Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächen-erweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn ...
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Fokussiert auf die Zukunft
von Stadt und Land.
Seit 1988.
Stadt+Regionalentwicklung
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächen- Handel
Marketing
erweiterung des Drogeriefachmarktes Müller Digitale Stadt
Management
am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Wirtschaftsförderung
Immobilien
Rhauderfehn
CIMA Beratung + Management GmbH
Berliner Allee 12 30175 Hannover
T 0511-220079-50
cima.hannover@cima.de
München
Stuttgart
Forchheim
Frankfurt a.M.
Köln
Leipzig
Projektleitung: Dipl.-Geogr. Martin Kremming Berlin
Bearbeitung: M.Sc. Humangeographie Benjamin Kemper Hannover
Lübeck
Dipl.-Geogr. Arne Decker
Ried (AT)
Hannover, März 2020
www.cima.de
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Nutzungs- und Urheberrechte
Die vorliegende Ausarbeitung ist durch das Gesetz über Urheberrecht und
verwandte Schutzrechte (Urheberrechtsgesetz) und andere Gesetze ge-
schützt. Die Urheberrechte verbleiben bei der CIMA Beratung + Manage-
ment GmbH (cima).
Der Auftraggeber kann die Ausarbeitung innerhalb und außerhalb seiner
Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene
Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten
ist. Jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht ge-
stattet, sofern nicht eine gesonderte Vereinbarung getroffen wird.
Veranstalter von Vorträgen und Seminaren erwerben keinerlei Rechte am
geistigen Eigentum der cima und ihrer Mitarbeiter. Inhalte von Präsentati-
onen dürfen deshalb ohne schriftliche Genehmigung nicht in Dokumenta-
tionen jeglicher Form wiedergegeben werden.
Haftungsausschluss gutachterlicher Aussagen
Für die Angaben in diesem Gutachten haftet die cima gegenüber dem Auf-
traggeber im Rahmen der vereinbarten Bedingungen. Dritten gegenüber
wird die Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der im Gutach-
ten enthaltenen Informationen (u.a. Datenerhebung und Auswertung) aus-
geschlossen.
Sprachgebrauch
Aus Gründen der Lesbarkeit wird bei Personenbezügen die männliche Form
gewählt. Die Angaben beziehen sich jedoch immer auf Angehörige aller
Geschlechter, sofern nicht ausdrücklich auf ein Geschlecht Bezug genom-
men wird.
2
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Inhalt
1 Auftrag und Aufgabenstellung ............................................5 6 Abschließende Bewertung und Empfehlung ....................31
2 Ausführungen zum Planvorhaben .......................................6 7 Methodik ..............................................................................32
3 Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse ...............9
3.1 Definition des Untersuchungsgebietes .............................. 9
3.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation im
Untersuchungsgebiet ........................................................ 11
3.2.1 Zentraler Versorgungsbereich Rhauderfehn ...............................12
3.2.2 Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum
Ostrhauderfehn .......................................................................................13
3.2.3 Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum Idafehn ..........14
3.2.4 Zentraler Versorgungsbereich Ramsloh, Saterland ..................15
3.2.5 Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Ihrhove,
Westoverledingen ..................................................................................16
3.2.6 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum
Flachsmeer, Westoverledingen .........................................................17
3.2.7 Weitere Wettbewerber im Untersuchungsgebiet .....................18
4 Wirkungsprognose ............................................................. 19
4.1 Herkunft des Umverteilungsumsatzes des
Planvorhabens.................................................................... 21
4.2 Ökonomische Wirkungsprognose .................................... 23
5 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit dem Einzelhandels-
konzept der Gemeinde Rhauderfehn und der
Raumordnung ..................................................................... 27
5.1 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit dem kommunalen
Einzelhandelskonzept ........................................................ 27
5.2 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Vorgaben der
Raumordnung .................................................................... 28
3
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abbildungen
Abb. 1: Lage des Vorhabenstandortes in Rhauderfehn (Makrostandort) ........7
Abb. 2: Luftbild des Vorhabenstandortes ......................................................................7
Abb. 3: Vorhabenstandort ....................................................................................................8
Abb. 4: Einwohner, Kaufkraft und Nachfragepotenziale in der Gemeinde
Rhauderfehn und im Untersuchungsgebiet .................................................9
Abb. 5: Vorhabenstandort und Untersuchungsgebiet .......................................... 10
Abb. 6: Anbieter im ZVB Rhauderfehn......................................................................... 12
Abb. 7: Abgrenzung des ZVB Rhauderfehn ............................................................... 12
Abb. 8: Anbieter im ZVB Hauptzentrum Ostrhauderfehn.................................... 13
Abb. 9: Abgrenzung des ZVB Hauptzentrum Ostrhauderfehn .......................... 13
Abb. 10: Anbieter im ZVB Nebenzentrum Idafehn ................................................... 14
Abb. 11: Abgrenzung des ZVB Nebenzentrum Idafehn.......................................... 14
Abb. 12: Anbieter im ZVB Ramsloh, Saterland ............................................................ 15
Abb. 13: Abgrenzung des ZVB Ramsloh, Saterland .................................................. 15
Abb. 14: Anbieter im ZVB Ortsmitte Ihrhove ............................................................... 16
Abb. 15: Abgrenzung des ZVB Ortsmitte Ihrhove ..................................................... 16
Abb. 16: Anbieter im ZVB Nahversorgungszentrum Flachsmeer........................ 17
Abb. 17: Abgrenzung des ZVB Nahversorgungszentrum Flachsmeer,
Westoverledingen ................................................................................................. 17
Abb. 18: Weitere Wettbewerber im Untersuchungsgebiet (Auswahl) .............. 18
Abb. 19: Sortiments- und Umsatzstruktur des Planvorhabens ............................ 20
Abb. 20: Umsatzherkunft des Planvorhabens ............................................................. 22
Abb. 21: Umverteilungseffekte: Spielwaren ................................................................. 25
Abb. 22: Kaufkraftherkunft der Einzelhandelsagglomeration .............................. 29
Abb. 23: cima-Warengruppen ........................................................................................... 32
4
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
1 Auftrag und Aufgabenstellung
Auftrag Methodische Grundlagen
Erstellung einer Verträglichkeitsuntersuchung zur Verkaufsflächenerweite- Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima
rung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke 5 in der von einem „Worst-Case-Ansatz“ aus. Das bedeutet, dass bei den Berech-
Gemeinde Rhauderfehn. nungen die maximal zu erwartenden Umverteilungswirkungen dargestellt
werden.
Auftraggeber Die Ermittlung der Leistungsdaten des vorhabenrelevanten Einzelhandels
basiert auf einer Bestandserhebung durch die cima im Januar 2020.
Gemeinde Rhauderfehn
1. Südwieke 2a Die Untersuchung bezieht sich schwerpunktmäßig auf das Sortiment Spiel-
26817 Rhauderfehn waren.
Die kaufkraftrelevanten Daten beziehen sich auf das Jahr 2019.
