PLUS treuhand - Die Grundsteuerreform - Treuhand Hannover
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Wissenswertes für Sie
Die © Andrey Popov - stock.adobe.com
Grundsteuerreform
Treuhand Hannover GmbH
Steuerberatungsgesellscha Plus Treuhand
Inhalt
Warum die Grundsteuer reformiert werden musste 4
Was ändert sich im Vergleich zur bisherigen Rechtslage? 4
Bisherige Berechnung – künftige Berechnung 4
Einige Bundesländer rechnen anders 5
Die Berechnung der neuen Grundsteuer (Bundesmodell) 5
Das dreistufige System 5
Grundsteuerwert (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) 5
Steuermesszahl und Steuermessbetrag 7
Hebesatz 7
Beispiele 8
Wer muss künftig wie viel zahlen? 10
Was müssen Sie wann tun? 10
Was passiert, wenn keine Feststellungserklärung abgegeben wird? 11
Zwangsmittel 11
Schätzung 11
Verspätungszuschlag 12
Die Berechnung der neuen Grundsteuer nach den Ländermodellen 12
Baden-Württemberg 12
Bayern 12
Hamburg 12
Hessen 13
Niedersachsen 13
Saarland 13
Sachsen 13
2Treuhand Plus
Die Grundsteuerreform
Wie wird die Grundsteuer nach der Reform nun berechnet? Welche Ver
änderungen wird es ab wann geben? Diese und noch mehr Fragen werden in
dieser Broschüre beantwortet. Zudem finden Sie hier eine Übersicht darüber,
wann Sie welchen Schritt, wie beispielsweise die Abgabe der Feststellungs
erklärung erfolgen muss.
Sie haben steuerliche oder wirtschaftliche Fragen? Unsere persönlichen
Berater unterstützen Sie gerne individuell in über 30 Niederlassungen
deutschlandweit. Sprechen Sie uns an!
3Plus Treuhand
Warum die Grundsteuer Das stellt einen klaren Verstoß gegen das
reformiert werden musste im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleich-
Am 10.04.2018 entschied das Bundes- behandlung dar. Aus diesem Grund erklärte
verfassungsgericht (BVerfG), dass die Be- das BVerfG im Jahr 2018 die Vorschriften zur
wertung der Grundstücke im Rahmen der Einheitsbewertung für die Bemessung der
Grundsteuer mit dem Einheitswert verfas- Grundsteuer für verfassungswidrig. Gleich-
sungswidrig ist. zeitig verpflichtete es den Gesetzgeber, die
Die Einheitswerte stammen teilweise aus Grundsteuer bis Ende 2019 neu zu regeln.
dem Jahr 1964, in den östlichen Bundeslän- Diese Neuregelung soll zum 01.01.2025 in
dern basieren sie noch auf Feststellungen aus Kraft treten. Bis dahin darf die Grundsteuer
dem Jahr 1935. übergangsweise weiterhin nach den bishe-
Eigentlich hatte der Gesetzgeber Haupt- rigen Regelungen erhoben werden.
feststellungen im sechsjährigen Rhythmus
vorgesehen, bei denen der Grund und Boden
bewertet werden sollte. Diese Hauptfeststel- Was ändert sich im Vergleich
lungen fanden jedoch nach 1964 beziehungs- zur bisherigen Rechtslage?
weise 1935 nie wieder statt. So kam es, dass
zum Beispiel ein im Jahr 2015 errichtetes Ge- Bisherige Berechnung – künftige
bäude so bewertet wurde, als ob es sich noch Berechnung
im Ausstattungszustand des Jahres 1964 be- Wie bisher wird auch bei der neuen
ziehungsweise 1935 befand. Die zeitgemäße Grundsteuer in einem dreistufigen Verfah-
Ausstattung und der dadurch bedingte hö- ren mit dem Grundstückswert, der Steuer-
here Wert blieben unberücksichtigt. messzahl und dem Hebesatz gerechnet.
