"MIETSPIEGEL(REFORM) AUS SICHT DES DEUTSCHEN STÄDTETAGES" - AG FORUM KOMWOB NRW SEBASTIAN KLÖPPEL
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„Mietspiegel(reform) aus Sicht des Deutschen Städtetages“ AG Forum KomWoB NRW Sebastian Klöppel Köln/Düsseldorf, 22. März 2022 Referat für Wohnungswesen Dezernat Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr, Deutscher Städtetag
Mietspiegel – wofür? Ein „guter“ (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel… ▪ sorgt für Transparenz, ▪ ermöglicht eine eindeutige Ermittlung der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete, ▪ ist für weitere Anwendungsgebiete nutzbar, ▪ ist auf nachvollziehbare Weise in einem kooperativen Verfahren erstellt worden, ▪ ist aber kein Steuerungsinstrument der Wohnungspolitik! Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 2
„Spielarten“
Mietspiegel
Pflicht zur Erstellung,
da >50.000 Ew.
einfach qualifiziert
bis 1. Jan. 2023 bis 1. Jan. 2024
„wenig“ Aufwand „viel“ Aufwand „teil“-qualifiziert „voll“-qualifiziert
verhandelte Bewertung von unsystematische repräsentative repräsentative
Schätzwerte Marktakteuren Datenbasis Primärdatenbasis Primärdatenbasis
idR: keine/nicht-repräsentative Annäherung an repräsentative Modell Berlin: „qualifizierter“ Modell München/Frankfurt:
Datenerhebung; keine/geringe Datenerhebung; Tabellen- oder Tabellenmietspiegel und voll „qualifizierter“
Anforderung an statistische sogar Regressionsmethode zur „einfacher“ Teil für Regressionsmietspiegel, der
Auswertungsverfahren; keinerlei Auswertung; in Teilen Spanneneinordnung und „alles“ umfasst…; aber auch
Dokumentation dokumentiert Ausstattungsdetails Leipzig, Dortmund etc.
In der Praxis: zahlreiche
„Mischformen“, die offiziell
„funktionieren“
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 3
Systematik der Mietspiegelreform
Benennung der Zuständigkeit durch die Länder!
Mietspiegelreform Nicht mehr: „die Gemeinde“,
2022 sondern: „die nach Landesrecht zuständige
Behörde“
Mietspiegelreformgesetz Mietspiegelverordnung
(MsRG) (MsV)
Erleichterung bei Pflicht zur Erstellung von Präzisierung der Vorgaben
Datenverfügbarkeit, Mietspiegeln (>50.000 zur Erstellung von einfachen
Auskunftspflicht, Einwohner) und vor allem qualifizierten
Datennutzung KdU gilt nur Fristen: Mietspiegeln
bei qualifizierten einfach: 01.01.2023
Mietspiegeln! qualifiziert: 01.01.2024
Dokumentations- und Koalitionsvertrag neue Bundesregierung:
Veröffentlichungspflicht gilt „Für Gemeinden über 100.000 Einwohnerinnen
für alle Mietspiegel: einfach bzw. Einwohnern werden qualifizierte
und qualifiziert!
Mietspiegel verpflichtend.“
„Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“
Praxis-Leitfaden des BBSR, Aktualisierung 2022
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 4
Mietspiegelreform: „Rechte und Pflichten“
Abbau datenschutzrechtlicher Hürden gilt nur für qualifizierte Mietspiegel!
(Erstellung Grundgesamtheit)
Auskunftspflicht gilt nur für qualifizierte Mietspiegel!
(bei der Datenerhebung)
Mitnutzung KdU gilt nur für qualifizierte Mietspiegel!
(erhobene Daten für schlüssiges Konzept)
Veröffentlichungspflicht: Mietspiegel und gilt für einfache und qualifizierte Mietspiegel!
Dokumentation (kostenfrei, mind. im Internet)
Dokumentationspflicht gilt für einfache und qualifizierte Mietspiegel!
(ohne Dokumentation kein Mietspiegel!)
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 5
Wer/welche Gemeinde muss jetzt was tun?
