Sondernutzungsplan Wanne-Ebni - Planungsbericht 8. März 2021 - Gemeinde Gams
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Planungsbericht
Sondernutzungsplan
Wanne-Ebni
8. März 2021
Gemeinde Gams
Impressum
Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
Strittmatter Partner AG
Vadianstrasse 37
9001 St. Gallen
T: +41 71 222 43 43
F: +41 71 222 26 09
www.strittmatter-partner.ch
Projektleitung
Armin Meier
dipl. Ing. FH SIA, Raumplaner FSU
Wirtschaftsing. FH, Planer REG A
Balz Bodenmann
dipl. Arch ETH | SIA | REG A
dipl. Raumplaner NDS ETH | FSU
Dr. sc. ETH
Fachbearbeitung
Kilian Müller
BSc ETH Umweltnaturwissenschaften
MSc ETH Raumentwicklung & Infrastruktursysteme
428/023/351/PB_Wanne-Ebni_210319.docx
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Gemeinde Gams
Inhaltsverzeichnis
Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
1 Ausgangslage 4
1.1 Sachverhalt 4
1.2 Vorgehen 5
2 Analyse und Strategie 7
2.1 Grundlagen 7
2.2 Konzept 13
2.3 Regelungsbedarf 16
3 Erläuterungen 17
3.1 Allgemeines 17
3.2 Erschliessung 18
3.3 Bebauung 18
3.4 Umgebung 18
4 Bewilligung 19
4.1 Vorprüfung 19
4.2 Mitwirkung 20
4.3 Erlass und Rechtsverfahren 25
5 Nachweise 26
5.1 Allgemeines 26
5.2 Siedlung 26
5.3 Siedlung und Verkehr 26
5.4 Wasser und Boden 27
Anhang 28
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1 Ausgangslage
Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
1.1 Sachverhalt 1.1.1 Planungsanlass
Das Gebiet Wanne-Ebni liegt teilweise an steiler Hanglage. Es bestehen Ab-
sichten, in diesem Gebiet verschiedene Mehrfamilienhäuser zu realisieren.
Diese Projekte basieren teilweise auf einem Nutzungstransfer, wodurch
grosse Bauvolumen entstehen, welche die Frage nach einer Einpassung in die
Landschaft aufwerfen. Zur Wahrung der landschaftlichen Einbettung soll ge-
klärt werden, welche flankierenden, ortsbezogenen Regelungen angebracht
sind. Für das Gebiet sollen die Grundlagen für eine Bebauung geschaffen wer-
den, welche der exponierten Lage gerecht wird. Durch einen Sondernutzungs-
plan sollen die Anforderungen an eine qualitätsvolle Bebauung grundeigentü-
merverbindlich festgehalten werden.
1.1.2 Planungsgebiet
Das Gebiet Wanne-Ebni liegt am Gamserberg in der Gemeinde Gams. Es be-
findet sich eingebettet in den Hang unterhalb der Wildhauserstrasse. Die Er-
schliessung ist hauptsächlich mit dem motorisierten Individualverkehr und
über die beiden Bushaltestellen Chrezibach und Zollhaus sichergestellt. Die
Bushaltestellen ermöglichen jedoch lediglich im östlichen bzw. westlichen
Teil eine ÖV-Güteklasse D, während der Grossteil des Gebietes über keine Er-
schliessung mit dem ÖV verfügt.
Abb. 1 Gebietsübersicht, Geoportal
26. Nov. 2018, (ohne Massstab)
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Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
1.1.3 Planungsziele
Das Ziel der Planung besteht darin, eine bau- und planungsrechtliche Aus-
gangslage zu schaffen, welche der besonderen Lage gerecht wird. Durch die
Festlegung der Rahmenbedingungen für die Bebauung und den Umgang mit
Nutzungstransfers soll Rechtssicherheit hergestellt werden. Gestützt darauf
sollen flankierende Vorschriften zur Regelbauweise erlassen werden, mit de-
nen die Durchlässigkeit der Landschaft bewahrt und gleichzeitig eine mass-
volle Entwicklung möglich bleibt. In diesem Zusammenhang erfolgt auch die
Anpassung an das neue Baugesetz. In der parallel laufenden Revision der
Ortsplanung wird der Zonenplan angepasst und die Abgrenzungen des Bau-
gebietes überprüft. Die Zonenabgrenzungen des neu zu dimensionierenden
Baugebietes sollen im Rahmen der Ortsplanungsrevision überprüft werden,
während der vorliegende Sondernutzungsplan die Baumasse für das Bauge-
biet im Betrachtungsperimeter festlegt.
1.2 Vorgehen Evaluation heutige Baumasse
Im ersten Schritt wurden die baulichen Möglichkeiten auf der Basis der Regel-
bauweise getestet und mit der bestehenden Bebauung verglichen. Es zeigte
sich, dass die Regelbauweise für die Wohnzone W2 der besonderen Hanglage
nicht genügend Rechnung trägt. Sie soll daher im Rahmen der Ortsplanung
überprüft und ggf. in Bezug auf die besonderen Anforderungen an Hanglagen
differenziert werden. Diese Arbeiten werden indes mehrere Jahre in Anspruch
nehmen. Aus diesem Grund soll für das fragliche Gebiet kurzfristig eine ange-
messene Regelung über einen Sondernutzungsplan ermöglicht werden.
Planungszone
Mit Entscheid vom 20. November 2019 hat der Gemeinderat Gams die Pla-
nungszone Wanne-Ebni erlassen. Die Planungszone Wanne-Büelbach wurde
am 31. August 2020 erlassen. Damit wird der Erlass eines Sondernutzungspla-
nes gesichert, indem während der Dauer der Planungszone nichts unternom-
men werden darf, was die Sicherung des Planungszwecks erschweren könnte.
Sondernutzungsplan
Mit Beschluss vom 8. April 2020 des Gemeinderats wurde der Entwurf des
Sondernutzungsplanes Wanne-Ebni zuhanden der kantonalen Vorprüfung
verabschiedet. Nach der Vorprüfung wurde die Planung gemäss den Rückmel-
dungen des Kantons angepasst (vgl. Kap. 4.1).
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Planungsbericht
Mitwirkung
Der bereinigte Stand wurde am 14. September 2020 durch den Gemeinderat
für die Mitwirkung genehmigt. Betroffene Grundeigentümer wurden direkt
angeschrieben. Die wichtigsten Punkte der Planung wurden in einem kurzen
Flyer erläutert. Am 2. Dezember bestand die Möglichkeit im Rahmen von Kon-
taktstunden persönlich mit dem Bauamt Fragen zu klären und Inputs zur Pla-
nung zu diskutieren, welche von fünf Partien genutzt wurde.
Bereinigung und öffentliche Auflage
Die Eingaben aus der Mitwirkung wurden in Baukommission und Gemeinde-
rat beraten. An der Planung ergaben sich daraus verschiedene Anpassungen
(vgl. Kap. 4.2). Der Sondernutzungsplan wurde anschliessend am 8. März 2021
durch den Gemeinderat beschlossen.
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2 Analyse und Strategie
Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
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2.1 Grundlagen 2.1.1 Übersicht
Als Grundlage für die Sondernutzungsplanung wurden folgende Grundlagen
berücksichtigt:
Tab. 1 Übersicht Relevanz Grundlagen Themen nicht relevant
relevant (vgl. Kapitel)
Kantonaler Richtplan 2.1.3
Kommunaler Richtplan x
Kommunale Nutzungsplanung 2.1.4
Grunddienstbarkeiten 2.1.2
ISOS x
Schutz / Inventare 2.1.5
Erschliessung öffentlicher Verkehr x
Erschliessung Individualverkehr 2.1.6
Fruchtfolgeflächen x
Wald 2.1.4
Gewässerschutz 5.4
Naturgefahren 2.1.9
Belastete Standorte x
Lärm 2.1.7
Nichtionisierende Strahlung x
Störfallvorsorge x
Die Inhalte der relevanten Grundlagen werden nachfolgend erläutert.
