POLICY PAPER Internationale Baupolitik - Was Deutschland von anderen Ländern lernen kann
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POLICY
PAPER
Internationale Baupolitik –
Was Deutschland von anderen
Ländern lernen kann
Dr. Dirk Assmann
ANALYSEImpressum Herausgeber Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit Truman Haus Karl-Marx-Straße 2 14482 Potsdam-Babelsberg /freiheit.org /FriedrichNaumannStiftungFreiheit /FNFreiheit Autor Dr. Dirk Assmann, Referent Urbanisierung und Innovationsräume Redaktion Dr. Dirk Assmann Liberales Institut der Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit Kontakt Telefon: +49 30 22 01 26 34 Telefax: +49 30 69 08 81 02 E-Mail: service@freiheit.org Stand September 2020 Hinweis zur Nutzung dieser Publikation Diese Publikation ist ein Informationsangebot der Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit. Die Publikation ist kostenlos erhältlich und nicht zum Verkauf bestimmt. Sie darf nicht von Parteien oder von Wahlhelfern während eines Wahlkampfes zum Zwecke der Wahlwerbung verwendet werden (Bundestags-, Landtags- und Kommunalwahlen sowie Wahlen zum Europäischen Parlament).
POLICY PAPER 3 Inhalt Warum lohnt sich ein Blick in andere Länder? ______________________________________ 4 Mietpreisbeschränkungen _________________________________________________________ 4 2.1 Der Berliner Mietendeckel _______________________________________________________4 2.2 Internationale Erfahrungen mit Mietpreisbeschränkungen _______________________6 2.3 Lehren für Deutschland _________________________________________________________7 Wohneigentum ____________________________________________________________________ 7 3.1 „Mietnation“ Deutschland _______________________________________________________8 3.2 Gründe für höheres Wohneigentum in anderen Ländern _________________________9 3.3 Lehren für Deutschland _______________________________________________________ 10 Baukosten _______________________________________________________________________ 11 4.1 Baukostenexplosion in Deutschland ___________________________________________ 11 4.2 Innovative Ansätze in anderen Ländern ________________________________________ 11 4.3 Lehren für Deutschland _______________________________________________________ 12 Digitales Planen und Bauen ______________________________________________________ 13 5.1 Nachholbedarf im deutschen Baugewerbe ____________________________________ 13 5.2 Andere Länder bauen deutlich digitaler ________________________________________ 14 5.3 Lehren für Deutschland _______________________________________________________ 14 Smart City _______________________________________________________________________ 14 6.1 Smart Cities in Deutschland ___________________________________________________ 14 6.2 Smart Cities weltweit _________________________________________________________ 15 6.3 Lehren für Deutschland _______________________________________________________ 17 Fazit _____________________________________________________________________________ 17
POLICY PAPER 4
Warum lohnt sich ein Blick in andere
Länder?
Das Thema Wohnen rückt immer wieder in den Fokus der der Bau- und Wohnungspolitik auf und präsentiert die
öffentlichen Debatte. Die ehemalige Justizministerin konkreten Erfahrungen aus anderen Ländern. Diese
Katharina Barley erklärte das Thema sogar zur „sozialen Erfahrungswerte werden genutzt, um politische
Frage des 21. Jahrhunderts“. Insbesondere in den Handlungsempfehlungen für Deutschland abzuleiten.
boomenden Großstädten oder Metropolregionen wie In Kapitel 2 werden die negativen internationalen
Berlin, München oder Hamburg gerät die Bereitstellung Erfahrungen mit Mietpreisbeschränkungen illustriert.
von bezahlbarem Wohnraum zur Herausforderung. Kapitel 3 zeigt, welche Rahmenbedingungen für die im
In der Sozialen Marktwirtschaft ist auch der internationalen Vergleich sehr niedrige
Wohnungssektor grundsätzlich Teil des Marktes. Und wie Wohneigentumsquote in Deutschland verantwortlich sind.
in jedem Markt werden die Preise auch hier von Angebot Kapitel 4 setzt sich mit der Entwicklung der Baukosten
und Nachfrage bestimmt. Die steigenden Mietpreise der auseinander. Hierbei wird insbesondere auf die Vorteile
vergangenen Jahre waren und sind somit Ausdruck einer des modularen Bauens verwiesen, das in anderen Ländern
zunehmenden Knappheit. Aus ökonomischer Sicht heißt bereits einen deutlich höheren Stellenwert einnimmt. In
die logische Konsequenz: bauen, bauen, bauen – Ziel Kapitel 5 wird die schleppende Digitalisierung des
muss es sein, Angebot und Nachfrage auf dem deutschen Baugewerbes thematisiert. Ein Zustand, an
Wohnungsmarkt wieder in Einklang zu bringen. dem der Staat durch seine zögerliche Haltung eine
Zunehmend wird aber versucht, den gehörige Mitschuld trägt. Kapitel 6 behandelt die Smart
Preisbildungsmechanismus auf dem Wohnungsmarkt City und widmet sich damit einem Thema aus dem Bereich
politisch zu unterbinden. Aktuelles Beispiel aus der Stadtentwicklung. Es wird gezeigt, wie sich die
Deutschland ist der Berliner Mietendeckel. Zielvorstellungen einer Smart City weltweit unterscheiden
Deutschland ist nicht das erste Land, das mit diesem und können und warum Deutschland eine nationale Smart City-
anderen Problemen im Bereich der Bau- und Strategie benötigt. In Kapitel 7 werden die wichtigsten
Wohnungspolitik zu kämpfen hat. Die internationalen Erkenntnisse des Papiers zusammengefasst und
Erfahrungen bleiben jedoch viel zu häufig Schlussfolgerungen gezogen.
unberücksichtigt. Dieses Policy Paper greift fünf Aspekte
Mietpreisbeschränkungen
In den meisten Metropolen Europas und weltweit konnte in Hier richtet sich die zugelassene Miethöhe nach
den vergangenen Jahren ein massiver Mietpreisanstieg festgeschriebenen Referenzwerten, die sich an Alter und
beobachtet werden. Wie in Berlin folgte man auch Ausstattung der Wohnung, nicht jedoch an deren Lage
andernorts dem Impuls der am einfachsten klingenden innerhalb der Stadtgrenze orientieren. Selbst laufende
Lösung: Warum nicht einfach die Mietpreise festsetzen, Mietzahlungen können in naher Zukunft abgesenkt
damit sie in Zukunft nicht weiter steigen können? Die werden, sofern diese die festgeschriebenen Referenzwerte
Auswertung internationaler Erfahrungen zeigt, dass diese um mehr als 20 Prozent übersteigen. Ausnahmen gelten
einfach klingende Lösung fatale Folgen haben kann. lediglich für „Sozialwohnungen“, „Trägerwohnungen“,
Wohnheime sowie für Wohnungen, die erst nach dem Jahr
2013 fertiggestellt wurden. Modernisierungen werden
durch den Berliner Mietendeckel auf gesetzlich
2.1 Der Berliner Mietendeckel vorgeschriebene und energetisch notwendige
Maßnahmen beschränkt. Solche Modernisierungen
Mit dem Berliner Mietendeckel wurde im Februar 2020 das
rechtfertigen allerdings auch nur Mieterhöhungen um
bislang schärfste Instrument zur Regulierung der
maximal 1 Euro pro Quadratmeter.
Mietpreise in Deutschland ins Leben gerufen. Durch den
Modernisierungsmaßnahmen, die zu höheren
Mietendeckel sollen in Berlin Mieterhöhungen für die Dauer
umlagefähigen Kosten führen, müssen über
von fünf Jahren ausgeschlossen werden. Der Beschluss
Förderprogramme finanziert werden (Sagner und
des Berliner Senats gilt rückwirkend ab dem 18. Juni 2019.
Voigtländer 2019).1
Auch Neuvermietungen sind vom Mietendeckel betroffen.
Mit dem Gesetzesvorhaben will die rot-rot-grüne
1
Sagner und Voigtländer (2019): Volkswirtschaftliche Folgen des Berliner W-Gutachten_2019-Mietendeckel.pdf)
Mietendeckels.
