REGION STUTTGART Industrie- & Logistikimmobilien 2021 - German Property Partners
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REG IO N STUT TGA RT Industrie- & Logistikimmobilien 2021
03
VO R WO RT
I N HALT EINE REGION IM UMBRUCH
E & G REAL ESTATE
VO R WO RT
Der Strukturwandel in der Industrie der Region Stuttgart hat im Jahr 2020 deutlich
03 an Dynamik gewonnen. Automatisierung, Digitalisierung, künstliche Intelligenz und
Eine Region im Umbruch E-Mobilität werden unsere industrielle Infrastruktur in den kommenden Jahren tief-
greifend verändern. Mit der Factory 56 betreibt Daimler bereits heute eine vollauto-
matisierte Produktionsanlage mit mehr als 200.000 m2 Fläche. In solche intelligenten
Produktionsanlagen können unsere Industrieunternehmen nur investieren, wenn sie
V E R M I E T U N G S M A R K T 2020/2021 I N V E STM E N TM A R K T 2020/2021
kosteneffizient arbeiten und in China erfolgreich sind. Dieser Prozess wird unweigerlich zu einem signifikanten Abbau von
Arbeitsplätzen in der Region Stuttgart führen. Schon jetzt haben unsere Automobilzulieferer mit sinkenden Produktions-
15
05 zahlen und Kostendruck zu kämpfen. Gleichzeitig sehen sich unsere Maschinenbauer mit einem weltweiten Einbruch der
Investitionsvolumen
Flächenumsatz Exporte konfrontiert. Die globalen Konzerne ebenso wie der Mittelstand in der Region Stuttgart sind dadurch gezwungen,
Keine Neuentwicklungen
Das Marktumfeld ändert sich strategische Entscheidungen bezüglich ihrer finanziellen Ressourcen zu treffen. Dafür brauchen sie hochmoderne Produk-
tions- und Logistikeinheiten, am besten in der Nähe ihrer Hauptstandorte und ihrer Zulieferer in der Region Stuttgart.
16
07
Renditen
Neubauflächen LOGISTIK IM ZEICHEN VON E-COMMERCE
Auf hohem Niveau
Industrie: ja – Logistik: nein In Zeiten des Lockdowns wurde der Rückgang im Industriesektor durch ein enormes Wachstum im E-Commerce und in der
Lebensmittelversorgung (+ 101,8 %) aufgefangen. Da sich die Automobilhersteller mit Expansionen zurückhielten, boten sich
17
08 vermehrt Anmietungsmöglichkeiten für den Handel und Unternehmen aus dem Bereich Light-Industrial. Vor allem Amazon
Ausblick
Mietpreise & Verträge hat diese Marktumbrüche genutzt und zeigt großes Interesse an einer Vielzahl von Logistikflächen in der Nähe von großen
Alle wollen Logistik
Stabil trotz Volatilität städtischen Ballungsräumen. Gleichzeitig versucht Amazon, sein Image als Steuerzahler und Arbeitgeber zu verbessern. Tat-
sächlich zeigen sich mittlerweile einige Kommunen der Region offener für die Ansiedlung von Logistik und E-Commerce.
11 Logistikimmobilien sind schon seit geraumer Zeit ein Hidden Champion auf dem Markt. Angetrieben durch den Erfolg des
R E N TS M A P 2020
Nachfrage E-Commerce, ist diese Nutzergruppe inzwischen zu einem wichtigen Marktfaktor mit enormen Potenzialen für die Zukunft
Angetrieben von der Logistik 18 avanciert. Wie in den vergangenen Jahren bleibt die Frage: Wo wird diese Zukunft geschrieben? An mehreren Standorten
Marktkennzahlen Deutschland 2020 in Deutschland entwickelt Amazon bereits smarte Logistikzentren, von Last-Mile-Objekten mit 8.000 m2 bis 10.000 m2 über
12 German Property Partners Sortation-Center mit 40.000 m2 bis 60.000 m2 bis hin zu Multi-Level-Fulfilment-Centern mit über 200.000 m2 Hallenfläche.
Die Wirtschaftsregion im Überblick Höchste Zeit also, dass in der Region Stuttgart ausreichend multifunktionale Industrie- und Logistikflächen zur Verfügung
Mietflächenumsätze 2020 stehen, um den Anforderungen der Zukunft gerecht werden können.
