Vorprogramm Die Wohnpolitischen Herausforderungen im Kanton Zug - Wohnen Schweiz
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Vorprogramm
Die Wohnpolitischen Herausforderungen im Kanton Zug
Kurt Landis Kanton Zug
Leiter Amt für Wohnungswesen
Hans Steinmann Gemeinde Baar, Gemeinderat
Vorsteher Finanzen und Wirtschaft
Ruth Dössegger Gemeinnützige Baugenossenschaft Cham GBC
Geschäftsleiterin
Gold-Partner WOHNEN SCHWEIZVorprogramm
Die Wohnpolitischen Herausforderungen im Kanton Zug
Kurt Landis Kanton Zug
Leiter Amt für Wohnungswesen
Hans Steinmann Gemeinde Baar, Gemeinderat
Vorsteher Finanzen und Wirtschaft
Ruth Dössegger Gemeinnützige Baugenossenschaft Cham GBC
Geschäftsleiterin
Gold-Partner WOHNEN SCHWEIZFörderung preisgünstiger Wohnraum im Kanton Zug DV Wohnen Schweiz 7. Juni 2018 Kurt Landis
Wohnungsmarkt Kanton Zug
Fakten zum Wohnraum im Kanton Zug
• hohe Nachfrage nach Wohnraum
• markanter Anstieg der Bodenpreise: Angebote
höher als 1'500 Franken pro m2
• jährlich kommen 650 Neuwohnungen auf den
Wohnungsmarkt (Wohnungsbestand: 59'000; davon
rund 40% Wohneigentum)
• Leerwohnungsquote unter 0,25%! (150 Wohnungen)
• Zunahme des Wohnflächenbedarfs pro Wohnung
(-3'500 weniger gebaute Wohnungen in 10 Jahren)Fakten zum Wohnraum im Kanton Zug
• knapp zur Verfügung stehendes Bauland
• zweigeteilter Wohnungsmarkt mit im Verhältnis
günstigen Altwohnungen und teuren
Neubauwohnungen:
Ø Wohnkosten CH: 1'322
ZG: 1'816 (+ 37%)
• angespannter Markt im unteren Mietpreissegment
• noch keine Überangebote im oberen SegmentZuger Wohnungsmarkt bietet preisgünstigen
Wohnraum
27% (14 500 Wohnungen) des Wohnungsbestands sind
im preisgünstigen Segment des WFG (Stand 2013)
günstige Wohnungen werden unter der Hand vergeben
1'900 Wohnungen (3,4 % des Wohnungsbestands) mit WFG
gefördert; Mietzinsbeiträge von mtl. 350 FrankenDie Zuger Wohnungspolitik auf einen Blick
Analyse / Beobachtung Wohnungsmarkt
Handlungsebenen Kanton / Gemeinden
Nutzungsplanung
Richtplan
Planungs- &
Pfeiler
Baugesetz
WFG
Richtplan
Pfeiler
WFG
KommunikationÜbersicht
Objekthilfe
Pfeiler /
WFG
Mietzinsbeiträge
Zinslose
PfeilerDarlehen
Erwerb von
für Richtplan
Land
Darlehen als
Anschubhilfen
Instrumente / Praxis Zuger Wohnförderung
Analyse / Beobachtung Wohnungsmarkt
Unterstützung /
BeratungInstrumente und Praxis Zuger Wohnraumförderung (WFG)
1. Förderung Wohnbauprojekte (Objekthilfe) mit Ausrichtung
Mietzinsbeiträge zur Senkung der Mietkosten bis 600
Franken/Monat.
► Rahmenkredit von rund 34 Mio. Franken
2. Gewährung von zinslosen Darlehen für den Erwerb von
Land oder Liegenschaften
► Kapital von mehr als 30 Mio. FrankenInstrumente und Praxis Zuger Wohnraumförderung (WFG)
3. zinslose Darlehen als Anschubhilfen für gemeinnützige
Bauträger
4. Unterstützung/Beratung der Gemeinden bei der Umsetzung
der Massnahmen zur Förderung des preisgünstigen
Wohnungsbaus
5. Beiträge für WohneigentumsförderungBilanz Zuger Wohnraumförderung seit 1992
rund 70 Wohnbauprojekte mit 2'000 preisgünstigen
Wohnungen
konkrete geplante Projekte bis in 5 Jahren: 600 Wohnungen
Verbilligungsleistung pro Jahr: 2,5 Mio.