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Planungsbericht
2.1.2 Grundstücke
Das gesamte Planungsgebiet umfasst 49 Grundstücke unterschiedlicher
Grösse und Struktur mit einer Fläche von insgesamt ca. 5.2 ha. Der Perimeter
beschränkt sich dabei auf die überwiegend noch unbebaute Fläche, wie auch
die vereinzelten neueren Einfamilienhäuser im nördlichen Teil südlich des
Büelbachs. Das nördlich gelegene Quartier Chrezibach weist aufgrund der äl-
teren Bebauungsstruktur und der unterschiedlichen Exposition andere Her-
ausforderungen auf und wird nicht in den Planungsperimeter aufgenommen.
Der Perimeter folgt damit dem Grundsatz der Einheit der Materie und rechts-
gleichen Behandlung.
Im Planungsperimeter ist eine Bebauung mit Einfamilienhäusern vorherr-
schend. Die Topographie ist teilweise stark abfallend, wodurch die bestehen-
den und geplanten Gebäude eine vom Tal gut sichtbare Silhouette bilden.
Abb. 2 Planungsgebiet mit Parzellenstruktur,
Geoportal 2. Okt. 2019, (ohne Massstab)
2.1.3 Übergeordnete Planungsgrundlagen
Die Planungsgrundlagen von Bund, Kanton und Region/Agglomeration wer-
den in den kommunalen Planungsinstrumenten erst mit der laufenden Revi-
sion der Ortsplanung vollständig umgesetzt. Folgende übergeordneten
Grundlagen sind zu beachten:
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Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
Planungs- und Baugesetz (PBG)
Am 1. Oktober 2017 trat das neue Planungs- und Baugesetz in Kraft und löste
das bisherige Baugesetz ab. Bis zur Genehmigung der Revision des Zonen-
plans und Baureglements sind weiterhin die Massvorschriften und Begriffe
des heutigen Baureglements von Gams massgebend.
Richtplanung
Der Richtplan des Kantons St. Gallen (Stand August 2018) weist das Planungs-
gebiet dem Siedlungsgebiet Wohnnutzung zu.
Raumkonzept Gams
Im Zuge der momentanen Revision der Ortsplanungsinstrumente wurde als
konzeptioneller Teil der Richtplanerarbeitung ein Raumkonzept für die Ge-
meinde Gams ausgearbeitet. Dieses zeigt in einem Zielbild die angestrebte
räumliche Entwicklung der Gemeinde. Die Inhalte des Raumkonzepts sind
nicht behördenverbindlich, eine Verbindlichkeit ist erst für die Inhalte des
Richtplans gegeben.
Das Raumkonzept Gams definiert das Planungsgebiet als «Bauzone aus-
serhalb der Siedlungslandschaft». Damit liegt der Fokus nicht auf der intensi-
ven baulichen Entwicklung. Vielmehr soll entlang der Abzweigung und des
Mülstüggliweges eine Siedlungsgliederung erreicht werden.
Für die Bebauung entlang der Wildhauserstrasse ist ein Landstrassencha-
rakter vorgesehen. Das Grundstück an der südwestlichen Ecke ist als Fläche
für eine potenzielle Auszonung bezeichnet. Bei einem Wegfallen von Ausnüt-
zungstransfers, wie sie im Sondernutzungsplan vorgesehen ist wäre eine Be-
bauung jedoch denkbar. Auch die unteren Grundstückteile der östlichen Par-
zellen sind als potenzielle Auszonungsflächen bezeichnet. Eine allfällige Aus-
zonung wird unabhängig vom vorliegenden Sondernutzungsplan geprüft.
Im Rahmen der öffentlichen Mitwirkung zum Raumkonzept gingen gegen
diese Planungsabsicht keine Vorbehalte ein. Vielmehr wiesen zahlreiche Per-
sonen auf das Erfordernis einer guten Einbettung von Neubauten im Pla-
nungsgebiet hin.
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Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
Abb. 3 Ausschnitt Raumkonzept (ohne Mass-
stab)
2.1.4 Zonenplan & Baureglement
Das Bearbeitungsgebiet liegt oberhalb von zwei kleinen Waldstücken gröss-
tenteils in der zweigeschossigen Wohnzone. Abgesehen davon ist das Gebiet
von Landwirtschaftszone umgeben. Gemäss dem Baureglement der Ge-
meinde Gams (Art. 6) gelten folgende Regelbauvorschriften.
Tab. 2 Grundmasse gemäss Baureglement Zone Vollge- Grenzabstand gr. Gebäude- First- Gebäude- Ausnüt- Empfind-
schosse / kl. höhe höhe länge zungsziffer lichkeits-
(AZ) stufe
W2 2 9.00 m / 4.50 m 7.50 m 11 m 25 m 0.45 II
Abb. 4 Ausschnitt Zonenplan, Geoportal 2. Okt.
2019 (ohne Massstab)
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Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
2.1.5 Schutzverordnung
In der Schutzverordnung vom 11. Juli 2008 sind keine schützenswerten Bau-
ten im Betrachtungsgebiet aufgeführt. Es werden zwei Naturobjekte (ein
Wäldchen; Nr. 96 sowie eine Trockensteinmauer; Nr. 98) aufgeführt.
Abb. 5 Ausschnitt Schutzverordnung, Geoportal
2. Okt. 2019 (ohne Massstab)
2.1.6 Strassenklassierung
Das Planungsgebiet liegt unterhalb der Wildhauserstrasse (Kantonsstrasse)
und wird von der Büelstrasse und Ebni (Gemeindestrasse 2. Klasse) durch-
quert. Gemäss Art. 6 des Baureglements gilt für Bauten und Anlagen ein Ab-
stand von 4 m gegenüber der Kantons- und von 3 m gegenüber Gemeinde-
strassen.
Abb. 6 Ausschnitt Strassenklassierung, Geopor-
tal 2. Okt. 2019 (ohne Massstab)
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2.1.7 Lärm
Entlang der Wildhauserstrasse ist die Lärmbelastung durch den Strassenver-
kehr während des Tages wie auch der Nacht teilweise über den Grenzwerten
für eine reine Wohnnutzung. Bei der Anordnung der lärmempfindlichen
Räume ist die Lärmbelastung zu beachten.
Abb. 7 Ausschnitt Strassenverkehrslärm Nacht,
map.geo.admin.ch 2. Okt. 2019 (ohne
Massstab)
2.1.8 Gewässerraum
Für den Büelbach wurde der Gewässerraum mit dem Sondernutzungsplan
vom 2. August 2018 festgelegt. Die Breite des Gewässerraums beträgt im ent-
sprechenden Abschnitt 11 m.
Abb. 8 Sondernutzungsplan Büelbach, Geppor-
tal, 4. Sept. 2020 (ohne Massstab)
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Planungsbericht
2.1.9 Naturgefahren
Im unteren Teil des Betrachtungsgebiets besteht eine erhebliche Gefährdung
durch Rutschungen. Andere Prozesse haben keine Auswirkungen auf das Be-
trachtungsgebiet.
