Offene Tore - Asia Green Real Estate
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Auslandsmärkte IMMOBILIEN BUSINESS_10/2019
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Offene Tore
China – Investoren fürchten trotz des Handelskrieges nicht um das Wirtschaftswachs-
tum im Reich der Mitte. Immobilieninvestments haben sich dieses Jahr verdoppelt
– auch durch Schweizer Kapital.
Von Richard Haimann – Bilder: Asia Green Real Estate AG; Foto Optik Grau; PD; Alibaba Group
Im World Financial Center in Chengdu erwarb Asia Green Real Estate sieben Stockwerke.
Jack Ma, Vorstandsvorsitzender der Ali- setzungen für die Feinverteilung seiner Europa und den USA günstig Waren für
baba Group, nennt es schlicht das «Tor Produkte in Europa», sagt Fredy Hasen- den Absatz in deren Heimatmärkten
zu China»: 220.000 Quadratmeter hat maile, Head of Real Estate Economics produzierten. Im zweiten Schritt über-
der Internet-Handelskonzern aus dem der Credit Suisse. nahmen Unternehmen aus dem Fern-
Reich der Mitte am belgischen Flugha- ost-Staat Firmen in anderen Ländern,
fen Lüttich angemietet, um darauf bis Auf Annäherungskurs um an deren Fachwissen zu gelangen.
2021 Europas grösstes Logistikzentrum Nun macht sich mit Alibaba der erste
zu errichten – eine gigantische Vertei- Das Immobilieninvestment steht bei- grosse chinesische Konzern daran,
lerdrehscheibe, über die Waren aus Chi- spielhaft für den nächsten Schritt Chi- selbst Absatzmärkte in anderen Teilen
na an Kunden in Europa geliefert werden nas auf dem langen Weg von einer eins- der Welt im grossen Stil zu erschliessen.
sollen. Der Deal ist Teil eines 15,8 Milli- tigen Entwicklungsnation hin zur Geld genug hat CEO Ma in der Kasse: Im
arden Franken schweren Investment- künftigen führenden Wirtschaftsmacht vergangenen Geschäftsjahr erzielte Ali-
pakets, mit dem der Amazon-Konkur- der Welt. Vor mehr als 30 Jahren hatte baba einen Umsatz von umgerechnet
rent sechs grosse Distributionszentren die kommunistische Regierung die 55,47 Milliarden Franken und einen
rund um den Globus errichten will, um Volksrepublik für kapitalistische Inves- Reingewinn von 11,8 Milliarden Franken.
den US-Wettbewerber direkt anzugrei- toren aus dem Ausland geöffnet. Fabri- Gleichzeitig haben sich chinesische Un-
fen. «Alibaba schafft die nötigen Voraus- ken entstanden, die für Konzerne aus ternehmen zuletzt mit der Übernahme
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die Ursache dafür im von US-Präsident
«China öffnet seine Liegenschafts Donald Trump geführten Handelskrieg
gegen Beijing: «Die konjunkturelle Lage
märkte für ausländische Investoren, um in China ist schwierig, die Unsicherheit
internationales Kapital anzuziehen.» gross.»
Thomas Veraguth, Immobilienstratege, UBS
Europäisches Kapital erwünscht
«Institutionelle Immobilienanleger Es gibt jedoch noch eine andere Lesart.
Die lautet: Beijing halte sich mit Unter-
erkennen inzwischen, dass sie an China nehmensübernahmen unter anderem
nicht vorbeikommen.» zurück, um die Staaten Europas als Ver-
Rudolf Tschopp, Asia Green Real Estate AG bündete im Handelskonflikt zu gewin-
nen. Denn die Führung in Beijing hat
Richtlinien erlassen, in welchen Seg-
menten und Regionen Übernahmen
von Unternehmen in anderen Ländern men oder Firmenanteile im Gesamtwert noch erwünscht sind. «Wir sehen gera-
auffällig zurückgehalten. Insbesondere von 2,4 Milliarden US-Dollar, rund 2,37 de eine chinesische Charmeoffensive in
in Europa, wo viele Regierungen die Ein- Milliarden Franken. Damit schrumpfte Europa», sagt Credit-Suisse-Immobi
kaufspolitik der Manager aus Fernost das Investitionsvolumen um 84 Prozent lienökonom Hasenmaile.
zunehmend skeptisch gesehen haben, gegenüber den 15,3 Milliarden US-Dol- Dafür spricht auch, dass Beijing Kapi-
weil sie einen Ausverkauf des techni- lar im Vorjahreszeitraum. In der Schweiz talallokationen europäischer Immobi
schen Know-hows fürchten. Nach einer fiel das Transaktionsvolumen dabei um lieninvestoren im Land massiv fördert.
