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Nachhaltigkeit bei Immobilienanlagen – Fallstudien Integration von Umwelt-, Sozial- und Governance- Kriterien (ESG) in Immobilienanlagelösungen «Die Zukunft des Anlegens ist nachhaltig.» Schweiz: Nur für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 a-b des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG Global Real Estate ESG Solutions | Business Development Januar 2020
Globale Nachhaltigkeitsziele und Prinzipien definieren
die ESG-Integration bei Global Real Estate
Nachhaltige Entwicklungsziele Prinzipien für
der Vereinten Nationen verantwortungsvolles Investieren
Die Nachhaltigen Entwicklungsziele der Vereinten Nationen (SDGs)
bilden zusammen mit den Prinzipien für verantwortungsvolles Investieren
(UN PRI) ein grundlegendes Rahmenwerk für nachhaltige Anlagen
Mit Hilfe der SDGs und PRI können die Implikationen der Umwelt,
Sozial, und Governance-Faktoren (ESG) aufgezeigt werden
Die SDGs und PRI ermutigen Investoren Vermögenswerte nachhaltig
anzulegen und Risiken besser zu managen
Die PRI sind unabhängig und werden von den Vereinten Nationen (UN)
unterstützt
ESG-Kriterien mit Bezug zu Immobilienanlagen*
Umwelt-Kriterien (E) Sozial-Kriterien (S) Governance-Kriterien (G)
CO2-Emissionen Arbeitsbedingungen und -standards Geschäftsethik, Code of Conduct
Energieeffizienz, Energieversorgung Gesundheit, Sicherheit und Wohlbefinden Compliance und Kontrolle
Primärenergie, Elektrizität Raumgestaltung, räumliche Identität Risikomanagement
Wasserverbrauch Hindernisfreie Gebäude Unterhalt und Betrieb
Abfallaufkommen, Altlasten Integration und Durchmischung Datenmanagement und Dokumentation
Umweltbelastung, Recycling, Rohstoffe Raumkomfort, Innenraumklima Regulierungsanforderungen
Immissionen durch Strahlung, Lärm, Luft Visueller und akustischer Komfort Drittparteienprüfung
Biodiversität Infrastruktur, Standort, Grundversorgung Organisation, Gremien,
Energiecontrolling, Betriebsoptimierung Naherholung, Freizeitmöglichkeiten Nachhaltigkeitsverantwortliche- und Ziele
Graue Energie Mobilität, öffentlicher Verkehr Sicherheit
Quelle: Nachhaltige Entwicklungsziele der UN (2019); Principles for Responsible Investments (UN PRI); Credit Suisse AG (2019); (*) Ausgewählte ESG-Kriterien mit Relevanz zur Immobilienanlagen.
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Nachhaltigkeitsansatz bei Global Real Estate
Wertschöpfung durch Portfolio-Optimierung
Nachhaltigkeitsinitiativen
#1 | Gebäudezertifikate #2 | Gebäudeoptimierung # 3 | ESG-Performance
Interner Standard Externe Standards Energieeffizienz CO2-Reduktion ESG-Performance und -Benchmark
Interner Standard: Zusammenarbeit mit Siemens Schweiz Jährliche umfassende ESG-
Gütesiegel greenproperty zur Verbesserung der Energieeffizienz und Performancemessung und -
wendet ESG-Kriterien an zur Reduktion der CO2-Emissionen Benchmarking gegenüber dem Markt
und der Vergleichsgruppe mit Global Real
Externe Standards: Kurzfristige
Estate Sustainability Benchmark (GRESB)
z. B. Minergie, SNBS, DGNB, LEED, Gebäudeoptimierungsmassnahmen
Energy Star, BREEAM usw. (geringe Investitionsausgaben)
Langfristige Renovierungen je nach
Gebäudelebenszyklus
(hohe Investitionsausgaben)
Umsetzung
greenproperty® wird für Schweizer Wird für alle Schweizer und Wird für alle Schweizer und
Fonds und Stiftungen angewendet. internationalen Core/Core+-Fonds und internationalen Core/Core+-Fonds und
Externe Labels für ausgewählte Stiftungen angewendet Stiftungen angewendet
Schweizer und internationale Fonds,
wo geeignet
Quelle: Credit Suisse AG (2019)
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greenproperty – das Gütesiegel der Credit Suisse
Umfassender ESG-Ansatz
greenproperty – das Gütesiegel der Credit Suisse
für nachhaltige Immobilien
5 ESG-Dimensionen Über 50 ESG-Kriterien
Das greenproperty-Gütesiegel wurde 2009 zur Lancierung des ersten
nachhaltigen Immobilienfonds in der Schweiz, des CS REF Green Property
(CHF 2,6 Mia.), initiiert.