Untersuchungszeitraum
Februar 2020
Untersuchungsdesign
▪ Bewertung des Mikrostandortes des Planvorhabens
▪ Analyse der vorhabenrelevanten Angebotssituation in den tangierten
Zentren und an weiteren relevanten Wettbewerbsstandorten
▪ Umsatzschätzung des Planvorhabens
▪ Ermittlung der Umsatzherkunft des Planvorhabens
▪ Dokumentation der Umsatzverlagerungen durch Ermittlung der ökono-
mischen Auswirkungen auf den Einzelhandel
▪ Darstellung und Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen auf die
baurechtlich schützenswerten Einzelhandelsstrukturen (Zentren)
5
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
2 Ausführungen zum Planvorhaben
In der Gemeinde Rhauderfehn wird zurzeit die Verkaufsflächenerweiterung Der Standort ist durch die Lage inmitten des Ortszentrums und an der Bun-
des bestehenden Müller Drogeriefachmarktes am Standort Rhauder- desstraße 438 verkehrlich hervorragend mit dem Pkw zu erreichen. Weit-
wieke 5 diskutiert. läufige Parkmöglichkeiten sind unmittelbar am Planvorhabenstandort vor-
Die Verkaufsfläche soll von aktuell ca. 840 qm auf das vom Betreiber vor- handen.
gesehene Maß von rund 1.040 qm vergrößert werden. Auf dem überwie- Eine ÖPNV-Anbindung ist durch den in rd. 300 m Entfernung liegenden
genden Teil der hinzukommenden Flächen soll das Sortiment Spielwaren Busbahnhof gegeben. Dieser stellt den zentralen Haltepunkt für den loka-
angeboten werden, insgesamt nach Realisierung des Vorhabens auf len und regionalen Busverkehr in Rhauderfehn dar.
180 qm.
Die aktuellen Planungen sehen den die Erweiterung der Verkaufsfläche im Grundlegend ist der Standort hinsichtlich seiner Verfügbarkeit und
Bestandsgebäude vor. Lagerfläche soll in Verkaufsfläche umgewandelt seiner bestehenden zentralen Versorgungsfunktion für eine Verkaufs-
werden. Das äußere Erscheinungsbild des Bestandsgebäudes soll unverän- flächenerweiterung geeignet.
dert bleiben.
Der Standort befindet sich zentral gelegen in einer siedlungsstruktu-
Der Planvorhabenstandort befindet sich innerhalb des zentralen Versor- rell und städtebaulich integrierten Lage in der Gemeinde Rhauder-
gungsbereichs Rhauderfehn. Mit den weiteren Nahversorgungsmärkten fehn.
Aldi und Combi bildet der Müller Drogeriefachmarkt einen Standortver-
Aus Gutachtersicht kann die mögliche Entwicklung am Prüfstandort
bund. Weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen befinden sich
zur nachhaltigen Verbesserung der Versorgungsstrukturen für die Be-
unweit des Vorhabenstandortes. Das weitere Umfeld ist geprägt von über-
wohner in Rhauderfehn beitragen.
wiegend freistehenden Ein- bis Mehrfamilienhäusern. Gelegentlich sind ge-
werbliche Nutzungen ansässig.
Damit befindet sich der Vorhabenstandort in einer siedlungsstrukturell und
städtebaulich integrierten Lage.
6
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 1: Lage des Vorhabenstandortes in Rhauderfehn (Makrostandort) Abb. 2: Luftbild des Vorhabenstandortes
VLL-Busbahnhof
Vorhabenstandort
Kartengrundlage: © GeoBasis-DE / BKG 2020 Kartengrundlage: © GeoBasis-DE / BKG 2020
Bearbeitung: cima 2020 Bearbeitung: cima 2020
7
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 3: Vorhabenstandort
Foto: cima 2019
8
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
3 Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse
3.1 Definition des Untersuchungsgebietes Abb. 4: Einwohner, Kaufkraft und Nachfragepotenziale in der Gemeinde
Rhauderfehn und im Untersuchungsgebiet
Die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes erfolgte zum einen auf Kaufkraft- Nachfragepoten-
Gemeinde Einwohner kennziffer zial Spielwaren
Grundlage einer Fahrzeitanalyse von circa 15 Minuten. Diese Zone berück-
(D = 100) (in Mio. €)
sichtigt u.a. die topographischen und verkehrlichen Gegebenheiten, die
Gemeinde Rhauderfehn 18.032 84,9 0,8
Einfluss auf die Erreichbarkeit des Standortes haben. In dieser Fahrtzeitzone
Gemeinde Ostrhauderfehn 11.289 85,2 0,5
wurden dann die potenziell tangierten Gemeinden in das erweiterte Unter- Gemeinde Saterland 13.645 82,8 0,6
suchungsgebiet aufgenommen. Zum anderen erfolgte die Abgrenzung auf Gemeinde Westoverledingen 21.019 86,0 1,0
Grundlage einer qualitativen Analyse der Angebots- bzw. Wettbewerbssi- Untersuchungsgebiet 63.985 2,9
tuation. Quelle: cima 2020
Als relevantes Untersuchungsgebiet für die vorliegende Verträglichkeits- Anmerkung: Das Nachfragepotenzial errechnet sich aus der Einwohnerzahl (insg. 63.985
untersuchung wird somit ein Gebiet definiert, welches neben den Gemein- Einwohner im Untersuchungsgebiet, Quelle: Landesamt für Statistik Nieder-
sachsen 31.12.2018) und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft (Quelle: MB
den Rhauderfehn und Ostrhauderfehn angrenzende Ortsteile der Gemein-
Research GmbH 2019).
den Saterland und Westoverledingen umfasst.
In den kommunalen Einzelhandelskonzepten der Gemeinden des Untersu- Die Gemeinden im Untersuchungsgebiet verfügen bei einer Einwohnerzahl
chungsgebietes1 sind fünf zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen (vgl. von 63.985 Einwohnern und einer Kaufkraftkennziffer von 82,8 - 86 % über
auch Abb. 5): ein vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial im Sortiment Spielwaren von
rd. 2,9 Mio. €.
▪ ZVB Rhauderfehn
▪ ZVB Hauptzentrum Ostrhauderfehn
▪ ZVB Nebenzentrum Idafehn (Ostrhauderfehn)
▪ ZVB Ramsloh (Saterland)
▪ ZVB Ortsmitte Ihrhove (Westoverledingen)
▪ ZVB Nahversorgungszentrum Flachsmeer (Westoverledingen)
1
In der Gemeinde Ostrhauderfehn ist das Einzelhandelskonzept noch in Aufstellung befind-
lich. Die Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche Hauptzentrum Ostrhauder-
fehn und Nebenzentrum Idafehn wurden der Entwurfsfassung entnommen.
