ONLINE-PRESSEKONFERENZ "WAS HAT SICH DURCH - CORONA GEÄNDERT? - AKTUELLE HERAUSFORDERUNGEN - Rueckerconsult
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ONLINE-PRESSEKONFERENZ „WAS HAT SICH DURCH CORONA GEÄNDERT? - AKTUELLE HERAUSFORDERUNGEN FÜR DIE INSTITUTIONELLE IMMOBILIENANLAGE“ Freitag, 11. Dezember 2020
REFERENTEN
Heiko Böhnke Joachim Kumme Bernd Lönner
Vorstand Abteilungsdirektor Eigenanlagen Stellv. Vorstandsvorsitzender
Real Exchange AG Kreissparkasse Ludwigsburg Real I.S. AG
2 Online-Pressekonferenz: Herausforderungen für die institutionelle Immobilienanlage
Marktupdate Immobilien Dezember I 2020 Bernd Lönner, Vorstand Real I.S. AG
Büroimmobilienmärkte im Überblick: Moderat steigende Leerstandsraten,
stabile Mieten, moderat sinkende Renditen
Leerstandsrate Q4 2019 versus Q3 2020, in % des Bestandes
8,4 8,9
7,3 7,2
6,0 6,0
4,9 4,6
2,9 2,5 3,1 3,3
1,7 1,8 2,1 1,8
Paris (CBD) München Berlin Hamburg Wien Amsterdam Brüssel Madrid
Q4 19 Q3 20
Spitzenmiete Q4 2019 versus Q3 2020, Veränderungsrate in %
1,8 1,7
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
-0,7
Paris (CBD) München Berlin Hamburg Wien Amsterdam Brüssel Madrid
Spitzenrendite Q4 2019 versus Q3 2020, in %
3,3 3,2 4,0 4,0 3,2 3,2
2,8 2,8 2,7 2,6 2,7 2,6 2,9 2,8 3,0 3,1
Paris (CBD) München Berlin Hamburg Wien Amsterdam Brüssel Madrid
Q4 19 Q3 20
Datenquelle: PMA, Grafik Real I.S.
Transaktionsvolumen Investmentmarkt Deutschland: Sinkende Volumen aber
weiterhin hohes Niveau
Europa Q3 2020: 49,2 Mrd. EUR (-36% ggü. Q3 2019)
Investments in Deutschland in Mrd. EUR Deutschland Q3 2020: 15,5 Mrd. EUR (-38% ggü. Q3 2019)
40,0
35,0 34,2
30,0 28,0
26,5
25,1
25,0 23,1
22,0 22,4
20,5 21,2
19,5 19,8
20,0 18,2 17,9
16,6 17,3 17,2
16,0 15,6 15,4 15,5
14,7
15,0
12,0
10,0
10,0
5,0
0,0
2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019 Q1 2020 Q1
Datenquelle: JLL, Grafik: Real I.S.
3
Transaktionsvolumen Investmentmarkt Deutschland nach Nutzungsarten:
Wohnen ist auf dem Vormarsch, Büronachfrage schwächer
Investments nach Nutzungsarten (in %, 2019) Investments nach Nutzungsarten (in %, Q1-Q3 2020)
andere andere
6% 5%
Mischnutzung
10% Mischnutzung
Wohnen 14%
24%
Wohnen
Logistik
33%
8%
Logistik
10%
Einzelhandel
12%
Einzelhandel
14%
Büro
Büro 24%
40%
Datenquelle: JLL, Grafik: Real I.S. Datenquelle: JLL, Grafik: Real I.S.
4
Strategie (1): Aktuell hohe Unsicherheit - Immobilien bleiben attraktiv, insbesondere Büro (Core), Logistik, Wohnen und Handel-Nahversorger ➢ Große Unsicherheit durch zweite Corona-Infektionswelle. Konjunkturerholung war im dritten Quartal sichtbar, aber aktuell Gefahr einer erneuten Konjunkturverlangsamung. Zeitpunkt der Erreichung des Vorkrisenniveaus wahrscheinlich zum Jahreswechsel 2021/2022. ➢ Implikation für die Real I.S. Investitionsstrategie 2020: Risikoreduktion. ➢ Büro: Aktuell Nachfragerückgang aufgrund von wirtschaftlicher Unsicherheit und mittelfristig durch Trend zu Home-Office Tätigkeit; aber die geringen Leerstände helfen die schwache Nachfrage abzufedern, stabile Mieten in Deutschland in 2020/2021 erwartet; Gesamtmarkterholung ab 2022. Fokus auf Immobilien, die baulich auf zukünftig flexiblere Anforderungen der Nutzer reagieren können, Analyse der Mieter auf nachhaltige Geschäftskonzepte, Fokus auf zentrale Lagen / Core-Immobilien. ➢ Handel: Der Strukturwandel traf den Sektor schon vor der Krise und wird nun beschleunigt, vor allem Textilhandel unter Druck; Situation für Shopping-Center herausfordernd, sinkende Mieten an allen Standorten. Fokus auf Nahversorger und Fachmarkt-Center mit Fokus auf Nahversorgung und Lebensmittel. ➢ Hotel: Dauerhafter Nachfragerückgang führt zu einer Marktkonsolidierung. Aktuell keine Ankäufe aber Monitoring des Marktes.
