NEUBAUMONITORING 2016 BIS 2020 - KOSTATIS - KOBLENZER STATISTISCHES INFORMATIONS-SYSTEM BEOBACHTUNGSSYSTEM BAUEN UND WOHNEN - STADT KOBLENZ
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Neubaumonitoring 2016 bis 2020 KoStatIS – Koblenzer Statistisches Informations-System Beobachtungssystem Bauen und Wohnen www.statistik.koblenz.de
Neubaumonitoring 2016 bis 2020
Stadt Koblenz
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Kommunale Statistik
Statistischer
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Zeichenerklärung: - Angabe gleich Null
0 Zahl ist kleiner als die Hälfte der verwendeten Einheiten
. Zahlenwert ist unbekannt oder geheim zu halten
... Angabe lag bei Redaktionsschluss noch nicht vor
() Aussagewert ist eingeschränkt, da der Zahlenwert statistisch unsicher ist
r berichtigte Angabe
p vorläufige Zahl
s geschätzte Zahl
* Angabe kommt aus sachlogischen Gründen nicht in Frage
Publikation: April 2021
Bezug: Die Publikationen der Kommunalen Statistikstelle sind nur digital erhältlich und im Internet
unter www.statistik.koblenz.de zu finden.
Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Quellenangabe gestattet
© Stadt Koblenz, 2021
Postfach 20 15 51
56015 KoblenzInhaltsverzeichnis Ergebnisse in der Übersicht ............................................................................................... 5 1 Fragestellungen und Datengrundlage ...................................................................... 6 2 Möglichkeiten der Typisierung von Neubauten ....................................................... 7 3 Alters- und Haushaltestrukturen der Erstbezieher von Neubauten ........................ 9 4 Standardbelegungsziffern von Neubauwohnungen ...............................................13 5 Herkunftsgebiete der Neubaubezieher ....................................................................18
Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
-2-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Wohnraumstrukturelle Merkmale erstmals bezogener Neubauwohnungen nach Typ des
Neubaus (Stützzeitraum 2016 bis 2020) ................................................................................... 7
Abb. 2: Altersstrukturelle Zusammensetzung der Bezieher von Neubauwohnungen im Vergleich
zur gesamten Bevölkerung der Stadt Koblenz.......................................................................... 9
Abb. 3: Altersstrukturelle Zusammensetzung der Neubaubewohner: Bezieher von Ein- und
Zweifamilienhäusern vs. Bezieher von Mehrfamilienhäusern ................................................. 11
Abb. 4: Altersstrukturelle Zusammensetzung der Neubaubewohner: Neubaugebiete vs.
Schließung von Baulücken und Nachverdichtungen im Bestand ........................................... 11
Abb. 5: Zusammensetzung der Privathaushalte in Neubauwohnungen nach Alter und
Lebenszyklusphase ................................................................................................................. 12
Abb. 6: Zeitreihen der Standardbelegungsziffern in der Altersgruppe 0 bis unter 3 Jahren nach
Neubautyp im Jahr der Bezugsfertigstellung .......................................................................... 14
Abb. 7: Standardbelegungstabelle neu gebauter Ein- und Zweifamilienhäuser in Koblenz:
Entwicklung der altersspezifischen Belegungsziffern in den ersten zehn Jahren nach
Erstbezug ................................................................................................................................ 15
Abb. 8: Veränderung der Altersstruktur der Bewohner neuer Ein- und Zweifamilienhäuser
innerhalb des ersten Jahrzehnts nach dem Bezug der Neubauwohnung .............................. 16
Abb. 9: Standardbelegungstabelle neu gebauter Mehrfamilienhäuser in Koblenz: Entwicklung
der altersspezifischen Belegungsziffern in der ersten zehn Jahren nach Erstbezug ............. 17
Abb. 10: Volumina und Salden der Bevölkerungsbewegung in erstmals bezogenen
Wohngebäuden ....................................................................................................................... 18
Abb. 11: Prozentuale Anteile der demographischen Bewegungen im Rahmen des Bezugs von
Neubauwohnungen in Koblenz ............................................................................................... 19
Abb. 12: Prozentuale Aufteilung der Zuzüge in neue Wohngebäude der Jahre 2016 bis 2020
nach Herkunftsgebiet der Erstbezieher ................................................................................... 20
Abb.13: Prozentuale Aufteilung der Zuzüge in neue Wohngebäude der Jahre 2016 bis 2020 in
den Koblenzer Stadtteilen nach Herkunftsgebieten der Zuwanderer ..................................... 21
-3-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
-4-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
Ergebnisse in der Übersicht
Im Zeitraum 2016 bis 2020 sind 348 neue Deutlich mehr als die Hälfte der heutigen
Wohngebäude, darunter ca. 70 % Ein- und Bewohnerschaft neuer Wohngebäude rekru-
Zweifamilienhäuser, mit insgesamt 1 173 tieren sich aus innerstädtischen Umzügen,
Wohnungen erstmals in Koblenz bezogen weitere 4 % aus dem Geburtenüberschuss.
worden. Das entspricht einem Durchschnitt Nur 39 % hatten vor dem Bezug ihren Wohn-
von 235 erstbezogenen Neubauwohnungen sitz außerhalb von Koblenz. Bei neuen Ein-
pro Jahr. und Zweifamilienhäusern sind es sogar nur
Am 31.12.2020 waren in diesen Neubau- 25 %. Damit liegt der unmittelbare Netto-
wohnungen insgesamt 2 110 Koblenzer*innen Effekt der Neubautätigkeit in diesem Segment
registriert. Das entspricht weniger als 2 % des bei gut 75 von jenseits der Stadtgrenze zuge-
gesamten Bevölkerungsbestandes. wanderten Neubürger*innen je 100 Neubau-
wohnungen. Zuzüge von außerhalb in Woh-
Bei den erstbezogenen Ein-Familienhäuser
nungen, die durch innerstädtischen Umzug in
ist eine starke Konzentration auf Haushalte in
Neubauten frei werden (Sickereffekt), sind
der Konsolidierungsphase evident. Die demo-
dabei nicht berücksichtigt.
graphischen Strukturen der Erstbeziehenden
neuer Mehrfamilienhäuser sind dagegen we- In den einzelnen Stadtteilen schwanken die
sentlich heterogener und zeitlich stabiler. Ins- Anteile der Außenzuwanderungen in Neu-
besondere Seniorenhaushalte und junge bauwohnungen in Abhängigkeit von der Lage
Haushaltegründer sind hier deutlich stärker und Struktur der Neubauten erheblich: Insbe-
vertreten. sondere die zwei Stadtteile mit der höchsten
Neubauaktivität in den letzten fünf Jahren,
Die durchschnittliche Belegungsdichte von
Altstadt und Metternich, haben eine große
Wohnungen in neuen Ein- und Zweifamilien-
Strahlkraft nach außen. Rund 60 % der Neu-
häusern schwankt in den ersten zehn Jahren
baubeziehenden sind von außerhalb der Stadt
nach dem Erstbezug geringfügig zwischen 290
zugewandert.
und 317 Einwohner je 100 Wohnungen. Bei
Mehrfamilienhäusern pendelt sich die maxi- Weniger als 10 % der Neubauziehenden der
male Belegungsdichte auf ein Niveau von ca. letzten fünf Jahre hatten ihren Wohnsitz zuvor
175 Bewohner*innen je 100 Neubauwohnun- im nahen Umland. Umso bemerkenswerter ist
gen ein. daher die Tatsache, dass das Musikerviertel
auf dem Oberwerth mit einer Quote von 21 %
Massive Verschiebungen sind bei den al-
eine weit überdurchschnittliche Strahlkraft auf
tersspezifischen Belegungsdichten bereits im
das nahe Umland hat.