Mietzinssenkungen pro Monat: durchschnittlich 350 Franken
Voraussetzungen:
- Jahreseinkommen kleiner als 60'000 Franken nach
direkter Bundessteuer
- Wohnkostenbelastung höher als 25%
- Reinvermögen bis 144'000 FrankenFörderung Wohnraum für den Mittelstand jährliche Wohnbauproduktion von 650 Wohnungen im mittleren bis höheren Mietpreissegment Wohneigentumsförderung insbesondere für junge Familien, Zinslastbeiträge bis 600 Franken, wenn Wohnkosten- belastung höher als 1/3 des Einkommens Bausparbeiträge bis 35'000 Franken bei Bausparmodellen der Banken
Wohnungspolitische Herausforderungen bei der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum im Kt. Zug
Mangel an geeignetem Bauland keine Neueinzonungen im Kanton Zug hoher Anteil (Schätzung: 40%) Neubau Eigentums- wohnungen Komfortansprüche Rendite Bauverzögerungen durch Einsprachen
Instrumente der Gemeinden zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum
Ergänzende Förderungsinstrumente der Gemeinden
- Zuger Richtplan: Förderung bezahlbarer Wohnraum wie:
- Arrondierungen von Bauzonen
- Festlegen von Anteilen preisgünstiger Wohnungen bei
Umzonungen, welche Mehrwert zulassen
- Verzicht auf Gewerbeanteil zugunsten preisgünstiger
Wohnungen bei Mischzonen
- Verwendung von eigenen Grundstücken
- Verwendung der Mehrwertabgabe zugunsten des preis-
günstigen WohnraumsStrategie Wohnraumförderung Stadt Zug Schaffung von vier überlagerten Zonen für den preisgünstigen Wohnraum für 400 Wohnungen (Ausnützungszuschlag von 10%) Prüfung planungsrechtlicher Massnamen im Rahmen der Ortsplanungsrevision Einmalige Beiträge an Baurechtszinsen zur Senkung des Bodenpreises auf 20 Jahre (WFG-Förderung) Baurecht auf Drittgrundstücken finanziell unterstützen Abgabe vergünstigter städtischer Grundstücke, damit Kantonale Wohnraumförderung greifen kann
Vorprogramm
Die Wohnpolitischen Herausforderungen im Kanton Zug
Kurt Landis Kanton Zug
Leiter Amt für Wohnungswesen
Hans Steinmann Gemeinde Baar, Gemeinderat
Vorsteher Finanzen und Wirtschaft
Ruth Dössegger Gemeinnützige Baugenossenschaft Cham GBC
Geschäftsleiterin
Gold-Partner WOHNEN SCHWEIZEINWOHNERGEMEINDE BAAR
FÖRDERUNG PREISGÜNSTIGER WOHNUNGSBAU
Wohnen Schweiz – DV Lorzensaal Cham, 7. Juni 2018Agenda
– Gefördertes Projekt 1: «Schürmatt»
– Gefördertes Projekt 2: Alterswohnungen «hello»
– Ermöglichung und Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus
– Mittel- und langfristige Massnahmen
– HerausforderungenGefördertes Projekt 1: Wohnüberbauung Schürmatt
Wohnüberbauung Schürmatt Ablauf Teil1
2005
2006
Kaufkredit
2007
Gemeinde kauft 8’036 m2
Bauland Vereinbarung mit 3
GenossenschaftenWohnüberbauung Schürmatt
Ablauf Teil 2
2009
2010
Baurechtsvertrag
2010
+ Zinsloses Darlehen
Genossenschaften bauen und
vermieten 4 MFH preisgünstig
CHF 500.00 / m2
tiefer ZinssatzGefördertes Projekt 2: Alterswohnungen «Hello baarzug»
Alterswohnungen «Hello baarzug»
Ablauf Teil 1
2010
2010
Kaufkredit Urne
2011
Kauf Wohnhaus
Vermietung zu Anlagekosten
CHF 15.8 Mio. im Rohbau schlüsselfertig