(https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Gutachten/PDF/2019/IPOLICY PAPER 5
Landesregierung den Mietpreisanstieg in Berlin stoppen. Jahresbeginn 2015 lagen die Angebotsmieten im Median
Der Berliner Wohnungsmarktbericht zeigt, dass der noch bei 8,65 Euro pro Quadratmeter, Ende 2019 lagen die
Median der Angebotsmieten pro Quadratmeter im Angebotsmieten für einen Quadratmeter bei 10,68 Euro
Zeitraum zwischen dem 1. Quartal 2015 und dem 4. (siehe Abbildung 1).2
Quartal 2019 um 23,5 Prozent gestiegen ist. Zu
Abb. 1: Mietentwicklung in Berlin (Angebotsmieten in Euro pro
Quadratmeter)
Quelle: Investitionsbank Berlin - IBB Wohnungsmarktbericht 2019
11,00
10,70 10,68
10,50
10,02
10,00
9,50
9,50
9,00 8,74
8,65
8,50
Q1 2015 Q4 2015 Q4 2016 Q4 2017 Q4 2018 Q4 2019
Trotz der dynamischen Mietpreisentwicklung ist die Lage Der abweichende Mietpreis für Berlin (12,87 Euro in
auf dem Berliner Wohnungsmarkt noch immer Abbildung 2 vs. 10,68 Euro in Abbildung 1) lässt sich
vergleichsweise entspannt. Dies zeigt insbesondere der dadurch erklären, dass in der empirica-Preisdatenbank
nationale und internationale Vergleich. Auf nationaler ausschließlich Angebotspreise für Wohnungen mit guter
Ebene liegen die Berliner Mietpreise deutlich hinter den Ausstattung und einer Größe zwischen 60 und 80
Preisen anderer Metropolregionen wie München, Frankfurt Quadratmeter angegeben werden.
am Main oder Stuttgart zurück (siehe Abbildung 2).3
Abb. 2: Die teuersten Städte in Deutschland (Angebotsmieten in
Euro pro Quadratmeter)
Quelle: Empirica Preisdatenbank - Empirica Miet- und Kaufpreisranking Q2/2020
München 18,40
Frankfurt am Main 14,99
Stuttgart 14,41
Düsseldorf 13,10
Hamburg 13,04
Mainz 12,94
Wiesbaden 12,89
Berlin 12,87
Freiburg 12,86
Heidelberg 12,76
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20
2
Investitionsbank Berlin (2020): IBB Wohnungsmarktbericht 2019. Systeme Marktdatenbank).
(https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-
wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_wohnungsmarktbericht_2019.pdf)
3
Empirica Miet- und Kaufpreisranking Q2/2020. Empirica Preisdatenbank (empirica-POLICY PAPER 6
Ein Blick auf die Mietpreise europäischer Hauptstädte Quadratmeter fast dreimal so hoch. Auch Stockholm,
macht deutlich, dass das Berliner Mietniveau im Paris, Helsinki und Amsterdam weisen im Vergleich zu
internationalen Vergleich sogar sehr moderat ausfällt. In Berlin mehr als doppelt so hohe Mietpreise pro
London liegen die durchschnittlichen Angebotsmieten pro Quadratmeter auf (siehe Abbildung 3).4
Abb. 3: Die teuersten Hauptstädte in Europa (Angebotsmieten in Euro pro
Quadratmeter)
Quelle: rentswatch.com, DW
London 30,20
Stockholm 25,80
Paris 24,20
Helsinki 23,40
Amsterdam 21,20
Kopenhagen 20,00
Rom 14,00
Wien 13,60
Warschau 13,30
Brüssel 12,00
Madrid 11,50
Lissabon 11,30
Berlin 10,70
0 5 10 15 20 25 30 35
Trotz des noch immer moderaten Mietniveaus in Berlin, ist Angebot an Mietwohnungen, die in Berlin zur Verfügung
der anhaltende Mietpreisanstieg der letzten Jahre ein stehen, immer knapper.8
reales Problem. Ökonomen sind sich einig wie selten5,
dass der Mietendeckel das Grundproblem des Berliner
Wohnungsmarktes nicht lösen wird. Vielmehr sehen sie 2.2 Internationale Erfahrungen mit
die Berliner Mietentwicklung als Folge des Mietpreisbeschränkungen
Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage. Immer
mehr Menschen wollen die Vorzüge der neu entstandenen Die ökonomische Argumentation gegen den Mietendeckel
Berliner Wirtschaftskraft sowie die umfassenden mag „kalt“ und abstrakt wirken. Allerdings gibt es aus
Freizeitmöglichkeiten der Stadt nutzen. In den letzten zehn anderen Städten und Ländern genug Beispiele und
Jahren hat die Stadt nahezu 400.000 Einwohner Erfahrungswerte, die die teils fatalen Auswirkungen einer
hinzugewonnen.6 Gleichzeitig zeigt sich die Mietpreisbeschränkung belegen können.
Landesregierung bei der Ausweisung von Baugebieten
sowie bei der Genehmigung von Bauvorhaben extrem New York City
zögerlich. Das Ziel von 20.000 fertiggestellten Wohnungen Im Bundesstaat New York wurde bereits im Jahr 1950 eine
pro Jahr wurde auch im Jahr 2019 noch nicht erreicht.7 Preisbegrenzung eingeführt, um die Mieten in den Städten
Nach etwa einem halben Jahr zeigt der Mietendeckel möglichst niedrig zu halten. Ab dem Jahr 1962 konnte die
bereits Wirkung. Zwar sind die Mieten auf dem Berliner Stadt New York City selbst über die Ausgestaltung der
Wohnungsmarkt tatsächlich leicht gesunken, gleichzeitig Mietpreisbegrenzung entscheiden. In einigen Bezirken von
ist es für Mieterinnen und Mieter so schwierig wie noch nie, New York City wurde die Mietpreisbegrenzung besonders
eine Wohnung zu finden. Im Segment der Wohnungen, die straff gehandhabt, was ein Auseinanderdriften der
vor 2014 fertiggestellt wurden – also in dem Segment, in Mietpreise innerhalb der Stadt zur Folge hatte. Der New
dem der Mietendeckel greift – ist die Zahl der angebotenen Yorker Mietendeckel hatte insbesondere drei Effekte, die
Eigentumswohnungen um 37 Prozent gestiegen, das alles andere als wünschenswert waren: Erstens wollten
Angebot an Mietwohnungen dagegen um 44 Prozent Menschen, die in einer Wohnung mit staatlich regulierter
gesunken. Viele Vermieterinnen und Vermieter können es Miete wohnten, diese keinesfalls aufgeben. Somit kamen
sich bei der aktuellen Gesetzgebung nicht mehr leisten, immer weniger Mietwohnungen auf den Markt. Zweitens
ihre Wohnung auf dem Mietmarkt anzubieten und stellen kam es durch den Mietendeckel zu einem dramatischen
sie stattdessen zum Verkauf. In der Folge wird das Verfall des Gebäudebestands. Grund hierfür war, dass sich
4
https://www.dw.com/de/so-teuer-sind-die-mieten-in-europa/a-39856849 Statistik Berlin-Brandenburg).
5 8
https://www.diw.de/de/diw_01.c.704203.de/der_mietendeckel_ist_ein_suesses_gift_ https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/news-mietendeckel-entzieht-
mit_bitteren_nebenwirkungen.html dem-markt-mietwohnungen.html
6
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg.