Verlauf des ersten Jahrzehnts nach dem Bezug
von Ein- und Zweifamilienhäusern zu konsta- Sehr schwach ist die Außenwirkung der
tieren: Die Zahl der unter sechsjährigen Kinder Neubautätigkeit in den vom Ein- und Zweifa-
je 100 Neubauwohnungen sinkt in der Dekade milienhausbau geprägten Neubaugebieten in
nach dem Erstbezug von 48 auf 14 Kinder. Bei Güls und auf dem Asterstein. Mehr als ein
neuen Mehrfamilienhäusern ist im ersten Drittel der Erstbeziehenden von Neubauwoh-
Jahrzehnt nach dem Erstbezug aufgrund der nungen in Güls wohnten zuvor bereits im Mo-
ausgeprägten demographischen Heterogenität selstadtteil, weitere 36 % in einem anderen
der Erstbezieher*innen und höherer Fluktua- Koblenzer Stadtteil.
tion im Bestand kein Alterungsprozess der
Bewohnerschaft insgesamt erkennbar.
-5-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
1 Fragestellungen und Datengrundlage
Das Neubaumonitoring stellt einen wichtigen im Berichtsjahr fertiggestellten Neubauwoh-
Baustein innerhalb des Systems der kommu- nungen die Bezugsgröße des Neubaumonito-
nalen Wohnungsmarktbeobachtung der Stadt rings sind, sondern die im jeweiligen Berichts-
Koblenz dar. Wie hoch ist der Nettozuwachs jahr erstmals bezogenen Neubauten. Die bei-
an Einwohnern für die Stadt bzw. für den den Mengen sind keinesfalls deckungsgleich.
Stadtteil, der durch Neubautätigkeit generiert Zum einen ist eine Verzögerung zwischen dem
werden kann? Wie sieht die altersstrukturelle im Melderegister erfassten Erstbezug unter
Zusammensetzung der Erstbezieher aus und einer neuen Adresse und der Übermittlung
wie verändert sich diese innerhalb eines Jahr- einer entsprechenden Baufertigstellungsmel-
zehnts nach dem Erstbezug? Derartige Fragen dung zu dieser Adresse von mehreren Mona-
müssen anhand empirischer Daten beantwor- ten bis hin zu einigen Jahren durchaus mög-
tet werden, um die (zusätzlichen) Bedarfe an lich. Die Zeitpunkte der Fertig-
altersspezifischer Infrastruktur, die von der stellungsmeldung und des tatsächlichen Erst-
Ausweisung und Besiedlung von Neubauge- bezugs laut Melderegister können sich also
bieten ausgehen, verlässlich beantworten zu unter Umständen um Jahre unterscheiden.
können. Antworten auf Fragen der Art: „Mit Einige Wohngebäude, die laut Bautätigkeits-
welchem Bestand an Kindern im grundschul- statistik noch im Bauüberhang stehen – also
pflichtigen Alter kann nach Bezugsfertigstel- genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind
lung eines Neubaugebietes mit – sind bereits (z.T. seit einigen Jahren) laut
X Wohneinheiten gerechnet werden – und wie Melderegister bezogen. Zum anderen liegen
verändert sich diese Zahl im Laufe der folgen- längst nicht für alle tatsächlich bezogenen
den Jahre?“ sollten einheitlich und auf der Ba- Neubauten Meldungen über eine Bautätigkeit
sis eines nachvollziehbaren und transparenten vor. Die Bautätigkeitsstatistik unterschätzt die
Berechnungsmodells ermittelt werden kön- Zahl der im Stadtgebiet neu errichteten
nen. Wohngebäude um einige Prozent. Die relevan-
Ein solches Modell wurde bereits im Jahr 2005 ten Adressen werden der Statistischen Ge-
unter dem Titel „Altersspezifische Belegungs- bäudedatei entnommen, die von der Kom-
ziffern von Neubauwohnungen in Koblenz“ als munalstatistik mittels Bautätigkeitsmeldungen
Bericht der Kommunalen Statistikstelle vorge- und Einwohnerregister gepflegt und zum
stellt und in einem Beschluss des damaligen Stichtag Jahresende fortgeschrieben wird. Für
Ausschusses für demographische Entwicklung Erstbezugsadressen im Einwohnermelderegis-
als verbindliche Bedarfsplanungsgrundlage ter, für die keine Bautätigkeitsmeldungen vor-
erklärt. Die so genannten Standardbelegungs- liegen, werden erforderlichenfalls Schät-
ziffern werden seitdem in jährlicher Frequenz zungen der Wohnraummerkmale, wie z.B. Zahl
auf den aktuellsten Stand gebracht. der Wohnungen im Gebäude, vorgenommen
und in der Gebäudedatei mit einem entspre-
Es ist an dieser Stelle wichtig darauf hinzuwei-
chenden Qualitätsvermerk eingetragen.
sen, dass nicht die laut Bautätigkeitsstatistik
-6-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
2 Möglichkeiten der Typisierung von Neubauten
Sollen demographische Strukturen und Pro- tion der Neubautätigkeit verwendet. Den klas-
zesse im Kontext des Erstbezugs von Neubau- sischen Neubaugebieten werden die Wohnge-
ten beschrieben und analysiert werden, so ist bäude, die innerhalb älterer Wohnquartiere
es geboten, eine Kategorisierung des struktu- z.B. in Baulücken oder im Rahmen von Nach-
rell heterogenen Neubaubestands vorzuschal- verdichtungen errichtet worden sind, gegen-
ten. Die Zielgruppen für großflächige Einfami- übergestellt. Es wird im nachfolgenden unter-
lienhäuser unterscheiden sich signifikant von sucht, ob sich die Erstbezieher klassischer
denen des mehrgeschossigen Mietwohnungs- Neubaugebiete hinsichtlich ihrer Altersstruk-
baus, so dass eine dementsprechende Diffe- tur, ihrer Haushaltsgröße oder ihrer Herkunft
renzierung der Neubaubezieher sinnvoll er- signifikant von den Erstbeziehern neuer
scheint. Als zweite Kategorisierungsebene Wohngebäude im Altbestand unterscheiden.
wird das Merkmal der räumlichen Konzentra-
ABB. 1: WOHNRAUMSTRUKTURELLE MERKMALE ERSTMALS BEZOGENER NEUBAUWOHNUNGEN NACH TYP
DES NEUBAUS (STÜTZZEITRAUM 2016 BIS 2020)
Neubau-Typisierung nach Zahl Neubau-Typisierung nach
Neubauten der Wohnungen räumlicher Konzentration
mit
Erstbezug* Ein- und Baulücken /
Mehr-
insgesamt Zweifamilien- Neubaugebiete Nach-
Familienhäuser
häuser verdichtung
Neue Wohngebäude 348 247 101 117 231
darin Wohnungen 1.173 286 887 129 1.044
Wohnungen je Gebäude
3,4 1,2 8,8 1,1 4,5
(Anzahl)
Wohnfläche je Wohnung
97,8 139,1 84,5 148,4 91,6
(m²)
* Neubau: Alle Wohngebäude, die erstmals in den Jahren 2016 bis 2020 bezogen worden sind
Datenquelle: Statistische Gebäudedatei
Wie der Abbildung 1 zu entnehmen ist, wur- stetigt –vor sieben Jahren verteilte sich die
den im Zeitraum der letzten fünf Jahre insge- Zahl der Erstbezugswohnungen fast gleicher-
samt 348 Wohngebäude mit 1 173 Neubau- maßen auf Ein- und Zweifamilienhäuser bzw.
