WOHNUNGSBAUPROGRAMM 2020 BEZIRK HAMBURG-NORD
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WOHNUNGSBAUPROGRAMM 2020
BEZIRK HAMBURG-NORD
1
IMPRESSUM
Herausgeber
Freie und Hansestadt Hamburg
Bezirksamt Hamburg-Nord
Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt
Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung
Kümmellstraße 6, 20249 Hamburg
Telefon 040/4 28 04 - 60 08 I E-Fax 040/4 27 9 - 04 95 9
E-Mail: stadt-undlandschaftsplanung@hamburg-nord.hamburg.de
Internet: www.hamburg.de/hamburg-nord
Bearbeitung: Maike Schwarz-Müller, Thomas Penndorf,
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Layout: Dierk Wilcke Grafik + Design,
www.dierk-wilcke.de
Bildnachweis Titelblatt:
Richtfest der SAGA Baufeld 1 Pergolenviertel am 21. Oktober 2019 zu sehen sind Mitarbeiter
der JOHANN BUNTE Bauunternehmung GmbH & Co. KG, Geschäftsbereich Schlüsselfertigbau,
Foto: HP Boltres
Stand: Dezember 2019
Erscheinungsdatum: Februar 2020
IMPRESSUM & VORWORT
Liebe Leserin, lieber Leser,
auch in 2020 bleibt mehr bezahlbarer Woh-
nungsbau für alle Zielgruppen weiterhin das
zentrale Thema für Hamburg-Nord. Insgesamt
könnten dieses Jahr rund 3.100 Wohneinheiten
in die Baugenehmigungs- bzw. Realisierungs-
phase kommen und damit deutlich mehr als die
im Vertrag für Hamburg vereinbarten 1.200 zu
genehmigenden Wohneinheiten pro Jahr. Häufig
geht der Bezirk dabei über den vorgesehenen
Drittelmix zugunsten des geförderten Woh-
nungsbaus hinaus. Darauf können wir stolz sein,
Foto: Henning Angerer
denn das bedeutet mehr Wohnungen für Men-
schen mit geringem und mittlerem Einkommen
und mehr Wohnungen für Familien im Bezirk in integrativer Planung auch ein Quartiers-
Hamburg-Nord! management für das Areal entwickelt hat,
in dem 1.700 Wohnungen entstehen, davon
Leider sind Flächen nicht unendlich. Viele Jahre 60 Prozent öffentlich gefördert.
konnte der Bezirk von sogenannten Konversi-
onsflächen profitieren, die für Wohnbauzwecke Neben der Ausstattung mit sozialer Infrastruk-
umgewidmet werden konnten. Dazu zählten tur soll an ökologischen Standards beim Bauen
etwa vormalige Krankhaus-, Busbahnhofs- oder festgehalten werden. Diese Standards sollen
Bahnflächen. Diese Flächen gehen jetzt langsam nicht aufgegeben werden, nur weil der Druck,
zur Neige. Die verbleibenden Wohnungsbau- Wohnraum zu schaffen weiter anhält. Klima-
flächen treten mehr und mehr in Konkurrenz schonende Bauweise ist weiterhin zu fördern
mit Flächen für Erholung und Freizeit sowie und zusätzliches Grün in Form von Dach- und
mit Gewerbe- und Verkehrsflächen. Insbeson- Fassadenbegrünungen zu schaffen.
dere Parks, öffentliche Grünanlagen, Natur- und
Landschaftsschutzgebiete sollen jedoch unan- Parallel wird das Baugenehmigungsverfahren
getastet bleiben. weiter erleichtert. Dazu gehören Bauan-
tragskonferenzen mit allen Beteiligten und
Wenn wir also weiter bezahlbaren Wohnraum Workshops im Vorfeld der Baugenehmigung
schaffen wollen, müssen wir weiter verdichten sowie Online-Genehmigungsverfahren.
und zusätzlich auch neue Wege gehen. Dazu
gehört es, höher zu bauen. Dazu gehört Bauen im Als neuer Bezirksamtsleiter von Hamburg-Nord
Erbbaurecht. Dazu gehört die Direktvergabe an habe ich bei meinem Amtsantritt hier einen
die SAGA als städtische Wohnungsgesellschaft, fachlich hochqualifizierten und kompetenten
und dazu gehört auch, dass wir innerstädtisch in Stab von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
neuen Bebauungsplänen keine Einfamilienhäuser vorgefunden. Er glänzt durch hohe Einsatz-
mehr ausweisen wollen. bereitschaft, Engagement, Verlässlichkeit und
Verbindlichkeit. Er wird weiter tatkräftig dafür
Das Wohnbauflächenpotenzial in Hamburg-Nord sorgen, dass in diesem wunderschönen Bezirk
umfasst für die Jahre ab 2020 rund 7.000 Woh- Hamburg-Nord mehr bezahlbarer Wohnraum in
nungen Im vergangenen Jahr 2019 konnten im attraktiven, lebens- und liebenswerten Quartie-
Bezirk 2.667 Wohneinheiten genehmigt werden. ren entsteht!
Der Anteil der öffentlich geförderten Wohnun-
gen liegt mittlerweile bei 51 Prozent. In 2012 Ich wünsche Ihnen eine erkenntnisreiche Lek-
waren es noch knapp 40 Prozent. türe der mittlerweile achten Fortschreibung des
Wohnungsbauprogramms!
Bei Neubauprojekten wollen wir orientiert an
den jeweiligen Sozialräumen weiter daran fest-
halten, das jeweilige Wohnumfeld von vorn
herein mit entsprechender sozialer Infrastruktur
auszustatten: Wohnen, Arbeiten, Ausstattung
mit Kitas und Schulen, Angebotsmöglichkeiten Michael Werner-Boelz
für Ältere, Familien und Jugendlichen, Räume für Bezirksamtsleitung
Kultur und Sport haben einen hohen Stellenwert. im Februar 2020
Wie etwa im Pergolenviertel, wo das Bezirksamt
1
2
INHALT
INHALT
WOHNUNGSBAUPROGRAMM
3
Inhaltsverzeichnis
Impressum & Vorwort 1 Tarpenbeker Ufer 52
Groß Borstel
Wohnungsmarktanalyse 6 Petersenpark 53
Groß Borstel
Wohnungsbauprogramm 2020 Waldquartier 54
Langenhorn
Einleitung zum
Wohnungsbauprogramm 2020 14 Diekmoor 55
Langenhorn
Ziele zur Wohnungsbauentwicklung 14
Kiwittsmoor 56
Mehr Wohnraum für Langenhorn
vordringliche Wohnungssuchende 16 P+R Kiwittsmoor 57
Langenhorn
Flächenpotenziale 2020 16
Wohnungsbaupotenziale in Baulücken 16 Rodenkampweg 58
Langenhorn
Praktische Hinweise bei Interesse
Anita-Sellenschloh-Ring 1 59
an den Flächen oder Wohnungen 17 Langenhorn
JVA Fuhlsbüttel 60
Flächenpotenziale 2020 Ohlsdorf
Tabelle Wohnungsbaupotenziale Im Grünen Grunde 61
Hamburg Nord 2020 20 Ohlsdorf
Karte Wohnungsbaupotenziale 2020 22 Anzuchtgarten Klein Borstel 62
Ohlsdorf
Stadtteilprofile 2020 26 Oberaltenallee 63
Uhlenhorst
Flächensteckbriefe 2020
Schenkendorfstraße 64
Maienweg 77 40 Uhlenhorst
Alsterdorf
City Nord 65
Koops-Quartier 41 Winterhude
Alsterdorf
Pergolenviertel 66
Dieselstraße / Ivensweg 42 Winterhude
Barmbek-Nord
Überseering 30 67
Fuhlsbüttler Straße 136-146 43 Winterhude
Barmbek-Nord
Überseering 26 - Postbankareal 68
Wiesendamm / Hufnerstraße 44 Winterhude
Barmbek-Nord
Stadtparkquartier 69
Wagenfeldstraße 45 Winterhude
Barmbek-Nord
Baulückensteckbriefe 2020
Meisenstraße 46
Barmbek-Nord Eppendorfer Landstraße 41 /
Robert-Koch-Straße 22 72
Mesterkamp 47 Eppendorf
Barmbek-Süd
Fuhlsbüttler Straße 428, 438, 440, 442 73
Holsteinischer Kamp 48 Barmbek-Nord
Barmbek-Süd
Hufnerstraße 129 74
Meenkwiese 49 Barmbek-Nord
Eppendorf
Fuhlsbütteler Damm 114 75
Salomon-Heine-Weg 50 Ohlsdorf
Eppendorf
Abkürzungsverzeichnis 76
Am Blumenacker 51
Fuhlsbüttel
INHALTSVERZEICHNIS
4
WOHNUNGSMARKTANALYSE
BEZIRK HAMBURG-NORD
5
Wohnungsbau 2011-2015
Wohnungsmarktanalyse Hamburg-Nord 2020 – Zusammenfassung
Die im Jahr 2011 erstmals erarbeiteten Woh-
nungsbauprogramme werden durch die Bezirke
jährlich aktualisiert und fortgeschrieben.