9
Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 5: Zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet
Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende
Bearbeitung: cima 2020
10Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
3.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation
im Untersuchungsgebiet ZVB Hauptzentrum Ostrhauderfehn
▪ COMBI, Im Gewerbegebiet
Für die Beurteilung der Auswirkungen zur Verkaufsflächenerweiterung ei- ▪ EDEKA, Hauptstraße
nes MÜLLER-Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Rhauderfehn ist eine ▪ ROSSMANN, Hauptstraße
detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation erforderlich. Die Attraktivi- ▪ WREESMANN SONDERPOSTEN, Untenende
tät der konkurrierenden Wettbewerber innerhalb des Untersuchungsge-
bietes wurde durch „Vor-Ort“-Recherchen des cima-Teams erfasst. Insbe- ZVB Nebenzentrum Idafehn
sondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber sind
▪ KIK, Hauptstraße
dabei von Bedeutung.
▪ TEDI, Hauptstraße
Die Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche wurden den gülti-
gen kommunalen Einzelhandelskonzepten der Gemeinden des Untersu-
chungsgebietes2 entnommen. Im gesamten Untersuchungsgebiet sind ZVB Hauptzentrum Ortsmitte Ihrhove
zudem weitere Einzelhandelsbetriebe in Solitär- bzw. Streulagen angesie- ▪ COMBI, Ihrener Straße
delt, welche nicht die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereichs erfül-
len.
ZVB Nahversorgungszentrum Flachsmeer
Im Hinblick auf das untersuchungsrelevante Sortiment Spielwaren sind
▪ ROSSMANN, Königstraße
Versorgungslücken im Untersuchungsgebiet erkennbar. Das Angebot be-
▪ TEDI, Königstraße
schränkt sich fast ausschließlich auf vergleichsweise geringe Verkaufsflä-
chen im Randsortiment. Im gesamten Untersuchungsgebiet ist derzeit
kein originäres Spielwarengeschäft ansässig. Einige der Spielwarenanbie- ZVB Ramsloh
ter sind in zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt. ▪ TEDI, Florianstraße
Gemeinde Rhauderfehn: Nachfolgend werden die zentralen Versorgungsbereiche sowie sonstige
bedeutende Wettbewerbslagen hinsichtlich ihrer vorhabenrelevanten An-
ZVB Rhauderfehn
gebotsausstattung und Leistungsfähigkeit beschrieben. Die jeweilige Be-
▪ ACTION, Rosmarinheide wertung basiert auf der gutachterlichen Einschätzung jedes Einzelstand-
▪ COMBI, Rhauderwieke orts im Rahmen einer Begutachtung vor Ort durch die cima.
▪ EDEKA, Hagiusring
▪ KIK, Rosmarinheide
2
Im Falle von Ostrhauderfehn: Entwurfsfassung, s.o.
11Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 7: Abgrenzung des ZVB Rhauderfehn
3.2.1 Zentraler Versorgungsbereich Rhauderfehn
In der Gemeinde Rhauderfehn befindet sich der zentrale Versorgungsbe-
reich Rhauderfehn.
Der zentrale Versorgungsbereich umfasst im Wesentlichen die folgenden
Lagebereiche: Rhauderwieke (südl. Vereinswieke), Rajen (bis zum Fehn-
museum), 1. Südwieke (nördl. Teil), Untenende (westl. Teil) sowie Hagius-
ring und Rosmarinheide.
Der Besatz zeichnet sich durch eine Funktionsmischung unter anderem
von Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie/ Hotellerie aus.
Vorhabenrelevante Anbieter, die das Sortiment Spielwaren - jeweils als
Randsortiment - führen, sind die Lebensmittelmärkte COMBI und EDEKA
sowie die Anbieter ACTION und KIK.
Der Planvorhabenstandort befindet sich ebenfalls innerhalb des zentralen
Versorgungsbereiches. Eine ÖPNV-Anbindung ist durch den VLL-Bus-
bahnhof gegeben.
Abb. 6: Anbieter im ZVB Rhauderfehn
Quelle: Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Rhauderfehn, cima 2019
Fotos: cima 2019
12Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 9: Abgrenzung des ZVB Hauptzentrum Ostrhauderfehn
3.2.2 Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum
Ostrhauderfehn
Das Untersuchungsgebiet umfasst weiterhin den zentralen Versorgungs-
bereich Hauptzentrum Ostrhauderfehn. Dieser zentrale Versorgungsbe- Ergänzende
reich umfasst Teile der Hauptstraße sowie eine Einzelhandelsagglomera- Zentrenfunktionen
tion am Standort Untenende.
Das vorhabenrelevante Einzelhandelsangebot des zentralen Versorgungs-
bereiches konzentriert sich auf die wettbewerbsrelevanten Anbieter
ROSSMANN, COMBI, WREESMANN SONDERPOSTEN und EDEKA. die das
Sortiment Spielwaren allesamt als Randsortiment führen.
Die Entfernung zwischen dem Vorhabenstandort und dem zentralen Ver-
sorgungsbereich Hauptzentrum Ostrhauderfehn beträgt rd. 5 Minuten
Fahrzeit bzw. 2,7 km Fahrstrecke für den Pkw-Kunden.
Abb. 8: Anbieter im ZVB Hauptzentrum Ostrhauderfehn
Quelle: Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Ostrhauderfehn (Entwurf), cima 2020
Fotos: cima 2019
13Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 11: Abgrenzung des ZVB Nebenzentrum Idafehn
3.2.3 Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum
Idafehn
Das Untersuchungsgebiet umfasst weiterhin den zentralen Versorgungs-
bereich Idafehn in der Gemeinde Ostrhauderfehn. Dieser zentrale Versor-
gungsbereich in der Funktion eines Nebenzentrums umfasst die Einzel-
handels- und Dienstleistungsanbieter entlang der Straße Idafehn-Mitte bis
zum Kreuzungsbereich Hauptstraße im Norden.
Das Nebenzentrum Idafehn stellt nach dem Hauptzentrum Ostrhauder-
fehn den zweiten zentralen Versorgungsbereich dar und umfasst einen
umfassenden Besatz an Einzelhandelsbetrieben und Dienstleistungen.
Die Entfernung zwischen dem Vorhabenstandort am Standort Rhauder-
wieke 5 und dem zentralen Versorgungsbereich Nebenzentrum Idafehn
beträgt rd. 7 Minuten Fahrzeit bzw. 4,5 km Fahrstrecke für den Pkw-Kun-
den.
Das vorhabenrelevante Einzelhandelsangebot des zentralen Versorgungs-
bereiches konzentriert sich auf die Anbieter KIK und TEDI, die Spielwaren
als Randsortiment führen.
Quelle: Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Ostrhauderfehn (Entwurf), cima 2020
Abb. 10: Anbieter im ZVB Nebenzentrum Idafehn
Foto: cima 2019
14Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 13: Abgrenzung des ZVB Ramsloh, Saterland
3.2.4 Zentraler Versorgungsbereich Ramsloh, Sater-
land
Das Untersuchungsgebiet umfasst weiterhin den zentralen Versorgungs-
bereich Ramsloh in der Gemeinde Saterland. Dieser zentrale Versorgungs-
bereich umfasst die Einzelhandels- und Dienstleistungsanbieter entlang
der Hauptstraße.
Das vorhabenrelevante Einzelhandelsangebot des zentralen Versorgungs-
bereiches beschränkt sich auf den Anbieter TEDI, der das vorhabenrele-
vante Sortiment Spielwaren als Randsortiment führt.
