Bei der RBS zu Hause Geschäftsbericht 2020 - Rbs-wohnen
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Bei der RBS zu Hause Geschäftsbericht 2020
2 | Geschäftsbericht 2020
Liebe Geschäftspartnerin, lieber Geschäftspartner, liebe Leserin und lieber Leser,
das Geschäftsjahr 2020 verlief trotz der zu können, sind wir allerdings auf ein gutes
Coronakrise durchaus positiv. Der Jahres- Angebot an geeigneten Grundstücken an-
überschuss betrug 1,35 Millionen Euro und gewiesen.
war damit etwas niedriger als im Jahr davor.
Doch er fiel immer noch höher aus als prog- So verfolgen wir konsequent und unbeirrt
nostiziert. Grund für das niedrigere Ergebnis unser Ziel, guten und modernen Wohnraum
sind nicht etwa wie befürchtet Mietausfälle für die verschiedenen Wohnbedürfnisse
aufgrund der Coronakrise, sondern größten- der Menschen in Rhein-Berg zu schaffen.
teils höhere Ausgaben für Instandhaltung. Unsere Mieten blieben trotz immer heraus-
Diese sind eine Investition in die Zukunft, um fordernder Rahmenbedingungen auch 2020
den Wert des Unternehmens RBS nachhaltig stabil und mit 6,38 Euro pro Quadratmeter
zu steigern und unsere Wohnungen markt- nettokalt weiterhin bezahlbar. Damit lie-
fähig zu halten. gen wir, wie auch die ganzen Jahre zuvor,
deutlich unter dem Mietspiegel für den
Das schlägt sich schon heute in der Fluktua- Rheinisch-Bergischen Kreis. Dies haben wir
tionsquote nieder: Sie sank von 7,7 im Jahr auch unseren Partnern zu verdanken: Archi-
2019 auf 6,5 Prozent im vergangenen Jahr. tekten und Planern, Handwerkern und den
Damit setzt sich seit 2016 eine kontinuierlich Verantwortlichen in Politik und Verwaltung –
sinkende Tendenz weiter fort. und nicht zuletzt dem engagierten RBS-
Team, das wir 2020 weiter verstärken konnten.
Zunehmend dynamisch entwickelt hat sich die Unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
Umsetzung verschiedener Neubauprojekte. möchte ich an dieser Stelle einen besonders
Zu nennen sind hier die ersten zwei von herzlichen Dank aussprechen: dafür, dass sie
insgesamt sechs Mehrfamilienhäusern im unsere Mieterinnen und Mieter mit Herz und
Stadtteil Hand in Bergisch Gladbach. In der Hand betreut und die RBS auch durch diese
Lerbach-Siedlung oder auch „Märchensied- schwierigen Zeiten getragen haben.
lung“ startete 2020 der Bau von vier neuen
Mehrfamilienhäusern an den Standorten Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Hexenweg 9 und 11 sowie Zu den Sieben Zwer- Bleiben Sie gesund!
gen 1 und 3. Auch in Rösrath wurden wir 2020
tätig: Mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses Ihre
errichtete die RBS zum ersten Mal überhaupt
ein Gebäude in dieser Stadt. In Kürten-Dür-
scheid, Am Broich 7 in Bergisch Gladbach
sowie einem Mehrgenerationenhaus im Ber- Sabine Merschjohann
gisch Gladbacher Stadtteil Refrath schritten Geschäftsführerin
2020 unsere Neubauprojekte weiter voran.
Um auch weiterhin neue Objekte realisieren Bergisch Gladbach, im Juni 2021
Geschäftsbericht 2020 | 3
4 | Geschäftsbericht 2020
Inhalt
Organe der Gesellschaft 6
Aufsichtsrat 6
Geschäftsführung 6
Sitz der Gesellschaft 6
Zahlen, Daten, Fakten 7
Gesellschafter der RBS 7
Übersicht 7
A. Darstellung des Geschäftsverlaufes und des Geschäftsergebnisses 8
1. Geschäftstätigkeit 8
2. Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen 8
3. Wohnungsbestand zum Bilanzstichtag 10
4. Wohnungsbewirtschaftung 11
5. Bautätigkeit 14
6. Instandhaltungsmaßnahmen 17
B. Darstellung der Lage 18
1. Vermögens- und Finanzlage 18
2. Ertragslage 20
C. F inanzielle Leistungsindikatoren 22
D. V
oraussichtliche Entwicklung 23
E. C
hancen und Risikobericht 24
F. Prognosebericht 25
Jahresabschluss 26
Bilanz zum 31. Dezember 2020 26
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020 28
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 29
Bericht des Aufsichtsrates 33
Sonstige Angaben 35
Vorschlag zur Gewinnverwendung 35
Nachtragsbericht 35
Rechtlicher Hinweis 35
Geschäftsbericht 2020 | 5
Organe der Gesellschaft
Aufsichtsrat
Vorsitzender
Stephan Santelmann
Landrat Rheinisch-Bergischer Kreis
stellvertretender Vorsitzender
bis 09.11.2020 bis 09.11.2020
Michael Zalfen Dipl.-Ing. Petra Holtzmann
Kfm. Angestellter Lebensmitteltechnik
stellvertretender Vorsitzender
ab 08.02.2021 ab 10.12.2020
Frank Stein Wolfgang Kaiser
Bürgermeister Stadt Bergisch Gladbach Selbstständiger Kaufmann
bis 09.12.2020 ab 10.11.2020
Sarah Bähner Christine Mehls
Veterinärhomöopathin Regierungsdirektorin
bis 09.12.2020
Volker Damm Frank Rausch
Rentner Mess- und Regeltechniker
ab 10.12.2020 ab 10.11.2020
Daniel Bender Rolf-Dieter Schacht
Verfahrenstechniker Rentner
bis 09.12.2020 bis 09.11.2020
Ursula Ehren Lutz Schade
Produktionsassistentin Rechtsanwalt
ab 10.11.2020
Sascha Gajewski-Schneck Benno Wendeler
Unternehmensberater, Ingenieur Direktor Regionalförderung der KSK Köln
ab 10.11.2020
Christian Held Dr. Klaus-Georg Wey
Kfm. Angestellter Beamter i.R.
Geschäftsführung
Sabine Merschjohann
Staatlich geprüfte Betriebswirtin mit Fachrichtung Wohnungswirtschaft und Realkredit
Sitz der Gesellschaft
An der Gohrsmühle 25
51465 Bergisch Gladbach
6 | Geschäftsbericht 2020
Zahlen, Daten, Fakten
Gesellschafter der RBS
Gesellschafter der RBS GmbH EUR %
Stadt Bergisch Gladbach 1.478.200,00 32,85
Rheinisch-Bergischer Kreis 1.478.200,00 32,85
Zweckverband der Kreissparkasse Köln 299.950,00 6,67
Kreissparkasse Köln 89.900,00 1,99
Gemeinde Kürten 21.850,00 0,49
RBS GmbH (eigene Anteile) 1.131.900,00 25,15
Stammkapital 4.500.000,00 100
Übersicht
Übersicht 2020 2019 2018 2017 2016
Bilanzsumme TEUR 97.990 80.734 78.254 74.198 72.716
Umsatzerlöse TEUR 12.313 11.830 11.843 11.954 11.949
Anlagevermögen TEUR 66.458 66.458 66.458 61.690 61.219
Eigenkapital TEUR 30.753 29.672 28.567 27.549 24.868
Eigenkapitalquote % 31,40 36,80 36,50 37,10 34,20
Jahresüberschuss TEUR 1.351 1.375 1.288 2.951 2.296
Cashflow TEUR 3.344 3.184 3.257 4.769 3.927
Instandhaltung/Mod. TEUR 2.720 2.691 2.298 1.946 2.254
Investition in Sachanlagen TEUR 19.346 8.597 6.464 2.694 475
Mitarbeiter* 24 22 21 20 20
Mietwohnungen WE 1.885 1.851 1.862 1.911 1.916
davon öffentlich gefördert 550 550 537 533 540
davon frei finanziert 1.335 1.301 1.325 1.378 1.376
Wohn-Nutzfläche m2 118.865 116.149 115.655 117.667 118.333
Nettokaltmieten EUR/m2/mtl. 6,38 6,34 6,15 6,04 6,03
*Jahresdurchschnitt (ohne Geschäftsführung, mit Auszubildenden, mit Teilzeitkräften)
Geschäftsbericht 2020 | 7
A. Darstellung des „Seine Verantwortung bewusst auf sich zu nehmen,
Geschäftsverlaufes
und des Geschäfts
ergebnisses bedeutet an sich schon einen wichtigen Schritt auf
dem Wege schnelleren Fortschritts.“
Julian Huxley (1887 bis 1975), britischer Biologe, Philosoph und Schriftsteller
1. Geschäftstätigkeit
Die Rheinisch-Bergische Siedlungsgesell- Die Gesellschaft darf auch sonstige Geschäf-
schaft mbH (RBS) wurde am 13. Mai 1948 mit te betreiben, sofern diese dem Gesellschafts-
Sitz in Bergisch Gladbach gegründet. Zweck zweck (mittelbar oder unmittelbar) dienlich
der Gesellschaft ist vorrangig eine sichere sind. Die Preisbildung für die Überlassung
und sozial verantwortbare ökologisch aus- von Mietwohnungen und die Veräußerung
gerichtete Wohnungsversorgung der breiten von Wohnungsbauten soll angemessen sein,
Schichten der Bevölkerung. Die Gesellschaft d.h. eine Kostendeckung einschließlich an-
kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungs- gemessener Verzinsung des Eigenkapitals
formen errichten, betreuen, bewirtschaften sowie die Bildung ausreichender Rücklagen
und verwalten, darunter Eigenheime und unter Berücksichtigung einer Gesamtrentabi-
Eigentumswohnungen. Neubauten sollen lität des Unternehmens ermöglichen.