Neben den Zielen zur Wohnungsbauentwick-
lung enthalten sie Angaben zu den lokalen
Wohnbauflächenpotenzialen.
2013 wurden – die bezirklichen Wohnungsbau-
programme ergänzend – erstmals einheitliche
Wohnungsmarktanalysen für die sieben Hambur-
ger Bezirke erarbeitet. Ziel der Analysen war eine
vergleichbare Darstellung und Betrachtung der
Marktentwicklung in den Jahren 2008 bis 2012.
Nach etwa fünf Jahren werden diese Analysen nun
erstmals mit dem Untersuchungszeitraum 2013
bis 2017 sowie einer vergleichenden Betrach-
tung der beiden Zeiträume fortgeschrieben. Die
vollständige Fortschreibung der Wohnungs-
marktanalyse vom ALP Institut für Wohnen und
Stadtentwicklung GmbH, finden Sie hier: https://
www.hamburg.de/hamburg-nord/10402434/
wohnungsbauprogramm-nord/. Ist-Situation 2020
Mit dem anhaltend hohen Nachfragedruck durch
Der Bezirk Hamburg-Nord gliedert sich in 13 das Bevölkerungswachstum in Hamburg sind in
Stadtteile mit einem dichtbesiedelten Teilraum im den letzten Jahren auch die Miet- und Kaufpreise
Süden (Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Dulsberg, weiter gestiegen. Bezogen auf den Mietenspiegel
Eppendorf, Hoheluft-West, Hohenfelde, Uhlen- stiegen die Mieten zuletzt um durchschnittlich 3 %
horst, Winterhude) und dem dünner besiedelten pro Jahr. Dabei ist seit 2011 eine zunehmende
Norden (Alsterdorf, Fuhlsbüttel, Groß Borstel, Entkopplung der Miet- von den Verbraucherprei-
Langenhorn, Ohlsdorf). Hamburg-Nord hat eine sen zu beobachten. Eine stärkere Dynamik gibt
hohe Bevölkerungsdichte. Prägend sind aber es bei den Neuvertrags- bzw. Angebotsmieten.
auch Räume, die weitgehend unbewohnt sind. Die höchsten Steigerungen sind – befeuert durch
Dazu zählen etwa der Flughafen Fuhlsbüttel, der das niedrige Zinsniveau – im Eigentumssegment
Stadtpark in Winterhude, das Eppendorfer Moor festzustellen.
in Groß Borstel oder der Friedhof Ohlsdorf.
Der Druck hat sich insbesondere für Haushalte
mit niedrigen und mittleren Einkommen wei-
ter erhöht. Es besteht weiterhin ein erheblicher
Bedarf, den vorhandenen Wohnungsbestand
auf einem bezahlbaren Niveau zu erhalten und
zusätzlichen geförderten Wohnraum zu schaf-
fen. Räumlich fokussiert sich die Nachfrage von
Zuziehenden weiterhin auf die innerstädtischen
Quartiere, in denen Wohnungsbaupotenziale
nur in begrenztem Umfang vorhanden sind. Das
erhebliche Bevölkerungswachstum hat sich vor
allem dort niedergeschlagen, wo in den letz-
ten Jahren zusätzlicher Wohnraum geschaffen
wurde.
Wohnungsmarktanalyse
6
Die Wohnungsmarktanalyse ist folgendermaßen Das weitere Absinken des Zinsniveaus führt
aufgebaut: zu einer anhaltend hohen Nachfrage nach
Wohneigentum bei gleichzeitigem Anstieg der
Kaufpreise. Ursächlich sind dafür auch ein über-
1. Übergeordnete durchschnittlicher Anstieg der Baukosten und
Rahmenbedingungen der Baulandpreise als zentraler Kostenfaktor
Zinsniveau, Flüchtlingszuzug, im Neubau. Die Schaffung von „bezahlbarem“
Globalisierung Wohnraum außerhalb öffentlicher Förderung
wird damit deutlich schwieriger
Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private
Haushalte und Neugeschäftsvolumen in Deutschland
2a. Wohnungs- 2b. Wohnungs- 7,00 28.000
nachfrage angebot
6,00 24.000
Effektivzinssätze (inkl. Kosten) in %
Neugeschäftsvolumen in Mio. Euro
Bevölkerungs- Neubau,
5,00 20.000
entwicklung, Bestand,
Zusammen- Förderung, 4,00 16.000
setzung Mieten, 3,00 12.000
und Größe Kaufpreise 2,00 8.000
der Haushalte,
1,00 4.000
Sozialstruktur
0,00 0
2003
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2017
Effektivzinssatz Kreditvolumen
3. Perspektiven und Quelle: Deutsche Bundesbank
Herausforderungen Bau- und Verbraucherpreisindex in Deutschland 2003 bis 2017
Wohnungsmarktentwicklung, 110
Baukosten- & Verbraucherpreisindex (2015=100)
Ziele und Handlungsansätze 105
100
1. Übergeordnete Rahmenbedingungen 95
Die anhaltend hohe Nachfrage nach innerstäd-
90
tischen Wohnlagen führt für viele Haushalte
zum Ausweichen in Richtung Peripherie und 85
Umland, in dessen Folge eine Zunahme der Wan- 80
derungsverluste ins Umland als „Ventil“ für den
75
Hamburger Wohnungsmarkt zu verzeichnen ist.
2003
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2017
Gleichzeitig tragen die Zuzüge aus dem Ausland Baukosten Lebenshaltungskoste n
– unabhängig vom Flüchtlingszuzug – zur dyna- Quelle: DESTATIS
mischen Bevölkerungsentwicklung in Hamburg
bei. Der Flüchtlingszuzug ist dabei eine zusätzli-
che Herausforderung.
7
2a. Entwicklung der Wohnungsnachfrage im Die Binnenwanderungsverluste in andere Bezirke
Bezirk Hamburg-Nord Hamburgs sind nur noch etwa halb so hoch
Im Jahr 2017 hatte der Bezirk Hamburg-Nord (-3.147), wie im früheren Betrachtungszeitraum,
320.600 Einwohner, davon waren etwa 9.420 hier sind sogar leichte Gewinne bei den Senioren
mit einem Nebenwohnsitz gemeldet. zu verzeichnen.
Der Einwohnerzuwachs lag im Betrachtungs- Die höchste Umzugsintensität weisen die 18-
zeitraum 2013 bis 2017 in Hamburg-Nord mit und 30-Jährigen auf, da diese Lebensphase von
+6,5 % (+19.670 Personen) über dem Hamburger häufigeren Veränderungen (Auszug bei den
Niveau (+4,9 %). Damit ist Hamburg-Nord der Eltern, Zusammenziehen mit dem Partner/der
Bezirk mit dem höchsten absoluten und relativen Partnerin etc.) geprägt ist.
Zuwachs von 2013 bis 2017. Der Bevölkerungs- Außen- und Binnenwanderungen des Bezirks Hamburg-Nord
anstieg gegenüber Vergleichszeitraum (2008 nach Altersgruppen 2013 bis 2017 (Summe)
bis 2012) hat sich damit mehr als verdoppelt Zuzüge
Außenwanderung
Fortzüge Saldo Zuzüge
Binnenwanderung
Fortzüge Saldo
(+120 %). Die räumlichen Schwerpunkte des bis 6 Jahre 4.207 -5.327 -1.120 6.363 -8.688 -2.325
6 bis 18 Jahre 6.035 -3.378 +2.657 5.831 -6.939 -1.108
Zuzugs sind Neubaustandorte und Standorte 18 bis 30 Jahre 55.241 -31.067 +24.174 44.561 -39.762 +4.799
mit Flüchtlingsunterkünften. 30 bis 45 Jahre 27.187 -27.457 -270 32.822 -37.052 -4.230
45 bis 65 Jahre 10.441 -10.012 +429 11.919 -12.316 -397
65 bis 80 Jahre 1.813 -2.333 -520 3.139 -2.915 +224
Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Hamburg- 80 Jahre und
591 -1.185 -594 1.665 -1.775 -110
älter
Nord auf Ebene der statistischen Gebiete 2013 bis 2017 Insgesamt 105.515 -80.759 +24.756 106.300 -109.447 -3.147
Quelle: Statistikamt Nord
Insgesamt gibt es in Hamburg-Nord einen
Anstieg der Zahl der Kinder und Jugendli-
chen, also größerer (Familien-)Haushalte. Das
Wachstum schlägt sich fast ausschließlich an
Standorten mit einer hohen Neubautätigkeit
nieder. Stadtteile mit hohen Baufertigstellungs-
zahlen gewinnen deshalb überdurchschnittlich
viele Einwohner hinzu. Die Zahl der Kinder
und Jugendlichen wächst insgesamt deutlich,
mit Herausforderungen bei Betreuungs- und
Schulinfrastruktur.
