Situation Immobilienmarkt Tessin - the finest real estate since 1973 - April 2019 - Wetag Journal
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VERTRAULICH
Situation Immobilienmarkt Tessin
April 2019
SWISS MEDITERRANEAN
the finest real estate
since 1973
Exclusive affiliate in Ticino of VERTRAULICH Situation Immobilienmarkt Tessin Rückblick 2018 Im Jahr 2018 war der Immobilienmarkt im Tessin von einer hohen Bautätigkeit geprägt. Durch die Unsicherheit der Anlagemärkte weltweit, und dank der Anwendung von Negativzinsen auf gewisse Bankeinlagen, sahen viele öffentliche und private Investoren die beste Verwendung ihrer Gelder in Anlagen im Bausektor. Infolgedessen verdoppelte sich der Anteil der leerstehenden Wohneinheiten im Tessin in den letzten 2,5 Jahren. Logischerweise sollte die effiziente Markthypothese gelten - dass die Preise automatisch sinken, bis ein neues Gleichgewicht erreicht ist. Im Tessin ist dies jedoch nicht durchgehend der Fall, wenn man Bauträgern und Investoren zuhört. Einer sagte mir: „Es macht mir nichts aus, wenn ich nicht sofort vermieten oder verkaufen kann. Ich habe 2 Jahre Leerstand schon in mein Budget eingerechnet; meine Rendite wird niedriger sein, aber dies ist immer noch besser als nichts. " Tatsächlich; diejenigen, die darauf warten können, bis der Markt den Überschuss langsam absorbiert hat, scheinen dies zu tun, eher als die Preise ihrer Verkaufsimmobilien senken zu wollen. Irgendwann mag die Rechnung aufgehen, aber wie schnell wohl? Die Bevölkerung in den Tessiner Ballungszentren steigt nicht, sondern sinkt. Die Kosten für Bau und Eigentum konnten leicht finanziert werden, da die Hypothekenzinsen unverändert niedrig blieben, zwischen 0,75% und 1,5%. Allerdings waren und sind die Banken sehr zurückhaltend Hypotheken zu gewähren; dies um zukünftige Probleme mit Kreditnehmern zu vermeiden, die den irgendwann unvermeidlich einsetzenden Zinsanstieg nicht bewältigen können oder, schlimmer, Anträge auf zusätzliche Deckung bei sinkenden Preisen dann nicht befriedigen zu können. Ein weiterer bemerkenswerter Trend ist, dass neue Wohnungen tendenziell kleiner sind als in den vergangenen Jahren, was auf eine Verschiebung in diesem Marktsegment hindeutet. Kleinere Einheiten heisst niedrigere Einzel-Preise. Interessant ist auch der Rückgang der Anzahl der angebotenen Eigentumswohnungen im Vergleich zu Mietwohnungen; dies deutet wohl ebenfalls auf die grösseren Schwierigkeiten der Finanzierung und des Verkaufs hin. Die Banca dello Stato sagt, dass eine durchschnittliche 4,5-Zimmer-Wohnung in urbaner Zone im Tessin früher 130 bis 135 m² gross war, neuerdings aber nur noch 95 m². Außerdem, um Verträge auch abschliessen zu können, Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of offerieren Entwickler Anreize wie ein halbes Jahr kostenlose Miete, kostenlose Parkplätze usw., Dinge die wir in der Vergangenheit nicht gesehen haben. Notare und Mainstream-Immobilienmakler sagten uns oft, dass der allgemeine Absatzmarkt für 2018 nicht speziell stark war. Die Indizes sagen, dass die Preise für durchschnittliche Wohnungen leicht zurückgingen, während die Preise für durchschnittliche Einfamilienhäuser stagnierten. Weitere Informationen finden Sie in den interessanten statistischen Daten von der Banca dello Stato APEX und CAEX (im Anhang). Was bedeutet das für den Tessiner Luxusimmobilienmarkt? Der Markt für Luxusimmobilien scheint insgesamt zu schrumpfen. Dies gilt insbesondere für die Region Lugano, welche im Vergleich zu Locarno und Ascona weniger auf die Kunden aus dem Norden, dafür mehr aus Italien und Osteuropa ausgerichtet ist, zwei Kundengruppen welche 2018 nicht wuchsen. Allerdings