nur im Rheinisch-Bergischen Kreis errichtet
werden. Heute bewirtschaftet das Unternehmen
1.885 Wohnungen im Rheinisch-Bergischen
Kreis. Der Geschäftssitz befindet sich „An der
Gohrsmühle 25“ in 51465 Bergisch Gladbach.
2. Gesamtwirtschaftliche
Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus Die Zinsen für Wohnbaufinanzierungen blie-
und wohnungswirt
(COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in ben angesichts der expansiven Geldpolitik im
schaftliche Rahmen
Deutschland hat die Pandemie seit Februar Euroraum im Geschäftsjahr 2020 auf einem
bedingungen
2020 zu deutlichen, drastischen Einschnitten Rekordtief. Im Anlagebereich gingen in allen
sowohl im sozialen, als auch im Wirtschafts- Fristigkeiten die Effektivzinssätze zurück;
leben geführt. Das Statistische Bundesamt die Kreditinstitute verlangen Negativzinsen
(Destatis) stellt dar, wie massiv die Auswir- oder ein Verwahrgeld für Geldanlagen. Gering-
kungen im Corona-Jahr 2020 und zu Beginn fügige Zinserträge gab es nur noch für ältere
des Jahres 2021 sind: Die deutsche Wirtschaft Bausparverträge.
ist in eine Rezession geraten, die Defizit-
quote ist gestiegen, Tourismus- und Flug- Das Statistische Bundesamt (Destatis)
branche verzeichnen wie der Einzelhandel geht nach einer Schätzung davon aus, dass
große Einbrüche, die Konsumausgaben 83,2 Millionen Menschen Ende 2020 in
gingen zurück, das Bevölkerungswachstum Deutschland gelebt haben, exakt so viele,
liegt bei 0 Prozent, die Reallöhne gingen wie im Vorjahr. Nach dem neuen Höchststand
zurück, die Kurzarbeit stieg, hingegen gab es in 2019 hat die Bevölkerungszahl erstmals
10,7 Prozent weniger Verkehrstote und der seit 2011 nicht zugenommen. Das Bundesamt
Online-Handel hat enorme Umsatzsteige- führt weiter aus, dass die Zahl der Geburten
rungen zu verzeichnen. abgenommen habe, gleichermaßen sei die
Zahl der Sterbefälle spürbar gestiegen. Das
Das deutsche Wirtschaftswachstum ist zehn Bevölkerungswachstum hat sich lediglich
Jahre in Folge gewachsen. Wie das Statis- aus den Wanderungsgewinnen ergeben,
tische Bundesamt mitteilt, war das preis- die im fünften Jahr in Folge abnehmen. Im
bereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2020 dürften sich insbesondere Reise-
Jahr 2020 jedoch um 5 Prozent niedriger als beschränkungen durch die Corona-Pandemie
im Vorjahr. Deutschland befindet sich damit und wirtschaftliche Folgen eindämmend auf
in einer tiefen Rezession, ähnlich wie in der die Wanderung ausgewirkt haben.
Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Der
konjunkturelle Einbruch sei aber insgesamt
weniger stark wie im Jahr 2019 mit minus
5,7 Prozent.
8 | Geschäftsbericht 2020
A. Darstellung des
Geschäftsverlaufes
und des Geschäfts
ergebnisses
Die RBS trägt Verantwortung.
Dafür, dass die Menschen
im Rheinisch-Bergischen
Kreis gut und bezahlbar
wohnen können. Das ist
ihr gesellschaftspolitischer
Auftrag als kommunales
Wohnungsunternehmen des
Kreises, der Stadt Bergisch
Gladbach und weiterer ver-
antwortlicher Gesellschafter.
Die Region Köln/Bonn mit dem Rheinisch- Aus diesen Kennzahlen kann ein langfristiger, Auch in dem vergangenen
Bergischen Kreis umfasst eine Fläche von bezahlbarer und barrierefreier Mietwoh- Jahr ist es ihr immer wieder
rund 4.400 Quadratkilometern und stellt mit nungsbedarf im Ballungsraum entlang der gelungen – trotz steigender
3,5 Millionen Einwohnern etwa 20 Prozent der Rheinschiene vermutet werden. Grundstücks- und Bau-
Bevölkerung dar. kosten, trotz wachsender An-
In Nordrhein-Westfalen ist der Baupreis- forderungen an Klima- und
Das Durchschnittsalter lag nach Mitteilung index für Wohngebäude (Bauleistungen am Umweltschutz – diesem Auf-
von IT-NRW im Rheinisch-Bergischen Kreis Bauwerk) im November 2020 um 0,4 Prozent trag gerecht zu werden. Die
wie auch in der Kreisstadt Bergisch Gladbach niedriger als ein Jahr zuvor (im Vorjahr um Verantwortung der RBS geht
Ende des Jahres 2020 wie im Vorjahr bei 3,9 Prozent höher). Er erreichte einen Stand aber über die Bereitstellung
46 Jahren und damit etwas über dem Durch- von 112,8 Punkten (berechnet auf der Basis von gutem und bezahlbarem
schnitt in Nordrhein-Westfalen (44 Jahre). 2015 = 100, im Vorjahr 114,4). Wie einer Mit- Wohnraum hinaus. Sie fühlt
teilung von IT.NRW zu entnehmen ist, gab es sich ebenso dem Wohl-
In Nordrhein-Westfalen gab es im Jahr 2019 nach deutlichen Verteuerungen im Vorjahr ergehen ihrer Mieterinnen
nahezu 8,75 Millionen Privathaushalte. Wie bei Gerüstbauarbeiten, Abdichtungsarbei- und Mieter verpflichtet. In
Information und Technik Nordrhein-West- ten, den Ausbauarbeiten und insbesondere der Coronakrise des Jahres
falen als Statistisches Landesamt mitteilt, den Dämm- und Brandschutzarbeiten, in 2020 mit ihren besonderen
befanden sich darunter rund 3,58 Millionen 2020 einen Rückgang bei Stahlbauarbeiten Herausforderungen wurde
Einpersonenhaushalte – das entspricht (-2,5 Prozent), Dachdeckungs- und Dachab- dies abermals deutlich.
einem Anteil von 41,0 Prozent. dichtungsarbeiten (-2,5 Prozent) und Natur- Dank eines eingespielten,
werkstein- und Bodenbelagsarbeiten gab qualifizierten Teams, das
Die Zahl der Zweipersonenhaushalte ist seit (je -1,8 Prozent). sich mit Herz, Kompetenz
1999 (2,84 Millionen Haushalte) bis 2019 um und Leidenschaft für die
3,8 Prozent auf 2,95 Millionen Haushalte Neben den steigenden Grundstücks- und Betreuung der Mieterinnen
gestiegen. Der Anteil der Zweipersonen- Grundstücksnebenkosten, sind weiter und Mieter engagiert, hat
haushalte an allen Haushalten ist dagegen steigende Baukosten neben den hohen An- die RBS auch diese Zeit
von 1999 bis 2019 von 34,3 Prozent auf forderungen an den Wärmeschutz und den erfolgreich gemeistert.
