Wohnmarktbericht 2019 - Region Würzburg - VR-ImmoService Mainfranken
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Wohnmarktbericht 2019
Region Würzburg
Bild: Shutterstock · Datenstichtag: 01.03.2019
2. Ausgabe · Schutzgebühr 10 €
Vorwort
Jede Immobilie ist einzigartig. Ihr Wert ermittelt sich aus Größe, Zustand und Lage.
Bei genauerer Betrachtung ist dabei die “Lage“ das absolut ausschlaggebende
Kriterium für die Preisfindung eines Objektes.
Eine alte Weisheit bringt es auf den Punkt: „Die drei wichtigsten Faktoren
einer Immobilie? 1.Lage, 2. Lage, 3. Lage“. An dieser Erkenntnis hat sich aktuell
auch nichts geändert - an der Wertentwicklung bei Immobilien hingegen
schon. Aus diesem Grund geben wir gemeinsam mit den renommierten
Immobilien-Marktforschern vom ibb Dr. Hettenbach Institut den vorliegenden
„Wohnmarktbericht 2019“ heraus.
Eike Wohlhüter
Der Report gibt wieder eine wertvolle Orientierung und ist Entscheidungshilfe
Geschäftsführer
VR-ImmoService Mainfranken GmbH für die Bewertung aktueller Preise im Immobiliensektor in unserer Region.
Dies gilt sowohl für Kauf und Verkauf als auch für Mieten und Vermieten.
Nach dem großen Erfolg der ersten Ausgabe in 2017 für die Stadt Würzburg,
haben wir im aktuellen Report die Betrachtung auf Stadt und Landkreis Würzburg
sowie auf die Stadt Kitzingen und auf Teile des Landkreises Kitzingen ausgeweitet.
Damit ist die VR ImmoService Mainfranken GmbH „Ganz nah dran“
an den Menschen in unserer lebenswerten Heimat.
Herzlichst
Ihr Eike Wohlhüter
Geschäftsführer VR-ImmoService Mainfranken GmbH
2
Wohnungsmarktbericht 2019
Region Würzburg
Bestandsimmobilien
Inhaltsverzeichnis
Kapitel I – Entwicklungen und Trends
Seite
10 Einkommen und Einkommensentwicklung 15 Mietangebot für Wohnungen
11 Wie viele Jahresgehälter kostet eine 16 Preise und Preisentwicklung
Immobilie?
12 Wie passen Angebot und Nachfrage 17 Marktstabilität
zusammen?
13 Durchschnittliche Vermarktungsdauer 18 Zinsumfeld
14 Wo ist das Kaufangebot für Häuser und 19 Renditeprognose
Wohnungen am geringsten?
Kapitel II – Preise und Entwicklung
Seite
22 Marktwertermittlung bei Immobilien 37 Der iib-Immobilienrichtwert®
24 Lage, Lage, Lage – Wohnlagenübersicht 38 Haus – Kauf
Der Angebotsmarkt 40 Wohnung – Kauf
28 Haus – Kauf 42 Wohnung – Miete
30 Wohnung – Kauf
32 Wohnung – Miete
34 Wohnung - Rendite
3
Grußworte
Christian Schuchardt Eberhard Nuß
Oberbürgermeister Landrat
Stadt Würzburg Landkreis Würzburg
Liebe Leserinnen und Leser, Liebe Leserinnen und Leser,
vor Ihnen liegt der Wohnungsmarktbericht 2019 der VR ImmoService Wohnen ist ein menschliches Grundbedürfnis. Die
Mainfranken GmbH, der einen Überblick über die aktuellen Preise im eigenen vier Wände sind ein Rückzugsort, versprechen
Immobiliensektor unserer Stadt bietet. Das Thema Wohnen und vor Erholung, Vertrautheit und Geborgensein. Auch im
allem der Mangel an (bezahlbarem) Wohnraum sind derzeit in aller Landkreis Würzburg möchten sich viele den Traum
Munde. Würzburg ist ein attraktiver Ort zum Leben, Arbeiten und vom Eigenheim erfüllen, suchen bezahlbaren Wohn-
Studieren. Aber selbst Haushalte mit mittlerem Einkommen haben zu- raum oder wollen die Gunst der Stunde nutzen, um
nehmend Schwierigkeiten, geeigneten Wohnraum zu finden. ihre Immobilie zu verkaufen.
Die positive Bevölkerungsentwicklung ist dabei nur ein Grund für Ein aktives Leben in 52 Gemeinden, geprägt durch
den Wohnraummangel. Dazu kommen der Trend zum Einpersonen- ein vielfältiges Kultur- und Vereinsangebot, gute
haushalt, die gestiegene Lebenserwartung und der steigende Wohn Kinderbetreuungseinrichtungen sowie einen stabilen
flächenkonsum pro Kopf. Die Folge sind angespannte Wohnungs- Arbeitsmarkt, sorgt im Landkreis für eine gleich
marktverhältnisse, wie sie in nahezu allen Großstädten zu finden sind. bleibend hohe Nachfrage auf dem Wohnungs- und
Dieser Situation und dem daraus resultierenden Handlungsbedarf Immobilienmarkt.
ist sich die Stadt bewusst. Der Stadtrat hat deshalb das Handlungs
konzept Wohnen beschlossen, das jetzt Stück für Stück realisiert wird. Da ist es gut, eine Orientierungshilfe an der Hand
zu haben und sich gezielt über die Entwicklung des
Die Wohnungspolitik der Stadt Würzburg basiert auf zwei Säulen. Wohnungsmarkts in der Region informieren zu
Zum einen soll durch die Ausweisung neuer Wohnbauflächen und der können. Der vorliegende Bericht gibt Auskunft über
Aktivierung von Flächenreserven dem knappen Angebot entgegen die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise in Stadt
gewirkt werden. Zum anderen soll der Anteil an kostengünstigen und Landkreis.
Wohnungen durch eine Quote für den geförderten Mietwohnungs-
bau erhöht werden. Unsere Kreisentwicklung am Landratsamt Würzburg
kümmert sich engagiert darum, dass auch die länd-
Würzburg ist eine lebens- und liebenswerte, muss aber auch eine licher gelegenen Gemeinden attraktive Wohn- und
bezahlbare Stadt mit Wohnungen für Alle bleiben. Lebensräume sind. Die Optimierung des Öffent
lichen Personennahverkehrs und Einrichtungen der
Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre, möchte es an dieser Stelle Daseinsvorsorge spielen dabei eine besondere Rolle.
jedoch nicht versäumen, auch auf den städtischen Immobilienmarkt-
bericht hinzuweisen, der alle zwei Jahre erscheint. Wohnen im ländlichen Raum hat Zukunft!
Ihr Ihr
Christian Schuchardt Eberhard Nuß
Oberbürgermeister, Stadt Würzburg Landrat, Landkreis Würzburg
4
Präambel
Dr. Peter Hettenbach
Geschäftsführer
iib Dr. Hettenbach Institut
UMFASSENDE ORIENTIERUNGSHILFE FÜR KÄUFER UND VERKÄUFER
Seit dem Jahr 2007 haben sich die Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt
wesentlich verändert:
• Die digitalen Veränderungen in der Arbeitswelt haben eine neue
Urbanisierungswelle ausgelöst.
• Ein geringes Zinsniveau und kostengünstige Finanzierungen haben die In-
vestitionen in Immobilien erleichtert.
• Das zunehmende Sicherheitsbedürfnis der Menschen hat die Flucht in reale
Werte (Immobilien), das sogenannte Betongold, ausgelöst.
• Vorhandenes Vermögen wird von der Generation der Babyboomer vererbt.
• Ein knappes Angebot an Mietwohnungen in den Ballungsräumen hat es
erforderlich gemacht, dass im Markt nicht mehr nur Eigennutzer und Kapital-
anleger aktiv sind, sondern dass eine neue, größere Gruppe entstanden ist:
die der Eigennutzer-Kapitalanleger.
Die hierdurch entstandene Dynamik mit Bevölkerungsverlusten und Über
alterungstendenzen in den peripheren Räumen und extremen Wachstumseffekten
in den Ballungsräumen hat in den letzten zehn Jahren zu extremen Preis-
steigerungen geführt.
Die Entwicklungen von jährlich bis zu +20 bzw. +30 % machen es erforderlich,
Immobilienmärkte in zeitlich sehr kurzen Abständen zu betrachten.
