"Solide Verhältnisse" - IMMOBILIEN I Expertengespräch Immobilienfinanzierung - IVM Online
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IMMOBILIEN I Expertengespräch Immobilienfinanzierung
„Solide Verhältnisse“
Auch wenn es letzthin ordentliche Preissteigerungen auf dem deutschen Immobilienmarkt
gegeben hat – von einer Spekulationsblase kann nicht die Rede sein. Die Gesprächsteilneh-
mer beim Roundtable der finanzwelt zur Immobilienfinanzierung waren sich völlig einig,
dass wir von dieser gerade für die Immobilienfinanzierer gefährlichen Konstellation weit
entfernt sind, obwohl die Nachfrage nach „Betongold“ im Zeichen der Schuldenkrise
deutlich zugenommen und die Preise in einigen Märkten stark nach oben getrieben hat.
D
erzeit ist ganz klar eine starke
Nachfrage aus Portfolio-Motiven
her erkennbar, was die Preise auch
steigen lässt. „Diese anziehende Nachfrage
wird von steigenden Mieten begleitet und
untermauert“, betont Dirk Günther,
Geschäftsführer des Münchner Baufinan-
zierers Prohyp GmbH. Die Investitionen
dienen nicht nur dem Ausbau der Anleger-
portfolios, sie treffen damit vielmehr auch
auf die Nachfrage von zahlungswilligen
Mietern. Zudem breitet sich das Interesse
der Anleger auch räumlich aus, die Nach-
frage zielt mittlerweile nicht mehr nur auf
Foto: © dc_slim - Fotolia.com
die Top-Standorte Hamburg, Berlin, Düs-
seldorf, Frankfurt, Stuttgart oder München.
Vielmehr werden inzwischen auch die B-
und C-Standorte berücksichtigt. „Es kommt Dirk Günther
60 finanzwelt 05/2012
– ANZEIGE –
„Es gibt auch in München Objekte, die
einfach unverkäuflich sind, weil sie sich
nicht rechnen können“, betont denn auch
Marcus Rex, Vorstand BS Baugeldspezia-
listen. Konsequenz: „Mit teuer angebotenen
Pinselsanierungen, wie es sonst in Boom-
phasen vorkommt, kann heute kein Anbieter
mehr auf dem Markt bestehen“ , so Walter.
Und noch ein gerade für die Kreditgeber
wichtiges Merkmal weist auf solide
Verhältnisse: „Die von den Kunden ein-
gesetzten Eigenkapitalanteile steigen“, wie
die Baugeld-Experten übereinstimmend
festgestellt haben. Ursache ist offenbar, dass Qualität
viele Anleger aus Wertpapieren und ande-
ren Finanzanlagen umschichten und des- entscheidet!
halb relativ viel Geld direkt einsetzen kön-
nen. Damit sinkt natürlich auch das Risiko
der Gläubiger. In einem heißlaufenden
Boom passiert eher das Gegenteil, weil die Sie sind auch
auch der Über
Überzeugung,
zeugunng,
Objekte unter Einrechnung der erwarteten dass Qualität über Erfolg
Erfolg ent-
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Preissteigerung zu hoch bewertet und auf sscheidet?
cheidet? DDann Qualitypool
ann ist Qualitypoool
dieser Grundlage zu hoch finanziert werden. Ihr perfekter
perfekter PPartner!
artner!
Vollfinanzierungen und erst recht Überfi-
nanzierungen, wie vor allem im Zusam- Vertriebsunter-
Qualitypool ist DER Veertriebsunnterr-
menhang mit den so genannten Schrott- stützer für Finanzdienstleister.
Finanzdienstleister.
immobilien gesehen, sind mittlerweile unter Als unabhängiger Maklerpooll
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Profis verpönt. Gleiches gilt auch nach vie- bieten wir Ihnen:
len schmerzhaften Erfahrungen für die
Währungskredite, bei denen mit den nied-
rigen Nominalzinsen in Yen oder Franken
Regionale
Regionale Betreuung
optisch günstige Konditionen darstellbar
waren auf Kosten eines beachtlichen und SStarke
tarke Servicebausteine
Servicebaustein
ne
zuweilen existenzbedrohenden Währungs-
risikos. Allerdings hat auch der Anreiz zu Intelligente V
Intelligente eertriebstoools
Vertriebstools
solchen Geschäften deutlich nachgelassen:
„Die Abstände zu den Zinssätzen im Euro Alle Produktwelten
Produktwelten
sind doch so weit geschrumpft, dass es kaum
mehr den zusätzlichen Aufwand lohnt“,
erläutert Marcus Rex die Konsequenzen der W
Wirir stehen für das langfristige
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bei allen wichtigen Währungen verfolgten Wachstum
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ja nicht allein auf eine hohe Miete an. Die Politik niedriger Zinsen. PPartner
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entscheidet!