33,7 Prozent zurückgegangen. Die Zahl der technischen Gewerken sowie den umfangrei-
Haushalte mit drei und mehr Personen ging chen Bauvorschriften die größten Preistreiber.
im Vergleich zu 1999 von 2,49 auf 2,21 Mil-
lionen um 11,1 Prozent zurück. Im Jahr 2019 Die Corona-Krise hat in Deutschland im Jahr
lebten nur noch in jedem vierten Haushalt 2020 nicht zu einem Rückgang der Baugeneh-
drei oder mehr Personen (25,3 Prozent), migungen geführt, Destatis kann von einem
1999 hatte der Anteil noch bei 30,1 Prozent Zuwachs von 2,2 Prozent gegenüber dem
gelegen. Vorjahr berichten.
Der fortgesetzte Trend zu kleineren Haus- Im Jahr 2020 ist die Zahl der Baugenehmigun-
halten zeigt sich auch in der Entwicklung der gen in Nordrhein-Westfalen um 7,6 Prozent
durchschnittlichen Haushaltsgröße: Während gestiegen (im Vorjahr um 3,5 Prozent): Die
1999 noch durchschnittlich 2,17 Personen in Bauämter genehmigten den Bau von ins-
einem Haushalt lebten, waren es 2019 durch- gesamt 61.592 Wohnungen (Vorjahr 57.298).
schnittlich 2,03 Personen. Dabei stieg die Zahl der Wohnungen in Mehr-
familienhäusern um 34.442 (Vorjahr 32.452).
Geschäftsbericht 2020 | 9
„Zuhause ist nicht einfach nur ein Ort.
A. Darstellung des
Geschäftsverlaufes
und des Geschäfts Zuhause ist ein ganz besonderes Gefühl.“
ergebnisses
Unbekannt
3. Wohnungsbestand
Der eigene Bestand der Gesellschaft setzt Im Jahre 2020 wurden 111 Wohnungen (Vorjahr:
zum Bilanzstichtag
sich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 121 Wohnungen) gekündigt, so dass stich-
aus 1.885 Wohnungen (Vorjahr 1.851), un- tagsbezogen eine Fluktuation von 5,9 Prozent
verändert 227 Garagen, 485 Einstellplätzen (Vorjahr 6,5 Prozent) zu verzeichnen ist.
(Vorjahr 461), weiterhin aus drei gewerbli-
chen Einheiten, die als Hausmeisterstandorte Unter Berücksichtigung von weiteren 12 Woh-
genutzt werden, sowie ebenfalls unverändert nungen (Vorjahr 21 Wohnungen), die zur Vor-
aus vier sonstigen Einheiten zusammen. bereitung von Abrissmaßnahmen (Lerbach
u.a.) freigezogen werden und leer bleiben,
betrüge die Mieterwechselquote für alle
Wohnen ist ein Menschen- öffentlich Auszüge bezogen auf den Gesamtbestand
recht und ein Grundbedürf- gefördert 6,5 Prozent (Vorjahr 7,7 Prozent).
nis des Menschen. Fehlt eine 550
angemessene Unterkunft, Zum Stichtag 31. Dezember 2020 standen
so sind oft auch andere 53 Wohnungen leer (Vorjahr 75 Wohnungen),
Menschenrechte bedroht davon renovierungs-/modernisierungsbe-
wie zum Beispiel das Recht dingt 14 Wohnungen (Vorjahr 22 Wohnun-
auf Gesundheit und Teilhabe. gen), keine Wohnung temporär im Neubau
Deshalb ist es wichtig, dass (Vorjahr 7) und 32 Wohnungen als geplanter
jeder Mensch einen diskri- Leerstand wegen weiterer Abrissmaßnahmen
minierungsfreien Zugang zu (Vorjahr 43).
frei
Wohnraum erhält. Mit ihrem finanziert
Angebot von rund 2.000 1.335
Wohnungen zu bezahlbaren
Mieten stellt die RBS allen
Menschen in Rhein-Berg
guten Wohnraum zur Ver- Geschäftsjahr 2016 2017 2018 2019 2020
fügung – unabhängig vom
Alter, Einkommen, von Reli- Anzahl der Kündigungen 186 173 164 142 133
gion oder dem individuellen
Fluktuationsquote 9,70% 9,10% 8,80% 7,70% 6,50%
Lebenskonzept. Das ist auch
eine Herausforderung für
die Zukunft: Die Zahl der
Einwohner in Bergisch Glad-
bach wächst ebenso wie
die der Haushalte und die
nachgefragte Wohnfläche
pro Einwohner – und damit
die Nachfrage nach moder-
nem Mietwohnungsraum,
den sich viele Menschen
leisten können. Dass be-
zahlbar auch attraktiv sein
kann, beweist die RBS mit
ihren Wohnungen: Sie sind
zunehmend barrierefrei aus-
gestattet, mit einem Aufzug
zu erreichen und verfügen
über guten Wohnkomfort.
10 | Geschäftsbericht 2020A. Darstellung des
Geschäftsverlaufes
und des Geschäfts
ergebnisses
4. Wohnungs
Die Mieterträge betrugen im Jahr 2020 Die Erträge aus bereits abgeschriebenen
bewirtschaftung
TEUR 9.103 (Vorjahr: TEUR 8.842) und Forderungen haben sich mit TEUR 56 im Ver-
sind damit um 2,9 Prozent gestiegen gleich zum vorherigen Jahr (TEUR 42) erhöht.
(Vorjahr + 3,1 Prozent). Die durchschnittliche
Unternehmensmiete liegt damit nettokalt
bei EUR 6,38 m2/Wfl. monatlich (Vorjahr
EUR 6,34 m2/Wfl. monatlich).
Betriebskosten Nettokaltmieten
10
8
2,72
2,65 2,79
6 2,26 2,37 2,75 2,91 2,86 2,80
2,51 2,38 2,35
2,26 2,43
4
2 5,20 5,30 5,38 5,48 5,59 5,73 5,81 5,87 5,98 6,03 6,04 6,15 6,34 6,38
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
TEUR Sollmietenentwicklung
9.200
9.103
9.000
8.843
8.800
8.600
8.557 8.542
8.532
8.400
8.200
2016 2017 2018 2019 2020
Geschäftsbericht 2020 | 11„Gerade wer das Bewahrenswerte
bewahren will, muss verändern,
was der Erneuerung bedarf.”
Willy Brandt (1913 bis 1992), deutscher Politiker
Bereits seit Mitte der 1970er Jahre hat die RBS ihre Bestände regelmäßig saniert und modernisiert und
war damit ihrer Zeit weit voraus. Allein in den Jahren 2000 bis 2012 hat sie etwa 20 Millionen Euro in
die Modernisierung und Instandsetzung von mehr als tausend Wohnungen investiert und eine Energie-
ersparnis von etwa 42 Prozent erreicht. Durch die zukunftsfähige Anpassung ihres Bestandes hat die RBS
bis heute im Vergleich zu ihren Mitbewerbern nicht nur einen sehr hohen Modernisierungsgrad und eine
sehr viel bessere Wohnqualität für ihre Mieterinnen und Mieter erzielt. Sie hat dadurch auch ihre Markt-
position ausgebaut und gefestigt. Bis 2020 ist die Hälfte des Wohnungsbestandes modernisiert worden.