Umgekehrt blieben bei der Bewertung Maßgebend für die Ermittlung des
aber auch Abnutzungen alter Gebäude, die Grundstückswerts war bisher der Einheits-
den Wert minderten, außen vor. wert. Dieser wird durch den Grundsteuer-
Die Einheitswerte wurden nur vereinzelt wert abgelöst.
angepasst, zum Beispiel bei wesentlichen Dieser Grundsteuerwert orientiert sich
Wertveränderungen oder bei der Errichtung unter anderem am Bodenrichtwert, an der
neuer Gebäude. Wechselte der Eigentümer, Fläche des Grundstücks, am Alter des Ge-
nahmen die Finanzämter jedoch meist kei- bäudes sowie daran, ob das Gebäude privat
ne Anpassungen vor, sondern verwendeten oder betrieblich genutzt wird.
weiterhin den bisherigen Einheitswert der Erst bei näherer Betrachtung wird ersicht-
Vorbesitzer. lich, wie viele Rechenschritte künftig nötig
Die Bewertung der Grundstücke auf sind, bis der neue Grundsteuerwert ermittelt
Grundlage der veralteten Einheitswerte ist.
führte im Laufe der Zeit zu Wertverzer- Für ein Einfamilienhaus gestaltet sich die
rungen und schließlich dazu, dass für gleich- Rechnung zum Beispiel folgendermaßen:
artige Grundstücke unterschiedliche Grund- Zuerst ermittelt man den jährlichen Roh-
steuern anfielen. ertrag; dieser ergibt sich aus der monatlichen
4Treuhand Plus
Nettokaltmiete unter Berücksichtigung von Die Berechnung der neuen
Zu- und Abschlägen aufgrund der Mietni- Grundsteuer
veaustufe. Davon zieht man die Bewirtschaf- (Bundesmodell)
tungskosten ab und erhält so den jährlichen
Reinertrag. Darauf wendet man einen Das dreistufige System
Vervielfältiger an, um den kapitalisierten Beim Bundesmodell wird die Grundsteuer
Reinertrag zu erhalten. Dazu addiert man in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:
dann noch den abgezinsten Bodenwert und 1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
erhält schließlich den Grundsteuerwert. 2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl
Hinweis: Ein ausführliches Rechenbei- und Berechnung des Steuermessbetrags
spiel finden Sie unter Punkt »Beispiele« auf 3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes
Seite 8 in dieser Broschüre. Die kurze Berechnungsformel für die
Eine wichtige Änderung gibt es bei unbe- Grundsteuer lautet:
bauten Grundstücken: Auch Gebäude von Grundsteuerwert × Steuermesszahl
untergeordneter Bedeutung zählen – anders × Hebesatz = Grundsteuer
als bisher – nun als Bebauung. Das bedeutet: Vor allem hinter dem Grundsteuerwert
Ein bisher unbebautes Grundstück könnte verbergen sich aber noch einige sehr aus-
künftig als bebautes Grundstück gelten. führliche Rechenschritte.
Dementsprechend würde der Grundsteuer
wert höher ausfallen. Gebäude von unter- Grundsteuerwert (Ertragswertver-
geordneter Bedeutung sind zum Beispiel fahren, Sachwertverfahren)
ein Gartenhaus, ein kleiner Geräteschuppen Für die Berechnung des Grundsteuer-
oder ein Carport für ein Wohnmobil. werts bei bebauten Grundstücken gibt es
zwei Verfahren:
Einige Bundesländer rechnen anders • das Ertragswertverfahren und
Eigentlich gilt das neue System der • das Sachwertverfahren.
Grundsteuer bundesweit. Allerdings wurde
den Bundesländern ausdrücklich die Mög- Das Ertragswertverfahren gilt für
lichkeit eingeräumt, eigene, vom sogenann- • Ein- und Zweifamilienhäuser,
ten Bundesmodell abweichende Regeln zur • Mietwohngrundstücke und
Bewertung zu entwickeln und erlassen. • Wohnungseigentum.
