Analyse Flexible Workspaces in Deutschland: Quo vadis? - Savills
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Savills Research
Deutschland
Analyse
Flexible Workspaces in
Deutschland: Quo vadis? Juli 2018
Wir glauben: Flexible Workspaces haben das Potenzial, die Büromärkte
grundlegend zu verändern. Warum das so ist und wie die Bürowelt von
morgen aussehen könnte, skizzieren wir in fünf Thesen.
Text: Matthias Pink
besten nachgehen können. Flexible
In unserer Analyse „Flexible These 1: Workspaces sind für sie ebenso wie
Workspaces in Deutschland: Eine Flexible Workspaces für alle anderen Menschen, die zum
Bestandsaufnahme“ haben wir die sind gekommen um zu Arbeiten einen Schreibtisch benötigen,
Entstehungsgeschichte flexibler bleiben eine mögliche Antwort. Die bisherige
Büroarbeitswelten beleuchtet und Diese These erscheint uns wenig Evidenz legt unseres Erachtens nahe,
skizziert, wie sich die Flexible- gewagt, Konsens ist sie dennoch dass diese Antwort zwar nicht alle,
Workspaces-Landschaft in nicht. Wir aber glauben, dass Flexible aber doch viele Menschen überzeugt.
Deutschland heute darstellt. Doch Workspaces kein vorübergehendes
die Dynamik in diesem Segment Phänomen sind, sondern sich zum Technologischer Fortschritt hat
ist so hoch, dass sich nicht nur die festen Bestandteil des Büromarktes also das Monopol des klassischen
Landschaft praktisch wöchentlich entwickeln. Streng genommen Unternehmensbüros zum Fallen
verändert, sondern sich auch die Frage haben sie das längst, schließlich gebracht und kein Weg führt
stellt: Wohin führt das? Genau dieser gibt es bestimmte Formen flexibler mehr zurück. Im Gegenteil, der
Frage wollen wir hier nachgehen und Büroarbeitsplätze seit mindestens technologische Wandel wird den
in Form von fünf Thesen einen Blick dreißig Jahren. Das derzeit zu Flexible Workspaces zu weiterem
in die Zukunft werfen. Die kennen beobachtende Wachstum des Sektors Wachstum verhelfen. Denn mit ihm
zwar auch wir nicht, aber die Thesen mag auch der guten Konjunktur sowie wandeln sich die Anforderungen an
zeichnen ein Zukunftsszenario, von vielen weiteren temporären Triebkräften Bürofläche schneller, als die Anbieter
dem wir glauben, dass es eine hohe geschuldet sein (siehe These 2), ist am klassischen Bürovermietungsmarkt
Eintrittswahrscheinlichkeit hat. Damit aber nicht allein darauf zurückzuführen. darauf reagieren können. Das
wollen wir einen Diskussionsbeitrag Auch strukturelle Veränderungen liegt zum einen daran, dass ihr
liefern, der die Debatte bereichert und geben den Flexible Workspaces Produkt ‚Bürofläche‘ nur begrenzt
der Büromarktakteuren als Grundlage Auftrieb, ja haben ihre Verbreitung erst wandelbar ist. Zum anderen haben
strategischer Entscheidungen dienen ermöglicht. viele Büroimmobilieneigentümer
kann. Unsere Thesen werfen dabei gar keinen direkten Kontakt zu
nur Schlaglichter auf ausgewählte Eine essenzielle Rolle für das ihren Nutzern, sondern lassen sich
Ausschnitte dieser Landschaft, vieles Entstehen von Flexible Workspace durch Intermediäre wie zum Beispiel
andere bleibt unbeleuchtet. Gleichwohl spielt die Tatsache, dass immer Asset Manager vertreten. Zügig auf
bauen die Thesen aufeinander auf mehr Menschen ihre Arbeit im sich ändernde Nutzerbedürfnisse
und sollen sich zu einem Gesamtbild Prinzip an jedem beliebigen Ort zu reagieren, ist unter diesen
zusammenfügen, das so oder so erledigen können. Damit haben sich Bedingungen schwierig. Die Folge:
ähnlich Realität werden könnte. vor allem für Unternehmensbüros Die Diskrepanz zwischen dem, was
die Voraussetzungen fundamental am Büromarkt angeboten und dem,
geändert. Bislang waren sie der was nachgefragt wird, ist größer
einzige Ort, an dem die Mitarbeiter des geworden und wird absehbar noch
Unternehmens ihre Schreibtischarbeit größer. Die Anbieter von Flexible
erledigen konnten und hatten deshalb Workspaces stoßen genau in diese
eine Art Monopolstellung inne. Heute größer werdende Lücke und werden
dagegen stellt sich für die Mitarbeiter sich deshalb einen festen Platz am
die Frage, wo sie ihrer Arbeit am Büromarkt erobern.