Abb. 9 Ausschnitt Gefahrenkarte SG, Geoportal
2. Okt. 2019 (ohne Massstab)
2.2 Konzept 2.2.1 Analyse bestehende Bebauung und Bebauungsmöglichkeiten
Um ein Bild über die bestehende Bebauung zu bekommen werden die Parzel-
len genauer untersucht.
Struktur, Höhen, Abstände
Das Betrachtungsgebiet ist heute im Gebiet Ebni nur zu einem kleinen Teil be-
baut. Die bestehenden Gebäude mit Gebäudemassen, die wesentlich unter
den Grenzen der Regelbauweise liegen, ordnen sich gut in die Streusiedlungs-
landschaft ein. Mit Ausnahme der ehemaligen Bauernhäuser weisen sie nicht
mehr als zwei bewohnte Geschosse auf. Im nördlichen Teil des Perimeters be-
steht eine Bebauung mit Einfamilienhäusern, welche maximal zweigeschos-
sig in Erscheinung treten.
Das steile Gelände ergibt selbst bei zweigeschossiger Bauweise drei- bis
viergeschossig in Erscheinung tretende Bauten (siehe Abb. 10). Sowohl durch
hangparallele wie quergestellte Bauten ergibt sich in Verbindung mit den mi-
nimalen Gebäudeabständen die Wirkung einer geschlossenen Bebauung.
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Planungsbericht
Abb. 10 Gebäudequerschnitt mit Regelbauweise
Dichteziffer
Zum Zeitpunkt des Erlasses der Bauzone kam eine tiefere Ausnützungsziffer
zur Anwendung. Mit der Revision des Baugesetzes im 1996 (Wegfall der Aus-
senwandquerschnitte) sowie der Erhöhung der Ausnützungsziffer im Baureg-
lements im 2009 auf 0.45 erhöhte sich die zulässige Dichte gemäss Regelbau-
weise bereits wesentlich. Die dadurch möglichen Bauvolumen sind mit der
exponierten Lage des Baugebietes nicht vereinbar. Dies gilt in besonderem
Masse, wenn auch noch Nutzungsübertragungen erfolgen sollen. Aus diesem
Grund soll eine der besonderen Lage des Areals entsprechende Ausnützungs-
ziffer festgelegt werden. Die tatsächliche Ausnützung der bereits bebauten
Parzellen liegt unter 50 % der zulässigen Ausnützungsziffer von 0.45.
Ausnützungstransfers
Gemäss Art. 89 PBG dürfen einem Ausnützungstransfer keine öffentlichen
oder schutzwürdigen privaten Interessen entgegenstehen. Widerspricht das
Resultat des Nutzungstransfers der Planungsabsicht und dem Ziel einer ge-
ordneten Besiedlung, kann der Gemeinderat den Transfer verweigern. Seit der
Gewährung des Nutzungstransfers wurde die Ausgangslage durch die Erhö-
hung der erlaubten Nutzung geändert.
Die Projektstudien zeigen, dass die Nutzungsübertragung in Verbindung
mit der bereits erhöhten Regeldichte an dieser exponierten Lage nicht mehr
verträglich ist und zu einem der Planungsabsicht widersprechenden Bebau-
ung führt. Aus diesem Grund sollen Ausnützungstransfers künftig nicht mehr
zugelassen werden.
Fazit
Um eine Siedlungsstruktur zu erreichen, die sich in die besondere Situation
des Baugebietes einpasst, sind besondere Vorschriften zu erlassen.
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Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
2.2.2 Konzeptentwicklung
Gebäudedimensionierung
Durch die Beschränkung der Gebäudetiefe auf 13 m und eine maximale Ge-
bäudelänge von 17 m wird die Anordnung von terrassierten Geschossen stark
eingeschränkt und es kann keine Riegelwirkung durch langgezogene Fassa-
den entstehen. Die kleinräumige Struktur der bestehenden Bauten wird so
von der künftigen Bebauung weitergeführt. Die feine Körnigkeit der Bebau-
ung minimiert den Bruch zur umgebenden Streusiedlungslandschaft. Die be-
stehenden Gebäude weisen mit Ausnahme eines L-Förmigen Baukörpers und
zweier Bauernhäuser mit angebauter Scheune Gebäudelängen unter 17 m
auf.
Um die Dominanz der Bauten zu reduzieren und die Einpassung der Ge-
bäude ins Gelände zu fördern, ist eine Reduktion der Höhe der Gebäude not-
wendig. Dazu werden folgende Ansätze vorgeschlagen:
– Maximale talseitige Fassadenhöhe 8 m
– Maximale Gebäudelänge: 17 m
– Maximale Gebäudetiefe: 13 m
Um den Bau von Satteldächern nicht zu unterbinden wird ein Bonus für gie-
belständige Satteldächer vorgesehen. Für diese soll die erlaubte Fassaden-
höhe um 3 m erhöht werden.
Abb. 11 Bauweise mit Beschränkung der Fassa-
denhöhe und maximaler Gebäudelänge
17 m, ohne Terrainveränderungen
7.50 m
Gebäudelänge max. 17 m
Abb. 12 Bauweise mit Beschränkung der Fassa-
denhöhe mit Terrainveränderungen bis
zu 1 m bei unterschiedlicher Hangnei-
gung, roter Pfeil zeigt mögliche Garagen-
< 7.50 m
< 7.50 m
zufahrten
Gebäudelänge max. 17 m
Gebäudelänge max. 17 m
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Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
2.3 Regelungsbedarf 2.3.1 Abweichungen zur Regelbauweise
Zur Ermöglichung einer qualitativen Überbauung soll die Regelbauweise na-
mentlich in den nachfolgenden Punkten verfeinert werden:
Bebauung
– Festlegung des maximalen Masses der Nutzung mit limitierendem Ele-
ment «maximale Gebäudelänge», «maximale Gebäudetiefe», «maximale
Fassadenhöhe» und «Ausnützungsziffer»
– Regelung der Fassadengestaltung (Farbe)
Freiraum (Freiraumprogramm)
– Bewahrung des Charakters als durchlässiges Quartier mit hohem Anteil
an Grünflächen
– Regelung der Erstellung und der Gestaltung von Stützmauern
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3 Erläuterungen
Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
3.1 Allgemeines 3.1.1 Geltungsbereich
Der SNP «Wanne-Ebni» wird gestützt auf Art. 25 PBG erlassen. Soweit im vor-
liegenden Planungsinstrument keine abweichenden Regelungen erfolgen, gilt
das übrige Recht. Das massgebende übrige Recht (zum Zeitpunkt der Geneh-
migung des vorliegenden Sondernutzungsplans) umfasst insbesondere fol-
gende Rechtserlasse:
– Baureglement der Gemeinde Gams vom 15. September 2009;
– Bestimmungen des (neuen) Planungs- und Baugesetzes vom 5. Juli 2016
(PBG), bei denen keine Umsetzungen im kommunalen Recht erforderlich
sind;
– Bestimmungen des (alten) Baugesetzes vom 6. Juni 1972 (BauG), auf wel-
chen das oben genannte Baureglement beruht.
3.1.2 Zweck
Mit dem Sondernutzungsplan soll ein der peripheren Lage gerecht werdendes
Quartier entwickelt werden. Dieses soll sich durch eine feinkörnige Bebauung
und eine durchlässige Umgebungsgestaltung in die Streusiedlungslandschaft
einpassen.
3.1.3 Karteneinträge
Wo keine Bemassungen angegeben sind, gilt die Messgenauigkeit des Situati-
onsplans im öffentlich aufgelegten Originalplan. Folgende Elemente werden
verwendet:
– Bereiche geben die Ausdehnung vor, in welcher die Vorschriften gelten.