Die Entfernung zwischen dem Vorhabenstandort am Standort Rhauder-
wieke 5 und dem zentralen Versorgungsbereich Ramsloh beträgt rd. 13
Minuten Fahrzeit bzw. 10,7 km Fahrstrecke für den Pkw-Kunden.
Abb. 12: Anbieter im ZVB Ramsloh, Saterland
Quelle: Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Saterland, GMA 2018
Foto: cima 2020
15Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 15: Abgrenzung des ZVB Ortsmitte Ihrhove
3.2.5 Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Ihrhove,
Westoverledingen
Der nördlich vom Vorhabenstandort gelegene zentrale Versorgungsbe-
reich Hauptzentrum Ortsmitte Ihrhove befindet sich im Westoverledinger
Ortsteil Ihrhove in ca. 10,5 km Fahrdistanz zum Vorhabenstandort bzw. 13
Minuten für den Pkw-Kunden.
Das untersuchungsrelevante Sortiment Spielwaren wird im zentralen Ver-
sorgungsbereich Ortsmitte Ihrhove lediglich durch den Lebensmittelvoll-
sortimenter COMBI auf geringfügigen Flächen angeboten.
Abb. 14: Anbieter im ZVB Ortsmitte Ihrhove
Quelle: Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Westoverledingen, GMA 2016
Foto: cima 2018
16Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 17: Abgrenzung des ZVB Nahversorgungszentrum Flachsmeer, Westo-
3.2.6 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungs- verledingen
zentrum Flachsmeer, Westoverledingen
Der westlich vom Vorhabenstandort gelegene zentrale Versorgungsbe-
reich Nahversorgungszentrum Flachsmeer befindet sich im gleichnamigen
Westoverledinger Ortsteil ca. 8,5 km Fahrdistanz zum Vorhabenstandort
bzw. 13 Minuten für den Pkw-Kunden.
Das vorhabenrelevante Angebot besteht aus Randsortimentsflächen im
Drogeriefachmarkt ROSSMANN sowie den Non-Food-Discounter TEDI.
Abb. 16: Anbieter im ZVB Nahversorgungszentrum Flachsmeer
Quelle: Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Westoverledingen, GMA 2016
Fotos: cima 2020
17Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 18: Weitere Wettbewerber im Untersuchungsgebiet (Auswahl)
3.2.7 Weitere Wettbewerber im Untersuchungsgebiet
Außerhalb der beschriebenen zentralen Versorgungsbereiche sind inner-
halb des Untersuchungsgebietes weitere Betriebe mit vorhabenrelevan-
tem Sortiment (Spielwaren im Haupt- bzw. Randsortiment) zu nennen.
Gemeinde Rhauderfehn:
▪ De Wall, Schwarzmoorstraße (1)
▪ RC Modellbau, Hauptstraße
▪ Rajener Center Kiosk, Rajen
Gemeinde Ostrhauderfehn:
▪ Handelskontor Ostrhauderfehn De Wall, Schwarzmoorstraße, Gemeinde Rhauderfehn
Foto: cima 2020
18Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
4 Wirkungsprognose
In der Gemeinde Rhauderfehn wird zurzeit die Verkaufsflächenerweiterung Aus gutachterlicher Sicht können diese Effekte ausgeschlossen werden.
des bestehenden Müller Drogeriefachmarktes am Standort Rhauder- Untersuchungsrelevant ist somit lediglich das Sortiment Spielwaren.
wieke 5 diskutiert.
Die Verkaufsfläche soll von aktuell ca. 840 qm auf das vom Betreiber vor- Der umverteilungsrelevante Umsatz beträgt demnach ca. 0,45 Mio. €.
gesehene Maß von rund 1.040 qm vergrößert werden. Auf dem überwie-
genden Teil der hinzukommenden Flächen soll das Sortiment Spielwaren
angeboten werden, insgesamt nach Realisierung des Vorhabens auf
180 qm.
Die Angaben zur Größe der Verkaufsflächen basieren auf den Angaben des
Auftraggebers. Die Größen der Teilflächen für die einzelnen Sortimente er-
geben sich aus den Erfahrungen der cima und aus der Betrachtung der
Sortimentsaufteilung in vergleichbaren MÜLLER-Drogeriefachmärkten.
Zur Berechnung der vorhabenrelevanten Umsatzerwartung sind Flächen-
produktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der durchschnittli-
chen Leistungsfähigkeit von entsprechenden Betriebstypen und Verkaufs-
flächendimensionierungen orientieren und an die standortspezifische
Wettbewerbssituation in Rhauderfehn angepasst wurden.
Die übrigen Sortimente, die von der geplanten Verkaufsflächenerweiterung
des MÜLLER-Drogeriefachmarktes berührt sind, setzen sich im Wesentli-
chen aus den folgenden Sortimentsgruppen zusammen:
▪ Drogerie- und Parfümeriewaren
▪ Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
Die Umsatzumverteilungen der genannten Sortimente verteilen sich auf
mehrere Branchen, sind in der Einzelbetrachtung sehr gering und beziehen
sich zudem auf zahlreiche verschiedene Betriebe, die diese Sortimente, z.T.
ebenfalls nur als Randsortimente, führen. Wettbewerbswirkungen, aus de-
nen negative städtebauliche Effekte resultieren, können daher mit den Mit-
teln der prognostischen Marktforschung nicht mehr nachgewiesen werden.
19Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 19: Sortiments- und Umsatzstruktur des Planvorhabens
Zusätzliche Verkaufs-
CIMA Warengruppe Bestand Müller Planung Müller fläche und Umsatz
Müller
Umsatz Umsatz Umsatz
Bezeichnung VK in m² VK in m² VK in m²
in Mio. € in Mio. € in Mio. €
Periodischer Bedarf gesamt 525 2,80 550 2,95 25 0,15
Nahrungs- und Genussmittel 120 0,61 120 0,62 0 0,01
Drogerie- und Parfümeriewaren 405 2,19 430 2,32 25 0,14
Aperiodischer Bedarf gesamt 315 1,10 490 1,59 175 0,48
Schreibwaren 80 0,30 80 0,30 0 0,00
Spielwaren 20 0,06 180 0,50 160 0,45
Zoobedarf 25 0,03 30 0,04 5 0,01
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 40 0,03 50 0,05 10 0,01
Unterhaltungselektronik 150 0,68 150 0,69 0 0,01
Gesamt 840 3,90 1.040 4,53 200 0,63
Quelle: cima 2020
Anmerkung: Geschätzter Bruttoumsatz/ Jahr nach Erfahrungen der cima unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation, Rundungsdifferenzen möglich
20Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
4.1 Herkunft des Umverteilungsumsatzes ▪ Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes im Bereich des Vorhabenstand-
orts sowie Attraktivität der konkurrierenden Einkaufsorte nach Bran-
des Planvorhabens chen- sowie Sortimentsschwerpunkten.