„pflichtig“ NRW – 77 Gemeinden (Stand 31.12.2020):
▪ Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Bonn, Münster,
Mönchengladbach, Gelsenkirchen, Aachen, Krefeld, Oberhausen, Hagen, Hamm, Mülheim an der
Ruhr, Leverkusen, Solingen, Herne, Neuss, Paderborn, Bottrop, Recklinghausen, Bergisch
Gladbach, Remscheid, Moers, Siegen, Gütersloh, Witten, Iserlohn, Düren, Ratingen, Lünen, Marl,
Velbert, Minden, Viersen, Rheine, Gladbeck, Troisdorf, Dorsten, Detmold, Arnsberg, Castrop-
Rauxel, Lüdenscheid, Bocholt, Lippstadt, Dinslaken, Herford, Kerpen, Dormagen, Grevenbroich,
Herten, Bergheim, Wesel, Hürth, Langenfeld (Rheinland), Unna, Euskirchen, Stolberg (Rhld.),
Eschweiler, Meerbusch, Sankt Augustin, Hilden, Hattingen, Bad Salzuflen, Pulheim, Menden
(Sauerland), Ahlen, Frechen, Ibbenbüren, Kleve, Gummersbach, Willich, Erftstadt
▪ „offiziell“ verfügen bereits alle über einen einfachen/qualifizierten Mietspiegel!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 6Wer/welche Gemeinde muss jetzt was tun?
„pflichtig“ Niedersachsen – 19 Gemeinden (Stand 31.12.2020):
▪ Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg, Göttingen, Salzgitter,
Hildesheim, Delmenhorst, Wilhelmshaven, Lüneburg, Celle, Garbsen, Hameln, Lingen
(Ems), Langenhagen, Nordhorn, Wolfenbüttel, Goslar
▪ Eine ganze Reihe verfügen bislang weder über einen einfachen noch einen
qualifizierten Mietspiegel!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 7„Haltbarkeit“ einfacher Mietspiegel?
▪ Gültigkeit von Mietspiegeln gem. BGB/MsRG/MsV:
− qualifiziert: 2 Jahre + 2 Jahre durch Fortschreibung
− einfach: keine klar definierte Gültigkeitsdauer
▪ Erweiterung des Betrachtungszeitraums (§558 (2): Definition der ortüblichen
Vergleichsmiete) von 4 auf 6 Jahre zum 1.1.2020:
− Übergangsvorschrift: Nach Art. 229 § 50 EGBGB Absatz 2 sind alle
Mietspiegel mit einem Vier-Jahres-Zeitraum nur noch maximal zwei
Jahre nach der Veröffentlichung des Mietspiegels oder deren Anpassung
anwendbar.
− Übergangszeitraum: 1.1.2020 bis 31.12.2021!
▪ Jeder Mietspiegel der seit 1.1.2020 keine Anpassung/Neuerstellung erfahren
hat, dürfte vollständig ungültig sein!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 8„Haltbarkeit“ einfacher Mietspiegel?
„Haltbarkeit“ einfacher Mietspiegel?
„Die Anpassung eines bei Inkrafttreten des Gesetzes bestehenden und
bereits einmal angepassten Mietspiegels ist jedoch nicht möglich. Um
unverhältnismäßig lange Übergangszeiträume zu verhindern, wird die
Anpassung auf eine Zweijahresfrist beschränkt, wie sie bereits für
qualifizierte Mietspiegel in § 558d Absatz 2 BGB vorgeschrieben ist. Die
Übergangsregelung gilt aber gleichermaßen für qualifizierte wie für
einfache Mietspiegel.“
BT-Drs. 19/14245, S. 26
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 9Systematik der Mietspiegelreform
Benennung der Zuständigkeit durch die Länder!
Mietspiegelreform Nicht mehr: „die Gemeinde“,
2022 sondern: „die nach Landesrecht zuständige
Behörde“
Mietspiegelreformgesetz Mietspiegelverordnung
(MsRG) (MsV)
Erleichterung bei Pflicht zur Erstellung von Präzisierung der Vorgaben
Datenverfügbarkeit, Mietspiegeln (>50.000 zur Erstellung von einfachen
Auskunftspflicht, Einwohner) und vor allem qualifizierten
Datennutzung KdU gilt nur Fristen: Mietspiegeln
bei qualifizierten einfach: 01.01.2023
Mietspiegeln! qualifiziert: 01.01.2024
Dokumentations- und Koalitionsvertrag neue Bundesregierung:
Veröffentlichungspflicht gilt „Für Gemeinden über 100.000 Einwohnerinnen
für alle Mietspiegel: einfach bzw. Einwohnern werden qualifizierte
und qualifiziert!