savills.de/research 01
Analyse | Flexible Workspaces in Deutschland: Quo vadis? Juli 2018
vor Profitabilität haben, wodurch der Umzug sowie gegebenenfalls
These 2: das Angebot fast zwangsläufig der Ausbau und die Möblierung
Angebot und Nachfrage so lange wachsen dürfte, bis es der Fläche. Durch diese hohen
wachsen noch einige die Nachfrage übersteigt. Das Transaktionskosten wäre es
Jahre rasant, dann folgt Risiko eines Angebotsüberhangs in den meisten Fällen schlicht
eine Marktbereinigung wird noch dadurch erhöht, dass unwirtschaftlich, einen Mietvertrag
Auch bei dieser These sind wir die Nachfrage nicht nur durch beispielsweise nur für ein Jahr
uns recht sicher, dass sie Realität strukturelle Veränderungen, sondern abzuschließen.
wird. Dass das Angebot an Flexible auch durch vorübergehende
Workspaces wohl auch hierzulande Effekte getrieben wird. So lässt sich Dies ändert sich durch Flexible
noch rasant wachsen wird, lässt beispielsweise beobachten, dass Workspaces, weil hier einzelne
bereits ein Blick in die großen Städte viele Unternehmen mit Flexible Bestandteile der Transaktionskosten
der USA oder nach London erahnen. Workspaces experimentieren und potenziell komplett wegfallen
So sind inzwischen 4 % des gesamten Erfahrungen damit sammeln. Nicht alle (Flächenausbau- und
Londoner Büroflächenbestands durch diese Unternehmen werden Flexible Möblierungskosten, Maklerprovision)
Flexible Workspaces belegt und ihr Workspaces langfristig nutzen und oder zumindest geringer sind
Anteil steigt weiter. In den großen so wird ein Teil dieser Nachfrage (Kosten für Flächensuche und
deutschen Büromärkten liegt er bei früher oder später wegfallen. Noch Vertragsabschluss). Und in dem
1 %. etwas beflügelt die Nachfrage nach Maße, wie die Transaktionskosten
Flexible Workspaces: Coworking sinken, lohnt sich der Abschluss
Doch nicht nur dieser Zahlenvergleich gilt als cool. Unternehmen, die von langfristiger Mietverträge weniger.
spricht für ein wachsendes Angebot, diesem Coolness-Faktor profitieren Der Effekt ist umso größer, je kleiner
sondern auch grundlegende wollen, buchen ein paar Schreibtische der Flächenbedarf ist, weil einige
Merkmale dieses Marktes. Eines in einem Coworking Space oder Transaktionskostenblöcke fix sind
dieser Merkmale sind die geringen führen zumindest ihre nächste bzw. sich nicht direkt proportional zur
Markteintrittsbarrieren. Abgesehen Firmenveranstaltung dort durch. Flächengröße verhalten. Mit anderen
von einer geeigneten Fläche und Aber der Coolness-Faktor wird Worten: Die Transaktionskosten für
einigen Schreibtischen braucht es verschwinden und mit ihm ein Teil der eine 200 m² große Bürofläche sind
nicht viel, um ein Flexible Workspace Nachfrage nach Flexible Workspaces. relativ höher als für eine 1.000 m²
zu eröffnen. Weil das so ist, werden große Fläche. Deshalb sind Flexible
wohl noch zahlreiche neue Akteure Wenn jener Teil der Nachfrage wegfällt, Workspaces – ungeachtet aller
den Markt betreten, darunter auch der auf diese und weitere temporären anderen Vorteile – gerade für kleinere
Immobilieninvestoren sowie Hotel- Effekte zurückzuführen ist, dann Nutzer auch wirtschaftlich attraktiv.
