Meine erste Wohnung - MieterHilfe
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Meine erste Wohnung
à INHALT
Meine erste Wohnung Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Tipps zur Wohnungssuche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Rechtliche Infos und FAQs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Rechtliche Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Die Stadt Wien hilft – Förderungsmöglichkeiten . . . . . . 21 Praktische Tipps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Kontakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
à VORWORT Die erste eigene Wohnung ist ein Meilen dreht sich alles darum, dass Wohnen stein im Leben eines jungen Erwachse leistbar und an persönliche Wünsche nen. Der Schritt in die Eigenständigkeit angepasst ist. ist spannend und schwierig zugleich. Die Stadt Wien hilft gerne, um genau diesen Speziell für junge Wohnungssuchende Start in ein neues Leben erfolgreich zu gibt es im sozialen Wohnbau eine Fülle meistern. Denn beim sozialen Wohnbau an Möglichkeiten. Dieser Ratgeber gibt 2
Ihnen einen Überblick dazu. Hier finden und Berichten zu aktuellen Themen auch
Sie die wichtigsten Angebote und An Fallbeispiele, FAQs und nützliche Tools,
sprechpersonen zum Thema Wohnen wie etwa den Mietzinsrechner, den Ab
und Mietrecht in Wien. Relevante Facts, löserechner oder den Makler-Provisions
Checklisten und Tipps zur Wohnungs rechner. So können Sie die Betriebskos
suche bis hin zum Einzug geben Hilfe ten oder die Miete bequem von Zuhause
stellung für ein erfolgreiches erstes, aus kontrollieren. Sehr beliebt sind auch
eigenes Zuhause. die von den Mietrechtsexpert*innen der
MieterHilfe erstellten Mustermietverträ
Die MieterHilfe – kostenlos, ge, die zum kostenlosen Download zur
kompetent, konsequent Verfügung stehen.
Als Wohnbaustadträtin ist mir der Schutz
von Mieter*innen besonders wichtig. Ein Nutzen Sie dieses kostenlose Angebot für
starker Mieter*innenschutz trägt maß alle Wiener*innen – telefonisch, persön
geblich zur hohen Wohn- und Lebens lich oder auf mieterhilfe.at, um zu Ihrem
qualität in unserer Stadt bei. guten Recht als Mieter*in zu kommen!
Doch Recht zu haben, ist zu wenig. Wie
Sie zu Ihrem Recht als Mieter*in kommen,
erfahren Sie bei den Expert*innen der Herzliche Grüße
MieterHilfe. Kompetent, rasch und unbü Ihre
rokratisch erhalten Sie in dieser Service-
Einrichtung der Stadt Wien Beratung
rund ums Wohnrecht sowie Soforthilfe
bei Wohnungsproblemen jeglicher Art.
Besonders empfehle ich auch den Miet
vertrags-Check, von dem alle profitieren,
die eine neue Wohnung mieten und
beim Mietvertrag auf Nummer Sicher Kathrin Gaál
gehen möchten. Vizebürgermeisterin und
Auf der Website der MieterHilfe finden Stadträtin für Wohnen, Wohnbau,
Sie neben einem umfangreichen Glossar Stadterneuerung und Frauen
3
à TIPPS
Tipps zur Wohnungssuche
Die Stadt Wien bietet im Bereich des liche Beratung. Die derzeit gültigen Öff
Wohnbaus ein breites und kostenloses nungszeiten und das aktuelle Woh
Beratungs- und Serviceangebot. Ob ge nungsangebot sind rund um die Uhr auf
förderte, gefördert sanierte Wohnungen wohnberatung-wien.at abrufbar.
oder Gemeindewohnungen. Bei der
Wohnberatung Wien gibt es alle Infor Speziell für junge Menschen
mationen über den sozialen Wohnbau Wenn Sie jünger als 30 Jahre sind, über
aus einer Hand. Erfahrene Mitarbeite keine eigene Wohnung oder kein eigenes
r*innen informieren über das Wohnungs Haus (Hauptmietvertrag/Eigentum) ver
angebot der Stadt Wien – kostenlos und fügen und seit über zehn Jahren bei Ihren
ohne Maklerprovision. Eltern hauptgemeldet sind, können Sie
sich für ein Wiener Wohn-Ticket für Jung
Das Servicecenter der Wohnberatung wiener*innen anmelden.
