Nachgefragt: Wie steht die bayerische Wohnungswirtschaft zur Bodenpolitik?
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Nachgefragt: Wie steht die bayerische
Wohnungswirtschaft zur Bodenpolitik?
Bezahlbarer Wohnraum ist in vielen bayerischen Städten Frage 1:
Mangelware. Die Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern Höchstpreisprinzip oder Konzeptvergabe von kommunalen
sind als Akteure für den Bau bezahlbarer Mietwohnungen Grundstücken: Wie erleben Sie in Ihrer/Ihren Belegenheitskom-
derzeit sehr gefragt. Dazu kommen viele neugegründete munen den Zugang zu bezahlbarem Bauland und welche
Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, die Neu- Rückmeldungen kommen von anderen Wohnungsunterneh-
bauvorhaben planen. men in Ihrer Arbeitsgemeinschaft?
Wie erlebt die Wohnungswirtschaft Bayern die Boden- Frage 2:
politik und die Förderung für den Wohnungsbau? Die Die Studie des Difu-Instituts empfiehlt Kommunen, bei der
Redaktion hat bei den Vorsitzenden der regionalen Grundstücksvergabe auf Erbbaurechte zu setzen. Was halten
Arbeitsgemeinschaften im VdW Bayern nachgefragt. Sie von diesem Instrument?
Frage 3:
Bezahlbares Wohnen ist auch im Bundestagswahlkampf 2021
ein großes Thema. Ist mehr Förderung für sozial orientierte
Wohnungsunternehmen nötig?
Dr. Klaus-Michael Dengler, Geschäfts-
führer der GEWOFAG und Vorstandsvor-
sitzender der Vereinigung Münchener
Wohnungsunternehmen (VMW)
Frage 1 Frage 2:
Die GEWOFAG profitiert davon, Grundstücke kostenneutral Mit Blick auf die oben er-
von der Landeshauptstadt München zu erhalten, wofür wir wähnten Konditionen ist ein
sehr dankbar sind. Unser Zugang ist vergleichsweise gut, da Bauprojekt im Erbbaurecht für
der Anteil an städtischen Grundstücken in neuen Baugebieten die GEWOFAG mit ihren niedrigen
recht hoch ausfällt. Dennoch handelt es sich auch bei diesen Mieten nicht sinnvoll darstellbar. Für uns
Grundstücken natürlich um eine begrenzte Ressource, die wir bleibt der kostenneutrale Eigentumserwerb von der Stadt auch
uns mit Genossenschaften und Baugemeinschaften teilen. Wir zukünftig die einzige Alternative.
freuen uns über jedes Grundstück, das wir bekommen und ar-
beiten nach dem Motto: Je mehr Flächen wir bebauen kön- Auch unsere VMW-Mitgliedsunternehmen stufen diese Vari-
nen, desto besser. ante als nicht besonders attraktiv ein, da sie deutlich unwirt-
schaftlicher ist, als das Grundstück im Eigentum zu erwerben.
Viele unserer VMW-Mitglieder sind Genossenschaften und
Baugemeinschaften, die sich im Rahmen von Konzeptverga- Frage 3
ben der Landeshauptstadt München für städtische Grundstü- Ein klares Ja! Bei ständig steigenden Baupreisen, gedeckelten
cke bewerben. Die Kolleginnen und Kollegen bestätigen Mieten und hohen Anforderungen an den Klimaschutz wird es
immer wieder, dass diese Grundstücke grundsätzlich sehr be- für sozial orientierte Wohnungsunternehmen immer schwerer,
gehrt sind, da sie mit im Vergleich zum freien Markt günstige- wirtschaftlich zu agieren und den so dringend benötigten be-
ren Konditionen einhergehen. Gerade in letzter Zeit höre ich zahlbaren Wohnraum zu schaffen.