Strategie (2): Ausblick für 2021 – Ausbau der Investitionstätigkeit in den Nutzungsarten Logistik und Wohnen ➢ Logistik: Gewinner der Krise, stabile Nachfrage, Mieten werden in 2020 wahrscheinlich seitwärts tendieren, Erholung ab 2021 erwartet. Ausbau der Investitionstätigkeit mit Fokus auch auf Länder mit weiterem E-Commerce Wachstumspotential. ➢ Wohnen: Nachfrageüberhang baut sich nur langsam ab, sehr geringes Leerstandsrisiko, Mieten und Kaufpreise bewegen sich seitwärts oder steigen noch moderat an. Ausbau der Investitionstätigkeit. ➢ Ausblick für 2021: Zug um Zug mit der Konjunkturerholung wird auch eine Normalisierung der Vermietungs- und Investmentmärkte erwartet. Angesichts des anhaltend hohen Renditeaufschlags für Immobilien gegenüber der Rendite einer risikolosen Staatsanleihe (Risikoprämie) ist mittelfristig wieder mit einer deutlich höheren Nachfrage und steigenden Kaufpreisen zu rechnen. ➢ Wohnen: Ausbau der Investitionstätigkeit über Wohnhybride wie Studentisches Wohnen, Betreutes Wohnen und Business Apartments, sowie verwandten Nutzungsarten wie Serviced Apartments und Pflegeimmobilien. ➢ Logistik: Erweiterung der Strategie auf Unternehmensimmobilien (Gewerbeparks, Lagerimmobilien, Produktionsimmobilien etc.).
Perspektiven für die institutionelle Immobilienanlage Online-Pressekonferenz Heiko Böhnke Vorstand
Real Exchange AG - Unternehmensvorstellung
Geschäftszweck: Vermittlung von Immobilienfonds-Anteilen zwischen institutionellen Investoren
einschließlich entsprechender Beratungsdienstleistungen auf dem Sekundärmarkt und Etablierung
als unabhängige Marktplattform durch sukzessive Marktetablierung und Netzwerkausbau
Zulassung als Finanzdienstleistungsinstitut nach § 32 Kreditwesengesetz
Zulassung für die Immobilienvermittlung nach § 34 c GewO
Unabhängiges Finanzdienstleistungsunternehmen
Gründung 2018 durch die HIH – Gruppe, Sitz in Hamburg
Gesellschafter: HIH Invest, Intreal, Real I.S.
2Trotz erheblichem Marktwachstums nennenswerte Rückflüsse
von 4-7 Mrd. € p.a. = Potential für Umplatzierungen
Marktwachstum offener Immobilien-Spezial-AIFs Mittelzu- und -abflüsse
Offene Immobilien Spezial-AIFs (1)
in neun Jahren von ca. 30 Mrd. Euro auf über in Mrd. €
130 Mrd. Euro in Deutschland (1)
15
Hohes Marktpotenzial für Rekapitalisierungen -
110 von 580 Fonds sind älter als 7 Jahre* 10
Mittelzuflüsse (2) ca. 14-20 Mrd. € p.a.
5
Mittelabflüsse (2) ca. 4-7 Mrd. € p.a.