wohnungen erstmals bezogen. Das entspricht auf Mehrfamilienhäuser. Konsequenz dieses
einem jährlichen Durchschnittswert von rund Trends ist auch, dass die durchschnittliche
235 Neubauwohnungen mit Erstbezug. Der Wohnfläche der neuen Wohnungen tendenzi-
seit 2014 zu beobachtende Trend ansteigen- ell kleiner wird. Im Berichtsjahr 2013 (für den
der Erstbezugszahlen konnte damit nicht fort- Stützzeitraum 2009 bis 2013) lag das Niveau
gesetzt werden. Im Zeitraum 2015 bis 2019 noch bei 115 m². Mittlerweile ist die durch-
wurden fast 260 Wohnungen im Jahresdurch- schnittliche Neubauwohnung nur noch 98 m²
schnitt erstmals bezogen. Obwohl es sich bei groß. Vor allem bei den Neubauwohnungen in
gut 70 % der neuen Wohngebäude um Ein- Mehrfamilienhäusern ist die durchschnittliche
oder Zweifamilienhäuser handelt, sind doch Größe deutlich von 93 auf 84 m² zurückgegan-
drei Viertel aller erstmals bezogenen Woh- gen. Dies ist nicht zuletzt auf den gestiegenen
nungen in Mehrfamilienhäusern lokalisiert. Anteil von (Miet-)Wohnungen für kleinere
Diesbezüglich hat sich der Trend weiter ver-
-7-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
Haushalte im Segment des Wohnungsneubaus Masse der in den letzten Jahren erstmals be-
zurückzuführen. zogenen Wohnungen in durchmischten
Die beiden rechten Spalten der Abbildung 1 Wohnquartieren im Rahmen der Nachverdich-
vergleichen die Merkmalsausprägungen der tung oder der Schließung vereinzelter Bau-
Neubautätigkeit in Abhängigkeit von deren lücken entstanden sind. Erwartungsgemäß
räumlicher Konzentration. Von den 348 neuen werden diese Baulücken, insbesondere in den
Wohngebäuden mit Erstbezug zwischen 2016 innerstädtisch gelegenen Stadtteilen, zu ei-
und 2020 befinden sich nur 117, also rund ein nem wesentlich größeren Anteil durch Mehr-
Drittel in geschlossenen Neubaugebieten, die familienhäuser gefüllt als dies in den weitflä-
sich wiederum auf die Stadtteile Güls (Güls- chigen Neubaugebieten der Fall ist. Dies wird
Süd) und Asterstein sowie Arenberg (Ober den durch den großen Unterschied der durch-
Höfen) konzentrieren. Ganz anders stellt sich schnittlichen Wohnflächen im Vergleich der
die Verteilung der Wohnungen dar: Nur gut beiden Kategorien dokumentiert.
jede zehnte neu bezogene Wohnung befindet
sich in einem Neubaugebiet, während die
-8-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
3 Alters- und Haushaltestrukturen der Erstbeziehenden von Neubau-
ten
Die Abbildung 2 stellt die altersstrukturelle Koblenz beträgt deren Anteil lediglich 38 %.
Zusammensetzung der Erstbezieherhaushalte Unterrepräsentiert sind alle Altersgruppen „55
von Neubauten dem Altersaufbau der Koblen- Plus“. Nur 21 % der Bezieher einer Neubau-
zer Bevölkerung insgesamt gegenüber. Es ist wohnung gehören dieser Kohorte an, im Be-
zu berücksichtigen, dass die nachfolgenden stand trifft dies dagegen auf mehr als jeden
Aussagen auf stichtagsbezogenen Auswertun- dritten Einwohner zu. Allerdings erhöht sich
gen zum 31.12.2020 beruhen. Daher wird für der Anteil dieser Altersgruppe an den Neu-
Personen, die bereits im Jahr 2016 in einen baubeziehern in den letzten Jahren stetig. Es
Neubau eingezogen sind, das Alter vier bis wird in den nächsten Jahren zu beobachten
fünf Jahre nach dem Einzug berechnet. Zum sein, ob sich hierin eine Trendwende ankün-
Stichtag waren 2 110 Einwohner*innen bzw. digt und zukünftig auch die älteren Generatio-
1,9 % der Gesamtbevölkerung der Stadt Kob- nen – z.B. im Rahmen von Projekten des gene-
lenz in den seit 2016 erstmals bezogenen rationenübergreifenden Wohnens oder als
Neubauwohnungen registriert. Folge eines weithin erwarteten Trends zur
Die außerordentlich hohe Konzentration der Rückkehr der ehemaligen Suburbanisierer in
Neubaubeziehenden auf die typischen Alters- die Stadt aktiver als bislang am Neubauge-
gruppen junger Familien ist offensichtlich. Fast schehen teilnehmen werden bzw. als wach-
60 % sind entweder unter 11 oder zwischen sende Nachfragergruppe einen stärkeren Ein-
25 und unter 45 Jahre alt. Zum Vergleich: Im fluss auf das Angebotsspektrum im Woh-
gesamten Bevölkerungsbestand der Stadt nungsbau in Koblenz nehmen werden.
ABB. 2: ALTERSSTRUKTURELLE ZUSAMMENSETZUNG DER BEZIEHER VON NEUBAUWOHNUNGEN IM
VERGLEICH ZUR GESAMTEN BEVÖLKERUNG DER STADT KOBLENZ
0 bis
u.3
25%
75 u. 3 bis u.
mehr 6
20%
15%
65 bis 6 bis u.
u. 75 11
10%
5%
55 bis 11 bis
0%
u. 65 u. 15
45 bis 15 bis
u. 55 u. 18
35 bis 18 bis
u. 45 u. 25
25 bis
u. 35 Koblenz, gesamt
Neubaubezieher
Datenquelle: Melderegister der Stadt Koblenz
-9-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
Die Abbildungen 3 und 4 differenzieren die zeichnenden Veränderungen der haushalts-
Altersstrukturen der Neubaubezieher nach strukturellen Zusammensetzung – der Anteil
dem Typ der neuen Wohngebäude. Wenn kleinerer Haushalte wie auch der Anteil von
auch die gegenüber dem gesamten Bevölke- Seniorenhaushalten nimmt stetig zu – dürfte
rungsbestand hoch konzentrierte Verteilung entsprechende Verlagerungen der Nachfrage
der Erstbezieher auf wenige Altersgruppen in im Segment des Wohnungsneubaus nach sich
allen dargestellten Kategorien das prägende ziehen.