Wien befindet sich in der Guglgasse 7-9/
Ecke Paragonstraße 4 im 3. Bezirk und ist Damit können Sie zwei Angebote für
optimal mit den öffentlichen Verkehrs eine Gemeindewohnung mit maximal
mitteln zu erreichen. Mit der U3 bis zur zwei Wohnräumen erhalten. Auch nach
Station Gasometer, danach sind es nur Ablehnung dieser Wohnungsangebote
noch wenige Schritte zu Ihrer persönli können Sie Ihr Wiener Wohn-Ticket für
chen Wohnberatung. die Suche nach einer kostengünstigen
geförderten Wohnung – z. B. aus dem
Bitte vereinbaren Sie unbedingt telefo SMART-Wohnungsprogramm – nutzen.
nisch unter +43 1 24 111 einen Termin Mehr dazu auf wohnberatung-wien.at
(werktags 7 bis 18 Uhr) für eine persön
4
Aktion für Lehrlinge Jungarbeitnehmer*innen
Wenn Sie eine Lehrstelle in Wien haben Wenn Sie nicht in Wien hauptgemeldet
und nicht in Wien hauptgemeldet sind, sind und innerhalb der letzten zwölf Mo
dann können Sie von der „Aktion für nate eine Lehre in Wien erfolgreich abge
Lehrlinge“ profitieren und eine Ein- schlossen haben, können Sie mit der
Zimmer-Wohnung in einem der 23 Ge „Aktion für Jungarbeitnehmer*innen“ eine
meindebezirke erhalten (Bezirkswün Ein-Zimmer-Wohnung in einem der 23
sche können leider nicht berücksichtigt Gemeindebezirke erhalten. Die Alters
werden). grenze liegt auch hier beim 18. bis zum
25. Lebensjahr, weiters ist die österreichi
Voraussetzungen dafür sind das passen sche Staatsbürgerschaft erforderlich, so
de Alter bei der Antragstellung (18. bis wie ein erfolgreicher Lehrabschluss und
zum vollendeten 25. Lebensjahr), öster ein aufrechtes Arbeitsverhältnis in Wien.
reichische Staatsbürgerschaft oder gleich
gestellt, kein Hauptwohnsitz in Wien und Weitere Informationen zum Wohnen für
schließlich eine Lehrstelle in der Bundes junge Menschen erhalten Sie unter
hauptstadt. wohnservice-wien.at und im persönlichen
Beratungsgespräch.
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à RECHTLICHE INFOS
Rechtliche Infos und FAQs
Die erste eigene Wohnung Wohnung aus dem sozialen bzw. priva
Die Suche nach der ersten eigenen Woh ten Wohnungsmarkt.
nung ist etwas ganz Besonderes. Viele
Dinge schwirren einem dabei im Kopf Wohnen soll für junge Menschen er
herum, die Vorfreude ist groß. Zu Größe, schwinglich und leistbar bleiben. Zusätz
Lage, Preis und Ausstattung der neuen lich zur Direktunterstützung über Beihilfen
Bleibe gibt es wahrscheinlich schon ganz investiert die Stadt Wien über die Wiener
konkrete Vorstellungen. Wohnbauförderung gezielt und nach
haltig in den Wohnungsneubau und die
In Wien stehen Ihnen viele Möglichkei Wohnhaussanierung. Das wirkt stark preis
ten des Wohnens offen – ein Zimmer im dämpfend auf den gesamten Wohnungs
Studentenheim, eine WG oder eine markt und schafft zusätzliche Angebote.
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Um für die nächsten Jahre glücklich und Mietverhältnisse von Bedeutung sind
sicher wohnen zu können, sind aber (siehe „Rechtliche Grundlagen“). Denn
auch noch andere und in der Regel weit dies ist die Grundlage dafür, welche Rechte
weniger geläufige Faktoren zu beachten, und Pflichten Sie als Mieter*in haben,
über die wir in dieser Broschüre infor wie gut geschützt Sie als Mieter*in sind
mieren wollen. und ob die Mietzinshöhe Beschränkungen
unterliegt oder doch frei vereinbart wer
Fragen zur Mietwohnung den kann, Stichwort: „Vertragsfreiheit“.
Schon der Weg zum Mietvertrag kann
tückisch sein: Häufige Fragen, die in Woraus setzt sich der Mietzins zusammen?
diesem Zusammenhang auftauchen, Im Vollanwendungsbereich des Miet
sind z. B.: rechtsgesetzes besteht der Mietzins aus
• Wie soll ich eine Wohnung suchen? folgenden Bestandteilen:
• Wieviel Provision darf der/die Makle • Hauptmietzins
r*in verlangen? • Anteil an den (Haus-)Betriebskosten
• Was ist ein Anbot? • Anteil an besonderen Aufwendungen,
• Wie hoch darf die Kaution sein? wie z.B. einem Aufzug oder einer Zen
• Ist die Miete zu hoch? tralheizung als Gemeinschaftsanlage
• Muss ich Vertragserrichtungsgebühren • Angemessenes Entgelt für mitvermie
bezahlen usw. tete Einrichtungsgegenstände und/
oder sonstige Leistungen
Es lohnt sich also, die Unterstützung
der MieterHilfe frühzeitig – am besten In der Regel kommt noch die Umsatz
bevor etwas unterschrieben wird – in steuer hinzu.