Erwartetes Handelsvolumen bis 2025: ca. 15 0
Mrd. Euro
-5
-10
Summe Mittelzuflüsse
Summe Rückflüsse
(1)Bundesbank Kapitalmarktstatistik, 10/2020
(2)Zeitraum 2016 – 2019
* Interne Datenbank auf Basis BaFin & EZB 2019
3Zwei grundsätzlich unterschiedliche Ausprägungen
am Sekundärmarkt
Motivation der Beispielhafte
Bezeichnung
Verkäufer Ergebnistypen
Verkauf/ Umplatzierung Strategische Strukturierte Bieterverfahren
des gesamten Fonds (Gewinn)- Dual Tracking (=parallele Angebotsabfrage für
(= Maximierungsfall) Realisierung Assets und Anteile am Fonds)
Umplatzierung
der Fondsanteile Rückgabe/ Kündigung
eines Investors Individuell
Verkauf am Sekundärmarkt
(= Basisfall)
4Anteilscheingeschäfte bieten Vorteile
für alle Beteiligten
Verkäufer Käufer KVGen / Asset Manger
Motive und Vorteile Motive und Vorteile Motive und Vorteile
Anpassung der Asset- Anpassung der Asset- Umsetzung von
Allokation Allokation Investorenentscheidungen
Portfoliooptimierung Neuausrichtung Portfolio Konfliktlösung mit
Ankauf spezialisierter Investoren
Reduzierung Manager
Zweitmarktfonds Erhöhung
Abbau kleinteiliger Investments Kundenzufriedenheit
Unzufriedenheit mit Manager Schnellerer Aufbau von
und/oder Unstimmigkeiten Positionen / Vermeidung Bestandserhalt der AuM
zwischen Anlegern offener Kapitalzusagen Kundenbindung
Regulatorische Kein Blind-Pool-Risiko
Adaption/Änderungen Erwerb von Anteilen bereits
etablierter Fonds
Kürzere und planbare
Schnellerer Exit
Haltedauer
Transaktionskostenvorteile Transaktionskostenvorteile
durch Anteilscheingeschäft durch Anteilscheingeschäft
Beibehaltung der
Handlungshoheit
5Der
DISCLAIMER
Rechtliche Hinweise
Alle in den beigefügten Unterlagen enthaltenen Informationen sind unverbindliche
Erstinformationen und können auf den Angaben, Meinungen und Beurteilungen des Fonds-
Initiators/ Fondsemittenten basieren. Diese können subjektive Einschätzungen und Bewertungen
beinhalten und sind nicht als konstante, unveränderliche oder absolute Aussagen zu betrachten.
Die beigefügten Unterlagen enthalten ausdrücklich keine Handlungsempfehlung und stellen keine
Finanzanalyse, Anlageberatung oder ein Vertragsangebot dar. Ausführliche Informationen und
Hinweise zu Chancen und Risiken angebotener Produkte und Leistungen bitten wir Sie, den
jeweiligen Vertragsunterlagen und/oder Jahresberichten zu entnehmen, die wir Ihnen gegen die
Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung gerne zur Verfügung stellen.
Die Real Exchange AG bzw. deren Organe, Vorstände, Mitarbeiter oder andere im Namen der Real
Exchange AG agierenden Personen oder Parteien übernehmen daher keinerlei Haftung für die in
den Präsentationsunterlagen getätigten Aussagen, deren Vollständigkeit, Richtigkeit oder
Verwertbarkeit für Zwecke des Lesers. Diese Unterlagen und alle hierin aufgezeigten Informationen
sind vertraulich zu behandeln und nicht ohne eine ausdrückliche schriftliche Einwilligung der Real
Exchange AG an Dritte weiterzugeben.
7ESG im Sekundärmarkt
Offenlegungsverordnung trifft zunächst ab März 2021 die
Kapitalverwaltungsgesellschaften und deren ESG Engagement auf Unternehmensebene
Ab Ende 2022 sind ESG Standards auch in Zeichnungsdokumente zu integrieren und es
ESG- ist darzulegen, wie ESG in den Investmentprozess einbezogen wird und wie sich
Offenlegungspflicht Nachhaltigkeitsrisiken negativ auf die Rendite auswirken können
Strengere Offenlegungspflichten treffen die Produkte, die mit ökologischen oder sozialen
Eigenschaften beworben werden
ESG-Kriterien sind bereits heute ein relevantes Entscheidungskriterium institutioneller
Marktbeobachtung Investoren bei Immobilieninvestitionen
Unternehmen befinden sich tendenziell in der Entwicklungsphase von ESG-Strategien
Auch für bestehende Fondsprodukte werden die Fondsmanager ESG-Strategien
entwickeln und offenlegen müssen, damit die Fondsprodukte langfristig attraktiv und
wettbewerbsfähig bleiben
Ausblick Sofern fehlende ESG-Strategien zu hohen Nachinvestitionskosten in den
Immobilienbestand führen, wird der Markt auch mit Preisabschlägen auf die
Fondsanteile / Immobilien reagieren – vorzeitige Fondsauflösungen erwarten wir nicht,
aufgrund mangelnder Anlagealternativen
6JOACHIM KUMME, KREISSPARKASSE LUDWIGSBURG
Anlagenotstand - aktuelle Marktanalyse
aus der institutionellen Perspektive
3 Online-Pressekonferenz: Herausforderungen für die institutionelle ImmobilienanlageKONTAKT
RUECKERCONSULT GMBH
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