I H R E A N S P R E C H PA RT N E R
13 Wir freuen uns darauf, Ihre Industrie- und Logistikprojekte im Jahr 2021 zu unterstützen.
Ausblick 20 Mit freundlichen Grüßen,
Wirtschaftlichen Wohlstand bewahren
E & G R E A L E STAT E U N D G P P
MARKUS KNAB
21 Partner | Leiter Industrie- & Logistikimmobilien
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04 05
V E R M I E T U N G S M A R K T 2020/2021
Vermietungsmarkt Flächenumsatz
2020/2021 Das Marktumfeld ändert sich
Das Jahr 2020 sticht nicht nur wegen der weltweiten Corona-Krise her-
vor, sondern auch wegen des grundlegenden Wandels der industri- Der Markt für Industrie- und Logistikvermietungen wird
ellen Infrastruktur in der Region Stuttgart. Während Automobil- und durch zwei Megatrends bestimmt: die Transformation der
Maschinenbauunternehmen ihr Geschäftsmodell neu ausrichten, wei- industriellen Wertschöpfungskette in der Region Stuttgart
sen Kommunen neue Flächen für Industrieansiedlung aus. Insgesamt und die wachsende Bedeutung der Logistik, insbesondere
schließt das Jahr jedoch mit einem historisch niedrigen Flächenumsatz. des E-Commerce.
Die steigende Nachfrage von E-Commerce und Handel wird diesen Ne-
gativtrend in den kommenden Jahren jedoch mehr als ausgleichen. Diese Trends spiegeln sich zum einen in der sinkenden der Region Stuttgart weitere Anmietungsmöglichkeiten
Nachfrage von Nutzern aus dem Bereich Automotive und für Logistiknutzer ergeben.
Maschinenbau wider. Im Vergleich zu 2019 ist der Flächen- Während sich die Kommunen für neue Industrieansied-
umsatz dieser Nutzergruppe um 18 % zurückgegangen, lungen durchaus offen zeigen, bleiben sie bei Logistikent-
von 177.500 m 2
im Vorjahr auf 145.500 m 2
2020. wicklungen noch zurückhaltend. In den letzten Jahren war
Gleichzeitig hat der E-Commerce im Zuge der Corona- der Trend deshalb dahin gegangen, Mietoptionen an den
Pandemie noch nie dagewesene Wachstumsraten verzeich- Rändern der Region zu suchen. Nun könnten sich durch
net, was sich in einer stark steigenden Nachfrage durch Untervermietung seitens der Industrieunternehmen und
diese Nutzergruppe widerspiegelt. Im Ergebnis haben durch nicht verlängerte Mietverträge weitere Möglichkei-
E-Commerce- und Handelsunternehmen mehr als 20 % des ten ergeben. Nach Jahren der Stagnation kommt der Markt
Flächenumsatzes 2020 ausgemacht. Dieser Trend dürfte für Industrie- und Logistikvermietungen endlich wieder in
sich auch in Zukunft fortsetzen. Aufgrund drohender In- Schwung. Daraus ergeben sich strategische Chancen so-
solvenzen im Zuge der Corona-Pandemie dürften sich in wohl für traditionelle Nutzer als auch für die aufstrebenden
Akteure in dieser Assetklasse.
ENTWICKLUNG DER MIETFLÄCHENUMSÄTZE IN DER REGION STUTTGART IN M2
247.500
240.600
240.000
217.700
177.500
209.700
205.000
172.000
165.000
142.500
GESAMT
121.700
65.500
52.000
58.000
54.200
40.000
31.300
27.500
25.400
14.400
ANTEIL NEUBAU
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle der Darstellung: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
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06 07
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MIETFLÄCHENUMSATZ DER (LAND-)KREISE IM JAHRESVERGLEICH IN M2 (BESTAND & NEUBAU)
Neubauflächen
2016 2017 2018 2019 2020
Industrie: ja – Logistik: nein
133.000
Der Strukturwandel in der Region Stuttgart hat in den letzten Jahren erheblich an Fahrt
aufgenommen. In Zeiten von Automatisierung, Digitalisierung, E-Mobilität und smarter
72.600
Produktion wächst der Bedarf an neu gebauten, multifunktionalen Hallenflächen stetig.