Mietspiegel verpflichtend.“
„Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“
Praxis-Leitfaden des BBSR, Aktualisierung 2022
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 10Mietspiegelverordnung – „Wille“ des Gesetzgebers
„Wille“ des Gesetzgebers – qualifizierte Mietspiegel
„Mietspiegel sind als Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen
Vergleichsmiete und als Orientierungshilfe für Vermieter und Mieter aber
alternativlos.[…] Dies gilt insbesondere für qualifizierte Mietspiegel, die
mit hohem Aufwand erstellt werden und eine besondere Gewähr für eine
realitätsgetreue Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete bieten. Es
ist daher anzustreben, dass qualifizierte Mietspiegel für möglichst viele
Städte, insbesondere für Städte mittlerer Größe und für Großstädte,
erstellt werden.“
(BT-Drs. 19/26918, S. 12 f.).
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 11Mietspiegelverordnung – „Wille“ des Gesetzgebers
„Wille“ des Gesetzgebers – einfache Mietspiegel
„Zusätzlich zu qualifizierten Mietspiegeln sind aber auch einfache
Mietspiegel als kostengünstiges Instrument zur Darstellung der
ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere in kleineren Gemeinden zu
erhalten und zu fördern.“
(BT-Drs. 19/26918, S. 12 f.).
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 12Zuständigkeit für die Mietspiegelerstellung?
§ 558c BGB: Mietspiegel (ab 1. Juli 2022)
„(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die
Übersicht von der Gemeinde nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt
worden ist.
[…]
(4) Gemeinden Die nach Landesrecht zuständigen Behörden sollen Mietspiegel
erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand
möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern sind Mietspiegel zu
erstellen. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden sind zu
veröffentlichen.
[…]“
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 13Zuständigkeit – Bsp. Landesrecht NRW:
MietspiegelZustVO-E NRW – aktuell in Verbändeanhörung
▪ Erstellungspflicht gem. MsRG betrifft 77 Gemeinden in NRW
▪ Aufgabenübertragung an Gemeinden (als pflichtige Selbstverwaltungsangelegenheit) –
Ortsnähe und Kontinuität
▪ Konnexität?
→Konnexitätsrelevanz ist gegeben, Mehrbelastung der Kommunen!
→Kostenfolgeschätzung nur bezogen auf einfache Mietspiegel
→Was kostet die Erstellung eines einfachen Mietspiegels?
→Aber: jährliche Wesentlichkeitsschwelle wird nicht erreicht!
→Pauschale Übertragung? Weitere Änderungen im Bundesrecht (auch MsV)?
▪ Forderung: Landesförderprogramm zur Erstellung (qualifizierter) Mietspiegel!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 14Praktische Umsetzung der Auskunftspflicht
MsRG, Art. 238 (Änderung EGBGB), § 4: Bußgeldvorschrift!
▪ „(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig […] eine Auskunft nicht,
nicht rechtzeitig, nicht richtig oder nicht voll-ständig erteilt.
▪ (2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Euro geahndet
werden.“
▪ Legalitätsprinzip – einfaches „Übergehen“ schwierig…
▪ Ablauf:
→Vor Erhebung: Abstimmung mit örtlichem Rechtsamt!
→Erhebung – „1. Welle“: Hinweis auf Auskunftspflicht und Rücklaufkontrolle!
→Erhebung – „2. Welle (Erinnerung)“: Hinweis auf drohendes Owi-Verfahren,
Rücklaufkontrolle!
→Abkopplung möglicher Owi-Verfahren von Mietspiegelerstellung!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 15Anerkennung eines qualifizierten Mietspiegels?
Inhaltliche Anforderungen aus dem MsRG
aus der Begründung des MsRG-E (§ 558d Absatz 1 Satz 2 BGB),
Drucksache 19/26918, S. 22
„[…] hält ein Mietspiegel diese Anforderungen [einer Mietspiegelverordnung] ein, so
wird widerleglich vermutet, dass er im Sinne des Gesetzes nach wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt wurde.