7
Im Jahr 2019 lag die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bei 18.999 (Amt fürPOLICY PAPER 7
Modernisierungen aus Investorensicht nicht mehr Stockholm
rentierten. Drittens ging das Wohnungsangebot privater Der Stockholmer Mietpreisbegrenzung gilt seit 1969 und
Investoren dramatisch zurück. Bei den niedrigen sieht vor, dass die Miethöhe zwischen Vertreterinnen und
Mieteinnahmen waren die meisten Investitionsvorhaben Vertretern von Eigentümern und Mietern jedes Jahr neu
für private Akteure einfach nicht mehr rentabel.9 Aufgrund ausgehandelt wird. Diese Regelung hat das
dieser Erfahrungen wurde der New Yorker Mietendeckel in Wohnraumangebot der Stadt so weit verknappt, dass
den 1970er Jahren deutlich gelockert. Statt dem Interessenten inzwischen durchschnittlich elf Jahre auf
Mietniveau wurde in der Folgezeit nur noch die jährliche eine freie Wohnung in der schwedischen Hauptstadt
Wachstumsrate der Miete begrenzt. Eine solche warten müssen. Diese Situation hat maßgeblich zur
Begrenzung gilt bis heute für etwa eine Million New Yorker Entstehung eines Schwarzmarktes beigetragen. So gibt es
Wohnungen. Im Jahr 2019 wurde der Mietendeckel für die meisten Wohnungen inzwischen etliche illegale
allerdings wieder verschärft. Hierbei wurden insbesondere Untermietverträge oder illegal ausgehandelte
Schlupflöcher abgeschafft, die eine Umgehung des New Abstandszahlungen.12 Die OECD stellt der schwedischen
Yorker Mietendeckels möglich machten.10 Wohnungspolitik ein miserables Zeugnis aus und drängt
darauf, das knappe Wohnungsangebot durch die
Genf Lockerung staatlicher Eingriffe zu steigern.13
In Genf wurde die Mietpreisbegrenzung im Jahr 1996 im
Rahmen einer Volksabstimmung auf den Weg gebracht
und ist dort bis heute in Kraft. Mit der Gesetzesregelung 2.3 Lehren für Deutschland
wurde die Höhe bestehender Mietverhältnisse eingefroren Für eine Evaluierung des Berliner Mietendeckels muss
und die Umlegung von Modernisierungskosten quasi man sich nicht allein auf die ökonomische Theorie berufen.
unmöglich gemacht. Dies führte (und führt) dazu, dass Aus anderen Ländern gibt es genügend Fallbeispiele, die
Mieterinnen und Mieter keinerlei Anreiz haben, aus ihren allesamt zeigen, welch katastrophale Wirkungen ein
geschützten Mietverhältnissen auszuscheiden. Durch staatlich verordneter Mietpreisstopp hat. Überall dort, wo
diesen Lock-in-Effekt ist der Genfer Mietwohnungsmarkt eine solche Regulierung eingeführt wurde, kam es zu
bis heute extrem ausgedünnt. Doch selbst diejenigen, die massiven Beeinträchtigungen der Bausubstanz sowie zu
von den günstigen Mietpreisen profitieren, spüren die einer Reduktion des Mietwohnungsangebots. Eine
negativen Auswirkungen des Mietendeckels. Da Verbesserung der Situation wurde hingegen nirgendwo
Modernisierungskosten nicht umgelegt werden können, beobachtet.
haben die Eigentümerinnen und Eigentümer keinen Anreiz, Eine Wohnungspolitik, die steigende Mietpreise in den Griff
in die Bausubstanz ihrer Wohnungen zu investieren, bekommen will, muss daher unbedingt Angebot und
wodurch sich deren Qualität immer weiter verschlechtert. Nachfrage im Blick haben und diese in Einklang bringen. In
Zusätzlich gibt es in der Stadt fast keine privaten wachsenden Metropolen wie Berlin hilft daher nur eine
Investitionen in den Wohnungsbau, da es Bedenken gibt, Ausweitung des Wohnungsangebots. Hierfür braucht es
dass sich die Regelungen des Genfer Mietendeckels in eine ausreichende Bereitstellung von Bauland, niedrigere
Zukunft auch auf den Neubau ausweiten könnten. Hierbei Baukosten sowie eine Forcierung des
handelt es sich um eine wichtige Lehre für Berlin, da der Dachgeschossausbaus. Ein Mietendeckel wird die
dortige Mietendeckel mit dem Argument verteidigt wird, Probleme des Berliner Wohnungsmarktes langfristig nur
dass er den Wohnungsneubau verschont. Aufgrund des verstärken, denn er führt zu einem weiteren
Angebotsmangels müssen die Menschen immer stärker Auseinanderdriften von Angebot und Nachfrage.
aufs Genfer Umland ausweichen, wodurch es zu immer Der schwedische Ökonom Assar Lindbeck ließ sich in
größeren Pendlerströmen kommt.11 Bezug auf staatliche Mietregulierungen bereits in den
1970er Jahren zu folgender Aussage hinreißen: „Next to
bombing, rent control seems in many cases to be the most
efficient technique so far known for destroying cities.“14
Wohneigentum
Der internationale Vergleich macht schnell klar, dass es bekannt, doch es müssen weitere Nachteile vorliegen, um
sich bei Deutschland überwiegend um eine Nation von die niedrige Wohneigentumsquote erklären zu können.
Mieterinnen und Mietern handelt. Deshalb sind schnell
steigende Mieten auch für so viele Menschen ein großes
Problem. Deutschlands mieterfreundliches Wohnrecht ist
9 12
https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/wohnungsmarkt-vom-ausland-lernen- https://www.morgenpost.de/vermischtes/article228364075/Ist-der-Berliner-
bloss-kein-mietpreisdeckel/24458408.html Mietendeckel-ein-Fluch-oder-Segen.html
10 13
https://www.dw.com/de/mietendeckel-eine-weltweit-gescheiterte-idee/a-52266604 https://www.oecd.org/economy/surveys/OECD-economic-surveys-sweden-2019-
11
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/plus199845380/Mietenstopp-23-Jahre- overview.pdf
14
Stillstand-auf-dem-Immobilienmarkt-in-Genf.html https://en.wikiquote.org/wiki/Assar_LindbeckPOLICY PAPER 8
3.1 „Mietnation“ Deutschland verbessert hat (Seipelt und Voigtländer 2020).16 Auch
steigende Mietpreise legen eher den Verdacht nahe, dass
Die Wohneigentumsquote – also der Anteil der Haushalte, die Attraktivität von Wohneigentum steigen müsste (Sinai
die im selbstgenutzten Wohneigentum wohnen – liegt in und Souleles 2005).17
Deutschland bei aktuell lediglich 46,5 Prozent. Diese Zahl Wie niedrig die Wohneigentumsquote in Deutschland
bildet natürlich nur einen Querschnitt ab. In Berlin und tatsächlich ist, macht erst ein Vergleich mit anderen
Hamburg – und damit in Regionen mit einer sehr europäischen Ländern deutlich. Abbildung 4 zeigt die
dynamischen Mietpreisentwicklung – liegt die Wohneigentumsquoten im europäischen Vergleich.
Wohneigentumsquote bei lediglich 17,4 bzw. 23,9 Prozent. Hierbei muss beachtet werden, dass die Daten von
Am höchsten liegt die Wohneigentumsquote mit 64,7 Eurostat keine Informationen dazu beinhalten, ob die
Prozent im Saarland, gefolgt von Rheinland-Pfalz mit 58,0 betrachteten Haushalte auch selbst in ihrem
Prozent.15 Wohneigentum leben. In Abbildung 4 bezieht sich die
Bei Deutschlands niedriger Wohneigentumsquote handelt Wohneigentumsquote somit auf den Anteil der Haushalte,
es sich keineswegs um ein neues Phänomen. Die Quote die Wohneigentum gebildet haben, unabhängig davon, ob
stagniert bereits seit Jahren auf diesem Niveau. Dies ist sie dieses Eigentum selbst bewohnen. Dies ist auch der
angesichts der positiven Rahmenbedingungen durchaus Grund, warum in Abbildung 4 eine etwas höhere
überraschend. Neben einer steigenden Lohnentwicklung Wohneigentumsquote für Deutschland (51,5 Prozent)
sorgten niedrige Zinsen dafür, dass sich die ausgewiesen wird.18
Erschwinglichkeit von Wohneigentum grundsätzlich
Abb. 4: Wohneigentumsquoten im europäischen Vergleich
Quelle: Eurostat
Rumänien 96,4%
Slowakei 91,3%
Kroatien 90,1%
Ungarn 86,0%
Polen 84,0%
Spanien 76,3%
Griechenland 73,5%
Italien 72,4%
Finnland 71,6%
EU-28 69,3%
Niederlande 68,9%
Vereinigtes Königreich 65,1%
Frankreich 65,1%
Deutschland 51,5%
Schweiz 42,5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Unter den OECD-Mitgliedsstaaten weist lediglich die internationalen Vergleich sichtbar. Länder mit höheren
Schweiz mit 42,5 Prozent eine niedrigere Eigentumsquoten weisen im Durchschnitt eine geringere
Wohneigentumsquote als Deutschland auf. Auch der EU- Vermögensungleichheit auf (Gründling und Grabka
Durchschnitt der Wohneigentumsquote liegt mit 69,3 2019).19 Zweitens geht durch die niedrige
Prozent deutlich über dem deutschen Niveau. Rumänien Wohneigentumsquote ein wichtiger Baustein der
führt den Vergleich europäischer Länder an. Dort liegt die Altersvorsorge verloren. Die eigene Immobilie kann auf
Wohneigentumsquote bei 96,4 Prozent. Es folgen die mehreren Wegen vor Altersarmut schützen.