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Rendite stimmt immer dann, wenn der
Kaufpreis im Verhältnis zur Miete passt. Die Aufwärtstendenz der Immobilien- Interessiert? Dann rufen Sie uns
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Und in der Hinsicht sind die Nebenstand- preise wird auch durch die bislang relativ an oder schr
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orte natürlich attraktiver geworden, je stär- schwache Bautätigkeit abgesichert – trotz TTel.
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ker die Preise in den Zentren gestiegen der vielen Mittel fehlen in vielen Märkten partnerbetreuung@qualitypool.de
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sind“, sekundiert Jörg Walter, Geschäfts- Wohnungen: „Die Gemeinden weisen zu
führer der IVM GmbH, die die Vermark- wenig Bauland aus“, nennt IVM-Geschäfts- Sie wollen
wollen uns persönlich
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tung der Kapitalmarktemission der Thamm führer Jörg Walter einen wichtigen Grund. lernen?
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und Partner GmbH sowie den Immobi- Im Hintergrund stehen zudem die bekann- unserem
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lienvertrieb verantwortet. ten Trends mit steigender Fläche pro Kopf ttag
ag am 119.11.2012
9.11.2012 in München.
Münchenn.
und damit eng verbunden die steigende
Es kommt bislang auch nicht Zahl von Haushalten, weil es im Durch- www.qualitypool.de
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zu einem für Überhitzungen schnitt immer kleinere Familien und immer
typischen Verfall der Qualität der mehr Single-Haushalte gibt. Diese Faktoren
gehandelten Objekte, weil nicht einfach wirken der schwindenden Bevölkerung ent-
alles blind gekauft wird, nur weil gegen. Zudem ist zu beobachten, dass die
es in der richtigen Region steht. vor einigen Jahren privatisierten großen Por-
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IMMOBILIEN I Expertengespräch Immobilienfinanzierung
Die Expertenrunde in Wiesbaden (v. li. nach re.): Jörg Walter, Geschäftsführer IVM GmbH; Dirk Günther, Geschäftsführer Prohyp GmbH;
Marcus Rex, Vorstand BS Baugeld Spezialisten AG; Dr. Martin Klingsporn
tofolios aus kommunalen Beständen jetzt im kräftig gestiegen, irgendwann zieht trotzdem auf, wenn auch aus ganz anderen
Retailmarkt abverkauft werden und dort für Deutschland nach.“ Diese Spekulation auf Gründen. In jedem Fall wird der deutsche
ein laufendes Angebot vor allem für Immo- ein kommendes zyklisches Hoch hat sich Markt trotz der Zurückhaltung der kom-
bilienanleger sorgen. genau genommen als falsch erwiesen, weil munalen Raumplaner bei der Ausweisung
Damit geht die Kalkulation der vor eini- die scharfen Preisanstiege namentlich in bebaubarer Flächen von dieser Seite her ver-
gen Jahren mit großen Beträgen in den deut- Spanien oder Irland letzten Endes eine Art stetigt und die zusätzliche Investment-
schen Markt investierenden angelsächsi- Spekulationsblase aus der Euro-Euphorie nachfrage zu einem gewissen Teil durch
schen Großanleger doch noch auf, die den heraus bildeten. Die Kehrseite in Form der schlichten Tausch im Bestand absorbiert.
Kommunen milliardenschwere Woh- Schuldenkrise, die gerade in Spanien und
nungspakete abnahmen, gestützt auf die Irland ausschließlich auf der Bankenrettung Die nominalen Immobilienpreise sind
simple Spekulation: „In fast allen anderen beruht, erleben wir gerade. Die Spekulation zwar in den letzten Quartalen gestie-
europäischen Ländern sind die Marktpreise auf den deutschen Markt geht jetzt aber gen, die Objekte wurden aus Sicht der
Kunden jedoch nicht fühlbar teurer: „Die
Belastung durch die Finanzierung ist durch
die gesunkenen Zinsen gefallen und hat
damit die Steigerung der Preise ausgegli-
chen. Von dieser Seite her gesehen sind
die Immobilien heute nicht teurer als vor
ein oder zwei Jahren“, erläutert Immobi-
lien-Experte Walter. Diese Beobachtung
wird auch durch die Ergebnisse einer aktu-
ellen Studie der Deutschen Bank bestätigt,
die sich von anderer Seite her dem gleichen
Problem nähert: Dort wird das Verhältnis
von Preisen zu Einkommen als Indikator
benutzt, um abzuschätzen, wie leicht man
sich den Immobilienkauf leisten kann
(„affordability“). Dort kommt man zu dem
Schluss, dass die Immobilien seit 2008
langsam aber kontinuierlich sogar billiger
wurden und das Preis-Einkommens-
Verhältnis per Frühjahr 2012 auf gerade
Marcus Rex mal 80 % des langfristigen Durchschnitts
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ist, wenn persönliche
Betreuung nicht beim
Handschlag aufhört.