Bei der anderen Bestandshälfte galt es, genau abzuwägen: Die Gebäude sind entweder zu neu (Bau-
altersklasse 1980er Jahre), als dass sich durch Modernisierungen noch nennenswerte Energieeinsparun-
gen erzielen ließen. Oder der Investitionsaufwand stünde in keinem Verhältnis zur möglichen Energie-
ersparnis. Die Kosten müssten zudem auf die Mieter umgelegt werden. Der ökologische Effekt würde
außerdem erst nach Jahrzehnten einsetzen: Die Herstellung zum Beispiel von Dämmstoffen würde einen
12 | Geschäftsbericht 2020 CO2-Fußabdruck verursachen, der erst sehr viel später durch die Energieersparnis kompensiert würde.Nach 2012 hat die RBS noch einzelne Objekte modernisiert wie zuletzt
die Handstraße 309 in Bergisch Gladbach. Das Gebäude aus dem Jahr
1976 mit zwölf Wohnungen wurde von September 2019 bis Januar
2020 für 470.000 Euro baulich und energetisch auf den neuesten
Stand gebracht – zum großen Teil mit öffentlichen Mitteln.
Durchschnittsnettokaltmiete vor Modernisierung: 4,50 Euro pro m2
Durchschnittsnettokaltmiete nach Modernisierung: 5,12 Euro pro m2
Endenergiebedarf vor Modernisierung: 150 Kilowattstunden
Investitionen:
Baujahr
1980 Jahre Endenergiebedarf nach Modernisierung: 61 Kilowattstunden
in Planung 120
Abriss u.ä. Rest Primärenergiebedarf vor Modernisierung: 166 Kilowattstunden
264 73
Primärenergiebedarf nach Modernisierung: 67 Kilowattstunden
Neubau energetisch
1990 bis 2021 modernisiert ab 2000
597 1.024 Geschäftsbericht 2020 | 13A. Darstellung des
Geschäftsverlaufes
und des Geschäfts
ergebnisses
5. Bautätigkeit
Fertiggestellt wurden im Geschäftsjahr Unter der Adresse Am Broich 7 in zentraler
2020 die ersten beiden Gebäude mit je Lage in der Kreisstadt Bergisch Gladbach
17 Wohnungen von insgesamt sechs Mehr- entstehen nach einem Rückbau von 6 ab-
familienhäusern, die auf einem Grundstück gängigen Wohnungen 15 neue, großzügig
in der Handstraße in Bergisch Gladbach bemessene Einheiten, barrierefrei und mit
(Hand) entstehen. deutlich mehr Wohnfläche als zuvor. Mit der
Fertigstellung ist im Herbst 2021 zu rechnen.
Auf der Grundlage eines mit den Gremien,
der Stadtverwaltung Bergisch Gladbach Ende des Jahres 2019 konnten die ersten
und dem Gestaltungsbeirat der Kommune vorbereitenden Maßnahmen für den Bau des
abgestimmten städtebaulichen Konzeptes Mehrfamilienhauses mit 16 Wohnungen im
für die so genannte „Siedlung Handstraße“ Schmiedeweg in Rösrath getroffen werden,
in Bergisch Gladbach wurde nach Abriss der die Fertigstellung und der Bezug der öffent-
abgängigen Bestandsgebäude im März 2019 lich geförderten Wohnungen erfolgte im April
mit dem Bau von sechs Mehrfamilienhäusern 2021.
mit rd. 8.200 m2 Wohnfläche begonnen. Die
99 Wohnungen – in einem Haus werden Der Baubeginn für den Neubau eines Mehr-
Appartements für eine Wohngruppe integ- familienhauses in Kürten-Dürscheid, Wipper-
riert – werden sukzessive ab September 2020 fürther Straße, mit 26 Wohnungen und vier
bis Mitte 2021 bezugsfertig. Doppelhaushälften mit acht Mietwohnungen,
insgesamt 34 Wohnungen, erfolgte im April
Für die Siedlung „Lerbach“ („Märchen- 2020. Die Fertigstellung mit Bezug soll im
siedlung“) im Bergisch Gladbacher Stadtteil III. Quartal 2021 erfolgen.
Heidkamp existiert seit 2012 ein Masterplan,
der die Erneuerung der gesamten Siedlung Der Erwerb einer abgängigen Bestandsimmo-
mit bisher 220 Wohnungen vorsieht. In den bilie in der Hauptstraße 310 in Bergisch Glad-
Jahren 2015 und 2018 wurden die ersten bach ermöglichte den Abriss des Gebäudes
beiden Gebäude mit 37 öffentlich geförder- Anfang des Jahres 2020. Mit dem Baubeginn
ten Wohnungen fertiggestellt, die fast aus- wird für den Herbst des Jahres 2021 gerech-
schließlich von Mieterinnen und Mietern aus net. Insgesamt 22 Wohnungen werden hier
der Siedlung angemietet wurden. innenstadtnah entstehen.
Nach der erfolgreichen Umsiedlung wurden Ebenfalls im Herbst 2021 wird der Baubeginn
auf gleichen, dann geteilten Grundstück eines Mehrfamilienhauses als „Mehrgene-
Anfang 2019 insgesamt 24 Wohnungen ab- rationenwohnen“ im Bergisch Gladbacher
gerissen, um unter der Adresse Hexenweg 9 Stadtteil Refrath erfolgen. Nach dem Erwerb
und 11 Platz für 42 neue Wohneinheiten zu des Grundstückes im Jahr 2020 wurde eine
schaffen. Der Abriss weiterer 20 Wohnungen Planung für 30 Wohnungen, davon 9 öffent-
in der Straße Zu den Sieben Zwergen hat lich gefördert, erstellt, das Angebot wird
ebenfalls noch Ende 2019 den Baubeginn für ergänzt durch einen Gemeinschaftsraum
zwei weitere Häuser mit den Hausnummern und 9 Appartements – ebenfalls öffentlich
1 und 3 mit insgesamt 21 Wohnungen ermög- gefördert – für eine Wohngruppe mit jungen
licht, die der Mietpreisbindung unterliegen. Erwachsenen mit Beeinträchtigungen.
Die vier Häuser wurden im Zeitraum Januar
2021 bis April 2021 fertiggestellt und bezogen.
Geschäftsjahr 2019 2020 2021
Investitionen in Neubau TEUR TEUR TEUR
8.598 19.348 16.805
Mit fast 20 Millionen Euro investierte die RBS im Geschäftsjahr 2020 etwa das Anderthalbfache
mehr in ihre Neubauaktivitäten als im Vorjahr.
14 | Geschäftsbericht 2020„Zeige mir, wie du baust
und ich sage dir, wer du bist.“
Christian Morgenstern (1871 bis 1914), deutscher Dichter und Schriftsteller
Die Nachfrage nach modernem und bezahlbarem Wohnraum wächst konstant, und
mit ihr auch die RBS. 2017 startete die Siedlungsgesellschaft eine bis dahin einzig-
artige Neubauoffensive: In den darauffolgenden fünfzehn Jahren sollen etwa 580
barrierearme und ökologisch-nachhaltige Wohnungen für rund hundert Millionen
Euro errichtet werden. Im Geschäftsjahr 2020 entstanden unter ihrer Regie 283
Wohnungen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 62 Millionen Euro.
2022 plant die RBS weitere Neubauten: An den Standorten Zum Froschkönig 1, 2 und
36, am Hexenweg 1 bis 6 sowie an der Kolpingstraße 4, 6 und 8. Mit ihrem Angebot
orientiert sich die RBS eng an den Bedürfnissen der Menschen. Zu ihrem Portfolio
gehören deshalb ganz unterschiedliche Wohnformen: Vom Mehrfamilienhaus über
die Doppelhaushälfte bis hin zu Wohnungen für Senioren und Menschen mit Demenz
oder Behinderung.