Haushalte mit Kindern in der Hansestadt Hamburg
Veränderung 2013 bis 2017
Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
Die Außenwanderungsgewinne sind dabei um
mehr als 50 % gestiegen (insg. + 24.576). Der
Zuzug erfolgt insbesondere von 18- bis 30-Jäh-
rigen sowie von Familien, während Senioren (ab
65 Jahren) eher abwandern.
Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
Wohnungsmarktanalyse
8Gleichzeitig gibt es in Teilräumen von Winter- Hamburg-Nord ist ein Bezirk mit überwiegend
hude, Uhlenhorst und Langenhorn Quartiere mit stabiler Sozialstruktur. Es sind überwiegend
überdurchschnittlich hohem Anteil von Senioren. niedrige Arbeitslosenzahlen und geringe Anteile
Diese Entwicklung gibt es auch in den „etablier- von Bedarfsgemeinschaften zu verzeichnen.
ten“, eher hochpreisigen Lagen entlang der Das Einkommensniveau ist leicht überdurch-
Außenalster. Hier sind in Folge dessen sinkende schnittlich, aber es gibt auch große Unterschiede
Einwohnerzahlen zu beobachten. Im Zuge eines zwischen den Stadtteilen. Der Anteil von Men-
stattfindenden Generationenwechsels kann die schen mit Migrationshintergrund liegt mit 27,2 %
Einwohnerzahl hier aber auch wieder zunehmen. leicht unter dem städtischen Durchschnitt
(34,9 % der Einwohner), der Anstieg um +3,6 %
Im Jahr 2017 gibt es im Bezirk Hamburg-Nord
(von 2013-2017) ist ebenfalls geringer als in
193.110 Haushalte, es besteht eine Diskrepanz
Hamburg insgesamt.
zur Zahl der Wohnungen (177.910 WE). Ursäch-
lich sind vermutlich viele Wohngemeinschaften Kleinräumiger Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund
(mit mehreren Singlehaushalten) oder generatio- in der Hansestadt Hamburg 2017
nenübergreifendes Wohnen mehrerer Haushalte
in einer Wohnung/Haus, außerdem gibt es ver-
mutlich statistisch eine Überschätzung der
Singlehaushalte (aus den Erhebungen zum Mikro-
zensus). Der Bezirk hat aber insgesamt einen
überdurchschnittlich hohen Anteil von Sing-
lehaushalten (62,7 %), allerdings gibt es auch
einen leicht wachsenden Anteil an Drei- und
Mehrpersonenhaushalten.
Kleinräumige Nachfrage im Mietwohnungssegment der
Hansestadt Hamburg 2017
Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
Migrationshintergrund: Eine Person hat dann einen Migrationshintergrund,
wenn sie selbst oder mindestens ein Elternteil nicht mit deutscher
Staatsangehörigkeit geboren ist (Bundesamt für Migration und Flüchtlinge).
Arbeitslosigkeit der Hansestadt Hamburg 2017
Quelle: ImmobilienScout24 | ALP | OpenStreetMap
Die Auswertung von Wohnungsgesuchen zeigt,
dass im Bezirk Hamburg-Nord die zentralen
Stadtteile Winterhude, Eppendorf, Hoheluft-Ost
und Barmbek-Süd zu den Stadtteilen mit der
höchsten Nachfrage gehören. Dahinter folgen
Uhlenhorst und Barmbek-Nord.
Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
92b. Entwicklung des Wohnungsangebotes im Kleinere Wohnungen gibt es vor allem in den
Bezirk Hamburg-Nord dynamischen innerstädtischen Stadtteilen (z.B.
Der Bezirk konnte die Neubautätigkeit deutlich Barmbek-Süd). Vor dem Hintergrund der hohen
steigern und weist die höchste Neubauintensität Nachfrage nach kleinen (bezahlbaren) Wohnun-
aller Bezirke auf. gen ist der Bestand von besonderer Bedeutung.
Hamburg-Nord weist einen vergleichsweise gerin-
Baufertigstellungen der Hamburger Bezirke 2008 bis 2012
und 2013 bis 2017 im Vergleich gen Anteil geförderter Wohnungen auf (4,6 %;
8.000
4,5
5,0
HH: 8,5 %). Die Zahl geförderter Neubauwohnun-
4,5
gen steigt allerdings.
Fertiggestellte Wohnungen je 1.000 EW pro Jahr
7.000
3,7 4,0
3,6
6.000
Der Abschmelzprozess im geförderten Bestand
Anzahl fertiggestellter Wohnungen
3,3 3,3 3,5
3,1 3,0
5.000
3,0 hat sich weiter fortgesetzt und noch beschleu-
4.000
2,3
2,5 nigt. In den nächsten fünf Jahren fallen weitere
1,8
3.000
2,0
1,6
1,8
2,0 2,0
1.690 Wohnungen aus der Bindung. Aber bei
2.000 1,0
1,5
gleichbleibenden Bewilligungszahlen auf dem
1.000
1,0
Niveau der letzten Jahre, kann der Bindungsaus-
2.703
5.160
1.424
2.153
4.260
5.047
7.199
3.056
6.706
2.338
2.303
2.617
4.158
0,5
lauf kompensiert werden.
785
0 0,0
Altona Bergedorf Eimsbüttel Hamburg- Hamburg- Harburg Wandsbek
Mitte Nord
Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung in Hamburg
Fertiggestellte Wohn ungen 2008 bis 2012
Fertiggestellte Wohn ungen 2013 bis 2017 nach Art der Förderung 2013 bis 2017
Fertigstellungen je 1.000 (Du rchschnitt 2008 bis 2012)
Quelle: Statistikamt Nord
Baufertigstellungen im Bezirk Hamburg-Nord 2013 bis 2017
2.000 8,6 9,0
Anzahl fertiggestellter Wohnungen 2013 bis 2017
Fertiggestellte Wohnungen je 1.000 EW
7,3 8,0
7,0
1.500
5,7 5,7 5,8
6,0
4,6 5,0
1.000 4,2
3,6 4,0
2,7 3,0
500 1,6 1,6 1,4 2,0
1,2
140
1.022
1.324
1.686
148
102
1,0
669
576
216
389
686
59
182
0 0,0
d
rf
e
el
st
n
e
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l
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hl
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ß
hl
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A
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Fu
oh
W
La
U
H
Ba
G
H
Ba
Fertiggestellte Wohnungen 2013 bis 2017
Fertigstellungen je 1.000 (Durchschnitt 2013 bis 2017) Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
Quelle: Statistikamt Nord Angebotsmieten der Hansestadt Hamburg 2017
Hamburg-Nord weist bei den Baufertigstellun-
gen den höchsten Mehrfamilienhausanteil aller
Bezirke (ca. 92 %) auf. Eine Besonderheit ist die
hohe Neubautätigkeit in vielen zentralen Lagen
(z.B. in Winterhude, Barmbek-Süd, Uhlenhorst),
die ansonsten in Ermangelung von Flächenpo-
tenzialen in nur wenigen Teilräumen möglich ist.