Überarbeitung von greenproperty im Jahr 2019
greenproperty bietet 5 Dimensionen mit 53 ESG-Indikatoren
(Berücksichtigung von Marktlabels, z. B. Minergie und neu SNBS, DGNB,
LEED).
Umfassende Transparenz mit Veröffentlichung des Manual unter
www.credit-suisse.com/greenproperty
greenproperty bleibt ein interner Label-Standard der Credit Suisse.
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Energie-Effizienz und CO2-Emissionen
Optimierung der Umwelt-Performance
Energie-Effizienz und CO2-Emissionen
Global Real Estate – Schweiz (total)
Veränderung Energieträger-Mix
2010-2018
(2010-2018)
55%
-5% -7%
-9%
Strom: Wärme: Energie: CO2-Emission:
-7% -13.5% -10% -17.5%
-47%
Heizöl Erdgas Fernwärme Biomasse, Biogas Elektrizität
Energieverbrauch (kWh/m2) CO2-Emission (kg CO2/m2)
Ziel Ziel
~-10% 2020: -17.5% 2020:
-15% -20%
100% 99% 100% 100% 98%
98% 97% 97% 93% 93%
91% 89%
94%
93% 86%
91% 84% 83% 81% 80%
88%
85%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 E 2019 E 2020 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 E 2019 E 2020
Quelle: Credit Suisse (2019)
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Energie-Effizienz und CO2-Emissionen (Beispielfonds)
Optimierung der Umwelt-Performance
Energie-Effizienz und CO2-Emissionen
Veränderung Energieträger-Mix
2010-2018
(2010-2018)
87%
59%
Strom: Wärme: Energie: CO2-Emission: -6%
-17%
-17% -4% -8% -14% -48%
Heizöl Erdgas Fernwärme Biomasse, Elektrizität
Biogas
Energie-Effizienz (kWh/m2) CO2-Emission (kg CO2/m2)
Ziel Ziel
-8% 2020: -14% 2020:
117
116 -10% -17%
114 113 24.3 23.9 24.2 24.3
22.8 22.3 22.2
111 21.1 20.9
110 110 20.0
106 105
102
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 E 2020 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 E 2020
Quelle: Credit Suisse (2019)
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CO2-Fussabdruck der Global Real Estate Fonds vs.
Schweizer Gebäudepark
40.0
Swiss market avg
35.0 CS REF Green
∅ Schweizer Gebäudepark
CS Lux ECP
30.0
CS REF LivingPlus
CO2-Emissionen (kg/m2)
25.0 -35% CS REF 1A
∅ CS REF
CS REF Interswiss
20.0
CSA RES
15.0 CS REF SIAT
CSA Commercial
10.0
CSA Residential
CSA Germany
-19%
5.0
CS REF Hospi
-
0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 160.0 180.0 200.0 GRE avg
Energieverbrauch (kWh/m2)
1) Amstein + Waltert Ingenieure Zürich, zu Handen des Bundesamtes für Umwelt (BAfU)
GRE avg = Durchschnittsverbrauch aller erhobenen Immobilienanlagegefässe der Credit Suisse
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Die am Ende dieses Dokuments erwähnten Disclaimer gelten auch für diese Seite. Januar 2020 7Ökologische Portfolio-Optimierung
Ökologische Portfolio-Optimierung
Strategie Langfristige Partnerschaften
Analysieren
1 Identifizierung des Optimierungspotenzials und
entsprechender Gebäudeoptimierungsmassnahmen
Optimieren
2 Umsetzung von geeigneten
Gebäudeoptimierungsmassnahmen (HLK*)
Überwachen und Kontrollieren