an GfAAlterswohnungen «Hello baarzug»
Ablauf Teil 2
2011
2011
Kaufpreis
2012
- Anlagekosten Kostenmiete für Senioren
gemäss
Kostendeckende Vermietung
Amt f. Whg.wesenErmöglichung und Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus Die Gemeinde unterstützt ortsansässige Wohnbaugenossenschaften durch: a) Abgabe von Baurechtsland für CHF 500.— b) Tiefer Baurechtszins c) Vergabe von zinsfreien Darlehen Die Gemeinde tritt nicht als Bauherrin auf. (Auszug Immobilienstrategie der Gemeinde Baar)
Mittel- und langfristige Massnahmen
1. Aktive Landpolitik – Gemeinde kauft Land und tritt es im Baurecht ab
2. Umnutzung – in den Mischzonen wird der Gewerbeanteil zu Gunsten des preisgünstigen
Wohnungsbaus reduziert
3. Quersubvention – «regulär» vermietete Attikawohnungen subventionieren darunter liegende
preisgünstige Wohnungen.Herausforderungen Verhinderung «Ghettoisierung» Zugang Mittelstand Ausbaustandard der preisgünstigen Wohnungen
Vorprogramm
Die Wohnpolitischen Herausforderungen im Kanton Zug
Kurt Landis Kanton Zug
Leiter Amt für Wohnungswesen
Hans Steinmann Gemeinde Baar, Gemeinderat
Vorsteher Finanzen und Wirtschaft
Ruth Dössegger Gemeinnützige Baugenossenschaft Cham GBC
Geschäftsleiterin
Gold-Partner WOHNEN SCHWEIZBeispiel aus der Praxis
«Die Realisierung von preisgünstigem
Wohnraum in der Gemeinde Cham»
Ruth Dössegger, GBC-GeschäftsleiterinGemeinnützige Baugenossenschaft Cham
Wer sind wir und wohin sind wir unterwegs...
• G emeinnützig seit 54 Jahren in der Gemeinde verankert
• B ezahlbar 240 Alters- und Familienwohnungen
in sechs Liegenschaften
• C lever Kontakt mit Partnern, Landbesitzern, Kanton
und Gemeinde pflegenEin Schwerpunkt in der GBC Strategie 2020 «Gerechte» Vermietung von bezahlbarem Wohnraum • Kleinwohnungen für Einzelpersonen oder Paare • Familienwohnungen ab 4 Zimmer für Familien Die «Richtlinien für die Vermietung», Ausgabe 2017, regeln die Belegungsvorschriften.
Wer sind wir und wohin sind wir unterwegs... Beispiel: Familienwohnungen in Enikon
4-Zimmer- Familienwohnungen à 84 m2 Belegungsstatistik 1970 317 Personen Durchschnitt 5,3 Pers. 1989 198 Personen Durchschnitt 3,3 Pers. 2009 183 Personen Durchschnitt 3,05 Pers. 2018 176 Personen Durchschnitt 2,9 Pers.
und jetzt: Herausforderungen, welche wir alle bestens
kennen...
• Wo setzen wir an, um unsere Strategie
umzusetzen?
«Gerechte» Vermietung von bezahlbarem Wohnraum
• Wer hat ähnlich gelagerte Strategieziele?
Partnersuche
• Welche Lösungen bieten sich in der gewählten
Liegenschaft an?
Verdichten, Abreissen, Neu bauen; fehlende Ausnützungsziffer...Herausforderungen...
• Wo setzen wir an, um unsere Strategie umzusetzen?
«Gerechte» Vermietung von bezahlbarem Wohnraum
- Situationsanalyse
Auswerten der Erkenntnisse – Massnahmen/Ziel definieren
- mittelfristiges Ziel
Angebot zum Wechseln in eine altersgerechte Wohnung schaffen, um
Familienwohnungen frei zu erhalten
Wohnungswechsel soll in Bezug auf Miete und Standort verträglich sein.Herausforderungen...
• Wer hat ähnlich gelagerte Strategieziele?