3.1.4 Überprüfung Zonenzuweisung
In der laufenden Revision der Ortsplanung muss die Gemeinde Gams gemäss
kantonalem Richtplan die Wohn- und Mischzonen um mindestens 0.7 ha ver-
kleinern. Im Auszonungsprogramm werden dazu geeignete Flächen definiert.
Flächen, welche gemäss Auszonungsprogramm für eine Auszonung in Frage
kommen, werden in der Ortsplanungsrevision auf ihren Verbleib im Bauge-
biet geprüft. Bis die Ortsplanungsrevision abgeschlossen ist, sind sie von einer
Bebauung freizuhalten, um eine mögliche Auszonung nicht zu präjudizieren.
Nach Inkrafttreten des revidierten Zonenplans wird diese Regelung hinfällig
und es gilt entweder die Regelbauweise der entsprechenden Nichtbauzone
oder eine Bebauung ist gemäss den Vorschriften des Sondernutzungsplans
zulässig.
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Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
3.2 Erschliessung 3.2.1 Erschliessungsstrasse
Es ist ab der bestehenden Quartierstrasse zu erschliessen. Eine Zufahrt ab der
Kantonsstrasse ist nicht zweckmässig.
3.3 Bebauung 3.3.1 Ausnützungsziffer
Die Beurteilung zeigt, dass die bestehende Ausnützungziffer im Lichte der
teilweise sehr grossen Parzellen grosse Gebäudevolumen erlaubt. Ein zusätzli-
cher Ausnützungstransfer lässt sich mit der empfindlichen Lage nicht verein-
baren.
3.3.2 Masse
Die Gebäudelänge sichert eine ortsgerechte Körnung. Durch die Hanglage
werden bei einer Messung der Gebäudehöhe am Niveaupunkte hohe talsei-
tige Fassaden möglich. Durch die Festlegung der talseitigen Fassadenhöhe
können übermässig hoch in Erscheinung tretende Bauten verhindert werden.
3.3.3 Gestaltung
Durch den Verzicht auf helle, leuchtende Farben wird die Einordnung der Be-
bauung in das Landschaftsbild gefördert. Dazu wird für die Fassaden eine
Farbwahl in Erdtönen gefordert.
3.4 Umgebung 3.4.1 Freiraum
Damit sich Umgebungsgestaltung gut in die Landschaft einfügt werden die
Höhe von Stützkonstruktionen beschränkt und Vorschriften zur Gestaltung
definiert.
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4 Bewilligung
Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
4.1 Vorprüfung Allgemeines
Der Sondernutzungsplan wurde am 17. April 2020 zur kantonalen Vorprüfung
gemäss Art. 35 PBG eingereicht. Der Vorprüfungsbericht vom 15. Juli 2020
wurde in der Folge ausgewertet und wie folgt berücksichtigt:
Berücksichtigte Vorprüfungshinweise
Ziff. Anmerkung | Hinweis Vorprüfung Berücksichtigung
3.1 Das Gebot der Planbeständigkeit wirft für das geplante Explizite Bezeichnung von Flächen, die in der Ortspla-
Vorhaben die Frage auf, ob zum jetzigen Zeitpunkt ein Son- nungsrevision noch für eine Auszonung in Frage kommen
dernutzungsplan erlassen werden kann, wenn im selben und auf welchen eine Auszonung möglich bleibt.
Gebiet bald der Zonenplan überarbeitet wird und ggf. Aus-
zonungen vorgenommen werden. Der Sondernutzungs-
plan suggeriert, dass sich das betroffene Gebiet zur Bebau-
ung eignet. Unseres Erachtens eignen sich aber einige Par-
zellen aus raumplanerischer Sicht sehr wohl für eine Zu-
weisung zur Nicht-Bauzone oder für eine Verschiebung in
besser erschlossene Gebiete. (H)
3.2 Für den Sondernutzungsplan können wir deshalb solange Das Auszonungsprogramm wird vor der Genehmigung des
noch keine Genehmigung in Aussicht stellen, bis die nöti- SNP fertiggestellt und zur Kenntnisnahme eingereicht.
gen Auszonungsflächen gesichert sind (gemäss kantona-
lem Richtplan S12 und Gemeindeportrait). (Z)
4.1 Gemäss Kapitel 2.3 im Planungsbericht sollen die Fassa- Materialien, Dachneigung und Kniestock sollen über das in
den- und Dachgestaltung geregelt werden (Materialien, der Zonenplanrevision vorgesehene Einordnungsgebot ge-
Farben, Neigung und Kniestock). In den besonderen Vor- regelt werden. Kap. 2.3 wurde entsprechend angepasst.
schriften (Art. 6) findet sich aber nur eine Regelung zur
Farbe der Fassaden. (H)
4.4 Die Gestaltung der Erschliessungsstrasse ist für den im Im Zusammenhang mit der Ortsplanungsrevision ist die
Raumkonzept gewünschten «Landstrassencharakter» rele- Formulierung von Gestaltungsgrundsätzen für die ver-
vant. In den zu revidierenden Ortsplanungsinstrumenten schiedenen Strassentypen vorgesehen. Für die Landstras-
sind u. E. unbedingt Handlungsanweisungen zu formulie- sen sollen damit einheitliche Kriterien für die gesamte Ge-
ren. (H)
meinde angewandt werden.
4.7 Gemäss Art. 1 der besonderen Vorschriften sind die im Plan Gehölze und Hecken wurden als Hinweis in den Plan auf-
bezeichneten Hinweise wegleitend. Wir empfehlen die re- genommen.
levanten Elemente aus der Schutzverordnung ebenfalls als
Hinweise aufzuführen (Trockenmauer, Gehölze). (H)
4.8 Gemäss Abs. 5 sind vorspringende Gebäudeteile nur als Die Formulierung wurde präzisiert, vorspringende Balkone
Dachvorsprung oder Vordach erlaubt. Vorspringende Bal- werden bis zu einem Mass von 2 m auf max. 1/2 der ent-
kone sind damit ausgeschlossen. (H) sprechenden Fassadenlänge erlaubt.
5.1 Gemäss Art. 32 Abs. 2 GSchV ist in besonders gefährdeten Ein Hinweis für die Notwendigkeit der Bewilligung wurde
Bereichen eine Bewilligung für verschiedene Massnahmen in den Planungsbericht aufgenommen.
und Nutzungen notwendig. Die Zuständigkeiten für die Er-
teilung dieser Bewilligung sind in Art. 28 des Vollzugsgeset-
zes zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung
(sGS 752.2) geregelt. Das Merkblatt AFU173 "Bauten und
Anlagen in Grundwassergebieten (Gewässerschutzbereich
Au)" ist zu beachten. (Z)
© Strittmatter Partner AG St. Gallen, 8. März 2021 Seite 19Gemeinde Gams
Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
Unberücksichtigte Vorprüfungshinweise
Ziff. Anmerkung | Hinweis Vorprüfung Berücksichtigung
4.3 Gemäss Kapitel 5.2 im Planungsbericht soll insbesondere Um den Sondernutzungsplan möglichst einfach zu halten,
der Übergang zum Landwirtschafsland harmonisch erfol- wurde auf weitergehende Gestaltungsvorschriften bezüg-
gen. Spezifische Vorschriften im Sondernutzungsplan zu lich des Übergangs zum Landwirtschaftsland verzichtet.
diesem Thema fehlen jedoch, würden wir aber sehr be- Die Reduktion der erlaubten Bauvolumen kann bereits ei-
grüssen. (H) nen wesentlichen Beitrag zur Verhinderung eines unange-
passten Übergangs leisten.
