. Trotz einer Seitwärtsbewegung im 30.9.2017 bis 31.3.2018 2.2 % 1.3 %
(letzte 6 Monate)
ersten Quartal 2018 weist der OKB-Eigenheimindex
31.3.2017 bis 31.3.2018 4.5 % 2.4 %
für das vergangene Jahr ein Preiswachstum von 4.5 %
(letzte 12 Monate)
aus. Im landesweiten Mittel liegt der Wert mit 2.4 % für Seit 1998 71.6 % 83.4 %
diese Zeitperiode zwar etwas tiefer. Über einen längeren
Betrachtungshorizont setzt sich der stetige Wertzuwachs
jedoch unvermittelt fort.
Ob dieser Trend auch in den kommenden Jahren anhal
ten wird, bleibt abzuwarten. Aufgrund der hohen Bau
tätigkeit haben die Leerstandquoten in einigen Regionen
bereits zugenommen. Gleichzeitig sind teilweise sinken-
de Preise bei Mietwohnungen zu beobachten, welche als
Wohnform in Konkurrenz zu den Eigenheimen stehen.
Solange die Zinsen in Europa aber nicht merklich anzie-
hen und damit eine Abkehr der Negativzinspolitik durch
die Schweizerische Nationalbank ermöglichen, scheint
eine robuste Entwicklung wahrscheinlich.
8
Kurzbeschrieb
OKB-Eigenheimindex
Grundidee von Indizes Hedonische Methode
Gemäss Definition ist ein Index ein statistisch erzeugtes Die Transparenz auf den Schweizer Immobilienmärkten
Produkt, welches einen Pool von Daten zusammenfasst hat sich vor allem dank der hedonischen Preis- und
und in einer Grafik darstellt. Diese Grafik kann schliesslich Performanceindizes, die 1994 von der IAZI AG eingeführt
als Massstab für die Messung von Veränderungen in der wurden, erheblich verbessert. Die hedonische Bewertung
Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum herangezo ist die Anwendung der statistischen multiplen Regres-
gen werden. Üblicherweise wird der Index bei 100 an- sionsanalyse auf effektive Immobilienhandänderungen.
gesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaf-
gebracht. Im Alltag lässt sich bei unterschiedlichsten Frage- ten zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt.
stellungen auf dieses Konzept zurückgreifen. So kann Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliess-
beispielsweise die Preisentwicklung eines Warenkorbes lich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der
am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder schweizweit erfolgten Handänderungen einfliessen.
diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market
Index (SMI) verfolgt werden. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin,
dass mit der Aufspaltung der Immobilie in die einzelnen
Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine
Spezialfall Immobilienindizes Glättung der Preisentwicklung entsteht. Ebenso verän-
dert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in
Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimm-
zur Berechnung von Preis- und Performanceindizes für ten Preislage gehandelt werden. Gewisse Grenzen sind
andere Anlageformen wie Aktien oder Obligationen der Methode bei der Beurteilung von Spezialobjekten
komplex. Keine einzige Immobilie gleicht genau einer gesetzt, da für diese in der Regel die Zahl der beobach-
anderen. Zudem ist die Liquidität der Märkte relativ ge- teten Transaktionen limitiert ist.
ring, die regionalen Unterschiede sind hingegen er-
heblich. Die klassischen Berechnungsarten, basierend
auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen
deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systema-
tische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den OKB-
Eigenheimindex die sogenannte hedonische Methode
als Berechnungsgrundlage angewendet.
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Ihre Ansprechpersonen MarktgebieT Sarnen Daniela Calamita Norbert Sigrist Guido Amstalden 041 666 20 37 041 666 21 23 041 666 21 05 daniela.calamita@owkb.ch norbert.sigrist@owkb.ch guido.amstalden@owkb.ch Jorge Guerreiro Christina Hug 041 666 21 57 041 666 21 22 jorge.guerreiro@owkb.ch christina.hug@owkb.ch MarktgebieT Kerns Markus Häcki Rahel Kathriner 041 666 20 61 041 666 20 11 markus.haecki@owkb.ch rahel.kathriner@owkb.ch 10
Einfach vertraut.
MarktgebieT Alpnach
Carmine Cusano Raphael Mattli
041 666 20 62 041 666 20 12
carmine.cusano@owkb.ch raphael.mattli@owkb.ch
MarktgebieT Engelberg
Alois Hurschler Sven von Holzen
041 666 20 41 041 666 20 42
alois.hurschler@owkb.ch sven.vonholzen@owkb.ch
MarktgebieT Giswil MarktgebieT Lungern MarktgebieT Sachseln
Andrea Krummenacher Gaby Britschgi Thomas Fischbacher
041 666 20 71 041 666 20 81 041 666 20 31
andrea.krummenacher@owkb.ch gaby.britschgi@owkb.ch thomas.fischbacher@owkb.ch
11Das Immobilienportal der Schweiz, das sogar für Inserenten gratis ist. Ein Angebot der Obwaldner Kantonalbank. OKB IN Promotion newhome 132x64 150318.indd 2 18.03.15 12:36 Obwaldner Kantonalbank Rütistrasse 8 Postfach 6061 Sarnen 041 666 22 11 www.okb.ch info@owkb.ch
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