Gesetzesantrag der Freien und Hansestadt Hamburg Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Mieterschutzes bei der von möbliertem Wohnraum und bei der
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Bun d esrat Drucksache 683/21
01.09.21
Gesetzesantrag
der Freien und Hansestadt Hamburg
Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Mieterschutzes bei der
Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der
Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem
angespannten Wohnungsmarkt
A. Problem und Ziel
Der Schutz von Mieterinnen und Mietern vor unangemessen hohen Mieten bei
Beginn eines Mietverhältnisses ist das Ziel des § 556d BGB. Dort ist geregelt,
dass die zu Beginn des Mietverhältnisses festzulegende Miete in durch Rechts-
verordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die orts-
übliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf (Miet-
preisbremse). Durch die Vermietung möblierten Wohnraums, für den die Miet-
preisbremse ebenfalls gilt, besteht derzeit die Möglichkeit, die Mietpreisbremse
zu umgehen, wodurch der Mieterschutz nicht mehr ausreichend gewährleistet
ist. Die Möglichkeit einer Umgehung der Mietpreisbremse resultiert daraus,
dass der Möblierungszuschlag, der zusätzlich auf die Nettokaltmiete addiert
wird, gesetzlich nicht geregelt ist. Dies hat zur Folge, dass der Möblierungszu-
schlag nicht gesondert ausgewiesen werden muss und in Folge dessen hohe
Mieten verlangt werden können. Um diese Folge zu vermeiden, soll nunmehr
der Möblierungszuschlag durch Ergänzung des § 556d Abs. 1 BGB gesetzlich
geregelt werden. Vermieterinnen und Vermieter werden verpflichtet, sowohl die
Nettokaltmiete als auch den Möblierungszuschlag transparent auszuweisen, und
die zulässige Höhe des Zuschlags wird geregelt. Für Mieterinnen und Mieter
wird dadurch die Möglichkeit eröffnet, die Miethöhe zu überprüfen und ggf. zu
viel geforderte Miete zurückzuverlangen.
Darüber hinaus besteht ein Bedürfnis nach einem verbesserten Mieterschutz
hinsichtlich der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem an-
gespannten Wohnungsmarkt. Es ist festzustellen, dass sich Vermieterinnen und
Vermieter sowie einige Vermietungsportale vermehrt auf die Kurzzeitvermie-
Vertrieb: Bundesanzeiger Verlag GmbH, Postfach 10 05 34, 50445 Köln
Telefon (02 21) 97 66 83 40, Fax (02 21) 97 66 83 44, www.betrifft-gesetze.de
ISSN 0720-2946Drucksache 683/21 -2- tungen spezialisiert haben, mit denen vergleichsweise hohe Mieten erzielt wer- den können. Die Regelungen zur Mietpreisbremse werden hierbei nicht ange- wendet, da bei der Vermietung von Wohnraum nur zu einem vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zahlreiche Mieterschutzvor- schriften nicht gelten. Im Hinblick auf diese Entwicklung ist zu befürchten, dass die große Nachfrage nach Wohnungen, die langfristig vermietet werden, einem immer kleiner werdenden Angebot gegenüberstehen wird. Mitursächlich hierfür dürfte auch die unscharfe gesetzliche Formulierung „zum vorübergehenden Ge- brauch“ sein, die einer weiten Auslegung zugänglich ist. Durch die Einführung einer Regelvermutung in einem neuen Absatz 4 in § 549 BGB soll die Anwen- dung dieses Rechtsbegriffs in der Praxis erleichtert werden und hierdurch eine höhere Rechtssicherheit sowie ein stärkerer Mieterschutz erzielt werden. B. Lösung Zur Lösung der aufgeworfenen Frage werden die betroffenen Normen geändert. C. Alternativen Keine. D. Finanzielle Auswirkungen für die öffentlichen Haushalte Keine. E. Sonstige Kosten Keine. F. Bürokratiekosten Durch die Verpflichtung der Vermieterinnen und Vermieter, den Mieterinnen und Mietern auf Verlangen Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, aus denen sich die Höhe des Möblierungszuschlags ergibt, entsteht diesen ein geringer Aufwand, der nicht allgemein beziffert werden kann.