Nach der Welle der enormen Preissteigerungen ist mittlerweile eine Situation
der „leer gefegten“ Märkte und extremer Angebotsknappheit entstanden.
Diese Entwicklungen machen es notwendig, Märkte ultralokal und in Echtzeit zu
analysieren. Sie sind der Grund für den vorliegenden Wohnungsmarktbericht
Mit besten Grüßen
Ihr Dr. Peter Hettenbach
Geschäftsführer ibb Dr. Hettenbach Institut
5
Das Marktgebiet
... Ihrer VR-ImmoService Mainfranken GmbH
Der vorliegende Marktbericht bildet das Gebiet der Wie bei der „Schwacke-Liste“ für Fahrzeuge entsteht
Stadt Würzburg in ihren 13 Stadtteilen, die Stadt somit die Möglichkeit, den Wert einer Immobilie in
Kitzingen sowie 27 Gemeinden aus der Region ab. zwei Stufen zu bestimmen.
Es werden sowohl Entwicklungen, Trends und Preise Im ersten Schritt, dem Wohnmarktbericht und der
als auch die räumlichen Strukturen analysiert. Wohnmarktanalyse, wird der Markt analysiert und
dem Leser ein erster Überblick verschafft.
Der Marktbericht des unabhängigen iib Instituts
analysiert das Marktgebiet dabei gesetzeskonform, Im zweiten Schritt sollte dann vor Ort eine Objekt-
wohnlagenbasiert und empirisch gesichert. bewertung durchgeführt werden. Hierzu stehen
die Experten Ihrer VR ImmoService Mainfranken
Insbesondere im Kapitel II – Preise und Entwicklungen GmbH gerne zur Verfügung. Erst nach der Orts-
werden deshalb sowohl die Angebotspreise auf besichtigung und der Einsicht ins Grundbuch kann
bereitet, als auch iib-Immobilienrichtwerte® für gemeinsam mit dem Auftraggeber ein endgültiger
genormte Referenzobjekte ermittelt. Somit erhält Marktwert bzw. Marktpreis angegeben werden.
der Leser die bestmögliche und neutrale Information.
Der vorliegende Marktbericht ermittelt zunächst
Die Besonderheit der iib-Methode besteht darin, einen durchschnittlichen Immobilienwert - so wie er
dass nicht wie üblich mit normalen statistischen auch im Zuge des Beleihungsgutachten der Bank
Verfahren, sondern mit der qualifizierten, bundes- ermittelt wird.
weit einheitlichen Wohnlagenkarte gearbeitet wird,
welche Daten geo-statistisch aufbereitet. Dem Ergänzend gibt er die Preisspannen an, in denen
Aspekt „Lage, Lage, Lage“ wird somit besondere Immobilien gehandelt werden. Gemeinsam mit dem
Bedeutung beigemessen. Berater vor Ort wird dann der bestmögliche Kauf-
oder Verkaufs- bzw. Mietpreis festgelegt.
6
Region Würzburg
01
28
23
09
20
24 14
15 05
12
02
02
27 04 08 07
10
13 01 21
25 03
11 10 07
11
04 05
18
12
06 13
03
09
19
26
22
17
08 16
06
14 Kürnach
Nr. Stadtteil Würzburg Nr. Stadt/Gemeinde 15 Margetshöchheim
01 Altstadt 01 Bergtheim 16 Marktbreit
02 Dürrbachtal 02 Dettelbach 17 Ochsenfurt
03 Frauenland 03 Eibelstadt 18 Randersacker
04 Grombühl 04 Eisingen 19 Reichenberg
05 Heidingsfeld 05 Estenfeld 20 Rimpar
06 Heuchelhof 06 Gaukönigshofen 21 Rottendorf
07 Lengfeld 07 Gerbrunn 22 Sommerhausen
08 Lindleinsmühle 08 Giebelstadt 23 Thüngersheim
09 Rottenbauer 09 Güntersleben 24 Veitshöchheim
10 Sanderau 10 Hettstadt 25 Waldbüttelbrunn
11 Steinbachtal 11 Höchberg 26 Winterhausen
12 Versbach 12 Kist 27 Zell am Main
13 Zellerau 13 Kitzingen 28 Zellingen
7
Ganz nah dran. Ihre Ansprechpartner: Eike Wohlhüter Joachim Erhard Vincent Kotsch Rainer Kilian Geschäftsführer Geschäftsführer Immobilienmakler Immobilienmakler Sandro Freund Judith Fischer Larissa Werther Thomas Popp Immobilienmakler Immobilienmaklerin Immobilienmaklerin Immobilienmakler Alexander Russ Sandra Knüpfing Carolin Fischer Vertriebsassistent Vertriebsassistentin Vertriebsassistentin 8
Foto: shutterstock.com / VicW
Kapitel I
Entwicklungen und Trends
Um sich ein umfassendes Bild Ihres Immobilienmarktes machen zu können, ist es
notwendig, die lokale Einkommenssituation, das Preisniveau, die Preisentwicklung
der Miet- und Kaufpreise, der Renditen sowie des Zinsumfelds im Auge zu haben.
Die Analysen hierzu finden Sie im nachfolgenden Kapitel.
9
Kapitel I Entwicklungen und Trends
Einkommen und Einkommensentwicklung
Ohne stabile Einkommen und Einkommensentwicklungen gibt es keine stabilen Preise
oder Immobilienpreis-Entwicklungen.
0% 10 % 20 % 30 % 40 %
Anteil der Haushalte mit
mehr als 3.600 € Haus-
Deutschland
haltseinkommen
Bayern
Landkreis Würzburg
Marktgebiet
Das Einkommen ist die Basisgröße des Immobilienmarkts. Nur bei stabilen und
steigenden Einkommen gibt es auch stabile und steigende Immobilienpreise.
Die Auswertungen der Haushalte mit einem Einkommen von über 3.600 € netto
pro Monat (diejenigen Haushalte, die sich Eigentum leisten können) zeigt,
dass im Marktgebiet mit ca. 20 % durchschnittliche Einkommensverhältnisse
herrschen. Damit ist auch die Begründung für die dynamische Marktentwicklung
insbesondere in den letzten zwei bis drei Jahren gegeben.
QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH // Einkommensklassen;
basierend auf eigenen Berechnungen // Stand: 01.03.2019
10Kapitel I Entwicklungen und Trends
Wie viele Jahresgehälter kostet eine Immobilie in der
Stadt Würzburg?
0 5 10 15 20 25
Ausgehend von einem
Haus kaufen Ø-Jahreseinkommen
(Ø ~640.000 € Kaufpreis) von ca. 30.000 € (netto)
pro Haushalt.
Wohnung kaufen
(Ø ~190.000 € Kaufpreis)
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
Wohnung mieten
(Ø ~650 €/Monat)
Die dargestellten Grafiken beziehen sich auf ein beispielhaftes durchschnittliches
Einkommen im Marktgebiet von rund 30.000 € netto pro Jahr und Haushalt.
Überträgt man dies auf den Kauf von Bestandshäusern und setzt hierbei einen
durchschnittlichen Vermarktungspreis von rund 640.000 € pro Haus an, so zeigt sich,
dass ca. 21,5 Jahresgehälter notwendig sind, um ein Bestandshaus zu finanzieren.
Unterstellt man beim Kauf von Bestandswohnungen in Würzburg einen durch-
schnittlichen Preis von ca. 190.000 € (für eine 2 Zimmerwohnung mit rund 60 m²
Wohnfläche), so sind etwa 6,4 Jahresgehälter erforderlich.
Aus Kostensicht wird bei einer durchschnittlichen Miete von 650 € (für eine
2 Zimmerwohnung mit rund 60 m² Wohnfläche) pro Monat etwa 26 % des
Durchschnittsgehalts benötigt.
QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH, iib Dr. Hettenbach Institut
// eigene Berechnungen // Stand: 01.03.2019
11Kapitel I Entwicklungen und Trends
Wie passen Angebot und Nachfrage zusammen?
Wie schnell lassen sich Immobilien in verschiedenen Preiskategorien im Marktgebiet
verkaufen?
8% 4% 1 Mon. 2 Mon.
600.000 Euro
450.000 Euro
300.000 Euro
Legende
Menge an Immo-
bilieninseraten pro
Preisklasse in %
Verweildauer von
Inseraten im Inter-
150.000 Euro net in Monaten
Die Grafik ist in eine linke und eine rechte Hälfte untergliedert. In der linken
Hälfte wird das Kaufangebot an Wohnungen in seiner prozentualen Verteilung
dargestellt.