[…]
Dies gilt aber nur, soweit die Rechtsverordnung auch das für die Mietspiegelerstellung
verwandte Verfahren regelt. Enthält die Rechtsverordnung hierzu keine Aussagen, so ist
die Einhaltung wissenschaftlicher Grundsätze gesondert zu prüfen.“
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 16Anerkennung eines qualifizierten Mietspiegels?
Anerkennung „basic“?
aus der Begründung des MsRG-E (§ 558d Absatz 1 Satz 2 BGB), Drucksache 19/26918, S. 23
„[…] Nach wie vor erfordert neben den inhaltlichen Anforderungen ein qualifizierter Mietspiegel auf
formaler Ebene nur, dass entweder die Gemeinde beziehungsweise die nach Landesrecht zuständige
Behörde einerseits oder Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter andererseits den
Mietspiegel als qualifiziert anerkennen (§ 558d Absatz 1 Satz 1 BGB).
→ Anerkennung „basic“: Erfüllung der inhaltlichen Anforderungen der MsV + Zustimmung
von nach Landesrecht zuständiger Behörde [Gemeinde] oder Zustimmung der
Interessenvertreter!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 17Anerkennung eines qualifizierten Mietspiegels?
Anerkennung „de luxe“?
aus der Begründung des MsRG-E (§ 558d Absatz 1 Satz 2 BGB), Drucksache 19/26918, S. 23
„[…] Zusätzlich gestärkt wird die Wirkung des qualifizierten Mietspiegels jedoch dann, wenn sowohl
die nach Landesrecht zuständige Behörde als auch Interessenvertreter der Vermieter und
Interessenvertreter der Mieter den Mietspiegel als qualifiziert anerkennen, wobei es nach der
Rechtsprechung genügt, wenn ein nicht ganz unbedeutender Interessenverband auf jeder Seite
beteiligt ist.“
→ Anerkennung „de luxe“: Erfüllung der inhaltlichen Anforderungen der MsV +
Zustimmung von nach Landesrecht zuständiger Behörde [Gemeinde] und Zustimmung
beider Seiten der Interessenvertreter!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 18Anerkennung eines qualifizierten Mietspiegels?
Anerkennung „Trick 17“?
aus der Begründung des MsRG-E (§ 558d Absatz 1 Satz 2 BGB), Drucksache 19/26918, S. 23
„[…] Eine Anerkennung durch alle drei Seiten der Mietspiegelerstellung bildet ein hinreichendes Indiz
dafür, dass der Mietspiegel unter angemessener Würdigung aller Belange erstellt worden ist und den
methodischen und inhaltlichen Anforderungen des Gesetzes und gegebenenfalls deren Ausprägungen
in einer Mietspiegelverordnung genügt. “
→ Anerkennung „Trick 17“: Zustimmung von nach Landesrecht zuständiger Behörde
[Gemeinde] und Zustimmung beider Seiten der Interessenvertreter!
→ Einhaltung der inhaltlichen Anforderungen der MsV???
→ Traut der Gesetzgeber seiner eigenen Verordnung nicht?
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 19Mietspiegelverordnung – Ziel des Gesetzgebers
▪ Vorgaben für die Erstellung und den Inhalt
qualifizierter Mietspiegel.
▪ Konkretisierung, wann „wissenschaftliche
Grundsätze“ eingehalten sind:
▪ rechtssichere qualifizierte Mietspiegel sollen Einfache Mietspiegel: --
leichter zu erstellen und zu erkennen sein, → „nur wenige grundsätzliche Anforderungen“
▪ die Qualität (qualifizierter) Mietspiegel insgesamt (1/2 Seite, 3 kurze Paragraphen)
soll sich erhöhen.
Qualifizierte Mietspiegel:
▪ „Die Erstellung einfacher Mietspiegel soll nicht → Versuch der Präzisierung aller für den
erschwert werden. Insbesondere für kleinere Erstellungsprozess relevanten Methoden im
Gemeinden soll der einfache Mietspiegel weiterhin einschl. Nennung von Mindeststandards
eine kostengünstige Alternative bleiben.“ (8 Seiten, 18 teils sehr ausführliche Paragraphen)
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 20Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel
Gemäß „Mietspiegelverordnung“:
▪ Datenerhebung und Auswertung:
keinerlei Qualitätsanforderungen – „an kein
Verfahren gebunden“!