3 Kontinuierliche Überwachung und Kontrolle von
Energieeffizienz und CO2-Emissionen; Eingreifen bei Bedarf
Berichterstattung
4 Umsetzung in Umweltberichterstattung und
Performancemessung
Klimaneutral
5 Realisierung eines klimaneutralen Portfolios durch den Kauf
von ausgewählten CO2-Zertifikaten
Quelle: Credit Suisse AG; *HLK-Massnahmen sind zugehörige Heizungs-, Lüftungs-, Klima-/Kälte-Massnahmen.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Die am Ende dieses Dokuments erwähnten Disclaimer gelten auch für diese Seite. Januar 2020 8Gebäudeoptimierung in Zusammenarbeit mit Siemens
Siemens-Analyse und -Massnahmen (Beispiel)
Siemens-Analyse Siemens-Massnahmen
Zwingend erforderliche
Gebäude Beispiel-Gebäude Zahl Massnahmen
Allgemeine
Gebäudeinforma
tionen Bruttofläche (m2) 5841 1
Baujahr 2012
Emissionen Scope-1-THG-Emissionen (Tonnen CO2e) 308,7
Scope-2-THG-Emissionen (Tonnen CO2e)
Optimierungsmassnahmen (kurzfristig)
Summe Scope-1- und Scope-2-THG-Emissionen
(ROI 2 Jahre)
Erdgas/Erdöl/Wärme (CHF p.a. exkl. MwSt.) -
Erdgas-Anteil (kWh/m2 p.a.) -
Wasser (m3) 1725
Wasser (CHF p.a. exkl. MwSt.) 1725
Wasser-Anteil (l/m2 p.a.) 295,3
3
Summe Versorgungskosten (CHF p.a. exkl. MwSt.) 61’247
Summe Versorgungsanteil (CHF p.a. exkl. MwSt.) 10,5
Kühlmittel Gerät mit ODP-Kältemittel Nein
GWP-Äquivalent (Tonnen CO2e) 79,2
Quelle: Credit Suisse AG; Hinweis: OPD: Ozone Depletion Potential (Ozonabbaupotenzial); GWP: Global Warming Potential (Treibhauspotenzial); THG: Treibhausgas
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Die am Ende dieses Dokuments erwähnten Disclaimer gelten auch für diese Seite. Januar 2020 9Gebäudeoptimierungsmassnahmen
Fallstudie: Sihlcity Shopping & Urban Entertainment Center
Gebäudeoptimierungsmassnahmen
Einkaufszentrum Partnerschaft Siemens
Sihlcity, Zürich, Schweiz Schweiz und Global Real
Estate
Baujahr: 2007
Portfolio-Optimierung für
Verkehrswert: AuM > CHF 30 Mia.
> CHF 850 Mio. Gebäudeoptimierung für ca.
1000 Standorte
Optimierungsmassnahmen Ergebnisse
Analyse der Energiesysteme Vereinfachung des Energiegewinnungsprozess
Optimierung der Heizkurve Reduktion der Wartungsarbeiten und -kosten
Optimierung der Heizgrenzen Einsparung von 1,68 Mio. kWh Heizkosten p.a.
Optimierung der Zeitschaltuhren Reduktion der jährlichen Heizkosten um 15 %
Vermehrter Einbau von Wärmepumpen Einsparung von CHF 168’000 p.a. (CHF
0,10/kWh)
Quelle: Credit Suisse AG (2019)
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Die am Ende dieses Dokuments erwähnten Disclaimer gelten auch für diese Seite. Januar 2020 10Gebäudeoptimierungsmassnahmen
Fallstudie: Sihlcity Shopping & Urban Entertainment Center
Gebäudeoptimierungsmassnahmen
Einkaufszentrum Partnerschaft Siemens
Sihlcity, Zürich, Schweiz Schweiz und Global Real
Estate
Baujahr: 2007
Portfolio-Optimierung für
Verkehrswert: AuM > CHF 30 Mia.
> CHF 850 Mio. Gebäudeoptimierung für ca.