Von dieser Öffnungsklausel haben bisher
Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg, Das Sachwertverfahren findet Anwendung
Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, bei
Saarland und Sachsen. • Geschäftsgrundstücken,
Hinweis: Details zu den einzelnen Rege- • gemischt genutzten Grundstücken,
lungen dieser Länder finden Sie unter »Die • Teileigentum und
Berechnung der neuen Grundsteuer nach • sonstigen bebauten Grundstücken.
den Ländermodellen« auf Seite 12 in dieser Je nach Bewertungsverfahren fließen un-
Broschüre. terschiedliche Faktoren in die Berechnung ein.
5Plus Treuhand
Für das Ertragswertverfahren zählen ins- Die relevanten Faktoren beim Sachwertver-
besondere: fahren sind unter anderem:
• Grundstücksfläche • Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert • Bodenrichtwert
• Alter des Gebäudes • Alter des Gebäudes
• Wohnfläche • Brutto-Grundfläche des Gebäudes
• Mietniveaustufe • Herstellungskosten des Gebäudes
• monatliche Nettokaltmiete
So sieht die Berechnung nach dem Sach-
So sieht die Berechnung nach dem Er- wertverfahren aus:
tragswertverfahren aus:
Berechnungsschema Sachwertverfahren
Berechnungsschema Ertragswertverfahren Normalherstellungskos
ten in €/m2
monatliche Nettokalt-
miete je m2 Wohnfläche × Baupreisindex
(Anlage 39 zum Bewer-
tungsgesetz (BewG)) × Brutto-Grundfläche des
Gebäudes
+/– Zuschlag/Abschlag
abhängig von der = Gebäudenormalherstel-
Mietniveaustufe lungswert
× 12 – Alterswertminderung
(abhängig vom Alter
= jährlicher Rohertrag jährlicher Rohertrag des Gebäudes)
- Bewirtschaftungskosten = Gebäudesachwert Gebäudesachwert
(abhängig vom Alter des
Gebäudes, Anlage 40 Grundstücksfläche
zum BewG) × Bodenrichtwert
= jährlicher Reinertrag
= Bodenwert + Bodenwert
× Vervielfältiger (ab-
= vorläufiger Sachwert
hängig vom Alter des
Gebäudes, Anlagen 37 × Wertzahl (Anlage 43
und 38 zum BewG) zum BewG)
= Barwert des Rein = Grundsteuerwert
ertrags
Grundstücksfläche
× Bodenrichtwert
Bei unbebauten Grundstücken ist die
Berechnung dagegen viel einfacher. Hier
× Umrechnungskoef-
fizient bei Ein- und errechnet sich der Grundsteuerwert aus Bo-
Zweifamilienhäusern denrichtwert und Grundstücksfläche.
= Bodenwert Bei allen Berechnungen gilt: Der Grund-
× Abzinsungsfaktor steuerwert wird auf volle 100 Euro abgerun-
= abgezinster Bodenwert + abgezinster Bodenwert det.
= Grundsteuerwert
6Treuhand Plus
Steuermesszahl und von 0,31 ‰ reduziert sich um 25 Prozent auf
Steuermessbetrag 0,2325 ‰. Der Steuermessbetrag beträgt:
Steht der Grundsteuerwert für das Grund- 100.000 € × 0,2325 ‰ = 23,25 €
stück fest, kommt in der zweiten Stufe die
Steuermesszahl zur Anwendung. Dadurch Hebesatz
erhält man den Steuermessbetrag, der für die Im dritten Schritt wird der Hebesatz auf
weitere Berechnung benötigt wird. den Steuermessbetrag angewendet. Im Er-
gebnis erhält man schließlich die Grund-
Die Formel dazu lautet: steuer.
Grundsteuerwert × Steuermesszahl
= Steuermessbetrag Die Berechnungsformel lautet:
Je nach Art der Bebauung kann die Steuer Steuermessbetrag × Hebesatz
messzahl unterschiedlich hoch ausfallen. = Grundsteuer
Der Hebesatz wird von der Gemeinde be-
Art der Bebauung Steuermesszahl ziehungsweise Kommune festgesetzt.