Partnersuche
- Legislaturziele der Gemeinde Cham
Schaffen von bezahlbarem Wohnraum als ein Schwerpunkt
Standort Kleinschulhaus in der Liegenschaft
- Angebot des Kanton Zug studieren
Möglichkeit eines zinslosen Darlehens
Verfügung für eine Mietzinsunterstützung prüfenHerausforderungen...
• Welche Lösungen bieten sich in der gewählten
Liegenschaft an?
Verdichten, Abreissen, Neu bauen; fehlende Ausnützungsziffer...
- Bebauungsplan
Vorstandentscheid: Abreissen ist kein Thema, erhalten von bezahlbaren
Familienwohnungen ist die Devise
- Ausnützungsziffer
die eigene Reserve reicht nicht, was für Möglichkeiten bieten sich an.. im Spurt zu unserem Lösungsansatz...
Dank - der ausgeliehenen, aktuell nicht benötigten
Ausnützungsquote des Kleinschulhauses durch die
Gemeinde Cham, können 11 Kleinwohnungen gebaut
und so die Liegenschaft verdichtet werden.
Dank - einer Verfügung der GBC mit dem Amt für Wohnungs-
wesen Zug (WFG) können Mietzinszuschüsse
beantragt werden.
Dank - der Chance auf einen Mietzinszuschuss sind die in
Familienwohnungen verbliebenen Ehepaare bereit, in
eine neue, kleinere jedoch altersgerechte Wohnung zu
wechseln.Situation am Standort
Mietzinszuschüsse sind auch im reichen Kanton Zug oft
lebenswichtig um nicht beim «Sozialamt» zu landen.
Die finanziellen Ängste der zu einem Wohnungswechsel motivierten Mieter nehmen
wir ernst:
Mietzins in der 4-Zi-Familienwohnung* CHF 1’025 + HNK 220
Mietzins für die neue 3 Zi-Alterswohnung CHF 1’475 + HNK 265
WFG Unterstützung wo nachgewiesen CHF 371
CHF 1’104 + HNK 265
* Die 50-jährigen Wohnungen sind nicht mehr dem WFG unterstellt.Aktuelle Situation
- Bezugstermin der Wohnungen und der Tiefgarage
Januar 2019
- Interessierte GBC-Mieter/-innen für einen internen
Wechsel
14 Ehepaare und Einzelpersonen
20 Passanten oder Nachbarn
- Aufwertung des ganzen Quartiers
Tiefgarage für 60 Autos bringt Entlastung im Quartier
Unterflurentsorgung für Jedermann
Kunstbank im neu gestalteten ParkDie GBC schaut über die Schulter und ist stolz! • Dem Gründer der GBC bauen wir im Innenhof eine 4 Meter lange Bank, damit er sein erfolgreiches Lebenswerk miterleben kann. • Den Gemeinderat Cham haben wir bei der Umsetzung seiner Legislaturziele unterstützt ☺. • Dem Kanton haben wir geholfen, sein Geld sinnbringend anzulegen und zukünftig für Mietzinszuschüsse auszugeben ☺.
Die Zusammenarbeit zwischen
Baugenossenschaft, Gemeinde und Kanton
ist ein Erfolgsrezept!Die Zusammenarbeit zwischen
Baugenossenschaft, Gemeinde und Kanton
ist ein Erfolgsrezept!Vorprogramm Die Wohnpolitischen Herausforderungen im Kanton Zug Fragen und Diskussion
Umsetzung Nutzungsplanung
Stand der Umsetzung preisgünstiger Wohnungsbau
Schleife Nord
17'500m2 WA5 / Verdichtung
mind. 50% reisgünstiger
Gebiet Oberwil Im Rank
Wohnraum
Baubewilligung Mai 2018 34 preisgünstige
Wohnungen
Gebiet Lüssi /Göbli
Bebauungsplan rechtskräftig
Gebiet Schleife Nord
Verfahren sistiert
Lüssi
9‘800m2 preisgünstiger
Gebiet Rank Oberwil, Franziskusheim Wohnraum
Bezug Sommer 2018 35 preisgünstige 95 Wohnungen
Wohnungen
• ZonenplanZonenplan Stadt Zug für preisgünstige Wohnungen
Vorprogramm Die Wohnpolitischen Herausforderungen im Kanton Zug Fragen und Diskussion
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