Anspruch zu nehmen. Die Expert*innen
der MieterHilfe stehen Ihnen gerne und Was macht eigentlich ein*e Makler*in?
kostenlos für Fragen zur Verfügung. Immobilienmakler*in ist, wer gewerbs
mäßig Geschäfte über unbewegliche
Bevor Sie sich auf Wohnungssuche be Sachen mit einem Dritten vermittelt.
geben, sollten Sie sich jedenfalls Klarheit Makler*innen vermitteln also fremde
darüber verschaffen, welche Gesetze für Geschäfte. Sie bringen Menschen, die z. B.
7
à RECHTLICHE INFOS
eine Wohnung suchen, mit Menschen des Mietrechtsgesetzes fallen, können
zusammen, die eine Wohnung abzuge auch die Heizkosten in die Bruttomiete
ben haben (vermieten oder verkaufen eingerechnet werden.
möchten).
Wichtig: Dem/Der Makler*in steht keine
Zumeist stehen Makler*innen in Öster Provision zu, wenn er/sie selbst Vertrags
reich sowohl mit der/dem Wohnungs partner*in des Geschäfts wird. Bei einem
suchenden als auch mit der/dem Abge sonstigen familiären oder wirtschaftlichen
ber*in in einem Auftragsverhältnis. Naheverhältnis zwischen Makler*in und
Bei erfolgreicher Geschäftsvermittlung dem vermittelten Dritten, das die Wah
ist Makler*innen daher grundsätzlich von rung der Interessen des Auftraggebers
beiden Vertragsparteien eine Provision beeinträchtigen könnte, hat der/die
zu bezahlen. In den meisten Fällen ist je Makler*in nur dann Anspruch auf Provi
doch der/die Vermieter*in Auftraggeber, sion, wenn der/die Auftraggeber*in un
der dann mit dem/der Makler*in verein verzüglich auf dieses Naheverhältnis
bart, dass nur der/die Mieter*in provisi hingewiesen wird.
onspflichtig sein soll.
Vermittelt ein/eine Immobilienverwal
Maklerprovision ter*in einen Mietvertrag über eine Woh
Makler*innen dürfen bis zu zwei Brutto nung, die in einem Haus gelegen ist, mit
mieten Provision für unbefristete oder auf dessen Verwaltung er/sie betraut ist, so
über 3 Jahre befristete Mietverhältnisse darf von Mieter*in höchstens die Hälfte
verlangen. Für alle, die einen Mietvertrag der sonst zulässigen Provision verlangt
auf 3 Jahre oder weniger vereinbaren, ist werden. Wird hier zu viel verrechnet,
höchstens eine Provision in Höhe einer kann man auch im Nachhinein die zu viel
Bruttomiete zulässig. Als Bruttomiete gilt bezahlte Provision gerichtlich geltend
hier der reine Nettohauptmietzins plus machen (Verjährungsfrist 3 Jahre). Im
Betriebskosten ohne Umsatzsteuer. Zu Altbau und geförderten Neubau kann die
dieser Summe kommen dann 20 Prozent unzulässige Provision als illegale Ablöse
Umsatzsteuer dazu. Bei Mietverhältnis zehn Jahre bei der Schlichtungsstelle zu
sen, die in den Teilanwendungsbereich rückgefordert werden.
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à RECHTLICHE INFOS
Mietanbot – was ist das und was ist unterschrieben. Der/Die Makler*in legt
dabei zu beachten? ein von Wohnungssuchenden unter
Wenn der/die Mieter*in dem/der Ver schriebenes Anbot in der Folge dem/
mietenden gegenüber mündlich oder der Vermieter*in vor, der/die entschei
schriftlich erklärt, dass er/sie eine Woh den kann, ob er/sie das Anbot annimmt
nung anmieten oder kaufen will, stellt dies oder nicht.
ein Anbot dar. Ein Miet- oder Kaufanbot
ist eine verbindliche Vertragserklärung, Mit rechtzeitiger Annahme des Anbots
von der Wohnungssuchende nicht nach durch den/die Vermieter*in kommt be
Belieben Abstand nehmen können! Ein reits ein vertragliches Verhältnis zustan
Anbot stellt allerdings keine „Reservie de, das sowohl Wohnungssuchende als
rung“ der Wohnung für den/die Woh auch Vermieter*innen bindet. Erst zu
nungssuchende*n dar. diesem Zeitpunkt hat der/die Makler*in
einen Provisionsanspruch.