Slowakei und Kroatien mit 91,3 und 90,1 Prozent. Selbstbewohnt schützt die Immobilie vor steigenden
Deutschlands niedrige Wohneigentumsquote hat Mieten, vermietet generiert die Immobilie zusätzliche
weitreichende Konsequenzen. Erstens ist der Erwerb von Einkünfte (BBSR 2013).20
Wohneigentum ein wichtiger Baustein für den
Vermögensaufbau sowie zur Bekämpfung der
Vermögensungleichheit. Dies wird insbesondere im
15 18
https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft- http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_lvho02&lang=de
19
Umwelt/Wohnen/_Grafik/_Interaktiv/eigentuemerquote.html Gründling und Grabka 2019: Staatlich geförderter Mietkauf kann
16
Seipelt und Voigtländer 2020: Accentro Wohnkostenreport 2020. einkommensschwachen Familien Weg in die eigenen vier Wände ebnen.
(https://www.iwkoeln.de/studien/gutachten/beitrag/pekka-sagner-michael- (https://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.669738.de/19-29-
voigtlaender-accentro-wohnkostenreport-2020-eine-analyse-von-mieten-und- 1.pdf)
20
wohnnutzerkosten-fuer-401-kreise.html) BBSR 2013: Wohneigentum statt Rente? Demografischer Wandel und
17
Sinai und Souleles 2005: Owner-Occupied Housing as a Hedge against Rent-Risk. Altersvorsorge in acht europäischen Ländern im Vergleich.
(https://repository.upenn.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1054&context=real- (https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/IzR/2013/2/Inhalt/DL_
estate_papers) Helbrecht.pdf?__blob=publicationFile&v=2)POLICY PAPER 9
3.2 Gründe für höheres Wohneigentum in Niedrigere Grunderwerbsteuer
Seit dem Jahr 2006 haben die deutschen Bundesländer die
anderen Ländern Befugnis, ihren geltenden Grunderwerbsteuersatz selbst
Die Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote in festzulegen. Ausgehend von einem einheitlichen Niveau
Deutschland sind vielschichtig und ohne Zweifel auch auf von 3,5 Prozent wurde der Steuersatz in einigen
das deutsche Mietrecht sowie auf eine Art „Kultur des Bundesländern auf bis zu 6,5 Prozent erhöht.21 Im
Mietens“ zurückzuführen. Im Folgenden werden jedoch statistischen Mittel liegt der Grunderwerbsteuersatz in
insbesondere Regularien vorgestellt, die den Deutschland bei 5,375 Prozent. Ein Vergleich mit den
Eigentumserwerb in Deutschland (im Vergleich zu anderen Nachbarländern Deutschlands zeigt, dass in den meisten
Nationen) besonders unattraktiv machen. dieser Länder ein geringerer Grunderwerbsteuersatz
verlangt wird (siehe Abbildung 5).22
Abb. 5: Grunderwerbsteuersatz in deutschen Nachbarländern
Quelle: globalpropertyguide.com, kreditrechner.com
14%
10-12,5%
12%
10%
8%
3,5-6,5%
2-6% 5,8%
6%
4% 3,5%
4% 0,2-3,3%
2%
0,6% 0%
0%
Ein ähnliches Muster ergibt sich auch für die restlichen Grunderwerbsteuer jedoch in den USA. Die meisten US-
Länder Europas. Anders als Deutschland gewähren viele amerikanischen Bundesstaaten erheben überhaupt keine
Länder weitere Ermäßigungen bei der Grunderwerbsteuer. Transaktionssteuer, im Mittel liegt der erhobene
Frankreich erhebt für unbebaute Grundstücke einen Steuersatz in den USA bei lediglich 0,33 Prozent (Kaas et
Grunderwerbsteuersatz von 0 Prozent. In Portugal und den al. 2020).24
Niederlanden gelten ermäßigte Tarife für
Wohnimmobilien. In Spanien können Regionen Niedrigere Erwerbsnebenkosten
Vergünstigungen bei der Grunderwerbsteuer gewähren, Die Erwerbsnebenkosten werden maßgeblich von der
wenn sie bestimmte Akteure in die Region locken wollen. Grunderwerbsteuer bestimmt, hinzu kommen jedoch auch
Auch die Art der Steuererhebung ist unterschiedlich. Zwar noch die Maklerkosten sowie die Notar- und
liegt der Grunderwerbsteuersatz in Großbritannien bei Grundbuchkosten. Ein internationaler Vergleich macht
maximal 15 Prozent. Gleichzeitig gilt jedoch ein Stufentarif, deutlich, dass diese Kosten in Deutschland besonders
bei dem für geringere Kaufpreise ein deutlich niedrigerer hoch liegen. Abbildung 6 zeigt die durchschnittliche
Steuersatz gilt. Hierbei handelt es sich um eine Regelung, Summe dieser Kosten für Deutschland sowie für dessen
die somit auch Kleinanleger klar begünstigt (Wischott und Nachbarländer.25 Neben Belgien weist Deutschland die mit
Adrian 2019).23 Abstand höchsten Erwerbsnebenkosten auf.
Zieht man all diese Informationen in Betracht, so liegt
Deutschland mit einem durchschnittlichen
Grunderwerbsteuersatz von über 5 Prozent ohne Frage im
europäischen Spitzenfeld. Noch niedriger liegt die
21 25
Lediglich in Bayern und Sachsen gilt noch das Ausgangsniveau von 3,5 Prozent. Die durchschnittlichen Erwerbsnebenkosten ergeben sich für alle Länder (außer
22
Werte für die Schweiz: Frankreich) aus dem niedrigsten und höchsten Wert der Erwerbsnebenkosten, die
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Switzerland/Buying-Guide. Alle im jeweiligen Land möglich sind. Wert für Deutschland:
anderen Werte: https://www.kreditrechner.com/ratgeber/grunderwerbsteuer/ https://www.kreditvergleich.net/ratgeber/erwerbsnebenkosten. Wert für
23
Wischott und Adrian 2019: Grunderwerbssteuer – ein internationaler Vergleich Frankreich: Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. (2016):
zwischen Deutschland, USA und EU-Staaten. (https://www.ifst.de/wp- Immobilienkauf in Frankreich. (https://www.evz.de/fileadmin/user_upload/cec-
content/uploads/2019/08/Broschuere-Grunderbwerbsteuer.pdf) zev/PDF/_BROCHURES/Immobilienkauf_in_Frankreich__2016__01.pdf). Alle
24
Kaas et al. 2020: Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland. anderen Werte: https://www.globalpropertyguide.com/home
(https://www.bundesbank.de/de/publikationen/forschung/research-brief/2020-
30-wohneigentumsquote-822090)POLICY PAPER 10
Abb. 6: Durchschnittliche Erwerbsnebenkosten in deutschen
Nachbarländern
Quelle: kreditvergleich.net, Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V.,
globalpropertyguide.com
20%
15,2%
15%
12,4%
9,1% 8,5%
10%
6,7% 6,4%
4,8%
5%
1,9%
1,0%
0%
Die hohen Erwerbsnebenkosten erschweren nicht nur den Werbungskosten anzusehen und müssten
Erwerb einer Wohnimmobilie, sondern auch deren Verkauf. dementsprechend steuerlich geltend gemacht werden
Denn im Verkaufspreis müssen auch die Nebenkosten können (Kholodilin et al. 2019).27
abgebildet werden. Das gelingt in einer nicht spekulativ
überzeichneten Marktsituation erst nach einiger Zeit.