65.300
63.000
60.200
56.300
51.600
48.800
37.900
38.100
42.800
Einige Gemeinden in der Region begegnen diesem Bedarf insgesamt fünf Mietverträge mit einem Volumen von 14.400
34.400
32.500
26.100
24.100
24.400
23.800
22.100
22.600
21.500
18.000
inzwischen durch die Ausweisung von Flächen für Indust- m2 für neu gebaute Hallenflächen abgeschlossen. Dies be-
18.500
16.700
16.300
10.200
9.800
rieansiedlung, z. B. in Dettingen/Teck und in Scharnhausen deutet einen massiven Rückgang im Vergleich zu den 54.000
8.200
7.800
3.800
2.700
(Kreis Esslingen). Darüber hinaus wird die Neuentwick- m2 aus dem Vorjahr. Das gute Ergebnis 2019 wurde aber vor
lung von bestehenden Industriearealen an Standorten wie allem durch zwei Großanmietungen von Daimler in Esslin-
Landkreis Landkreis Landkreis Landkreis Rems-Murr- Stadtkreis
Böblingen Esslingen Göppingen Ludwigsburg Kreis Stuttgart Ebersbach (Kreis Göppingen) oder Altbach (Kreis Esslingen) gen und Waiblingen ermöglicht, die allein rund 50.000 m2
von kommunaler Seite unterstützt. Im Logistiksegment des erzielten Flächenumsatzes ausmachten. Im Jahr 2020
bleiben multifunktionale Hallenflächen weiterhin Mangel- wurde der größte Mietvertrag für die Erweiterung der be-
FLÄCHENUMSATZ DER (LAND-)KREISE ware, da auch weiterhin keine geeigneten Greenfields zur stehenden Draxlmair-Nutzung am Segro-Standort in Sach-
Verfügung gestellt werden. Gleichzeitig wächst die Nach- senheim (Kreis Ludwigsburg) abgeschlossen. Eine weitere
34,2 % Landkreis Esslingen 48.800 m2
frage an modernen Logistikflächen stetig weiter. Deshalb große Vorvermietung mit ca. 5.000 m2 wurde für ein Logis-
26,7 % Landkreis Ludwigsburg 38.100 m 2
dürften Neubauobjekte, auch in B- und C-Lagen, innerhalb tik-Neuentwicklungsprojekt in Nufringen (Kreis Böblingen)
15,5 % Landkreis Böblingen 22.100 m2
von kurzer Zeit (vor-)vermietet sein. Im Jahr 2020 wurden unterzeichnet.
15,1 % Rems-Murr-Kreis 21.500 m2
5,8 % Stadtkreis Stuttgart 8.200 m2
2,7 % Landkreis Göppingen 3.800 m2
GESAMTFLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENSEGMENT IN M2 (BESTAND & NEUBAU)
123.420
2016 2017 2018 2019 2020
78.500
73.260
56.200
52.700
59.900
51.000
50.120
49.800
46.300
44.020
45.700
35.100
31.100
22.000
30.410
29.200
23.850
22.600
18.800
16.100
15.250
14.520
13.550
9.700
≤ 1.000 m2 1.001 – 3.000 m2 3.001 – 5.000 m2 5.001 – 10.000 m2 ≥ 10.001 m2
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
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MIETPREISE IM ÜBERBLICK*
Mietpreise & Verträge
Stabil trotz Volatilität Mietpreise in €/m2
Bestand
Durchschnittsmiete in € /m2
Bestand
Mietpreise in €/m2
Neubau
Durchschnittsmiete in € /m2
Neubau
Auch in wirtschaftlich volatilen Zeiten deckt das Angebot an verfügbaren modernen Landkreis Böblingen 4,50 – 5,80 5,00 k. A. k. A.
Hallenflächen weiterhin nicht die Nachfrage in der Region Stuttgart, insbesondere von
Landkreis Esslingen 4,00 – 5,00 4,80 – –
Logistiknutzern. Gleichzeitig liegt der Flächenumsatz bei Neuentwicklungen im Jahr 2020
Landkreis Göppingen 3,00 – 4,20 3,90 k. A. k. A.
auf einem historischen Tiefstand.
Landkreis Ludwigsburg 3,50 – 6,70 6,20 6,80 6,80
Das Team von E & G Real Estate konnte insgesamt 41 Miet- von 2018 und 2019. Zwei Neubauten – beide im Segro Park
Rems-Murr-Kreis 3,00 – 5,50 4,90 – –
verträge identifizieren, dies entspricht einem Rückgang Sachsenheim (Kreis Ludwigsburg) – erreichten mit 6,80 €/
von 26,8 % gegenüber dem Vorjahr. Bereits in der zwei- m2 einen Spitzenwert, der auch in diesem Segment dem Stadtkreis Stuttgart 5,00 – 6,50 5,80 – –
ten Jahreshälfte 2019 war die Nachfrage im Automotive- Vorjahresergebnis entspricht.