Bun d esrat Drucksache 683/21
01.09.21
Gesetzesantrag
der Freien und Hansestadt Hamburg
Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Mieterschutzes bei der
Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der
Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem
angespannten Wohnungsmarkt
Der Präsident des Senats Hamburg, 31. August 2021
der Freien und Hansestadt Hamburg
An den
Präsidenten des Bundesrates
Herrn Ministerpräsidenten
Dr. Reiner Haseloff
Sehr geehrter Herr Präsident,
der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg hat beschlossen, dem Bundesrat den
als Anlage mit Begründung beigefügten
Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung
von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum
in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt
zuzuleiten.
Ich bitte Sie, die Vorlage gemäß § 36 Absatz 2 der Geschäftsordnung des Bundes-
rates auf die Tagesordnung der 1008. Sitzung des Bundesrates am
17. September 2021 zu setzen und sie anschließend den zuständigen Ausschüssen
zur Beratung zuzuweisen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Peter Tschentscher
Erster BürgermeisterDrucksache 683/21
Anlage
Entwurf eines Gesetzes
zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohn-
raum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem an-
gespannten Wohnungsmarkt
Vom …
Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:
Artikel 1
Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs
Das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl.
I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch … des Gesetzes vom … (BGBl. I S. …) geändert
worden ist, wird wie folgt geändert:
1. Dem § 549 wird folgender Absatz 4 angefügt:
„(4) Liegt der Wohnraum in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Ab-
satz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, so ist in
der Regel nicht von einem Mietverhältnis über Wohnraum, der im Sinne des
Absatzes 2 Nummer 1 nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, aus-
zugehen, wenn der Zeitraum des Mietverhältnisses über den Wohnraum insge-
samt sechs Monate oder mehr beträgt. Bei der Berechnung des Mietzeitraums
werden auch vorangegangene Mietverhältnisse derselben Vertragsparteien
über denselben Wohnraum berücksichtigt, sofern zwischen den einzelnen Miet-
zeiträumen weniger als drei Monate liegen.“
2. In § 556d werden dem Absatz 1 folgende Sätze angefügt:
„Wird eine Wohnung mit Mobiliar vermietet, ist der für die Vermietung der Möbel
erhobene Zuschlag neben der Miete gemäß Satz 1 gesondert auszuweisen,
soweit nicht ein auf das Mietverhältnis anzuwendender Mietspiegel im Sinne
der §§ 558c und 558d die Vermietung des Mobiliars bereits berücksichtigt. Der
Möblierungszuschlag darf monatlich höchstens 1 Prozent des Zeitwertes der
überlassenen Möbel im Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung an den jeweili-
gen Mieter betragen. Der Zeitwert ist der Anschaffungspreis der Möbel abzüg-
lich eines Betrags von 5 Prozent für jedes abgelaufene Jahr. Wird kein Zuschlag
für die Möblierung gesondert ausgewiesen, gilt die Wohnung im Hinblick auf die
zulässige Miethöhe im Sinne des Satzes 1 als unmöbliert vermietet. § 556g Ab-
satz 2 bis 4 gilt entsprechend.“Drucksache 683/21 -2-
Artikel 2
Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche
Dem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der
Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494; 1997 I S. 1061), das zuletzt
durch Artikel … des Gesetzes…vom … (BGBl. I S. …) geändert worden ist, wird folgender
§ … [einsetzen: nächste bei der Verkündung freie Zählbezeichnung] angefügt:
„§ … [einsetzen: nächste bei der Verkündung freie Zählbezeichnung]
Übergangsvorschrift zum Gesetz zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von
möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit ei-
nem angespannten Wohnungsmarkt
Auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2022 entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 549 und
556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.“
Artikel 3
Inkrafttreten
Dieses Gesetz tritt am 1. Januar 2023 in Kraft.-3- Drucksache 683/21
Begründung:
A. Allgemeiner Teil
I. Anlass und Ziel des Gesetzesentwurfs
Ziel des Gesetzesentwurfes ist es, die Position von Mieterinnen und Mietern zu stär-
ken, indem der Möblierungszuschlag in Gebieten mit einem angespannten Wohnungs-
markt transparent geregelt wird, wodurch eine Umgehung der Mietpreisbremse verhin-
dert werden soll. Zusätzlich wird die Position für Mieterinnen und Mieter bei der Ver-
mietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch in Gebieten mit einem an-
gespannten Wohnungsmarkt dadurch gestärkt, dass bei Vermietungen über einen Zeit-
raum von sechs Monaten oder mehr nunmehr regelmäßig die in § 549 Abs. 2 BGB
genannten Mieterschutzvorschriften gelten. Sofern die Vermieterinnen und Vermieter
sich auf den Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB berufen möchten,
müssten diese die Regelvermutung durch Erbringung eines Nachweises entkräften,
der trotz dieses langen Zeitraums ausnahmsweise die Annahme einer Vermietung zum
vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet.