Schnelle Verkäufe ohne Verlust werden wegen der hohen 3.3 Lehren für Deutschland
Erwerbsnebenkosten schwieriger. Hohe
Der internationale Vergleich zeigt, dass die
Erwerbsnebenkosten verhindern deshalb Flexibilität. Das
Voraussetzungen für den Eigentumserwerb in
aber macht die Entscheidung zum Erwerb noch
Deutschland sehr schlecht sind. Besonders negativ fallen
schwieriger. Der Erwerb von Immobilieneigentum wird
hierbei die hohen Erwerbsnebenkosten auf, die vor allem
aufgeschoben und letztlich zu einer lebenseinmaligen
durch den hohen Grunderwerbsteuersatz getrieben
Entscheidung aufgewertet.
werden. Gleichzeitig ist Deutschland eines von wenigen
Ländern innerhalb der EU, welches die steuerliche
Abzugsfähigkeit privater Hypothekenzinsen Abzugsfähigkeit privater Hypothekenzinsen verwehrt.
In Deutschland wurde die steuerliche Abzugsfähigkeit Deutschlands niedrige Wohneigentumsquote kann durch
privater Schuldzinsen für Immobilien bereits im Jahr 1986 eine Kombination verschiedener Regelungen erklärt
abgeschafft. Bis 1998 galt noch eine Übergangsregelung, werden, die einer Eigentumsbildung allesamt
die die steuerliche Absetzbarkeit zumindest noch in entgegenwirken. Kaas et al. (2020) zeigen, dass eine
Ausnahmefällen ermöglichte. Die endgültige Abschaffung Abkehr von diesen Regelungen zu einer signifikanten
erschwerte den Eigentumserwerb insbesondere für Steigerung der Wohneigentumsquote in Deutschland
Privatleute, da sie die Schuldzinsen für den führen könnte.28 Würden in Deutschland dieselben
Immobilienkredit nun nicht mehr steuerlich geltend Rahmenbedingungen wie in den USA gelten – mit einer
machen konnten. niedrigeren Grunderwerbsteuer und einer Abzugsfähigkeit
Deutschland ist eines von lediglich fünf Ländern innerhalb privater Hypothekenzinsen – so könnte die
der Europäischen Union, welches die steuerliche Wohneigentumsquote von aktuell 46,5 Prozent auf etwa
Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen nicht zulässt. 58 Prozent gesteigert werden.
Außer in Deutschland gelten entsprechende Regelungen Die internationalen Erfahrungen machen klar, dass
nur in Frankreich, Österreich, Slowenien und Zypern. Auch Deutschland durchaus etwas gegen seine niedrige
in den USA können die Aufwendungen für Wohneigentumsquote unternehmen könnte. An vorderster
Hypothekenzinsen steuerlich geltend gemacht werden. Front sollte eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer-
Aus ökonomischer Sicht lässt sich die Abzugsfähigkeit belastung – zum Beispiel über einen Freibetrag oder eine
privater Hypothekenzinsen für Selbstnutzer durchaus Reduzierung des Grunderwerbsteuersatzes – erfolgen. In
logisch begründen. Durch die gesparte Miete entstehen für einem zweiten Schritt sollte dann dringend über die
die Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Wiedereinführung der steuerlichen Abzugsfähigkeit
Immobilien implizite Einnahmen.26 Folgt man dieser Logik, privater Hypothekenzinsen nachgedacht werden.
so sind die entstehenden Hypothekenzinsen als
26
Nach dieser Logik müssten auch die impliziten Einnahmen versteuert werden. (https://www.diw.de/de/diw_01.c.669732.de/publikationen/roundup/2019_0132/
Allerdings gibt es genügend Beispiele für Länder, in denen private steuerliche_instrumente_der_wohneigentumsfoerderung.html)
28
Hypothekenzinsen steuerlich geltend gemacht werden können, die impliziten Kaas et al. 2020: Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland.
Einnahmen aber dennoch nicht versteuert werden müssen (z.B. Schweiz, (https://www.bundesbank.de/de/publikationen/forschung/research-brief/2020-
Niederlande und Italien). 30-wohneigentumsquote-822090)
27
Kholodilin et al. (2019): Steuerliche Instrumente der Wohneigentumsförderung.POLICY PAPER 11
Baukosten
Neben steigenden Baulandpreisen hat insbesondere der hilflos ausgeliefert sein muss. Gleichzeitig gibt es mit der
Anstieg der Baukosten die Miet- und Kaufpreise auf dem modularen Bauweise neue Techniken, die wichtige
deutschen Wohnungsmarkt getrieben. Das Beispiel Einsparpotenziale ermöglichen.
Niederlande zeigt, dass man steigenden Baukosten nicht
Abb. 7: Entwicklung der Baukosten seit 2000 (2000=100)
Quelle: Statistsisches Bundesamt (Destatis)
150
140
130
120
110
100
90
Baukosten insgesamt Materialkosten Arbeitskosten
4.1 Baukostenexplosion in Deutschland
In Deutschland ist bereits seit einigen Jahren ein Vorschläge zur Reduzierung der Baukosten erarbeiten
dramatischer Anstieg der Baukosten zu beobachten. sollte. Zu den zentralen Forderungen der Kommission
Daten des Statistischen Bundesamtes weisen darauf hin, gehören eine kritische Überprüfung geltender Normen
dass die Baukosten für Wohngebäude im Zeitraum (z.B. beim Schallschutz), eine Reduzierung der Zahl neuer
zwischen den Jahren 2000 und 2019 um über 44 Prozent Normen und Vorschriften, eine Anpassung der
gestiegen sind. Dieser Kostenanstieg setzt sich aus einem Landesbauordnungen an eine einheitliche
Arbeitskostenanstieg von 46,7 Prozent und einem Musterbauordnung sowie eine Vereinfachung der
Materialkostenanstieg von 43 Prozent zusammen (siehe Nachverdichtungsmöglichkeiten.31 Die Forderungen der
Abbildung 7).29 Der Baukostenindex des Statistischen Kommission wurden allerdings nie in die Tat umgesetzt,
Bundesamtes ermittelt die Preisentwicklung für eine weshalb die Baukosten in Deutschland seit Jahren
Auswahl festgelegter Bauleistungen. Hierdurch wird der unvermindert ansteigen.
tatsächliche Anstieg der Baukosten sogar noch deutlich
unterschätzt. Eine Vielzahl neuer gesetzlicher Regelungen
(z.B. im Bereich der Energieeffizienz oder im Bereich 4.2 Innovative Ansätze in anderen
Barrierefreiheit), hat dazu geführt, dass heute weit mehr Ländern
und kompliziertere Bauleistungen vonnöten sind, als es
noch im Jahr 2000 der Fall war. Der Bauwerkskostenindex Steigende Baukosten sind kein Phänomen, das sich allein
der ARGE, der diese Veränderungen berücksichtigt, misst auf Deutschland beschränkt. In den meisten Ländern
für denselben Zeitraum einen Baukostenanstieg von über Europas war in den vergangenen Jahren ein Anstieg der
65 Prozent. Somit ist etwa ein Drittel des Baukosten zu beobachten. Innerhalb der Europäischen
Baukostenanstiegs seit dem Jahr 2000 auf zusätzliche Union sind die Baukosten seit dem Jahr 2000 um
gesetzliche Regelungen und Normen zurückzuführen.30 insgesamt 52,4 Prozent gestiegen.32 Doch mit den
Niedrige Baukosten sind keine Garantie für günstiges Niederlanden gibt es eine wichtige Ausnahme. Gleichzeitig
Wohnen, jedoch machen besonders hohe Baukosten die lohnt sich ein Blick über die Grenzen Europa hinaus.
