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Direkte Immobilieninvestitionen – Global Zu spät für «Core», zu früh für opportunistische Investments? Daniel Tochtermann, Managing Director, Credit Suisse AG 1. Juni 2012
Global Real Estate
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 2
Eckdaten
Transaktionsvolumen (commercial) p.a. US$ 400 Mia.
«Cross border Investments» p.a. US$ 125 Mia.
Distressed assets in USA US$ 127/161 Mia.
Distressed assets in Europa (commercial) € 156 Mia.
Renditen Direktanlagen Global¹: y1 9.8%; y10 6.7%
Renditen Direktanlagen Schweiz: y1 7.8%; y10 6.0%
Renditen Immobilienaktien/REITS¹: y1 -2.7%; y10 5.4%
Renditen kot. AG’s Schweiz: y1 6.1%; y10 8.8%
Renditen Immobilienfonds Schweiz: y1 6.8%; y10 6.4%
Renditen Anlagestiftungen Schweiz: y1 6.9%; y10 5.0%
¹Lokal Währung Quellen: Credit Suisse AG, RCA, REEF, EPRA/NAREIT, SIX, KAGAST, IPD, JLL
Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben
berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht.
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 3
Cross border Investitionen
Immobilieninvestitionen
45%
52%
36%
37%
40%
24%
41%
41%
42%
36%
36%
45%
40%
49%
44%
41%
39%
135 60%
120 54%
105 47%
90 41%
75 34%
60 28%
45 21%
30 15%
15 8%
0 2%
Q108
Q208
Q308
Q408
Q109
Q209
Q309
Q409
Q110
Q210
Q310
Q410
Q111
Q211
Q311
Q411
Q112
Domestic Intra-regional Inter-regional Cross border % of total investment volume
Quelle: JLL, 2012
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 4
Pensionskassenstatistik
Internationale Immobilien haben Nachholbedarf
Gemäss der letzten verfügbaren
Schweiz
Pensionskassenstatistik 2010 waren
62,0% 38,0% 16,5% der Anlagen in Immobilien
(58,85 Mrd. CHF) (36,13 Mrd. CHF) gebunden. Ausländische Immobilien
IMMOBILIEN
machten nur rund 1,2% der Anlagen
von Pensionskassen aus
Gemessen am Total der
Immobilieninvestitionen weist das
1.6% 98.4% Ausland einen Anteil von 7,2% auf.
(0,12 Mrd. CHF) (7,28 Mrd. CHF) Schweizer Immobilien wurden zu fast
Ausland
2/3 direkt gehalten
Investitionen in internationale
Immobilien wurden praktisch vollständig
Direkte Indirekte /kollektive
über kollektive Anlagen getätigt
ANLAGEN
Quelle: Bundesamt für Statistik
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 5
Warum Immobilien im Ausland?
Das auffälligste Merkmal von ausländischen Immobilienanlagen ist
ihre geringe Korrelation im Vergleich zu anderen Anlageklassen
sowie Immobilien im Inland
Internationale Immobilienanlagen eignen sich, um das Rendite-
Risiko-Profil eines Portfolios positiv zu beeinflussen und
angemessene Ausschüttungen zu generieren
Aufgrund ihrer Charakteristiken - z.B. der Unbeweglichkeit -
sind die Vorteile internationaler Diversifikation grösser als bei
anderen Anlageklassen
Den höchsten Diversifikationsbeitrag erbringen Core-
Liegenschaften mit stabilen Cash Flows und geringem
Fremdkapitaleinsatz
Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 6
Performance-Vergleich von Direktanlagen (IPD)
1 yr 5 yrs 10 yrs
Australien 10.5% 6.9% 10.5%
Canada 15.9% 9.0% 11.2%
Frankreich 8.4% 6.5% 9.5%
Irland -2.4% -12% 0.7%
Norwegen 7.4% 6.5% 9.0%
Polen 10.2% 5.6% n.a.