Geschäftsbericht 2020 | 15Trotz steigender Grundstücksprei- se und Baukosten sowie höheren Anforderungen an Klima- und Umweltschutz gelingt es der RBS, ihre Mieten stets bezahlbar zu hal- ten. Sie liegen in ihren Objekten durchgehend unter dem Bergisch Gladbacher Mietspiegel. So bietet die RBS zum Beispiel in ihrem frei finanzierten Neubau Hexenweg 11 in der neuen Märchensiedlung den Quadratmeter für 8,50 Euro nettokalt an. Sie liegt damit rund 16 Prozent unter dem durch- schnittlichen Quadratmeterpreis, der in Bergisch Gladbach für eine Bestandswohnung im mittleren Preissegment verlangt wird. Dieses sehr gute Preis-Leistungs- verhältnis zeichnet die RBS als zuverlässige Partnerin des Rhei- nisch-Bergischen Kreises aus. 16 | Geschäftsbericht 2020
A. Darstellung des
Geschäftsverlaufes
und des Geschäfts
ergebnisses
6. Instandhaltungs
Im Jahre 2020 wurden TEUR 2.259 (Vorjahr (Im Buchholz) und eine erhebliche Anzahl
maßnahmen
TEUR 2.300) an Fremdkosten für die Instand- neuer Bäume in diversen Liegenschaften
setzung und Instandhaltung der Mietobjekte gepflanzt.
aufgewandt.
Die Gesamtausgaben für Instandhaltung ein-
Rund die Hälfte des Betrages wurde für die schließlich verrechneter Personal- und Sach-
laufende Instandhaltung einschließlich kosten betragen im Jahr 2020 TEUR 2.814
umfassender Wohnungssanierungen ver- (Vorjahr TEUR 2.744).
ausgabt. Darüber hinaus wurden diverse
große Instandsetzungsmaßnahmen durch- Abzüglich erstatteter Kosten durch Versiche-
geführt, wie die Erneuerung von Dächern rungen und Mieter in Höhe von TEUR 95 (Vor-
(Willy-Brandt-Straße, Scheidtbachstraße, jahr TEUR 53) beliefen sich die Kosten im Jahr
Martin-Luther-King-Straße, In den Auen) 2020 auf rd. TEUR 2.720 (im Vorjahr TEUR 2.691)
und Anstricharbeiten (Willy-Brandt-Straße, oder umgerechnet auf rd. EUR 22,90 (im Vor-
Lustheide) durchgeführt sowie der Aus- jahr rd. EUR 23,20) je m2 Wohnfläche.
tausch von dezentralen Thermen veranlasst
TEUR Instandhaltung inklusive verrechneter Personal- und Sachkosten
3.500
3.000 3.085
2.964 2.948
2.742 2.720
2.691
2.500
2.255 2.298
2.000 1.946
1.500
1.000
500
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
EUR Investitionen Anlagevermögen
20.000
19.349
16.000
12.000
8.597
8.000
6.464
4.000
2.694
589 475
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geschäftsbericht 2020 | 17B. Darstellung der Lage
1. Vermögens-
und Finanzlage
Strukturbilanz 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung
TEUR % TEUR % TEUR
Vermögensstruktur
Anlagevermögen 90.696 92,6 73.382 90,9 17.314
Umlaufvermögen einschließlich 7.294 7,4 7.352 9,1 – 58
Rechnungsabgrenzungsposten
Gesamtvermögen 97.990 100,0 80.734 100,0 17.256
Kapitalstruktur
Eigenkapital 30.753 31,4 29.672 36,8 1.081
Fremdkapital (langfristig) 60.601 61,8 44.826 55,5 15.775
Rückstellungen und 6.636 6,8 6.236 7,7 400
Verbindlichkeiten (kurzfristig)
Gesamtkapital 97.990 100,0 80.734 100,0 17.256
Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Das Fremdkapital erhöhte sich um TEUR 15.775.
Vorjahr um TEUR 17.256, mithin um etwa Den Darlehenszugängen von TEUR 17.814
21,4 Prozent auf den Betrag von TEUR 97.990 stehen planmäßige Tilgungen von TEUR 1.868,
(Vorjahr 80.734) erhöht. außerplanmäßige Tilgungen von TEUR 80,
und ein Abgang mit TEUR 91 gegenüber.
Beim Anlagevermögen ergab sich ein Zu-
gang um TEUR 17.314. Den Investitionen von Die Rückstellungen und weiteren Verbind-
TEUR 19.349 stehen planmäßige Abschrei- lichkeiten wuchsen um TEUR 400 auf ins-
bungen von TEUR 1.947 und außerplanmä- gesamt TEUR 6.636. Sie haben am Stichtag
ßige Abschreibung von TEUR 88 gegenüber. 31. Dezember 2020 einen Anteil von 6,8
Prozent (Vorjahr 7,7 Prozent) an der Bilanz-
Das Umlaufvermögen einschließlich Rech- summe.
nungsabgrenzungsposten verringerte sich
gegenüber dem Vorjahr um TEUR 58. Auf der Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen
einen Seite sind die unfertigen Leistungen und Leistungen sind stichtagsbedingt um
und die Forderungen aus Vermietung etwas, TEUR 367 gestiegen. Hier sind neben den
die sonstigen Vermögensgegenstände (ins- Verbindlichkeiten aus Bauleistungen die
besondere Forderungen aus Steuern) deut- Erhöhung der darauf bedingten Verbindlich-
lich geringer im Vergleich zum Vorjahr, auf der keiten aus einbehaltenen Garantieleistungen
anderen Seite haben sich die anderen Vorräte zu nennen.
und der Finanzmittelbestand erhöht, es sind
mehr Geldbeschaffungskosten angefallen. In den sonstigen Rückstellungen sind insbe-
sondere die Rückstellungen für Betriebskos-
Der Anteil des langfristigen Eigenkapitals der ten (TEUR 75), für die Kosten der Prüfung des
Gesellschaft am Gesamtkapital beläuft sich Jahresabschlusses und (Steuer-) Beratung
zum 31. Dezember 2020 auf 31,4 Prozent und (TEUR 32), Urlaubs-/Zeitguthabenrückstel-
ist niedriger als im Vorjahr (36,8 Prozent), lungen und eigene Jahresabschlusskosten
es stieg absolut um TEUR 1.081 (Vorjahr um enthalten.
TEUR 1.105).
Die vorgesehene Ausschüttung wird in der
Strukturbilanz unter den kurzfristigen Ver-
bindlichkeiten ausgewiesen.
18 | Geschäftsbericht 2020B. Darstellung der Lage
Aus der Kapitalflussrechnung ergibt sich ein Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2020 Das Corona-Jahr 2020 hat
Cashflow (Jahresüberschuss + Abschreibung + jederzeit ihre finanziellen Verpflichtungen uns allen viel abverlangt.
Veränderungen der langfristigen Rückstellun- erfüllt. Es ging dabei natürlich
gen) von TEUR 3.344. Er ist damit gegenüber vorrangig um den Schutz
dem Vorjahr (TEUR 3.184) gestiegen. Der Unter Einbeziehung der Finanzplanung ist die der physischen Gesund-
Cashflow aus der Investitions- und Finanzie- Zahlungsbereitschaft des Unternehmens für heit. Aber viele Menschen
rungstätigkeit beträgt TEUR - 19.348 (Vorjahr das Geschäftsjahr 2021, sowie mittel- und litten auch unter finanziellen
TEUR - 8.663) bzw. 15.596 (Vorjahr TEUR 572). langfristig sichergestellt. Die Entwicklung der Schwierigkeiten. Aus ihrer
Finanz- und Vermögenslage der RBS verlief sozialen Verantwortung he-
Die langfristigen Vermögenswerte waren zum im Geschäftsjahr günstig. raus entschied sich die RBS
31. Dezember 2020 in voller Höhe durch Eigen- zu zwei wichtigen Schritten:
kapital und langfristige Fremdmittel gedeckt. Investitionen werden durch die objektbezo- Sie setzte zum einen für die
gene Aufnahme von Fremdmitteln auf dem Dauer von 14 Monaten ge-
Zum Stichtag bestehen fest zugesagte Kredit- Kapitalmarkt und durch öffentliche Mittel plante Mieterhöhungen aus.
linien in Höhe von EUR 253.100. des Landes Nordrhein-Westfalen oder der Zum anderen erreichte sie
Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie durch in Verhandlungen mit Ener-
den Einsatz von Eigenkapital finanziert. gieversorgern und Stadt-
werken, dass der vergüns-
tigte Mehrwertsteuersatz
von 16 Prozent für das
ganze Jahr 2020 und nicht
nur für das Halbjahr vom
01. Juli bis Ende 2020 be-
rechnet wurde. Gegen die
soziale Isolation verteilte
die RBS zu Weihnachten
kleine liebevoll gestaltete
Weihnachtsgrüße und schuf
zusätzliche Aufenthaltsflä-
chen in den Außenanlagen.