und Gastronomieketten, die allesamt werden Anbieter mit wenig resilienten Insofern gehen wir davon aus, dass
bereits über die passenden Flächen Geschäftsmodellen den Betrieb Flexible Workspaces vor allem im
für Flexible Workspaces verfügen und einstellen oder von Wettbewerbern kleinteiligen Büroflächensegment
für die der Markteintritt deshalb noch übernommen. Ohnehin könnte die einen großen Teil der Nachfrage
leichter ist. Profitabilität der Betreiber durch absorbieren werden. Sehr kleine
Akteure herausgefordert werden, die Flächenbedarfe für bis zu zehn
Ein weiteres Merkmal des Marktes für ihren Kunden Flexible Workspaces als Mitarbeiter werden wohl nur noch in
Flexible Workspaces: Größere Anbieter zusätzliche Dienstleistung anbieten, Ausnahmefällen ihren Weg an den
haben Vorteile gegenüber kleineren. ohne damit unmittelbar profitabel sein klassischen Bürovermietungsmarkt
Hierbei spielen positive Skaleneffekte zu wollen. Dazu zählen beispielsweise finden. Bei Startups und anderen
eine Rolle, noch wichtiger aber ist der Gastronomie- und Hotelketten. Kleinstunternehmen mit hoher
Umstand, dass mit der Größe eines Planungsunsicherheit sprechen neben
Anbieters der Nutzen für seine Kunden den geringeren Transaktionskosten
steigt. Denn je mehr Standorte ein auch die zeitliche und räumliche
Anbieter betreibt, desto attraktiver wird These 3: Flexibilität für die Flexible Workspaces.
er für Nutzer, die an mehr als einem Ort Im kleinteiligen
Arbeitsplätze benötigen. Hinzu kommt, Büroflächensegment
dass Flexible Workspaces auch werden Flexible
soziale Netzwerke sind, deren Wert Workspaces von der These 4:
mit jedem weiteren Mitglied steigt. Ausnahme zur Regel Flexible Workspaces
Damit ist Größe ein Wert an sich und Diese These hat ihren Ursprung in werden zum festen
jeder weitere Standort eines Anbieters einer sehr grundsätzlichen Frage: Bestandteil der
wertet alle seine schon bestehenden Warum schließen Unternehmen Immobilienstrategie
Standorte auf. überhaupt langfristige Mietverträge für großer Unternehmen
Büroflächen ab? Volkswirtschaftlich Transaktionskosten spielen auch
Durch die Kombination aus argumentiert tun sie das unter anderem bei unserer vierten These eine Rolle.
niedrigen Markteintrittsbarrieren deshalb, weil die Transaktionskosten Denn es sind nicht zwangsläufig
und Netzwerkeffekten ist weiteres am Büroflächenmarkt sehr hoch kleine Unternehmen, die kleine
Wachstum programmiert – und eine sind. Dazu zählen das Suchen Büroflächen suchen. Auch große
Marktbereinigung ebenso. Denn weil einer geeigneten Fläche, die Konzerne brauchen solche Flächen,
Größe ein Wert an sich ist, dürfte bei Vertragsverhandlung mit dem zum Beispiel in Städten, in denen
vielen Anbietern Wachstum Vorrang Eigentümer, die Maklerprovision, sie nur wenige Mitarbeiter haben
savills.de/research 02
Analyse | Flexible Workspaces in Deutschland: Quo vadis? Juli 2018
oder wo sie ihre Mitarbeiter aus Netzwerks zu kooperieren, in einen bei den Büroimmobilieneigentümern
strategischen Gründen über mehrere innovationsfördernden Austausch zu nicht ihr Produkt. Ihre Produkte sind
kleinere Büros verteilen möchten. treten oder ihnen die eigenen Produkte Büroarbeitsplätze im weitesten Sinne,
Hier sind Flexible Workspaces wegen zu verkaufen. arbeitsplatzbezogene Dienstleistungen
der geringeren Transaktionskosten sowie der Zugang zu Netzwerken. In
ebenso im Vorteil wie bei zeitlich Schon diese wenigen Beispiele Analogie zur Computerindustrie könnte
begrenzten Flächenbedarfen solcher zeigen, dass Flexible Workspaces man sagen, dass die Anbieter von
Unternehmen, etwa für einzelne weit mehr sind als nur flexibel Flexible Workspaces die passende
Projekte oder als Interimsflächen. nutzbare Arbeitsplätze. Schon Software zur ‚Hardware Bürofläche‘