Gesamt 3,00 – 6,70 5,30 6,80 6,80
Segment deutlich zurückgegangen. 2020 wurden unflexi- Die durchschnittlichen Vertragslaufzeiten lagen im Jahr
* Ohne Mietvertragsverlängerungen/ohne Eigennutzer/ohne Freifläche; reine Hallenfläche, ohne Mezzanin-/Büro-/Sozialfläche;
ble Mieteinheiten in peripheren Lagen dann entweder zur 2020 zwischen 5 und 7 Jahren, sowohl für Neubauflächen gewichtet nach vermieteter Industrie- & Logistikfläche; alle Preise pro Monat, netto/kalt
Untermiete angeboten oder die entsprechenden Mietver- als auch für Bestandsobjekte. Dieses Ergebnis ist unge-
träge nicht verlängert. Gleichzeitig suchen E-Commerce wöhnlich, da Neubaumietverträge normalerweise die
und Last-Mile-Zusteller händeringend nach multifunktio- Mietdauer von Bestandsflächen übersteigen. Im diesjähri-
SPITZEN- & DURCHSCHNITTSMIETEN BESTAND IN €/M2
nalen Hallen in der Kernzone der Region Stuttgart. gen Ergebnis spiegeln sich zwei Trends auf dem Vermie-
Die Industrie- und Logistikeigentümer in der Region Stutt- tungsmarkt wider: Zum einen verdeutlichen die sinkenden Spitzenmiete Durchschnittsmiete
gart haben ihre Mietpreisforderungen an die volatile Wirt- Vertragslaufzeiten für Neubauflächen den signifikanten
6,70
6,70
6,70
6,50
schaftslage angepasst. Im Ergebnis sind die Durchschnitts- Mangel an Objekten in dieser Assetklasse. Zum anderen
6,00
5,90
5,90
5,50
mieten nicht weiter angestiegen, sondern pendelten sich zeigt sich die Bereitschaft von Mietern aus den Bereichen
5,30
5,30
5,10
4,75
4,60
bei 5,30 €/m ein. Die anhaltende Nachfrage nach multi- Handel und E-Commerce, für Bestandsimmobilien an be-
4,60
2
4,45
funktionalen Hallenflächen an A-Standorten hält die Spit- vorzugten Standorten längere Mietverträge als in der Ver-
4,15
zenmiete stabil bei 6,70 €/m und damit auf dem Niveau
2
gangenheit abzuschließen.
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
SPITZEN- & DURCHSCHNITTSMIETEN NEUBAU IN €/M2
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
6,80
6,80
6,80
6,80
6,75
6,70
6,50
6,20
6,10
6,00
6,03
5,90
5,70
5,30
5,30
5,20
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
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MIETERBRANCHEN NACH MIETFLÄCHE
Nachfrage
39,9 % Logistiker/Transport 56.800 m
Angetrieben von der Logistik
2
22,2 % Handel/E-Commerce 31.700 m2
14,4 % Industrie/Produktion 20.500 m2
Im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld ist es nicht verwunderlich, dass die Industrie-
9,3 % Sonstige 13.200 m2
10.600 m2
unternehmen hinsichtlich der Anmietung weiterer Hallenflächen zurückhaltend auf-
7,4 % Dienstleistung
5,6 % OEM/Automotive 8.000 m2 treten. Einige Nutzer in der Region denken sogar über eine Untervermietung ihrer
1,2 % Handwerk 1.700 m2 bestehenden Flächen nach.