Die rechte Hälfte zeigt die Verweildauer der Anzeigen in Monaten.
Grundsätzlich wird deutlich, dass über alle Angebotssegmente hinweg, von günstig
bis teuer, die Angebotsverweildauer etwa gleich ist. In jedem Preissegment gibt
es also die entsprechende Nachfrage. Angebot und Nachfrage passen im Markt-
gebiet grundsätzlich zusammen.
QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH, iib Dr. Hettenbach Institut
// eigene Berechnungen // Stand: 01.03.2019
12Kapitel I Entwicklungen und Trends
Durchschnittliche Vermarktungsdauer
Dargestellt ist die Verweildauer von Anzeigen als Äquivalent für die Vermarktungsdauer.
Die Vermarktungsdauer ist ein Indikator für die Knappheit oder die Überteuerung
von Immobilien.
0 Mon. 1 Mon. 2 Mon. 3 Mon. 4 Mon.
Haus kaufen
Wohnung kaufen Legende
2017
2018
Die Auswertung für den Zeitraum 2017 bis 2018 lässt erkennen, dass bei Kauf-
angeboten für Häuser und Wohnungen eine leicht gegensätzliche Markt-
situationen existiert. Die Vermarktungsdauer beim Verkauf von Häusern hat eher
zugenommen, während sie beim Verkauf/Kauf von Wohnungen leicht abnimmt.
Dies könnte ein Anzeichen dafür sein, dass Käufer gegenüber Häusern zöger-
licher werden als bei Wohnungen und kann als Signal für den Trend zur Über-
teuerung des Häuser-Marktes gedeutet werden.
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Veränderung der Verweildauer von Im-
mobilienanzeigen auf den gängigen Immobilienportalen // Stand: 01.03.2019
13Kapitel I Entwicklungen und Trends
Wo ist das Kaufangebot besonder knapp?
5 10 15 20 25 30 35
Gaukönigshofen
Bergtheim
Marktbreit Die abgebildete Grafik zeigt für die letzten 24
Monate Wohnungskauf- und Hauskauf-Angebote
Zellingen pro 1.000 Einwohner. Ausgewertet wurden hierzu
Rottendorf die gängigen Immobilienportale. Ein Kästchen
steht dabei für ein Angebot (pro 1.000 Einwohner).
Sommerhausen
Thüngersheim Betrachtet man zum Vergleich die Anzahl der An-
gebote in Deutschland und Bayern so stellt man
Reichenberg
fest, dass durchschnittlich ca. fünf (Haus Kauf), be-
Hettstadt ziehungsweise zehn (Wohnung Kauf) Angebote
pro 1.000 Einwohner auffindbar sind.
Winterhausen
Margetshöchheim In den Orten Gaukönigshofen, Bergtheim und
Winterhausen ist quasi gar kein Angebot für
Dettelbach
Wohnungen zum Kaufen vorhanden, während
Kist der Häuser Markt im Gesamten Marktgebiet
Eibelstadt recht knapp ist.
Rimpar Die Entscheidung für ein eigenes Haus sollte also
Estenfeld recht zügig getroffen werden, während man
sich bei Wohnungen etwas mehr Bedenkzeit ein
Ochsenfurt räumen kann. Der vorliegende Marktbericht kann
Güntersleben zur Entscheidungsfindung optimal als Grundlage
genutzt werden.
Kürnach
Giebelstadt Als weitere Entscheidungshilfe empfiehlt sich an
dieser Stelle auch der Blick ins Kapitel III. Hier wird
Kitzingen
im Rahmen einer Strukturanalyse jeder einzelne
Waldbüttelbrunn Teilmarkt bezüglich seiner Vorzüge im Hinblick auf
Senioren, Familien etc. analysiert.
Eisingen
Würzburg
Veitshöchheim
Legende
Randersacker 1 Angebot pro 1.000
Einwohner f. Wohnungen
Gerbrunn zum Kauf
1 Angebot pro 1.000
Zell am Main Einwohner f. Häuser
zum Kauf
Höchberg
Bayern
Deutschland
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut, statistische Landesämter // Anzahl aller
Angebote (Haus-Kauf & Wohnung-Kauf) im Auswertungszeitraum pro 1.000
Einwohner // Stand: 01.03.2019
14Kapitel I Entwicklungen und Trends
Mietangebot für Wohnungen
5 10 15 20 25 30 35
Winterhausen
Gaukönigshofen
Thüngersheim Aus Langfrist-Beobachtungen ist bekannt, dass
in Deutschland jährlich im Schnitt 35–40 Miet
Zellingen angebote pro 1.000 Einwohner auf den Markt
Marktbreit kommen.
Reichenberg
Vergleicht man den Durchschnitt der Mietange-
Bergtheim bote in Bayern und Deutschland mit der lokalen
Angebotssituation in Würzburg, so zeigen sich in
Eisingen
dem urbanen Immobilienmarkt vergleichsweise
Dettelbach viele Wohnungs-Mietangebote.
Güntersleben
Das knappste Angebot gibt es in Winterhausen
Estenfeld Gaukönigshofen, Thüngersheim und Zellingen.
Hier gibt es nur 1–3 Angebote pro 1.000 Einwohner.
Hettstadt
Kürnach In den Orten mit hohem Anteil an Geschoss
Rimpar wohnungsbau steigt die Angebotsmenge auf
mehr als das Doppelte.
Waldbüttelbrunn
Ochsenfurt Wie sich das Angebot preislich zusammensetzt
erfahren Sie in Kapitel II.
Kist
Rottendorf
Margetshöchheim
Randersacker
Kitzingen
Giebelstadt
Eibelstadt
Veitshöchheim
Sommerhausen
Legende
Zell am Main 1 Angebot pro
1.000 Einwohner f.
Würzburg ... 47 Wohnungen z. Miete
Gerbrunn ... 52
... 89
Höchberg
Bayern
Deutschland
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut, statistische Landesämter // Anzahl aller
Angebote (Wohnung-Miete) im Auswertungszeitraum pro 1.000 Einwohner //
Stand: 01.03.2019
15Kapitel I Entwicklungen und Trends
Preise und Preisentwicklung
Dargestellt sind die Angebotspreise pro Quadratmeter für den Kauf von freistehenden
Eigenheimen im Bestand.
0€ 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 €
Eibelstadt 6,9 %
Höchberg 6,5 %
Würzburg 4,8 %
Randersacker -3,4 %
Zell am Main 1,7 %
Veitshöchheim 10,7 %
Gerbrunn 9,0 %
Reichenberg -2,8 %
Rottendorf -0,1 %
Kürnach 0,9 %
Thüngersheim 16,2 %
Eisingen 0,1 %
Estenfeld -9,5 %
Hettstadt -22,5 %
Kist -10,1 %
Margetshöchheim 16,7 %
Rimpar 7,8 %
Waldbüttelbrunn -6,4 %
Giebelstadt -27,2 %
Zellingen 7,0 %
Ochsenfurt 11,8 %
Güntersleben -11,5 %
Dettelbach -2,7 %
Kitzingen 3,9 %
Winterhausen -38,0 %
Sommerhausen 18,0 %
Marktbreit 7,0 %
Gaukönigshofen 0,0 %
Bergtheim -3,8 %
Die Orte Eibelstadt und Höchberg übernehmen noch vor der Gesamtstadt Würzburg
die Spitzenreiter-Position im Häusermarkt. In Marktbreit, Gaukönigshofen und
Bergtheim sind Häuser am günstigsten.
Betrachtet man die Preisentwicklungen in den letzten 24 Monaten, die in der letzten
Spalte der Grafik dargestellt sind, zeigt sich, dass Wachstum und Rückgang teils stark
variieren. Das stärkste Wachstum war in Sommerhausen (+18 %) , der stärkste Rück-
gang in Winterhausen (-38 %) zu verzeichnen.
Die Marktveränderungen finden also sehr kleinräumig und innerhalb kurzer Zeiträume
statt, somit wird die ultralokale Momentaufnahme des Marktes in Echtzeit vor einem
Kauf extrem wichtig.
