Potential Aufstockungen - Dächer als neue Grundstücke in hochurbanen Lagen - Matthias Günther Tel: 0511/990 94 20 Eduard Pestel Institut für ...
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Potential Aufstockungen – Dächer als neue
Grundstücke in hochurbanen Lagen
Matthias Günther
Tel: 0511/990 94 20
Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.
Hannover
Oktober • 2019
Basis der Ausführungen sind zwei gemeinsam mit der TU Darmstadt erarbeitete Studien
Warum interessieren wir uns
überhaupt für das Thema
Nachverdichtung?
Anteil der Flächennutzung „Wohnen“ an der Gesamtfläche
nach Bundesländern 2017
Schleswig-Holstein
Hamburg
Niedersachsen
Bremen
Nordrhein-Westfalen
Hessen
Rheinland-Pfalz
Baden-Württemberg
Bayern
Saarland
Berlin
Brandenburg
Mecklenburg-Vorpommern 13.700 km²
Sachsen
471 mal das Steinhuder Meer
Sachsen-Anhalt
Thüringen
gut 1.000 mal der Dümmer
Deutschland
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26
Anteil der Flächennutzung "Wohnen" an der Gesamtfläche in v.H.
Flächennutzung „Wohnen“ je m²-Wohnfläche
nach Bundesländern 2017
Schleswig-Holstein
Hamburg
Niedersachsen
Bremen
Nordrhein-Westfalen
Hessen
Rheinland-Pfalz
Baden-Württemberg
Bayern
Saarland
Berlin
Brandenburg
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Thüringen
Deutschland
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6
m² Bodenfläche je m² Wohfläche
Jährlicher Zuwachs an Siedlungs- und Verkehrsfläche von 1996 bis 2016
sowie die theoretische Dauer bis zur vollständigen Überbauung der
Landwirtschaftsflächen bzw. aller Flächen nach Bundesländern
Jahre
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600
Schleswig-Holstein
Hamburg
Niedersachsen
Bremen
Nordrhein-Westfalen
Hessen
Rheinland-Pfalz
Baden-Württemberg
Bayern
Saarland
jährlicher Zuwachs
Berlin Siedl.- und Verkehrsfläche
Brandenburg Jahre bis zur vollständigen
Überbauung der Landwirtschaftsfläche
Mecklenburg-Vorpommern
Jahre bis zu Über-
Sachsen
bauung aller Flächen
Sachsen-Anhalt
Thüringen
0 1 2 3 4 5 6 7 8
1.000 ha
Entwicklung der Treibhausgasemissionen in Deutschland in
der Abgrenzung der Sektoren des Aktionsprogrammes
Klimaschutz 2020
Mio. t CO2-Äquivalente
1400
Energiewirtschaft Verkehr
1300
Gewerbe, Handel, Dienstleistung Haushalte
1200 Industrie Landwirtschaft
Abfall und Abwasser Sonstige Emissionen*
1100
Ziel 2020 Ziel 2050
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050Anteil verschiedener Energieträger am
Primärenergieverbrauch in Deutschland von 1990 bis 2017
in v.H. TWh
100 5000
90 4500
80 4000
70 3500
60 3000
50 2500
40 regenerative Energien Kernenergie 2000
fossile Energieträger Primärenergieverbrauch
30 Endenergieverbrauch 1500
20 1000
10 500
0 0
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017Die Wohnungsmarktsituation
in DeutschlandBevölkerungsentwicklung in Deutschland
von 1990 bis 2018
Geburten, Sterbefälle, Einwohner
Wanderungssaldo in 1.000 Personen in 1.000 Personen
1.800 83000
Einwohner
1.600 Geburten 82500
Sterbefälle
1.400 Wanderungssaldo 82000
1.200 81500
1.000 81000
800 80500
600 80000
400 79500
200 79000
0 78500
-200 78000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018Wanderungssalden Deutschlands von 2011 bis 2018
1.000 Personen
1200
EU
übriges Europa
1000
Afrika
Amerika
800 Asien
Australien/
Ozeanien
600 sonstige
gesamt
400
200
0
-200
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Ergebnis des Ansatzes über die regionalisierten
Bedarfsberechnungen auf der Basis des Zensus und der
Fortschreibungsdaten bis 2017
1.000 Wohnungen
1.000
Wohnungsdefizite
Wohnungsüberhänge
800
600
400
200
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Situation Ende 2017
Defizit 820.000 Wohnungen; Überhang 380.000 Wohnungen