Von Makler*innen vorformulierte, schrift
liche Anbote werden in der Praxis sehr In einem schriftlichen Anbot sollten daher
oft vorschnell von Wohnungssuchenden bereits alle für die künftigen Mieter*innen
10wichtigen Haupt- und Nebenpunkte des oben nicht genannt ist. Zum Beispiel:
Mietvertrages enthalten sein. Der/Die Hauptmieter*in vermietet zwei
Räume seiner/ihrer Wohnung an eine/n
Bei Unterzeichnung eines Anbots sind Untermieter*in weiter.
zunächst einmal nur Wohnungssuchende
für einen „angemessenen Zeitraum“ (im Hinweis: Da Untermiete in rechtlicher
Regelfall nicht länger als vierzehn Tage) Sicht weniger abgesichert ist als Haupt
daran gebunden. Die Bindungsdauer miete, empfiehlt es sich bei Untermiet
kann auch ausdrücklich im Anbot ange verträgen immer nachzufragen und im
führt sein. Nimmt der/die Vermieter*in Zweifel nachzuforschen, wer Vertrags
das Angebot nicht fristgerecht an, ent partner*in ist und in welcher Rechts
steht auch kein Provisionsanspruch. stellung diese/r zur/zum Liegenschafts
eigentümer*in steht. Die Eigentums-
Was ist ein Haupt-/Untermietvertrag? verhältnisse an einer Liegenschaft und
Ein Hauptmietvertrag liegt vor, wenn die Lösung der Frage, ob eine Eigen
der/die Vermieter*in Eigentümer*in, tumswohnung vorliegt, ergeben sich aus
Mieter*in des ganzen Hauses oder Frucht dem Grundbuch.
genussberechtigte*r der Liegenschaft ist.
Steht die Liegenschaft im Eigentum Sonderfall Wohngemeinschaft
mehrerer Miteigentümer*innen, so kann Unter Wohngemeinschaft wird allgemein
nur die Eigentümermehrheit einen das Zusammenleben mehrerer nicht ver
Hauptmietvertrag begründen. wandter Personen verstanden. Aus wel
chen Gründen sie zusammenwohnen, ist
Wird eine Eigentumswohnung von Woh mietrechtlich unerheblich. Wichtig ist
nungseigentümer*in oder Wohnungs jedoch die Rechtsstellung der einzelnen
eigentumsbewerber*in vermietet, so Bewohner*innen. In der Praxis ergeben
handelt es sich ebenfalls um ein Haupt sich für Wohngemeinschaften drei Mög
mietverhältnis. lichkeiten der vertraglichen Gestaltung
im Mietbereich:
Beim Untermietvertrag kommt das Miet • Nur ein Wohngemeinschafts-Mitglied
verhältnis mit einer Person zustande, die mietet die Wohnung, die anderen sind
11à RECHTLICHE INFOS
Untermieter*innen des/der einzige/n rechtsgesetzes (und auch bei Genossen
Hauptmieter*in. Verlässt der/die einzige schaftswohnungen) sind speziellere Re
Mieter*in die Wohnung, so müssen gelungen vorgesehen. Es wird zwischen
unter Umständen auch die anderen zulässigen und verbotenen Ablösen un
ausziehen. terschieden. Verbotene Ablösen sind
• Alle Wohngemeinschafts-Mitglieder zum Beispiel die Ablöse für den Ab
unterschreiben den Mietvertrag, sind schluss eines Mietvertrages. Ein klassi
daher gleichberechtigte Mitmiete sches Beispiel dafür: Entweder Sie zahlen
r*innen und haften für Mietzins und € 5.000, – oder Sie bekommen den Miet
Schäden solidarisch. Damit ein/e Mit vertrag nicht. Eine derartige Forderung
mieter*in aus dem Mietvertrag „aus der vermietenden Person oder der Ver
steigen“ darf, ist die Zustimmung aller waltung ist eine verbotene Ablöse. Der/
anderen Vertragspartner*innen erfor Die Vermieter*in kann auch für den Zu
derlich. stand der Wohnung keine Ablöse ver
• Über jeden Wohnraum wird ein ein- langen. In diesen Fällen kann eine nicht
zelner Mietvertrag mit dem/der Ver- gerechtfertigte Ablöse innerhalb von
mieter*in abgeschlossen (Sanitär zehn Jahren (bei der Schlichtungsstelle/
räume, Küche etc. stehen jeweils zur Gericht) zurückgefordert werden. Man
Mitbenützung offen). Es bestehen da sollte in jedem Fall auf eine Bestätigung
her mehrere getrennte Mietverträge für die Leistung der Ablöse bestehen,
mit dem/der Vermieter*in. andernfalls so gut wie möglich doku
mentieren, dass eine Ablöse bezahlt
Ablöse wurde (Überweisung, Behebung und
Zunächst ist danach zu unterscheiden, Übergabe vor Zeugen).
ob das Mietverhältnis dem Teil- oder
Vollanwendungsbereich des Mietrechts Möbelablöse
gesetzes unterliegt. Im Teilanwendungs Muss ich eine Ablöse z.B. für die Möbel
bereich des Mietrechtsgesetzes kann bezahlen?
eine Ablöseforderung gröblich benach Falls im Zusammenhang mit der Anmie
teiligend oder sogar sittenwidrig sein. tung einer Wohnung eine Ablösezahlung
Im Vollanwendungsbereich des Miet von Ihnen verlangt wird, wenden Sie sich
12unbedingt an die MieterHilfe. Hier beur
teilen Spezialist*innen kostenlos, ob die
Forderung berechtigt ist.