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Haus Kauf Bestand; Angebotsdaten pro
Gemeinde/Stadt, sortiert nach Mittelwert; Trendfortschreibung zum Vorjahr //
Stand: 01.03.2019
16Kapitel I Entwicklungen und Trends
Marktstabilität in der Stadt Würzburg
Und Marktentwicklungen für Bestandswohnungen
´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14 ´15 ´16 ´17 ´18 ´19 ´20 ´21
3.200 Euro 15,00 Euro
3.000 Euro 14,00 Euro
2.800 Euro 13,00 Euro
2.600 Euro 12,00 Euro
2.400 Euro 11,00 Euro
2.200 Euro 10,00 Euro
2.000 Euro 9,00 Euro
1.800 Euro 8,00 Euro
1.600 EUR 7,00 Euro
Kaufpreise / m² Mietpreise / m²
Die Marktstabilität bildet die Entwicklung der Kaufpreise im Vergleich zu den Legende
Mietpreisen für Bestandswohnungen ab. Es zeigt sich, dass insbesondere seit Mietpreisentwicklung
2016, also in den letzten drei Jahren, die Kaufpreise viel stärker gestiegen sind als
Kaufpreisentwicklung
die Mieten. Das schmälert die Rendite. Sie liegt in der Stadt Würzburg bei aktuell
4,1 %. Damit herrschen allerdings noch gute Rahmenbedingungen zur Finanzierung.
Die mathematische Trendfortschreibung zeigt in der Grafik, dass sich aller
Voraussicht nach die Märkte auch weiterhin dynamisch entwickeln werden.
Rendite: 4,1 %
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Kaufpreisentwicklung versus Mietpreis-
entwicklung für Wohnungen im Bestand; Angebotsdaten der vergangenen 10
Jahre // Stand: 01.03.2019
17Kapitel I Entwicklungen und Trends
Zinsumfeld
Das Zinsniveau beeinflusst zusammen mit der Rendite den Immobilienmarkt und die
Immobilienpreise wesentlich.
Jan ´15 Jan ´16 Jan ´17 Jan ´18 Jan ´19
2%
1%
Geht man davon aus, dass in den nächsten zwölf Monaten keine politischen
Verwerfungen in der Eurozone entstehen, kann weiterhin von einem Zinsniveau
im Bereich von 1,0–2,0 % ausgegangen werden.
Die Finanzierung von Wohneigentum wird sich somit nicht wesentlich ändern.
Dies ist ein wichtiger Faktor für stabile Preise.
IMMOBILIENBLASE?
Mit einer Immobilienblase ist nicht zu rechnen.
Hierzu müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:
1. hohe Preise – das ist gegeben
2. staatliche Subventionen – faktisch entspricht der Tiefzins einer solchen
Subvention
3. lockere Kreditvergabe – dies ist nicht gegeben. Die Kreditvergabe ist ins
besondere gemäß Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Europa eher restriktiv.
QUELLE | Deutsche Bundesbank // Zeitreihe BBK01.SUD118: Effektivzinssätze
Banken DE / Neugeschäft / Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfäng-
liche Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre// Stand: 05.03.2018
18Kapitel I Entwicklungen und Trends
Renditeprognose
Fällt die Rendite unter 4 %; wird es schwieriger zu finanzieren.
0% 2% 4% 6% 8%
Dettelbach
Eibelstadt
Eisingen
Estenfeld
Gerbrunn
Giebelstadt
Güntersleben
Hettstadt
Höchberg
Kist
Kitzingen
Kürnach
Margetshöchheim
Marktbreit
Ochsenfurt
Randersacker
Reichenberg
Rimpar
Rottendorf
Sommerhausen
Thüngersheim
Veitshöchheim
Waldbüttelbrunn
Würzburg
Zell am Main
Zellingen
Die Rendite im Marktgebiet liegt im Durchschnitt bei ca. 5,4 %.
Zusammen mit einem Zinsniveau im Bereich um 1,0–2,0 % ist eine 2–4 % Tilgung
und somit eine Finanzierung grundsätzlich möglich.
Die Erfahrung zeigt, dass in den Fällen, in denen die durchschnittliche Rendite
unter 4 % fällt, auch das Immobilien-Preissteigerungspotenzial an seine Grenzen
kommt. Die Preise stabilisieren sich dann auf hohem Niveau.
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Brutto-Mietrendite für Bestandswohnungen;
Näherungswert, basierend auf Mittelwerten des iib-Immobilienrichtwerts® für
Wohnungen // Stand: 01.03.2019
1920
Foto: shutterstock.com / Champ008
Kapitel II
Preise und Entwicklung
Um zu einer Einschätzung des Werts bzw. des Preises einer Immobilie zu
gelangen, ist es normalerweise notwendig, schon frühzeitig einen Gutachter
zu bestellen. Dies ist im Regelfall kostenintensiv und benötigt einen Zeitraum
von mehreren Wochen.
Der vorliegende Marktbericht kann dieses Gutachten mit Ortsbesichtigung und
Einsicht ins Grundbuch, durchgeführt von einem neutralen Sachverständigen,
nicht ersetzen.
Zur Vorbereitung von Kauf und Verkaufsentscheidungen, Renditeberechnungen,
sowie Vererbungs- und Schenkungsvorgängen kann mithilfe des nachfolgenden
Kapitels jedoch ein erster Eindruck gewonnen werden.
Mit dem Marktbericht und seinen Preisen ist somit eine zweistufige Vorgehens-
weise möglich. Im ersten Schritt kann schnell und kostengünstig ein durchschnitt-
licher Wert bzw. Preis ermittelt werden. Im zweiten Schritt erfolgt im Rahmen
der Objektbewertung gemeinsam mit dem Sachverständigen die Festlegung des
bestmöglichen Preises.
Grundsätzlich ist noch anzumerken, dass der Wert nicht immer dem Preis
entspricht. Gerade in dynamischen Märkten, wie es sich im Marktgebiet in den
letzten zehn Jahren gezeigt hat, werden bei knappem Angebot auch Preise
über dem eigentlichen Wert bezahlt.
In diesen Marktphasen ist der Beratungsbedarf für die Beteiligten besonders
hoch. Verschaffen Sie sich mit dem nachfolgenden Kapitel einen Überblick und
sprechen Sie Ihren Berater an.
21Kapitel II Preise und Entwicklung
Marktwertermittlung bei Immobilien
... die Voraussetzungen
Foto: shutterstock.com / Andrey_Popov
Grundsätzlich gilt:
Preis und Wert sind nicht identisch. In dynamisch
wachsenden Märkten werden oft Preise über
dem Wert bezahlt.
Mit dem Wohnmarktbericht wird der vorläufige Eine 2016 im Bundesanzeiger veröffentlichte Studie
Marktwert (ohne Orts- und Objektbesichtigung, hat zum Beispiel gezeigt, dass Marktwertgutachten
ohne Grundbucheinsicht) bestimmt. Es ist verein- deshalb bis zu plus/minus 20–30 % vom erzielten
facht ausgedrückt der Durchnittspreis, wie er bei- Kaufpreis abweichen. Solche Abweichungen sind für
spielsweise von Banken bei der Beleihung genutzt die Marktakteure natürlich wenig zufriedenstellend.
wird. Der Verkaufspreis kann je nach Angebot und Das iib Institut hat aus diesem Grund bereits vor 20
Nachfrage (Markt) davon abweichen. Jahren begonnen, entsprechende Datengrundlagen
zu schaffen.
Grundsätzlich sind die Verfahren zur Wertermittlung
in Deutschland mit Gesetzen und Richtlinien In diesem Zusammenhang entstand auch die
normiert. Das Problem liegt in der Verfügbarkeit iib Wohnlagenkarte für Deutschland, die aktuell im
und Aktualität der dazu notwendigen Eingabe- Markt die einzige
daten, die zunächst auf Kaufpreisen und Abschluss-
• wissenschaftlich qualifizierte
daten basieren sollen.
• deutschlandweit einheitliche
• und flächendeckende
Diese Kaufpreisdaten sollen von den sogenannten
Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden Methode darstellt, die als Zeitreihe bis ins Jahr 1999
anhand der notariellen Kaufverträge ermittelt zurückgeführt werden kann. Seit vielen Jahren hat
werden. In der Praxis zeigt sich zum einen, dass dies sie sich sowohl in der Fachpresse (zum Beispiel in
in vielen Gemeinden aufgrund knapper Ressourcen der „Immobilienzeitung“) als auch in der Publikums-
nur noch sehr rudimentär, partiell und/oder mit presse (zum Beispiel im Wirtschaftsmagazin
einem starken Zeitversatz möglich ist. „Capital“) etabliert.