Das Gravitationsmodell nach HUFF findet nicht nur bei der cima Anwen-
Basis der folgenden Prognose ist eine detaillierte Analyse der Wettbe- dung, sondern wird auch von weiteren Einzelhandelsgutachtern verwendet.
werbssituation im Einzugsgebiet des Planvorhabens. Die Attraktivität der In mehreren Gerichtsverfahren wurde diese gutachterliche Methodik be-
Einkaufsstandorte wurde durch „Vor-Ort“-Recherchen des cima-Teams ab- reits anerkannt (vgl. z.B. OVG Lüneburg 1 LC 107/05, Urteil vom 01.09.2005,
geschätzt. In diesem Zusammenhang wurden auch detaillierte Einschät- OVG Münster 10 A 1676/08, Urteil vom 30.09.2009 oder VG Hannover
zungen zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes und der
4 B 961/10, Beschluss vom 23.06.2010).
Wettbewerbsstandorte gewonnen.
Bei der Bewertung des Vorhabens und der Berechnung der Umsatzver-
Wichtige Informationen über die Bindungsquoten bezieht die cima aus
drängungswirkung wird von einem „Worst-Case-Ansatz“ ausgegangen.
Echtzahlen der Anbieter, die i.d.R. aus ähnlich gelagerten Analysen, aus der
Die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten entsprechen demnach der
direkten Betriebsberatung der relevanten Märkte und aus den offiziellen
maximal zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkung auf den vor-
Veröffentlichungen bezogen werden. Diese Erkenntnisse werden dann an
handenen Einzelhandel. Es wird angenommen, dass sich das Planvorha-
die regionale Situation angepasst. Insbesondere die Lage, Entfernung und
ben erfolgreich am Markt positionieren kann.
Größe der Wettbewerber ist dabei von großer Relevanz. Außerdem wurde
die individuelle Wettbewerbssituation in den einzelnen Branchen berück- Dementsprechend geht die cima von nachfolgender Umsatzherkunft aus.
sichtigt und die Chance neuer Anbieter, Umsätze zu generieren, in die Be-
wertungen einbezogen.
Die Herkunft des Vorhabenumsatzes kann auf Basis dieser Recherchen mit-
tels des ökonometrischen HUFF-Simulationsmodells3 berechnet werden.
Dieses quantifiziert die durch das Planvorhaben entstehenden Kaufkraft-
und Umsatzströme im Untersuchungsraum für den betroffenen Einzelhan-
del. Das Verfahren basiert auf den Untersuchungen von Huff (Dr. David L.
Huff: „Defining and Estimating a Trading Area“). Einflussgrößen sind u. a.:
▪ Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
▪ Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten
der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Markt-
gebiet,
3
Die CIMA Beratung + Management GmbH interpretiert das HUFF-Modell als ein Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen,
Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird.
21Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 20: Umsatzherkunft des Planvorhabens Zu nennen sind hier insbesondere die Einzelhandelsstandorte Papenburg,
Leer und Oldenburg.
Umsatzherkunft durch Umverteilung in ... in Mio. € in %
Aufgrund der vergleichsweise geringen Umsatzerwartung des Planvorha-
bens in diesem Segment werden Umsatzumverteilungswirkungen an die-
Untersuchungsgebiet gesamt 0,3 70 sen Standorten allerdings nicht zu städtebaulich schädigenden Wirkungen
ZVB Rhauderfehn 0,1 22 führen.
Die cima geht davon aus, dass die übrigen Umsatzumverteilungswirkungen
Sonstiges Gemeindegebiet Rhauderfehn 0,1 15
innerhalb des abgegrenzten Untersuchungsgebietes erfolgen. Neben den
ZVB Hauptzentrum Ostrhauderfehn 0,1 25 Spielwarenanbietern im ZVB Rhauderfehn sind auch die Anbieter im sons-
tigen Gemeindegebiet sowie die Anbieter im ZVB Hauptzentrum Ostrhau-
ZVB Nebenzentrum Idafehn 0,0 2
derfehn von Umsatzumverteilungswirkungen betroffen.
Sonstiges Gemeindegebiet Ostrhauderfehn 0,0 1 Allerdings stellt das vorhabenrelevante Sortiment Spielwaren lediglich ein
ZVB Ramsloh, Saterland 0,0 0 Randsortiment dieser Anbieter dar und ist daher nicht als betriebsprägend
einzustufen.
ZVB Nahversorgungszentrum Flachsmeer, Westoverledingen 0,0 5
Die Anbieter in den übrigen zentralen Versorgungsbereichen und den üb-
Sonstiges Gemeindegebiet Westoverledingen 0,0 0 rigen Standortlagen sind aufgrund der vorliegenden Angebotsstruktur
weitaus weniger von Umsatzumverteilungswirkungen des Planvorhabens
sonstige Orte, diffuse Umsatzverlagerungen 0,1 30
betroffen.
Gesamtsumme 0,4 100
Quelle: cima 2020
Die cima kommt zu dem Ergebnis, dass rd. 70 % der durch das Planvorha-
ben generierten Umsätze innerhalb des Untersuchungsgebietes umverteilt
werden und somit als Verdrängung für den dort bestehenden Einzelhandel
zu werten sind.
Aufgrund der vergleichsweise schwachen Angebotssituation in diesem
Segment ist davon auszugehen, dass noch weitere Wegzeiten als die dem
Untersuchungsgebiet zugrunde gelegten 15 Minuten Pkw-Fahrzeit für den
Kauf von Spielwaren auf sich genommen werden.
Daher finden die Umsatzumverteilungen zu einem größeren Anteil auch an
übrigen Standorten außerhalb des Untersuchungsgebietes statt.
22Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
4.2 Ökonomische Wirkungsprognose absolute Umsätze sowie die Relation von bestehender Verkaufsfläche und
jener des Planvorhabens mit ein.
Als Folge der Realisierung des Planvorhabens sind Umsatzumverteilungen Lt. Urteil des OVG Münster vom 7.12.2000 werden Umsatzverlagerungen
innerhalb der bestehenden Einzelhandelsstrukturen zu erwarten. Diese zwischen 7 und 11 % bereits als abwägungsrelevant eingeordnet. Das heißt,
werden in der ökonomischen Wirkungsprognose quantifiziert und hin- sollten Umsatzverlagerungen dieser Größenordnung für ein Projektvorha-
sichtlich der möglichen Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO bewer- ben nicht dokumentiert werden, wird von einem Abwägungsfehler in der
tet. baurechtlichen Beurteilung ausgegangen. Bei der Beurteilung der Umsatz-
verlagerungen ist zwischen dem „Abstimmungsschwellenwert“ einerseits
Dabei wird der Umsatz des Planvorhabens den heutigen Umsätzen des Ein-
und dem „Hindernisschwellenwert“ andererseits zu unterscheiden. Das
zelhandels innerhalb des direkten Einzugsgebiets gegenübergestellt. Die
Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwel-
daraus resultierenden Umsatzumverteilungsquoten werden absolut (in
len- oder Rahmenwertes bislang offengelassen.6
Mio. €) und relativ (in %) dargestellt. Es erfolgt eine differenzierte Auswei-
sung für alle tangierten zentralen Versorgungsbereiche. Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkun-
gen gewichtiger Art angenommen (=„Abstimmschwellenwert“), wenn ein
Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde eine
Vorbemerkungen zur Umsatzumverteilungsquote Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen. 7 Nach den Er-
Die Umsatzumverteilungsquote ist ein maßgebliches Beurteilungskriterium gebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Ein-
für die Verträglichkeit von Einzelhandelsvorhaben. Allerdings bedeutet zelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojekts in der
nicht jeder Kaufkraftabfluss eine nicht nur unwesentliche Auswirkung, denn Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 8
allein die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage ist baurechtlich Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen,
irrelevant.4 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die so ge- dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Ab-
nannte „städtebauliche Effekte“ nach sich zieht (Schließen von Einzelhan- wägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojekts haben, nicht jedoch
delsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen
Unterversorgung der Bevölkerung etc.).5 Bei der Bewertung eines Planvor- markieren.9
habens bezieht die cima neben der Umsatzumverteilungsquote daher auch
Unzumutbar im Sinne eines „Hindernisschwellenwerts“ ist ein Kaufkraftab-
fluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn
4
Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu § 34 BauGB Lüneburg, E. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v.