Demzufolge entfielen im Jahr 2020 nur noch 14,4 % des für Einheiten mit einer Größe von 1.000 m2 bis 3.000 m2
Flächenumsatzes auf den Industriesektor und lediglich abgeschlossen. Dies zeigt, dass der Markt noch nicht auf
5,6 % auf den Automobilbereich. Dieser Einbruch wurde den großflächigen Bedarf des Handels und vor allem des
teilweise durch einen gestiegenen Flächenumsatz im E-Commerce reagiert hat. Während Amazon und Co. immer
MIETERBRANCHEN NACH ANZAHL DER MIETVERTRAGSABSCHLÜSSE Logistiksegment (+ 70,5 %) und insbesondere durch den weiter auf den Industrie- und Logistikmarkt der Region
Handel/E-Commerce (+ 101,8 %) kompensiert. Somit bleibt Stuttgart drängen, beginnen Eigentümer und Kommunen
26,8 % Handel/E-Commerce 11 Abschlüsse
die Logistikbranche die stärkste Nutzergruppe mit einem langsam die wirtschaftlichen Potenziale solcher Nutzer zu
22,0 % Logistiker/Transport 9 Abschlüsse
Marktanteil von 39,9 % und 56.800 m neu vermieteter
2
erkennen. Einerseits nimmt der Fußabdruck von Mietern
19,5 % Dienstleistung 8 Abschlüsse
Hallenfläche. Sicherlich hat die Corona-Pandemie den ra- aus der Automobilindustrie in der Region stetig ab. Anderer-
17,0 % Industrie/Produktion 7 Abschlüsse
santen Aufstieg des E-Commerce, aber auch des Handels seits sind mittlerweile nicht mehr alle Eigentümer davon
4,9 % OEM/Automotive 2 Abschlüsse
allgemein begünstigt. Zusammen machte diese Nutzer- überzeugt, dass die Automobilindustrie den anstehenden
4,9 % Handwerk 2 Abschlüsse
gruppe 22,2 % des Flächenumsatzes im Jahr 2020 aus, Strukturwandel in der Region erfolgreich umsetzen wird.
4,9 % Sonstige 2 Abschlüsse
was 31.700 m neu vermieteter Hallenfläche entspricht.
2
Hierfür benötigen unsere Autobauer und ihre Zulieferer
Vor allem Logistikimmobilien mit 5.000 m bis 10.000 m
2 2
auch weiterhin moderne und multifunktionale Hallenflä-
wurden von dieser Nutzergruppe stark nachgefragt. Aller- chen, bevorzugt an strategischen Standorten und in der
dings wurde die Mehrzahl der Mietverträge im Jahr 2020 Nähe ihrer Produktionsstandorte.
FLÄCHENUMSATZ DER EIGENNUTZER
NACHFRAGEENTWICKLUNG NACH MIETFLÄCHE IN %
Dienstleistung Handwerk Logistiker/Transport Sonstige
Handel/E-Commerce Industrie/Produktion OEM/Automotive
76,9 % Eigennutzer-Bauprojekte 23,1 % Eigennutzer-Käufe
61.500 m2 18.500 m2
Gesamt
51,3
48,0
80.000 m2
39,9
39,0
27,7
26,3
25,2
23,4
22,2
20,3
19,9
17,6
14,4
13,2
12,0
11,0
10,4
9,3
5,6
6,1
7,0
7,4
6,4
5,6
5,0
5,0
3,1
2,9
2,6
2,8
2,3
2,4
1,9
1,6
1,2
2016 2017 2018 2019 2020
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020 Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
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Die Wirtschaftsregion im Überblick Ausblick
Mietflächenumsätze 2020 Wirtschaftlichen Wohlstand bewahren
Der Industrie- und Logistikstandort Stuttgart befindet sich in einer kritischen Phase.
≤ 5.000 m2
Während die gesamte industrielle Infrastruktur einen grundlegenden Wandel erfährt,
5.001 – 10.000 m2
verändert sich auch das Marktumfeld für Industrie- und Logistikimmobilien stetig.
10.001 – 20.000 m2
20.001 – 30.000 m2
30.001 – 40.000 m2 Kein Zweifel, die Zukunft hat bereits begonnen. Die Auto- benötigen wiederum Anlagen für eine Zukunft, die von
40.001 – 50.000 m 2 mobilbranche erfindet sich gerade neu. Globale Industrie- Automatisierung, Digitalisierung und E-Mobilität geprägt
konzerne wie Bosch richten ihr Geschäftsmodell neu aus. ist. Um diese Nachfrage zu befriedigen, müssen Entwickler
Dabei wird nicht nur die industrielle Produktion automati- das kalkulierbare Risiko eingehen, gefragte Industrie- und
A 81 Richtung
siert und digitalisiert, auch die Logistikprozesse werden für Logistikflächen auch ohne nennenswerte Vorvermietung
Heilbronn
die Zukunft fit gemacht. Hierfür benötigen Industrie- und zu entwickeln. Darüber hinaus werden die Kommunen
Logistiknutzer moderne, multifunktionale Hallenflächen. ihr Vorgehen bei Industrie- und Logistikansiedlung über-
Bietigheim-Bissingen Amazon entwickelt bereits vollautomatische Logistikzent- denken müssen. Derzeit dauern Ausweisungs- und Ge-
Murrhardt
Backnang ren an verschiedenen Standorten in Deutschland. Auch an nehmigungsprozesse für Neubauprojekte, aber auch für
LK Ludwigsburg
der Region Stuttgart mit ihrer starken Wirtschaft und ihrer die Neuentwicklung von Brownfields viel zu lange. In der
Vaihingen a. d. Enz
enormen Kaufkraft zeigen Handel und E-Commerce ein Konsequenz hatte die Region im Jahr 2020 ein historisch
A 8 Richtung
Karlsruhe Schwieberdingen
Ludwigsburg
Rems-Murr-Kreis verstärktes Interesse. niedriges Angebot an Industrie- und Logistikflächen zu
Ditzingen Kornwestheim Die entscheidende Frage für die Zukunft wird sein, ob die- verzeichnen. Die Region befindet sich in einem grund-
Waiblingen
Leonberg
Weilimdorf
Winnenden se Nutzer geeignete Hallenflächen in der Region Stuttgart legenden und schnellen Wandel. Es ist an der Zeit, dass
Stuttgart Schorndorf finden. Sowohl E-Commerce als auch Kontrakt-Logistik sich auch der Immobilienmarkt den Bedürfnissen unserer
Esslingen benötigen die Nähe zu ihren Kunden. Industrielle Nutzer Zeit anpasst.