Moment darstellt, sind dennoch signifikante Dieser Effekt bedingt auch zum Teil die be-
Unterschiede zu erkennen. Insbesondere bei obachtbaren Unterschiede hinsichtlich des
den Beziehern neuer Mehrfamilienhäuser altersstrukturellen Aufbaus der Erstbeziehen-
(Abb. 3) ist eine markante Abweichung vom den von großflächigen Neubaugebieten im
eingangs dargestellten Muster aller Neubau- Vergleich zur Neubautätigkeit im Rahmen der
beziehenden evident. Herausragend vertreten Baulückenschließung und der Nachverdich-
ist hier die Altersgruppe der 25- bis unter 35- tung gewachsener Wohnquartiere (Abb. 4).
Jährigen. Jeder dritte Erstbeziehender einer Die stärker ausgeprägte Homogenität und
Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern Konzentration auf die Zielgruppe „junge Fami-
gehört dieser Altersgruppe an. Im Bestand lien“ unter den Erstbeziehern der Neubauge-
trifft diese nur auf 16 % zu. Besonders bemer- biete ist offensichtlich. Dies kann für die wei-
kenswert ist aber die Tatsache, dass mehr als tere Entwicklung solcher Quartiere durchaus
jeder vierte Erstbeziehende neuer Mehrfami- problematisch werden, da der altersspezifi-
lienhäuser in Koblenz bereits 55 Jahre oder sche Bedarf an Infrastruktur und Dienstleis-
älter war. Zum Vergleich: Bei den Erstbezie- tungen in Folge des Kohorteneffektes einen
hern neuer Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgeprägten wellenförmigen Verlauf über die
die mindestens 55-jährigen gerade einmal mit Zeitachse nachzeichnen wird. Der absehbare
einem Anteil von 13 % vertreten. Für Familien Wechsel der Phase mit Engpässen bei der Be-
mit älteren Kindern in der Konsolidierungs- darfsdeckung einerseits und der Schaffung
phase stellen neue Mehrfamilienhäuser eher von Überkapazitäten andererseits stellt unter
selten eine Alternative dar. Der Anteil der Kin- diesen Umständen ein realistisches Szenarium
der im Grundschulalter ist in neuen Ein- und dar, das den Ansprüchen einer nachhaltigen
Zweifamilienhäusern um ein Vielfaches höher Entwicklungsplanung kaum gerecht werden
als in Mehrfamilienhäusern. kann. Ferner zeigt die Entwicklung ähnlich
Aufgrund der stärkeren Differenzierung bezüg- strukturierter Raumbeobachtungseinheiten,
lich Wohnungsgröße, Eigentumsform sowie die in den 1960er bis 1980er Jahren bezogen
Preisniveau werden Wohnungen in neuen worden sind, dass diese im Vergleich mit an-
Mehrfamilienhäusern also von breiter ge- deren, heterogener aufgebauten Wohnquar-
mischten Bevölkerungsgruppen angenommen tieren besonders stark von Alterung und
als es bei den Ein- und Zweifamilienhäusern Schrumpfung betroffen sind.
der Fall ist. Die sich bereits seit längerem ab-
-10-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
ABB. 3: ALTERSSTRUKTURELLE ZUSAMMENSETZUNG DER NEUBAUBEWOHNER: BEZIEHER VON EIN- UND
ZWEIFAMILIENHÄUSERN VS. BEZIEHER VON MEHRFAMILIENHÄUSERN
unter 3
35%
75 u. 3 bis u.
mehr 30% 6
25%
65 bis 20% 6 bis u.
u. 75 11
15%
10%
5%
55 bis 11 bis
0%
u. 65 u. 15
45 bis 15 bis
u. 55 u. 18
35 bis 18 bis
u. 45 u. 25
25 bis
u. 35
Erstbezieher Ein-/Zweifamilienhäuser Erstbezieher Mehrfamilienhäuser
Datenquelle: Melderegister der Stadt Koblenz
ABB. 4: ALTERSSTRUKTURELLE ZUSAMMENSETZUNG DER NEUBAUBEWOHNER: NEUBAUGEBIETE VS.
SCHLIEßUNG VON BAULÜCKEN UND NACHVERDICHTUNGEN IM BESTAND
unter 3
30%
75 u. 3 bis u.
mehr 6
25%
20%
65 bis u. 6 bis u.
75 15% 11
10%
5%
55 bis u. 11 bis u.
0%
65 15
45 bis u. 15 bis u.
55 18
35 bis u. 18 bis u.
45 25
Erstbezieher Neubaugebiete
25 bis u.
35
Erstbezieher
Baulücken/Nachverdichtungen
Datenquelle: Melderegister der Stadt Koblenz
-11-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
Die Konzentration auf bestimmte Altersgrup- gorisiert, letztere nach der Lebenszyklusphase,
pen spiegelt sich auch in der Haushaltestruk- in der sie sich befinden: Gründung, Expansion,
tur der Erstbeziehenden wider. Die Abbildung Konsolidierung oder Schrumpfung. Hinzu
5 baut auf einer Typisierung der Haushalte kommen noch Mehrpersonenverbände, in de-
nach dem Konzept der Lebenszyklusphasen nen das jüngste Mitglied mindestens 60 Jahre
auf: Es werden zunächst Personenverbände alt ist (MPV-Seniorenhaushalt) sowie nicht
mit nur einer Person (EPV) von solchen mit weiter differenzierte Verbände mehrerer Per-
mehreren Personen (MPV) unterschieden. Ers- sonen ohne Kinder unter 18 Jahren (MPV –
tere werden nach dem Alter der Person kate- sonstige).
ABB. 5: ZUSAMMENSETZUNG DER PRIVATHAUSHALTE IN NEUBAUWOHNUNGEN NACH ALTER UND
LEBENSZYKLUSPHASE
MPV-
Gründungs-
phase
40%
EPV - 35% MPV-
60 Jahre und Expansions-
älter 30% phase
25%
20%
15%
EPV - 10% MPV -
35 bis unter Konsolidie-
60 Jahren 5% rungsphase
0%
EPV - MPV-
unter 35 Schrumpfungs-
Jahren phase
MPV - MPV-
sonstige (ohne Seniorenhaus-
Kinder) halt
MPV: Mehr-Personenverbände
EPV: Einpersonenverbände
Koblenz (insgesamt) Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser/Mehrgeschosswohnungsbau
Datenquelle: Melderegister der Stadt Koblenz
Demnach befinden sich fast 40 % aller Haus- Wesentlich differenzierter und ausgeglichener
halte, die neue Ein- oder Zweifamilienhäuser stellt sich die Verteilung der Haushaltetypen in
beziehen, in der Konsolidierungsphase. Hier- den erstbezogenen Mehrfamilienhäusern dar.
bei handelt es sich um Familien, die nach der Während der Anteil der Familien in der Expan-
Expansion die Phase der Haushaltserweite- sions- oder Konsolidierungsphase deutlich
rung weitestgehend abgeschlossen haben, bei niedriger ist, sind junge Gründerhaushalte,
denen der Auszug älterer Kinder aber noch sowohl als Single wie auch als Paare, unter
nicht unmittelbar bevorsteht. Im gesamten den Erstbeziehern von Neubauten innerhalb
Bevölkerungsbestand beträgt deren Anteil le- gewachsener Wohnquartiere wesentlich häu-
diglich 11 %. Seniorenhaushalte und Einperso- figer vertreten als in den klassischen Neubau-
nenhaushalte aller Altersgruppen sind unter gebieten. Bei 21 % der Erstbezieherhaushalte
den Erstbeziehern dieses „klassischen“ Neu- neuer Mehrfamilienhauswohnungen ist das
bautyps dagegen deutlich unterrepräsentiert. jüngste Haushaltsmitglied mindestens 60 Jah-
re alt.