Bereitstellung von günstigem Wohnraum unmöglich. Der Erfahrungen aus Asien zeigen, dass der Modulbau zu einer
Politik ist das Problem steigender Baukosten durchaus Verkürzung von Bauzeiten und damit zu erheblichen
bewusst. In Deutschland wurde bereits 2014 eine Kosteneinsparungen führen kann.
Baukostensenkungskommission ins Leben gerufen, die
29
Destatis: Baukostenindizes für Wohngebäude. uen/wohnen/buendnis-bezahlbares-wohnen-
30
ARGE e.V. (2019): Baukosten und Kostenfaktoren im Wohnungsbau in Schleswig- baukostensenkungskommission.pdf?__blob=publicationFile&v=3).
32
Holstein. (https://arge- Siehe hierzu die Daten von Eurostat: „Baukosten (oder Erzeugerpreise), neue
baurecht.com/fileadmin/user_upload/Gutachten_Baukosten.pdf) Wohngebäude.“
31
Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen (2015): Bericht der (https://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=sts_copi_a&lang=de)
Baukostensenkungskommission.
(https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/publikationen/themen/baPOLICY PAPER 12
Niederlande: Zielvorgaben statt Vorschriften die Baukosten durch den seriellen Wohnungsbau um bis
Bei unseren Nachbarn in den Niederlanden konnte man zu 25 Prozent gesenkt werden konnten (vnw und vtw
sich erfolgreich gegen den Trend steigender Baukosten 2017).37
wehren. Laut einer Studie des Instituts der Deutschen In Deutschland hat das modulare Bauen keinen besonders
Wirtschaft sind die dortigen Baukosten im untersuchten guten Ruf und wird vielerorts noch mit der Monotonie von
Zeitraum zwischen 2007 und 2017 um lediglich sechs Plattenbausiedlungen in Verbindung gebracht. Dabei geht
Prozent gestiegen. In derselben Zeitspanne betrug der es beim seriellen Wohnungsbau keineswegs nur darum,
Baukostenanstieg in Deutschland 33 Prozent. Die möglichst billig neuen Wohnraum zu schaffen. Vielmehr
gedämpfte Preisentwicklung in den Niederlanden ist kein soll qualitätsvoller und optisch ansprechender Wohnraum
Zufall, sondern hat eine zentrale Ursache: Die dortige kostengünstiger als bisher angeboten werden. Zahlreiche
Bauordnung wurde im Jahr 2003 komplett überarbeitet Beispiele zeigen, dass die Optik der so geschaffenen
und die Zahl der Vorschriften drastisch reduziert. Zudem Wohnungen rein gar nichts mit der Tristesse grauer
setzt man in den Niederlanden nun auf technologieoffene Plattenbausiedlungen zu tun hat.
Normen.33 Damit die Kostenvorteile des Modulbaus genutzt werden
Die 16 Landesbauordnungen in Deutschland bestehen aus können, müssen jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt
einer Vielzahl konkreter Normen und Vorgaben, die den sein. Zwar lassen sich keine pauschalen Aussagen
Bauherren keinerlei Raum für innovative Ideen und neue darüber treffen, ab welcher Losgröße die modulare
Ansätze geben. Im Gegensatz dazu setzt die Bauweise ihre Kostenvorteile voll entfaltet.38 Die
niederländische Bauordnung lediglich auf Zielvorgaben. Wirtschaftlichkeit des Modulbaus steigt jedoch in der
Beispiel Energieeffizienz: Die niederländische Bauordnung Regel mit dem Faktor der Wiederholungen. Die
gibt zwar konkrete Einsparziele vor, die von den Bauherren verschiedenen Bauordnungen der deutschen
erreicht werden müssen. Mit welchen Maßnahmen diese Bundesländer stehen dem Modulbau daher besonders
Ziele jedoch erreicht werden, bleibt den Bauherren selbst feindlich gegenüber, da dessen Standardisierungsvorteile
überlassen. Auf diese Weise wird das Innovationspotenzial hierdurch nicht genutzt werden können. In der jetzigen
der Bauwirtschaft aktiviert, denn bei technologieoffenen Situation müssen Bauämter in verschiedenen
Normen geht es darum, die vorgeschriebenen Ziele Bundesländern sogar identische Bauvorhaben stets von
möglichst kosteneffizient zu erreichen. Neuem prüfen.
Asien als Vorbild beim Modulbau
Der Bau eines Krankenhauses für Corona-Patienten im 4.3 Lehren für Deutschland
chinesischen Wuhan sorgte im Februar 2020 für große Die deutsche Bauordnung setzt auf zu viele Normen und
Aufmerksamkeit in Deutschland. Grund hierfür war die Vorgaben. Insgesamt sind rund 3.700 Normen für das
kurze Bauzeit von lediglich acht Tagen. Eine solch zügige Bauen in Deutschland relevant.39 All diese Vorschriften
Projektdurchführung war ausschließlich aufgrund der lassen der Bauwirtschaft keinen Raum für innovative
modularen Bauweise möglich. Für den Bau des Lösungen. Unsere Nachbarn in den Niederlanden zeigen,
Krankenhauses wurden ausschließlich Bauelemente dass sich eine grundlegende Reform der Bauordnung
verwendet, die in einem zentralen Werk vorgefertigt und auszahlt. Durch technologieoffene Normen und reine
anschließend auf der Baustelle zusammengesetzt Zielvorgaben konnte dort das Innovationspotenzial der
wurden.34 Während das modulare Bauen in Europa noch in Bauwirtschaft aktiviert und die Kosten stabilisiert werden.
den Kinderschuhen steckt, erfreut es sich in Asien bereits Eine solche Reform bräuchte es auch, um die
seit längerer Zeit großer Beliebtheit. Dies gilt insbesondere Standardisierungsvorteile des Modulbaus nutzen zu
für den Hochhausbau. Bei der Unternehmensberatung können. Derzeit stehen die verschiedenen
McKinsey rechnet man deshalb insbesondere in den USA Landesbauordnungen dem modularen Bauen besonders
und Europa mit einem enormen Entwicklungspotenzial. feindlich gegenüber. Dabei zeigt ein Blick nach Asien,
Bis zum Jahr 2030 geht man für den Modulbau von einem welche Einsparmöglichkeiten und Bauzeitverkürzungen
Marktvolumen von bis zu 130 Milliarden Dollar aus.35 der Modulbau mit sich bringen könnte.
Beim modularen Bauen werden einzelne Bauteile in einem Die internationalen Beispiele zeigen, dass das deutsche
zentralen Werk fertiggestellt und nach dem Baurecht reformiert werden muss. Statt auf konkrete
Baukastenprinzip an der Baustelle zusammengesetzt. Auf Vorschriften und Normen, sollte man sich auf
diese Weise erzeugt der Modulbau eine Reihe von Zielvorgaben konzentrieren, die der Bauwirtschaft mehr
Vorteilen. Hierzu zählen u.a. eine Wetterunabhängigkeit Raum für innovative Ideen gewähren. Gleichzeitig müssen
verbunden mit einer größeren Planungssicherheit, ein die vielen Unterschiede zwischen den
vermindertes Unfallrisiko sowie eine Verkürzung der Landesbauordnungen beseitigt werden. Deutlich besser
Bauzeit, welche mit massiven Kosteneinsparungen wäre eine bundesweit geltende Musterbauordnung, an der
verbunden ist.36 Erfahrungen aus Schweden zeigen, dass sich alle Landesbauordnungen orientieren.
33
Sagner und Voigtländer (2018): Es geht auch günstiger: Vorbild Niederlande. der Baukostensenkungskommission.