Sindelfingen
Göppingen
Weil der Ostfildern
Stadt Böblingen Wendlingen
Leinfelden- LK Göppingen
Echterdingen Filderstadt
LK Böblingen LK Esslingen
Kirchheim u. Teck
Nürtingen Geislingen a. d. Steige
Herrenberg
Neckartenzlingen
A 8 Richtung
München
A 81 Richtung
Singen
Schwerpunkte Industrie & Logistik
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
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I N V E STM E N TM A R K T 2020/2021
Investmentmarkt Investitionsvolumen
Vom Hidden Champion zum Investment-Star Keine Neuentwicklungen
Die Assetklasse Industrie & Logistikimmobilien konnte in den letzten
fünf Jahren ein kontinuierlich steigendes Investoreninteresse ver- Vor dem Hintergrund der anhaltenden Corona-Pandemie traf
zeichnen. Aktuell ziehen insbesondere Logistikimmobilien immer 2020 ein hohes Interesse seitens der Investoren auf ein ext-
mehr Investoren an. In Zeiten des E-Commerce sind Logistikimmo- rem niedriges Angebot in der Region Stuttgart. Während des
bilien-Assets der Gewinner nicht nur in der Region Stuttgart, sondern in ersten Lockdowns kam die Investitionstätigkeit vorüberge-
ganz Deutschland. Angesichts der laufenden Veränderung des Markt- hend ins Stocken. Doch ab Mai konnte der Markt wieder an
umfelds dürfte sich der Aufstieg von Light-Industrial und Logistik- Dynamik gewinnen und Online-Termine sowie Besichtigun-
investments auch in Zukunft fortsetzen. gen vor Ort erleichterten die Transaktionsabwicklung zwischen Eigentümern, Dienstleis-
tern und potenziellen Investoren.
Für das Jahr 2020 konnten die Spezialisten von E & G Real Während die Nachfrage insgesamt hoch bleibt, steigen
Estate acht Transaktionen mit einem Gesamtvolumen die Marktrisiken im Industrie- und Logistiksegment. Dies
von 162,4 Mio. Euro ermittelt. Einerseits waren weniger liegt vor allem am überschaubaren Angebot. Tatsächlich
Veräußerungen als im Vorjahr (zwölf Transaktionen) zu wurde im Jahr 2020 kein einziges Neubauobjekt verkauft
verzeichnen. Andererseits lag das Investitionsvolumen und es stehen auch nur wenige Projektentwicklungen in
mit einem Anstieg von 77 % signifikant höher als 2019 der Region Stuttgart an. Vor dem Hintergrund einer anhal-
(91,6 Mio. Euro). Um den laufenden Strukturwandel zu tend hohen Nachfrage nach modernen, multifunktionalen
bewältigen, benötigen die Industrieunternehmen in der Hallenflächen haben immerhin einige Kommunen damit
Region zusätzliche finanzielle Mittel. Hierfür bie- begonnen, Flächen für Greenfield-Entwicklungen aus-
ten sich Sale-and-Lease-Back-Transaktionen ihrer zuweisen. Ein Beispiel für diesen Trend ist ein 50 Hektar
Bestandsliegenschaften an. Für Investoren bilden großes Gewerbegebiet, das in Dettingen/Teck (Kreis Esslin-
wiederum stabile Renditen und attraktive gen) entstehen soll. Direkt an der Autobahn A 8 gelegen,
Mietniveaus die Basis für Investitionen in Industrie- und wird das Gelände eine großvolumige Industrieansiedlung
Logistikimmobilien mit einem ausgewogenen Risiko- für Einzelnutzer möglich machen. Auch in der Nähe des
profil. Aufgrund der starken Nachfrage an Logistik- Stuttgarter Flughafens in Ostfildern-Scharnhausen (Kreis
immobilien sind die Haltedauern im Durchschnitt von 5 bis Esslingen) sind Flächen für die industrielle Nutzung vorge-
10 Jahren auf nunmehr 2 bis 5 Jahre gesunken, vor allem sehen. Hier werden ab 2021 Projektentwicklungen in allen
für Objekte aus dem E-Commerce-Bereich. Größenordnungen umgesetzt.