ist aber der Lugano-Luxusimmobilienmarkt grösser, und die Akteure sind jünger als die des Locarno/Ascona Luxusimmobilienmarktes: Die meisten hierher-ziehenden ausländischen Familien ziehen Lugano aus verschiedenen Gründen vor, so u.a. aufgrund der Nähe zu Arbeitsplätzen, der vielfältigeren Ausbildungsmöglichkeiten (Locarno hat keine internationalen Schulen) und besseren Verbindungen (Zug, Autobahn, Flughäfen). Traditionell waren jahrelang 75% der WETAG-Kunden für die Tessiner Luxusmarkt Ausländer; im Jahr 2018 schrumpfte dies auf 50%. Die Trends, die wir in den letzten Jahren schon festgestellt haben, haben sich akzentuiert. Dank dem grossen Angebot an Neubauten sind ältere Wohnungen immer schwieriger zu verkaufen. Das bedeutet, dass ältere Wohnungen jedenfalls zu sehr wettbewerbsfähigen Preisen angeboten werden müssen. Dasselbe gilt für Villen, aber aus einen anderen Grund: neue Villen unterscheiden sich drastisch von älteren Villen. Design, Baumaterialien (wie z.B. Isolierung oder Fenster), Technologie (Heizung, alternative Energien, Haus-Automation) und Raumgröße (vor allem Badezimmer und Schlafzimmer) haben sich in den letzten Jahren dramatisch verändert, im Gleichschritt mit den Erwartungen unserer Kunden. Annehmlichkeiten wie sorgfältige Planung/ Zugang von Aussen-Wohnbereichen (Essen, Lounge) oder Garagen für vier Autos oder mehr sind heute Normal-Anforderungen. Offene oder doppelhohe Wohnbereiche, offene Küchen und viel Licht sind viel mehr gewünscht als begrenzte Räume. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
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Trends im Tessin 2019
Für den Tessiner Luxusimmobilienmarkt erwarten wir für 2019 folgende Trends:
• Die Zinssätze werden nach wie vor einen geringen Einfluss auf diesen Markt haben, egal ob
nach oben oder nach unten. Wir sehen die Zinssätze mehr oder weniger stabil während des
ganzen Jahres.
• Internationale Spannungen haben einen erheblichen Einfluss, da etwa 50% des Marktes von
Ausländern bestritten wird. Wir gehen weltweit von einer steigenden Unsicherheit aus,
welche die Schweiz attraktiver macht.
• Die italienische Politik beeinflusst lokal den Luxusimmobilienmarkt. Wir sehen eine erratische
Italienische Regierung, die nicht wirklich in der Lage ist, wirtschaftliche und rechtliche
Stabilität zu gewährleisten. Viele wohlhabende Italiener werden weiterhin bevorzugen,
innerhalb der Tessiner Grenzen zu wohnen.
• Die verbesserte Bahnverbindung nach Norden (Alptransit) und die Verbesserung der
Verbindungen zwischen den drei TI-Zentren (mit der Eröffnung des Ceneri-Basistunnels Ende
2020) wird der bisher nicht sehr gut erschlossenen Region Lago Maggiore Aufwind geben.
• Positiv wirkt sich das verbessernde Tessiner kulturelle Angebot aus (u.a. Locarno Film Festival,
LAC).
• Für die Regionen nördlich der Alpen (Luzern, Zürich, Basel, Deutschland, Benelux,
Skandinavien) ist das Tessin nach wie vor eine attraktive Option als einfach und sicher zu
erreichender, sonniger Urlaubs- und/oder Wohnort
Aber …
• Unsicherheit über die zukünftige Weiter-Entwicklung des Flughafens Lugano schadet dem
Ruf des Tessin als Ort für UHNWIs (Ultra High Nett Worth Income)
• Im interkantonalen Vergleich brilliert das Tessin nicht mehr so wie früher, sondern fällt zurück:
Fehlende Senkung der Einkommens-Steuersätze, fehlende Senkung der Unternehmens-
Steuersätze, striktere Auslegung der Gesetze hinsichtlich der zulässigen Größe von
Ferienwohnungen, weniger großzügige Pauschalsteuer-Regelungen (im Vergleich zu
Innerschweizer Kantonen), dies alles lässt wohlhabende, Firmen, und vor allem auch
wohlhabende Ausländer, vermehrt andere Kantone vorziehen.