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IMMOBILIEN I Expertengespräch Immobilienfinanzierung
Kilometer von der eigenen Wohnung ent-
fernt liegen. Bei größeren Entfernungen
wird der Aufwand zu groß, worunter am
Ende immer das Objekt und dessen Belei-
hungswert leiden, was auch nicht im Sinne
der Gläubiger ist.
Bei der Finanzierung der Projektent-
wickler und anderen Anbietern ist eine
deutliche Differenzierung zu erkennen:
„Unternehmen mit gutem Track Record
und hohem Eigenkapital haben kaum Pro-
bleme, die nötigen Finanzierungen zu
beschaffen, während Newcomer es natürlich
schwer haben – vor allem, wenn sie wenig
Eigenmittel mitbringen“, fasst Immobilien-
Fachmann Walter seine Beobachtungen
zusammen.
Ebenfalls ein Zeichen für rationales Inves-
Jörg Walter tieren: Luxusangebote, wo Markt und räum-
liche Gegebenheiten gegeben sind (Pots-
zurückgefallen war. In die gleiche Rich- blem. „Wenn die Finanzierung dann auf dam).
tung deutet auch das Verhältnis von Mie- Kante genäht ist und der Kunde keinen Bei den Finanzierungsprodukten suchen
ten zu Preisen. Puffer hat, wird es beim Auslauf der Zins- die Kunden im Voraus zunächst nach Absi-
bindung unter Umständen problematisch, cherungen von Konditionen, um nicht von
Alles zusammengenommen wenn dann wegen gestiegener Zinsen höhe- Zinsänderungen auf dem falschen Fuß über-
heißt das Fazit: „Keine Blase“. re Belastungen akzeptiert werden müssen“, rascht zu werden. Daher gewinnen For-
nennt Marcus Rex das hier schlummernde ward-Darlehen und ähnliche Instrumente
In den derzeit extrem günstigen Zinsen Risiko. Mit einer höheren Tilgung wird die immer mehr an Bedeutung. Daneben wün-
und der daraus folgenden niedrigen Belas- Finanzierung und damit das Investment schen die Kunden ausreichend Flexibilität,
tung stecken allerdings Gefahren: Aktuell standfester. um günstige Marktlagen oder andere
ergeben sich geringe Annuitäten, wenn man Umstände ausnutzen zu können, und vor
mit der sonst üblichen anfänglichen Til- Die Frage „Direktinvestition oder gema- allem außerplanmäßige Tilgungen, wenn
gung von 1 % rechnet. „Daraus ergibt sich nagte Beteiligung“ ist letztlich eine Frage die Zinsbindung ausläuft und refinanziert
eine extrem lange Laufzeit der Finanzie- der Entfernung, darin waren sich die Immo- werden muss: „Die Bereitschaft dazu, bei
rung bis zur Entschuldung, weil der Til- bilienexperten völlig einig: Für den nor- günstiger Gelegenheit den Kredit zu kün-
gungsanteil in den Raten nur langsam malen privaten Anleger sollte das Direkt- digen und neu zu finanzieren, ist stark
zulegt“, nennt Dirk Günther das erste Pro- investment nicht weiter als 100 bis 150 gestiegen“, so Marcus Rex.
finanzwelt: Wie haben sich Ihrer Beobach- den Beleihungswert eine sehr stabile Ent-
tung nach die Preise in Deutschland entwi- wicklung aus. Demnach blieb die Finan-
ckelt? zierung der Häuslebauer insgesamt im Mit-
Gawarecki ❭ Die tatsächlichen Immobi- tel mit rund 77 % Fremdkapital über die
lienpreise sind unserem konzerneigenen vergangenen drei Jahre konstant. Eventu-
Immobilienpreisindex zufolge auf Bundes- ell könnte man das präzisieren und sagen:
ebene im Vorjahresvergleich per August um Die von den institutionellen Kunden ein-
rund 5 % angestiegen. gesetzten Eigenkapitalanteile steigen.
finanzwelt: Andere Baufinanzierer berich- finanzwelt: Wie machen sich die niedrigen
ten davon, dass im Zuge des starken Inte- Zinsen bemerkbar?
Drei Fragen zur Baufinanzierung an
resses von Anlegern die Eigenkapitalantei- Gawarecki ❭ Im Juli bezahlten Privat-
Stephan Gawarecki,
le in den Finanzierungen steigen. Können kunden für ein Standarddarlehen von
Vorstandssprecher
Sie das bestätigen? 150.000 Euro mit zehnjähriger Sollzins-
Dr. Klein & Co. AG
Gawarecki ❭ Nein, das stellen wir aus bindung, das mit 2 % getilgt wird und mit
unseren Daten so nicht fest. Unser Dr. Klein 80 % beliehen ist, 599 Euro. Das sind 166
Trendindikator Baufinanzierung weist für Euro weniger als noch vor einem Jahr.“
Martin Klingsporn
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