Da außerdem starke räumliche Unterschiede ent- Dieser Schritt war besonders wichtig, da nach dem
stehen (Ballungsräume entwickeln sich zu Preis-Hot- Prinzip „Lage, Lage, Lage“ in der Immobilienwirtschaft
spots und periphere Räume zu Preis-Coldplaces), einfache statistische Verfahren nicht geeignet sind
fehlen den Normverfahren und den Gutachtern und durch geostatistische Verfahren ersetzt werden
oftmals valide Marktdaten.. müssen.
22Kapitel II Preise und Entwicklung
Ein Blick auf die Methodik
... Zweistufige Vorgehensweise
MARKTBERTRACHTUNG IN ZWEI SCHRITTEN: Wenn Sie überlegen Ihre Immobilie zu verkaufen oder ein Immobilie zu erwerben,
so ist eine Vorgehensweise in 2 Schritten sinnvoll. Im ersten Schritt geht es darum den lokalen Immobilienmarkt zu verstehen und eine
Orientierung zu bekommen, in welchem Preissegment Sie Ihre Immobilie anbieten können. Dieser Wohnmarktbericht bietet Ihnen
diesen ersten Einstieg in den Markt. Wird Ihr Kauf-/Verkaufsinteresse konkret, so sollte im zweiten Schritt die Bewertung durch einen
Sachverständigen (z.B. einem Gutachter) vorgenommen werden.
Schritt 1 | Wohnmarkt analysieren (Wohnmarktbericht / Wohnmarktanalyse)
Berücksichtigung von
Bodenwert Berücksichtigung des
Größe & Lage Vergleichsangeboten
Bodenwerts auf Basis
aus der näheren
von Grundstücksgröße
Vergleichsangebote Umgebung (Dubletten
aus der Umgebung und Wohnlage
und Ausreißer bereinigt)
ERGEBNIS: qualifiziert geschätzter vorläufiger Marktwert (Durchschnittspreis)
Ohne Grundbucheinsicht | Ohne Ortsbesichtigung
Schritt 2 | Objekt bewerten (Gutachter / Sachverständiger)
Gebäude Bewertung des Bewertung der
Zustand & Ausstattung
Gebäudes inkl. baulichen Anlagen
Anlagen Zustand und wie Garage und
Garage & Garten Modernisierungsgrad Außenanlage
ERGEBNIS: endgültiger Marktwert (Verkehrswert)
Mit Grundbucheinsicht | Mit Ortsbesichtigung
23Kapitel II Preise und Entwicklung
Lage, Lage, Lage
... Wohnlagen im nördlichen Marktgebiet
Zellingen
Thüngersheim
Güntersleben
Rimpar
Veitshöchheim
Margetshöchheim
W.-Versbach
W.-Dürrbachtal
Hettstadt W.-Grombühl
Zell am Main
W.-Zellerau
W.-Altstadt
W.-Frauenland
Waldbüttelbrunn Höchberg
W.-Sanderau
Gerbrunn
Eisingen
W.-Steinbachtal
W.-Heidingsfeld
W.-Heuchelhof
Kist
W.-Rottenbauer
24Kapitel II Preise und Entwicklung
Bergtheim
Kürnach
Estenfeld
W.-Lindleinsmühle
Dettelbach
W.-Lengfeld Wohnlagen
Top-Wohnlage
sehr gute Wohnlage
Rottendorf
gute Wohnlage
mittlere Wohnlage
einfache Wohnlage
Flächen
Wald
Park-/Grünanlagen
Copyright © 2019 by iib-institut.de sonstiges Grün
© OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL Gewerbe/Einzelhandel
Industrie
Militär
Landwirtschaft
Gewässer
Linien
Stadtteilgrenzen
Bahnlinien
25Kapitel II Preise und Entwicklung
W.-Versbach
W.-Dürrbachtal
W.-Lindleinsmühle
W.-Grombühl
W.-Lengfeld
W.-Altstadt
W.-Zellerau
W.-Sanderau W.-Frauenland
Randersacker
W.-Steinbachtal
W.-Heidingsfeld
W.-Heuchelhof
Eibelstadt
W.-Rottenbauer
Güntersleben
Reichenberg Sommerhausen
Winterhausen
Wohnlagen
Top-Wohnlage
sehr gute Wohnlage
Ochsenfurt
gute Wohnlage
mittlere Wohnlage
einfache Wohnlage
Flächen
Wald
Park-/Grünanlagen
Giebelstadt
sonstiges Grün
Gewerbe/Einzelhandel Marktbreit
Industrie
Militär
Landwirtschaft
Gaukönigshofen
Gewässer
Linien
Stadtteilgrenzen
Bahnlinien
26 Copyright © 2019 by iib-institut.de
© OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbLKapitel II Preise und Entwicklung
Lage, Lage, Lage
... Wohnlagen im südlichen Marktgebiet
Kitzingen
Foto: Shutterstock 27Kapitel II Preise und Entwicklung
Der Angebotsmarkt
Foto: shutterstock.com / bbernard
1
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Legende 2
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keine Angabe 10
13 1 21
bis 300.000 Euro
25 3
11 10 7
bis 350.000 Euro
bis 400.000 Euro 11
4 5
18
bis 500.000 Euro
12
ab 500.000 Euro 6 13
3
9
Die Tendenz ergibt sich aus dem
Vergleich der Werte für die vergangenen 19
26
12 Monate gegenüber den Werten für 22
die vergangenen 24 Monate.
über 5 % 17
2 bis 5 %
16
-2 bis 2 % 8
-5 bis -2 %
unter -5 % 6
KAUF / VERKAUF VON HÄUSERN
Die Kinder haben das Elternhaus verlassen, die Gartenarbeit wird zu schwer. Trauer-, Erb- und Scheidungsfälle führen zu finanziellen
Notsituationen. Es gibt viele Anlässe, warum Häuser verkauft werden.
Von besonderer Bedeutung ist beim Verkauf jedoch, dass der Angebotspreis von vornherein marktgerecht festgesetzt wurde.
Nur wenn der Angebotspreis stimmt, also vom Markt akzeptiert und bezahlt wird, lässt sich so der maximale Erlös in der kürzesten Zeit
erzielen. Gerade bei Häusern können zu hohe Erstangebotspreise schon nach kurzer Zeit zu erheblichen Vermögensverlusten führen.
Dies gilt auch in Zeiten mit einem knappen Angebot.
Der vorliegende Marktbericht zeigt Ihnen neutral und unabhängig ermittelte Angebotspreise, die Sie zusammen mit den lokalen Experten
der VR - ImmoService Mainfranken GmbH nach Ihren persönlichen Bedürfnissen detaillieren können. Häufig gliedern sich einzelne Gemeinden
nochmals in sehr unterschiedliche Teilmärkte auf. Dabei sollte besonders auf die Preisentwicklung in letzter Zeit geachtet werden,
denn je nach Marktlage muss entsprechend schnell reagiert werden, wobei das Reagieren auch darin bestehen kann, abzuwarten.