allerdings häufiger, dass die Bedingungen, an die diese güns-
tige Grundstücksvergabe geknüpft ist, wirtschaftlich nicht son- Die Anforderungen von Bundes-, Landes-, und Stadtpolitik
derlich attraktiv sind. Hier werden vor allem die langen sind hoch: Wir sollen viele neue Wohnungen in einem mög-
Bindungsfristen an die Fördermodelle EOF und München-Mo- lichst hohen Energiestandard bauen, diese zu gedeckelten
dell sowie an den Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) Mietpreisen zur Verfügung stellen und zugleich unseren Be-
ins Feld geführt. Auch die Bedingung der ausschließlichen stand in großem Stil energetisch nachrüsten. Damit wir das
Grundstücksvergabe im Erbbaurecht ohne die Möglichkeit, Ei- tun können, braucht es eine deutliche Erhöhung der Förde-
gentum zu erwerben, wird mit Blick auf die als sehr restriktiv rung, insbesondere mehr Unterstützung vom Bund.
empfundenen Erbbaurechtsbedingungen als ungünstig einge-
stuft. Zuweilen kann dies beim ein oder anderen Bauprojekt
sogar dazu führen, dass keine Angebote von Genossenschaf-
ten und Baugemeinschaften eingehen.
ZdW Bay 2/2021 Seite 63
Hannes B. Erhardt, Geschäftsführer des doch kaum Erbbaurechtsver-
träge abgeschlossen zumal
ESW – Evangelisches Siedlungswerk und die Grundstückseigentümer
(Kommunen, Stiftungen,
Vorsitzender der Vereinigung der Woh- Dritte) sich dennoch eine
nungsunternehmen in Mittelfranken Verzinsung zwischen 2-
4% erwarten, was bei den
rasant gestiegenen Grund-
Frage 1 stückpreisen bzw. auf Basis
In unserer Arbeitsgemeinschaft gibt es zum einen Unterneh- der aktuellen Bodenpreise
men, die Bauaktivitäten auf eigenen Grundstücken im Zuge nicht über bezahlbare Mieten
von Nachverdichtung oder Ersatzneubauten schaffen. Zum an- abbildbar ist. Eine Möglichkeit
deren gibt es auch Unternehmen, die am Markt Grundstücke könnte das kostenfreie zur Verfügung-
akquirieren. Die Anzahl von der öffentlichen Hand ausge- stellen der Grundstücke im Wege des Erbbaurechts für geför-
schriebenen Grundstücken ist sehr überschaubar mangels Ver- derte Wohnungen sein. Dann könnte man damit den Nachteil
fügbarkeit. Dennoch gab es bei Verkäufen zuletzt immer ausgleichen, dass in der EOF-Förderung die Grundstücke nicht
Konzeptausschreibungen. Das halten wir für den völlig richti- mit gefördert werden.
gen Weg. Leider hat sich die Lage dadurch nicht nennenswert
verbessert, da kaum Grundstücke angeboten werden. Am Frage 3
freien Markt haben die sozial orientierten Unternehmen es Es führt kein Weg daran vorbei, die Förderung noch attraktiver
sehr schwer, sich gegen die übermächtige Bauträgerkonkur- zu machen. Viele Kommunen sind mit ihrer Mietenpolitik im
renz zu behaupten. Der Versuch der Kommunen, durch ent- Hinblick auf die im Wege der EOF-Förderung bewilligten Miete
sprechende Auflagen in neuen Baugebieten mit gefördertem zu defensiv unterwegs. Eine wirtschaftliche Realisierung von
Wohnungsbau das Angebot zu erhöhen klappt ganz gut, den- Bauvorhaben ist daher oft schwer. Wie oben erwähnt ist das
noch ist auch in diesem Bereich bereits eine große Nachfrage Thema, dass die Grundstücke nicht mit gefördert werden, ein
auch institutioneller Investoren zu verzeichnen die als Mitbieter Punkt, der überdacht werden sollte. Ein weiteres Problem ist,
preistreibend wirken. dass wenn man energetisch nachhaltig baut und hierfür von
der KfW Darlehen nimmt, diese zunehmend im Konflikt mit