5
OVG Greifswald, U. v. 15.4.1999, 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v. 6.6. 2005, 30.10.2000, 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, 277
10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 8
Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, 337.
6
BVerwG vom 01.08.2002, 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = 9
OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70;
UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v. 17.9.2003, 4 C 14.01 OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60
7
OVG Koblenz, Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; Nr. 201; OVG Koblenz vom 08.01.1999, 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435
OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr. 70; OVG = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-
RR 2003, 76.
23Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird –
allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment – ein
Mindestwert von etwa 20 bis 25 %.10 Das VG Göttingen hat in seinem Be-
schluss vom 10.03.2004, 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatz-
abfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten.
Einschränkend muss angefügt werden, dass die Beurteilung in Abhängig-
keit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von
Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumverteilungs-
quote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines
Planvorhabens sein sollte. Es bleibt zu bedenken, dass ein Umsatzrückgang
an einem Standort nur ein Indiz im Sinne eines „Anfangsverdachts“ ist. Ge-
sunde Einzelhandelsstrukturen sind z.B. bezüglich der Verträglichkeit an-
ders zu bewerten als Zentren, die bereits durch „Trading-Down-Effekte“
gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind letzten Endes erhebliche städtebau-
liche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca.
7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich in städ-
tischen Verödungen und zu erwartenden „Trading-Down-Effekten“ ausdrü-
cken.
Als Richtwert für die Verträglichkeit eines Vorhabens verwendet die
cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Grenze als wesentlichen
Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sind dabei jedoch
branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) grund-
sätzlich möglich, um den speziellen Gegebenheiten des Einzelfalls ge-
recht zu werden. Umsatzumverteilungsquoten im Bereich von 10 %
und mehr werden nachfolgend für jedes tangierte Sortiment vertie-
fend diskutiert und gutachterlich bewertet.
10
OVG Koblenz, Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577;
VGH München, Urteil vom 07.06.2000, 26 N 99.2961, NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62.
24Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 21: Umverteilungseffekte: Spielwaren
Verkaufsflächenerweiterung MÜLLER in Rhauderfehn, Rhauderwieke
Umsatz Umsatz- Umsatz-
cima Warengruppe Spielwaren aktuell in umverteilung umverteilung
Mio. € in Mio. € in %
Untersuchungsgebiet gesamt 1,4 0,31 22,7
davon ZVB Rhauderfehn 0,3 0,10 35,7
Sonstiges Gemeindegebiet Rhauderfehn 0,3 0,07 25,3
ZVB Hauptzentrum Ostrhauderfehn 0,6 0,11 18,2
ZVB Nebenzentrum Idafehn 0,1 *** ***
Sonstiges Gemeindegebiet Ostrhauderfehn 0,0 *** ***
ZVB Ramsloh, Saterland 0,0 *** ***
Sonstiges Gemeindegebiet Saterland - - ***
ZVB Ortsmitte Ihrhove, Westoverledingen 0,0 *** ***
ZVB Nahversorgungszentrum Flachsmeer, Westoverledingen 0,1 *** ***
Sonstiges Gemeindegebiet Westoverledingen - - ***
Umsatzumverteilungen von außerhalb des Untersuchunsgebietes 0,13
Quelle: cima 2020
Die Branche Spielwaren stellt ein Randsortiment des MÜLLER-Drogerie- Durch die Verkaufsflächenerweiterung des MÜLLER-Drogeriefachmarktes
fachmarktes dar. Insgesamt soll die Verkaufsfläche in dieser Branche von wird im ZVB Rhauderfehn im Sortiment Spielwaren eine Umsatzumver-
rd. 20 qm auf 180 qm erhöht werden. Damit gehen 160 qm zusätzliche teilungsquote in Höhe von 35,7 % erreicht. Das Umsatzumverteilungsvo-
Verkaufsfläche in der Branche Spielwaren in die ökonomische Wirkungs- lumen liegt hier bei 0,10 Mio. €. Von diesen Umverteilungen betroffen sind
analyse ein. Im Sinne des Worst-Case-Ansatzes geht die cima dabei von insbesondere die ansässigen Lebensmittelmärkte COMBI und EDEKA so-
einer Umsatzmehrerwartung von rd. 0,45 Mio. € aus. wie der Non-Food-Discounter ACTION und der Bekleidungsdiscount-
markt KIK.
25Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Keiner dieser Märkte führt das Sortiment Spielwaren als Hauptsortiment. Quantifizierbarkeitsgrenze von 0,05 Mio. €. Negative städtebauliche Aus-
Insgesamt wird das Sortiment auf nur vergleichsweise geringen Verkaufs- wirkungen können daher ausgeschlossen werden.
flächen angeboten. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde Rhauder-
Entsprechend ist eindeutig nicht davon auszugehen, dass die dargestell- fehn wird im sonstigen Stadtgebiet für die dort ansässigen Märkte ein
ten Umsatzumverteilungswirkungen zu einer Einschränkung der Funkti- absoluter Verdrängungsumsatz von rd. 0,11 Mio. € errechnet, dies ent-
onsfähigkeit des Zentrums führen werden. Die ansässigen Märkte werden spricht einem prozentualen Anteil von rd. 25,3 %. Von dem zunehmenden
weiterhin ihre Hauptumsätze in ihren jeweiligen Hauptsortimenten erzie- Wettbewerb ist vorrangig der Anbieter DE WALL (Schwarzmoorstraße) be-
len. Durch die zu erwartenden Umsatzverluste im Sortiment Spielwaren troffen. Der Fachmarktstandort des Anbieters DE WALL befindet sich in
wird aus Gutachtersicht keiner dieser Märkte in seiner Existenz gefährdet. Pkw-orientierter Einzelhandelsagglomeration in nicht-integrierter Lage. In
Die Umsatzumverteilungswerte belaufen sich allesamt auf einem ver- deutlich geringerem Umfang sind die Anbieter RAJENER CENTER KIOSK
gleichsweise geringen absoluten Niveau. Die dargestellten vergleichs- und RC MODELLBAU von Umsatzumverteilungen betroffen. Angebots-
weise hohen relativen Werte resultieren insbesondere aus dem nur gerin- überschneidungen zwischen diesen Anbietern und der Erweiterungsfläche
gen Angebot im Untersuchungsgebiet. des MÜLLER-Drogeriefachmarktes sind als sehr gering einzustufen.