28Kapitel II Preise und Entwicklung
Haus – Kauf
Bestandsimmobilien, laut Angeboten der letzten 24 Monate
KAUFPREISE HÄUSER IN ABSOLUTEN PREISEN
Tendenz Stadtbezirk/Gemeinde Nr. Mittelwert
0 Eur 300.000 600.000 900.000 1.200.000 1.500.000
Altstadt 1 ---
Dürrbachtal 2 345.000 €
Frauenland 3 599.000 €
Grombühl 4 ---
Heidingsfeld 5 399.000 €
Heuchelhof 6 464.000 €
Lengfeld 7 498.000 €
Lindleinsmühle 8 548.000 €
Rottenbauer 9 429.500 €
Sanderau 10 ---
Steinbachtal 11 499.000 €
Versbach 12 399.000 €
Zellerau 13 ---
Bergtheim 1 119.000 €
Dettelbach 2 324.500 €
Eibelstadt 3 559.000 €
Eisingen 4 370.000 €
Estenfeld 5 370.000 €
Gaukönigshofen 6 ---
Gerbrunn 7 498.000 €
Giebelstadt 8 282.000 €
Güntersleben 9 329.000 €
Hettstadt 10 349.000 €
Höchberg 11 595.000 €
Kist 12 335.000 €
Kitzingen 13 285.000 €
Kürnach 14 399.000 €
Margetshöchheim 15 440.000 €
Marktbreit 16 185.000 €
Ochsenfurt 17 244.500 €
Randersacker 18 737.500 €
Reichenberg 19 568.300 €
Rimpar 20 359.500 €
Rottendorf 21 385.000 €
Sommerhausen 22 310.000 €
Thüngersheim 23 299.000 €
Veitshöchheim 24 503.500 €
Waldbüttelbrunn 25 460.000 €
Winterhausen 26 199.000 €
Zell am Main 27 399.000 €
Zellingen 28 286.000 €
Ø 401.900 Euro
KAUFPREISE HÄUSER NACH HAUSTYPENKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN IM MARKTGEBIET
Tendenz Haustyp Höchstpreis Preisspanne Mittelwert Wfl./Gfl. Anzahl
Einfamilienhaus 2.100.000 € 199.400 - 890.000 € 470.000 € 183 / 780 m² 715
Doppelhaushälfte 995.000 € 179.000 - 595.000 € 392.000 € 155 / 429 m² 180
Reihenhaus 869.000 € 189.300 - 426.000 € 330.000 € 134 / 270 m² 144
Zweifamilienhaus 1.100.000 € 221.700 - 764.000 € 346.000 € 198 / 732 m² 76
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Angebotspreise für Bestandshäuser zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.2019
29Kapitel II Preise und Entwicklung
Der Angebotsmarkt
Foto: shutterstock.com / Mika Heittola
1
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Legende 2
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keine Angabe 10
13 1 21
bis 2.000 €/m²
25 3
11 10 7
bis 2.300 €/m²
bis 2.600 €/m² 11
4 5
18
bis 2.900 €/m²
12
ab 2.900 €/m² 6 13
3
9
Die Tendenz ergibt sich aus dem
Vergleich der Werte für die vergangenen 19
26
12 Monate gegenüber den Werten für 22
die vergangenen 24 Monate.
über 5 % 17
2 bis 5 %
16
-2 bis 2 % 8
-5 bis -2 %
unter -5 % 6
KAUF / VERKAUF VON WOHNUNGEN
Viele Paare, ob mit oder ohne Kindern, wollen ihr Erspartes oder Geerbtes aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase in „Betongold“
anlegen. Durch die derzeit kaum vorhandenen Anlagezinsen für Ersparnisse, verbunden mit niedrigen Zinsen im Bereich der Bau
finanzierung, erfreuen sich Eigentumswohnungen einer immer höheren Nachfrage. Das macht auch grundsätzlich Sinn, jedoch wird
das Angebot dadurch zunehmend geringer.
Aus Sicht der Verkäufer wird ein knappes Angebot natürlich positiv wahrgenommen, denn die Chancen auf profitable Veräußerungen
steigen. Jedoch ist es auch für Verkäufer wichtig, den aktuellen Markt im Auge zu behalten. Es zeigen sich erste Tendenzen, dass der
Boom zu Ende gehen könnte.
Allerdings muss, aufgrund momentan noch steigender Immobilienpreise, aus Käufersicht versucht werden, möglichst viel Immobilie für
möglichst wenig Geld zu bekommen. Mit diesem Marktbericht zeigen wir Ihnen, wo Sie in der Region hierzu die besten Chancen haben.
30Kapitel II Preise und Entwicklung
Wohnung – Kauf
Bestandsimmobilien, laut Angeboten der letzten 24 Monate
KAUFPREISE WOHNUNGEN IN EURO/M²
Tendenz Stadtbezirk/Gemeinde Nr. Mittelwert
1.000 €/m² 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000
Altstadt 1 3.700 €
Dürrbachtal 2 ---
Frauenland 3 3.690 €
Grombühl 4 3.260 €
Heidingsfeld 5 2.580 €
Heuchelhof 6 2.410 €
Lengfeld 7 2.540 €
Lindleinsmühle 8 2.590 €
Rottenbauer 9 2.310 €
Sanderau 10 3.750 €
Steinbachtal 11 3.940 €
Versbach 12 2.650 €
Zellerau 13 2.910 €
Bergtheim 1 ---
Dettelbach 2 1.930 €
Eibelstadt 3 2.880 €
Eisingen 4 2.240 €
Estenfeld 5 2.620 €
Gaukönigshofen 6 ---
Gerbrunn 7 2.640 €
Giebelstadt 8 1.990 €
Güntersleben 9 2.000 €
Hettstadt 10 2.270 €
Höchberg 11 2.860 €
Kist 12 1.790 €
Kitzingen 13 1.690 €
Kürnach 14 2.380 €
Margetshöchheim 15 2.410 €
Marktbreit 16 1.790 €
Ochsenfurt 17 1.580 €
Randersacker 18 2.190 €
Reichenberg 19 2.280 €
Rimpar 20 2.310 €
Rottendorf 21 2.430 €
Sommerhausen 22 3.290 €
Thüngersheim 23 3.520 €
Veitshöchheim 24 2.520 €
Waldbüttelbrunn 25 2.220 €
Winterhausen 26 ---
Zell am Main 27 2.470 €
Zellingen 28 1.550 €
Ø 2.554 Euro
KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN EURO/M² IM MARKTGEBIET
Tendenz Zimmerklasse Höchstpreis Preisspanne Mittelwert Wohnfläche Anzahl
1 - 1,5 Zimmer 5.190 € 2.050 - 3.560 € 2.550 € 37 m² 905
2 - 2,5 Zimmer 5.790 € 1.930 - 3.970 € 2.710 € 59 m² 1089
3 - 3,5 Zimmer 5.290 € 1.890 - 3.700 € 2.750 € 83 m² 1128
4 und mehr Zimmer 6.110 € 1.890 - 4.080 € 2.630 € 123 m² 600
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Angebotspreise für Bestandswohnungen zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.2019
31Kapitel II Preise und Entwicklung
Der Angebotsmarkt
Foto: shutterstock.com / ASDF_MEDIA
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Legende 2
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bis 7,00 Euro/m²
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bis 8,00 Euro/m²
bis 9,00 Euro/m² 11
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bis 10,00 Euro/m²
12
ab 10,00 Euro/m² 6 13
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Die Tendenz ergibt sich aus dem
Vergleich der Werte für die vergangenen 19
26
12 Monate gegenüber den Werten für 22
die vergangenen 24 Monate.
über 5 % 17
2 bis 5 %
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-2 bis 2 % 8
-5 bis -2 %
unter -5 % 6
MIETEN / VERMIETEN
Die Situation wiederholt sich immer wieder. Man kommt zum Studium, tritt seine erste Stelle an oder man zieht mit der Liebe seines
Lebens zusammen.
Das eigene Geld, sowie das Angebot an Wohnraum zur Miete sind (noch) knapp, im Gegenzug sind die Mieten aber teuer. In diesem
Marktbericht geben wir Ihnen deshalb zur besseren Orientierung Richtpreise für Mieten und Mietentwicklungen. Vergleichen Sie die
einzelnen Gemeindeprofile und finden Sie die Lagen, die Ihrem Budget, sowie Ihren Bedürfnissen am ehesten entsprechen.
Auch hierbei unterstützen Sie die Mitarbeiter der VR - ImmoService Mainfranken GmbH gerne.
32Kapitel II Preise und Entwicklung
Wohnung – Miete
Bestandsimmobilien, laut Angeboten der letzten 24 Monate
BRUTTO MONATSMIETE WOHNUNGEN IN EURO/M²
Tendenz Stadtbezirk/Gemeinde Nr. Mittelwert
3,00 Eur 6,00 9,00 12,00 15,00 18,00
Altstadt 1 10,90 €
Dürrbachtal 2 9,70 €
Frauenland 3 10,60 €
Grombühl 4 9,90 €
Heidingsfeld 5 8,80 €
Heuchelhof 6 9,00 €
Lengfeld 7 9,30 €
Lindleinsmühle 8 8,50 €
Rottenbauer 9 8,50 €
Sanderau 10 10,40 €
Steinbachtal 11 11,60 €
Versbach 12 9,00 €
Zellerau 13 10,00 €
Bergtheim 1 7,30 €
Dettelbach 2 6,70 €
Eibelstadt 3 8,10 €
Eisingen 4 7,10 €
Estenfeld 5 8,30 €
Gaukönigshofen 6 ---
Gerbrunn 7 9,20 €
Giebelstadt 8 5,90 €
Güntersleben 9 6,70 €
Hettstadt 10 7,40 €
Höchberg 11 10,00 €
Kist 12 6,90 €
Kitzingen 13 6,40 €
Kürnach 14 8,50 €
Margetshöchheim 15 8,00 €
Marktbreit 16 6,50 €
Ochsenfurt 17 6,60 €
Randersacker 18 9,60 €
Reichenberg 19 7,00 €
Rimpar 20 7,10 €
Rottendorf 21 9,00 €
Sommerhausen 22 8,40 €
Thüngersheim 23 7,50 €
Veitshöchheim 24 8,90 €
Waldbüttelbrunn 25 7,10 € Einzelangebote mit besonde-
Winterhausen 26 --- ren Lage, Ausstattungs-, und
Zustandsmerkmalen (z.B. Ein-
Zell am Main 27 8,60 € bauküche, Möblierung, etc.)