-12-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
4 Standardbelegungsziffern von Neubauwohnungen
Bei der Ausweisung größerer Neubaugebiete Abbildung 6 stellt exemplarisch die Zeitreihe
ist es aus bedarfsplanerischer Sicht wichtig, der Standardbelegungsziffern für die unter
auf belastbare Informationen über Zahl und dreijährigen Kindern getrennt nach dem Typ
(Alters) Struktur der einziehenden Haushalte der Neubauwohnung dar. Die jeweiligen Mit-
zurückgreifen zu können. In besonderem Ma- telwerte über den gesamten Zeitraum liegen
ße trifft dies auf die Abschätzung des vorzu- bei 24 Kindern je 100 Neubauwohnungen in
haltenden Angebots für Kinder und Jugendli- Ein- und Zweifamilienhäuser. In Mehrfamili-
che (Kindertagesstätten, Spielplätze oder enhäusern sind es lediglich vier Kinder dieser
Schulen) zu. Das Konzept der altersspezifi- Altersgruppe. Insbesondere die Zeitreihe der
schen Standardbelegungsziffern soll diese In- Einfamilienhäuser lässt erkennen, dass die in-
formationen auf der Basis eines nachvollzieh- dividuellen Abweichungen vom langjährigen
baren und laufend aktualisierbaren Rechen- Mittel nicht rein zufällig von Jahr zu Jahr
modells bereitstellen. Ausführlich dokumen- streuen. Vielmehr ist eine zeitliche Erhaltens-
tiert wurde dies bereits in einem Bericht der neigung evident, die sich durch über mehrere
Kommunalen Statistikstelle aus dem Jahr Jahre anhaltende Phasen eines Unter- oder
20051, eine systematische Überprüfung der eines Überschreitens des Mittelwerts von 23
Praxistauglichkeit erfolgte letztmals im Früh- Kleinkindern je 100 EFH-Wohnungen im Jahr
jahr 20132, so dass nachfolgend nur grundle- des Erstbezugs auszeichnet. Zwischen 2013
gende Aussagen zur Methodik und zu den ak- und 2017 wird der langjährige Mittelwert fünf
tualisierten Ergebnissen formuliert werden. Jahre in Folge überschritten. In den im Verlauf
Die altersspezifischen Belegungsziffern drü- des Jahres 2014 erstmals bezogenen Ein- und
cken aus, wie viele Einwohner*innen einer Zweifamilienhäusern waren am Ende des Jah-
bestimmten Altersgruppe am Ende eines Ka- res sogar 32 unter 3-jährige Kinder je 100
lenderjahres in den im jeweiligen Jahr erst- Wohnungen registriert. Danach sanken die
mals bezogenen Neubauwohnungen regis- Belegungsziffern Jahr für Jahr ab. Im aktuellen
triert sind. Um diese Ziffern vergleichbar zu Berichtsjahr liegen die Belegungsziffern für
halten, werden die Einwohnerzahlen auf je unter 3-jährige Kinder sowohl in den neuen
100 Neubauwohnungen bezogen (= standardi- Ein- und Zweifamilienhäusern als auch bei den
siert). Zwecks Stabilisierung der Ergebnisse Mehrfamilienhäusern wieder deutlich über
wurde der Beobachtungszeitraum auf die ihren langjährigen Mittelwerten.
Neubautätigkeit der Jahre 2003 bis 2020 aus-
geweitet. Die auf dieser Basis ermittelte Stan-
dardbelegungsziffer, also die Zahl der Einwoh-
ner je 100 Neubauwohnungen am Ende des
Erstbezugsjahres, wird als Mittelwert aus den
insgesamt 18 Standardbelegungsziffern der
Jahre 2003, 2003, ... bis 2020 berechnet. Die
1
Stadt Koblenz (2005): Altersspezifische Bele-
gungsziffern von Neubauwohnungen in Koblenz.
KoStatIS InfoBlatt 11/2005
2
Stadt Koblenz (2013): Zeitliche Dynamik alters-
spezifischer Belegungsziffern von Neubauwohnun-
gen. KoStatIS InfoBlatt 17/2013
-13-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
ABB. 6: ZEITREIHEN DER STANDARDBELEGUNGSZIFFERN IN DER ALTERSGRUPPE 0 BIS UNTER 3 JAHREN
NACH NEUBAUTYP IM JAHR DER BEZUGSFERTIGSTELLUNG
Belegungsziffern in Mehrfamilienhäusern Belegungsziffern in Ein- und Zweifamilienhäusern
Mittelwert 2003 bis 2020 (MFH) Mittelwert 2003 bis 2020 (EFH)
35
Anzahl 0- bis unter 3-Jährige je 100 Wohnungen im Jahr der
30
25
Bezugsfertigstellung
20
15
10
5
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Datenquelle: Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung; Melderegister Stadt Koblenz; Statistische Gebäudedatei
In einem zweiten Berechnungsschritt wird der einem Privathaushalt bezogen wird. Aufgrund
Dynamik des Alterungsprozesses der Neubau- der in den Folgejahren zu erwartenden Gebur-
beziehenden Rechnung getragen. Wie sieht es tenüberschüsse in den zum Teil noch expan-
mit Anzahl und altersstruktureller Zusammen- dierenden Haushalten steigt der Einwohner-
setzung der Bewohner im zweiten, dritten o- bestand in den sukzessive alternden Neubau-
der zehnten Jahr nach dem Erstbezug der ten zunächst noch leicht an und erreicht im
Wohngebäude aus? Hierüber geben die Abbil- sechsten Jahr nach dem Erstbezug mit 3,17
dungen 7 bis 9 Auskunft: Demnach kommen Einwohnern je Wohnung seinen Höchstwert.
am Ende des Jahres des Erstbezugs 290 Ein- In den folgenden Jahren geht der Bestand be-
wohnerinnen und Einwohner auf 100 Neu- reits ganz allmählich zurück (z.B. durch auszie-
bauwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäu- hende ältere Kinder), sinkt aber innerhalb der
sern (Abbildung 7). Die durchschnittliche ersten Dekade noch nicht unter die Standard-
Haushaltsgröße liegt also bei 2,90 Personen – belegungsziffer des Erstbezugsjahres.