Glücklicherweise verfügt fast
der gesamte RBS-Bestand
außerdem über Balkone
oder andere Freisitze, so
dass sich die Mieterinnen
und Mieter während der
Krise nicht auf die eigene
Wohnung beschränken
mussten.
„Ein Kunde ist der wichtigste Besucher in unserem Hause. Er ist nicht von uns
abhängig. Wir sind von ihm abhängig. Er unterbricht unsere Arbeit nicht, sondern
er ist Ziel und Zweck unserer Arbeit. Er ist bei unseren Aufgaben kein Außen
stehender. Er ist Teil davon. Wir tun ihm keinen Gefallen, indem wir uns um ihn
kümmern. Er tut uns einen Gefallen, indem er uns die Möglichkeit dazu bietet.“
Mahatma Gandhi (1869 bis 1948), indischer Rechtsanwalt,
Pazifist und Freiheitskämpfer Geschäftsbericht 2020 | 19B. Darstellung der Lage
2. Ertragslage
Die Gesellschaft schließt das Geschäfts- Zusammengefasst stellt sich die Ertragslage
jahr 2020 mit einem Jahresüberschuss nach Teilbereichen wie folgt dar:
in Höhe von EUR 1.351.266,63 (Vorjahr:
EUR 1.374.539,87) ab.
2020 2019 Veränderung
TEUR TEUR TEUR
Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung + 1.609 + 1.928 – 319
Bau- und Modernisierungstätigkeit – 40 – 57 + 17
Sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle –8 – 36 + 28
Finanzergebnis +6 +5 +1
Neutrales Ergebnis – 83 – 373 + 290
Steuern vom Einkommen und Ertrag – 133 – 92 – 41
Jahresüberschuss + 1.351 + 1.375 – 24
Das gegenüber dem Vorjahr um TEUR 319 Mindererträge gab es insbesondere durch
niedrigere Ergebnis aus der Hausbewirt- Leerstände wegen geplanten Abrisses
schaftung resultiert insbesondere aus den (Siedlung Lerbach, Auf dem Krämersfeld) mit
höheren Aufwendungen für bezogene Liefe- insgesamt TEUR 29 (Vorjahr TEUR 21).
rungen und Leistungen (höhere Ausgaben
für Instandhaltung), höheren Verwaltungs- Dabei haben sich die Leerstandskosten
kosten, ein umfangreiches Marketingkonzept aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in
und gestiegene Abschreibungen und Wertbe- den Wohnungen, insbesondere jedoch von
richtigungen auf Mietforderungen. geplanten Entmietungen mit TEUR 223 im
Vergleich zum Vorjahr (TEUR 305) verringert
Mehrerträge ergaben sich aus der Fertig- und betragen 2,5 Prozent der Jahressollmiete
stellung und Vermietung der Neubaumaß- (Vorjahr 3,4 Prozent).
nahmen mit TEUR 133, der Anpassung
an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Die Mietausfälle insgesamt (Erlösschmä-
§ 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches lerungen wegen Leerstand und Mietmin-
TEUR 28 (Vorjahr TEUR 19), der Ausschöpfung derungen, Eigennutzung, Abschreibungen
der Mieterhöhungsmöglichkeiten bei den auf Forderungen, Kosten für Miet- und
öffentlich geförderten Wohnungen gemäß Räumungsklagen verrechnet mit Erträgen
II. Berechnungsverordnung in Höhe von aus bereits abgeschriebenen Forderungen)
TEUR 35 (Vorjahr TEUR 2). betragen TEUR 242 mithin 1,9 Prozent der
Sollmieten und Umlagen (Vorjahr TEUR 342
und 2,8 Prozent der Sollmieten und Umlagen).
20 | Geschäftsbericht 2020B. Darstellung der Lage
Die Abschreibungen auf Mietforderungen Die Zinserträge belaufen sich auf TEUR 6.
liegen in 2020 bei TEUR 75 und sind damit
gegenüber dem letzten Jahr leicht gesunken Die positive Abweichung zwischen dem
(Vorjahr TEUR 80). prognostizierten Jahresüberschuss 2020
(rd. TEUR 1.025) und dem tatsächlichen Jah-
Den aktivierten Eigenleistungen von resüberschuss resultiert aus den gestiegenen
TEUR 171 (Vorjahr TEUR 97) stehen Personal- Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung
und Sachkosten in Höhe von TEUR 211 (Vor- (hier sind insbesondere höhere Erträge aus
jahr TEUR 153) gegenüber. Umlagen und niedrigere Erlösschmälerungen
zu nennen), höheren aktivierten Eigenleis-
Unter den sonstigen Geschäftsvorfällen tungen, einem niedrigeren, als geschätzten
werden Kostenerstattung aus Instand- Personalaufwand.
haltung und sonstige betriebliche Erträge
den Nebenkosten der Geldbeschaffung mit Die Ertragslage wird auch künftig im We-
TEUR 28 (Vorjahr TEUR 20) und sonstigen sentlichen von der Hausbewirtschaftung
Aufwendungen gegenübergestellt. bestimmt.
Im negativen neutralen Ergebnis werden die Zudem werden Effekte aus der geplanten
Erträge aus früheren Jahren den Aufwendun- Neubautätigkeit zu verzeichnen sein.
gen für Abbruchkosten (Hexenweg, Frosch-
könig), der außerplanmäßigen Abschreibung Die Ertragslage des Unternehmens ist ge-
wegen Abbruchabsicht und ähnlichem sichert; die Entwicklung der Ertragslage im
gegenübergestellt. Geschäftsjahr verlief insgesamt günstig.
Geschäftsbericht 2020 | 21C. Finanzielle
Leistungsindikatoren
Folgende Leistungsindikatoren werden betrachtet:
Kennzahl Definition 2020 2019
Jahresüberschuss Differenz aus Erträgen und Aufwen- TEUR 1.351 1.375
dungen gemäß G + V (nach Steuern)
Eigenkapitalquote langfristiges Eigenkapital % 31,4 36,8
Bilanzsumme am 31.12.
Eigenkapital Jahresüberschuss vor Ertragssteuern % 4,8 4,9
rentabilität Eigenkapital am 31.12.
Cashflow Jahresüberschuss + Abschreibungen TEUR 3.344 3.184
+ Veränderungen Rückstellungen
Erlösschmälerungen Mietausfälle wg. Leerstand, EUR/m2 0,16 0,22
Mietminderung, Eigennutzung mtl.
Wohnfläche
durchschnittliche Sollmiete EUR/m2 6,38 6,34
: 12 Monate
Sollmiete Wohnfläche mtl.
Fluktuationsquote Anzahl der Mieterwechsel % 5,9 6,5
Anzahl der Wohnungen
Leerstandsquote Anzahl der leerstehenden Einheiten % 2,8 4,0
Anzahl der Einheiten insgesamt
„Was wir heute tun, entscheidet darüber,
wie die Welt morgen aussieht.”
