VERLÄSSLICH INFORMIERT - IMMOBILIEN-STREIFLICHT Ausgabe
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IMMOBILIEN-STREIFLICHT Ausgabe:
15. Juni 2021
VERLÄSSLICH INFORMIERT
Aktuelle Informationen zu Immobilien- und Miet-
rechtsthemen
www.roedl.de
Lesen Sie in dieser Sonder-Ausgabe:
Informations- und Handlungsbedarf aus
Novellierung des Wärmeabrechnungsrechts
– Verordnungsentwürfe zur AVBFernwärmeV, HeizKostV und FernwärmeAbrV vom 10.03.2021
IMMOBILIEN-STREIFLICHT
15. JUNI 2021
Informations- und Handlungs-
bedarf aus Novellierung des Wär-
meabrechnungsrechts
Verordnungsentwürfe zur AVBFernwärmeV, Heiz- lierung der HeizKostV (vgl. § 6 Abs. 1 Gebäudeener-
KostV und FernwärmeAbrV vom 10.03.2021 giegesetz (GEG)) ist deshalb damit zu rechnen,
dass die Verordnungen spätestens in der letzten
Aktueller Stand des Gesetzgebungsverfahrens Plenarsitzung des Bundesrats vor der Sommer-
Der Bundesrat hat die für den 28.05.2021 ange- pause am 25.06.2021 verabschiedet wird.
setzte Entscheidung über die Novellierung einer
Verordnung über die Änderung der Heizkostenver- Welche Verordnung für wen? – Lieferst Du noch o-
ordnung (HeizKostV) und der Verordnung über all- der verteilst Du schon?
gemeine Bedingungen zur Versorgung mit Fern- Häufig sind sich Immobilienbetreiber gar nicht be-
wärme (AVBFernwärmeV) kurzfristig von der Ta- wusst, dass die Regelungen der AVBFernwärmeV,
gesordnung genommen und wird über die Novellie- Heizkostenverordnung und in Zukunft auch noch
rungen voraussichtlich in seiner letzten Sitzung am der Fernwärmeabrechnungsverordnung auch ohne
25.06.2021 entscheiden. Hintergrund für die trotz eine vertragliche Bezugnahme kraft Gesetzes für
hohem europarechtlichen Verabschiedungsdruck wärme-, miet-, und WEG-rechtliche Leistungsbe-
vorgenommene Verschiebung ist vermutlich der ziehungen gelten. Für wen gelten deshalb die no-
noch bestehende Änderungs- und Ergänzungsbe- vellierten Vorgaben der Verordnungsentwürfe?
darf von Seiten der Bundesländer. Dies war vor al-
lem in Anbetracht der erheblichen Kritik den Ver- AVBFernwärmeV für Energiekosten-Controller
ordnungsentwürfen – vor allem auch von Seiten Die AVBFernwärmeV gilt kraft Gesetzes für den
der Immobilienverbände – ohnehin zu erwarten. Anschluss an die Fernwärmeversorgung und für
Das Bundesministerium für Wirtschaft die Versorgung, insbesondere für die Belieferung,
und Energie (BMWi) hat bereits im März 2021 ne- mit Fernwärme zu allgemeinen Bedingungen (§ 1
ben dem Entwurf der Heizkostenverordnung (Refe- Abs. 1 AVBFernwärmeV). Dabei hat die Rechtspre-
rentenentwurf der Bundesregierung einer Verord- chung einen weiten Fernwärmebegriff geprägt, so-
nung über die Änderung der Heizkostenverord- dass die AVBFernwärmeV unabhängig von der Ent-
nung (Stand: 10.3.2021)) (nachfolgend „HeizKostV- fernung zwischen der Erzeugungsanlage und dem
RefE“) den Entwurf einer „Verordnung zur Umset- Verbraucher und auch ohne eine öffentliches Ver-
zung der Energieeffizienzrichtlinie 2018/2002/EU sorgungsnetz nahezu jede Form der Wärme- und
im Bereich der Fernwärme und Fernkälte“ vorge- Kältebelieferung umfasst, soweit der Versorger in
legt (entwurf-einer-verordnung-zur-umsetzung- Wärmeversorgungsanlagen investiert hat. Damit
der-energieeffizienzrichtlinie-2018-2002.pdf sind nahezu alle Formen der Wärmelieferung von
(bmwi.de)), mit dem die AVBFErnwärmeV novelliert der Auskoppelung aus Großkraftwerken mit regio-