vorausgesetzt, dass jede Wohnung von genau
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ABB. 7: STANDARDBELEGUNGSTABELLE NEU GEBAUTER EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IN KOBLENZ:
ENTWICKLUNG DER ALTERSSPEZIFISCHEN BELEGUNGSZIFFERN IN DEN ERSTEN ZEHN JAHREN NACH
ERSTBEZUG
Basis: Belegungsziffer … Jahre nach Erstbezug (Stichtag Jahresende)
Neubautätigkeit in den 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Jahren 2003 bis 2020 Anzahl Einw ohner je 100 Wohneinheiten in neuen Ein- und Zw eifamilienhäusern
Bewohner insgesamt 290 301 307 310 313 316 317 314 316 311 308
davon im Alter
unter 3 24 21 19 17 15 13 10 9 8 7 6
3 bis u. 6 24 24 25 24 22 19 17 16 13 11 8
6 bis u. 11 26 29 31 35 38 39 38 36 33 28 26
11 bis u. 15 15 17 18 18 19 20 25 25 29 30 28
15 bis u. 18 9 10 11 11 13 15 16 14 14 16 19
18 bis u. 25 14 15 15 15 17 19 20 22 25 26 27
25 bis u. 35 48 43 40 35 30 28 24 23 23 22 20
35 bis u. 45 74 77 79 79 76 71 66 61 56 48 44
45 bis u. 55 34 39 42 45 50 55 62 66 70 75 76
55 bis u. 65 15 16 17 18 20 22 24 26 28 29 32
65 bis u. 75 7 8 9 9 10 11 12 12 12 13 14
75 und mehr 1 2 2 2 2 3 4 4 5 7 7
Datenquelle: Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung; Melderegister Stadt Koblenz; Statistische Gebäudedatei
Weitaus dynamischer als der Gesamtwert ver- unter 15 bzw. 15 bis unter 18 Jahren (= Schü-
halten sich die altersspezifischen Belegungs- lerinnen und Schüler der Sekundarstufe I und
ziffern in der zeitlichen Entwicklung. Für die II) zeigen als Folge der Alterung der Erstbezie-
unter dreijährigen Kinder beträgt die „Halb- herhaushalte im Verlauf der ersten zehn Jahre
wertszeit“ des Bestandes lediglich fünf Jahre: dagegen deutliche Zuwächse. In analoger Wei-
Wohnt im Jahr des Erstbezugs noch in fast je- se führt der Kohorteneffekt zu einem markan-
dem vierten neuen Einfamilienhaus ein Klein- ten Alterungsprozess in der Elterngeneration.
kind, so trifft dies zehn Jahre später nur noch Diese hochdynamische Alterung wird aber nur
auf sechs von hundert (ehemaligen) Neubau- dann zu einer schwierigen Herausforderung,
wohnungen zu! Die Zahl der ebenfalls für die wenn ganze Wohnquartiere davon betroffen
Kindertagesstättenbedarfsplanung wichtigen sind. Denn großflächige Neubaugebiete mit
Altersgruppe der Drei- bis unter Sechsjährigen ausschließlicher Ein- und Zweifamilienhausbe-
schrumpft in den ersten zehn Jahren ähnlich bauung, die in kurzer Zeit von alters- und
stark auf ein Drittel des Ausgangsbestands im haushaltsstrukturell homogenen Bevölke-
Erstbezugsjahr. Der Bestand an Kindern im rungsgruppen (junge Familien in der Konsoli-
grundschulpflichtigen Alter erreicht dagegen dierungsphase, vgl. Abb. 5) bezogen werden,
erst im Jahr fünf nach Erstbezug mit 39 Kin- sind mittel- und langfristig dem demo-
dern je 100 Neubauwohnungen ihr Maximum. graphischen Wandel in einem besonders star-
In den folgenden Jahren setzt ein Schrump- ken Maße ausgesetzt. Vergleichbare Wohn-
fungstrend ein. Zehn Jahre nach dem Erstbe- quartiere aus den 1960er und 1970er Jahren,
zug wird wieder das Ausgangsniveau erreicht. wie z.B. in den Stadtteilen Karthause Flugfeld
Die nächst höheren Altersgruppen der Kinder oder Asterstein, geben heute einen Eindruck
und Jugendlichen im Alter zwischen 11 und davon.
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ABB. 8: VERÄNDERUNG DER ALTERSSTRUKTUR DER BEWOHNER NEUER EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER
INNERHALB DES ERSTEN JAHRZEHNTS NACH DEM BEZUG DER NEUBAUWOHNUNG
350
Bewohner je 100 Wohnungen in neuen Ein- und
300 20
8
49
Zweifamilienhäuser
250
109
65 Jahre und älter
200
45 bis unter 65 Jahre
122
150 25 bis unter 45 Jahre
65
11 bis unter 25 Jahre
100
38
0 bis unter 11 Jahre
74
50
73
40
0
Im Jahr der 10 Jahre nach der
Bezugsfertigstellung Bezugsfertigstellung
Datenquelle: Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung; Melderegister Stadt Koblenz; Statistische Gebäudedatei
Die Dynamik der Alterung in der Dekade nach als es die Tabelle (Abb. 9) für das Jahr 0 nach
dem Erstbezug stellt sich in neu gebauten Erstbezug ausweist. Insofern bildet erst das
Mehrfamilienhäusern völlig anders dar (Abb. Jahr 1 nach dem Erstbezug die Belegung der
9). Der deutliche Anstieg der Gesamtbelegung Neubauwohnungen im Mehrfamilienhäusern
von 118 auf zunächst 154 Einwohner je 100 realistisch ab. Anders als bei den Ein- und
Neubauwohnungen im Jahr nach der Bezugs- Zweifamilienhäusern gehen die Belegungszif-
fertigstellung ist darauf zurückzuführen, dass fern in der zweiten Hälfte des Alterungszeit-
die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass in Wohn- raums nicht zurück, sondern stagnieren um
gebäuden mit vielen Wohneinheiten nicht ein Niveau von 174 bis 176 Bewohner*innen
zeitgleich alle Wohnungen am Ende des Erst- je 100 Wohneinheiten.
bezugsjahres des Gebäudes bereits bewohnt Mit Blick auf die altersspezifischen Belegungs-
sind. Die für das Neubaumonitoring verfügba- ziffern kann festgehalten werden, dass diese
re Datenbasis lässt jedoch keine Rückschlüsse über alle Altersklassen im Laufe der ersten
darüber zu, welche bzw. wie viele Wohnungen zehn Jahre recht stabil3 bleiben. Die zeitliche
eines neuen Mehrfamilienhauses zum Ende Stabilität der altersspezifischen Belegungszif-
des Jahres der Fertigstellung bewohnt sind
oder noch leerstehen. Die tatsächlich bereits
3
bewohnten Neubauwohnungen werden daher Als Ausgangsjahr des zeitlichen Vergleichs der
Altersstruktur darf aus besagten Gründen nicht das
deutlich höhere Belegungsdichten aufweisen, Jahr des Erstbezugs ins Auge gefasst werden.
-16-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
fern neuer Mehrfamilienhäuser ist sicherlich schung der Erstbezieherhaushalte und von
auf das breiter gefächerte Spektrum des Beginn an zu wesentlich größeren Fluktuatio-
Wohnraumangebots wie auch auf den größe- nen im Bewohnerbestand als dies bei den Ein-
ren Anteil von Mietwohnungen zurückzufüh- und Zweifamilienhausbewohnern der Fall ist.