INVESTMENTVOLUMEN NACH ASSETKLASSEN
65,6 % Light-Industrial 34,6 % Logistik
106,2 Mio. € Gesamt 56,2 Mio. €
162,4 Mio. €
Quelle der Darstellung: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
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I N V E STM E N TM A R K T 2020/2021 I N V E STM E N TM A R K T 2020/2021
Renditen Ausblick
Auf hohem Niveau Alle wollen Logistik
Da das knappe Angebot in der Region Stuttgart die anhaltend hohe Nachfrage aller Bei hoher Liquidität im Markt und steigenden Anlagerisiken in anderen Assetklassen,
Investorengruppen nicht bedienen kann, steigt das Preisniveau für Core/Core+ Industrie- bieten Industrie- und Logistikimmobilien immer noch attraktive Renditen bei einem aus-
und Logistikimmobilien weiter an. gewogenen Risk-Return-Profil.
Insbesondere für multifunktionale Neuentwicklungen 4,25 % erzielt, waren es 2020 lediglich 3,75 %. In der Re- Im diesem Marktumfeld dürften in den kommenden Jah- solche Entwicklungsprojekte in der Region Stuttgart nach
werden hohe Multiplikatoren von 25 und mehr angesetzt. gion Stuttgart kamen im Untersuchungszeitraum weder ren vor allem Logistikinvestments stark nachgefragt blei- wie vor rar und werden meist im Portfolio des jeweiligen
Im Zuge des steilen Aufstiegs von E-Commerce-Akteuren Core-Produkte noch Neubauten in den Verkauf. Alle acht ben. Neben offenen Immobilien- und Spezialfonds haben Investors gehalten. Immerhin beginnen inzwischen einige
wie Amazon erreichen mittlerweile Verteilzentren mit lan- Transaktionen wurden für Core+/Value-Add-Bestands- auch immer mehr Asset- und Fondsmanagers die Jagd auf Kommunen, den Wert von Logistikansiedlungen und den
gen Mietvertragslaufzeiten sogar Multiplikatoren von bis immobilien abgeschlossen. Bei einer anhaltend hohen Logistikimmobilien in der Region Stuttgart eröffnet. Im damit verbundenen wirtschaftlichen Effekten zu erkennen.
zu 30. Gleichzeitig sinken die Renditen im Bundesdurch- Nachfrage und weiterhin geringem Angebot, dürften die Zuge des Ansturms auf die Logistik, werden auch Industrie- Da die entsprechen Genehmigungsverfahren jedoch sehr
schnitt. Wurden 2019 noch Renditen von durchschnittlich Renditen auch zukünftig unter Druck bleiben. Assets in den Fokus von immer mehr Investorengruppen lange dauern, wird sich das Angebot an Neubauprojekten
rücken. Allerdings steht dieser steigenden Nachfrage in in der Region Stuttgart auch weiterhin auf vereinzelte In-
der Region Stuttgart kein nennenswertes Angebot gegen- vestitionsmöglichkeiten beschränken.
über. Viele Kommunen sind nach wie vor zurückhaltend bei Im derzeitigen Marktumfeld sind die Vorzeichen für eine
der Ausweisung neuer Flächen, insbesondere für Logistik- Veräußerung von Logistikimmobilien aus dem Bestand ex-
INVESTMENTVOLUMEN NACH KÄUFERGRUPPEN
zwecke. Gleichzeitig drängen Handel und E-Commerce auf trem günstig. Selbst Assets in B- oder C-Lagen mit einem
40,0 % Offene Immobilien-/Spezialfonds den Markt mit Ihrer Suche nach flexiblen Hallenflächen guten Mieter und/oder einer entsprechenden Vertragslauf-
30,8 % Asset-/Fondsmanager für die Last-Mile-Zustellung, aber auch für große Verteiler- zeit, dürften innerhalb kürzester Zeit ihren Käufer finden.