Zellingen 28 7,20 €
Ø 8,41 Euro
MIETPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN EURO/M² PRO MONAT IM MARKTGEBIET
Tendenz Zimmerklasse Höchstpreis Preisspanne Mittelwert Wohnfläche Anzahl
1 - 1,5 Zimmer 34,40 € 8,10 - 14,70 € 10,30 € 36 m² 1802
2 - 2,5 Zimmer 34,60 € 7,50 - 12,90 € 9,90 € 61 m² 3219
3 - 3,5 Zimmer 21,30 € 6,70 - 12,40 € 9,20 € 83 m² 2739
4 und mehr Zimmer 15,00 € 6,10 - 11,30 € 8,40 € 115 m² 1106
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Angebotspreise für Bestandswohnungen zur Miete/Vermietung // Stand: 01.03.2019
33Kapitel II Preise und Entwicklung
Der Angebotsmarkt
Foto: shutterstock.com / Monster Ztudio
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15 5
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Legende 2
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keine Angabe 10
13 1 21
bis 3,50 %
25 3
11 10 7
bis 4,00 %
bis 4,50 % 11
4 5
18
bis 5,00 %
12
ab 5,00 % 6 13
3
9
Die Tendenz ergibt sich aus dem
Vergleich der Werte für die vergangenen 19
26
12 Monate gegenüber den Werten für 22
die vergangenen 24 Monate.
über 5 %
2 bis 5 % 17
-2 bis 2 %
16
-5 bis -2 % 8
unter -5 %
6
MIETRENDITE
Die Rendite schwankt im Marktgebiet grundsätzlich zwischen 3 % und 5 %.
Erwartungsgemäß ist die Rendite in den gefragten und deshalb teuren Lagen etwas geringer.
Grundsätzlich ist das Renditeniveau aber ausreichend, um Immobilienfinanzierungen ermöglichen zu können.
34Kapitel II Preise und Entwicklung
Wohnung – Rendite
Bestandsimmobilien, laut Angeboten der letzten 24 Monate
RENDITEN NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN PROZENT
Tendenz Stadtbezirk/Gemeinde Nr. Mittelwert
1% 2% 3% 4% 5% 6%
Altstadt 1 3,54 %
Dürrbachtal 2 ---
Frauenland 3 3,45 %
Grombühl 4 3,64 %
Heidingsfeld 5 4,09 %
Heuchelhof 6 4,48 %
Lengfeld 7 4,39 %
Lindleinsmühle 8 3,94 %
Rottenbauer 9 4,42 %
Sanderau 10 3,33 %
Steinbachtal 11 3,53 %
Versbach 12 4,08 %
Zellerau 13 4,12 %
Bergtheim 1 ---
Dettelbach 2 4,17 %
Eibelstadt 3 3,38 %
Eisingen 4 3,80 %
Estenfeld 5 3,80 %
Gaukönigshofen 6 ---
Gerbrunn 7 4,18 %
Giebelstadt 8 3,56 %
Güntersleben 9 4,02 %
Hettstadt 10 3,91 %
Höchberg 11 4,20 %
Kist 12 4,63 %
Kitzingen 13 4,54 %
Kürnach 14 4,29 %
Margetshöchheim 15 3,98 %
Marktbreit 16 4,36 %
Ochsenfurt 17 5,01 %
Randersacker 18 5,26 %
Reichenberg 19 3,68 %
Rimpar 20 3,69 %
Rottendorf 21 4,44 %
Sommerhausen 22 3,06 %
Thüngersheim 23 2,56 %
Veitshöchheim 24 4,24 %
Waldbüttelbrunn 25 3,84 %
Winterhausen 26 ---
Zell am Main 27 4,18 %
Zellingen 28 5,57 %
ENTWICKLUNG BRUTTOMIETRENDITE IM ZEITVERLAUF IN WÜRZBURG
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
5,50 %
5,00 %
4,50 %
4,00 %
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Brutto-Mietrendite, basierend auf Angebotspreisen für
Bestandswohnungen // Stand: 01.03.2019
35_VRBANKWÜ-1805-225 VR Bank Privatassistent AZ A5_quer
Donnerstag, 4. April 2019 11:41:44
Umgezogen.
Jetzt neu auf der Panorama Etage im Forum.
Marktplatz 2 · 97070 Würzburg
Wir freuen u n s au f S i e !
36Kapitel II Preise und Entwicklung
Der iib-Immobilienrichtwert®
Die Schwacke-Liste für Immobilien
Foto: shutterstock.com / IvanMichailovich
Analog der Schwacke-Liste haben wir den ZUSATZINFOS
iib-Immobilienrichtwert® ermittelt. Mit der iib-Immobilienrichtwert® Methode können
auch bestehende Angebote überprüft werden.
Er kombiniert die normierten, gesetzlichen Ver Wir haben dazu ein Ampelsystem (rot / gelb / grün)
fahren mit einer geostatistischen Methode und entwickelt.
liefert letztlich einen verlässlichen, sogenannten
stichtagsbezogenen, qualifiziert geschätzten, Angebote mit Abweichungen +/- 10 % liegen
vorläufigen und marktangepassten Durchschnitts- im grünen Bereich Angebote mit Abweichungen
wert. Der Wert einer Immobilie wird objektweise +/- 20 % liegen im gelben Bereich Angebote mit
wie folgt berechnet: Abweichungen >= 30 % liegen im roten Bereich
Ein- und Zweifamilienhäuser: Sachwertverfahren IIB REFERENZOBJEKTE
Mehrfamilienhäuser: Ertragswertverfahren* Diese finden Sie z. B. in unseren Markberichten
Wohnungen: Vergleichswertverfahren* mit dem iib Richtwert-Siegel. Für eine ausgewählte
Region wird die Größe von Immobilienobjekten
Ein Gutachten ersetzt der Richtwert nicht, vereinheitlicht und damit ein direkter Vergleich
da z. B. keine Ortsbesichtigung und Grundbuch untereinander möglich.
einsicht vorgenommen wird.
Der iib-Immobilienrichtwert® entspricht stichtags- Mit dem Richtwert kann für lokal-, regional-, landes-
bezogen dem marktangepassten und qualifiziert und/oder bundestypisch standardisierte Objekte ein
geschätzten Marktwert. Die tagesaktuelle Markt- Marktwert geschätzt werden. Direkte Vergleiche
anpassung erfolgt dabei nach einer vom iib Institut und eine Überprüfung anhand vieler amtlicher
entwickelten Methode, die auf tagesaktuellen und Grundstücksmarktberichte schaffen somit Sicherheit
historischen, normierten Angebotsanalysen beruht. und Transparenz.
37Kapitel II Preise und Entwicklung
Referenzhaus
... zur Ermittlung der Richtwerte in Würzburg
Ø
Einfamilienhaus
freistehend
Wohnfläche – 160 m²
Grundstück – 730 m² 1.440 €/m² 4.000 €/m² 6.310 €/m²
Doppelhaushälfte
Wohnfläche – 140 m²
Grundstück – 410 m² 1.410 €/m² 2.940 €/m² 4.590 €/m²
Reihenhaus
Wohnfläche – 130 m²
Grundstück – 260 m² 1.090 €/m² 3.230 €/m² 3.340 €/m²
Zweifamilienhaus
Wohnfläche – 200 m²
Grundstück – 750 m² 1.330 €/m² 3.510 €/m² 5.610 €/m²
Zur Berechnung der iib-Immobilienrichtwerte® wurden die oben aufgeführten
Referenzobjekte in Abhängigkeit von Ausstattung, Zustand, Lage und Alter
mit Hilfe des Sachwertverfahrens (siehe Box auf der rechten Seite) berechnet
und bilden somit die möglichen Preisspannen im Markt.
Sonderimmobilien und/oder stark abweichende Objekte von den hier
angegebenen Referenzobjekten können auch entsprechend vom Richtwert
abweichende Preise am Markt erzielen.