22 | Geschäftsbericht 2020 Marie von Ebner-Eschenbach (1830 bis 1916), SchriftstellerinD. Voraussichtliche
Entwicklung
Die Geschäftstätigkeit der RBS war im Be- In der „Märchensiedlung“ („Lerbach“) wurde
richtsjahr 2020 weiterhin auf das Kerngeschäft bereits vor Jahren ein Konzept zur mittel- bzw.
der Bewirtschaftung der eigenen Bestände langfristigen Verdichtung durch Abriss und
ausgerichtet. Zudem wurde und wird die Neu- Neubau entwickelt, wobei eine zunehmend
bautätigkeit deutlich erhöht, was wesentlich dynamische Umsetzung erfolgt.
von den Möglichkeiten der Beschaffung von
Grundstücken abhängt. Für das Kerngeschäft und einer möglichen Er-
weiterung der Bestände des Unternehmens ist
Als Ziel wurde der Neubau von etwa 300 Woh- die Haushalts- und Bevölkerungsentwicklung
nungen in den nächsten fünf Jahren, darüber von wesentlicher strategischer Bedeutung-
hinaus in einem Zeitraum von etwa weiteren ebenso die soziale und die Einkommensent-
drei Jahren etwa weiterer 200 Wohnungen wicklung.
definiert.
Wer in mehr Nachhaltigkeit investiert, investiert in die Zukunft. Nach der Energiewirtschaft, der
Industrie und dem Verkehr trägt der Gebäudesektor mit den Teilbereichen Bauen und Wohnen in
puncto Klimaschutz eine sehr große Verantwortung. Mit umfangreichen Modernisierungen hat
die RBS bereits früh ihren Beitrag zu mehr Energieeffizienz geleistet. Sie setzt aber auch neuere,
ressourcenschonende Technologien wie Photovoltaik, Pelletheizungen und solargestützte Heiz-
anlagen ein, um Klima und Umwelt zu schonen. Ein weiterer Beitrag hierzu ist die naturnahe
Gestaltung der Außenanlagen. Allein 2020 pflanzte die RBS 91 Bäume und 200 Sträucher und
verbesserte auf diese Weise gleichzeitig die Wohn- und Lebensqualität ihrer Mieterinnen und
Mieter.
Einsatz erneuerbarer Energien
Pelletheizungen für Warmwasser und Heizwärme: 8 Anlagen für 13 Häuser mit 286 Wohnungen
Solargestützte Heizungsanlagen: 7 im Bestand, 10 im Neubau
Photovoltaikanlagen: 78 Module
Geschäftsbericht 2020 | 23E. Chancen und
Risikobericht
Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus Deshalb kommen den Entwicklungen und
(COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in Risiken in diesem Bereich die größte Be-
Die RBS stellt für den Deutschland hat die Pandemie seit Februar deutung zu.
Rheinisch-Bergischen Kreis 2020 bis weit in das Jahr 2021 hinein zu deut-
nicht nur eine zuverlässige lichen Einschnitten sowohl im sozialen, als Die Darlehenskonditionen befanden sich im
Partnerin für die Versor- auch im Wirtschaftsleben geführt. Jahr 2020 weiterhin auf niedrigem Niveau;
gung mit bezahlbarem für die Zukunft bestehen deshalb in beson-
Wohnraum dar. Sie erweist Die Geschwindigkeit der Entwicklung macht derem Maße Zinsänderungsrisiken. Darüber
sich auch als stabiler Wirt- es schwierig, die Auswirkung zuverlässig hinaus bestehen Risiken bei Änderungen
schaftsfaktor. Von ihren einzuschätzen; es ist jedoch mit Risiken für der Förderbestimmungen auf Landes- und
Ausgaben für Produkte und den zukünftigen Geschäftsverlauf zu rech- Bundesebene.
Dienstleistungen profitieren nen, auch wenn einige Volkswirte mit einer
direkt Unternehmen aus der raschen Erholung rechnen. Üblicherweise können auch zukünftige Än-
Region. Allein die Kosten für derungen gesetzlicher Vorschriften im Miet-,
Bauarbeiten – das Erstellen Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung Bau- oder Steuerrecht die Ertragslage des
von gutem und bezahlbarem bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Unternehmens beeinflussen. Die demografi-
Wohnraum – nehmen mit Modernisierungs- und Baumaßnahmen sche Entwicklung im Rheinisch-Bergischen
gut zehn Millionen Euro den verbunden mit dem Risiko von Kostensteige- Kreis und seinem Umfeld wird Auswirkungen
Hauptanteil an ihren Ge- rungen und der Verzögerung von geplanten auf das Unternehmen haben. Allein die An-
samtkosten ein. Außerdem Einnahmen. Da weiterhin mit starken Restrik- passung der Bestände an die Wohnansprü-
generiert die RBS indirekte tionen mit Auswirkungen auf den wirtschaftli- che der älteren Menschen wird mittelfristig
Wertschöpfung durch die chen Bereich zu rechnen ist, Kurzarbeit steigt erhebliche Kosten verursachen.
Ausgaben für Löhne und an, Insolvenzen werden mit Verzögerung an-
Gehälter, für Steuern und Ab- gemeldet, kann ein Anstieg der Mietausfälle Aus dem unternehmerischen Handeln der
gaben, für Zinsen und Pacht nicht ausgeschlossen werden. RBS erwachsen jedoch nicht nur Risiken.
sowie den Gewinn, den sie Vielmehr eröffnen sich aufgrund der um-
an ihre regionalen Gesell- Anhand der bereits vor einigen Jahren identifi- fassenden energetischen Vitalisierung der
schafter ausschüttet. Jeder zierten, bewerteten und überwachten Risiken Bestände Chancen für die Zukunft. Die In-
Auftrag, den sie vergibt, jede ist das Unternehmen in normalen Zeiten in vestitionspolitik ist für die nächsten Jahre als
Investition, die sie tätigt, der Lage, negative Entwicklungen rechtzeitig Risikobelastung für die Ertrags-, Vermögens-
und alle Steuern und Ab- zu erkennen und geeignete Steuerungsmaß- und Finanzlage zu sehen.
gaben, die sie zahlt, führen nahmen zu ergreifen.
wiederum zu einer privaten Allerdings steigert sich zum einen der Unter-
oder staatlichen Nachfrage Der Aufsichtsrat wird aufgrund des Gesetzes nehmenswert durch die Investitionen, zum
nach Produkten, Dienstleis- zur Kontrolle und Transparenz im Unterneh- anderen bleiben die Wohnungen aufgrund
tungen und Arbeitskräften. mensbereich (KontraG) über die Entwicklun- der besseren Ausstattung und der Senkung
Unterm Strich verbleiben gen und bestehende Geschäftsrisiken regel- der Heizkosten marktfähig.
von jedem Euro, den die RBS mäßig in vertrauensvoller Zusammenarbeit
insgesamt ausgibt, 73 Cent informiert. Schließlich hat sich die Organisationsstruktur
in Rhein-Berg und 39 Cent im Unternehmen bewährt. Gut ausgebildete
in Bergisch Gladbach. Und Die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungs- und engagierte Arbeitnehmer-/innen sind
jeder ihrer 24 Arbeitsplätze bestandes bildet den Schwerpunkt der Tätig- auch künftig für die Bewältigung der Aufga-
zieht in Bergisch Gladbach keit des Unternehmens. ben erforderlich.
zwei und im Rheinisch-
Bergischen Kreis sogar fünf
Arbeitsplätze nach sich.
„Gute Unternehmen haben einen Standpunkt,
nicht nur ein Produkt oder eine Dienstleistung“
24 | Geschäftsbericht 2020 Jason Fried, Softwareunternehmer und AutorF. Prognosebericht
Eine Vielzahl von Faktoren, die das Ge- Durch Prolongationen in der Niedrigzinspha-
schäft der RBS beeinflussen können, liegt se konnten die Zinsaufwendungen für die
außerhalb des Einflussbereiches der RBS. Bestandsdarlehen des Kapitalmarktes für
Die nachfolgenden Aussagen werden aus die nächsten Jahre deutlich reduziert werden;
heutiger Sicht getroffen und bergen damit andererseits erfolgen Neuaufnahmen von
naturgemäß Ungewissheiten. Wohnungsbaudarlehen.
Den wesentlichen Schwerpunkt der Pla- Nach dem Wirtschaftsplan wird für 2021 mit
nungsrechnungen der Gesellschaft bildet einem Jahresüberschuss von rd. TEUR 1.14
die Entwicklung des Hauptgeschäftsfeldes gerechnet, im Jahr 2022 etwa mit rd.
der RBS – die Bewirtschaftung des eigenen TEUR 1.255.
Wohnungsbestandes.