Einfamilienhaus 0,31 ‰ Beispiel: Der Hebesatz der Gemeinde A
Zweifamilienhaus 0,31 ‰ beträgt 450 Prozent. In der Nachbargemein-
Mietwohngrundstücke 0,31 ‰ de B gilt ein Hebesatz von 400 Prozent. Bei
Wohnungseigentum 0,31 ‰
einem Steuermessbetrag von 31 Euro ergibt
Teileigentum 0,34 ‰
sich folgende Grundsteuer:
Gemeinde A: 31 € × 450 % = 139,50 €
Geschäftsgrundstücke 0,34 ‰
Gemeinde B: 31 € × 400 % = 124 €
gemischt genutzte Grundstücke 0,34 ‰
Es gibt drei unterschiedliche Hebesätze:
sonstige bebaute Grundstücke 0,34 ‰
• Grundsteuer A: Diese gilt für Grundstücke
unbebaute Grundstücke 0,34 ‰
der Land- und Forstwirtschaft.
• Grundsteuer B: Diese gilt für alle anderen
Beispiel: Ein Einfamilienhaus hat einen bebauten und unbebauten Grundstücke.
Grundsteuerwert von 100.000 Euro. Der • Grundsteuer C: Diese darf die Gemeinde
Steuermessbetrag beträgt: ab 2025 für unbebaute, »baureife« Grund-
100.000 € × 0,31 ‰ = 31 € stücke erheben.
Sozialer Wohnungsbau und nach dem
Wohnraumförderungsgesetz geförderte Die Hebesätze für die Grundsteuer A und
Wohnungen profitieren von einer Ermäßi- B müssen von den Gemeinden festgelegt
gung der Steuermesszahl um 25 Prozent. Bei werden.
Denkmälern reduziert sich die Steuermess- Eine Erhebung der Grundsteuer C liegt
zahl um 10 Prozent. im Ermessen der Gemeinde. Ob die Ge-
Beispiel: Ein Einfamilienhaus hat einen meinden davon Gebrauch machen werden
Grundsteuerwert von 100.000 Euro. Es liegt und wie hoch der Hebesatz ausfallen wird,
ein Förderbescheid nach dem Wohnraum- bleibt abzuwarten.
förderungsgesetz vor. Die Steuermesszahl
7Plus Treuhand
Voraussetzung für die Grundsteuer C ist, Beispiele
dass … Einfamilienhaus
• es sich um »baureife« Grundstücke handelt Ein Einfamilienhaus in Rheinland-Pfalz,
und Baujahr 1990, hat eine Wohnfläche von
• »städtebauliche Gründe« für deren Erhe- 160 m2. Die monatliche Nettokaltmiete be-
bung sprechen. trägt 1.000 Euro. Es gilt die Mietniveaustufe 4.
Die Grundstücksfläche beträgt 650 m2. Der
Baureife Grundstücke sind unbebaute Bodenrichtwert liegt bei 380 Euro/m2. Die
Grundstücke, die nach Lage, Form und Gemeinde hat einen Hebesatz von 420 Pro-
Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen zent festgelegt.
Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen So berechnet sich die Grundsteuer (Be-
Vorschriften sofort bebaut werden könnten. wertung zum Stichtag 01.01.2022):
Als städtebauliche Gründe kommen ins-
besondere in Betracht: Berechnungsschema Einfamilienhaus im
• die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Ertragswertverfahren
Wohn- und Arbeitsstätten, monatliche 1.000 €
Nettokalt
• die Nachverdichtung bestehender Sied- miete
lungsstrukturen oder (Anlage 39
zum BewG)
• die Stärkung der Innenentwicklung.