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Exclusive affiliate in Ticino of Internationale Immobilientrends 2019 Die Schweiz weist ein den internationalen Trends „nachhinkendes“ Immobilienumfeld auf. Weltweite Führer und Trendsetter bleiben die USA und vermehrt die APAC-Region (Asia-Pacific). Deshalb reisen wir. Einige bemerkenswerte Trends aus führenden Ländern In Australien untersuchten wir den lokal starken Markt für Immobilien-Auktionen. Auktionen führen innerhalb eines klar festgelegten Zeitraums zum Verkauf. Aufgrund der Bedingungen in der Schweiz wird diese Art des Verkaufs in den nächsten Jahren unbedeutend blieben. In Las Vegas haben wir die neuen Trends bei Immobilienvertriebsmodellen untersucht. Bemerkenswert ist der Erfolg von finanzstarken Immobilien-Unternehmen, welche per sofort und mit Garantie jedes ihnen angebotene Haus kaufen. Ein Verkäufer kann somit schnell vernünftiges Geld erhalten: Diese Unternehmen zahlen im Durchschnitt 6% weniger als den Marktpreis. Nach einer schnellen Renovierung, verkaufen sie wieder; ihre Haltezeit beträgt nur wenige Wochen. Dieses Modell wird nur langsam in Europa ankommen, nicht transparente und fragmentierte Immobilienmärkte verhindern ein berechenbares Vorgehen für solche Unternehmen. In Palm Springs, Kalifornien, haben wir Modernismus studiert. Dieser 50 Jahre alte Baustil kommt ziemlich in Mode und ist unwahrscheinlich angesagt. Es ist Zeit, Modernismus genauer zu studieren - in der Schweiz noch weitgehend unbeachtet. In Argentinien haben wir an einer FBI-Präsentation (!) über Cyber-Kriminalität in internationalen Immobilien-Transaktionen teilgenommen, eine der höchst-rentierenden Kriminalitätssektoren, die weitgehend unter dem Radar laufen. Wir sind uns dessen bewusst und besprechen die Gefahren auch eingehend mit unseren Kunden. Insgesamt sind bei Hauskäufern Heimautomation und künstliche Intelligenz beliebte Themen. Bei internationalen Highend-Immobilien ist Heimautomation populärer als in der Schweizer Bauindustrie, aber es ist vor allem die Zukunft von KI, die unbegrenzt scheint. Wir werden praktisch alles drahtlos steuern und regeln: Beleuchtung, Klima, Bewässerung, Sicherheit, Einkaufslisten, Ton, Bild, Überwachung und mehr. Die Energieeinsparungen sind beträchtlich. Es wird dem Menschen ermöglicht, sich über eine einzige (heute noch) Touchscreen-Oberfläche mit allem zu beschäftigen, selbst wenn er weit weg von zu Hause ist. Dazu gehört auch der Zugriff auf elektronische Dokumente (auch hochsensible Dokumente sind so sicher dank Sicherheitssoftware), Terminverfolgung, Verwaltung der Kontakte, Bestellung und Lieferung von Lebensmitteln und Verbrauchsmaterialien und vieles mehr. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Smart-Home-Technologien und KI werden wahrscheinlich auch den Bereich von „Wohnen im Alter“ grundlegend verändern und starke Erleichterungen bringen: Alte Leute werden länger in ihren Häusern bleiben können und High-Tech-Systeme als Hilfen zur Verfügung haben, Betreuer mit relevanten medizinischen Daten fern-versorgen etc.. Je mehr wir über KI lernen, desto sinnvoller erscheint es.