Die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner
liegt in Hamburg-Nord bei 39,2qm/Person und
damit leicht über dem gesamtstädtischen Niveau
(38,3qm). Lorem ipsum
Quelle: ImmobilienScout24 | ALP | OpenStreetMap
Wohnungsmarktanalyse
10Der Bezirk weist im Vergleich das zweithöchste Kleinräumige Bodenrichtwerte im Bezirk Hamburg-Nord 2008, 2013 und 2017 nach Gebäudetyp
Ein- und Zweifamilienhäuser Geschosswohnungsbau
Mietniveau auf. Die Mietenentwicklung liegt (Euro/m² Grundstücksfläche) (Euro/m² Wohnfläche)
2008 2012 2013 2017 Veränderung 2008 2012 2013 2017 Veränderung
seit 2013 leicht über dem städtischen Niveau. Alsterdorf 454 544 627 1.018 62,4% 674 1.104 1.309 2.087 59,4%
Barmbek-Nord 396 545 624 964 54,5% 449 634 752 1.212 61,2%
Gegenüber dem Vergleichszeitraum fällt sie Barmbek-Süd
Dulsberg
557
519
638
597
1.007
917
57,8%
53,6%
559
386
863
538
1.027
635
1.653
1.028
61,0%
61,9%
allerdings etwas moderater aus. Eppendorf
Fuhlsbüttel
854
330
1529
446
1.767
511
2.905
644
64,4%
26,0%
944
479
1.615
693
1.912
764
3.146
1.235
64,5%
61,6%
Groß Borstel 285 396 454 636 40,1% 536 798 949 1.440 51,7%
Die Mieten der SAGA und der Genossenschaften Hoheluft-Ost
Hohenfelde
798
795
1400
1056
1.632
1.200
2.565
1.823
57,2%
51,9%
804
729
1.400
1.187
1.661
1.330
2.709
2.144
63,1%
61,2%
sind in geringerem Umfang gestiegen. Langenhorn
Ohlsdorf
221
378
262
500
301
576
389
752
29,2%
30,6%
401
541
520
908
575
985
856
1.587
48,9%
61,1%
Uhlenhorst 2116 2289 2.625 3.685 40,4% 1.323 1.851 2.085 3.307 58,6%
Winter
Winterhude
hude 1261 1701 1.942 3.277 68,7% 867 1.293 1.483 2.464 66,1%
Neuvertragsmieten von SAGA und Genossenschaften im Ha nsestadt Hamburg
Hansestadt 311 446 515 729 41,6% 544 823 962 1.515 57,5%
Bezirk Hamburg-Nord 2013 und 2016 im Vergleich
Quelle: Statistikamt Nord
Neuvertragsmieten in Euro/m²
(SAGA und Genossenschaften)
2013 2016 Veränderung
3. Perspektiven und Herausforderungen
Alsterdorf 5,77 7,38 +28% Während für die Einwohnerentwicklung im Jahr
Barmbek-Nord
Barmbek-Süd
6,73
6,62
7,32
7,22
+9%
+9%
2018 ein moderater Anstieg in Hamburg-Nord
Dulsberg 6,57 6,80 +4% von 2.435 Einwohnern zu verzeichnen ist steigt
Eppendorf 8,05 7,45 -7%
Fuhlsbüttel 7,81 6,07 -22%
die Zahl der Wohnungsfertigstellungen deutlich.
Groß Borstel 7,95 7,79 -2%
2018 wurden in ganz Hamburg 9.700 Woh-
Hoheluft-Ost 6,48 9,37 +45%
Hohenfelde 6,76 6,76 +0% nungen fertiggestellt. Das sind 2.870 mehr als
Langenhorn
Ohlsdorf
7,22
7,50
7,84
8,76
+9%
+17%
noch 2017 und der höchste Wert seit Mitte der
Uhlenhorst 5,60 7,28 +30% 1990er Jahre. Im Bezirk Hamburg-Nord wurden
Winterhude
Bezirk Hamburg-Nord
6,97
6,84
7,78
7,35
+12%
+7%
2018 1.430 Wohnungen fertiggestellt (ø 2013
Hansestadt Hamburg 6,63 6,87 +4% bis 2017: 1.440 WE). Das sind 250 mehr als im
Quelle: CRES-Studien zum Hamburger Mietwohnungsmarkt Vorjahr.
Ein zentraler Indikator für die Realisierbarkeit Die hohe Anzahl an Fertigstellungen wird auch in
bezahlbaren Wohnraums sind die Baulandpreise. den kommenden Jahren voraussichtlich erreicht.
Infolge des hohen Neubaubedarfs und des hohen Langfristig, ab dem Jahr 2023, ist aus heutiger
Investitionsinteresses sind die Bodenrichtwerte Perspektive mit einer deutlichen Abschwächung
regelrecht explodiert. Das Preisniveau in den des Neubaugeschehens in Hamburg-Nord zu
zentralen Stadtteilen bewegt sich dabei noch rechnen. Die großen Konversionsstandorte, von
deutlich über dem städtischen Durchschnitt. denen auch der Bezirk Hamburg-Nord bislang
profitierte, werden nicht mehr zur Verfügung
Bodenrichtwerte in Hamburg 2008 bis 2017 stehen.
1.600
Die 14. koordinierte Bevölkerungsvorausberech-
1.400 nung des Statistikamtes Nord geht von einer
1.200 Fortsetzung des Bevölkerungswachstums, aller-
1.000
dings auf einem deutlich niedrigeren Niveau als
zwischen 2013 und 2017 aus.
800
600 Die Alterszusammensetzung wird sich nicht
400
gravierend ändern, es wird jedoch ein leich-
ter Anstieg von Kindern und Jugendlichen
200
erwartet. In allen Fällen sind mit dem weiteren
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Einwohnerwachstum insgesamt entsprechende
Ein- und Zweifamilienhäuser (Euro/m² Grundstücksfläche) Herausforderungen für Kinderbetreuung, Schul-
Geschosswohnungsbau (Euro/m² Wohnfläche)
landschaft und familiengerechten Wohnraum
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg sowie beim (bezahlbaren) seniorengerechten
Wohnraum, barrierefreiem Wohnumfeld und der
Daseinsvorsorge verbunden.
11Wohnungsbau 2011-2015
Zentrale Herausforderungen und Ziele für den Während versucht wird Mieten- (z. B. Kappungs-
Bezirk Hamburg-Nord sind: grenzenverordnung) und Baukostenentwicklung
Zukünftig stärkerer Fokus auf Nachvedichtung (z. B. durch serielles Bauen, Absenkung von
Standards) zu begegnen, treten steigende Bau-
Der Bezirk Hamburg-Nord war aufgrund der
landpreise eher in den Hintergrund. In Teilen
hohen Neubauintensität in den letzten Jahren
werden die Wertsteigerungen durch geförder-
der vielleicht wichtigste Entlastungsstandort
ten Wohnungsbau und soziale Infrastruktur
gerade für die zentralen Lagen der Hansestadt
„abgeschöpft“. Aufgrund der Bedeutung und der
Hamburg. Derzeit verfügt der Bezirk noch über
Endlichkeit der Ressource Fläche, insbesondere
einige größere Flächenpotenziale, die sich in der
in einem Stadtstaat, ist es wohnungspolitisch
Mehrzahl bereits in Realisierung befinden und
wünschenswert einen stärkeren Einfluss zu neh-
auch in der näheren Zukunft vergleichsweise
men und Spekulation mit Grund und Boden zu
hohe Fertigstellungszahlen erwarten lassen.
unterbinden.
Spätestens ab 2022/2023 wird die Mehrzahl
„einfach“ zu entwickelnder Standorte bebaut Handlungsansätze sind:
sein bzw. kaum zusätzliche Fläche zur Verfügung
stehen. Der Fokus der Bezirks Hamburg-Nord Ersatzneubau (in höherer Dichte)
wird sich stärker auf die Weiterentwicklung Bietet die Chance für energetische Optimie-
des Bestandes und das Bauen in bestehenden rung, Reduzierung von Barrieren, Chance einer
Quartiersstrukturen verlagern müssen. Dazu höheren Ausnutzung der Flächen, Verbesserung
gehört die Nachverdichtung durch Schließung der städtebaulichen Qualität, Optimierung von
von Baulücken und Verdichtung bislang gering Freiräumen.
verdichteter Flächen.
Mehr öffentlich geförderte Neubauten
Neubautätigkeit im geförderten Segment Öffentlich geförderte Mietwohnungsanteile
hochhalten – Konzentration vermeiden von mindestens einem Drittel oder auch mehr
Aufgrund des vergleichsweise hohen Mietni- gestreut über den ganzen Bezirk bei Neu-
veaus im Bezirk Hamburg-Nord muss der Wegfall bauvorhaben - ohne bestehendes Baurecht
der Bindungen – soweit möglich – durch neue - durchsetzen.
mietpreisgebundene Wohnungen kompensiert
werden. Familiengerechter Wohnraum
Es sollte versucht werden, die Nachfrage die-
Zielgruppe Familien ser Zielgruppe in neue Wohnformen zu lenken.
Die äußeren Stadtteile sind aufgrund des Durch verdichtete Bauweisen, wie beispielsweise
Angebotes an Ein- und Zweifamilienhäusern gestapelte Reihenhäuser, lassen sich die Vor-
bei Familien besonders beliebt. Aufgrund der teile des Wohnens in der Stadt mit den Vorteilen
Begrenztheit der Ressource kann diese flä- individueller Wohnformen verbinden. Zu einem
chenintensive Typologie nur im Rahmen von attraktiven Angebot für Familien gehören da-
Nachverdichtungsprojekten (z. B. durch Flächen- rüber hinaus auch gut geschnittene Miet- und
teilung, Bauen in 2. Reihe) umgesetzt werden. Eigentumswohnungen. Sofern möglich, sollte
Der hohen Nachfrage kann keiner der Hambur- der Bezirk auf familienfreundliche Konzepte
ger Bezirke gerecht werden. Zudem besteht hinwirken.
eine Konkurrenzsituation mit dem Umland. In
den letzten Jahren ist aber auch eine stärkere Erbbaurechte und Vorkaufsrechte
Nachfrage von Familien nach innerstädtischen Es ist zu begrüßen, dass städtische Grundstücke
Wohnlagen wahrzunehmen. nicht mehr veräußert, sondern über das Erb-
baurecht langfristig an Investoren verpachtet
Baulandpreise und Erbbaurecht werden sollen. Dieses Ziel gilt es flächendeckend
Die Preise für Bauland sind den letzten zehn umzusetzen. Alte Erbbaurechte sind zu prüfen
Jahren regelrecht explodiert. Neben den Bau- und einzelne Grundstücke nicht zu verkaufen,
kosten bilden sie den zentralen Faktor für die Vorkaufsrechte sind, wo sinnvoll, auszuüben um
Herstellungskosten neuen Wohnraums und zusammenhängende städtische Flächen für spä-
beeinflussen Mieten und Kaufpreise maßgeblich. tere Entwicklungen zu bündeln.