ren. Beides führt zu einer stärkeren Durchmi-
ABB. 9: STANDARDBELEGUNGSTABELLE NEU GEBAUTER MEHRFAMILIENHÄUSER IN KOBLENZ:
ENTWICKLUNG DER ALTERSSPEZIFISCHEN BELEGUNGSZIFFERN IN DER ERSTEN ZEHN JAHREN NACH
ERSTBEZUG
Basis: Belegungsziffer … Jahre nach Erstbezug (Stichtag Jahresende)
Neubautätigkeit in den 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Jahren 2003 bis 2020 Anzahl Einw ohner je 100 Wohneinheiten in neuen Mehrfam ilienhäusern
Bewohner insgesamt 118 154 163 168 166 168 174 176 174 174 174
davon im Alter
unter 3 4 6 6 7 6 6 6 6 7 6 6
3 bis u. 6 2 2 3 3 3 4 4 4 3 5 3
6 bis u. 11 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4
11 bis u. 15 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3
15 bis u. 18 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
18 bis u. 25 12 12 10 9 10 10 11 11 8 10 10
25 bis u. 35 35 44 46 42 40 37 37 34 32 31 31
35 bis u. 45 18 25 27 30 29 29 30 32 29 30 27
45 bis u. 55 15 20 20 23 23 24 24 22 24 21 24
55 bis u. 65 11 15 17 17 17 20 21 23 24 24 23
65 bis u. 75 10 13 15 16 15 16 16 18 19 19 19
75 und mehr 6 10 10 11 13 13 16 18 19 20 21
Datenquelle: Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung; Melderegister Stadt Koblenz; Statistische Gebäudedatei
-17-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
5 Herkunftsgebiete der Neubaubezieher
Welchen Effekt der Wohnungsneubau auf die nach Herkunft der Neubaubeziehenden das
demographische Entwicklung eines Stadtteils Melderegister zur Verfügung: Bei jeder ge-
wie auch der gesamten Stadt hat, hängt davon meldeten Wanderung und innerstädtischen
ab, ob und in welchem Maße durch Bauaktivi- Umzugsbewegung wird der Ort der letzten
tät ein Zuwanderungsüberschuss generiert Wohnung adressenscharf erfasst. Die Meldun-
wird. Dies kann sowohl durch den Verbleib gen der räumlichen (Zuzüge, Wegzüge, Umzü-
ansonsten abwanderungswilliger Haushalte ge) wie auch der natürlichen (Geburten, Ster-
als auch durch Zuwanderung der Erstbezie- befälle) Bewegungen im Zeitraum 1.1.2016 bis
henden von außerhalb des jeweils betrachte- 31.12.2020 stellen mithin die Datenbasis der
ten Gebiets geschehen. Während der Effekt folgenden Auswertungen dar. Die räumliche
der Bindung abwanderungswilliger Haushalte Bezugsebene wird wiederum durch die in die-
nur über eine gezielte Befragung in Erfahrung sem Zeitraum erstmals bezogenen Wohnge-
gebracht und quantifiziert werden kann, steht bäude beschrieben.
zur objektiven Analyse des (Außen-) Zuzugs
ABB. 10: VOLUMINA UND SALDEN DER BEVÖLKERUNGSBEWEGUNG IN ERSTMALS BEZOGENEN
WOHNGEBÄUDEN
Jahr des Bewegungsvorganges
Art der Bewegungen und Salden Summe
2016 2017 2018 2019 2020
Wanderungen über die Stadtgrenze
Zuzüge 103 157 182 354 281 1.077
Wegzüge 1 25 45 64 131 266
Wanderungssaldo + 102 + 132 + 137 + 290 + 150 + 811
Umzüge innerhalb der Stadtgrenze
Zuzüge 221 292 231 358 279 1.381
Wegzüge 3 18 21 63 92 197
Umzugssaldo + 218 + 274 + 210 + 295 + 187 + 1.184
natürliche Bewegungen
Geburten 5 9 16 36 38 104
Sterbefälle 2 1 7 5 2 17
Geburtensaldo +3 +8 +9 + 31 + 36 + 87
Saldo aller Bewegungen + 323 + 414 + 356 + 616 + 373 + 2.082
Datenquelle: Melderegister der Stadt Koblenz; Statistische Gebäudedatei
Die Abbildung 10 präsentiert zunächst die Vo- den einzelnen Jahren des Beobachtungszeit-
lumina der drei Bewegungskomponenten in raums. Nach Saldierung aller Bewegungen der
-18-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
letzten fünf Jahre wird in den insgesamt 348 Auswirkungen der durch Neubau induzierte
erstmals bezogenen Wohngebäude ein Wegzug oftmals junger Familien der Mittel-
Saldenüberschuss (=Bestand am 31.12.2020) schicht in deren alten Wohnquartieren hat,
von 2 082 Einwohnern registriert. bedarf sicherlich einer eigenen Analyse und
Welche Rolle spielen nun die Bewegungskom- kann an dieser Stelle nicht weiterverfolgt wer-
ponenten Wanderungen, innerstädtische Um- den. 4 % des aktuellen Bewohnerbestandes in
züge und Geburten in der Gesamtsaldierung? den Neubauwohnungen der letzten fünf Jahre
Der heutige Bewohnerbestand der Neubauten gehen aus dem Geburtenüberschuss hervor:
speist sich zum größten Teil aus innerstädti- 104 Geburten in fünf Jahren stehen 17 Sterbe-
schen Umzugsströmen: 57 % der Neubaube- fällen gegenüber. Die Saldierung der Zu- und
ziehenden haben vor dem Einzug bereits in Wegzüge über die Stadtgrenze ergibt einen
einer anderen Wohnung im Koblenzer Stadt- Zuwanderungsgewinn von + 811, was einem
gebiet gelebt (s. Abb. 11). Kumuliert über den Anteil von 39 % an dem aktuellen Bestand der
gesamten Beobachtungszeitraum beträgt der Bewohner von Neubauten entspricht. Die gra-
Umzugsüberschuss in den Neubauten + 1 184. phische Umsetzung der prozentualen Anteile
Da der gesamte Umzugssaldo der Stadt immer der drei unterschiedlichen Bewegungskompo-
Null ergibt, weisen die innerstädtischen Quell- nenten beim Bezug von Neubauten verdeut-
gebiete der Neubaubezieher ein dementspre- licht nochmals die Dominanz innerstädtischer
chend hohes Defizit auf. Die Frage, welche Umzüge (Abbildung 11)..
ABB. 11: PROZENTUALE ANTEILE DER DEMOGRAPHISCHEN BEWEGUNGEN IM RAHMEN DES BEZUGS VON
NEUBAUWOHNUNGEN IN KOBLENZ
Geburten-
überschuss
4%
innerstädtische
Umzugsgewinne
57% Wanderungs-
gewinne
39%
Datenquelle: Melderegister der Stadt Koblenz; Statistische Gebäudedatei
-19-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
Die Abbildung 12 zeigt, dass die prozentuale alten Stadtteil geblieben. Erwartungsgemäß
Aufteilung der Außenzuwanderung bzw. der liegt der Anteil bei Einfamilienhäusern mit 35
innerstädtischen Zuwanderung in Neubauten % deutlich höher als bei Mehrfamilienhäusern
nach dem Herkunftsgebiet in Abhängigkeit (13 %). Setzt man diese Quoten auf die Stan-
von der Art des neuen Wohngebäudes vari- dardbelegungsziffern in neuen Ein- und Zwei-
iert. Insgesamt 44 % aller Neubaubeziehenden familienhäusern um, so ist davon auszugehen,
der vergangenen fünf Jahre kamen von au- dass der Bevölkerungsbestand der Stadt um
ßerhalb der Stadt. Dabei liegt deren Anteil bei gut 75 Einwohner*innen je 100 bezugsfertig
neuen Mehrfamilienhäusern mit 54 % mehr gestellten Neubauwohnungen alleine durch
als doppelt so hoch wie es bei den Einfamili- unmittelbare Zuwanderung von außerhalb der
enhäusern (25 %) der Fall ist. Unabhängig von Stadt steigt. Diesem unmittelbaren Effekt des
der Differenzierung nach Gebäudeart über- Wohnungsneubaus sind allerdings als Sekun-
wiegt in der Außenzuwanderung der Anteil däreffekte die durch Neubauzuwandernden
der Fern- und Regionalwanderer (35 % aller (kurzfristig) steigenden Geburtenzahlen, sowie
außer- und innerstädtischen Zuzüge in Neu- der Außenzuzug in Wohnungen, die durch die
bauten) deutlich gegenüber den Zuzügen aus innerstädtischen Umzüge in Neubauten frei-
dem engeren Umland (9 %). Gut jede/-r fünfte gesetzt werden (Sickereffekt der Neubautätig-
Neubaubezieher/-in ist im Rahmen des Bezugs keit), hinzuzurechnen.