neuen Studie der Unternehmensbera- 75 Prozent von zuvor 387 Millionen US- «China öffnet seine Liegenschaftsmärk-
tung EY übernahmen in der ersten Hälf- Dollar auf nun 96 Millionen US-Dollar. te immer mehr für ausländische Inves-
te dieses Jahres chinesische Konzerne Yi Sun, Leiterin des China Business Ser- toren, um internationales Kapital anzu-
europaweit nur noch ganze Unterneh- vice für die DACH-Region bei EY, sieht ziehen», sagt Thomas Veraguth, Head
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Was Eigentümer und Mieter gemeinsam haben
Sie wollen beide das Beste für sich. Die attraktivsten Immobilien, die besten Wohnungen, die besten Büros, Verkaufs-
und Gewerberäume. Das Rezept dazu: intelligente Ver netzung im Ökosystem der Immobilienbranche. Permanente
Kooperation aller Beteiligten und mass geschneiderte Services für Mieter und Eigentümer. Das Real Estate Management
der Zukunft wird zur Kunst, auf die Kunden zu hören, auf sie einzugehen, ihre Wünsche zu erkennen und dann:
gemeinsam Neues zu wagen!
Das finden wir spannend, und darauf freuen wir uns.
Bewirtschaftung, Facility Management, Vermietungsmanagement, BaumanagementAuslandsmärkte IMMOBILIEN BUSINESS_10/2019
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CIO Swiss & Global Real Estate Strategy
der UBS. Die Offerte trifft offensichtlich Chinas Wohnungen werden immer teurer
auf Widerhall. Während in den USA und
an den meisten Gewerbeimmobilien- In keinem anderen Land der Welt haben sich Wohnimmobilien in den zwölf
märkten Europas sowie Asiens das Monaten von Anfang Juli 2018 bis Ende Juni dieses Jahres so stark verteuert
Investitionsvolumen in der ersten Hälf- wie in China. Das zeigt der jüngste globale Preisindex der britischen Bera-
tungsgesellschaft Knight Frank. Danach stiegen die Preise von Stockwerk
te dieses Jahres gesunken ist, hat es im
eigentum und Eigenheimen im Reich der Mitte in diesem Zeitraum um
Reich der Mitte dramatisch zugenom-
10,9 Prozent. Auf den Rängen folgen die Mittelmeerinsel Malta mit 10,8 Pro-
men. Investoren fürchten offenbar nicht,
zent sowie Tschechien und Luxemburg mit 9,4 und 9,3 Prozent. In der Schweiz
dass das Wirtschaftswachstum im legten die Preise danach nur noch um 0,2 Prozent zu.
Reich der Mitte durch den Handelskrieg Schlusslicht ist Australien, wo die Immobilienwerte um 7,4 Prozent einbra-
nachhaltig beeinträchtigt wird. chen. Zuvor hatte die Regierung die Banken verpflichtet, Hypothekardarlehen
«Starke Aktivitäten in China haben das mit mehr Eigenkapital zu unterlegen, was die Zinskosten für zehnjährige
Transaktionsvolumen dort gegenüber F inanzierungen zeitweise auf bis zu fünf Prozent steigen liess. Um zu verhin-
dem Vorjahreszeitraum um 97 Prozent dern, dass die vom Handelskrieg zwischen den USA und China angeschlagene
auf 25,3 Milliarden US-Dollar steigen Wirtschaft der Rohstoffnation in eine Rezession gerät, hat Australiens Natio-
lassen», sagt Hela Hinrichs, Senior Di- nalbank seit Juni den Leitzins in zwei Schritten auf aktuell ein Prozent ge-
senkt. Dadurch haben sich zuletzt auch die Zinssätze für Hypothekarkredite
rector Research & Strategy bei der Be-
wieder verbilligt. Dies dürfte den Immobilienmarkt wieder beflügeln. «Es ist
ratungsgesellschaft JLL. In Franken
davon auszugehen, dass Australien in der zweiten Hälfte dieses Jahres im
umgerechnet entspricht dies Käufen
Ranking wieder aufsteigen wird », sagt Knight-Frank-Researcherin Kate Eve-
von Büro-, Retail- und Logistikliegen- rett-Allen.
schaften im Gesamtwert von 24,9 Mil- Das Ranking basiert auf offiziellen Daten von Regierungen und Zentralbanken.
liarden Franken. In der ersten Hälfte Es gibt die durchschnittliche Entwicklung der Preise in den einzelnen Ländern
des Vorjahres wurden in China Gewer- wieder. Dabei können die Wertänderungen in einzelnen Regionen deutlich von
beimmobilien im Gesamtwert von 12,84 diesem Mittelwert divergieren. (rhai)
Milliarden US-Dollar erworben; im Ver-
gleichszeitraum des Jahres 2017 waren
es 12,46 Milliarden US-Dollar.
ten Büroliegenschaft sind Unternehmen und die aus den Mieterträgen noch er-
Renditestarke «Tier-2-Cities» aus der High-Tech- und Finanzindustrie. zielbaren Renditen sind vergleichbar mit
In Chengdu, dem Wirtschaftszentrum New York, Paris oder Zürich.»