diese Methode der Berechnung ist für regionalisierte Betrachtungen notwendigWohnungsmarktsituation Ende 2015 und Ende 2017
in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands
LK Rostock LK Rostock
SK Hamburg
SK Hamburg
LK Prignitz LK Prignitz
LK Emsland LK Emsland
SK Berlin Region Hannover SK Berlin
Region Hannover
LK Harz LK Harz
Göttingen
LK Kassel Göttingen
SK Leipzig SK Leipzig
SK Düsseldorf LK Kassel
SK Dresden SK Dresden
SK Köln
LK Fulda LK Fulda
Wohnungsmarktsituation Wohnungsmarktsituation
Ende 2015
Ende 2017
starkes Defizit
starkes Defizt
Defizit
Defizit
ausgeglichen
ausgeglichen
Überhang
Überhang
starker Überhang
starker Überhang
LK Roth
LK Roth
LK Ostalbkreis
LK Ostalbkreis
LK Ortenaukreis LK Passau
LK Ortenaukreis LK Passau
SK München
SK München
LK Lörrach
LK LörrachVerfügbare Wohnfläche je Einwohner 1991 und 2017
Wohnungsnot?
nach Bundesländern
Schleswig-Holstein
Hamburg
Niedersachsen
Bremen
Nordrhein-Westfalen
Hessen
Rheinland-Pfalz
Baden-Württemberg 1991
Bayern 2017
Saarland
Berlin
Brandenburg
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Thüringen
Deutschland
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
verfügbare Wohnfläche je Einwohner in m²Ein Zwischenfazit Die Beschäftigungssituation ist hervorragend. Die Zuwanderung nach Deutschland läuft auf hohem Niveau. Der Wohnungsbau stagniert. Die Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit Wohnungen wird zunehmend schwieriger. Die Fluktuation im Bestand sinkt; Geringverdiener können nur umziehen, wenn sie die Städte verlassen. Besonders stark betroffen sind alle Randgruppen der Wohnungsnachfrage, die schon bei ausgeglichenen Märkten nicht in der Lage sind, sich selbst am Markt mit Wohnraum zu versorgen.
Was könnte die Zukunft bringen?
Bevölkerungsentwicklung in Deutschland von 1990 bis 2018
und im Szenario bis 2050
Geburten, Sterbefälle, Einwohner
Wanderungssaldo in 1.000 Personen in 1.000 Personen
1.800 84000
Einwohner
1.600 Geburten 83500
Sterbefälle
1.400 Wanderungssaldo 83000
1.200 82500
1.000 82000
800 81500
600 81000
400 80500
200 80000
0 79500
-200 79000
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050Entwicklung der erwerbsfähigen Bevölkerung bis 2018 und
im Szenario bis 2050
Millionen Personen
55
54
53
52
51
50
49
48
47
46 bisherige Entwicklung "18 bis u. 65 Jahre"
45 künftige Entwicklung "18 bis u. 65 Jahre"
Entwicklung "18 bis u. Renteneintritt"
44
43
42
41
40
1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050Entwicklung der Zahl privater Haushalte in Deutschland bis
2018 und in zwei Szenarien bis 2050
Millionen Haushalte
46
45
bisherige Entwicklung
44
starke Singularisierung
43 ausbleibende Singularisierung
42
41
40
39
38
37
36
35
34
1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050Wohnungsbau, Wohnungsbauziel der Bundesregierung und
Wohnungsbedarf
1.000 Wohnungen
450
400
350
300 Wohnungen in Ein-
und Zweifamilienhäusern
250 Geschosswohnungen
Eigentumswohnungen
200 Geschosswohnungen
Mietwohnungen
150 Sozialmietwohnungen
sonstige
100 Wohnungsbauziel
der Bundesregierung
50 Wohnungsbedarf
(Durchschnitt bis 2025)
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021Wohnungsbedarf in Deutschland - Bei einer Umsetzung der von der Bevölkerung gewünschten Haushaltsentwicklung beträgt der Wohnungsbedarf bis 2025 gut 400.000 Wohnungen je Jahr. - Ohne weitere Erhöhung der Förderung kann das Wohnungsdefizit nicht abgebaut werden. - Nicht nur die 820.000 fehlenden, auch ein Teil des darüber hinaus gehenden künftigen Bedarfs betrifft den Bereich des geförderten Wohnungsbaus. - Ob wir uns angesichts der Herausforderungen durch diverse Wenden (Energie, Mobilität, Landwirtschaft,..) das Wohnen, wie wir es kennen, noch leisten können, bleibt gegenwärtig offen.