Frage 2 den Mitteln der BayernLabo stehen und regelmäßig nur antei-
Das Erbbaurecht ist grundsätzlich eine gute Möglichkeit. Im lig ausgeschöpft werden können. Hier bedarf es einer Regel-
aktuellen Niedrigzinsumfeld werden nach unserer Kenntnis je-
Gerhard Hofer, geschäftsführerender
Vorstand der Neue Heimat eG und nissen lässt sich ein Erbbau-
recht gut begründen. In un-
Vorsitzender der AdW Oberbayern serem Wirkungskreis
werden kaum neue Erb-
baurechte begründet. Vor-
Frage 1 teil des Erbbaurechtes ist
Die Baugenossenschaft Neue Heimat hatte am Anfang ihrer sicherlich der Liquiditätsge-
Bautätigkeit mit unseren Kommunen laufend Kontakt aufge- winn. Es gibt aber auch
nommen, um über unsere Pläne, nämlich „Schaffung von zahlreiche Nachteile. Ange-
neuem, modernem und vor allem bezahlbarem Wohnraum“, fangen bei einer erschwerten
zu kommunizieren und hoffte auf deren Mitwirkung und eine Veräußerung der Immobilie,
Partnerschafft. Wir wurden leider eines Besseren belehrt. der geringeren und schwierigeren Be-
Die Kommunen zeigten oftmals erst großes Interesse. Bei der leihung des Gebäudes sowie der Rangfolgeregelung im
Vergabe des Grundstücks ging es letztendlich aber doch nur Grundbuch. Und nicht zu vergessen, die Anpassung des Erb-
wieder darum, wer am meisten bietet bzw. bezahlen kann. bauzinses ist auch nicht immer klar geregelt. Am Anfang mag
Und da können wir in der Regel nicht mithalten. Nach einigen das noch alles funktionieren. Betrachtet man aber die Langle-
Fehlversuchen konzentrieren wir uns wieder auf die Nachver- bigkeit der Immobilien wird sich doch im Laufe der Zeit einiges
dichtung und Ersatzbauten unserer Bestandsgrundstücke. am Erbbaurecht und dem vereinbarten Anpassungsindex än-
Mittlerweile haben wir knapp 150 neue Wohnungen geschaffen. dern. Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau von rund 1% sehe
ich es auch als schwer begründbar, für ein Erbbaurecht bis zu
Ich kenne jedoch auch Stimmen aus der Wohnungswirtschaft 4% des Bodenwertes zu vereinbaren.
Oberbayern, bei denen Kommunen ihre Grundstücke an Woh-
nungsgesellschaften sehr wohl und auch gut verkaufen. Die Es gibt aber in der AdW Oberbayern auch Unternehmen, die
geforderten Preisabschläge erfordern in der Regel Gegenleistun- wenig Probleme haben, an Bauland im Erbbaurecht zu kom-
gen in Form von gefördertem Wohnungsbau, Mieterbenen- men. Teilweise liegt der Erbbauzins wohl weit unter dem markt-
nungsrechten oder die Umsetzung von eigentumsbildenden üblichen Zins. Auch hier werden im Gegenzug meist
Maßnahmen und je nach Grundstücksgröße am liebsten eine Belegungsrechte eingeräumt, was ja völlig in Ordnung ist.
Mischung aus allem. Man kann diesen Weg bei passenden Rahmenbedingungen si-
cher gut gehen.
Frage 2
Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus haben wir in den Frage 3
vergangenen fünf Jahren unsere sämtlichen Erbbaugrundstü- Ob mehr Förderung für Wohnungsunternehmen notwendig
cke ablösen können und sind sehr froh, diesen Schritt gegan- und sinnvoll ist kann ich schlecht beurteilen. Wir bauen, nach-
gen zu sein. Wir sind seitdem in der Beleihung und vor allem dem wir von unseren Landratsämtern einmal die Aussage
bei der Nachverdichtung und Umbauten freier in unseren Ent- erhalten haben, es gibt in unseren Regionen genügend geför-
scheidungen. Ich denke, in sehr angespannten Marktverhält- derten Wohnungsbau, ausschließlich freifinanziert.