Die Vermietung von möbliertem Wohnraum birgt derzeit das Risiko, dass die Mietpreis-
bremse im Sinne des § 556 d BGB umgangen werden kann, da der zusätzlich zu der
Nettokaltmiete erhobene Möblierungszuschlag von Vermieterinnen und Vermietern
nicht gesondert ausgewiesen werden muss. Dies führt zu Intransparenz, und es ist
Mieterinnen und Mietern erschwert bis unmöglich nachzuvollziehen, ob die Mietpreis-
bremse, die auch bei möbliertem Wohnraum gilt, eingehalten wurde. Auch ein etwaiges
Mieterhöhungsverlangen können sie im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete
nicht nachvollziehen. Da ferner die Art und Weise der vertraglichen Ausgestaltung des
Möblierungszuschlags gesetzlich nicht geregelt ist, besteht zudem Rechtsunsicherheit
über die zulässige Höhe des Zuschlags. Für Vermieterinnen und Vermieter besteht
dadurch die Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, da der Möblierungszu-
schlag nach eigenem Ermessen ausgestaltet werden kann. Um zu verdeutlichen, dass
die Mietpreisbremse auch für möblierten Wohnraum gilt, ist eine zusätzliche Regelung
aufzunehmen, die festlegt, dass ein Zuschlag für die von Vermieterinnen und Vermie-
tern bereitgestellte Möblierung zwar grundsätzlich neben der ortsüblichen Vergleichs-
miete verlangt werden kann, dieser jedoch separat auszuweisen ist. Für die Nettokalt-
miete ohne den Möblierungszuschlag gilt § 556d Abs. 1 S. 1 BGB. Die Höhe des Möb-
lierungszuschlags ist auf einen angemessenen Betrag, ein Prozent des Zeitwertes mo-
natlich begrenzt. Der Zeitwert ist zum Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung der Möbel
an die jeweiligen Mieterinnen und Mieter zu bestimmen. Für die Festlegung des Zeit-
wertes tragen die Vermieterinnen und Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Wei-
sen Vermieterinnen und Vermieter den Möblierungszuschlag nicht aus, so gilt die Woh-
nung nach dem Entwurf im Hinblick auf die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermie-
tet. In diesem Fall kann die Möblierung keine höhere Miete als die in § 556d Abs. 1 S.
1 BGB zulässige begründen. Dies schafft einen starken Anreiz für die Vermieterinnen
und Vermieter, den Möblierungszuschlag tatsächlich auszuweisen.