37
(https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Kurzberichte/PDF/2018/ vnw und vtw (2017): Marktstudie 2017 – serielles Bauen.
IW-Kurzbericht_2018-60_Baukosten_Vorbild_Niederlande_01.pdf) (http://wohnungswirtschaft-
34
https://www.nzz.ch/international/die-chinesen-haben-enorm-schnell-ihre-kraefte- heute.de/dokumente/Marktstudie_Serielles_Bauen_2017_final_web.pdf)
38
mobilisiert-ld.1539540 Siehe hierzu den Bericht der Baukostensenkungskommission.
35 39
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/modulares-bauen-plattenbau- https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article189977187/Bauvorschriften-
und-fertighaus-gegen-wohnungsnot_84342_501798.html Experten-kritisieren-zu-viele-DIN-Normen.html
36
Für eine ausführliche Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile siehe den BerichtPOLICY PAPER 13
Digitales Planen und Bauen
Die Digitalisierung führt in nahezu allen „heute oft ähnlich wie vor 100 Jahren“ gebaut wird.40
Wirtschaftsbranchen zu neuen Abläufen und veränderten Demnach hat die Baubranche vor allem im Bereich der
Geschäftsprozessen. Auch vor der Bauwirtschaft machen Digitalisierung den Anschluss verloren. Zu einem
die Umbrüche der Digitalisierung nicht halt. In Deutschland ähnlichen Schluss kommen sowohl eine Studie von
verläuft die Digitalisierung der Bauwirtschaft jedoch accenture41 sowie der Digitalisierungsindex Mittelstand
deutlich langsamer als in anderen Ländern. 2019/202042 (siehe Abbildung 8). In beiden Studien belegt
das Baugewerbe im Bereich der Digitalisierung einen der
hinteren Plätze. Dieser Rückstand wird von vielen Experten
5.1 Nachholbedarf im deutschen dafür verantwortlich gemacht, warum das Baugewerbe in
Baugewerbe den vergangenen Jahren ein geringeres
Produktivitätswachstum als viele andere Branchen
Eine Studie von McKinsey kommt zu dem Urteil, dass aufwies.43
Abb. 8: Digitalisierungsgrad nach Branchen
Quelle: Digitalisierungsindex Mittelstand 2019/2020
Banken und Versicherungen 65
Energie- und Wasserversorgung 64
Information und Kommunikation 64
Verkehr, Transport, Logistik 61
Grundstücks- und Wohnungswesen 58
Industrie 58
Gesundheitswesen 55
Gastgewerbe 54
Kunst und Unterhaltung 53
Baugewerbe 52
Dienstleistungen für Privatpersonen 52
Handel 52
Freiberufliche Dienstleistungen 51
50 52 54 56 58 60 62 64 66
Building Information Management - BIM Hamburger Elbphilharmonie haben gezeigt, dass
Zentraler Baustein der Digitalisierung im Baugewerbe ist Bauverzögerungen zu einer wahren Kostenexplosion
das sogenannte BIM – Building Information Management. führen können.
Bei diesem Verfahren werden alle Informationen des
geplanten Bauvorhabens in ein virtuelles Modell Stand des BIM in Deutschland
eingespeist. Auf dieses Modell haben alle In Deutschland startete der Bund im Jahr 2015 die
Projektbeteiligten Zugriff. Somit existiert das fertige Initiative planen-bauen 4.0. Ziel dieser Initiative war und ist
Bauvorhaben bereits vor Baubeginn als dreidimensionales es, die Nutzung des BIM in möglichst vielen Bauprojekten
Computermodell. Mit Hilfe dieses Modells sind die zu etablieren. Hierzu wurde ein Drei-Stufen-Plan konzipiert.
beteiligten Parteien zu jedem Zeitpunkt über die Dieser sieht für Phase Drei vor, dass die Nutzung des BIM
Veränderungen im Planungs- und Bauprozess informiert. für öffentliche Infrastrukturprojekte, die in der
Der zentrale Vorteil der vernetzten Modellierung liegt auf Zuständigkeit des BMVI liegen, ab dem Jahr 2020
der Hand: Es gehen keine Informationen verloren. verpflichtend ist. Die Initiative des Bundes wies jedoch von
Insbesondere bei komplexen Projekten ist die ständige Anfang an deutliche Schwächen auf. So wurden
Verfügbarkeit aller Informationen von zentraler Bedeutung, Infrastrukturprojekte im Hochbau zunächst von der
um eine termingerechte Fertigstellung zu gewährleisten Nutzung des BIM ausgenommen. Auch bei den
(BMVI 2015)44. Großprojekte wie der BER oder der Bau der eingeführten Kompetenzzentren zum digitalen Bauen kam
40 43
https://www.mckinsey.de/news/presse/2020-06-04-construction# PWC (2018): Baubranche aktuell. (https://www.pwc.de/de/industrielle-
41
https://www.welt.de/wirtschaft/article125917909/Neue-Technologien-wirbeln- produktion/baubranche-aktuell-wachstum-2020-maerz-2018.pdf)
44
Maerkte-durcheinander.html BMVI (2015): Stufenplan digitales Planen und Bauen.
42
Deutsche Telekom AG (2019): Digitalisierungsindex Mittelstand 2019/2020. (https://www.bmvi.de/SharedDocs/DE/Publikationen/DG/stufenplan-digitales-
(https://www.digitalisierungsindex.de/wp- bauen.pdf?__blob=publicationFile)
content/uploads/2019/11/techconsult_Telekom_Digitalisierungsindex_2019_GES
AMTBERICHT.pdf)POLICY PAPER 14
es aufgrund von Parallelstrukturen zwischen den BIM sogar noch früher hätte vorantreiben können. In
Bundesministerien zu diversen Ineffizienzen.45 Dänemark ist das BIM bereits seit dem Jahr 2007 für
Die zögerliche Initiative des Bundes ist ein wichtiger Grund öffentliche Infrastrukturprojekte gesetzlich
dafür, warum sich die Nutzung des BIM in der festgeschrieben.47 Überhaupt scheinen die
Bauwirtschaft noch nicht recht durchgesetzt hat. Lediglich skandinavischen Länder als Vorbild in Bezug auf die BIM-
20 Prozent der Unternehmen in der Bauwirtschaft haben Nutzung zu dienen. In einer Umfrage von bauconsult rieten
eine ausgereifte Strategie für den Umgang mit BIM. Etwa 55 Prozent der befragten Experten dazu, sich die BIM-
40 Prozent aller Unternehmen arbeiten derzeit an einer Umsetzung in den skandinavischen Ländern zum Vorbild
Strategie für die zukünftige Implementierung des BIM. für Deutschland zu nehmen.48
Dabei gehen laut einer Umfrage die meisten Experten Auch in Asien gibt es zahlreiche Länder, die bei der
(etwa 6 von 10) davon aus, dass der Einsatz des BIM die Einführung des BIM schon deutlich weiter als Deutschland
Bauwirtschaft in den nächsten Jahren stark verändern sind. Hierzu zählt insbesondere Singapur, wo sich das BIM-
wird.46 Verfahren bereits seit einigen Jahren in der Bauindustrie
etabliert hat.49
5.2 Andere Länder bauen deutlich digitaler
5.3 Lehren für Deutschland
In Deutschland kommt man bei der Implementierung des
BIM sehr zögerlich voran. Andere Länder sind hierbei Der internationale Vergleich zeigt, dass solche Länder bei
deutlich schneller. Dies liegt in erster Linie daran, dass man der BIM-Nutzung führend sind, in denen der Staat
auf staatlicher Ebene ein höheres Tempo vorgelegt und die frühzeitig die nötigen Impulse für das digitale Planen und
Einführung des BIM deutlich konsequenter vorangetrieben Bauen gesetzt hat. Die Einführung des BIM für öffentliche
hat. Infrastrukturprojekte hat man in Deutschland lange Zeit
In Großbritannien war die Einführung des BIM bereits im verschlafen. Als man hierzulande eine erste Strategie für
Jahr 2012 Teil der National Construction Strategy. Bei die Digitalisierung des Planens und Bauens vorgelegt hat,
öffentlichen Infrastrukturprojekten ist das BIM in war die Nutzung des BIM in anderen Ländern (z.B.