+/– + 10 %
Zuschlag/
Diese städtebaulichen Gründe muss die Abschlag
Gemeinde nachvollziehbar darlegen. Auch abhängig
von der
muss sie die baureifen Grundstücke genau Mietniveau-
bezeichnen und das Gemeindegebiet, für das stufe
die Grundsteuer C gelten soll, in einer Karte × 12 × 12
nachweisen. = jährlicher 13.200 € jährlicher 13.200 €
Mit der Grundsteuer C will der Gesetzge- Rohertrag Rohertrag
ber die Eigentümer unbebauter und baureifer – Bewirt- – 21 %
schaftungs-
Grundstücke dazu bringen, dort Wohnraum kosten
zu schaffen. Durch den höheren Hebesatz (Anlage 40
zum BewG)
und die dadurch höhere Grundsteuer ver-
teuert sich die Spekulation mit Bauland und = jährlicher 10.428 €
Reinertrag
macht das Abwarten von Wertsteigerungen
× Verviel- × 27,77
unattraktiver. Damit soll dem Wohnungs- fältiger
mangel vor allem in Ballungsgebieten entge- (Anlagen 37
und 38 zum
gengewirkt werden. BewG)
= Barwert 289.585,56 €
des Reiner-
trags
8Treuhand Plus
Grund- 650 qm Berechnungsschema Geschäftsgrundstück im
stücksfläche Sachwertverfahren
× Boden- 380 €/qm Normalher- 896 €/qm
richtwert stellungs-
kosten in
× Umrech- 0,94
€/qm
nungskoef-
fizient bei × Baupreis- × 106,8 %
Ein- index
und Zweifa-
× Brutto- × 1.200 m2
milienhäu-
grundflä-
sern
che des
= Boden- 232.180 € Gebäudes
wert
= Gebäude- 1.148.313,6 €
× 0,3057 normalher-
Abzinsungs- stellungs-
faktor wert
= abge- 70.977,43 € + abge- – Alters- – 191.385,60
zinster zinster wertminde- €
Bodenwert Bodenwert rung (5/30)
= Grund- 360.500 € = Gebäu- 956.928 € Gebäu- 956.928 €
steuerwert desachwert desachwert
(abgerundet
Grund- 4.000 qm
auf volle
stücksflä-
100 €)
che
× Boden- × 150 €/qm
Grundsteuerwert × Steuermesszahl richtwert
× Hebesatz = Grundsteuer = Boden- 600.000 € + Boden- + 600.000 €
wert wert
360.500 € × 0,31 ‰ × 420 % = 469,37 € = vor- 1.556.928 €
läufiger
Sachwert
Ergebnis: Die Grundsteuer für das Einfa- × Wertzahl × 0,70
milienhaus beträgt jährlich 469,37 Euro. (Anlage 43
zum BewG)
= Grund- 1.089.800 €
Geschäftsgrundstück
steuerwert
Ein Verbrauchermarkt, erbaut 2017, hat (abgerundet
eine Bruttogrundfläche von 1.200 qm. Das auf volle
100 €)
Grundstück ist 4.000 qm groß. Der Boden-
richtwert liegt bei 150 Euro/qm. Den Hebe- Grundsteuerwert × Steuermesszahl
satz hat die Gemeinde auf 550 Prozent fest- × Hebesatz = Grundsteuer
gelegt.
1.089.800 € × 0,34 ‰ × 550 % = 2.037,93 €
So berechnet sich die Grundsteuer (Be-
wertung zum Stichtag 01.01.2022): Ergebnis: Die Grundsteuer für den Ver-
brauchermarkt beträgt jährlich 2.037,93 Euro.
9Plus Treuhand
Wer muss künftig wie viel Hinweis: Durch öffentliche Bekanntma-
zahlen? chung im Bundessteuerblatt vom 30.03.2022
erfolgte die Aufforderung zur Abgabe der
Ziel des Gesetzgebers war es, die Grund- Feststellungserklärung (BStBl 2022 I S. 205).
steuerreform aufkommensneutral zu gestal- Suchen Sie möglichst zeitnah die für die
ten. Insgesamt sollten alle Steuerpflichtigen Erklärung benötigten Informationen und Un-
zusammen nicht mehr Grundsteuer bezah- terlagen zusammen. Das sind zum Beispiel:
len als bisher. Die individuellen Steuerzah- • Gemarkung und Flurstück des Grundver-
lungen werden sich hingegen verändern. mögens,
Letztlich wird es so sein, dass einige Grund- • Eigentumsverhältnisse,
stücksbesitzer weniger bezahlen müssen als • Grundstücksart (unbebaut, Wohngrund-
bisher, während andere künftig mehr Grund- stück, andere Bebauung),
steuer bezahlen müssen. • Fläche des Grundstücks,
Wie hoch die tatsächlich zu zahlende •b isherige Einheitswertbescheide.
Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt
sich zu diesem Zeitpunkt noch nicht ab- Beachten Sie: Muss ein Grundbuchaus-
schätzen. Die Höhe der Grundsteuer wird zug angefordert werden, kann dies einige
vor allem davon abhängen, welche Hebesätze Zeit in Anspruch nehmen. Außerdem ver-
die Gemeinden festlegen werden. langen die Grundbuchämter Gebühren für
einen solchen Auszug.
Tipp: Die meisten Bundesländer verschi-
Was müssen Sie wann tun? cken ab dem Frühjahr ein Informations-
01.01.2022 schreiben an die Grundstückseigentümer,
Der 01.01.2022 ist der Stichtag für die erste in denen alle wichtigen Daten für die Erklä-
Hauptfeststellung. Das bedeutet, dass die Fi- rung enthalten sind. Dieses Schreiben sollte
nanzämter alle Grundstücke in Deutschland erst einmal abgewartet werden, bevor ein
neu bewerten. kostenpflichtiger Grundbuchauszug angefor-
Ende März/Anfang April 2022 dert wird.
Damit die Finanzämter diese erste Bewer- 01.07.2022
tung durchführen können, müssen die Steu- Ab diesem Termin kann die Erklärung
erpflichtigen eine »Erklärung zur Feststel- zur Feststellung des Grundsteuerwerts abge-
lung des Grundsteuerwertes« abgeben. geben werden.
Die Aufforderung zur Abgabe erhalten Die elektronische Übermittlung ist Pflicht,
die Steuerpflichtigen nicht individuell mit deshalb sollten Sie sich rechtzeitig um einen
der Post, sondern per öffentlicher Bekannt- ELSTER-Zugang bemühen, falls dieser noch
machung. Diese ist Ende März/Anfang April nicht besteht.
erfolgt, und zwar zum Beispiel über Amts- Hinweis: Ein ELSTER-Benutzerkonto kön-
blätter, Tageszeitungen und Internetportale nen Sie online unter diesem Link erstellen:
von Bund, Ländern und Gemeinden. www.elster.de/eportal/registrierung-auswahl/
10Treuhand Plus
31.10.2022 Zwangsmittel
Der 31.10.2022 ist nach derzeitigem Stand Als Zwangsmittel stehen grundsätzlich
der letzte Abgabetermin für die Erklärung zur Verfügung:
zur Feststellung der Grundsteuerwerte. Die- • das Zwangsgeld,
ser Stichtag gilt auch für steuerlich beratene • die Ersatzvornahme und
Mandanten. • der unmittelbare Zwang.
Ende 2022 bis 2024
Die Finanzämter erlassen die Feststel- Um es gleich vorwegzunehmen: Bei
lungsbescheide bezüglich der Grundsteuer- Nichtabgabe der Erklärung zur Feststellung
werte und der Steuermessbeträge. des Grundsteuerwertes kommt lediglich ein
Die Gemeinden legen ihre Hebesätze neu Zwangsgeld in Betracht.
fest und erlassen die Grundsteuerbescheide. Denn sowohl Ersatzvornahme als auch
01.01.2025 unmittelbarer Zwang erfordern eine soge-
Ab dem 01.01.2025 ist die neue Grund- nannte vertretbare Handlung. Diese liegt hier
steuer zu zahlen. aber nicht vor, da die Abgabe von Steuerer-
klärungen eine unvertretbare Handlung dar-
stellt, die nur vom Steuerpflichtigen selbst,
Was passiert, wenn keine nicht aber von einem Dritten vorgenommen
Feststellungserklärung werden kann – auch nicht vom Finanzamt.