Vormieter*innen können für bauliche
Investitionen in eine Mietwohnung oder
für Möbel (Möbelablöse) mit Neumie
ter*innen eine Ablöse vereinbaren, wenn
das Belassen des Inventars in der Woh
nung von dem/der Vermieter*in erlaubt
wird. Die Höhe der Forderung muss sich
am Zeitwert orientieren. Liegt der ver
langte Preis über diesem Wert, liegt in
soweit eine verbotene Ablöse vor. Bei
beweglichen Dingen wie z.B. Küche,
Fernseher, Schränke und sonstigen Ein
richtungsgegenständen gilt es einen
Wert festzulegen, dies kann aber ohne
Sachverständigen schwierig sein.
Tipp:
Mit dem kostenlosen Wiener Ablöse
rechner der MieterHilfe kann online
rasch festgestellt werden, ob der
geforderte Betrag für die im Miet
gegenstand verbliebenen oder
verbleibenden Inventargüter ange
messen ist:
mieterhilfe.at/tools/abloeserechner
13à RECHTLICHE INFOS
Kaution zu, wenn diese eine ähnliche Verzinsung
Die meisten Vermieter*innen verlangen und Sicherheit gewährleisten. Die Kau
von Mieter*innen eine Kaution. In wel tion ist unverzüglich nach Ende des
cher Form die Kaution zu bezahlen ist, Mietverhältnisses zurückzugeben, wenn
kann frei vereinbart werden. Häufig sind keine offenen Forderungen zur Gegen
Barkautionen, möglich sind aber auch rechnung bestehen. Mit der Kaution
übergebene Sparbücher oder Bankgaran dürfen aber bei Ende des Vertragsver
tien. Die Kaution dient als Sicherstellung hältnisses nicht die normalen Abnüt
für etwaige Schadensersatzforderungen, zungsschäden der Wohnung abgerechnet
aber auch für Zinsausfälle während der werden. Sie darf nur für darüber hinaus
Mietdauer. gehende, vom Mieter schuldhaft verur
sachte Schäden oder eine übermäßige
Vermieter*innen haben die Kaution Abnutzung des Mietgegenstandes be
fruchtbringend (also zinsbringend) zu ansprucht werden. Die Beratungspraxis
veranlagen. Dies wird in der Regel ein der MieterHilfe zeigt allerdings, dass die
Sparbuch sein, das Mietrechtsgesetz lässt Kaution oft ungerechtfertigter Weise län
aber auch andere Veranlagungsformen ger oder sogar zur Gänze einbehalten wird.
14Ist dies der Fall, so kann ein Antrag bei Wohnungsübernahme – was ist dabei
der Schlichtungsstelle auf Feststellung zu beachten?
des rückforderbaren Kautionsbetrages Anlässlich der Wohnungsübernahme
eingebracht oder eine Klage auf Rück sollten Sie unbedingt mit dem/der Ver
zahlung der Kaution bei Gericht einge mieter*in oder bevollmächtigten Mitar
bracht werden. beiter*innen der Hausverwaltung die
Wohnung gemeinsam besichtigen. Dabei
kann festgestellt werden, ob der bei Erst
Expert*innen-Tipp: besichtigung zugesagte Zustand auch
Auf jeden Fall genau dokumentie tatsächlich vorliegt bzw. ob Schäden
ren, wie der Zustand der Wohnung vorhanden sind.
bei Übernahme und Rückstellung
war (Fotos, Protokoll, Zeug*innen). Allfällige Mängel oder Schäden sollten
dabei in einem Wohnungsübergabe
protokoll schriftlich festgehalten und
Kosten idealerweise von beiden Parteien unter
Seit 11.11.2017 sind schriftliche Mietver schrieben werden. Diskussionen über
träge über Wohnungen nicht mehr beim das Ausmaß der Abwohnung oder die
Finanzamt zu vergebühren. angebliche Verursachung von Schäden
während der Mietdauer können so bei
Die Erfahrung der MieterHilfe zeigt aber Auszug aus der Wohnung verhindert
auch, dass viele private Vermieter*innen werden. Überprüfen Sie, ob alles funktio
eine „Bearbeitungsgebühr“, „Manipulati niert und machen Sie Fotos. Informieren
onsgebühr“ oder auch eine „Vertragser Sie den/die Vermieter*in über Schäden
richtungsgebühr“ verlangen und sich auf mittels eingeschriebenem Brief und for
diese Weise ein zusätzliches „Körberlgeld“ dern Sie diese/diesen zur Behebung auf.
erwirtschaften. Im Vollanwendungsbe
reich des Mietrechtsgesetzes sind solche Die MieterHilfe empfiehlt die Verwendung
Gebühren nicht zulässig und können des Musters „Wohnungsübernahmepro
über einen Antrag bei der Schlichtungs tokoll“, das auf der Website mieterhilfe.at
stelle zurückgefordert werden. kostenlos zum Download bereitsteht.