Wohnungsmarktanalyse
12WOHNUNGSBAUPROGRAMM 2020
BEZIRK HAMBURG-NORD
13Wohnungsbauprogramm Hamburg-Nord 2020
Die mittlerweile achte Fortschreibung der Hierzu zählen insbesondere Haushalte, die auf
Wohnbauflächenpotenziale für den Bezirk günstigeren und mittelpreisigen Wohnraum
Hamburg-Nord für die Jahre ab 2020 bein- angewiesen sind. Dem familiengerechten
haltet im Wesentlichen die Darstellung der Wohnungsneubau soll dabei vor dem Hintergrund
Flächenpotenziale in der Tabelle, den Flächen- weiter zurückgehender Zahlen eine ganz
steckbriefen und dem Plan. Dem zugrunde besondere Bedeutung zukommen. Dieses gilt
liegen die Wohnungsmarktziele für den Bezirk insbesondere auch für die großen Neubauprojekte,
Hamburg-Nord, die hergeleitet sind aus der wo sich besonders gut ein familiengerechtes
umfangreichen Wohnungsmarktanalyse für Wohnumfeld mit entsprechender Infrastruktur
das Wohnungsbauprogramm 2020. Diese realisieren lässt.
aktuelle Wohnungsmarktanalyse wird separat
veröffentlicht unter: https://www.hamburg.de/ Neben den quantitativen Effekten soll die
hamburg-nord/10402434/wohnungsbaupro- integrierte Stadtteilentwicklung einen hohen
gramm-nord/, Die Zusammenfassung findet sich Stellenwert erhalten, bei der Wohnen, Arbeiten,
im vorherigen Kapitel. soziale und sonstige Infrastrukturversorgung
(insbesondere Schulen und Kitas) sowie eine
Das Wohnungsbauprogramm 2020 des Bezirks gute soziale Durchmischung der Quartiere
Hamburg-Nord enthält für die Jahre ab 2020 ein in Einklang gebracht werden. Frühzeitig
Bauflächenpotenzial der gut 9.200 Wohnungen. werden daher die Bedarfe der Mobilität, der
Der Anteil der öffentlich geförderten Wohnun- Nahversorgung, des Gewerbes, an Grün-, Park-,
gen liegt bei diesen Flächen bei 50 %. Zudem Erholungs-, Frei-, Spiel- und Sportflächen sowie
wird mit den zu realisierenden Projekten fast der die Voraussetzungen für das Wachsen einer
angestrebte Mix an Miet- und Eigentumswoh- sozialen Infrastruktur ermittelt und regelhaft
nungen (67%/33%) erreicht. berücksichtigt. Dieses gilt insbesondere auch
für die größeren Neubauprojekte (z.B. Pergolen-
Im Jahr 2020 könnten gut 3.100 Wohneinheiten
viertel und Mesterkamp) und setzt eine
in die Baugenehmigungs- bzw. Realisierungs-
integrierte Planung orientiert an den jeweiligen
phase kommen und damit deutlich mehr als die
Sozialräumen voraus. Bei der Ausweisung
im neuen Vertrag für Hamburg vereinbarten
der Wohnbauflächen werden die Belange der
1.200 genehmigten Wohneinheiten pro Jahr.
Menschen mit Behinderung sowie von Senioren
Rund 2.300 der gut 9.200 Wohnungen sind
selbstverständlich im Sinne der inklusiven Stadt
bereits in der Umsetzung oder zum Teil bereits
Hamburg berücksichtigt.
realisiert, diese Projekte sind in der Tabelle und
im Plan gekennzeichnet. Der im „Vertrag für Hamburg“ fixierte Drittel-Mix
aus gefördertem Wohnraum, freifinanziertem
Der Schwerpunkt des Wohnungsbaupotenzials
Wohnraum und Eigentum wird konsequent
im Bezirk Hamburg-Nord liegt weiterhin auf dem
umgesetzt, wo immer möglich wird auch mehr
Geschosswohnungsbau.
geförderter Wohnraum geschaffen. Dazu gehören
längere Bindungszeiten und das Engagement der
SAGA, z.B. auch im preisreduzierten Wohnungs-
Ziele zur Wohnungsbauentwicklung bau (8 Euro-Wohnungsbau-Segment) oder
Übergeordnetes Ziel der Wohnungsbau- im zweiten Förderweg. Durch den 8-Euro-
entwicklung im Bezirk Hamburg-Nord auch Wohnungsbau soll ein zusätzliches Segment des
im Jahr 2020 wird es weiterhin sein, den bezahlbaren Wohnraums im Neubau geschaffen
Wohnungsneubau insbesondere auch für werden, das auch ohne Wohnungsbauförderung
die Nachfragergruppen zu errichten, die für Haushalte mit einem Einkommen knapp
von den Engpässen auf dem angespannten oberhalb der Einkommensgrenzen des geförderten
Wohnungsmarkt besonders betroffen sind. Woh-nungsbaus bezahlbar ist. Es handelt sich
um einen freifinanzierten Wohnungsbau (ohne
Belegungsbindung) mit einer Nettokaltmiete von
8 Euro/m² Wfl. Grundstücke für diese Bauvor-
EINLEITUNG
14haben werden im Konzeptverfahren vergeben. • ei den Neubauvorhaben soll eine adäquate
B
Der 8-Euro-Wohnungsbau macht allerdings keine Dichte im jeweiligen örtlichen Zusammen-
Vorgabe an die Einkommen der Mieter und ist aus hang erreicht werden. Dieses bedeutet für
bezirklicher Sicht ein sehr geringes ergänzendes den Bezirk Hamburg-Nord aufgrund seiner
Angebot für die Lösung der Probleme auf dem Bestandsstruktur den Neubau von Geschoss-
angespannten Wohnungsmarkt, zumal viele wohnungsbau (inkl. Sondertypen wie
der Rahmenbedingungen insbesondere in den gestapelte Maisonetten und Stadthäuser).
sehr verdichteten urbanen Lagen den 8-Euro-
Wohnungsbau faktisch erschweren. Das „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ hat
die „Hamburger Erklärung zum Leben im Quartier
Städtische Grundstücke sollen wo immer bei Hilfe- und Pflegebedürftigkeit“ beschlossen.
möglich nicht verkauft, sondern im Erbbaurecht Die meisten Menschen möchten auch im Alter
vergeben werden. So werden langfristig Einfluss- und im Falle einer Pflegebedürftigkeit möglichst
möglichkeiten gesichert. Im Falle eines Verkaufs auf Dauer in den eigenen vier Wänden und im
sollen Grundstücke weiterhin vorrangig an die vertrauten Wohnumfeld leben. Ein Ziel ist es
SAGA oder f & w fördern und wohnen AöR deshalb, die Entstehung vielfältiger Wohnfor-
(f & w)* vergeben werden, um geförderten men zu unterstützen, um insbesondere älteren
Wohnraum zu schaffen. Baugenossenschaften und pflegebedürftigen Menschen eines Quar-
und Baugemeinschaften sollen ebenfalls tiers möglichst auf Dauer den Verbleib in der
besonders berücksichtigt werden, da sie viel- eigenen Wohnung oder zumindest im vertrau-
seitigen Wohnraum schaffen und damit zahl- ten Quartier zu ermöglichen. Zur Entwicklung
reiche besondere Bedürfnisse erfüllen. zukunftsfester und resilienter Quartiere ist es
notwendig, frühzeitig inklusive Wohnkonzepte
Auf Basis dieser Leitmotive werden die folgenden
einzuplanen, die den Bedürfnissen älterer und
übergeordneten Ziele für den Wohnungsneubau
pflegebedürftiger Menschen entsprechen bzw.
im Bezirk Hamburg-Nord formuliert:
von vornherein das Älterwerden und die sich
•
Der Anteil der Mietwohnungen soll etwa verändernden Lebenslagen einplanen. Gute Bei-
zwei Drittel des Neubaus betragen, hiervon spiele dafür sind z.B. flexible Wohnformen wie
soll mindestens die Hälfte (also ein Drittel das mittlerweile bewährte Wohnmodel LeNa (am
aller Wohnungen) mit öffentlichen Mitteln Rungestieg) oder wie bereits im Pergolenviertel
gefördert werden. in vorbildlicher Weise vorgesehene Kleingruppen
für behinderte und pflegebedürftige Menschen.