▪ Dokumentation:
„tatsächliche Grundlagen sind in
Grundzügen […] anzuzeigen und zu
ab 1. Juli 2022!
erläutern“
▪ Veröffentlichung: „kostenfrei im Internet“
(Mietspiegel und Dokumentation) ab 1. Juli 2022!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 21Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel Gemäß „Mietspiegelverordnung“: ▪ zum Teil sehr ausdifferenzierter Anforderungskatalog ▪ Von der Datenerhebung über die Datenaufbereitung und –auswertung bis zur Dokumentation und Veröffentlichung ▪ Aktualisierungs- bzw. Anpassungszeitpunkt einschl. Methode klar geregelt (bei einfachem Mietspiegel nicht!) Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 22
Bedeutung der MsV für qualifizierte Mietspiegel ▪ § 6 Abs. 1: „Erfordernis der Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen […] betrifft alle Phasen der Mietspiegelerstellung“ ▪ § 6 Abs. 2: „Soweit Mietspiegel unter Beachtung der in den §§ 7 bis 21 geregelten Anforderungen erstellt wurden, wird vermutet, dass sie anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechen.“ ▪ § 7 : Auswertungsmethode allgemein (weitgehende Methodenfreiheit): „(1) Qualifizierte Mietspiegel können mittels Regressions- oder mittels Tabellenanalyse oder durch eine Kombination beider Methoden oder durch eine vergleichbar geeignete Methode erstellt werden.“ Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 23
Bedeutung der MsV für qualifizierte Mietspiegel
▪ §§ 8 bis 10: Datengrundlagen, Stichprobe
− Primärdatenerhebung vorgeschrieben
− keine Vollerhebung vorgeschrieben, aber mind. „repräsentative Stichprobe“
− Sekundärdaten nur zur Vorbereitung der Datenerhebung oder zur
Plausibilitätsprüfung
− Angaben aufgrund der Auswertung von Sekundärdaten oder fachkundlichen
Schätzungen sind nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels
− Ausführliche Einlassungen zu Schichtungen bei Stichprobenziehungen sowie zu
Gewichtungsnotwendigkeiten
− Explizite Erwähnung „außergesetzlicher Merkmale“
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 24Bedeutung der MsV für qualifizierte Mietspiegel
▪ § 11: Stichprobenumfang bzw. Umfang der bereinigten Nettostichprobe:
− Tabellenmethode: mind. 30 Elemente pro Feld
− Regressionsmethode:
− wenigstens ein Prozent der Wohnungen im Geltungsbereich des Mietspiegels
− mindestens 500 Wohnungen
− Bei großen Kommunen […] „genügt ein Stichprobenumfang von 3 000
Wohnungen“
▪ § 12: Datenaufbereitung (Ausreißer, Plausibilisierung, außergesetzliche Merkmale)
„Die Ermittlung von Ausreißermieten soll durch statistische Standardverfahren erfolgen
und auf Plausibilität überprüft werden. Für die Prüfung können sowohl
wohnwertrelevante gesetzliche als auch außergesetzliche Merkmale herangezogen
werden.“
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 25Bedeutung der MsV für qualifizierte Mietspiegel
▪ §§ 13 bis 16: Datenauswertung (jeweils Tabellen- bzw. Regressionsmethode):
▪ Tabellenmethode:
− „In der Dokumentation ist darzustellen, nach welchen Kriterien und Verfahren die
Tabellenfelder gebildet wurden, wie viele Wohnungen für ein Tabellenfeld
ausgewertet wurden und wie hoch die Mieten dieser Wohnungen waren.
− Bewertungshilfen für die Zu- und Abschläge möglich – aber explizite
Dokumentationspflicht
▪ Regressionsmethode:
− „Außergesetzliche Merkmale können insbesondere zur Wahl des
Regressionsmodells und bei der Bemessung von Spannen […] herangezogen
werden.“
− sehr umfangreiche Dokumentationspflichten!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 26Einschub: Konsequenzen für die Tabellenmethode?