Identifizierung von Regionen mit Aufstockungspotenzial
SK Kiel
SK Schwerin
SK Hamburg
Verteilung der SK Bremen
Regionen mit Region Hannover SK Berlin
sinnvollem SK Magdeburg
SK Potsdam
Aufstockungspotenzial
in Deutschland SK Düsseldorf
SK Dresden
SK Erfurt
SK W iesbaden
Regionen nach dem Ausmaß
des Wohnungsbedarfes bis 2025
SK Mainz
kein oder normaler Bedarf
erhöhter Bedarf
stark erhöhter Bedarf
LK Stadtverband Saarbrücken
SK Stuttgart
SK MünchenDer Wohnungsbedarf der kommenden zehn Jahre
entfällt zu gut zwei Drittel auf die identifizierten
Regionen mit Aufstockungspotenzial
In den übrigen Gebieten dominiert der Ein- und
Zweifamilienhausbau auch künftig die
BedarfsdeckungDie Potenziale im Überblick - 1,1 Mio. bis 1,5 Mio. Wohneinheiten auf Wohngebäuden der 1950er- bis 1990er-Jahre (aktualisierter Stand der Deutschlandstudie 2016). - 20.000 Wohneinheiten oder soziale Infrastruktur auf Parkhäusern der Innenstädte. - 560.000 Wohneinheiten durch Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden. - 350.000 Wohneinheiten durch Umnutzung des Überhangs (Leerstand) von Büro- und Verwaltungsgebäuden. - 400.000 Wohneinheiten auf den Flächen von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern und Märkten, bei Erhalt der Verkaufsflächen. In der Gesamtheit bieten die betrachteten Gebäudetypologien ein Potenzial von 2,3 Mio. bis 2,7 Mio. Wohnungen.
Gebäude mit drei und mehr Wohnungen insgesamt und
verbleibendes Potenzial für Aufstockungen
1.000 Gebäude
3500
3 - 6 Wohnungen
3000
7- 12 Wohnungen
13 und mehr Wohnungen
2500
2000
Potenzial für
1500 Aufstockungen im
Gebäudebestand mit
drei und mehr
Wohnungen
1000
500
0
[1] [2] [3] [4] [5]
Gebäude insgesamt davon (1): Baualter davon (2): in Regio- davon (3): Eigentümer kei- davon (4): Gebäude
1950 bis 1989 nen mit hohem Bedarf ne Wohneigentumsgem. ohne RandlagenKeine Angst vor hohen Einwohnerdichten! Das muss den Bürgern vermittelt werden.