• in Drittel soll auf Eigentumswohnungen
E
entfallen. Die Einbindung neuer Wohnquartiere in das
„Grüne Netz“ Hamburg und die „Qualitäts-
• s soll ein Anteil von 20 % Baugemeinschaf-
E offensive Freiraum“ sind dabei wesentliche
ten angestrebt werden. Qualitätsmerkmale für eine nachhaltige Wohn-
standort-Entwicklung.
• in besonderer Schwerpunkt des Woh-
E
nungsneubaus soll bei familiengerechten Entsprechend den Zielen des Klimaplans (Drs.
Wohnungen - auch in höherer Verdichtung 21/2521) werden schon frühzeitig in den Pla-
- liegen. nungen die Aspekte Klimaschutz und Anpassung
an den Klimawandel berücksichtigt. Hamburg
hat die klimapolitischen Ziele, die CO2-Emissio-
nen in Hamburg bis 2030 um 50% zu reduzieren
(siehe Klimaplan Drs. 21/2521) und sich zu einer
und gleichzeitig klimaangepassten Stadt (Cli-
*2017 ist die unternehmerische Aufgabe von f & w um den Wohnungsbau
erweitert worden. Damit schafft f & w über die öffentlich-rechtliche mate Smart City) zu entwickeln. Zur Erreichung
Unterbringung sowie Betreuung behinderter und geflüchteter Menschen
hinaus Wohnraum in massiver Bauweise für Menschen, die sich am
dieser Ziele bieten insbesondere neue Quartiere
Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, insbesondere die Chance, die Aspekte Klimaschutz und Anpas-
Wohnungen für vordringlich wohnungsuchende Haushalte (mindestens 200
Wohneinheiten pro Jahr). sung an den Klimawandel von Anfang an in der
Planung zu berücksichtigen.
15Bei den Wohngebieten sind daher hohe Investoren interessant, da sie sich überwie-
Gebäudestandards, eine intelligente Energie- gend im Eigentum der Freien und Hansestadt
versorgung mit erneuerbaren Energien, ein Hamburg befinden und in naher Zukunft in die
klimagerechtes Mobilitätskonzept, ein modernes Vermarktung gehen werden. Sollten Sie bereits
Abfallmanagement und eine klimaangepasste von privaten Eigentümern realisiert werden, so
Freiflächengestaltung beabsichtigt. sind sie mit dem Zusatz „Steht auf dem Markt
nicht mehr zur Verfügung“ gekennzeichnet.
Kleinere Flächen oder solche, die bereits in der
Mehr Wohnraum für vordringlich Wohnungs- Entwicklung sind, sind ausschließlich in der
suchende Tabelle und dem Übersichtsplan dargestellt.
Vordringlich Wohnungssuchende verfügen
über einen Dringlichkeitsschein oder eine Die im Wohnungsbauprogramm 2020 neu
Dringlichkeitsbestätigung. Für sie ist der WA- hinzugekommenen kleineren Nachverdich-
gebundene Wohnungsbestand reserviert. Bei tungsflächen (vier Potenzialflächen mit noch
den einzelnen Bedarfsgruppen vordringlich ungeklärter Wohnungsanzahl) sind in der Tabelle
Wohnungssuchender handelt es sich beispiels- und in den Flächensteckbriefen entsprechend
weise um gekennzeichnet.
•
junge Erwachsene, im Anschluss an Hilfen Folgende bereits umgesetzte Projekte mit ins-
zur Erziehung (nach dem Konzepten „Hier gesamt 535 Wohneinheiten werden in 2020
wohnt Hamburgs Jugend“ und „Hier wohnen nicht mehr geführt:
Hamburgs Mütter und Väter mit ihren
• Drosselstraße (BN14) mit
Kindern“),
100 Wohneinheiten
• Frauen, die in Frauenhäusern Zuflucht gefun-
den haben, • Vogelweide /U-Dehnhaide (BS35) mit
140 Wohneinheiten
• Menschen mit Behinderungen,
• Beethovenstraße (BS37) mit
• unzureichend untergebrachte Personen, 150 Wohneinheiten
• wohnungslose Personen, die öffentlich-recht- • Hattinger Stieg (LA78) mit
lich untergebracht sind, 29 Wohneinheiten
• obdachlose Personen. • Langenhorner Chaussee 209-213 mit
35 Wohneinheiten
Auch im Bezirk Hamburg-Nord gilt es im öffent-
lich geförderten Wohnungsneubau dafür zu • Bunker Poßmoorweg mit 23 Wohneinheiten
sorgen, dass im angemessenen Umfange auch
Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende • Hofweg 94 mit 58 Wohneinheiten
geschaffen werden. Deshalb sollen für WA
Ebenfalls nicht mehr geführt wird das Projekt
Wohnungen geeignete städtische Grundstücke
Dorotheenstraße mit 109 Wohneinheiten (durch
weiterhin vorrangig an die SAGA oder f & w för-
Bürgerentscheid gestoppt).
dern und wohnen AöR (f & w) vergeben werden.
Wohnungsbaupotenziale in Baulücken
Flächenpotenziale 2020
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Im nachfolgenden Kapitel werden die größe-
hat eine Baulückenerhebung durchgeführt,
ren Wohnungsbaupotenzialflächen in einzelnen
um Flächen zu identifizieren, die für eine Innen-
Steckbriefen detailliert dargestellt. Dies sind
entwicklung genutzt werden können. Diese
Flächen, auf denen in den kommenden Jahren
Erhebung wird im Wohnungsbauprogramm
eine größere Anzahl neuer Wohnungen entste-
2015 beschrieben
hen können. Diese Flächen sind für potenzielle
(http://www.hamburg.de/hamburg-nord/4427094/
wohnungsbauprogramm-2015/).
EINLEITUNG
16Im Jahr 2015 wurde bereits das Interesse der abflaut und dann langfristig mit einem Regelbe-
Eigentümer dieser Flächen an einer Entwicklung darf von einem Zug für ca. 800 WE gerechnet
erfragt. Bei mangelndem Interesse oder jetzt werden kann. Das bedeutet, dass für ca. 1.600
bereits laufender Umsetzung wurden die Bau- – 2.400 neue WE eine zusätzliche Grundschule
lücken aus dem Wohnungsbauprogramm ent- benötigt wird und für ca. 3.600 WE eine weiter-
fernt. Bei anderen werden entsprechende führende Schule.
Vermerke eingefügt.
Im Anschluss an die Darstellung größerer Flä-
chenpotenziale werden auch die größeren
Baulücken in Steckbriefform dargestellt. Die
Praktische Hinweise bei Interesse an den Baulücken wurden mittels Begehungen und
Flächen oder Wohnungen Bestandsanalyse im Abgleich zum geltenden
Bei Interesse der zukünftigen Nutzer (Woh- Planrecht ermittelt. Informationen zu geltendem
nungsnachfrager) empfiehlt es sich, die Planrecht usw. finden sich im Internet auf der
Vermarktung und die Eigentümer im Internet zu Seite:
recherchieren. Den Mitarbeitern der Freien und https://www.hamburg.de/bebauungsplaene/
Hansestadt Hamburg ist es aus datenschutz-
rechtlichen Gründen untersagt, Eigentümer oder Die Grundzusammenhänge der Planung kön-
Projektentwickler von Flächen preiszugeben. nen Sie bei Interesse der Broschüre „Hamburg
macht Pläne – Planen Sie mit!“ entnehmen:
Weitere potenzielle Flächen werden regelmäßig
https://www.hamburg.de/contentblob/1088164/
von der Abteilung „Übergeordnete Planung im
fc9a3edae7db2dfd037feb3df21c4f91/data/ham-
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung“ mit
burg-macht-plaene.pdf
unterschiedlichen Untersuchungen im Bezirk
Hamburg-Nord ausfindig gemacht und erneut
untersucht. Hierzu gehören z.B. die Untersu-
chungen von Nachverdichtungspotenzialen in
1950er- und 1960er-Jahre Siedlungen oder
für einzelne Stadtteile wie Groß Borstel, Barm-
bek und Dulsberg bzw. auch für den gesamten
Bezirk mit einer flächendeckenden Baulücken-
untersuchung, den Masterplan City Nord, u.v.m.
Die wenigen größeren zusammenhängenden
Flächen, die noch für Planungen zur Verfügung
stehen, sind mit vielen Konflikten und Hemmnis-
sen beladen und dem Wohnungsmarkt nur nach
einer zeit- und personalaufwändigen Lösung
vieler Klärungszusammenhänge zuzuführen.