Die Ergebnisse werden in den nächsten Jah-
Die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit ren von dem Aufwand für den tatsächlichen
der Kunden – der aktuellen und künftigen Rückbau von Gebäuden (Abriss für verdich-
Mieterinnen und Mieter – wirkt sich ent- teten Neubau) beeinflusst. Die Wirtschafts-
scheidend auf das wirtschaftliche Ergebnis pläne werden nach Planungsfortschritt auf
aus, da die Nettokaltmiete die einzige Ein- Aktualität überprüft.
nahmequelle des Unternehmens darstellt.
Die durchschnittliche Sollmiete wird sich bei
In den Jahren 2020 und 2021 wurde zunächst einer gewissen Stagnation gegenüber dem
weiterhin mit einer konstanten Ertragslage Vorjahr weiterhin auf vergleichsweise nied-
gerechnet. Die Wirtschaftspläne zeigten rigem Niveau bewegen. Auch in 2021 wird
geringe Ertragssteigerung auf, insbesondere davon ausgegangen, dass bis auf vereinzelte
durch den geplanten Rückbau in einem Leerstände eine Vollvermietung der Woh-
Quartier und Einzelstandorten bis zur Neu- nungsbestände erreicht wird. Die geplanten
schaffung der Wohnungen. Leerstände werden so weit wie möglich im
Wirtschafts- und Finanzplan berücksichtigt.
Der Liquiditätsplan für das Geschäftsjahr
2021 unterliegt der laufenden Überwachung. Die Vermögens- und Finanzlage wird sich wie
in den vergangenen Jahren prognostiziert
Eine Überprüfung der Pläne erfolgt regelmä- und eingetreten in den nächsten beiden
ßig, da das Investitionsvolumen durch den Jahren weiterhin als stabil erweisen.
Markt – nämlich dem erfolgreichen Erwerb
von Grundstücken – wesentlich beeinflusst Investitionen in Neubauprojekte werden über
wird. Zudem ist die Geschwindigkeit der Um- einen Zeitraum von fünfzig Jahren dargestellt.
setzung der bereits beschlossenen Projekte
von zahlreichen Faktoren, wie Änderung der Ein Zinsänderungsrisiko besteht im langfris-
Landesbauordnung, Baugenehmigungsver- tigen Zeitraum, nicht kurz- und mittelfristig.
fahren, Ausschreibungsergebnisse insbe-
sondere aber der Entmietung von Beständen Die tatsächlichen Ergebnisse können
abhängig. wesentlich von den Erwartungen über die
voraussichtliche Entwicklung abweichen.
Den Mieterträgen stehen höhere Aufwen- Diesbezüglich wird auf die Eingangsbemer-
dungen im Bereich der Instandsetzung und kung verwiesen.
Instandhaltung gegenüber. Die Zinserträge
sind gering.
Geschäftsbericht 2020 | 25Jahresabschluss
Bilanz zum
31. Dezember 2020
AKTIVA Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Lizenzen 92.563,39 137.751,75
und Software
II. Sachanlagen
1. G
rundstücke und grundstücks 64.434.233,22 60.727.014,92
gleiche Rechte mit Wohnbauten
2. G
rundstücke mit Geschäfts- 603.448,88 626.339,82
und anderen Bauten
3. G
rundstücke und grundstücks 559.435,71 1.137.404,86
gleiche Rechte ohne Bauten
4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 303.669,18 318.282,50
5. Anlagen im Bau 24.113.243,68 10.203.234,70
6. Bauvorbereitungskosten 588.825,18 90.602.855,85 232.114,25
Anlagevermögen insgesamt 90.695.419,24 73.382.142,80
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Leistungen 3.176.851,02 3.350.175,92
2. Andere Vorräte 22.177,03 3.199.028,05 12.290,05
II. Forderungen und
sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 42.285,18 39.476,94
2. Sonstige Vermögensgegenstände 214.438,15 256.723,33 493.500,98
III. Flüssige Mittel und
Bausparguthaben
1. K
assenbestand, 3.031.079,79 2.784.214,41
Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben 767.940,42 3.799.020,21 650.603,41
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten 36.435,68 18.958,77
2. A
ndere Rechnungs 3.517,17 39.952,85 2.624,63
abgrenzungsposten
Bilanzsumme 97.990.143,68 80.733.987,91
26 | Geschäftsbericht 2020Jahresabschluss
PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 4.500.000,00 4.500.000,00
abzüglich
Nennbetrag der eigenen Anteile -1.131.900,00 3.368.100,00 -1.131.900,00
II. Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 2.250.000,00 2.250.000,00
2. Bauerneuerungsrücklage 813.363,04 813.363,04
3. Andere Gewinnrücklagen 23.240.138,03 26.303.501,07 22.135.598,16
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss 1.351.266,63 1.374.539,87
2. Einstellung in Rücklagen 0,00 1.351.266,63 0,00
Eigenkapital insgesamt 31.022.867,70 29.941.601,07
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 32.627,80 0,00
2. Sonstige Rückstellungen 209.721,80 242.349,60 203.460,31
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber 59.221.317,45 43.380.410,30
Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten gegenüber 1.381.045,64 1.464.863,71
anderen Kreditgebern
3. Erhaltene Anzahlungen 3.608.675,01 3.549.085,40
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 199.740,88 172.240,27
5. Verbindlichkeiten aus 1.332.669,56 1.098.006,14
Lieferungen und Leistungen
6. Sonstige Verbindlichkeiten 31.489,56 23.784,60
davon aus Steuern: EUR 26.129,72 (19.921,69)
davon aus sozialer Sicherheit: 65.774.938,10 (1.749,21)
EUR 2.804,92
D. Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 949.988,28 900.536,11
Bilanzsumme 97.990.143,68 80.733.987,91
Geschäftsbericht 2020 | 27Jahresabschluss
Gewinn- und Verlust
rechnung für die
Zeit vom 1. Januar bis Geschäftsjahr EUR Vorjahr EUR
31. Dezember 2020
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 12.312.778,68 11.829.972,45
Erhöhung oder Verminderung (–) des -173.324,90 147.332,83
Bestandes an unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen 171.010,19 97.152,33
Sonstige betriebliche Erträge 242.404,40 159.690,92
Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 5.271.129,68 5.346.639,71
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.386.808,48 1.167.124,28
b) s oziale Abgaben und 352.929,98 1.739.738,46 307.681,34
Aufwendungen für Altersversorgung
davon für Altersversorgung (85.724,93) (73.789,97)
Abschreibungen auf immaterielle 2.035.708,12 1.840.952,60
Vermögensgegenstände des Anlage
vermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen 823.222,93 994.877,45
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5.853,50 5.425,96
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 846.008,37 777.359,96
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 133.475,77 92.073,84
Ergebnis nach Steuern 1.709.438,54 1.712.865,31
Sonstige Steuern 358.171,91 338.325,44
Jahresüberschuss 1.351.266,63 1.374.539,87
Bilanzgewinn 1.351.266,63 1.374.539,87
28 | Geschäftsbericht 2020Bestätigungsvermerk
des Abschlussprüfers
A. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks
Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir dem Jahresabschluss zum
31. Dezember 2020 und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020 der Rheinisch-Bergische
Siedlungsgesellschaft mbH, Bergisch Gladbach, den folgenden uneingeschränkten Bestäti-
gungsvermerk erteilt:
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS
An die Rheinisch-Bergische Siedlungsgesellschaft mbH, Bergisch Gladbach
Prüfungsurteile
Wir haben den Jahresabschluss der Rheinisch-Bergische Siedlungsgesellschaft mbH, Bergisch
Gladbach, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrech-
nung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang,
ein schließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber
hinaus haben wir den Lagebericht der Rheinisch-Bergische Siedlungsgesellschaft mbH, Ber-
gisch Gladbach, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen,
für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter
Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum
31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum
31. Dezember 2020 und
vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der
Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem
Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen
und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen
gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit
§ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach
diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers
für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks
weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung
mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere
sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir
sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet
sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht
zu dienen.
Geschäftsbericht 2020 | 29Sie können auch lesen