Bestimmte Flächenbedarfe großer als solche werden sie sich wohl bereitstellen. Das verlängert die
Unternehmen lassen sich also einen festen Platz im strategischen Wertschöpfungskette und weil die
mit Flexible Workspaces besser Werkzeugkoffer großer Unternehmen Bürofläche dann nur noch ein Teil
abdecken als am klassischen erobern können. Dass sie darüber des Wertschöpfungsprozesses ist,
Bürovermietungsmarkt. Genau für hinaus noch für weitere Zwecke wird sie austauschbarer. Und in dem
diese Bedarfe werden die Corporates eingesetzt werden können und damit Maße, in dem die Austauschbarkeit
sie in Anspruch nehmen. eine Art Schweizer Taschenmesser von Bürofläche steigt, sinken die
im Werkzeugkoffer sind, erhöht die Margen, die sich mit ihrem Verkauf
Doch es lassen sich noch weitere Eintrittswahrscheinlichkeit unserer bzw. ihrer Vermietung erzielen
Gründe dafür anführen, dass Flexible These nur noch. lassen. In der heutigen Welt – in der
Workspaces fester Bestandteil Projektentwickler Bürogebäude bauen,
der Immobilienstrategie großer Investoren sie kaufen und vermieten
Unternehmen werden. Einer und Anbieter von Flexible Workspaces
dieser Gründe ergibt sich aus These 5: sie betreiben – würden die Erträge
unseren Ausführungen zu These Bürofläche wird zur am Büromarkt zugunsten Letzterer
1: Wenn es Menschen gibt, denen Massenware mit geringer umverteilt werden.
Flexible Workspaces das bessere Marge
Arbeitsumfeld bieten als klassische Diese These ist sicherlich die Einige Projektentwickler und
Unternehmensbüros, dann werden gewagteste und in ihrer zugespitzten Eigentümer reagieren darauf, indem
Flexible Workspaces zum Instrument Formulierung wird sie der sie eigene Flexible-Workspaces-
für das Gewinnen und Binden von dahinterstehenden Komplexität nicht Plattformen aufbauen, sich
Mitarbeitern. Ein weiterer Grund: annähernd gerecht. Die bisherigen an Anbietern beteiligen oder
Indem sie Flexible Workspaces Ausführungen dürften aber eines Kooperationen mit ihnen eingehen. Sie
nutzen, verschaffen sich Unternehmen deutlich gemacht haben: Die haben bereits erkannt, dass Flexible
Zugang zu den dazugehörigen Anbieter von Flexible Workspaces Workspaces das Potenzial haben,
Netzwerken. Diesen Netzwerkzugang befriedigen viel mehr Bedürfnisse die Büromärkte grundlegend zu
können die Unternehmen aus als „nackte“ Bürofläche das kann. verändern.
verschiedenen Gründen anstreben, Die bloße Bürofläche nutzen sie nur
etwa um mit Mitgliedern des als Vehikel, sie ist aber anders als
savills.de/research 03
Analyse | Flexible Workspaces in Deutschland: Quo vadis? Juli 2018
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit HH
rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
B
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
präsent. Savills bietet seinen
Kunden heute Expertise und
D
Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:
K
Unsere Dienstleistungen
»» Investment F
»» Agency
»» Portfolio Investment
»» Debt Advisory
»» Valuation
S
M
www.savills.de
Kontakte
Ihre Ansprechpartner bei Savills Deutschland
Marcus Lemli Marcus Mornhart Karsten Nemecek Draženko Grahovac Matthias Pink
CEO / Investment Agency Corp. Finance - Valuation Corp. Finance - Valuation Research
+49 (0) 69 273 000 12 +49 (0) 69 273 000 70 +49 (0) 30 726 165 138 +49 (0) 30 726 165 140 +49 (0) 30 726 165 134
mlemli@savills.de mmornhart@savills.de knemecek@savills.de dgrahovac@savills.de mpink@savills.de
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 31.500 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 200 Mitarbeitern in
sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.
Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten
Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen
korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills.
© Savills Juli 2018
savills.de/research 04
Sie können auch lesen