wird (nachfolgend „AVBFernwärmeV-RefE“) und nalen Fernwärmenetzverbünden, über städtische
eine neue „Verordnung über die Verbrauchserfas- KWK-Versorgung, ländliche Bio-Nahwärmenetze
sung und Abrechnung bei der Versorgung mit Fern- bis hin zur Contracting-Belieferung innerhalb von
wärme und Fernkälte“ (Fernwärmeabrechnungs- privaten Arealen und Gebäuden von der AVBFern-
verordnung ; nachfolgend auch „FwAbrV“) einge- wärmeV umfasst. In Bezug auf die Messung und
führt werden soll . Mit den Verordnungen sollen die Abrechnung der Fernwärme (§§ 18 AVBFernwär-
Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EU- meV ff.) beziehen sich die Regelungen der AVB-
Richtlinie 2018/2002 vom 11.12.2018 zur Änderung FernwärmeV auf die Belieferung, die in der Regel
der Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz) in mindestens auch an der Übergabestelle gemessen
deutsches Recht umgesetzt werden. Eigentlich wird. Damit sind zunächst vor allem Fernwärmelie-
hätte dies schon bis zum 25.10.2020 erfolgen müs- feranten von der Novellierung des § 18 AVBFern-
sen. Insofern steht die Novellierung unter dem eu- wärmeV betroffen.
roparechtlichen Sanktionsdruck eines Vertrags- Mittelbar betreffen die Änderungen
verletzungsverfahrens. Aufgrund der Zustim- aber auch die Immobilienentwickler und -betrei-
mungserfordernisse des Bundesrats für die Novel- ber, einerseits soweit die wärmemesstechnische
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Ausstattung in der Immobilienentwicklung betrof- Grundsätzlich sieht die HeizKostV eine
fen ist, andererseits soweit die rechtskonforme nach Raumheizung und Warmwasserbereitung so-
Abrechnung eine Grundlage für das Energiekos- wie nach Wohnungsfläche und Verbrauch ge-
ten-Controlling in der Immobilienverwaltung ist. trennte Verteilung vor, die zum Teil auch mit unge-
Die Fernwärmeabrechnungsverord- eichten, d.h. entsprechend ungenauen Messgerä-
nung regelt zukünftig zusätzliche besondere An- ten (z.B. sog. „Verdunstungszähler“) erfasst wer-
forderungen an die Messung und Abrechnung von den darf. Dabei ist in der Entwicklung der Heizkos-
Fernwärme und Fernkälte im Sinne der Fernwär- tenV aus umweltpolitischen Gründen eine Tendenz
meabrechnungsverordnung. Dabei wird mit der zur zunehmenden Verteilung nach Verbrauch und
Fernwärmeabrechnungsverordnung erstmals eine Erfassung durch geeichte Messgeräte zu beobach-
gesetzliche Fernwärme- und Fernkältedefinition ten, die jetzt durch die Verordnungsnovellierung
vorgenommen, die wesentlich enger als die bishe- fortgesetzt wird.
rige Definition der Rechtsprechung ist. Nach § 1
Abs. 2 und 3 FwAbrV ist der Fernwärmebegriff auf Was kommt auf die Immobilienbranche zu?
die Lieferung über ein Netz zwischen mehreren Ge- Nach der Verordnungen dürfen zukünftig aus-
bäuden beschränkt. Insofern ist die Contracting- schließlich fernablesbare Messeinrichtungen ver-
belieferung innerhalb eines Gebäudes vom An- wendet werden. Nicht fernablesbare Messeinrich-
wendungsbereich der Fernwärmeabrechnungsver- tungen, die vor Inkrafttreten der Verordnungen in-
ordnung ausgeschlossen. Ein Teil der Contracting- stalliert werden, müssen bis einschließlich
versorger ist deshalb von den Neuerungen der 31.12.2026 nachgerüstet oder durch fernablesbare
Fernwärmeabrechnungsverordnung möglicher- Geräte ersetzt werden.