Die Behörde für Schule und Berufsbildung
weist zum Bedarf an Schulflächen auf Folgen-
des hin: Der Bau neuer Wohnungen führt zu
einem zusätzlichen Bedarf an Schulflächen,
dessen Versorgung nicht immer in dem Gebäu-
debestand erfolgen kann. Als Faustregel gilt,
dass bei Grundschulen im Spitzenbedarf nach
Errichtung von ungefähr 300-400 Wohneinhei-
ten ein zusätzlicher Zug benötigt wird. Hierfür
werden mobile Klassenräume und vorüberge-
hende Defizite im Fachraumbereich und bei den
Sporthallen in Kauf genommen, da dieser Spit-
zenbedarf in der Regel nach ca. 5 bis 7 Jahren
17Generelle Beteiligungsmöglichkeiten werden Aktuelle Grundstücksausschreibungen finden
hier beschrieben: Sie hier:
https://www.hamburg.de/contentblob/4126596/ https://immobilien-lig.hamburg.de/
bf525e93e4ff197547a5fd2962934777/data/bro- immobilienangebote/
schuere-buergerbeteiligung.pdf
Städtische Grundstücke werden fast ausschließ-
lich mit der Auflage vergeben, ein Drittel oder
ggf. auch mehr geförderte Wohnungen zu pla-
nen und zu bauen.
Die Förderkonditionen und -bedingungen der
Hamburgischen Investitions- und Förderbank
(IFB HH) finden Sie hier:
https://www.ifbhh.de/wohnraum/mietwohnungen/
neubau/mietwohnungsneubau/
Informationen zum Thema Baugemeinschaften
finden Sie hier:
https://www.hamburg.de/baugemeinschaften
Städtische Geschoss-Wohnungsbaugrundstücke
werden in der Regel mit dem sogenannten Kon-
zeptvergabeverfahren per Ausschreibung durch
den LIG (Landesbetrieb Immobilienmanagement
und Grundvermögen) vergeben. Informationen
zum Konzeptvergabeverfahren des LIG erhalten
Sie hier:
ht t p s : / / w w w. h a m b u rg .d e / c o nte nt b l o b /
3327214/22d8fa95f8837d d6010aed801aa76a8e/
data/dokumentation-der-vierten-fachgespraeche-
wohnungsbau.pdf (S.32 - S.35).
EINLEITUNG
18FLÄCHENPOTENZIALE 2020
BEZIRK HAMBURG-NORD
19Tabelle Wohnbauflächenpotenziale Hamburg-Nord 2020
20
Anzahl WE auf Flächen
Bebauungsart Baupotential (WE**) in
im Eigentum von …
WE
Stadtteil Planrecht Belegenheit/Ort Verfahrensstand und weitere Handlungsschritte
gesamt*
GWB EFH FHH privat
Angestrebte
2020 2021 2022 2023 2024ff
(WE) (WE) (WE) (WE)
Anteil Miete (%)
Grobabstimmung
Anteil Eigentum (%)
Mietwoh-nungsbau (%)
Anteil öffentlich geförderter
Vorweggenehmigungsreife (Jahr)
Neuer B-Plan erforderlich (ja/nein)
B-Plan-Entwurf (E) / festgestellt (F)
Alsterdorf Baustufenplan F Maienweg 77 33 nein Neu in WBP 2020, Wettbewerb in Vorbereitung
Alsterdorf Baustufenplan F Koops Quartier 90 70 30 70 90 nein 90 Bauantrag in Vorbereitung
Barmbek-Nord BN 11 F Dieselstraße/ Ivensweg 790 60 33 67 790 100 690 ja 200 290 100 2006 2014 In der Umsetzung Baufeld 1 bezogen, Baufeld 2b
Baugenehmigung, Baufeld 2c-4b in Planung
Barmbek-Nord TB 640 F Wagenfeldstraße "Parkplatz" 35 100 100 35 35 nein 35 Bauantrag in Vorbereitung (SAGA)
Barmbek-Nord D120 Fuhlsbüttler Straße 136-146 80 0 63 37 80 80 nein 80 In der Umsetzung
Barmbek-Nord BN 38 E Wiesendamm/ Hufnerstr. 130 30 70 30 130 130 ja 130 2015 2019 Vorhabenbezogenes B-Planverfahren BN38 läuft
Barmbek-Nord Meisenstraße Neu in WBP 2020, B-Plan in Vorbereitung
Barmbek-Süd BS 2 E Mesterkamp 450 60 33 67 450 300 150 ja 100 350 2016 2020 B-Planverfahren BS 2 läuft, Konzeptausschreibungen
in Vorbereitung
Barmbek-Süd D339 F Volksdorfer Straße/Hamburger ? 33 33 67 ? ja ? Neuer B-Plan erforderlich
Straße/Wohldorfer Straße
Barmbek-Süd D265 Holsteinischer Kamp / 40 33 ? ? 40 ja 40 Aufhebung Planrecht erforderlich (durch BSW/LP)
von Essen Straße
Barmbek-Süd D284 Barmbeker Markt/ 36 0 0 100 36 nein 36 Bauantrag liegt vor
Lohkoppelstraße 23
Eppendorf EP 18 F Meenkwiese 100 100 100 100 nein 100 Baugenehmigung erteilt
Eppendorf EP 25 E Salomon-Heine-Weg 107 30 70 30 107 107 ja 107 2015 2019 Vorhabenbezogenes B-Planverfahren EP25 läuft
Fuhlsbüttel FU 24 F Brombeerweg 30 100 30 30 nein 26 Nachverdichtung eigentümerabhängig
Fuhlsbüttel FU 9 Am Blumenacker 40 ? ? 20 20 20 20 ja 40 Nachverdichtung neuer B-Plan erforderlich
Groß Borstel GB 25 F Tarpenbeker Ufer, Güterbahnhof 900 33 60 40 900 900 ja 350 In der Umsetzung
Lokstedt
Groß Borstel GB12 F Weg Beim Jäger östl. Nr.1 30 100 30 nein 30 Bauantrag in Vorbereitung
Groß Borstel GB31 E "Petersenpark" Papenreye / 400 30 ? ? 400 400 ja 200 200 Vorhabenbezogenes B-Planverfahren GB31 läuft
Niendorfer WegAnzahl WE auf Flächen
Bebauungsart Baupotential (WE**) in
im Eigentum von …
WE
Stadtteil Planrecht Belegenheit/Ort Verfahrensstand und weitere Handlungsschritte
gesamt*
GWB EFH FHH privat
Angestrebte
2020 2021 2022 2023 2024ff
(WE) (WE) (WE) (WE)
Anteil Miete (%)
Grobabstimmung
Anteil Eigentum (%)
Mietwoh-nungsbau (%)
Anteil öffentlich geförderter
Vorweggenehmigungsreife (Jahr)
Neuer B-Plan erforderlich (ja/nein)
B-Plan-Entwurf (E) / festgestellt (F)
Langenhorn Baustufenplan Diekmoor 600 60 30 70 600 600 ja 600 Kleingärten und Bodenbelastung, wird geprüft
Langenhorn LA 51 F Essener Straße / >Duisburger 100 100 100 nein 100 SAGA plant Wohnungsbau auf eigener Fläche,
Straße Fl.Nr. 8450, 8198 Bauantrag in Vorbereitung
Langenhorn LA 66 F Anita-Sellenschloh-Ring 1 80 ? ? ? 80 80 nein 80 Potenzial im gültigen B-Plan, Projektentwicklung in
Vorbereitung
Langenhorn Baustufenplan Rodenkampweg 24 100 24 24 ja 24 Nachverdichtung, neuer B-Plan erforderlich
64
Langenhorn LA 22 F Waldquartier, Tannenkoppel, 800 33 50 50 500 300 800 nein 90 In der Umsetzung
Ochsenzoll
Langenhorn LA 4 F Fibiger Straße 275 70 100 100 nein 70 Bauantrag in Vorbereitung, SAGA
Langenhorn LA 80 E Kiwittsmoor Schröderstift 480 100 100 480 480 ja 480 2015 2017 In der Umsetzung
Langenhorn LA9 E P+R Kiwittsmoor 33 ja Neu in WBP 2020, neuer B-Plan erforderlich
Ohlsdorf OH 26 F Am Weissenberg 610 50 100 610 580 ja 160 In der Umsetzung, Baugenehmigung liegt vor
Ohlsdorf OH 28 E Im Grünen Grunde 120 30 70 30 120 120 ja 120 2015 2018 In der Umsetzung