15à RECHTLICHE INFOS
Allgemeiner Tipp! • Alle Unterlagen, die Sie bei Vertrags
Möglichst alle Unterlagen rund um abschluss erhalten (Mietanbot, Zah
die Wohnung aufbewahren, auch lungsbestätigungen über Provision,
wenn diese vorerst unwesentlich Kaution, Übernahmeprotokoll etc.)
erscheinen. So kann eine Mietzins • Mietzinsvorschreibungen
vorschreibung, Betriebskostenab • Schreiben des/der Vermieters*in
rechnung oder ein sonstiges Schrei • Vereinbarungen über Sonderrechte
ben der vermietenden Person bei (z. B. Gartenbenützung, Satellitenan
späteren Fragen oder Unklarheiten lage etc.)
sehr wichtig werden. • Bewilligungen betreffend des Umbaus
der Wohnung
Hier eine Übersicht, was auf jeden Fall Zumindest drei Jahre lang sollten Sie
aufbewahrt werden sollte: aufbewahren:
• Mietvertrag samt aller Beiblätter • Betriebskostenabrechnungen
• Sämtliche Ergänzungen oder Ände • alle Kontoauszüge, mit denen Sie Ihre
rungen des Mietvertrages Mietzahlungen nachweisen können
16Auch wenn das Mietverhältnis beendet • Höhe und Veranlagung der Kaution
wird, ist es ratsam, die genannten Unter • Laufzeit des Mietvertrages bzw. Be
lagen noch einige Zeit aufzuheben, um fristung
gegebenenfalls unberechtigten Forde • Kündigungsfristen und Termine
rungen mit den nötigen Beweisen ent • Erhaltungspflichten
gegentreten zu können. • Rückstellung der Wohnung (z.B. ver
botene Klausel, wie etwa eine Ausmal
verpflichtung bei Auszug)
Der Mietvertrag • Verzicht auf Schadenersatz durch den/
Ist man dann endlich am Ziel angelangt die Mieter*in (z.B. bei zeitweiligem
und hat seine Traumwohnung gefunden, Ausfall von technischen Anlagen)
muss man sich auch noch mit den Details
und Wirren des künftigen Mietvertrags Neben diesen aufgelisteten Themen
auseinandersetzen. Immerhin ist dieser kann es natürlich noch weitere „Unklar
die Vertragsgrundlage zwischen Vermie heiten“ im Mietvertrag geben, darum
ter*in und Mieter*in. Bei einem Mietver „prüfe, wer sich bindet“.
trag handelt es sich um ein sogenanntes
„Dauerschuldverhältnis“, also eine Ver
tragssituation, die auf eine längere Tipp: Rat von Expert*innen einholen!
Zeitspanne ausgerichtet ist. Es ist daher Die MieterHilfe steht Ihnen dafür
immens wichtig, besonderes Augenmerk gerne kostenlos zur Verfügung.
auf einen rechtlich korrekten und ausge
wogenen Vertrag zu legen.
Sollten Sie Fragen zum Mietvertrag haben
Mietvertrag-Check oder sollten Unklarheiten bei der Formu
Die Expert*innen der MieterHilfe raten lierung auftreten, ist es immer ratsam,
Ihnen, beim Mietvertrag auf folgende das Team der MieterHilfe zu kontaktieren!
Punkte besonders zu achten: (Telefonisch +43 1 4000/8000, persönlich
• Höhe des Mietzinses 1030 Wien, Guglgasse 7-9, Mo-Fr von
• Wertanpassung/Indexregelung des 9.00 bis 16.00 Uhr oder per E-Mail:
Mietzinses office@mieterhilfe.at)
17à RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Rechtliche Grundlagen
Welche Gesetze wirken auf Ihr Mietver- (z.B. Unternehmen oder Privatperson,
hältnis? Genossenschaft oder gewerbliche*r Ver
Die wichtigsten Bestimmungen zum mieter*in) ab.
Mietverhältnis finden Sie im
• allgemeinen bürgerlichen Gesetzes
buch (ABGB), Tipp:
• Mietrechtsgesetz (MRG) und im Um Mieter*innen durch den „Ge
• Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz setzesdschungel“ zu leiten, sind
(WGG). die Expert*innen der MieterHilfe
da – kontaktieren Sie uns, wir helfen
Daneben befinden sich auch wesentliche Ihnen weiter.