Seite 64 ZdW Bay 2/2021
Günther Krailinger, Geschäftsführer der
WBG Straubing und Vorsitzender der
AdW Niederbayern
Frage 1: Frage 3:
Der Zugang zu bezahlbarem Bauland in unserer Kommune ist Mit dem Wohnungspakt
insofern schwierig bzw. kaum möglich, da die Kommune Bayern wurde 2015 ein
selbst über keine nennenswert große Grundstücksbevorratung passables Förderprogramm
verfügt. Die Kooperation mit den Kommunen diesbezüglich ist auf den Weg gebracht, um
bei den Kollegen höchst unterschiedlich, Grundstückskäufe er- nachhaltig preisgünstigen Wohn-
folgen in der Regel zu marktüblichen Konditionen. Grundsätz- raum erstellen zu können. Die aktuelle
lich ist festzustellen, dass beim Erwerb von Bauland die Förderung betrachte ich als Mindestausstattung, die an der ein
Kommunen eine eher zurückhaltende Rolle spielen. Und falls oder anderen Stelle allerdings nachjustiert werden muss.
doch, so handelt es sich nicht selten um Bauland, das am
freien Markt schwer platzierbar ist aufgrund baurechtlicher Insbesondere der seit nunmehr 6 (!) Jahren unverändert ge-
Einschränkungen. bliebene Zuschuss von 300 Euro je m² Wohnfläche bedarf um-
gehend einer deutlichen Anpassung, um einigermaßen Schritt
Frage 2: halten zu können mit den stetig steigenden Baupreisen. Ich
Grundsätzlich sehe ich mehr Vor- als Nachteile beim klassi- denke hier an eine Größenordnung von nicht unter 500 Euro
schen Kauf von Grundstücken. Dies hat zum einen mit der je m² Wohnfläche.
derzeit attraktiven Finanzierungssituation zu tun, aber auch
damit, dass z. B. bei Grundstückbelastungen kein Einverständ- Zudem findet sich in der EOF-Förderung im Gegensatz zur
nis des Eigentümers eingefordert werden muss. Darüber hi- KfW-Förderung keine Komponente, die höhere energetische
naus kann eine eventuell vom Eigentümer geforderte Standards auch entsprechend stärker „belohnt“, z. B. mit
Ablösung von Erbbaurechtsgrundstücken zu unvorhergesehe- günstigeren Zinsen oder höheren Zuschüssen.
nen finanziellen Belastungen führen.
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ZdW Bay 2/2021 Seite 65
Maximilian Hahn, Geschäftsführer der aufgrund der Anpassung an
den Lebenshaltungsindex per-
Stadtbau Amberg und Vorsitzender der manent, was zu fortgesetz-
ten Mietpreiserhöhungen
AdW Oberpfalz führen dürfte. Zudem dif-
ferieren bei dem derzeitig
Frage 1: niedrigen Zinsniveau die
Sowohl die Stadt Amberg wie auch die Stadt Weiden verfügen langfristigen Darlehens-
selbst über relativ wenige Geschosswohnbaugrundstücke. zinssätze mit den Erbbau-
zinsvorstellungen der
In Amberg wurden die letzten Geschosswohnbaugrundstücke Kommunen. Ein weiteres Pro-
nach folgenden Prioritätskriterien vergeben: blem stellt der Heimfallanspruch
1. Sozialer Wohnungsbau mit Preisvorgabe und der Möglich- dar, der nach gesetzlichen Vorgaben
keit des Höchstpreisgebotes mindestens zweidrittel des Verkehrswertes zu entsprechen hat.
2. Freifinanzierte Wohnungsbau mit Preisvorgabe und der Hier dürften sich die Kommunen aufgrund der finanziellen Be-
Möglichkeit des Höchstgebotes lastung nicht in der Lage sehen, den Heimfall im größeren Stil
3. Eigentumswohnungsbau mit Preisvorgabe und der Möglich- auszuüben. Im anderen Fall werden auch die Erbbaurechtsneh-
keit des Höchstgebotes mer finanziell überfordert sein, die Erbbaurechte zu den künf-
tig hohen Grundstücksverkehrswerten abzulösen und dies
In Weiden galt aufgrund der Haushaltslage das Höchstpreisge- über einen sprunghaften Anstieg der Mieten abzufedern.