abgegeben wird? Das Zwangsgeld beträgt maximal 25.000
Euro. Bei erstmaliger Androhung ist mit
Jeder Steuerpflichtige ist verpflichtet, eine einem Zwangsgeld von ca. 25 Euro bis
Erklärung zur Feststellung des Grundsteuer- 250 Euro zu rechnen.
wertes abzugeben. Steuerpflichtiger ist in den
meisten Fällen der Grundstückseigentümer. Schätzung
Die Aufforderung zur Abgabe der Erklä- Das Finanzamt darf die Besteuerungs-
rung erhalten die Steuerpflichtigen im Rah- grundlagen schätzen. Die meisten Daten, die
men der ersten Hauptfeststellung per öffent- für die Festsetzung des Grundsteuerwertes
licher Bekanntmachung. Abgabezeitraum ist benötigt werden, sind dem Finanzamt ohne-
nach derzeitigem Stand vom 01.07.2022 bis hin bekannt. Das sind unter anderem:
31.10.2022. • das Aktenzeichen/die Steuernummer,
Bei dieser Feststellungserklärung nach • Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer,
§ 228 Abs. 1 BewG handelt es sich um eine • Lage,
Steuererklärung. Das bedeutet: Gibt der • Grundstücksfläche,
Steuerpflichtige die Erklärung nicht ab, kann • Bodenrichtwerte,
er zum einen durch Zwangsmittel zur Ab- • Art der Nutzung.
gabe gezwungen werden, zum anderen darf
das Finanzamt aber auch die Besteuerungs- Zu schätzen wären also nur die Angaben,
grundlagen schätzen. Ein Verspätungszu- die der Steuerpflichtige angeben muss. Das
schlag droht jedoch nicht. sind zum Beispiel:
11Plus Treuhand
• Wohn- und Nutzfläche, •
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg,
• Garagenplätze, Hessen und Niedersachsen gehen jeweils
• Baujahr. einen ganz eigenen Weg.
Achtung: Wer glaubt, sich durch eine Baden-Württemberg
Schätzung Arbeit ersparen zu können, sollte Das Bundesland Baden-Württemberg hat
wissen: Das Finanzamt wird sicher nicht zu- sich für das sogenannte modifizierte Boden-
gunsten des Steuerpflichtigen schätzen. Ganz wertmodell entschieden. Dieses Modell be-
im Gegenteil. rechnet sich anhand der Grundstücksfläche
Für die Schätzung spielt es keine Rolle, ob und dem Bodenrichtwert. Die Steuermess-
das Finanzamt bereits ein Zwangsgeld festge- zahl beträgt einheitlich 1,3 ‰. Eigentümer
setzt hat oder nicht. von Wohngebäuden profitieren von einem
30%igen Abschlag auf die Steuermesszahl
Verspätungszuschlag und zahlen weniger Grundsteuer als Eigen-
Das Finanzamt muss grundsätzlich bei tümer von gewerblichen Grundstücken oder
Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe einer Brachflächen.
Steuererklärung einen Verspätungszuschlag
festsetzen (§ 152 Abs. 2 Abgabenordnung). Bayern
Aber: Im Rahmen der ersten Hauptfest- Hier wird es ein »reines Flächenmodell«
stellung, die zum Stichtag 01.01.2022 erfolgt, geben. Welchen Wert Grundstück und Ge-
entfällt ausnahmsweise die verpflichtende bäude haben, spielt keine Rolle.
Festsetzung eines Verspätungszuschlags. Das Bei der Berechnung der Grundsteuer wer-
bedeutet, dass das Finanzamt nicht gezwun- den deshalb einheitlich für das Grundstück
gen ist, bei Nichtabgabe der Feststellungser- 0,04 €/qm angesetzt, für ein Gebäude grund-
klärung einen Verspätungszuschlag zu erhe- sätzlich 0,50 €/qm. Handelt es sich um ein
ben. Wohngebäude, gibt es einen Abschlag von
30 Prozent, so dass nur noch mit 0,35 €/qm
Die Berechnung der neuen gerechnet wird.