4.5 Gemäss dem Ausschnitt aus dem kommunalen Raumkon- Auf eine Auszonung der entsprechenden Flächen soll ver-
zept soll im Bereich des Mulstüggliwegs ein siedlungsglie- zichtet werden, da nur die am wenigsten für eine Überbau-
dernder Freiraum entstehen. Um einen solchen sichtbar zu ung geeigneten Flächen ausgezont werden sollen.
machen und langfristig sichern zu können, sind die be-
troffenen Parzellen u. E. auszuzonen. (H)
4.6 Die durch Hangrutschung gefährdeten Gebiete sind u. E. Durch eine Überbauung der betroffenen Gebiete kann die
ebenfalls auszuzonen. (H) Gefährdung reduziert werden. Eine Auszonung ist somit
nicht zwingend. Im Rahmen der Ortsplanungsrevision wird
eine Verlagerung der schlecht erschliessbaren Flächen ge-
prüft.
5.2 Die Entwässerung ist mit dem generellen Entwässerungs- Aufgrund der Bebauungsstruktur wird eine zentrale Versi-
plan (GEP) abzustimmen. Insbesondere empfehlen wir, die ckerungsanlage als nicht notwendig erachtet.
Möglichkeiten für zentrale Versickerungsanlagen frühzeitig
zu prüfen und zu planen. (H)
6 Die Ortsplanungsrevision ist eine gute Gelegenheit, sich Der SNP wurde auf den zwingenden Punkt der Baumasse
nochmals vertiefter mit dem Charakter der Quartiere zu reduziert, um die Realisierungschancen zu erhöhen. Wei-
befassen und Ideen zu entwickeln, mit welchen Massnah- tere Themen wurden daher nicht aufgenommen, um eine
men das Zielbild der Gemeinde erreicht werden kann und Regelung zu schaffen, die eine breite Akzeptanz sowohl bei
wie die Qualität im Gebiet Wanne-Ebni gesichert werden den betroffenen Eigentümern wie auch der Bevölkerung er-
kann. Bei einem Sondernutzungsplan wären auch noch reicht.
weitere Themen und Vorschriften denkbar wie die Setzung
und Gestaltung der Bauten und Anlagen, die Fusswegfüh-
rung, die Einbettung in die Landschaft, Energiethemen
oder auch die Biodiversität. (H)
4.2 Mitwirkung Allgemeines
Die Planung wurde am 14. September 2020 der öffentlichen Mitwirkung ge-
mäss Art. 41 PBG unterstellt, indem die Unterlagen auf der Webseite der Ge-
meinde zur Verfügung gestellt wurden. Am 2. Dezember 2020 wurden Kon-
taktstunden durchgeführt. Es gingen folgende Hinweise ein, die wie folgt be-
rücksichtigt wurden:
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Sondernutzungsplan Wanne-Ebni
Planungsbericht
Berücksichtigte Stellungnahmen
Ziff. Anmerkung Mitwirkung Berücksichtigung
4.1/ Die Gebäudelänge und -tiefe Die Gebäudelänge wurde im Entwurf inkl. Anbauten festgelegt, um die kompakte An-
16 von 17 m beziehungsweise ordnung von Garagen im Baukörper zu fördern. Um mehr Spielraum für die Anordnung
12 m wird als akzeptabel an- der Bauten und insbesondere die gewünschte Möglichkeit für Anbauten von Garagen
gesehen, soll jedoch exklusive zu schaffen, sollen Anbauten nicht zur Gebäudelänge und -tiefe angerechnet werden.
Anbauten gelten. Dadurch kann auch verhindert werden, dass die Regelung mittels freistehender Neben-
bauten umgangen wird.
14 Die Regelung bezüglich der Eine vollständige Terrassierung der Grundstücke hin zu einer ebenen Fläche wird der
Höhe der Stützmauern soll Hanglage nicht gerecht. Die Maximalhöhe wurde so gewählt, dass mit einer Staffelung
überdacht werden. Im kon- trotzdem noch eine Stützkonstruktion von mehr als 3 m erreicht wird. In gewissen Fäl-
kreten Beispiel wird das Zu- len kann es durchaus dazu führen, dass mehrere Stützmauern hintereinander angeord-
lassen einer Höhe von 3 m net werden, was jedoch für die Einordung in die Landschaft und den Geländeverlauf ge-
gefordert. genüber einzelnen sehr hoher Mauern zu einem besseren Gesamtbild führt. Gegenüber
dem Stand der Mitwirkung wurde die Maximalhöhe von 1.5 m auf 1.8 m erhöht.
1.1 Eine Gebäudelänge von 17 m Das vorgeschlagene Projekt würde tatsächlich kaum zu einer übermässigen Beeinträch-
inkl. Anbauten wird als zu tigung des Ortsbildes führen. In diesem Einzelfall könnte somit eine grössere Gebäude-
klein erachtet. Das vorgese- länge verträglich sein. Das Projekt weist jedoch eine sehr tiefe Ausnützung auf. Gemäss
hene Projekt mit 18.5 m Ge- heutigem BauR und auch dem SNP wäre ein Mehrfaches des Bauvolumens zulässig. Der
bäudelänge und 5 m Anbau Sondernutzungsplan hat somit nicht das Ziel, durchschnittliche Ein- und Zweifamilien-
sollte möglich sein, 25 m wä- häuser zu verhindern. Würde jedoch versucht, die maximale Ausnützung zu realisieren,
ren wünschenswert. müsste dazu z. B. ein zusätzliches Geschoss gebaut werden, welches sich dann mut-
masslich nicht mehr genügend einpassen würde. Auch soll über die maximale Gebäu-
delänge die Entstehung von langen geschlossenen Fassaden ohne Durchblicke verhin-
dert werden, welche insbesondere, falls sie auf mehreren aufeinander folgenden Parzel-
len realisiert werden, das Ortsbild beeinträchtigen können. Die maximale Gebäude-
länge soll somit in erster Linie eine kleinere Körnigkeit vorschreiben, jedoch auch verhin-
dern, dass aufgrund der Hanglage sehr grosse Gebäudehöhen in Erscheinung treten
können. Die mögliche Ausnützung wird durch die Gebäudelänge von 17 m in der Regel
nicht eingeschränkt, kann jedoch in Einzelfällen dazu führen, das lange, schmale Ge-
bäude nicht mehr möglich sind. Die max. Gebäudelänge von 17 m soll beibehalten wer-
den. Die Messweise solle jedoch exkl. Anbauten gelten. Dadurch können zusätzliche An-
bauten an den Bauten (wie Garagen) zugelassen werden. Zur besseren Einordung ist da-
bei der Sockel der Anbauten zurückzuversetzen, falls diese eine Gebäudehöhe von 3.5 m
überschreiten.
1.2 Für Stützmauern scheinen Um eine gute Eingliederung in die Landschaft zu erreichen, ist der Terrainverlauf mög-
1.5 m zu niedrig. Insbeson- lichst auf das natürliche Terrain anzupassen. Die Beschränkung der Höhe von Stütz-
dere vor dem Hintergrund, mauern ist dabei die einzige Regulierungsmöglichkeit, welche das Mass von Aufschüt-
dass bestehende Mauern we- tungen begrenzen kann. Durch eine Staffelung der Stützmauern kann der Eingriff in das
sentlich höher sind. Eine Ter- Terrain verringert und abrupte Sprünge minimiert werden, während trotzdem noch ins-
rassierung mit ebenen Flä- gesamt Stützkonstruktionen über 1.5 m zugelassen werden. Gegenüber dem Stand Mit-
chen solle möglich sein, was wirkung soll die maximale Höhe von Stützmauern auf 1.8 m erhöht werden. Dadurch
höhere Mauern bedingt. werden auch Terrassierungen erleichtert.