KAUFPREISE HÄUSER NACH HAUSTYPENKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN
IN DER STADT WÜRZBURG
Haustyp Preisspanne Mittelwert Wohnfläche
in Euro in Euro Grundstück
Einfamilienhaus 230.200 - 1.010.200 € 639.300 € 160 / 730 m²
Doppelhaushälhte 197.900 - 642.200 € 411.600 € 140 / 410 m²
Reihenhaus 141.400 - 434.700 € 419.900 € 130 / 260 m²
Zweifamilienhaus 265.900 - 1.121.900 € 701.800 € 200 / 750 m²
38Kapitel II Preise und Entwicklung
Haus – Kaufen
iib-Immobilienrichtwert®
KAUFPREISE HÄUSER NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN ABSOLUTEN PREISEN
iib-Immobilien-
Stadtbezirk/Gemeinde Nr. richtwert®
0 Eur 300.000 600.000 900.000 1.200.000 1.500.000
Altstadt 1 649.800 €
Dürrbachtal 2 439.200 €
Frauenland 3 634.600 €
Grombühl 4 510.800 €
Heidingsfeld 5 500.600 €
Heuchelhof 6 448.500 €
Lengfeld 7 539.300 €
Lindleinsmühle 8 492.700 €
Rottenbauer 9 427.500 €
Sanderau 10 576.600 €
Steinbachtal 11 543.500 €
Versbach 12 539.300 €
Zellerau 13 539.300 €
Bergtheim 1 216.000 €
Dettelbach 2 236.800 €
Eibelstadt 3 477.800 €
Eisingen 4 336.900 €
Estenfeld 5 407.100 €
Gaukönigshofen 6 214.600 €
Gerbrunn 7 427.500 €
Giebelstadt 8 236.800 €
Güntersleben 9 374.600 €
Hettstadt 10 334.600 €
Höchberg 11 443.600 €
Kist 12 330.000 €
Kitzingen 13 330.000 €
Kürnach 14 407.100 €
Margetshöchheim 15 408.200 €
Marktbreit 16 201.100 €
Ochsenfurt 17 293.500 €
Randersacker 18 336.300 €
Reichenberg 19 322.500 €
Rimpar 20 338.100 €
Rottendorf 21 427.500 €
Sommerhausen 22 429.800 €
Thüngersheim 23 338.100 €
Veitshöchheim 24 439.200 €
Waldbüttelbrunn 25 374.600 €
Winterhausen 26 336.300 €
Zell am Main 27 407.100 €
Zellingen 28 293.500 €
Ø 353.931 Euro
SACHWERTVERFAHREN: Dieses Verfahren wird überwiegend für Bewertungen von Eigenheimen verwendet. Vereinfacht gesagt,
wird in diesem dreistufigen Verfahren der sachliche Wert der Immobilie ermittelt.
Verfahrensstufe 1: Berechnung der baulichen Wert-Elemente nach typisierten Kosten: 1. Das Grundstück entsprechend seiner Größe.
2. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen – 3. Die Herstellungskosten der Außenanlagen – Ergebnis ist der vorläufige Sachwert.
Verfahrensstufe 2: Auswertung des Grundbuchs zur Ermittlung von wertbeeinflussenden rechtlichen Aspekten. Ergebnis ist der
endgültige (noch nicht marktangepasste) Sachwert.
Verfahrensstufe 3: Marktanpassung des Sachwerts, d. h. anhand einer Auswertung notarieller Kaufverträge wird ermittelt um wie viel Pro-
zent der berechnete Normwert am Stichtag vom durchschnittlichen Marktpreis abweicht. Hinweis: Da die Kaufpreise oft ein bis zwei Jahre alt
sind, hat das iib Dr. Hettenbach Institut für den iib-Immobilienrichtwert® ein eigenes Verfahren zur Marktanpassung aus Angeboten entwickelt.
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib-Immobilienrichtwerte® für Bestandshäuser zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.2019
39Kapitel II Preise und Entwicklung
Referenzwohnung
... zur Ermittlung der Richtwerte in Würzburg
Ø
1–1,5 Zimmerwohnung
Wohnfläche – 35 m²
1.340 €/m² 2.720 €/m² 5.190 €/m²
2–2,5 Zimmerwohnung
Wohnfläche – 60 m²
1.500 €/m² 3.270 €/m² 5.380 €/m²
3–3,5 Zimmerwohnung
Wohnfläche – 80 m²
1.500 €/m² 3.090 €/m² 5.240 €/m²
4–4,5 Zimmerwohnung
Wohnfläche – 100 m²
1.500 €/m² 3.210 €/m² 5.460 €/m²
Zur Berechnung der iib-Immobilienrichtwerte® wurden die oben aufgeführten
Referenzwohnungen anhand des Vergleichswertverfahrens (siehe Box auf der
rechten Seite) berechnet und bilden somit die möglichen Preisspannen im Markt.
Sonderimmobilien und/oder stark abweichende Objekte von den hier
angegebenen Referenzobjekten können auch entsprechend vom Richtwert
abweichende Preise am Markt erzielen.
KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN
IN DER STADT WÜRZBURG
Zimmerklassen Preisspanne Mittelwert Mittelwert Wohnfläche
in Euro in Euro in Euro/m²
1–1,5 Zimmer 46.730 - 181.560 € 95.190 € 2.720 €/m² 35 m²
2–2,5 Zimmer 90.000 - 322.860 € 190.180 € 3.170 €/m² 60 m²
3–3,5 Zimmer 120.000 - 419.200 € 246.930 € 3.090 €/m² 80 m²
4 & mehr Zimmer 150.000 - 545.720 € 321.450 € 3.210 €/m² 100 m²
40Kapitel II Preise und Entwicklung
Wohnung – Kaufen
iib-Immobilienrichtwert®
KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN QUADRATMETERPREISEN
iib-Immobilien-
Stadtbezirk/Gemeinde Nr. richtwert®
0 €/m² 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
Altstadt 1 3.900 €/m²
Dürrbachtal 2 2.490 €/m²
Frauenland 3 3.490 €/m²
Grombühl 4 2.710 €/m²
Heidingsfeld 5 2.860 €/m²
Heuchelhof 6 2.530 €/m²
Lengfeld 7 2.900 €/m²
Lindleinsmühle 8 2.600 €/m²
Rottenbauer 9 2.230 €/m²
Sanderau 10 3.790 €/m²
Steinbachtal 11 3.300 €/m²
Versbach 12 2.600 €/m²
Zellerau 13 3.270 €/m²
Bergtheim 1 1.670 €/m²
Dettelbach 2 1.780 €/m²
Eibelstadt 3 2.600 €/m²
Eisingen 4 2.340 €/m²
Estenfeld 5 2.450 €/m²
Gaukönigshofen 6 970 €/m²
Gerbrunn 7 2.750 €/m²
Giebelstadt 8 2.190 €/m²
Güntersleben 9 2.080 €/m²
Hettstadt 10 2.230 €/m²
Höchberg 11 3.270 €/m²
Kist 12 1.470 €/m²
Kitzingen 13 1.850 €/m²
Kürnach 14 2.380 €/m²
Margetshöchheim 15 2.020 €/m²
Marktbreit 16 1.710 €/m²
Ochsenfurt 17 1.890 €/m²
Randersacker 18 2.750 €/m²
Reichenberg 19 2.440 €/m²
Rimpar 20 2.120 €/m²
Rottendorf 21 2.450 €/m²
Sommerhausen 22 2.270 €/m²
Thüngersheim 23 2.080 €/m²
Veitshöchheim 24 2.640 €/m²
Waldbüttelbrunn 25 2.040 €/m²
Winterhausen 26 1.930 €/m²
Zell am Main 27 2.370 €/m²
Zellingen 28 1.710 €/m²
Ø 2.197 Euro
VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Dieses Verfahren wird überwiegend für die Bewertung von Wohnungen genutzt.
Vereinfacht ausgedrückt werden in diesem Marktbericht gemäß der gesetzlichen Grundlage anhand der nachfolgende Merkmale:
Immobilientyp, iib-Wohnlage, Größe, Ausstattung, Zustand und Alter
aus der iib Datenbank vergleichbare Objekte gesucht. Direkte Vergleiche über kürzlich verkaufte, ähnliche Immobilien in der
Nachbarschaft stehen meist nur im Ausnahmefall zur Verfügung.
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib-Immobilienrichtwerte® für Bestandswohnungen zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.2019
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