Strategisches Flächenmanagement u. Flächenrecycling - die Perspektiven der Stadt als Grundeigentümerin - Jochen Möller, Finanzbehörde ...
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Strategisches Flächenmanagement u. Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als Grundeigentümerin Jochen Möller, Finanzbehörde - Immobilienmanagement
Ausgangssituation Frei disponierbare Wohnungsbau- und Gewerbeflächen- reserven sind im Hamburger Stadtgebiet kaum vorhanden (kein „Grüne-Wiese-Problem“). Um Flächen verfügbar zu machen, bedarf es einer Optimierung und Anpassung bestehender Nutzungen bzw. eines strategischen Ankaufs neuer Flächen. Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als Grundeigentümerin
Problem: Fragmentierung • Zuständigkeiten für städtische Flächen sind auf zahlreiche Akteure verteilt • kein gesamtstädtisches Flächeninformationssystem über Flächenbestand und – potenzial • Analysen des Immobilienbestandes haben i.d.R. nur Teilbereiche im Focus => Potenziale bleiben unerkannt • die Wirtschaftlichkeit aus gesamtstädtischer Sicht ist aufgrund des Ressortdenkens keine anerkannte Leitlinie • Potenzial der privaten Flächen wird nicht systematisch untersucht und in ein strategisches Flächenmanagement einbezogen • Ankauf von Flächen mit mittel- bis langfristiger Entwicklungs- perspektive erfolgt mangels gemeinsamer, vorausschauender Strategie i. W. nicht Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als Grundeigentümerin
Lösung :Strategisches Flächenmanagement
• Einrichtung eines einheitlichen Flächeninformationssystems
• Etablierung eines zentralen Flächen- und Portfoliomanagements
Steuerung und
strategisch ausgerichtete
Optimierung
Ankaufspolitik
des Bestandes
Konkrete gezielte Schaffung
Projektentwicklungen von Planrecht
• Einrichtung einer Lenkungsgruppe, die Arbeitsaufträge erteilt
und über Vorschläge und Konflikte entscheidet
Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als GrundeigentümerinStadt als (potenzielle) Grundeigentümerin Problem: „Schwarze Null“ als Vorgabe Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als Grundeigentümerin
Lösungsansätze
• Langfristige Perspektiven der Flächenbereitstellung
• Volkswirtschaftliche / Fiskalische Effekte
- Praxis-Beispiel, Modell BDO-TUC
- Steuereinnahmen / Länderfinanzausgleich
• Ausschöpfung planungsrechtlicher Aufwertungspotenziale
• Förderprogramme (EFRE; JESSICA)
Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als GrundeigentümerinFlächenbereitstellung durch die Stadt • Verkauf: Verkehrswert des sanierten Grundstücks = Deckel für Aufwendungen (Sanierungskosten) • Knappe Flächenressourcen im Stadtstaat legen eine Vergabe von Grundstücken auf Zeit nahe • Finanzkrise / Basel III: Kreditär finanzierbarer Anteil der Gesamtinvestition sinkt Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als Grundeigentümerin
Erbbaurecht
Wirtschaftliche Betrachtung: Erbbauzins = ewige Rente
PVewig = C/z (C = jährlich auf Dauer zufließender Betrag
z: Zinsfuß : 100)
=> Verhältnis Verkehrswert / ewige Rente Erbbauzins
Verhältnis Erbbauzins / Zins
Erbbauzins 7% / Zins 4% => Barwert = 175% Verkehrswert
Erbbauzins 7% / Zins 5% => Barwert = 140% Verkehrswert
(Dabei noch unberücksichtigt: Reale Bodenwertsteigerung durch Flächenverknappung)
Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als GrundeigentümerinPerspektive des Investors
EK-Anteil bei Immobilieninvestitionen 20 – 40 %
Anteil Grunderwerb an Gesamtinvestition ca. 20%
=> Erbbaurecht rechnet sich für Investor tendenziell
• je höher die Anforderungen an die Eigenkapital-
ausstattung sind / je höher Kreditzinsen sind
• je höher der Anteil der Grunderwerbskosten an der
Gesamtinvestition ist
Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als GrundeigentümerinVolkswirtschaftliche Effekt, Modell BDO
Praxis-Beispiel: (26 EFH)
Kommunale Mehreinnahmen:
Einsparung laufende Kosten (Zaun, Sicherung etc.) € 2.000 2.000
Grundsteuern (3/1000 vom Einheitswert) €/m2 220 7.973
Grundsteuer f. Gebäude (200.000,-/Haus) 3 O/oo 200.000 15.600
Eink.steuer (durchschn. in % davon 57 % an
% 15 100.035
Hamburg)
Gebühren/Abgaben (€/Haus) € 500 13.000
Kaufkraft für lokalen Einkauf in % vom Bruttoeink./
% 15
Haus
Kaufkraftzufluss für lokalen Einkauf in €/Haus € 6.750
-> Gewerbesteuer (0,005 €/ausgegeben €) € 878 878
-> U.steuer (16% davon 13% an FHH) € 3.650 3.650
Kommunale
Mehreinnahme
pro
Jahr:
143.136,00
€
Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als GrundeigentümerinWirtschaftlichkeitsberechnung
Beispielrechnung :
Überschlag
der
Projektkosten
Überschlag
der
(Ausräumung,
Projekterlöse
(i.w.
Projektergebnis
Kommunale
Break-‐even
Kommunale
Szenario
Bebauung
Baureifmachung,
Veräußerung,
ErstaF-‐ (Gewinn-‐Verlust
Mehreinnahmen
Zeitraum
in
Mehreinnahmen
Erschließung)
einmalige
ungen)einmalige
einmalig)
je
Jahr
Jahren
in
15
Jahren
Kosten
Erlöse
26
EFH
in
Reihen
oder
Doppel-‐
konvenVonell
1
-‐3.946.000,00
€
2.739.000,00
€
-‐1.207.000,00
€
143.000,00
€
8,4
940.000
Garagen/
Stellplätze
jeder
selbst
2
x
22
Atriumhäuser
mit
2
gemeinsamen
-‐3.980.000,00
€
3.386.000,00
€
-‐593.000,00
€
219.000,00
€
2,7
2.692.000
Tiefgaragen
12
EFH
freistehend
3
konvenVonell
Garagen/
-‐3.991.000,00
€
2.179.000,00
€
-‐1.811.000,00
€
100.000,00
€
18,00
-‐305.000
Stellplätze
jeder
selbst
Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als GrundeigentümerinFiskalische Effekte, Länderfinanzausgleich
Wohnungen: Fiskalische Effekte von „Neubürgern“
Abhängig von: Individuellem Einkommen
Herkunft der Neubürger
• Bandbreite 2300 – 3000 € / Jahr (nur Steuern,
ohne Gebühren und Abgaben)
• Pro Haushalt (1,8 E) 4.140 – 5.400 € pro Jahr
Gewerbe: Gewerbesteuer 887 € pro Arbeitsplatz
Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als GrundeigentümerinGezielte Schaffung von Planrecht • Gezielte Analyse / Abgleich Sanierungserfordernisse und Aufwertungspotenziale • Determination der Stadtplanung versus Stadtreparatur • Ggf. Bildung von Verlagerungsketten Flächenrecycling – die Perspektiven der Stadt als Grundeigentümerin
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