Ohlsdorf BS JVA Fuhlsbüttel ? 60 0 100 ? ? Teilfläche der JVA Fuhlsbüttel
Ohlsdorf OH 30 E Anzuchtgarten Klein Borstel 100 30-60 33 67 80 20 ja 100 Derzeit Folgeunterkunft, B-Planverfahren OH30
läuft, Realisierung ab 2022
Uhlenhorst UH17 E Oberaltenallee 185 33 30 70 185 185 ja 185 2016 2018 In der Umsetrzung
Uhlenhorst UH1 E Schenkendorfstraße 40 30 70 30 40 40 ja 40 2017 2018 In der Umsetzung
Uhlenhorst D22 F Vorhaben Mundsburger Damm 40 ? ? ? 40 Wettbewerb in Vorbereitung
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Winterhude WI 70 E City Nord, Mexikoring 166 100 0 100 166 50 ja 166 2012 Vorhabenbezogenes B-Planverfahren WI 70
Winterhude WI 42/BN 42/ F Pergolenviertel zwischen Hebe- 1.700 60 30 70 1.700 1.700 ja 400 500 350 In der Umsetzung, Bauanträge liegen vor
AL 42 brandstraße/Alte Wöhr
Winterhude "WI 81/BN 81 E Stadtpark Quartier, hier: 130 100 100 130 130 ja 130 2015 2019 Bauantrag liegt vor, SAGA
" Nordostecke
Winterhude WI 71 E Überseering 30, Postpyramide 523 33 67 33 523 523 ja 250 273 2015 2018 In der Umsetzung, Baugenehmigung erteilt
Winterhude WI 72 E Überseering 26, Postbankareal 180 33 67 33 180 180 ja 180 Neu in WBP 2020, Wettbewerb läuft
Bezirk Hamburg-Nord Baulücken 105 105 105 teilw. 105 Siehe Baulückensteckbriefe
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Summe/ % Durchschnitt: 9.221 51 34 66 8.707 394 1.079 7.580 3.118 1.569 1.360 300 600
*inklusive bereits gebauter Wohnungen **bereits gebaute Wohnungen werden hier nicht berücksichtigt22
23
STADTTEILPROFILE 2020
BEZIRK HAMBURG-NORD
25Quelle: Statistikamt Nord
Stadtteilprofil Alsterdorf Bevölkerungsstruktur
2008-2012 2013-2017 2017
( V er änd er ung ) ( V er änd er ung )
Einwohner +819 +1.268 15.607
Haushalte* +20 +726 8.109
Arbeitslose
+20 +49 390
(SGBII und SGB III)
Bedarfsgemeinschaften
+23 +91 525
(SGBII)
Migrations-
+2,5 +3,8 27%
hintergrund* **
Sozialversicherungs-
+565 +763 5.421
pflichtig Beschäftigte
*Daten 2009; ** Veränderung in Prozentpunkten, Daten 2009
Altersstruktur 2017 Haushaltsstruktur
Angaben in % 2009-2012 2013-2017 2017
( V er änd er ung ) ( V er änd er ung )
Stadtteil 6 10 15 21 28 13 6 Haushalte insgesamt +20 +726 8.109
Einpersonenhaushalte +37 +333 4.352
Bezirk 6 8 18 26 26 12 5
Mehrpersonenhaushalte -17 +393 3.757
Hamburg 6 10 16 23 27 13 5 Paarhaushalte -29 +208 1.733
0% 25% 50% 75% 100% Familien (mit Kindern) +92 +125 1.479
0-5 J. 6-17 J. 18-29 J. 30-44 J. Senioren (Einpersonen-
45-64 J. 65-79 J. 80 J. u.ä. - -84 1.257
haushalte ab 65 Jahre)
Wanderungen Wohnungsbestandsstruktur
2010-2012 2013-2017 2017
Außenwanderung Binnenwanderung ( V er änd er ung ) ( V er änd er ung )
+975 +1.333 -157 +304 Anzahl Wohnungen +82 +554 7.728
1.500
Anteil WE in EFH/ZFH* -0,5 -1,0 17,3%
1.000
Wohnfläche
500 +1,6 -0,8 39,9
(je Einwohner in m²)
0 Wohnfläche
+2,7 -0,4 77,6
(je Wohnung in m²)
-500
Geförderte Wohnungen -84 +64 786
-1.000
Anteil geförderter
2008-2012 2013-2017 2008-2012 2013-2017 -1,3 +0,1 10,2%
Wohnungen*
0-17 J. 18-29 J. 30-44 J. 45-64 J. 65 J. u.ä. *Veränderung in Prozentpunkten
Bautätigkeit Miet-/Kaufpreise
Gesamt (Ø): 2008-2012 2013-2017 2017
2,8
2013-2017 2008-2012
Stadtteil 38 ( V er änd er ung ) ( V er änd er ung )
Angebotsmieten
+1,98 +2,09 12,96
Bezirk 1,8 523 (nettokalt in Euro/m²)
Wohnkosten-/
Hamburg 1,8 3.266 - - 85
Einkommenrelation
Stadtteil 9,0 134 Eigentumswohnungen
+1.114 +1.607 5.125
(in Euro/m²)
Bezirk 4,6 1.440 Ein- und Zweifamilien-
+365.000 +596.000 1.490.000
häuser (in Euro absolut)
Hamburg 3,6 6.716 Bodenrichtwerte EZFH
+90 +391 1.018
0,0 5,0 10,0 (in Euro/m²)
Bodenrichtwerte MFH
MFH EZFH Fertigstellungen pro 1.000 EW/Jahr +430 +778 2.087
(in Euro/m²)
STADTTEILPROFILE
26Quelle: Statistikamt Nord
Stadtteilprofil Barmbek-Nord Bevölkerungsstruktur
2008-2012 2013-2017 2017
( V er änd er ung ) ( V er änd er ung )
Einwohner +1.365 +1.962 43.188
Haushalte* +1.587 +724 29.252
Arbeitslose
-10 -158 1.643
(SGBII und SGB III)
Bedarfsgemeinschaften
-394 -76 2.420
(SGBII)
Migrations-
+0,9 +3,6 27%
hintergrund* **
Sozialversicherungs-
+1.780 +2.221 21.726
pflichtig Beschäftigte
*Daten 2009; ** Veränderung in Prozentpunkten, Daten 2009
Altersstruktur 2017 Haushaltsstruktur
Angaben in % 2009-2012 2013-2017 2017
( V er änd er ung ) ( V er änd er ung )
Stadtteil 5 5 23 30 24 9 4 Haushalte insgesamt +1.587 +724 29.252
Einpersonenhaushalte +1.741 +370 20.637
Bezirk 6 8 18 26 26 12 5
Mehrpersonenhaushalte -154 +354 8.615
Hamburg 6 10 16 23 27 13 5 Paarhaushalte +57 +51 4.823
0% 25% 50% 75% 100% Familien (mit Kindern) +24 +353 2.958
0-5 J. 6-17 J. 18-29 J. 30-44 J. Senioren (Einpersonen-
45-64 J. 65-79 J. 80 J. u.ä. - -24 3.073
haushalte ab 65 Jahre)
Wanderungen Wohnungsbestandsstruktur
2010-2012 2013-2017 2017
Außenwanderung Binnenwanderung ( V er änd er ung ) ( V er änd er ung )
+2.929 +3.104 -1.475 -555 Anzahl Wohnungen +560 +393 26.708
6.000
Anteil WE in EFH/ZFH* -0,3 +0,0 1,1%
4.000
Wohnfläche
2.000 +0,7 -1,0 36,1
(je Einwohner in m²)
0 Wohnfläche
+0,7 +0,4 56,7
(je Wohnung in m²)
-2.000
Geförderte Wohnungen +236 +292 959
-4.000
Anteil geförderter
2008-2012 2013-2017 2008-2012 2013-2017 +0,9 +1,1 3,6%
Wohnungen*
0-17 J. 18-29 J. 30-44 J. 45-64 J. 65 J. u.ä. *Veränderung in Prozentpunkten
Bautätigkeit Miet-/Kaufpreise
Gesamt (Ø): 2008-2012 2013-2017 2017
2,9
2013-2017 2008-2012
Stadtteil 116 ( V er änd er ung ) ( V er änd er ung )
Angebotsmieten
+1,82 +1,55 11,55
Bezirk 1,8 523 (nettokalt in Euro/m²)
Wohnkosten-/
Hamburg 1,8 3.266 - - 140
Einkommenrelation
Stadtteil 2,7 115 Eigentumswohnungen
+815 +1.275 3.978
(in Euro/m²)
Bezirk 4,6 1.440 Ein- und Zweifamilien-
- - -
häuser (in Euro absolut)
Hamburg 3,6 6.716 Bodenrichtwerte EZFH
+149 +340 964
0,0 2,0 4,0 6,0 (in Euro/m²)
Bodenrichtwerte MFH
MFH EZFH Fertigstellungen pro 1.000 EW/Jahr +185 +460 1.212
(in Euro/m²)
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