Schweden 10.2% 6.4% 6.9%
Süd Afrika 10.4% 14.5% 17.6%
Schweiz 7.8% 6.5% 6.0%
Quelle: IPD
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 7
Internationale Immobilien
Korrelation gegenüber anderen Anlageklassen
Credit Suisse REF
Swiss Bond Index
MSCI Switzerland
SXI Real Estate
International*
Funds
2005-2012
monatliche Daten
Credit Suisse REF International* 100%
SXI Real Estate Funds -4% 100%
MSCI Switzerland 39% 25% 100%
Swiss Bond Index -16% 3% -26% 100%
* Der Credit Suisse REF International ist nur für institutionelle Anleger mit professioneller Tresorerie zugänglich und wird OTC
gehandelt. Quelle: Credit Suisse AG, Datastream
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 8
Investitionsstile
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 9
Internationale Immobilienmärkte
Investitionsstile
Rendite Investition in notleidende Immobilien oder
Hypotheken, Entwicklungsobjekte sowie
Opportunistic Immobilienunternehmen
Anteil «non-income producing
investments»: > 40%
Anteil «re-development»: < 25% (GAV)
Hoher Leverage (max. LTV > 60%)
Kurz- bis mittelfristiger Investitionshorizont
Investition in Liegenschaften, welche eine
Value Add Repositionierung / Sanierung nötig haben
Anteil «re-development»: 5% - 25% (GAV)
Anteil «non-income producing investments»: < 15% - 40%
Moderater Leverage (max. LTV 40% - 60%)
Kurz- bis mittelfristiger Investitionshorizont
Investitionen in stabilisierte Immobilien mit konstanten
Erträgen > 60%
Core / Core +
Anteil «non-income producing investments»: < 15%
Anteil «re-development»: < 5% (GAV)
Niedriger bis moderater Leverage (max. LTV < 40%)
Langfristige Buy-and-hold-Strategie
Risiko
Quelle: INREV / RREEF
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 10Core-, Value Add oder Opportunistisch?
Vancouver, «Stock Exchange»
Erwerb «Old Stock Exchange» 2011
Projekt 2014/2015
Fremdfinanzierung (50%)
Washington D.C., 1099 New York Avenue
Erwerb 2009 US$ 90.5m
Leerstand bei Erwerb / heute 40% / 0.7%
Marktwert 2011 US$ 133.4m
Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 11Gateway Cities – Relative Preise (Capital Values)
Capital Values 2011 - Abweichungsanalyse
Abweichung zu Mittel Abweichung zum Peak Prognose 2014
37%
London City -9%
15%
35%
Paris CBD -2%
-6%
1%
München City -17%
15%
1%
Berlin -33%
8%
-4%
Barcelona -32%
-26%
75%
Washington -8%
0%
53%
New York -10%
6%
Hong Kong -14%
0%
78%
Singapur -41%
-17%
50%
Sydney -4%
10%
-1%
Tokyo -32%
-18%
Quelle: PMA / Credit Suisse
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 12«Selektivität ist key»
250 South Wacker Drive, Chicago, US
Erwerb 2011
WALE 13.4 Jahre
Vermietung 98.1%
Caprate (US) 6.9%
D, München, Laimer Würfel, Landsberger Strasse 294/300
Erwerb 2012
WALE 4.5 Jahre
Vermietung 98.1%
Rendite (Deutschland) 6.95%
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 13Zyklus der opportunistischen Investitionen
• Spekulativer • Zunahme der Konkurse • Erholung der
Angebotsüberhang • Anstieg der «sub- und non- Finanzinstitute
• «Overleveraged performing loans» • Rückkehr der lokalen
Investments» • Widerstreben der Finanzmärkte und der
• Verschlechterung der Finanzinstitute ihre Aktiven zu «secondary trading
ökonomischen Marktpreisen zu bewerten markets»
Bedingungen
• Rückgang der lokalen
Kredite
• Mangel an Kapital
• Finanzielle Stagnation • «Inflow» von neuem Kapital
und «distress» • Stabilisierung / Wachstum der
Wirtschaft
• Erholung der Immobilienmärkte
• Refinanzierung / roll-over
• Zunahme des
Wahrnehmung der Krise als Krise Transaktionsvolumens
• Unterstützung der Regulierungsbehörden bei der
Lösungssuche
• Bewertung der Aktiven zu Marktpreisen
Quelle: RREEF
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 14Verschuldungsgrad und –volumen …
und Maturität der Immobilienkredite
Quellen: DTZ / CBRE,Real Estate Finance, Viewpoint
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 15Kapitalbeschaffung Real Estate Private Equity 2001-2011
Quelle: Prequin
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 16«Dry powder» geschlossene / «private equity»
Immobilienfonds
bn US$
Quelle: Prequin
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 17Risiko-Rendite-Eigenschaften und Betas unterschiedlicher
Investitionsstile
Quelle:n IPD, NAREIT, RREEF
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 18Performance opportunistischer Fonds nach Jahrgang
Quelle: Prequin
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 19Internationale Immobilienanlagen
Wie investieren?