Daneben wird in der Praxis deutlich, dass Mieterinnen und Mieter hinsichtlich der in
den letzten Jahren vermehrt angebotenen Kurzzeitvermietung einen zusätzlichenDrucksache 683/21 -4-
Schutz benötigen. Besonders in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist die
Kurzzeitvermietung, auf die sich mittlerweile einige Portale spezialisiert haben, für Ver-
mieterinnen und Vermieter besonders attraktiv, da sie in der Mietpreisgestaltung nicht
an die Regelung zur Mietpreisbremse gebunden sind. Grund hierfür ist, dass die Gel-
tung der Mietpreisbremse bei Mietverhältnissen über Wohnraum, der nur zum vorüber-
gehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vermietet ist, in diesen
Fällen ausgeschlossen ist. In der Folge existiert mittlerweile ein breites und hochprei-
siges Angebot an möblierter Kurzzeitvermietung ab sechs Monaten Mietdauer. Auf-
grund dieser Entwicklung ist zu befürchten, dass Wohnraum zum Zwecke der „klassi-
schen“ Vermietung immer weniger angeboten werden wird und die bisherigen woh-
nungspolitischen Maßnahmen in angespannten Wohnungsmärkten zur Sicherstellung
bezahlbaren Wohnens bereits unterlaufen werden. Mitursächlich hierfür dürfte der un-
scharfe Begriff der Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ sein, der einer wei-
ten Auslegung zugänglich ist. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund der damit ver-
bundenen Rechtsunsicherheit Mieterinnen und Mieter überhöhte Mieten zahlen, ob-
wohl die Regelungen zur Mietpreisbremse in vielen Fällen gelten. Um der derzeitigen
Entwicklung entgegentreten zu können, soll geregelt werden, dass Mietverhältnisse
über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch in der Regel nicht vorliegen, wenn
der Mietzeitraum sechs Monate oder mehr beträgt. Dies hat zur Folge, dass in diesen
Fällen sämtliche mieterschützende Vorschriften, insbesondere die Mietpreisbremse
sowie die Vorschriften über die Miethöhe, zum Tragen kommen, falls Vermieterinnen
und Vermieter sich nicht auf eine Ausnahmekonstellation berufen können.
II. Wesentlicher Inhalt
Durch die Ergänzung des § 556d Abs. 1 BGB wird geregelt, dass neben der Nettokalt-
miete erhobene Zuschläge für Mobiliar im Mietvertrag in Gebieten mit angespannten
Wohnungsmärkten gesondert auszuweisen sind, wodurch die Ausgestaltung der Miet-
höhe im Rahmen der möblierten Vermietung für Mieterinnen und Mieter transparent
und nachvollziehbar gestaltet werden soll. Die Nachvollziehbarkeit wird dadurch ver-
stärkt, dass die Berechnung des Möblierungszuschlags gesetzlich geregelt wird. Es
wird auf einen bestimmten Prozentsatz des Zeitwerts der Möbel monatlich abgestellt.
Sofern eine gesonderte Ausweisung nicht erfolgt, gilt die Wohnung im Hinblick auf die
zulässige Miethöhe durch gesetzliche Fiktion als unmöbliert vermietet, was einen star-
ken Anreiz für die Vermieterinnen und Vermieter schafft, die vorgeschriebene Auswei-
sung tatsächlich vorzunehmen.
Hierdurch werden Mieterinnen und Mieter in die Lage versetzt, die Miethöhe und die
Höhe des Möblierungszuschlags zu Beginn des Mietverhältnisses auf ihre Zulässigkeit
zu überprüfen und ggf. nicht geschuldete Beträge zurückzuverlangen.
Durch die Anfügung eines neuen Absatzes 4 in § 549 BGB wird für die Fälle, in denen
sich der Wohnraum in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB be-
stimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnraum befindet, eine Regelvermutung
eingeführt, die für den Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gilt. Hierdurch
soll in der Regel nicht von einem Mietverhältnis über Wohnraum, der nur zum vorüber-
gehenden Gebrauch vermietet ist, ausgegangen werden, wenn der Zeitraum des Miet-
verhältnisses über den Wohnraum insgesamt sechs Monate oder mehr beträgt. Die-5- Drucksache 683/21
Regelvermutung bewirkt, dass bei Überschreitung dieses Zeitraums regelmäßig die in
§ 549 Abs. 2 BGB genannten Mieterschutzvorschriften Anwendung finden. Die Posi-
tion der Mieterinnen und Mieter soll dadurch gerade in denjenigen Fällen gestärkt wer-
den, in denen die Beurteilung, ob eine Vermietung nur zum vorübergehenden Ge-
brauch vorliegt, nach den bisherigen in der Rechtsprechung und Literatur aufgestellten
Kriterien schwierig ist. Zukünftig würde den Vermieterinnen und Vermietern in einer
solchen Konstellation lediglich in Ausnahmefällen die Möglichkeit verbleiben, durch die
Erbringung eines tauglichen Nachweises die Regelvermutung zu widerlegen.