botes. Ergänzend soll künftig ein 30% Anteil an Sozialwoh-
nungen gefordert werden. Frage 3:
Was der Wohnungswirtschaft aufgebürdet wurde und schein-
Frage 2: bar noch weiter wird, ist extrem und beengt die eigenen finan-
Hier gilt es die Finanzierung auf Darlehensbasis der Erbbau- ziellen Möglichkeiten. Wenn man dies akzeptiert und erkennt
rechtsalternative gegenüberzustellen. Bei der herkömmlichen – was die Politik oftmals negiert – und man politisch die be-
darlehensbasierten Finanzierung reduzierten sich bei einer An- zahlbaren Mieten fordert, was immer damit auch gemeint sein
nuitätentilgung die Zinsen aufgrund der Zinsendegression sollte, so bleibt nur die Möglichkeit dem Konnexitätsprinzip
ständig. Im Gegensatz dazu erhöhen sich die Erbpachtzinsen entsprechend die öffentliche Förderung entsprechend hochzu-
fahren.
Alexander Förster, Geschäftsführer der kommt, dass die SWG als kom-
SWG Schweinfurt und Vorsitzender der munales Unternehmen zu
100% im Eigentum der
AdW Unterfranken Stadt Schweinfurt steht, so
dass die Grundstücke zu-
mindest mittelbar in der
Verfügungsgewalt der
Frage 1 Kommune verbleiben. Aus
Die Grundstückssituation für Mitgliedsunternehmen in Unter- städtischer Sicht ist es man-
franken ist differenziert zu betrachten. In den drei großen cherorts sicherlich besser, die
Städten Aschaffenburg, Würzburg und Schweinfurt werden Grundstücke als Erbbaurecht zu
den kommunalen Wohnungsunternehmen neben anderen veräußern, so dass auf lange Sicht
Wettbewerbern Grundstücke von der Kommune zum Kauf an- die Verfügungsgewalt bei der Kommune
geboten. In Schweinfurt ist das Grundstücksangebot aufgrund verbleibt. Dabei muss jedoch unterschieden werden, in wie
der begrenzten Gemeindefläche sehr eingeengt. Dennoch ver- weit sich das jeweilige Kaufunternehmen sozialen Rahmenbe-
gibt die Kommune die Grundstücke nicht nach dem Höchst- dingungen, wie z.B. Genossenschaften verpflichtet hat oder
preisprinzip, sondern entsprechend den Bodenrichtwerttabellen. ob es sich um ein rein privates Wirtschaftsunternehmen
Eine Konzeptvergabe in der Form, dass vom Investor be- handelt.
stimmte Anforderungen hinsichtlich der Bebauung oder der
Durchmischung einzuhalten sind, erfolgt in Schweinfurt nicht. Frage 3
Die Vergaben erfolgen in der Regel frei am Markt. In Würz- Für Wohnungsunternehmen in Bayern kommt augenblicklich
burg orientiert sich der Kaufpreis in der Regel am Markt, als Förderinstrument nur die einkommensorientierte Förderung
wobei allerdings nicht ausschließlich das Höchstpreisgebot An- in Betracht. Es werden in ausreichendem Maße Mittel zur Ver-
wendung findet. Vielmehr kommt es im Einzelfall auf das je- fügung gestellt. Die Problematik von EOF liegt jedoch in einem
weilige Konzept des Bauherrn an. Es werden seitens der Stadt anderen Bereich. Bereits bei der Planung ist im Förderantrag
u.a. auch Vorgaben hinsichtlich der Bebauung mit öffentlichen festzulegen, welche Wohnung mit welchem Einkommensgren-
geförderten Wohnungen von bis zu 30% gemacht. In Aschaf- zen vermietet werden darf. Dies führt zu einem starren Verga-
fenburg hingegen erfolgt die Vergabe an die Stadtbau Aschaf- berahmen, wobei es im Einzelfall schwierig ist, die passenden
fenburg analog wie in Schweinfurt in Anlehnung an die Mieter hinsichtlich der Einkommensgrenzen und hinsichtlich
Bodenrichtwerte, wobei es bei allen drei Kommunen keine der Ausstattung und der Fläche der Wohnung zu finden. Dies
starren Regeln gibt, sondern die Vergabe nach den Anforde- macht die Belegung unflexibel. Dies gilt ganz besonders soweit
rungen im jeweiligen Einzelfall erfolgt. die Wohnungsnachfrage nicht so stark ist wie z.B. in Metro-
polregionen/Zentren München und Nürnberg. In Potenzialre-
Frage 2 gionen wie z.B. Schweinfurt oder anderen regionalen
Die SWG erwirbt von der Kommune keine Erbbaurechte, son- Gebieten, führt die schwächere Nachfrage zu Belegungspro-
dern ausschließlich Volleigentum. Erbbaurechte sind im Bestand blemen. Man sollte deshalb prüfen, ob insbesondere hinsicht-
nur ganz begrenzt vorhanden, aus historischen Gründen. Der lich der Komponente der Subjektförderung bei der EOF-
Erwerb des Volleigentums aus Sicht der SWG ist angesichts Förderung hier eine größere Flexibilität möglich ist. Die Objekt-
der allgemeinen Zinssituation der wirtschaftlichere Weg. Hinzu förderung sollte mehr in den Vordergrund gestellt werden.