1000 Standorte
Energie-Effizienz (kWh/m2) CO2-Emission (kg CO2/m2)
37
211 -22% -30%
35
202 33
191 30
29
181 28 28 28
174 176
171 26
170
165
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Quelle: Credit Suisse AG (2019)
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Die am Ende dieses Dokuments erwähnten Disclaimer gelten auch für diese Seite. Januar 2020 11Gebäudeoptimierungsmassnahmen
Fallstudie: Grubenstrasse, Zürich
Typ Büro-Liegenschaft
Effizienz Energiecontrolling und Betriebsoptimierungen
Massnahmen Optimierung der Heizgradkurve und Heizlimite
Optimierung der Intervall-Timer
Ziel Reduzierung der Betriebskosten
Baujahr 1980
Vermietbare 11’389 sqm
Fläche
Entwicklung Heizgradkurve
2019
2018
2017
2016 Marktwert Ca. 30m CHF
Einsparungen 129’000 kWh (22%)
12’900 CHF/a (0.10 CHF/kWh)
24% der Heizkosten eingespart p.a.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Die am Ende dieses Dokuments erwähnten Disclaimer gelten auch für diese Seite. Januar 2020 12ESG Performance
Global Real Estate Sustainability Benchmark CS REF Green Property
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)
GRESB ist ein Benchmarking für die Beurteilung der GRESB Total Score
Umwelt-, Sozial- und Governance-Leistung (ESG) von
Immobilien 79 74 72
GRESB bietet systematische Bewertung, objektives Scoring Fund Score
und Peer-Benchmarking von Immobilieninvestitionen. Peer Group
GRESB average
Mehr als 100 institutionelle Anleger, die zusammen über 22
Billionen USD repräsentieren, nutzen GRESB-Daten. GRESB Score
In 2019 bewertete GRESB mehr als 1,000 Immobilienfonds
und Immobilienunternehmen, die mehr als 130,000
GRESB Aspects
Liegenschaften verwalten
ESG Scoring
Fund Score Peer Group GRESB average
98 94 95
86 84
79
67 63 65
E S G
Quelle: Credit Suisse (2019)
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Die am Ende dieses Dokuments erwähnten Disclaimer gelten auch für diese Seite. Januar 2020 13Key Take-Aways
Fokus auf ESG-Integration als Investmentansatz
Zertifizierung Neubauten nach greenproperty
Umfassendes Energie-Monitoring
Ausbau automatische Energiedatenerfassung
Systematische Betriebsoptimierung und
Sanierungen zur Reduktion von CO2 Emissionen
Evaluation der ESG-Performance mittels
Benchmark GRESB
Nachhaltigkeit messbar, vergleichbar und
optimierbar machen für ein optimiertes Rendite-
Risiko-Profil
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Die am Ende dieses Dokuments erwähnten Disclaimer gelten auch für diese Seite. Januar 2020 14Nachhaltige Anlagen mit Global Real Estate
Was spricht für eine Investition bei uns?
Führungsposition
Wir sind Vordenker und Pioneer
bei nachhaltigen Immobilienanlagen.
Engagement
Wir sind der nachhaltigen Entwicklung in Übereinstimmung
mit den nachhaltigen Entwicklungszielen der Vereinten Nationen (UN) verpflichtet.
Unterstützung
Wir unterstützen Kapitalflüsse in nachhaltige Immobiliengeschäfte und realisieren das
Finanzergebnis für unsere Kunden anhand von attraktiven Risiken und Renditen.
Verantwortung
Wir glauben an eine nachhaltige wirtschaftliche Leistung
im Einklang mit ökologischer und sozialer Verantwortung.
Innovation
Wir bieten innovative, intelligente und führende
Anlagelösungen an.
Zusammenarbeit
Wir intensivieren die Zusammenarbeit zwischen Wirtschaft,
Finanzwelt und öffentlichen Institutionen.
Werte
Wir schaffen nachhaltige Anlagelösungen
für Anleger, die ihre Werte leben.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Die am Ende dieses Dokuments erwähnten Disclaimer gelten auch für diese Seite. Januar 2020 15Disclaimer
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Hypothekarzinssätze, die subjektive Bewertung von Immobilien, immanente Risiken im Zusammenhang mit dem Bau von Gebäuden sowie Umweltrisiken (z. B. Bodenkontaminierung).
Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat und Credit Suisse Real Estate
Fund Hospitality sind Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen. Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich.
Depotbank ist die Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf Basis des aktuellen Verkaufsprospektes mit integriertem Fondsvertrag, des vereinfachten Prospekts und des letzten
Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Prospekt, der vereinfachte Prospekt und/oder die wesentlichen Informationen für den Anleger sowie die jährlichen und
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Credit Suisse (Lux) European Core Plus Feeder: Dieser Fonds ist nicht in der Schweiz registriert. Er darf nur an qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 bis 4 des Bundesgesetzes über die
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