III. Gesetzgebungskompetenz
Die Gesetzgebungskompetenz ergibt sich aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Verbindung
mit Art. 72 GG.
IV. Finanzielle Auswirkungen auf die öffentlichen Haushalte
Die Regelung hat keine finanziellen Auswirkungen auf die öffentlichen Haushalte.
V. Erfüllungsaufwand
Vermieterinnen und Vermieter sollen durch die neue Regelung verpflichtet werden, auf
Verlangen die Grundlagen für die Berechnung des Möblierungszuschlags darzulegen
und gesondert auszuweisen. Hierdurch entsteht ihnen ein geringer Verwaltungsauf-
wand, der nicht allgemein beziffert werden kann.
VI. Weitere Kosten
Keine.
B. Besonderer Teil
Artikel 1 (Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches)
zu Nummer 1 (Änderung des § 549 Abs. 2 BGB)
Nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten mehrere Mieterschutzvorschriften (u.a. über die
Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten) nicht für
Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet
ist. Es handelt sich hierbei um solche Mietverhältnisse, bei denen beide Vertragspar-
teien annehmen, dass das Mietobjekt nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt der Mie-
terin oder des Mieters wird, sondern nur aufgrund solcher Anlässe genutzt wird, die
ihrer Natur nach von kurzer Dauer sind.1 Von Bedeutung ist nicht nur die kurzzeitige
Überlassung. Zusätzlich muss auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs
vorliegen, bei der nicht das Wohnen in dem Sinne von „zu Hause sein“ oder der Be-
gründung „Heimstatt im Alltag“ vorrangig ist.2 In diesen Fällen gelten bestimmte Vor-
schriften zum Schutz der Mieterin oder des Mieters nicht, weil der Wohnraum keinen
1 BeckOK BGB/Wiederhold, 57. Edition, § 549 Rn. 13 m.w.N.
2 BeckOGK/H.Schmidt, BGB, § 549 Rn. 16 m.w.N.Drucksache 683/21 -6-
schützenswerten Lebensmittelpunkt darstellt.3 Die Abgrenzung in den einzelnen Fällen
kann aufgrund der weiten Formulierung „vorübergehender Gebrauch“ schwierig sein.
Die derzeitige Praxis zeigt, dass Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch vermehrt
angeboten wird. Es ist anzunehmen, dass der weite Begriff des „vorübergehenden Ge-
brauchs“ durch Vermieterinnen und Vermieter genutzt wird, um sich der Geltung der
Mietpreisbremse zu entziehen und für sich möglichst lukrative Vermietungsmodelle zu
entwickeln. Dies kann gerade in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dazu
führen, dass bezahlbarer Wohnraum noch knapper wird und die hochpreisige Kurzzeit-
vermietung die langfristige Vermietung unter Geltung der Mietpreisbremse zu erhebli-
chen Teilen ersetzt. Es ist zu befürchten, dass Mieterinnen und Mieter, die dringend
auf eine Wohnung angewiesen sind, sich mangels eines hinreichenden Alternativan-
gebots für die Anmietung von Wohnungen entscheiden, die formal „zum vorüberge-
henden Gebrauch“ vermietet werden, obwohl sie erkennbar eine langfristige Mietwoh-
nung anmieten möchten. Eine Anpassung der Gesetzeslage ist daher auch unter Be-
achtung des Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG, nach dem der Gebrauch von Eigentum auch
dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll, notwendig.