«Core» - Anteil ca. 80%
- Diversifiziertes Kernportfolio als
strategisches Zentrum eines internationalen
Immobilienportfolios
Liquidität (10
- Indirekte Investitionen in Büro- und Anleihen (35%
Verkaufsflächen
Aktien (35%)
«Satellite» - Anteil ca. 20% Alternative An
- Aufgreifen von kurz- bis mittelfristigen
Trends – Diversifikation durch andere
Marktzyklen
- Indirekte Investitionen in
Projektentwicklungen, Wohnimmobilien,
Hospitality, Seniorenimmobilien, Logistik,
etc.
- Berücksichtigung von Investitionen in Value-
Add oder Opportunistic Funds sowie
kotierte Immobiliengesellschaften
Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 20Anhang 1: CS Real Estate Fund International
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 21Credit Suisse Real Estate Fund International
Diversifikation in ausländische Immobilien
Der CS REF International wurde als erster international investierender Schweizer
Immobilienfonds im Jahr 2005 gestartet
Der Fonds weist per 30.12.2011 einen Verkehrswert von 1‘854 Mio. CHF auf.
Per 31.05.2012 hält der Fonds 36 Liegenschaften
Investitionen in ertragsstarke «Core/Core+»-Immobilien mit kommerzieller Nutzung
Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 22Credit Suisse Real Estate Fund International
Qualitatives Wachstum durch Einkäufe im 2011/2012 - Auszug
München (D) Cardiff (UK)
«Laimer Würfel» Baujahr: 2008
Baujahr: 2007 Nutzung: Büro
Nutzung: Büro Hauptmieter: Deloitte LLP
Hauptmieter: DAB-Bank
Fukuoka (J) Brisbane (AUS) – Bauprojekt
«Zara Tenjin» Fertigstellung: 2013
Baujahr: 2005 Nutzung: Büro
Nutzung: Retail Mieter: Austral. Steuerbehörde
Mieter: Zara
Chicago (USA) Vancouver (CA) – Bauprojekt
Baujahr: 1957/2007 Fertigstellung: ca. 2015/16
Nutzung: Büro / Retail Nutzung: Büro
Hauptmieter: MillerCoors USP: Alte Börse mit
Erweiterungsbau
Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 23Credit Suisse Real Estate Fund International
Nettoinventarwert Total Return
Letzter Datenpunkt: 30.4.2012 Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 24Credit Suisse Real Estate Fund International
Netto-Performance per 30.04.2012
Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die
Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht.
Quelle: Credit Suisse AG
Letzter Datenpunkt: 30. April 2012
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 25Anhang 2: CS Real Estate Fund Global
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 26Credit Suisse Real Estate Fund Global
Erster kotierter Schweizer Fonds mit internationalen Immobilien
Der CS REF Global wurde im November 2011 aufgelegt und an Börse kotiert
Trotz des schwierigen internationalen Marktumfelds wurden insgesamt 231 Mio.
CHF gezeichnet
Der Fonds strebt den Aufbau eines geografisch international diversifizierten
Portfolios an
Vorteile des CS REF Global
Diversifikation des Portfolios, da ausschliesslich
Immobilien ausserhalb der Schweiz investiert
werden.