2 Die neuen Beschränkungen Für die Eingliederung in die Landschaft ist eine natürliche Terraingestaltung, welche
der Höhe von Stützmauern Brüche möglichst vermeidet, und die Ausgestaltung von Stützkonstruktionen von gros-
und die Ausgestaltung mit ser Bedeutung. Durch Maximalhöhe wird eine abgestufte Gestaltung erreicht, ohne die
Natursteinen würde zu einer maximale Höhe von Aufschüttungen zu reglementieren. Die Maximalhöhe wird auf
Ungleichbehandlung führen,
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Planungsbericht
gegenüber bisherigen Projek- 1.8 m erhöht, auf die Gestaltungsvorschrift der kleinformatigen Natursteine wird zu-
ten, bei welchen dies noch gunsten einer Pflicht zur Begrünung von Mauern über 1.5 m verzichtet.
zugelassen wurde. Auf die
Vorschriften bezüglich der
Stützmauern sei deshalb zu
verzichten.
3.1 Zur Bushaltestelle Zollhaus Der Fussweg zur Bushaltestelle Zollhaus ist im Entwurf des revidierten Richtplans auf-
soll ein sicherer Fussweg ent- genommen. Die Schaffung eines sicheren Fussweges soll unabhängig vom Sondernut-
lang der Wildhauserstrasse zungsplan angegangen werden. Der Fussweg ist im kantonalen Strassenbauprogramm
geschaffen werden. aufgeführt.
9 Im Zuge des Baus der neuen Um die Anwendungen der Vorschriften zu vereinfachen und Rechtssicherheit zu schaf-
Erschliessungsstrasse gab es fen, macht eine Fixierung des heutigen Terrains als massgebendes Terrain Sinn. Dies
verschiedene Anpassungen wurde in den Vorschriften so ergänzt.
am Terrain. Als massgeben-
des Terrain soll das heutige
Terrain festgelegt werden.
11.2 Die im SNP angestrebte Gegenüber dem Stand der Mitwirkung wurde die maximale Gebäudetiefe auf 13 m er-
massvolle Entwicklung könne höht. Dadurch können die maximalen Entwicklungsmöglichkeiten eher ausgeschöpft
nicht heissen, das Regelun- werden. Das Quartier Wanne-Ebni befindet sich jedoch an peripherer Lage und wird im
gen auf eine Bebauung hin zu Raumkonzept Gams als Bauzone ausserhalb der Siedlungslandschaft bezeichnet, wes-
Ein- und Zweifamilienhäu- halb stellenweise auch die geforderten Auszonungen geprüft werden müssen. Die Er-
sern getroffen werden. Insbe- schliessung mit dem öffentlichen Verkehr ist nur knapp sichergestellt. Eine Innenent-
sondere vor dem Hintergrund wicklung ist gemäss dem kantonalen Richtplan an gut erschlossenen Lagen anzustre-
des knappen Baulands und ben. Nicht Dichte an sich ist das Ziel der Innenentwicklung, sondern Dichte am richtigen
der geforderten Entwicklung Ort. Eine bauliche Verdichtung ist somit am Gamserberg nicht prioritär, sondern soll
nach innen dürfe keine Be- vielmehr zentrumsnah an den gut erreichbaren Lagen stattfinden. Im Sinne der Innen-
schränkung der maximalen entwicklung gilt es vielmehr, auch erhaltenswerte Strukturen zu bewahren, wie bei-
Baumasse stattfinden. spielsweise die für das Ortsbild prägende kleinstrukturierte Landschaft mit viel Grün am
Gamserberg. In der Begründung werden sowohl das Unerschwinglich-Werden von Bo-
den, wie auch der Wertverlust des Bodens kritisiert. Wie sich die vorgeschlagenen Be-
stimmungen auf den Bodenpreis auswirken, kann nicht abschliessend beurteilt werden.
Da die Lage für Einfamilienhäuser besonders geeignet und gefragt ist, kann die Be-
schränkung übergrosser Bauten zu einem Werterhalt führen.
Unberücksichtigte Stellungnahmen
Ziff. Anmerkung Mitwirkung Berücksichtigung
1.3 Verschiedene Gebäude und In der Vergangenheit haben keine Projekte die Maximalmasse vollständig ausgereizt.
Stützmauern, darunter auch Vor dem Erlass der Planungszone hatte die Gemeinde keine Möglichkeiten, grosse Ge-
erst vor kurzem bewilligte, bäudelängen und -höhen oder hohe Stützmauern einzuschränken. Erst die für den Er-
überschreiten die vorge- lass der Planungszone ausschlaggebenden Projekte zeigten, dass die heutige Regel-
schlagenen Masse. bauweise zu einem nicht erwünschten Gesamtbild führen würde. Während diese ein-
zelnen Abweichungen noch nicht zu einer übermässigen Beeinträchtigung des Orts-
bilds führten, sollen nun für alle einheitliche Regeln geschaffen werden, welche auch
langfristig bei einer vollständigen Ausnützung zu einem attraktiven Quartier führen.
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Planungsbericht
1.4 Die Beschränkung der maxi- Die maximale Ausnützung wird durch die Sondernutzung nicht reduziert. Die Be-
malen Baumasse führe zu schränkung der verschiedenen Masse führt zu einer Einschränkung des Anordnungs-
einem Wertverlust. Es soll spielraums. Diese Einschränkungen überwiegen gegenüber dem Qualitätsgewinn ei-
auf ein Mittel verzichtet nes Quartiers, das der exponierten Lage am Siedlungsrand gerecht wird. Der Bau von
werden, das den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern wird durch den Sondernutzungsplan nicht verhindert.
Häusern, die gemäss heuti- Die vorgesehenen Einschränkungen der Gestaltungsmöglichkeiten lassen weiterhin
gem BauR zulässig sind, ver- Spielraum für eine individuelle Gestaltung der Bauten.
bietet.
3.2 Der Minimalabstand zwi- Eine minimale Länge von Gargagenvorplätzen wird in den VSS-Normen empfohlen.
schen Strasse und Garagen- Werden Garagenvorplätze gegenüber dem Mindestmass verkürzt, kann dies zu Proble-
einfahrt solle reduziert wer- men mit der Anzahl von Abstellplätzen z. B. für Besucher führen. Allenfalls können ab-
den, um die Notwendigkeit weichende Lösungen über eine Ausnahmebewilligung zugelassen werden.
riesiger Vorplätze zu redu-
zieren (und in der Folge
grosse Terrainveränderun-
gen).
3.3 Die Vorplatzgestaltung soll Eine gemeinsame Lösung der Parkierung wäre für das Ortsbild wünschenswert. Dies
nicht auf Autos ausgerichtet ist privatrechtlich möglich und soll aufgrund der Komplexität und der Abhängigkeit
sein. Die Parkierung soll, von konkreten Projekten nicht über den SNP geregelt werden.
wenn möglich, auch ge-
meinsam mit Nachbarn in
Tiefgaragen erfolgen. (z. B.
ähnlich Wolfsagger)
3.4 Es soll geprüft werden, ob Ziel des Sondernutzungsplans ist in erster Linie die Masse der Baukörper auf eine
Walmdächer auszuschlies- kleinstrukturierte Siedlung auszurichten. Um den Sondernutzungsplan möglichst ein-
sen sind, da sie nicht ortsüb- fach zu halten und die Akzeptanz zu erhöhen, wurde auf die Aufnahme von weiteren
lich sind sowie ob weitere Gestaltungsvorschriften (z. B. bezüglich Dachformen) verzichtet.