Im Falle des ZVB Rhauderfehn ist zudem zu beachten, dass sich der Vor-
Insgesamt ist die Entwicklung der geplanten Verkaufsflächen in der
habenstandort innerhalb des Zentrums befindet. Daher würde die Funkti-
Branche Spielwaren als verträglich anzusehen. In den zentralen Ver-
onsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches durch die Verkaufsflä-
sorgungsbereichen ZVB Rhauderfehn und ZVB Hauptzentrum Ostr-
chenerweiterung des MÜLLER-Drogeriefachmarktes gesichert. Es unter-
hauderfehn liegen die Umsatzumverteilungen zwar prozentual deut-
bleibt ein Umschlagen von absatzwirtschaftlichen auf städtebauliche Aus-
lich über der abwägungsrelevanten 10 %-Schwelle. Aufgrund des ins-
wirkungen.
gesamt geringen Angebotes im Untersuchungsgebiet und den ver-
Durch das Planvorhaben wird im ZVB Hauptzentrum Ostrhauderfehn im gleichsweise geringen absoluten Umsatzumverteilungen sowie der
vorhabenrelevanten Sortiment Spielwaren ein Verdrängungsumsatz in vorliegenden Angebotsstruktur, bei dem das Sortiment Spielwaren
Höhe von rd. 18,2 % erreicht. Dieser liegt somit über der abwägungsrele- fast ausschließlich als Randsortiment angeboten wird, sind negative
vanten 10 %-Schwelle Das Umsatzverdrängungsvolumen liegt hier bei rd. städtebauliche Effekte oder betriebsbedingte Aufgaben durch die er-
0,11 Mio. €. Zu nennen sind hier vorrangig die wettbewerbsrelevanten An- mittelten Umverteilungen in den genannten ZVB allerdings nicht zu
bieter WREESMANN SONDERPOSTEN, ROSSMANN sowie COMBI. Auch erwarten.
diese Betriebe vertreiben Spielwaren jeweils als Randsortiment. Wenn-
Auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wird es lediglich
gleich die Konkurrenzsituation in diesem Sortiment deutlich steigen wird,
zu Umsatzeinbußen kommen, die durch Angebotsumstrukturierun-
sind negative städtebauliche Effekte oder betriebsbedingte Aufgaben
gen o. ä. Maßnahmen aufgefangen werden können. Von dem Plan-
durch die ermittelten Umverteilungen in diesem ZVB daher ebenfalls nicht
vorhaben ausgelöste Schließungen oder übermäßige Umsatzumver-
zu erwarten.
teilungswirkungen, durch die die Angebotsstruktur nachhaltig ge-
Die Auswirkungen auf die übrigen zentralen Versorgungsbereiche oder schädigt werden kann, sind eindeutig nicht zu erwarten.
sonstigen Lagen im Untersuchungsgebiet liegen jeweils unter der
26Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
5 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit dem Einzelhandels-
konzept der Gemeinde Rhauderfehn und der Raumordnung
5.1 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit
dem kommunalen Einzelhandelskon-
zept
Bei dem Planvorhaben handelt es sich um die Verkaufsflächenerweiterung ▪ Groß- und kleinflächige, prioritäre Ansiedlung sowie Erweiterung zen-
eines bereits bestehenden Drogeriefachmarktes am Standort Rhauder- trenrelevanter Sortimente
wieke in der Gemeinde Rhauderfehn mit nahversorgungsrelevanten- und
▪ Groß- und kleinflächige Ansiedlung sowie Erweiterung nahversor-
damit gleichzeitig zentrenrelevanten Hauptsortiment. Der Planvorhaben-
gungsrelevanter Sortimente
standort befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
Hauptzentrum Rhauderfehn. ▪ Groß- und kleinflächige Ansiedlung sowie Erweiterung nicht-zentren-
relevanter Sortimente
Im Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Rhauderfehn wird die Stärkung
des zentralen Versorgungsbereiche hervorgehoben: Bei potenziellen neuen Vorhaben ist grundsätzlich darauf zu achten, dass
diese eine sinnvolle Ergänzung der bestehenden Angebote sind. Auch
„6.2.1 Ansiedlungsstrategien für das Hauptzentrum zentraler Versor- eine ansprechende und zeitgemäße, gestalterische Umsetzung neuer Ent-
gungsbereich Rhauderfehn wicklungen sollte berücksichtigt werden“ (ebd., cima 2019, S. 54).
Der zentrale Versorgungsbereich Rhauderfehn soll langfristig entwickelt Das Vorhaben steht im Einklang mit dem kommunalen Einzelhandels-
und attraktiv aufgestellt werden. Ziel ist die Stärkung der Zentrums- und konzept für die Gemeinde Rhauderfehn.
Versorgungsfunktion. Um dies erreichen zu können, sind innerörtliche
Der zentrale Versorgungsbereich Rhauderfehn wird in seiner Funkti-
Entwicklungen zukünftig prioritär auf diesen Bereich zu konzentrieren.
onsfähigkeit durch die Angebotserweiterung des Drogeriefachmark-
Zur Etablierung und Positionierung der Ortsmitte sollen Neuansiedlun-
tes in seiner Funktionsfähigkeit gestärkt.
gen von Betrieben v. a. mit zentrenrelevanten Sortimenten zukünftig hier
stattfinden. Insgesamt sind angesichts der großen Ausdehnung nach
Möglichkeit die zentralen vor den Randlagen zu entwickeln.
Für den zentralen Versorgungsbereich Rhauderfehn gelten daher fol-
gende Ansiedlungsstrategien:
27Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
5.2 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit Der Vorhabenstandort befindet sich in der Gemeinde Rhauderfehn, wel-
che gemäß RROP die Funktion eines Grundzentrums wahrnimmt.
den Vorgaben der Raumordnung Demnach ist für die Erfüllung des Kongruenzgebotes im vorliegenden Fall
maßgeblich, dass nicht mehr als 30 % des Umsatzes der Sortimente des
Neben dem Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Rhauderfehn 2019 ist zu prüfenden Marktes aus Kaufkraft von außerhalb der Gemeinde Rhau-
die am 24.01.2017 beschlossene Änderung des Landesraumordnungspro- derfehn stammen darf.
gramms (LROP) Niedersachsen bei der Vereinbarkeit des Planvorhabens Aufgrund der vorliegenden Agglomeration des Planvorhabens mit den in
mit den Vorgaben der Raumordnung zu prüfen. Gemäß LROP 2017 soll in einem Gebäuderiegel ansässigen Lebensmittelanbietern ALDI und COMBI
allen Gemeinden auf ein zeitgemäßes Angebot des allgemeinen, täglichen werden die Umsätze der gesamten Einzelhandelsagglomeration geprüft.