13,5 % Projektentwickler zentren. Zumindest in Sindelfingen-Darmsheim (Kreis Um von den attraktiven Renditen und dem kalkulierbaren
11,2 % Private Anleger Böblingen) wurde der Ruf der Logistikunternehmen Risiko bei Industrie- und Logistikinvestments zu profitieren,
3,1 % Sonstige erhört. Dort soll in diesem Jahr eine Logistikimmobilie mit müssen Investoren jedoch schnelle Kaufentscheidungen
1,4 % Private-Equity-/Opportunity Fonds ca. 10.000 m entstehen, um dem Flächenbedarf von
2
treffen und die entsprechende Liquidität bereithalten. Der
Amazon in der Region nachzukommen. In Altbach (Kreis Markt bleibt extrem angespannt, der Preis wird hoch sein,
Esslingen) wird zudem eine neu errichtete Light-Industrial- aber die Erträge für Industrie- und Logistikinvestitionen
Immobilie auf den Markt kommen. Letzten Endes bleiben sind den Aufwand wert.
SPITZENRENDITEN (NAR) FÜR GEWERBEIMMOBILIEN IN %
Logistik Büro Geschäftshäuser A-Lage
7,3
6,8
6,3
6,1
5,1
5,0
5,2
5,1
4,8
4,5
4,2
4,2
4,2
4,5
4,3
4,2
4,2
4,2
3,8
3,8
3,5
3,5
3,3
3,1
3,0
3,0
3,0
2,9
3,2
2,8
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
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R E N TS M A P 2020/2021
Marktkennzahlen Deutschland 2020
German Property Partners
Legende
Spitzenmiete Logistik* (Stadtgebiet)
Spitzenmiete Logistik* (Umland)
HAMBURG Spitzenrendite netto Grossmann & Berger GmbH
6,40 €/m² Grundstückspreise** (Stadtgebiet)
Standorte: Hamburg, Berlin
Grundstückspreise** (Umland)
Ansprechpartner: Felix Krumreich
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* Logistik: mind. 5.000 m2, mind. 10 m UKB, mind.
70 – 130 €/m² 1 Rampentor/1.000 m2, State of the Art, Neubau bzw.
erste Vermietungsperiode
** Grundstücke: GE/GI-Gebiet ab 1 ha, erschlossen,
kontaminationsfrei, nahezu rechteckiger Zuschnitt
DÜSSELDORF
ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG
6,00 €/m² BERLIN Standorte: Düsseldorf | Ruhrgebiet
Ansprechpartner: Timm Georg Roche
5,30 €/m² 7,00 €/m²
3,75 % 5,60 €/m² Ernst-Schneider-Platz 1
D-40212 Düsseldorf
310 – 360 €/m² 3,70 % Tel.: +49 211/58589-80
Fax: +49 211/585889-88
220 – 270 €/m² 90 – 410 €/m²
120 – 150 €/m² 80 – 250 €/m²
Quelle: German Property Partners/bulwiengesa (Daten und Marktgebietabgrenzung für Berlin, Frankfurt, München)
50 – 150 €/m²
KÖLN
5,80 €/m² FRANKFURT
5,00 €/m² 6,80 €/m² GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH
3,80 % 5,90 €/m² Standorte: Köln | Bonn
Ansprechpartner: Frank Klähn
175 – 300 €/m² 3,80 %
Pferdmengesstraße 42
130 – 250 €/m² 250 – 360 €/m² D-50968 Köln
Tel.: +49 221/937793-450
70 – 110 €/m² 80 – 270 €/m² Fax: +49 221/937793-77
60 – 230 €/m²
STUTTGART MÜNCHEN
6,90 €/m² 8,00 €/m²
6,85 €/m² 6,90 €/m² E & G Real Estate GmbH
Standorte: Stuttgart, München
4,20 % 3,60 % Ansprechpartner: Markus Knab
260 – 450 €/m² 430 – 750 €/m² Börsenplatz 1
180 – 300 €/m² 210 – 740 €/m² D-70174 Stuttgart
Tel.: +49 711/20702-700
60 – 170 €/m² 160 – 470 €/m² Fax: +49 711/20702-702
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