«Institutionelle Immobilienanleger in Westchinas, haben inzwischen 270 der Dagegen seien die Wertzuwächse in den
Europa erkennen, dass sie an den ge- Fortune-500-Konzerne Niederlassun- kleineren Metropolen bislang geringer
waltigen Liegenschaftsmärkten in Chi- gen errichtet. Das jährlich vom US-Wirt- ausgefallen. Gleichzeitig sei dort das
na nicht mehr vorbeikommen», stellt schaftsmagazin Fortune erstellte Ran- Angebot an qualitativ hochwertigen Bü-
Rudolf Tschopp, Partner und Verwal- king listet die 500 umsatzstärksten roflächen merklich niedriger als in den
tungsrat der Zürcher Investmentgesell- Unternehmen der Vereinigten Staaten Metropolen mit mehr als 20 Millionen
schaft Asia Green Real Estate, fest. De- auf. 2018 erwirtschafteten sie einen Ge- Einwohnern. «Wir konnten unsere Ge-
ren Fonds haben in den vergangenen samtumsatz von 12.578 Milliarden Fran- samtflächen im World Financial Center
Jahren 400 Millionen US-Dollar, rund ken. Die Regierung in Beijing ist derzeit in Chengdu unmittelbar nach dem Kauf
393 Millionen Franken, bei Family Offi- dabei, die Millionen-Metropole am Fluss für eine Laufzeit von zehn Jahren mit
ces, Pensionskassen und Versicherun- Fu He zu dem nach Shanghai zweiten einer jährlichen Mieterhöhung von 6,5
gen 300 Millionen US-Dollar eingesam- grossen Finanzzentrum des Landes zu Prozent vermieten», sagt Tschopp.
melt, um damit in nachhaltige Büro- und machen. Das passt zur Historie: In
Wohnliegenschaften in China und ande- Chengdu wurden im 11. Jahrhundert Auf den Standort kommt es an
ren asiatischen Staaten zu investieren. nach Christus die weltweit ersten Bank-
Unter den Trophäenimmobilien der noten aus Papier erfunden: die «Jiaozi». Das frische Kapital aus dem Ausland hat
Fonds ist auch das World Financial Cen- Im Vergleich zu Beijing und Shanghai mit die Immobilienpreise in China deutlich
ter in der 16 Millionen Einwohner zäh- jeweils mehr als 24 Millionen Einwoh- in die Höhe getrieben. Nach der jüngsten
lenden Metropole Chengdu. nern zählt Chengdu lediglich zu den mit- Marktstudie der UBS-Researcher ver-
Im 2018 fertiggestellten, 46-geschossi- telgrossen Städten Chinas. Doch genau teuerten sich Büroliegenschaften von
gen und 200 Meter hohen Zwillingsturm- an den Immobilienmärkten in diesen April 2018 bis Ende März dieses Jahres
komplex mit einem Gesamtwert von «Tier-2-Cities» liessen sich derzeit die im Schnitt um 9,9 Prozent und Einzel-
rund 600 Millionen US-Dollar haben die höchsten Renditen erzielen, sagt handelsimmobilien um 4,3 Prozent. «Mit
Zürcher für ihre Investoren sieben Tschopp. «In Beijing sind die Immobi den Preisen sind aber auch die Risiken
Stockwerke für 30 Millionen US-Dollar lienpreise als Folge des zunehmenden gestiegen», sagt Immobilienstratege
erworben. Mieter der Leed-zertifizier- internationalen Kapitals stark gestiegen Veraguth. «An Topstandorten wie Bei-IMMOBILIEN BUSINESS_10/2019 Auslandsmärkte
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«Die konjunkturelle Lage in China ist
schwierig, die Unsicherheit gross.»
Yi Sun, EY
«Wir sehen gerade eine chinesische
Charmeoffensive in Europa.»
Fredy Hasenmaile, Credit Suisse Real Estate «Tor zu China»
Economics
Jack Ma, Alibaba Group
jing sind langfristig vermietete Core- USA gedämpft werde. Zudem seien in Zu den Profiteuren der enger werdenden
Immobilien heute so teuer, dass die An- einigen Städten zu viele Büroimmobilien Verbindungen nach China dürften auch
fangsrenditen tiefer sind als die errichtet. «In Beijing verharren die Leer- die Eigner von Logistikliegenschaften in
Zinssätze der Hypothekardarlehen.» standsraten zwar seit einigen Jahren Europa zählen. Denn mit der Expansion
stabil in der Spanne von fünf bis sechs chinesischer Handelskonzerne wie Ali-
Logistikimmobilien gefragt Prozent – in manchen anderen Städten baba wird das Frachtaufkommen in den
liegen sie jedoch oberhalb von 20 Pro- kommenden Jahren massiv anwachsen.
Gleichzeitig sei vielerorts das Mietzu- zent», so Veraguth. «Wer heute in chi- Alibabas Ziel ist es, Bestellungen welt-
wachs- und Wertsteigerungspotenzial nesische Immobilien investieren will, weit binnen 24 Stunden auszuliefern.
begrenzt, da Chinas Konjunkturentwick- muss die lokalen Märkte genau kennen, Das macht den Bau oder die Anmietung
lung durch den Handelskrieg mit den um lukrative Chancen zu finden.» weiterer Verteilerdrehscheiben nötig.
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Mauro Formoso,
Absolvent MAS in
Real Estate Management
Mittwoch,
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