Bestimmungen in
• der Zivilprozessordnung (ZPO),
• im Konsumentenschutzgesetz (KSchG), Anwendungsbereiche des Mietrechts-
• im Bauträgervertragsgesetz (BTVG), gesetzes (MRG)
• im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 1 MRG regelt, ob das Mietverhältnis
und dem MRG überhaupt und wenn doch,
• in den Wohnbauförderungsgesetzen welchem Anwendungsbereich des Miet
des Bundes und der Länder. rechtsgesetzes (Teil- oder Vollanwen
dungsbereich) es unterliegt. Die Einord
Welche Gesetze im konkreten Fall an nung des Mietverhältnisses ist von
wendbar sind, hängt vom Vertragszweck großer Bedeutung, denn sie entscheidet
(z.B. Mietwohnung, Hotelzimmer, Heim darüber, wie weit die Rechte und Pflichten
platz) und von dem/der Vermieter*in von Vermieter*innen und Mieter*innen
18gesetzlich (zwingend) vorgegeben sind Gebäude bis 08.05.1945 erteilt)
und vertraglich nicht zum Nachteil der • „Neubau“ (BB für das Gebäude bis
Mieter*innen geändert werden können. 30.06.1953 erteilt)
o ausgenommen Eigentumswohnun
Mietrechtsgesetz – Vollausnahme gen**
Nachfolgende Vertragsverhältnisse fallen • geförderten „Neubau“ (BB für das
völlig aus dem Schutzbereich des MRG Gebäude nach dem 30.06.1953 erteilt)
heraus. Hier gelten beispielsweise keine o ausgenommen Eigentumswohnun
Befristungsregeln und auch keine Miet gen*
zinsbeschränkungen (außer den wenig
praktischen Grenzen des Wuchers oder *Räume in einem nachträglichen Dach
der „Verkürzung über die Hälfte“ nach bodenausbau werden unter Umständen
dem ABGB). nicht gezählt.
**In manchen Fällen fallen auch im
• Beherbergung (Hotel) und Heimplatz Neubau Eigentumswohnungen in den
(z.B. Studenten, Lehrlinge etc.) Vollanwendungsbereich des MRG.
• sozialpädagogisch betreutes Wohnen
(karitative oder humanitäre Organi Auf Mietverhältnisse mit gemeinnützigen
sation) Bauvereinigungen (Genossenschaftswoh
• Dienst-, Natural- und Werkswohnungen nungen) ist in der Regel auch das Woh
• auf max. sechs Monate befristete Ver nungsgemeinnützigkeitsgesetz anwend
träge über „Zweitwohnungen“ bei bar.
berufsbedingtem Ortswechsel
• Ferienwohnungen Bei der Vermietung von Altbauwohnun
• Ein- bzw. Zweiobjekthäuser (Mietver gen darf in der Regel höchstens ein
träge nach dem 01.01.2001) Richtwerthauptmietzins samt Zu- und
Abschlägen verlangt werden. Ansonsten
Mietrechtsgesetz – Vollanwendung dürfen Vermieter*innen einen angemes
Mietgegenstände in Gebäuden mit senen Hauptmietzins vereinbaren außer
mehr als zwei Objekten* im für sogenannte Kategorie D – Wohnungen
• „Altbau“ (Baubewilligung (BB) für das (z. B. Gang-WC).
19à RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Bei befristeten Mietverhältnissen ist der *Räume in einem nachträglichen Dach
Hauptmietzins um 25% zu vermindern. bodenausbau werden unter Umständen
– Befristungsabschlag. nicht gezählt.
**In manchen Fällen fallen auch im
Neubau Eigentumswohnungen in den
Tipp! Vollanwendungsbereich des MRG.
Der „Mietzinsrechner“ bietet eine
gute Orientierungshilfe dafür, ob Nur folgende Bestimmungen des MRG
der vereinbarte Mietzins „erlaubt“ kommen hier zur Anwendung:
ist. Er filtert Ausnahmen heraus, in • Die Regeln über das Mietrecht im
denen der Richtwertmietzins nicht Todesfall (Eintrittsrecht bestimmter
zur Anwendung kommt. Den Mie Personen nach dem Tod des Mieters
tenrechner der Stadt Wien gibt es bzw. der Mieterin; §14 MRG)
online auf: mieterhilfe.at/tools/ • Die Regelungen zur Kaution (§ 16b
mietenrechner MRG)
• Die Vorschriften über die Befristung
und die Kündigungsschutzbestim
Mietrechtsgesetz – Teilanwendung mungen
Mietgegenstände in Gebäuden mit mehr • Hauptmietzinsanhebung bei Altver
als zwei Objekten* im trägen (§ 45, § 46 im Todesfall)
• nicht geförderten (frei finanzierten)
„Neubau“ (BB für das Gebäude nach
dem 30.06.1953 erteilt)
• Dachbodenausbau oder Aufbau (BB
für das Objekt nach dem 31.12.2001
erteilt)
• Zubau (BB für das Objekt nach dem
30.09.2006 erteilt)
• Eigentumswohnungen** (BB für das
Gebäude nach dem 08.05.1945 erteilt)
20Die Stadt Wien hilft –
Fördermöglichkeiten
Wohnbeihilfe
Die Gewährung einer Wohnbeihilfe ist
von Haushaltsgröße, Wohnungsgröße,
Einkommen und zumutbarem und anre
chenbarem Wohnungsaufwand abhän
gig. Nähere Informationen gibt es bei
der MA 50 (Wohnbeihilfe). Wohnbeihilfe
können im Übrigen auch Wohngemein
schaften beantragen.