Durch die Anfügung des neuen Absatzes 4 in § 549 BGB soll für die Fälle, in denen
sich der Wohnraum in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB be-
stimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnraum befindet, eine Regelvermutung
eingeführt werden, die für den Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten
soll. Künftig soll in der Regel nicht von einem „Mietverhältnis über Wohnraum, der nur
zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“ auszugehen sein, wenn der Zeitraum
des Mietverhältnisses über den Wohnraum insgesamt sechs Monate oder mehr be-
trägt. Dies bedeutet, dass sich Vermieterinnen und Vermieter in diesen Fällen nur noch
in Ausnahmekonstellationen auf den Geltungsausschluss von Mieterschutzregelungen
berufen können. Durch die Einführung einer solchen Regelvermutung soll auch die An-
wendung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in der Praxis erleichtert werden, da in einigen
Konstellationen eine ansonsten nur schwer durchführbare Abgrenzung leichter erfol-
gen können wird. Für die Vertragsparteien bedeutet dies eine höhere Rechtssicherheit.
Aufgrund der Ausgestaltung als Regelvermutung sollen allerdings auch weiterhin Miet-
verhältnisse, die einen Mietzeitraum von sechs Monaten oder mehr andauern, unter
den Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB fallen können, wenn es sich um
Ausnahmefälle handelt. In Betracht kommen hier insbesondere Konstellationen, in de-
nen etwa arbeitsbedingt ein von vornherein begrenzter Aufenthalt von beispielsweise
zehn Monaten beabsichtigt ist. In derartigen Fällen ist absehbar, dass das Mietobjekt
nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt der Mieterin oder des Mieters werden soll,
sondern lediglich einen noch als kurzfristig einzustufenden Sonderbedarf decken soll.
Mit § 549 Abs. 4 Satz 2 BGB-E soll einer missbräuchlichen Umgehung der Regelver-
mutung durch einen mehrfachen Neuabschluss von Mietverträgen derselben Vertrags-
parteien über denselben Wohnraum entgegengewirkt werden, indem auch derartige
vorangegangene Mietverhältnisse bei der Berechnung des Mietzeitraums berücksich-
3 Vgl. MüKoBGB/Bieber, 8. Aufl., BGB, § 549 Rn. 1-7- Drucksache 683/21 tigt werden. Dies soll allerdings nur dann gelten, sofern zwischen den einzelnen Miet- zeiträumen weniger als drei Monate liegen. Bei längeren Pausen ist ein Fall einer miss- bräuchlichen Umgehung der Regelvermutung eher fernliegend. zu Nummer 2 (Ergänzung des § 556d Abs. 1 BGB) Durch die Ergänzung des § 556d Abs. 1 BGB wird geregelt, dass Vermieterinnen und Vermieter auch in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gem. Abs. 1 S. 1 der Vorschrift, die durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 entsprechend ausgewiesen sind, berechtigt sind, zusätzlich zur Nettokaltmiete einen Möblierungszuschlag zu verlangen, dass der Zuschlag jedoch separat auszuweisen ist. Durch den Regelungsort in § 556d Abs. 1 BGB wird sichergestellt, dass die Regelung nur für solche Mietverhältnisse gilt, in denen das dargestellte Risiko einer Umgehung der Regelungen der §§ 556d ff. BGB besteht. Zudem sind so Wohnraumüberlassungen zum kurzfristigen Gebrauch gem. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB von der Vorschrift ausge- nommen. Damit wird sichergestellt, dass Hotels, Pensionen oder Ferienwohnungen auch in mittels Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt keine Pflicht zum separaten Ausweis eines Möblierungszuschlags trifft, da dies für diese Fälle unnötig und unangemessen wäre. Durch die separate Ausweisung des Zuschlages werden Mieterinnen und Mieter in die Lage versetzt zu überprüfen, ob die Nettokaltmiete im Rahmen des Zulässigen erho- ben wurde, und gegebenenfalls Rückforderungsansprüche geltend zu machen. Zudem ist es für Mieterinnen und Mieter möglich, die Höhe des jeweiligen erhobenen Zuschla- ges nachzuvollziehen. Die Regelung sieht vor, dass bereits im Rahmen von Mietenspiegeln berücksichtigte Ausstattungsmerkmale, beispielsweise Kücheneinrichtungen, im Rahmen des Möblie- rungszuschlags nicht zu berücksichtigen sind. Damit wird die Regelung mit den ver- schiedenen Arten von Mietenspiegeln einschließlich Regressionsmietenspiegeln har- monisiert. Der Möblierungszuschlag selbst soll ein Prozent des Zeitwertes monatlich betragen, was eine angemessene Amortisierung ermöglicht. Der Betrag soll während eines lau- fenden Mietverhältnisses unveränderlich bleiben. Eine andauernde Anpassung im lau- fenden Mietverhältnis wäre nicht praktikabel. Wird die Wohnung aber mit den ge- brauchten Möbeln erneut vermietet, ist der Betrag neu festzusetzen, denn die neue Mieterin oder der neue Mieter erhält bei erstmaliger Überlassung Möbel, deren Zeitwert nicht mehr dem durch die Vermieterin oder den Vermieter aufgewendeten Anschaf- fungspreis entspricht. Der Zeitwert wird in diesem Fall durch den Anschaffungspreis abzüglich eines Betrags von 5 % für jedes abgelaufene Jahr berechnet. Dabei ist zu- nächst der Betrag, der sich aus dem Vertrag über die Anschaffung der bereitgestellten Möbel ergibt, zugrunde zu legen. Für jedes abgelaufene Jahr, beginnend mit dem Zeit- punkt des Zustandekommens des Vertrages über die Anschaffung dieser Möbel sind von dem ursprünglichen Anschaffungspreis 5 % abzuziehen. Dieser Betrag berück- sichtigt die Interessen beider Vertragsparteien angemessen. Damit wird für den Möb- lierungszuschlag ein abschließendes Berechnungssystem geschaffen, was eine Erhö-
Drucksache 683/21 -8-
hung des Zuschlags während des laufenden Mietverhältnisses ausschließt. Die An-
wendung der Vorschrift des § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
miete) kommt damit von vornherein nicht in Betracht.
Bei der Berechnung ist hingegen nicht auf den „Neuwert“ oder „Neupreis“ abzustellen,
da dieser angesichts des inhomogenen Marktes für Möbel in jeden Einzelfall nur mittels
Sachverständigengutachten ermittelt werden könnte. Dies gilt es zur Beschleunigung
der Verfahren und zur Vermeidung unnötiger erheblicher Kosten zu vermeiden. Zudem
kann es vorkommen, dass die Vermieterin oder der Vermieter die für die Möblierung
verwendeten Möbel selbst gebraucht kauft (Möblierung einer einfachen Studierenden-
wohnung, Möblierung mit Antiquitäten) und daher einen Neupreis selbst nicht kennt.
Auch diesen Fällen wird ein Abstellen auf den Preis, den die Vermieterin oder der Ver-
mieter bei erstmaliger Anschaffung aufgewendet hat, gerecht. Im Streitfall hat die Ver-
mieterin oder der Vermieter den Zeitwert des Mobiliars zu Beginn der erstmaligen Über-
lassung an die jeweilige Mieterin oder an den jeweiligen Mieter darzulegen und zu be-
weisen.
Weist die Vermieterin oder der Vermieter keinen Zuschlag für die Möblierung gesondert
aus, ist im Wege einer gesetzlichen Fiktion vorgesehen, dass die Wohnung im Hinblick
auf die zulässige Miethöhe iSd Satz 1 als unmöbliert vermietet gilt. Der geforderte Miet-
zins ist dann insgesamt an § 556d Abs. 1 zu messen, die Möblierung bleibt außer Be-
tracht. Hiermit wird ein starker Anreiz für die Vermieterinnen und Vermieter geschaffen,
den Mietzins tatsächlich gesondert auszuweisen, da andernfalls die Möblierung bei der
Vermietung wirtschaftlich nicht berücksichtigt werden kann.