Hamburg 2.340 Einw./km² Köln 2.630 Einw./km² Frankfurt am Main 2.960 Einw./km² Berlin 4.060 Einw./km² München 4.670 Einw./km² Basel 6.400 Einw./km² Kopenhagen 7.140 Einw./km² Wien (Innere Stadt) 8.465 Einw./km² Genf 11.730 Einw./km² London City 12.600 Einw./km² Barcelona 16.200 Einw./km² Athen 17.050 Einw./km² Paris1) 21.290 Einw./km²
Fazit - Zwei zentrale staatliche Ziele, die Ausweitung des Wohnungsbaus ohne zusätzliche Baulandflächen, werden von Aufstockungen und Umnutzungen in nahezu idealer Weise gestützt. - Da aktuell nur wenig baureife Flächen verfügbar sind, könnten Aufstockungen unmittelbar einen erheblichen Beitrag zum Abbau des Wohnungsmangels beitragen. - Der bisherige "Normalfall" ist aber der Neubau von Wohngebäuden. - Eine, auch mit Blick auf die Ziele des Bauministeriums (in welches Ministerium die auch immer eingegliedert sind), sinnvolle schnelle Marktdurchdringung könnte durch eine temporäre Förderung unterstützt werden.
Fazit - Wenn hinreichend Aufstockungen und Umnutzungen realisiert sind, wird auch die, ökonomisch ohnehin hochinteressante, Aufstockung und Umnutzung ein Normalfall werden. - Soweit bauordnungsrechtliche Hemmnisse bestehen, sind deren Zielstellungen mit den Zielen eine verbesserten Wohnungsversorgung bei möglichst niedrigem Flächenverbrauch abzuwägen. - In der Realität konnten sich die Vorschläge bisher leider nur unzureichend durchsetzen.
Zurück zum September 2015
Unsere wohnungspolitischen Forderungen im September 2015:
1.000 Wohnungen
500
Wohnungen in Ein-
und Zweifamilienhäusern
Wohnungen in Mehr-
familienhäusern (konventionell)
400
Sozialmietwohnungen
zus. Sozialmietwohnungen
zus. bezahlbarer
Mietwohnungsneubau
300 sonstige
200
100
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 202510-Punkte-Programm zum Abschluss des
Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen
(27.11.2015 | Pressemitteilung Nr. 325/15):
1. Bauland bereitstellen und Grundstücke der öffentlichen Hand verbilligt und
nach Konzeptqualität vergeben;
2. Wohnsiedlungen nachverdichten, Brachflächen und Baulücken schließen;
3. Soziale Wohnraumförderung und genossenschaftliches Wohnen stärken;
4. Zielgenaue steuerliche Anreize für mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen;
5. Übernahme einer einheitlichen Musterbauordnung in den Ländern
anstreben;
6. Normungswesen auf den Prüfstand stellen;
7. Serielles Bauen für ansprechenden und günstigen Wohnraum forcieren;
8. Stellplatzverordnungen flexibilisieren;
9. Energie-Einsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz
strukturell neu konzipieren;
10. Gemeinsam für mehr Akzeptanz in der Bevölkerung für Neubauvorhaben
werben
Hendricks: "Wir brauchen ein verstärktes Bewusstsein
für die Notwendigkeit von Neubau und die positive Wahr-
nehmung von Innenentwicklung und Nachverdichtung."Unsere wohnungspolitischen Forderungen im August 2019:
1. Erhöhung des Neubaus von Sozialwohnungen auf 80.000
Wohnungen je Jahr (von gegenwärtig 27.000 Wohnungen).
2. Schaffung weiterer 75.000 Sozialwohnungen je Jahr über
die Modernisierungsförderung und den Ankauf von
Belegrechten.
3. Förderung von Wohnungsneubau im Segment des
bezahlbaren Wohnens (Miete in Abhängigkeit von den
Mietenstufen des Wohngeldgesetzes von 6,00 € bis 9,00 €
je m² und Monat).
4. Bereitstellung von „bezahlbarem“ Bauland durch den
Bund, Bundesunternehmen (BIMA, DB AG, …), die Länder
und die Kommunen.
5. Die paritätische Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus
durch Bund und Länder ist Voraussetzung für den
zielgerichteten Einsatz der Bundesmittel.Die Realität der Schaffung von Wohnungen außerhalb des
Neubaus von Wohngebäuden im Bestand
1.000 Wohnungen
80
75
Neubau von Nichtwohngebäuden
70
sonstige Wohneinheiten (Neubau)
65 Maßnahmen an bestehenden Wohngebäuden
60 Maßnahmen an bestehenden Nichtwohngebäuden
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018Sie können auch lesen