Je rund ein Drittel des Portfolios wird in Europa
(exkl. Schweiz), in der Region Asien-Pazifik sowie
in Nord- und Südamerika investiert.
Fokus liegt auf Qualitätsimmobilien mit
kommerzieller Nutzung
Währungsschwankungen der Nettoaktiven werden
gegen den Schweizer Franken abgesichert
Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 27Credit Suisse Real Estate Fund Global
Kotierter Fonds mit internationalen Immobilienanlagen
Karlshöfe
München
Baujahr 2005
5 Minuten vom Münchner HB
«PortCity III»
Rotterdam
Baujahr 2011
Bürogebäude im grössten
Seehafen Europas
«Princess Exchange»
Leeds
Baujahr 1999
Class A Bürogebäude im CBD
Direkt neben HB
Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 28Credit Suisse Real Estate Fund Global
Netto-Performance per 11.05.2012
4.3%
3.0%
Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Historische Performance-Angaben sind
keine Garantie für laufende und zukünftige Wertentwicklungen und Erträge.
Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 29Anhang 3: Bilder der Liegenschaften
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 30Liste der Liegenschaften
Seiten 3 und 6
1. Vancouver, Canada: «Stock Exchange» (Projekt)
2. Brisbane, Australien: 55 Elizabeth Street (Projekt)
3. Washington D.C., USA: 1099 New York Avenue
4. Boston, USA: «Independence Wharf»
5. Berlin, Deutschland: Invalidenstrasse 91
6. Berlin, Deutschland: «Kant Center»
Global Real Estate Event 1. Juni l 2012 31Anhang 4: Ergänzende Folien zum Vortrag
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 32Qual der Wahl bei internationalen Immobilienanlagen
Geographie Sektor Investitionsstil
NAV-basierte
Immobilienanlage Global Büro Core / Core+
EMEA Verkauf
Kotierte
Asien-Pazifik Logistik Value-Add
Immobilienanlage
Americas Wohnen
Einzelland Spezialitäten Opportunistic
Direktanlage
Quelle: Credit Suisse AG
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 33Globales Transaktionsvolumen
Immobilieninvestitionen
-25%
-16%
-60%
-19%
-14%
-31%
54%
92%
-1%
-1%
-3%
8%
0%
5%
7%
9%
9%
135 100%
120 80%
105 60%
90 40%
75 20%
60 0%
45 -20%
30 -40%
15 -60%
0 -80%
Q108
Q208
Q308
Q408
Q109
Q209
Q309
Q409
Q110
Q210
Q310
Q410
Q111
Q311
Q411
Q112
AM EMEA APAC Total investments, % change q-o-q Q211
Quelle: JLL, 2012
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 34Investitionsstile – aktualisierte Klassifikationsparameter
INREV
Quelle: INREV
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 35Vergleich der Anlageklassen
600 Daten per Q1 2012; in CHF annualisiert; Q1 1990 = 100 EPRA/NAREIT
Developed:
IPD UK: -12M: -15.8%;
500 MSCI World: -12M: -1.3%; seit 1990: +4.8%
-12M: -11.8%; seit 1990: +3.5% seit 1990: +4.7% Volatilität 24.1%
Volatilität 21.1% Volatilität 13.9% (Immobilienaktien)
(Aktien entwickelte Länder) (Direktanlagen)
400
JPM Global:
300 -12M: -0.6%; seit 1990: +4.8%
Volatilität 8.1%
(Globale Staatsanleihen)
200
NCREIF USA: SXI Real Estate Funds:
100 -12M: +7.3%; -12M: +5.1%; seit 1990: +6.4%
seit 1990: +4.6% Volatilität 8.5%
Volatilität 12.9% (CH-Immobilienfonds)
(Direktanlagen)
0
1990
2005
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 36Top 10 Länder mit der grössten Anzahl Fondsanbieter
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 37Die grössten Private Equity Immobilienfonds Jg. 2011
Global Real Estate Event 1. Juni 2012 38Disclaimer
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