Grundbedarfs hingewirkt werden. Dabei soll ebenso die Erreichbarkeit der
Die Prognosen zur Kaufkraftherkunft der Einzelhandelsagglomeration sind
Versorgungseinrichtungen für alle Bevölkerungsgruppen sichergestellt
der nachfolgenden Abb. 22 zu entnehmen.
sein.
Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein Einzelhandelsvorhaben mit einer
Die Gemeinde Rhauderfehn ist als ein Grundzentrum definiert. Somit sind
geplanten Gesamtverkaufsfläche von max. 1.040qm. Der prognostizierte
die Einzelhandelsangebote an der grundzentralen Versorgungsfunktion
Umsatz des gesamten Vorhabens beträgt rd. 4,53 Mio. €.
und der Nachfrage im zugehörigen Verflechtungsbereich auszurichten.
Zusammen mit den übrigen Einzelhandelsbetrieben der Agglomeration
Die im Zusammenhang mit dem konkret zu prüfenden Vorhaben in Rhau-
wird ein Umsatz in Höhe von rd. 21,3 Mio. € erwirtschaftet.
derfehn zu berücksichtigenden Vorgaben sind:
Kongruenzgebot
„In einem Grundzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandels-
großprojektes den grundzentralen Verflechtungsbereich gemäß Abschnitt
2.2 Ziffer 03 Sätze 8 und 9 als Kongruenzraum nicht wesentlich überschrei-
ten (Kongruenzgebot grundzentral“ (Abschnitt 2.3, Ziffer 03, Satz 1).
„Der grundzentrale Verflechtungsbereich eines Zentralen Ortes ist das je-
weilige Gemeinde- oder das Samtgemeindegebiet“ (Abschnitt 2.2, Ziffer 03,
Satz 8).
„Eine wesentliche Überschreitung nach den Sätzen 1 bis 3 ist gegeben, wenn
mehr als 30 vom Hundert des Vorhabenumsatzes mit Kaufkraft von außer-
halb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt würde. Das Kongruenzge-
bot ist sowohl für das neue Einzelhandelsgroßprojekt insgesamt als auch
sortimentsbezogen einzuhalten“ (Abschnitt 2.3, Ziffer 03, Satz 5 und 6).
28Verträglichkeitsgutachten zur Verkaufsflächenerweiterung des Drogeriefachmarktes Müller am Standort Rhauderwieke in der Gemeinde Rhauderfehn
Abb. 22: Kaufkraftherkunft der Einzelhandelsagglomeration In der Branche Drogerie- und Parfümeriewaren, dem Hauptsortiment des
Ort der
Kaufkraft- Potenzial-
Umsatzanteil Drogeriefachmarktes MÜLLER wird eine Potenzialbindung von rd. 50 %
potenzial bindung
Kaufkraftherkunft
in Mio. € in % in Mio. € in % angenommen. Diese ergibt sich aus der Betrachtung des Kaufkraftpoten-
Nahrungs- und
Rhauderfehn 34,3 33 11,3 86
zials der Gemeinde Rhauderfehn unter Berücksichtigung des dortigen Ein-
sonstige Orte 1,8 14
Genussmittel
Summe 13,1 100 zelhandelsbestandes in dieser Warengruppe sowie der Berücksichtigung
Drogerie- und Rhauderfehn 6,0 50 3,0 81
von Wettbewerbsstandorten außerhalb der Gemeinde.
sonstige Orte 0,7 19
Parfümeriewaren
Summe
Rhauderfehn 0,6 35
3,7
0,2
100
84
Mit einem Umsatzanteil von rd. 19 % im Sortiment Drogerie- und Parfü-
Schnittblumen sonstige Orte 0,0 16 meriewaren liegen die Anteile der sortimentsbezogenen Umsätze von au-
Summe 0,3 100
Rhauderfehn 0,7 21 0,1 86 ßerhalb des Gemeindegebietes Rhauderfehn deutlich unter der 30 %-
Zeitungen/Zeitschriften sonstige Orte 0,0 14
Summe 0,2 100
Schwelle.
Rhauderfehn 8,1 5 0,4 86
Bekleidung/Wäsche sonstige Orte 0,1 14
Auch in der untersuchungsrelevanten Branche Spielwaren liegen die Um-
Summe 0,5 100 satzanteile von außerhalb des Gemeindegebietes mit ebenfalls rd. 19 %
Rhauderfehn 1,6 22 0,4 80
Sanitätswaren sonstige Orte 0,1 20 deutlich unter dieses Schwellenwertes.
Summe 0,4 100
Rhauderfehn 0,8 2 0,0 86 In den sonstigen Randsortimenten des Planvorhabens und der zugehöri-
Bücher sonstige Orte 0,0 14
Summe 0,0 100 gen Einzelhandelsagglomeration liegt der Umsatzanteil von außerhalb des
Schreibwaren
Rhauderfehn
sonstige Orte
0,8 45 0,4
0,0
90
10
Gemeindegebietes ebenfalls deutlich unter der 30 %-Schwelle.
Summe 0,4 100
Rhauderfehn 0,8 52 0,4 81
Auch für die Einzelhandelsagglomeration in seiner Gesamtheit wird die
Spielwaren sonstige Orte 0,1 19 30%-Schwelle mit einem Umsatzanteil von rd. 15 % von außerhalb der Ge-
Summe 0,5 100
Rhauderfehn 0,8 12 0,1 86 meinde Rhauderfehn deutlich unterschritten.
Zoobedarf sonstige Orte 0,0 14
Summe 0,1 100
Rhauderfehn 1,3 16 0,2 83 Das Kongruenzgebot des LROP wird somit erfüllt.
Glas, Porzellan, Keramik,
sonstige Orte 0,0 17
Hausrat
Summe 0,3 100
Rhauderfehn
Elektrogeräte, Leuchten sonstige Orte
1,6 3 0,0 86
Konzentrationsgebot
0,0 14
Summe 0,1 100 „Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Sied-
Rhauderfehn 2,5 40 1,0 82
lungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig“ (Abschnitt 2.3, Ziffer
Unterhaltungselektronik sonstige Orte 0,2 18
Summe 1,2 100 04).
Rhauderfehn 0,9 50 0,5 78
Optik, Hörgeräteakustik sonstige Orte 0,1 22
Der Vorhabenstandort des Planvorhabens befindet sich innerhalb des
Summe 0,6 100 zentralen Siedlungsgebietes der Gemeinde Rhauderfehn.
Rhauderfehn 1,0 1,1 0,0 88
Fahrräder und Zubehör sonstige Orte 0,0 12
Summe 0,0 100 Das Planvorhaben steht mit dem Konzentrationsgebot in Einklang.
Rhauderfehn 62,6 29 18,1 85
Vorhaben insgesamt
sonstige Orte 3,2 15
(inkl. Randsortimente) Summe 21,3 100
Quelle: cima 2020
29Sie können auch lesen