Eigenmittelersatzdarlehen
Das „Ein-Prozent-Landesdarlehen“ ist
eine personenbezogene Förderung zur
Finanzierung der Bau- und Grundkosten
(=Eigenmittel) von geförderten Wohnun
gen. Sie kann in Anspruch genommen
werden, wenn aufgrund der Haushalts
größe und des Einkommens diese Förde die Baukosten sowie einen Aufschub für
rung möglich ist. die Rückzahlung eines Teils der Grund
kosten. Der Eigenmittelanteil stellt somit
Jungwiener*innen-Darlehen keine Hürde mehr dar und junge Men
Junge Wohnungssuchende mit niedrigem schen, Alleinerziehende sowie Jung
Einkommen erhalten ein nur mit einem familien haben einen noch besseren Zu
Prozent verzinstes Darlehen der Stadt für gang zum geförderten Wiener Wohnbau.
21à PRAKTISCHE TIPPS Praktische Tipps Allerdings gibt es auch jetzt noch ein An-/Um- oder Neumeldung paar Dinge zu beachten. Zum Beispiel, • Strom/Gas (Wichtig: Termin für die falls in der neuen Wohnung noch etwas Endablesung vereinbaren) zu renovieren ist oder Sie neue Möbel • Radio/Fernsehen, Telefon, Internet bestellt haben, müssen Sie das zeitlich anschluss gut koordinieren und z.B. Lieferzeiten • Wohnsitz beim Meldeamt innerhalb beachten. Der Umzugstag kann sonst von drei Tagen ummelden ganz schnell im Chaos versinken. Vorbereitung des Umzugs Tipp! • Umzugsfirma beauftragen oder Adressänderungen bekannt geben Freund*innen „einteilen“ bei Arbeitsstelle, Schule, Universität, • Kleinmaterial besorgen – Schnüre, Behörden, Abonnements, Kranken Klebeband, Arbeitshandschuhe, Putz kasse, Bank, Versicherungen, Finanz material, Parkscheine, Verpflegung für amt und eventuell einen Nachsen den Tag, Werkzeugkiste etc. deauftrag bei der Post einrichten. • Auto(s) organisieren – im Freundes kreis oder Leihautos mieten • Einen Stellplatz fürs Auto möglichst in Haustornähe organisieren • Kisten packen und gut beschriften, eventuell mit Bestimmungsort oder Inhalt 22
à KONTAKT
Kontakt
MieterHilfe
1030 Wien, Guglgasse 7-9
Telefonische und persönliche Beratung:
Mo bis Fr 9 bis 16 Uhr
Telefon: 01/4000-8000
E-Mail: office@mieterhilfe.at
www.mieterhilfe.at
Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle
für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50)
1190 Wien, Muthgasse 62
Telefonische Auskunft: Mo bis Fr 7.30 bis 15.30 Uhr
Telefon: 01/4000-74498
www.wien.gv.at/wohnen/schlichtungsstelle
24Gruppe Wohnbeihilfe
1190 Wien, Heiligenstädter Straße 31/Stiege 3, 2. OG, Zi 228
Parteienverkehr:
Mo, Di, Do und Fr 8.00 bis 13.00 Uhr
Do 15.30 bis 17.30 Uhr
Telefon: +43 1 4000–74880
www.wien.gv.at/wohnen/wohnbaufoerderung/wohnbeihilfe
Wohnberatung Wien
1030 Wien, Guglgasse 7-9/Ecke Paragonstraße 4
Terminvereinbarung und Information:
Mo bis Fr 7 bis 20 Uhr
Aktuelle Öffnungszeiten unter www.wohnberatung-wien.at
Telefon: +43 1/24 111
E-Mail: wohnberatung@wohnberatung-wien.at
www.wohnberatung-wien.at
Wiener Wohnen Service-Center
1030 Wien, Rosa Fischer-Gasse 2
Öffnungszeiten:
Mo, Di und Do 8.00 bis 18.00 Uhr
Mi und Fr 8.00 bis 12.00 Uhr
Telefon: 05 75 75 75 (rund um die Uhr)
www.wienerwohnen.at
25Impressum Medieninhaber und Herausgeber: Wohnservice Wien GesmbH, Kommunikation, Guglgasse 7-9, 2. OG, 1030 Wien, Tel.: 01/24503, E-Mail: presse@wohnservice-wien.at Gestaltung: baumg-art-ner.com Bildcredits: Wohnservice Wien/J. Fetz; L. Schedl; St. Zamisch, iStockphoto Stand: Februar 2022
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