Einflussmöglichkeiten der
Gemeinde auf die Architek-
tur möglich sind.
3.5 Können bei geringfügigen Gemäss Art. 108 PBG können bei SNP keine Ausnahmebewilligungen gewährt werden.
Überschreitungen der Masse Für nicht im SNP erwähnte Themen sind Ausnahmebewilligungen dagegen nicht aus-
Ausnahmen gewährt wer- geschlossen.
den?
4.2 Die maximale Fassadenhöhe Für das Erscheinungsbild des Quartiers ist die Fassadenhöhe von besonderer Bedeu-
von 8 m führe zu Problemen tung. Aufgrund der Messweise der Gebäude- und Firsthöhe am Niveaupunkt könnten
bei der Berücksichtigung der ohne Regelung der Fassadenhöhe sehr hohe Fassaden entstehen. Die Fassadenhöhe
Hanglage. Beispielsweise von 8 m ermöglicht problemlos zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss. Meist ist
würden so zusammen mit jedoch auch mit der reduzierten Fassadenhöhe noch eine Erscheinung auf der Talseite
der max. Gebäudelänge Ter- mit drei ganzen Geschossen und Dachgeschoss möglich. Dies entspricht dem maximal
rassenhäuser verhindert. als noch verträglich Erachteten. Die Geschossigkeit soll einer zweigeschossigen Zone
in der Ebene entsprechen und nicht zu Fassaden mit mehr als zwei ganzen Geschos-
sen führen. Terrassenhäuser mit Geschosswohnungen sind durch den Sondernut-
zungsplan nicht ausgeschlossen, entsprechen jedoch nicht dem Zielbild des Quartie-
res, falls so mehr als 3 Geschosse resultieren. Diese bedingen häufig tatsächlich grös-
sere Gebäudelängen und passen sich nur bedingt in die bestehende Struktur ein. Ein
zusammengebautes Doppelhaus ist mit einer Grundfläche von bis zu zweimal 8.5 x
13 m weiterhin möglich. Bei geschickter Anordnung könnten diese Häuser zusammen
eine Geschossfläche von ca. 600 m2 erreichen.
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4.3 Auf eine Auszonung der be- Die Entscheidung, welche Flächen ausgezont werden, wird im Rahmen der Ortspla-
zeichneten Flächen ist zu nungsrevision zu treffen sein. Die aufgeführten Gründe, die gegen eine Auszonung
verzichten (insbesondere sprechen, sind dann zu berücksichtigen. Bis zum Vorliegen der revidierten Ortspla-
falls nur Teile von Parzellen nung ist das Erstellen von Bauten auf diesen Flächen nicht möglich. Es ist der Ge-
betroffen sind). meinde nicht mehr erlaubt, Baugesuche auf Flächen, bei denen eine Auszonung ge-
prüft werden könnte, zu bewilligen. Im Falle der nur teilweise betroffenen Parzellen
verbleibt genügend Anordnungsspielraum für die Bebauung der nicht tangierten Flä-
chen.
7 Anstelle des Sondernut- Projekte zeigten, dass die Regelungen des heutigen Baureglements für das Gebiet
zungsplans soll eine Revi- Wanne-Ebni nicht genügen, worauf die Planungszonen erlassen wurden. Anstelle des
sion des Baureglements an- vorliegenden SNP wäre auch eine Präzisierung der Vorschriften im BauR eine Möglich-
gegangen werden. Terras- keit gewesen. Da das BauR von Gams noch nicht an das neue PBG angepasst ist, sind
senhäuser sollen dabei hel- Anpassungen am BauR oder Teilzonenpläne erst nach einer Gesamtrevision möglich.
fen, das Dorf aufzuwerten Diese Gesamtrevision wurde angegangen, als erster Schritt wurde daraus 2019 das
und im BauR geregelt wer- Raumkonzept vorgestellt. Basierend auf diesem sind der revidierte Richt- und Zonen-
den. Dadurch soll insbeson- plan, sowie das BauR momentan in der Ausarbeitung. Bis das neue BauR in Kraft tre-
dere Planungssicherheit ge- ten kann, wird jedoch noch einige Zeit vergehen. Um im Gebiet Wanne-Ebni bereits
schaffen werden, in dem in zuvor wieder Vorschriften sicherzustellen, die der Lage gerecht werden, wurde die
allen Quartieren die gleichen Ausarbeitung eines SNP beschlossen. Der Perimeter wurde dabei so gewählt, dass er
Regelungen gelten. Auf den das ganze Quartier umfasst, in welchem die Problematik der übermässigen Volumina
Sondernutzungsplan ist des- besteht. In den Quartieren Wolfsagger und Eichlitte sind die Baumasse bereits über äl-
wegen zu verzichten. tere SNPs präzisiert. Das Gebiet Chrezibach wurde nicht in den SNP aufgenommen, da
es bereits grösstenteils bebaut und somit der Handlungsbedarf weniger ausgeprägt
ist.
11.1 Die Mitwirkung und das Vor- Planungszonen müssen spätestens 3 Monate nach Einreichung des Baugesuches er-
gehen in der Entstehung des lassen werden. Eine Mitwirkung der Bevölkerung ist aufgrund dieser kurzen Dauer we-
Sondernutzungsplans ent- der vorgesehen noch zeitlich möglich. Für den Sondernutzungsplan wurde jedoch
spreche nicht einem genü- nach der ersten Beratung im Gemeinderat die Freigabe zur Mitwirkung beschlossen.
genden Einbezug der Bevöl- Aufgrund der aktuellen Lage wurde auf eine gewöhnliche Informationsveranstaltung
kerung, insbesondere sei der verzichtet und stattdessen in einem Flyer die wichtigsten Punkte zusätzlich zum Pla-
Zeitpunkt der Mitwirkung zu nungsbericht erläutert. Am 2. Dezember bestand die Möglichkeit, im Rahmen von
spät und es hätte trotz der Kontaktstunden persönlich mit dem Bauamt Fragen zu klären und Inputs zur Planung
epidemiologischen Lage eine zu diskutieren. Dies wurde von verschiedenen Eigentümern genutzt und stand allen
Informationsveranstaltung Einwohnern offen.
stattfinden sollen (z. B. on-
line).
12 Neben der Farb- und Materi- Auf eine Reduktion der erlaubten Ausnützungsziffer wurde verzichtet. Um dennoch
alwahl der Aussenhüllen so- einzelne übermässige Volumen zu verhindern, soll die bereits eher hohe Ausnützung
wie der Art der Dachkon- nicht durch Transfers weiter erhöht werden können. Da der SNP eine eher tiefere Aus-
struktion sollen keine weite- nutzung bezweckt und so die Baulandqualität hoch halten soll, ist eine geringere Aus-
ren Regelungen eingeführt nützung das Ziel. Auch die Reduktion der Gebäudelängen und Fassadenhöhen soll zu
werden. Insbesondere auf einem harmonischeren Siedlungsbild beitragen, ohne den Bau von eingepassten Ge-
die reduzierten Baumasse bäuden zu verhindern.
und das Verbot von Nut-
zungstransfers solle verzich-
tet werden.