▪ § 12 MsV: Datenaufbereitung
− „Die Ermittlung von Ausreißermieten soll durch statistische Standardverfahren erfolgen und auf
Plausibilität überprüft werden. Für die Prüfung können sowohl wohnwertrelevante gesetzliche als
auch außergesetzliche Merkmale herangezogen werden.“
− → aufwändig bei Tabellenmethode, fehleranfällig oder kaum möglich… Dokumentation?
▪ § 13 MsV: Datenauswertung bei Tabellenmethode
− Abs. 1: Pflicht: „möglichst homogene Tabellenfelder […], die gegenüber anderen Tabellenfeldern
möglichst verschieden sind.“
− → erhebliche Rechtunsicherheiten beim Tabellenmietspiegel! Dokumentation?
▪ §§ 15, 17 MsV: Darstellung der oüVM und Berücksichtigung aller Wohnwertmerkmale
− Berücksichtigung von Qualität und Quantität, Bestimmung von Durchschnittwohnungen, Spannen in
Abhängigkeit der Streuung
− Berücksichtigung aller Wohnwertmerkmale – Soll-Vorschrift!
− → im Rahmen der Tabellenmethode konsequent umsetzbar? Dokumentation?
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 27Bedeutung der MsV für qualifizierte Mietspiegel
▪ §§ 17 bis 19: Wohnwertmerkmale (Art, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung, Lage)
− wenn Einfluss von Wohnlagen feststellbar: „so sind diese exakt zu verorten, etwa
durch ein Straßenverzeichnis oder durch eine aussagekräftige Wohnlagenkarte.“
− „Die Einteilung von Wohnlagen muss in der Dokumentation unter Darlegung der
Beurteilungskriterien und ihrer Zusammenhänge nachvollziehbar erläutert werden.“
▪ §§ 20, 21: Dokumentation und Veröffentlichung
− „Die Veröffentlichung des qualifizierten Mietspiegels soll binnen einer Frist von neun
Monaten nach dem Stichtag, auf den sich die Erhebung bezieht, erfolgen.“
▪ §§ 22, 23: Anpassung (Index bzw. Stichprobe)
− Index nur noch anhand des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindexes
für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
▪ § 24: Inkrafttreten
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 28Und nun? Mietspiegelerstellung – so weit, so
einfach…
29Kein Mietspiegel? Was tun? Was passiert?
▪ „schnell irgendwie einen einfachen Mietspiegel erstellen“?:
− Neue Dokumentationspflicht!
− Politische Kommunikation von Ergebnissen und Methoden?
▪ „zügig einen guten einfachen Mietspiegel erstellen“?:
− Zeitschiene? Bis 1. Januar 2023? Gar nicht so einfach!
− Abbau Datenschutz und Auskunftspflicht nur für qualifizierte Mietspiegel!
− Gemeinde-Zuständigkeit und Kosten?
▪ „vernünftigen qualifizierten Mietspiegel erstellen“?
− Zeitschiene? Bis 1. Januar 2024? Möglich, aber dann los jetzt!
− Eigenregie oder externer Dienstleister?
− Ausschreibungsverfahren?
− Kapazitäten der „Mietspiegel-Institute“?
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 30Transparenz oder Black Box?
▪ Status quo und Entwicklung (ohne Mietspiegel in Stadt xy)
▪ der Angebotsmieten ist bekannt, Entwicklung dieser ist (zumeist) eindeutig!
▪ der Bestandsmieten sind (weitestgehend) unbekannt!
▪ der ortsüblichen Vergleichsmieten sind vollkommen unbekannt!
Das heißt:
▪ Prognosen darüber „wie hoch“ (oder „wie niedrig“) die ortsüblichen Vergleichsmieten in einem
künftigen Mietspiegel ausfallen, sind kaum möglich;
▪ schon gar nicht, wenn zuvor kein Mietspiegel existierte!
▪ Kausalitäten zwischen (vergangener, aktueller und künftiger) Mietentwicklung und einem
Mietspiegel lassen sich kaum herleiten!
▪ Dies gilt sowohl für einen einfachen wie einen qualifizierten Mietspiegel!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 31einfach vs. qualifiziert – Gemeinsamkeiten und Unterschiede
Identische Grundlage für einfache und qualifizierte Mietspiegel!