weise überhaupt nicht betroffen. Außerdem müssen Versorgungsunter-
nehmen ihren Kunden Verbrauchs- bzw. Abrech-
HeizKostV für Vermieter und WEG-Verwalter nungsinformationen mindestens zweimal im Jahr
Die Heizkostenverordnung regelt dagegen nur die oder auf Wunsch sogar öfter mitteilen. Spätestens
Verteilung von Heizungs- und Warmwasserkosten ab dem 1.1.2022 sind Abrechnungs- bzw. Ver-
(sog. „Untermessung“ oder „Submetering“). Dabei brauchsinformationen auch während der Heizperi-
ist die Verteilung vorrangig ein Problem der miet- ode monatlich zur Verfügung zu stellen.
und WEG-rechtlichen Wärmelieferpflichten von Schließlich enthalten beide Verordnun-
Immobilieneigentümern, da der Vermieter oder die gen umfangreiche Vorgaben zu neuen Inhalten und
Wohnungseigentümergemeinschaft die am Haus- Informationspflichten der Abrechnungen. Dies be-
anschluss bezogene Fernwärme oder die in der trifft unter anderem Informationen zum Brenn-
Heizungsanlage erzeugte Wärme auf die Woh- stoffmix, den eingesetzten Energieträgern, Treib-
nungsnutzer einer Mehrparteienimmobilie vertei- hausgasemissionen, Primärenergiefaktoren, erho-
len müssen. Zwar werden die entsprechenden bene Steuern und Abgaben.
Mess- und Abrechnungspflichten in der Praxis Insbesondere sollen grafische Ver-
häufig durch sog. „Mess- und Abrechnungsdienst- gleichsübersichten zum eigenen Energieverbrauch
leister“ übernommen. Immobilienverwaltungen im Vorjahr und mit Durchschnittsendnutzern der-
müssen aber den regulativen Rahmen zumindest selben Nutzerkategorie beigefügt werden. Insofern
kennen, um deren Leistungen zumindest nachvoll- bleibt abzuwarten, wie diese Pflichten in der nach
ziehen, zu kontrollieren und ggfs. bemängeln zu Beschluss im Bundesrat ausgestalteten Endfas-
können. sung der Verordnungen aussehen wird.
Ausnahmsweise können auch Fernwär-
meversorger zur Verteilung verpflichtet sein, wenn Fazit:
sie nicht den Immobilieneigentümer beliefern, Das Mess- und Abrechnungswesen der Wärmever-
sondern unmittelbar mit einzelnen Immobiliennut- sorgung wird durch die Novellierung der AVBFern-
zern Lieferverträge schließen (sog. „(Mieter-)Di- wärmeV, FernwärmeAbrV und HeizKostV umfas-
rektbelieferung“). Wollen oder können sie nach send reguliert. Immobilienentwickler und -Betrei-
den technischen Zwängen des bestehenden Mess- ber müssen sich jetzt über die neuen Anforderun-
und Sekundärwärmebereitstellungskonzepts nicht gen informieren, den Handlungsbedarf für ihr Un-
jede einzelne Wohneinheit messen, so können sie ternehmen bestimmen und entsprechende Umset-
auch nur die Lieferung für die Gesamtimmobilie zungsmaßnahmen einleiten. Informieren
messen und müssen die hierfür gemessenen Wär- Sie sich hierzu auf unserem Webinar am
memengen nach HeizKostV auf die einzelnen Nut- 29.06.2021.
zer verteilen (vgl. § 18 Abs. 1 Satz 4, Abs. 7 AVB-
FernwärmeV). In diesem besonderen Fall befinden
sich dann auch Fernwärmelieferanten im Anwen-
dungsbereich der HeizKostV.
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