Exclusive affiliate in Ticino of Verkäufer von Luxusimmobilien - Was 2019 zu tun ist? Der Tessiner Markt wird eine wachsende Herausforderung für alte Gebäude darstellen. Seien Sie sich dessen bitte bewusst und realisieren Sie, dass neue Gebäude nicht nur glänzend und neu sind, sondern vor allem auch nach heutigen Bedürfnissen konzipiert und dementsprechend gebaut sind. Stellen Sie sicher, dass falls Sie eine ältere Immobilie verkaufen wollen, diese attraktiv bewerten, ansonsten die Verkaufschancen gleich Null sind. Bereiten Sie sich zudem darauf vor, genügend Zeit für den Verkauf einer Immobilie zu haben. Der Tessiner Luxusimmobilienmarkt ist langsam und viele Immobilien bleiben länger auf dem Markt als vergleichbare Immobilien in anderen Märkten weltweit. Der Bestand älterer Villen im Tessin ist hoch, und jede Woche kommen mehr auf den Markt. Wenn Sie selbst einen Verkauf erwägen, warten Sie nicht zu lange. Als Vorbereitung können Sie durchaus selbst den Markt recherchieren, bedenken Sie aber, dass Immobilienmakler, welche hohe Verkaufspreise und niedrige Provisionen versprechen, wahrscheinlich nicht diejenigen sind, die Ihnen im Luxusbereich die gewünschte Dienstleistungen bieten können. Weiter gilt in unserer „Zeit ohne viel Zeit zu haben“ immer mehr, dass der erste Eindruck für einen Käufer entscheidend sein kann. Lassen Sie sich von erfahrenen Spezialisten beraten, wie Sie Ihre Verkaufsimmobilie geeignet aufbereiten, damit sie sich möglichst gut verkauft. Wenn Sie denken, dass Ihre Immobilie einen internationalen Käufer finden könnte, arbeiten Sie mit einer internationalen Immobilienagentur zusammen, welche Erfahrung im Umgang mit globalen Käufern hat. Nutzen Sie die Tools, die eine gute Agentur für Sie bereithält. WETAG versorgt seine Kunden mit einer Vielzahl von informativen Ratgebern, wie zum Beispiel: "Wie erziele ich 100.000 CHF mehr“, "Wie attraktiv ist mein Eigentum?" und "Vermarktung einer Immobilie in 7 Schritte". Zusammen mit unserer anfänglichen Bewertung stellen diese Hilfsmittel sicher, dass Sie den Verkaufsprozess nicht nur richtig sehen, sondern auch bestmöglich vorbereitet angehen. Bleiben Sie zuversichtlich. Die Schweiz ist ein attraktiver Ort, und glücklich kann sein, wer das Tessin sein „Zuhause“ nennen darf. Mit Sicherheit gibt es auch den Interessenten, der dies auch von Ihrer Liegenschaft sagen möchte. We take care of your home. Mit freundlichen Grüßen Ueli Schnorf Locarno/Lugano, April 2019 Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of ANHANG - CAEX & APEX Immobilienindezes (Banca dello Stato) Beispiel typisches Tessiner Haus Ein Einfamilienhaus, gebaut vor 10 Jahren, bestehend aus 5 Zimmern, 2 Bädern, separater Garage und 470 m2 Land. Die Nettowohnfläche beträgt 150 m2 und das Volumen 770 m2. Die Qualität der Bausubstanz, Erhaltungszustand und Lage innerhalb der Gemeinde sind gut. Beispiel typische Tessiner Wohnung Eine vor 10 Jahren erbaute Wohnung mit 3,5 Zimmern auf einer Etage, 2 Bädern und einem Stellplatz in der Garage. Die Nettowohnfläche beträgt 95 m2 plus einen Balkon von 15 m2. Die Qualität der Bausubstanz, der Erhaltungszustand und die Lage innerhalb der Gemeinde und des Gebäudes sind gut. Das Gebäude besteht aus 11 Wohnungen. Entwicklung der kantonalen Indizes Die Entwicklung der beiden Immobilienindizes, CAEX für Häuser und APEX für Wohnungen, wird in der folgenden Grafik dargestellt und zusammengefasst, sie zeigt den Stand der Indizes zu Beginn des Jahres. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Entwicklung im Vergleich zum Schweizer Gesamtmarkt Die zur Berechnung der CAEX- und APEX-Indizes verwendete Methode ermöglicht auch einen Vergleich der in der Schweiz beobachteten Preisentwicklung mit der im Tessin. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Preisentwicklung in den Hauptregionen des Kantons Die Preisentwicklung ist innerhalb der kantonalen Grenzen nicht einheitlich. Beispielsweise sind die Unterschiede zwischen Stadtgebieten und ländlichen Gebieten von wesentlicher Bedeutung. Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Hauspreise (CAEX) in den Regionen Lugano, Locarno, Bellinzona, Mendrisio und Tre Valli. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Die Grafik zur Preisentwicklung von Wohnungen im Tessin zeigt folgende Ergebnisse: Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Bei der Analyse des auf kommunaler Ebene berechneten Preisniveaus werden die Unterschiede zwischen Stadt und Land deutlicher. Die Ergebnisse sind auf folgenden Karten sichtbar: Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Erklärung der Datenerhebung: CAEX & APEX Immobilienindizes CAEX- und APEX-Immobilienindizes Die Banca dello Stato veröffentlicht in Zusammenarbeit mit dem Information Center Für Real Estate Training (CIFI SA. www.cifi.ch) die Immobilienindizes CAEX und APEX für der Kanton Tessin alle sechs Monate. Diese Indizes repräsentieren die Preisbewegungen von Einfamilienhäusern und Wohnungen im Kanton seit Anfang 1998. Die Berechnungsmethode sowie die Qualitäten, aus denen sie bestehen, werden derzeit als der beste Weg betrachtet, um die Performance der Immobilienmärkte genau zu messen. CADI und APEX sind nach wie vor die einzigen Immobilienindizes im Kanton Tessin. Datengrundlage Für die Berechnung der Indizes und die Bewertung der Eigenschaften verwendet CIFI SA die anonym von Banken, Versicherungen und Pensionskassen gelieferten Daten zu den bezahlten Preisen von Gebäuden (Eigentumsübertragung). Die verwendeten Zahlen sind daher nicht Angebotspreise, sondern tatsächliche Verkäufe. Das von CIFIs verwendete Datenmaterial deckt über 50% der durchgeführten Immobilientransaktionen in der Schweiz ab, mehr als 25 000 Eigentumsübertragungen pro Jahr. Berechnungsgrundlage CAEX und APEX sind hedonisch; sie ermöglichen es, die reine Preisentwicklungen zu separieren von den ebenfalls die Preise beeinflussenden allfälligen Qualitätsänderungen der erfassten Gebäude. So kann der theoretische Wiederaufbau eines bestehenden Gebäudes heute zwar 10% mehr kosten, aber es sind heute verwendete Materialien oder Konstruktionsmethoden besser und führen zu einem grösseren Komfort (bessere Isolationen, Energieeinsparungen, bessere Heizung, etc.), sodass man nicht von 10% reiner Preissteigerung sprechen kann, sondern nur von einer Preis- und Qualitätssteigerung, die insgesamt 10% ausmacht. Die hedonische Methode erlaubt die Extrapolation von Daten, die in keiner Weise von den Eigenschaften der Gebäude abhängen. Wenn sich die Daten, die zur Berechnung der Indizes herangezogen wurden, in einem bestimmten Zeitraum ausschließlich auf Mängel hoher oder geringer Qualität beziehen sollten, würde die Gültigkeit der Analyse in keiner Weise beeinträchtigt. CAEX und APEX, die hedonischen Indizes von der Banca dello Stato, ermöglichen es daher, die eigentlichen Preisentwicklungen zu vergleichen, unter Abzug von Qualitätsverbesserungs-Anteilen. Sei stellen die zuverlässigste Methode dar, etwas über die Preisentwicklungen auf dem Tessiner Immobilienmarkt zu sagen.
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