(§ 558c BGB bzw. § 558d BGB)
▪ Übersicht über „ortsübliche Vergleichsmiete“ (§ 558 BGB):
→ übliche Entgelte vergleichbarer Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Lage („Wohnwertmerkmale“)
→ Neuvermietungen und geänderte Bestandsmieten der vergangenen sechs Jahre („Betrachtungszeitraum“)
Erstellung: übliche (aber nicht zwingende) Unterschiede
▪ „anerkannte wissenschaftliche Grundsätze“ (§ 558d BGB „Qualifizierter Mietspiegel“, MsV) bei der Erstellung
→ Datenerhebung (nachweisbar (!) repräsentative Primärdaten)
→ Datenauswertung (zulässige statistische Methoden: Tabellenmethode, Regressionsmethode, Mischformen)
→ Dokumentation der Erstellung
▪ Präzision der Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmieten → rechtssichere „Laien-Anwendung“ in der Praxis!
zwingender Unterschied
▪ Rechtsfolgen
→ Begründungsmittel beim Mieterhöhungsverlangen (§ 558a BGB): qualifizierter Mietspiegel ist „vorrangig“,
einfacher Mietspiegel ist „gleichrangig“
→ prozessual: „Indizwirkung“ des einfachen Mietspiegels vs. „Vermutungswirkung“ des qualifizierten
Mietspiegels 32Unterschiede in Theorie und Praxis…
Theorie: „einfach“ = „qualifiziert“ – keine Unterschiede:
▪ Keine Datenerhebung, die
▪ in den Miethöhen - denn die Referenz (gesetzliche Definition Datenerhebung
wissenschaftlichen Standards
der „ortsüblichen Vergleichsmiete“) ist identisch.
entspricht!
▪ in den Erstellungskosten/Aufwänden – wenn es ein „guter“ → keine nachweisbar repräsentative
Mietspiegel sein soll! Datengrundlage
▪ in der praktischen Anwendung (präzise Abbildung der
ortsüblichen Vergleichsmiete), wenn es ein „guter“
Mietspiegel ist!
Praxis: „einfach“ ≠ „qualifiziert“ – Unterschiede:
▪ in dargestellten Miethöhen, ▪ Keine Datenauswertung, die
▪ in Erstellungskosten/Aufwänden, wissenschaftlichen Standards Datenauswertung
entspricht!
▪ in praktischer Anwendung – Ablesbarkeit konkreter
→ Unvollständige, falsche,
ortsüblicher Vergleichsmieten
ungenaue, pauschale Abbildung
Denn die Erstellung einfacher Mietspiegel ist (und bleibt) der Verhältnisse (Miethöhen,
gesetzlich ungeregelt und damit (zumeist) intransparent! Wohnwertmerkmale)
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 33Mietspiegel – einfach oder qualifiziert?
▪ Konsequente Zielerreichung gewünscht?
▪ Transparenz/Nachvollziehbarkeit bei Datenerhebung und Datenauswertung
▪ eindeutige Ermittlung der oüVM → rechtssichere Anwendung (auch für Mietpreisbremse und
verringerte Kappungsgrenze)
▪ rechtssichere Nutzung für andere Anwendungsgebiete (u.a. KdU)
→ qualifizierter Mietspiegel (s. „Wille“ des Gesetzgebers)! Privilegierung des qualifizierten Msp.!
▪ Kosten und Aufwand? Möglichkeiten:
a) „einfacher“ einfacher Mietspiegel
b) „gut gemachter“ einfacher Mietspiegel
c) qualifizierter Mietspiegel im Sinne der MsV
→ Je besser ein einfacher Mietspiegel, desto eher entsprechen Aufwand und Kosten zur Erstellung
denen eines qualifizierten Mietspiegels!
Sebastian Klöppel – Mietspiegelreform – Forum KomWoB – 22. März 2022 34Vielen Dank
für Ihre Aufmerksamkeit!
Deutscher Städtetag | www.staedtetag.de | staedtetag
Sebastian Klöppel
Referent für Wohnungswesen
Dez. Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr
Tel.: +49 221 3771-206
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