Im Hinblick auf etwaige überhöhte Möblierungszuschläge wird durch den Verweis auf
§ 556g Abs. 2 BGB klargestellt, dass die Einschränkungen bezüglich der Rückforde-
rung hinsichtlich des Mietzinses in gleicher Weise für die Rückforderung eines über-
höhten Möblierungszuschlags gelten. Die Rechtslage bezüglich der Rückforderung
sollte innerhalb eines einheitlichen Mietverhältnisses nicht bezüglich Mietzins und Möb-
lierungszuschlag auseinanderfallen. Um die Mieterinnen und Mieter in die Lage zu ver-
setzen, die Berechtigung der Höhe des Möblierungszuschlags zu überprüfen, finden
auch der Auskunftsanspruch des § 556g Abs. 3 BGB und das Textformerfordernis des
§ 556g Abs. 4 BGB entsprechende Anwendung.
Die Gesetzesänderung ist für die betroffenen Vermieterinnen und Vermieter ein zuläs-
siger Eingriff in ihr Recht aus Art. 14 GG. Auch das Besitzrecht der Mieterinnen und
Mieter an der gemieteten Wohnung wird durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt.4 Der sozi-
ale Bezug, der dem Wohnraum innewohnt,5 gewinnt hier umso mehr an Bedeutung,
als Mieterinnen und Mieter sich überhöhten Mietforderungen ausgesetzt sehen, die
aufgrund der Umgehung von mieterschützenden Vorschriften entstehen. Bei der Aus-
gestaltung mietrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber sowohl die Belange der
Mieterin oder des Mieters als auch die der Vermieterin oder des Vermieters in gleicher
Weise berücksichtigen.6 Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des
Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits
4 vgl. dazu BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, Rn.72.
5
vgl. dazu BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, Rn.74.
6 Vgl.BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, Rn.69.-9- Drucksache 683/21
und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion anderer-
seits, verfügt der Gesetzgeber, angesichts des Umstands, dass sich grundrechtlich ge-
schützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestaltungsspielraum. Die-
ser wird durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt.7 Insbe-
sondere kann der Gesetzgeber die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem
Wohnungsmarkt berücksichtigen.8 Der Gesetzgeber kann sich zudem auf das gesell-
schaftspolitische Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädti-
schen Stadtvierteln berufen.9 Insofern ist der Gesetzgeber grundsätzlich berechtigt,
Regelungen zu schaffen, die Mieterinnen und Mieter davor schützen, dass klassischer
Wohnraum dem möblierten Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch weicht,
wodurch Mieterinnen und Mieter in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in
eine Zwangslage gebracht werden und in die Anmietung möblierten Wohnraums zum
vorübergehenden Gebrauch zu hohen Mietpreisen gezwungen werden können.
Artikel 2 (Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche)
Mit dem Artikel 229 EGBGB neu angefügten „§ … [einsetzen: nächste bei der Verkün-
dung freie Zählbezeichnung] soll eine Übergangsregelung für die Änderungen der §
549 BGB und § 556d BGB eingeführt werden. Hierdurch soll lediglich klargestellt wer-
den, dass sich die neuen Regelungen nicht auf bereits vor ihrem Inkrafttreten entstan-
dene Mietverhältnisse rückwirkend auswirken sollen. § 549 BGB-E und § 556d Abs. 1
BGB-E sollen nur für Mietverhältnisse gelten, die ab dem 01.01.2023 entstehen wer-
den.
Artikel 3 (Inkrafttreten)
Artikel 3 regelt das Inkrafttreten des Gesetzes. Es soll durch ein spätes Inkrafttreten
gewährleistet werden, dass sich die Vermieterinnen und Vermieter auf die neue
Rechtslage hinsichtlich der Vermietung möblierten Wohnraums und hinsichtlich der
Kurzzeitvermietung in Gebieten mit einem angespannten Wohnraum rechtzeitig ein-
stellen können.
7 Vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, Rn.74.
8 Vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, Rn.74.
9 Vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, Rn.72Sie können auch lesen