Grundsteuer nach den Für sozialen Wohnungsbau und denkmal-
Ländermodellen geschützte Gebäude sind ebenfalls Rabatte
vorgesehen.
Aufgrund der Öffnungsklausel sind die
Bundesländer befugt, eigene Gesetze zur Hamburg
Grundsteuer zu erlassen. Mittlerweile steht Hamburg hat das sogenannte Wohnla-
fest: Die Mehrheit der Länder setzt das Bun- genmodell auf den Weg gebracht. Für die
desmodell um, sieben Bundesländer haben Berechnung der Grundsteuer spielen sowohl
sich dagegen entschieden: die Fläche des Grundstücks als auch die ge-
• Das Saarland und Sachsen orientieren sie nutzte Fläche des Gebäudes und die Wohnla-
sich am Bundesmodell und modifizieren ge der Immobilie eine Rolle.
dieses geringfügig. Bezüglich der Lage orientiert sich das
12Treuhand Plus
Wohnlagenmodell am Mietspiegel, der die Diese betragen für das Grundstück 0,04 €/
Grundstücke in normale und gute Wohnla- qm und für Gebäude 0,50 €/qm. Der Faktor
gen einteilt. Unabhängig von der Nutzung ermittelt sich aus dem Bodenrichtwert des
werden für ein Grundstück 0,02 €/qm ange- jeweiligen Grundstücks und dem durch-
setzt, für das Gebäude 0,40 €/qm. schnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.
Wohnanlagen sind steuerlich begünstigt,
bei Sozialwohnungen und denkmalgeschütz- Saarland
ten Häusern reduziert sich ebenfalls die Auch wenn das Saarland grundsätzlich
Grundsteuer. von der Öffnungsklausel Gebrauch macht,
übernimmt es das Bundesmodell weitge-
Hessen hend. Denn dieses wird lediglich hinsicht-
Das Bundesland Hessen hat sich für das lich der Steuermesszahl modifiziert. Je nach
sogenannte Flächen-Faktor-Modell entschie- Grundstücksart gibt es länderspezifische
den. Das bedeutet, dass neben der Größe des Steuermesszahlen.
Grundstücks auch dessen Lage berücksichti- Für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäu-
gt wird. ser, Mietwohngrundstücke und Wohnungs-
Hessen orientiert sich grundsätzlich am eigentum beträgt die Steuermesszahl 0,34 ‰.
bayerischen Flächenmodell, ergänzt dieses Für unbebaute Grundstücke, Teileigentum,
aber noch durch einen lagebezogenen Faktor. Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte
Das bedeutet, dass zunächst feste Berech- Grundstücke und sonstige bebaute Grund-
nungsgrößen zur Anwendung kommen. Die- stücke liegt die Steuermesszahl bei 0,64 ‰.
se sogenannten Flächenzahlen betragen für
das Grundstück 0,04 €/qm und für Gebäude Sachsen
0,50 €/qm. Der Faktor ermittelt sich aus dem Schließlich hat auch das Bundesland
Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks Sachsen sich für ein eigenes Grundsteuer-
und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert modell entschieden. Das sogenannte Nut-
der Gemeinde. zungsartmodell unterscheidet danach, wie
das Grundstück genutzt wird. Für die Nut-
Niedersachsen zungsart Wohnen beträgt die Steuermesszahl
Das Bundesland Niedersachsen nutzt 0,36 ‰, für gewerbliche Grundstücke 0,72 ‰
ebenfalls die Öffnungsklausel für ein eige- und für unbebaute Grundstücke 0,36 ‰.
nes Grundsteuermodell: das sogenannte Im Übrigen entspricht das sächsische Mo-
Fläche-Lage-Modell. Die Berechnung der dell dem Bundesmodell.
Grundsteuer erfolgt grundsätzlich anhand
der Fläche, ergänzt um wertbildende »inner-
kommunale Lage-Faktoren«. Letztendlich ist
das niedersächsische Modell nahezu iden-
tisch mit dem hessischen Modell.
Gerechnet wird mit festen Berechnungs-
größen, sogenannten Äquivalenzzahlen.
13Plus Treuhand
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