Großbritannien seit dem 1. Januar 2016 verpflichtend Großbritannien und Dänemark) für öffentliche
vorgeschrieben. Am Beispiel Großbritannien kann man Infrastrukturprojekte bereits gesetzlich vorgeschrieben.
eindrücklich sehen, welche Rolle der Staat als Impulsgeber Dieser Zeitrückstand lässt sich natürlich nicht mehr
bei der BIM-Einführung spielt. Während 2012 nur 13 aufholen. Allerdings muss man in Deutschland so schnell
Prozent der Unternehmen in der britischen Baubranche wie möglich damit beginnen, die BIM-Nutzung bei
BIM nutzten, waren es im Jahr 2016 bereits 54 Prozent. Als öffentlichen Infrastrukturprojekten konsequent
die Nutzung des BIM in Großbritannien bereits umzusetzen. So sollte die Nutzung des BIM auch bei
verpflichtend war, wurde in Deutschland erst der Drei- kleineren öffentlichen Bauaufträgen verpflichtend sein.
Stufen-Plan des Bundes ins Leben gerufen, der die Auch im Bereich der sozialen Wohnraumförderung sollte
Einführung des BIM für öffentliche Infrastrukturprojekte die Nutzung von BIM ab einer bestimmten Zahl von
frühestens ab dem Jahr 2020 vorsah.45 Wohneinheiten verpflichtend gemacht werden.
Das Beispiel Dänemark zeigt, dass man die Nutzung von
Smart City
Die Smart City ist der derweil wohl bekannteste Begriff aus und Bewohner generiert werden. Diese Daten werden
dem Bereich der Stadtentwicklung. Dabei ist bis heute (bestenfalls) mit dem Ziel verwendet, Prozesse innerhalb
unklar, welche Definition sich hinter der Smart City genau der Stadt effizienter zu gestalten. Damit ist die Smart City
verbirgt. Hauptverantwortlich für diese Unklarheit sind die ein wichtiger Baustein zur Bewältigung der Probleme, die
verschiedenen Interessen und Herangehensweisen sich in unseren immer schneller wachsenden Städten
unterschiedlicher Akteure. So hat sich die Smart City in den ergeben.
vergangenen Jahren immer mehr zu einem Marketing-
Begriff für Städte, Technologie-Unternehmen und teilweise
auch für politische Parteien entwickelt.
So sehr sich die verschiedenen Definitionen einer Smart 6.1 Smart Cities in Deutschland
City unterscheiden, teilen sie doch eine gemeinsame
Smart City-Ansätze in den Kommunen
Schnittmenge: Jede Smart City basiert auf der Erhebung
In Deutschland verfolgen nahezu alle Großstädte, aber
und Auswertung von Daten, die durch die Bewohnerinnen
auch viele kleinere Städte eine Smart City-Strategie. Eine
45 48
https://www.immobilien-zeitung.de/155623/bund-baut-mehr-bim-kompetenz-auf https://skandbaunews.e-ls.de/2017/11/21/bei-bim-hat-skandinavien-die-nase-vorn/
46 49
PWC (2019): Digitalisierung der deutschen Bauindustrie. https://gispoint.de/blog/blog-einzelansicht/2653-singapur-hoeher-schneller-weiter-
(https://www.pwc.de/de/digitale-transformation/digitalisierung-der-deutschen- bim.html
bauindustrie-2019.pdf)
47
https://blog.allplan.com/de/bim-im-internationalen-vergleichPOLICY PAPER 15
Querschnittsanalyse zeigt, dass diese Strategien in erster „Städterankings“ oder „Smart City-Rankings“ erfreuen sich
Linie vor dem Hintergrund einer höheren Lebensqualität bei der Beurteilung unterschiedlicher Smart City-Strategien
sowie einer höheren wirtschaftlichen Attraktivität verfolgt großer Beliebtheit. Für das Smart City-Ranking der bitkom
werden. Im Mittelpunkt der Smart City-Ansätze steht dabei ergibt sich für die deutschen Großstädte folgende Top
nach eigenen Aussagen die Digitalisierung der Verwaltung, Ten51:
gefolgt von den Themen Mobilität sowie Energie & Umwelt
(bitkom e.V. 2019).50
Abb. 9: Smart City-Ranking deutscher Städte
Quelle: Smart-City-Atlas 2019
1. Hamburg 79,5
2. Karlsruhe 69
3. Stuttgart 68,6
4. Berlin 68,1
5. München 67,7
6. Heidelberg 65,6
7. Bonn 62,4
8. Köln 62,3
9. Dortmund 61,7
10. Darmstadt 61,1
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Wie Abbildung 9 zeigt, liegt Hamburg mit relativ großem soll der nationale und internationale Erfahrungsaustausch
Abstand an Position 1 der deutschen Rangliste. Bei dem intensiviert werden.53 Die zuletzt getroffenen Maßnahmen
Ranking handelt es sich ohne Zweifel um einen guten gehen in die richtige Richtung, kommen allerdings deutlich
Indikator für den Grad der Digitalisierung deutscher Städte. zu spät. Eine ausgereifte Smart City-Strategie, die
Allerdings sind solche Rankings auch immer mit Vorsicht nationale Standards für Bürgerbeteiligung, Datennutzung
zu genießen, da die Konstruktion eines Index-Wertes von und Datensicherheit setzt, sucht man jedoch weiter
den ausgewählten Parametern abhängig ist und damit vergebens. Hier gibt es also dringenden Nachholbedarf.
immer auch im Auge des Betrachtenden liegt.
Wo ist die deutsche Smart City-Strategie?
6.2 Smart Cities weltweit
In Deutschland existiert derzeit noch keine bundesweite Megatrend Urbanisierung
Strategie für die Digitalisierung von Kommunen. Die Smart Derzeit ist in fast allen Ländern dieser Welt eine
City-Charta des damaligen Bundesministeriums für zunehmende Urbanisierung zu beobachten. Das bedeutet,
Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit stammt dass immer mehr Menschen die ländlichen Räume
bereits aus dem Jahr 2017 und definiert lediglich grobe verlassen und auf der Suche nach wirtschaftlichen
Leitlinien für Smart Cities (BMUB 2017).52 Die Perspektiven und angemessener Infrastruktur in die
Veröffentlichung liefert hilfreiche, aber sehr allgemeine Städte ziehen. Aktuell beträgt der weltweite Anteil der
Hinweise zu den Herausforderungen der digitalen Stadtbevölkerung etwa 55 Prozent. Bis zum Jahr 2050
Transformation in den Kommunen. Es handelt sich jedoch könnte dieser Wert auf über 68 Prozent ansteigen. In
keineswegs um eine ausgereifte Strategie, an der sich die diesem Fall würden im Jahr 2050 etwa 6,6 Milliarden
Entscheidungstragenden orientieren könnten. Menschen in den urbanen Regionen dieser Welt wohnen. 54
Seit dem Jahr 2019 fördert die Bundesregierung
ausgewählte Modellprojekte in deutschen Städten. Zudem
50
Bitkom e.V. (2019): Smart-City-Atlas. nachhaltig gestalten.
(https://www.bitkom.org/sites/default/files/2019-03/190318-Smart-City- (https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/veroeffentlichungen/them
Atlas.pdf) en/bauen/wohnen/smart-city-charta-kurzfassung-de-und-
51
bitkom (2019): Smart City Index 2019. en.pdf?__blob=publicationFile&v=4)
53
(https://www.bitkom.org/sites/default/files/2019-10/191021_smart-city- https://www.bmi.bund.de/DE/themen/bauen-wohnen/stadt-
index_gesamt.pdf) wohnen/stadtentwicklung/smart-cities/smart-cities-node.html
52 54
BMUB (2017): Smart City Charta. Digitale Transformation in den Kommunen https://population.un.org/wup/Publications/Files/WUP2018-PressRelease.pdfSie können auch lesen