13.2/ Anstelle der maximalen Ge- In der Ausarbeitung des Sondernutzungsplans, wie auch den Projekten, die zum Erlass
15.2 bäudelänge und -tiefe soll der Planungszone führten, zeigte sich, dass nicht der grosse Fussabdruck von Gebäu-
eine Grünflächenziffer in Be- den problematisch ist, sondern die hoch in Erscheinung tretenden Fassaden. Die gros-
tracht gezogen werden. sen Fassadenhöhen resultieren aufgrund der gemäss BauR zulässigen Gebäudelänge
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Planungsbericht
Dadurch sollen normierte und der Niveaupunktmessweise. Durch die Reduktion der maximalen Gebäudelänge
Abstände und Gebäudemas- führt die im Niveaupunkt gemessene Gebäudehöhe zu weniger dominant in Erschei-
se verhindert werden und nung tretenden Gebäuden, da die Höhendifferenz zum gewachsenen Terrain geringer
ein vielfältiger Ort geschaf- ausfällt. Eine Grünflächenziffer könnte dem nur bedingt entgegenwirken, da auch als
fen werden. Weiter soll so problematisch erachtete Projekte nur einen kleinen Teil des Grundstücks überbauen.
verhindert werden, dass das Um die Bauten tatsächlich wesentlich zu beeinflussen, müsste die Grünflächenziffer
Quartier als Einheit wahrge- so hoch gewählt werden, dass sie kaum mehr als verhältnismässig wahrgenommen
nommen wird. wird und Akzeptanz erfahren würde.
13.3/ Auf die Beschränkung der Eine Fassadengestaltung in Erdfarbtönen soll sicherstellen, dass ein möglichst harmo-
15.3 Gestaltung der Dächer und nisches Siedlungsbild erreicht wird. Einzelne Gebäude in grellen Farben könnten so
Fassaden in Erdfarbtönen unerwünscht dominant in Erscheinung treten und in der Fernansicht aus dem Tal her-
soll verzichtet werden, da ausstechen. Ohne Präzisierung im Sondernutzungsplan hat die Baubehörde keine
die Farbgebung ohnehin der Handhabung, um die Farbgebung der Fassaden zu beeinflussen, solange diese nicht
Bewilligungspflicht der Bau- verunstaltend wirken.
behörde unterliegt.
4.3 Erlass und Die Planung wurde vom Gemeinderat am 8. März 2021 zu Handen des
Rechtsverfahrens erlassen.
Rechtsverfahren
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5 Nachweise
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5.1 Allgemeines Nachfolgend sind nur die planungsrelevanten Nachweise gemäss Arbeitshilfe
zur Erstellung des Raumplanungsberichtes (AREG 2007) erläutert. Die Über-
prüfung der Vollständigkeit der relevanten Nachweise ist im Anhang 1 doku-
mentiert.
5.2 Siedlung Abweichungen gegenüber der Regelbauweise
Folgende Abweichungen gegenüber der Regelbauweise liegen vor:
Tab. 3 Gegenüberstellung Regelbauweise – Regelbauweise (W2 / WG2) Sondernutzungsplan
Sondernutzungsplan Anzahl Vollgeschosse 2 2
Gebäudehöhe [m] 7.5 7.5
Gebäudelänge [m] 25 17
Gebäudetiefe [m] 25 13
Grenzabstand klein | gross [m] 4.5 | 9 4.5 | 9
Fassadenhöhe [m] – 8 | 11 (giebelständige
Satteldächer)
Gebäudeabstand [m] 2x Grenzabstand 2x Grenzabstand
Nutzungsqualitäten und architektonische Qualität
Die Bestimmungen ermöglichen eine Reaktion auf die Hanglage und verbes-
sern so die Einfügung in die Landschaft. Insbesondere der Übergang zum
Landwirtschaftsland erfolgt harmonisch. Mit den vorgesehenen Einfamilien-
häusern und Geschosswohnungen wird auf die bestehende Nachfrage nach
Wohneigentum eingegangen.
Schutzobjekte
Die im Perimeter bestehenden Schutzobjekte sind gemäss Schutzverordnung
zu erhalten. Bei der nächsten Überarbeitung der Schutzverordnung sind die
Lage und Ausdehnung der Objekte zu überprüfen und korrigieren.
Lärmschutz
Im Baugesuchsverfahren ist aufzuzeigen, wie die Grenzwerte des Lärms der
Wildhauserstrasse eingehalten werden können.
5.3 Siedlung und Verkehr Kapazität bestehendes Strassennetz
Die Erschliessungsstrasse führt direkt auf die Wildhauserstrasse, welche eine
Kantonsstrasse ist. Die Kapazität des Strassennetzes ist sichergestellt.
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Langsamverkehrsnetz
Durch die Bebauung wird der bestehende Mülstüggliweg erhalten. So werden
die bestehenden Verbindungen sichergestellt.
5.4 Wasser und Boden Naturgefahren
Im Perimeter besteht im untersten Bereich die Gefahr von Rutschungen. Auf
erheblich durch Rutschungen gefährdeten Flächen ist durch die Beschrän-
kung der Gebäudemasse keine Platzierung von Bauten notwendig, da auf der
restlichen Parzellenfläche genügend Platz verbleibt. Im Baubewilligungsver-
fahren sind konkrete Massnahmen zur Verhinderung von Schäden aufgrund
von Rutschungen aufzuzeigen.
Gewässerschutz
Teile des Perimeters des Sondernutzungsplans liegen im Gewässerschutzbe-
reich Au und damit gemäss Art. 29 der Gewässerschutzverordnung (GSchV) in
einem besonders gefährdeten Bereich. Gemäss Art. 32 Abs. 2 GSchV ist in den
besonders gefährdeten Bereichen eine Bewilligung insbesondere erforderlich
für:
– Anlagen, die Deckschichten oder Grundwasserstauer verletzen;
– Grundwassernutzungen (einschliesslich Nutzungen zu Heiz- und Kühl-
zwecken);
– Freilegungen des Grundwasserspiegels;
– Bohrungen;
– Lageranlagen und Umschlagplätze für wassergefährdende Flüssigkeiten.
Die Zuständigkeiten für die Erteilung dieser Bewilligung sind in Art. 28 des
Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung (sGS
752.2) geregelt. Das Merkblatt AFU173 "Bauten und Anlagen in Grundwasser-
gebieten (Gewässerschutzbereich Au)" ist zu beachten. Entsprechende Bewil-
ligungen sind im Baugesuchsverfahren einzuholen.
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Anhang
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A1 Checklisten Nachweise (SG)
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A1 Checklisten Nachweise
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Checkliste Sondernutzungsplanung «Wohnen»
angelehnt an der Arbeitshilfe zur Erstellung des Raumplanungsberichtes (AREG 2007)
Siedlung nicht relevant relevant
– Abweichungen gegenüber der Regelbauweise 5.2
– Wohnlichkeit und architektonische Qualität 2.2.2
– Haushälterische Bodennutzung 5.2
– Lärmschutz 2.1.7
– Luftverschmutzung und Gerüche x
– Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS) x
– Ortsbildschutz und Kulturdenkmäler x
– Energie x
– Etappierung x
– Störfallvorsorge x
Infrastruktur und Wirtschaft nicht relevant relevant
– Nutzungszuordnung x
– Kosten / Erträge x
Natur und Landschaft nicht relevant relevant
– Einordnung in die Landschaft oder das Quartier 2.2.2
– Förderung Natur im Siedlungsraum 2.2.2
– Freihaltung von Bach- und Flussufern 2.1.8
Siedlung und Verkehr nicht relevant relevant
– Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr x
– Kapazitätsreserven Strassennetz x
– Langsamverkehrsnetz 2.1.6
– Parkierung und Erschliessung 5.3
Wasser und Boden nicht relevant relevant
– Naturgefahren 2.1.9
– Abstimmung Generelle Entwässerungsplanung x
(GEP)
– Belastete Standorte x
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