Seite 66 ZdW Bay 2/2021
Dr. Rainer Mayerbacher, Geschäftsführer adäquates Instrument zur
Grundstücksvergabe/Grund-
der Wohnungsbaugesellschaft des stücksakquise sehen. Es
wird hier – mit Ausnahme
Landkreises Coburg mbH und Vorsitzen- von ganz wenigen Zentren
der der AdW Oberfranken – die Ausnahme bleiben.
Frage 3
Frage 1 Uneingeschränktes Ja. Es ist
Ganz speziell im Landkreis Coburg ist günstiges Bauland nicht vor allem eine an die gestie-
unser vordringliches Problem. Die Verkehrswerte liegen im All- genen Baukosten angepasste
gemeinen zwischen 60 und 80 Euro. In Oberfranken generell und mit Zuschüssen deutlich aus-
ist wegen der fehlenden Großstädte Bauland oder die Bau- gebaute Förderung notwendig. Gründe
landverfügbarkeit nach meiner persönlichen Einschätzung dafür sind die in den letzten fünf Jahren deutlich angestiege-
nicht das wesentliche Problem, was Neubau deutlich hemmen nen Baukosten im Bereich Modernisierung und Neubau bei
würde. Davon würde ich die Städte Bayreuth und Coburg aus- gleichzeitig deutlich steigenden Anforderungen vor allem an
nehmen und vor allem Bamberg. In Bamberg gab es seit Jah- die Haustechnik (Stichwort: Erneuerbare Energien und CO2-
ren eine intensive Neubautätigkeit. Bauland ist deshalb knapp Reduzierung). Ohne im Verhältnis zu einer normalen Gas-
und hat sich extrem verteuert in den letzten 5 Jahren. Die Brennwertheizung ganz deutlich teureren Lösung, sei es mit
Stadt vergibt nach unserem Kenntnisstand Bauland auch an Holzpellets, sei es mit Wärmepumpe oder sei es mit Ergän-
die Wohnungswirtschaft nur an den Höchstbietenden – mit zung durch Solarthermie oder PV-Anlagen und ggf. eine Lüf-
den bekannten Folgen. Die beiden anderen größeren Städten tungsanlage mit Wärmerückgewinnung werden die im Raum
sind in den letzten Jahren ebenfalls ins Interesse von kommer- stehenden Forderungen der Politik nicht umsetzbar sein. Diese
ziellen Investoren gerückt. Auch da haben die Grundstücks- erheblich höheren Investitionskosten stehen weder im Verhält-
preise deutlich angezogen. nis zu der erzielbaren Energieeinsparung, die ohnehin die Mie-
ter und die Umwelt, nicht aber den Vermieter entlastet, noch
Frage 2 sind sie bei den in der Region vorherrschenden niedrigen Mie-
Erbbaurechte halten wir prinzipiell schon für anwendbare In- ten wirtschaftlich zu refinanzieren. Ein weiteres Argument sei
strumente, wenn klar definierte Regelungen zum Erbbauzins hier noch erwähnt. Etwa 40 Prozent unseres Bestandes sind
über die gesamte Laufzeit vereinbart werden und der Rückfall noch gebunden nach dem WoBindG. Das sind also die überall
nachvollziehbar und tragbar definiert ist. Im Moment verhan- beschworenen Sozialwohnungen. In einer Wirtschaftlichkeits-
deln wir um ein Erbbaugrundstück im bayerischen Staatsbesitz berechnung für eine Modernisierung dieser Gebäude sind