der neuen Wohnung in seinem bzw. ihrem
ABB. 12: PROZENTUALE AUFTEILUNG DER ZUZÜGE IN NEUE WOHNGEBÄUDE DER JAHRE 2016 BIS 2020
NACH HERKUNFTSGEBIET DER ERSTBEZIEHER
Zuzug aus Fern- und Regionalwanderung*
Zuzug aus Umlandwanderung
Zuzug aus dem Stadtgebiet außerhalb des eigenen Stadtteils
Zuzug innerhalb des gleichen Stadtteils
Zuzug innerhalb der gleichen Raumbeobachtungseinheit (RBE)
Alle Neubauten 34,6 9,2 35,5 15,5 5,1
Mehrfamilienhäuser 42,5 11,7 32,9 9,1 3,8
Einfamilienhäuser 20,4 4,9 40,2 27,1 7,5
0% 20% 40% 60% 80% 100%
* Zuzüge aus Herkunftsgebieten, die mehr als 15 km von Koblenz entfernt sind (inkl. Herkunft unbekannt)
Datenquelle: Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung; Melderegister Stadt Koblenz; Statistische Gebäudedatei
-20-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
ABB.13: PROZENTUALE AUFTEILUNG DER ZUZÜGE IN NEUE WOHNGEBÄUDE DER JAHRE 2016 BIS 2020 IN
DEN KOBLENZER STADTTEILEN NACH HERKUNFTSGEBIETEN DER ZUWANDERER
Zuzug aus Fern- und Regionalwanderung
Zuzug aus Umlandwanderung
Zuzug aus dem Stadtgebiet außerhalb des eigenen Stadtteils
Zuzug innerhalb des gleichen Stadtteils
Zuzug innerhalb der gleichen Raumbeobachtungseinheit (RBE)
Rauental 37,1 9,7 45,2 4,8 3,2
Asterstein 25,7 0,0 53,8 17,0 3,5
Goldgrube 25,9 16,1 41,1 8,9 8,0
Rübenach 35,8 12,6 21,1 20,0 10,5
Süd 55,1 6,3 30,4 5,1 3,2
Güls 20,0 8,0 36,0 36,0 -
Oberwerth 31,9 21,2 39,4 7,5 -
Metternich 42,3 6,6 28,8 19,1 3,1
Altstadt 49,2 9,3 27,1 11,2 3,1
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Berücksichtigt werden nur Stadtteile, in denen im Zeitraum 2016 bis 2020 mindestens 30 Neubauwohnungen bezogen worden sind
Datenquelle: Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung; Melderegister Stadt Koblenz; Statistische Gebäudedatei
Zur Abschätzung des demographischen Effekts landes als Wohnstandort attraktiver zu ma-
der Neubautätigkeit auf Stadtteilebene ist ei- chen?
ne Differenzierung der innerstädtischen Um- Die Unterteilung der Erstbeziehenden nach
züge erforderlich. Wie hoch ist der Anteil der ihrer Herkunft in den Neubauten der einzel-
Neubaubezieher*innen, die in ihrem alten nen Stadtteile stellt sich sehr differenziert dar.
Stadtteil oder sogar innerhalb ihres ange- Die Abbildung 13 präsentiert das entspre-
stammten Wohnquartiers einen Neubau be- chende Muster für alle Stadtteile, in denen
ziehen? Auch die Unterteilung der Außenzu- mindestens 30 Neubauwohnungen seit 2016
züge nach Fern- und Nahwanderungen kann erstmals bezogen worden sind. In den acht
interessante Aufschlüsse bringen: In welchem betroffenen Stadtteilen liegen fast 80 % aller
Maße gelingt es, durch Neubautätigkeit das seit 2016 erstmals bezogenen Neubauwoh-
Oberzentrum für Bewohner*innen des Um- nungen.
-21-Kommunale Statistikstelle Stadt Koblenz Neubaumonitoring 2016 bis 2020
Bemerkenswert ist der signifikante Unter- nen und Koblenzer anderer Stadtteile nachge-
schied in der strukturellen Zusammensetzung fragt. Im Gegensatz zur Situation in Güls, ha-
der Erstbezieher nach Herkunftsgebiet im Ver- ben nur 20 % vor den Bezug der Neubauwoh-
gleich der Stadtteile. nung bereits in dem rechtsrheinischen Höhen-
Alleine auf die beiden Stadtteile Metternich stadtteil gelebt.
und Altstadt entfallen fast 30 % aller in den Mit 132 in den letzten fünf Jahren erstmals
letzten fünf Jahren erstmals bezogenen Neu- bezogenen Neubauwohnungen steht der
bauwohnungen des gesamten Stadtgebiets. Stadtteil Oberwerth an dritter Stelle des Ran-
Insbesondere von den Neubauwohnungen in kings aller 30 Stadtteile. Das Spektrum unter-
der Altstadt ( Wohnanlage Weißer Höfe) schiedlicher Wohnungsgrößen ist breit gefä-
geht eine große Strahl- und Anziehungskraft chert. Ein Drittel aller Wohnungen sind mit
über die Stadtgrenze hinaus aus. Fast 60 % mindestens 4 Räumen „familiengeeignet“, bei
aller Erstbezieherinnen und Erstbezieher zwei Drittel der Erstbezugswohnungen han-
wohnt zuvor nicht in Koblenz. In Metternich delt es sich um Einheiten mit maximal 3 Räu-
ist das Größenverhältnis zwischen den Zu- men. Breitgefächert ist hier auch das Spekt-
wanderungen von außen und den die inner- rum der Herkunftsgebiete der Erstbeziehen-
städtischen Umzüge in Neubauwohnungen den. Immerhin 53 % wohnten zuvor nicht in
nahezu ausgeglichen. Koblenz. Bemerkenswert ist dabei der hohe
Ganz anders sehen die Größenverhältnisse in Anteil an Zuwanderungen aus dem unmittel-
Güls und auf dem Asterstein aus. In beiden baren Umland. Bezogen auf alle Neubauwoh-
Stadtteilen sind die Neubauwohnungen zum nungen der letzten fünf Jahre kamen nur 9 %
größten Teil in Ein- und Zweifamilienhäusern der Erstbeziehenden aus dem nahen Umland.
zu finden. 36 % der Neubaubezieher*innen in Beim so genannten Musikerviertel und weite-
Güls( Neubaugebiet Güls-Süd) wohnten zu- ren Neubauwohnungen auf dem Oberwerth
vor bereits im Moselstadtteil, weitere 36 % liegt die Quote mit 21 % mehr als doppelt so
innerhalb des Stadtgebiets. Die Neubauwoh- hoch.
nungen auf dem Asterstein wurden in den
letzten fünf Jahren vor allem von Koblenzerin-
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