(seit fast 2 Jahren). Da kann ich nur sagen, die Herrschaften auch für die Haustechnik 3 Prozent Abschreibung anzusetzen
haben vollkommen irrige Vorstellungen und sind meilenweit (II.BV). Hier müsste mindestens der doppelte Ansatz statthaft
von der Zusage der Staatsregierung entfernt, staatliche Grund- sein, weil keine der neuen Heizungen und einzubauenden
stücke für den sozialen Wohnungsbau bürokratiearm und zu technischen Ausstattungen die 30 Jahre mehr hält, die viel-
vernünftigen Konditionen zu vergeben. Allerdings kann ich zu- leicht die alten Niedrigtemperaturkessel manchmal noch ge-
mindest in den ländlichen Regionen Oberfrankens mit den re- schafft haben. Eine Anpassung der Förderkulisse ist daher
lativ niedrigen Grundstückspreisen im Erbbaurecht auch kein dringend geboten.
Josef Hartmann, Geschäftsführer der Frage 3
Wohnungsbau GmbH für den Landkreis Neben der staatlichen För-
derung des Wohnungs-
Augsburg (WBL) und Vorsitzender der baus durch die EOF
müssen auch die Kommu-
AdW Schwaben nen wieder einen nennens-
werten Beitrag zur dauerhaften
Schaffung bezahlbaren Wohn-
Frage 1 raums leisten. Da Baugrundstücke nicht
Konzeptvergaben mit Bieterwettbewerb sind mir in Schwaben in die staatliche Förderung einbezogen werden und die förder-
nur ansatzweise aus Augsburg bekannt. Gelegentlich erhalten fähigen Baukosten zunehmend der tatsächlichen Kostensitua-
in anderen Kommunen Tochtergesellschaften Grundstücke mit tion hinterherhinken, wäre ein Ausgleich durch kommunale
Konzeptvorgaben zu Sonder-/Vorzugskonditionen. Ansonsten Förderung, z.B. günstige Baugrundstücke, zinslose Kommunal-
werden Grundstücke von Kommunen nur sehr spärlich veräu- darlehen oder kommunale Baukostenzuschüsse, dringend er-
ßert und dies zu marktüblichen Preisen, gelegentlich auch forderlich. Nur so ist eine Mindest-Wirtschaftlichkeit von
gegen Höchstpreisgebot. Neubaumaßnahmen erreichbar, die es den sozial orientierten
Wohnungsunternehmen auch weiterhin ermöglicht, anders als
Frage 2 andere Marktteilnehmer die von ihnen errichteten Wohnun-
Erbbaurechte bieten bei entsprechendem Erbbauzins Liquidi- gen über deren gesamte Nutzungsdauer zu sozial bemessenen
tätsvorteile, schonen damit das Eigenkapital und können so zu Mieten anzubieten.
mehr Wohnungsbau beitragen. Dazu muss die Kommune aber
bereit sein, den Erbbauzins entsprechend niedrig zu bemessen. Unabhängig davon ist eine Aktualisierung der EOF erforder-
Die lange üblichen Erbbauzinsen von 4% sind bei den derzeiti- lich. Sowohl das Fördervolumen als auch die Förderkonditionen
gen Finanzierungskonditionen am Kapitalmarkt insbesondere müssen an die aktuelle Kosten- und Kapitalmarktsituation an-
für geförderten Wohnungsbau nicht mehr angemessen. gepasst werden, damit die sozial orientierten Wohnungsunter-
nehmen auch weiterhin in nennenswertem Umfang geförderte
Wohnungen errichten können.
ZdW Bay 2/2021 Seite 67
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