WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
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WOHNUNGSMARKTANALYSE
ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM
DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL
2020
Inhaltsverzeichnis
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKES HAMBURG-NORD
Seite I
Abbildungsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis ..................................................................................................................................... II
Tabellenverzeichnis ......................................................................................................................................... III
1 Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse .......................................................................... 1
2 Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel .............................................................................. 4
2.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen ....................................................................................................................... 5
2.2 Entwicklung der Wohnungsnachfrage im Bezirk Eimsbüttel ............................................................................. 8
2.2.1 Einwohnerentwicklung...................................................................................................................................................... 8
2.2.2 Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungen ................................................................................ 12
2.2.3 Alters- und Haushaltsstruktur ...................................................................................................................................... 27
2.2.4 Sozialstruktur...................................................................................................................................................................... 34
2.2.5 Zusammenfassung – Indikatorengestützter Vergleich der Betrachtungszeiträume ............................... 38
2.3 Entwicklung des Wohnungsangebotes im Bezirk Eimsbüttel .......................................................................... 39
2.3.1 Wohnungsbestandsstruktur ......................................................................................................................................... 39
2.3.2 Neubautätigkeit ................................................................................................................................................................ 40
2.3.3 Öffentlich geförderter Wohnungsbestand.............................................................................................................. 42
2.3.4 Mieten- und Kaufpreisentwicklung............................................................................................................................ 45
2.3.5 Zusammenfassung – Indikatorengestützter Vergleich der Betrachtungszeiträume ............................... 55
3 Perspektive der Wohnungsmarktentwicklung ............................................................................... 56
4 Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse ................................................ 60
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite I
Abbildungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Lage und Gliederung des Bezirks Eimsbüttel............................................................................................ 5
Abb. 2: Wanderungssaldo gegenüber dem Hamburger Umland und dem Ausland 2003 bis 2017 ............ 6
Abb. 3: Asylsuchende in Hamburg 2010 bis 2017 ................................................................................................ 6
Abb. 4: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte und Neugeschäftsvolumen...... 7
Abb. 5: Bau- und Verbraucherpreisindex 2003 bis 2017..................................................................................... 7
Abb. 6: Bevölkerungsentwicklung in der Hansestadt Hamburg .......................................................................... 8
Abb. 7: Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel und der Hansestadt Hamburg im Vergleich ........ 9
Abb. 8: Einwohnerentwicklung der Hamburger Bezirke 2008 bis 2012 und 2013 bis 2017 im Vergleich 9
Abb. 9: Bevölkerungsentwicklung auf Stadtteilebene 2013 bis 2017 ............................................................ 10
Abb. 10: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung auf Ebene der statistischen Gebiete 2013 bis 2017.. 11
Abb. 11: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in der Hansestadt Hamburg 2008 bis 2017 ..................... 12
Abb. 12: Natürliche Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017 .................................. 12
Abb. 13: Außenwanderungen der Hansestadt Hamburg 2008 bis 2017 ........................................................ 13
Abb. 14: Wanderungen Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017................................................................................. 13
Abb. 15: Kleinräumiger Außenwanderungssaldo 2013 bis 2017 ..................................................................... 14
Abb. 16: Kleinräumiger Außenwanderungssaldo unter 18-Jähriger 2013 bis 2017 .................................... 15
Abb. 17: Kleinräumiger Binnenwanderungssaldo 2013 bis 2017 .................................................................... 16
Abb. 18: Kleinräumiger Binnenwanderungssaldo unter 18-Jähriger 2013 bis 2017 ................................... 16
Abb. 19: Binnenwanderungen mit dem Quell- und Zielort Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017.................... 17
Abb. 20: Fluktuation 2017 (Mobilitätskennzahl) .................................................................................................. 17
Abb. 21: Eimsbüttel – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ........ 18
Abb. 22: Harvestehude – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen... 19
Abb. 23: Hoheluft-West – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen . 20
Abb. 24: Rotherbaum – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ..... 21
Abb. 25: Lokstedt – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen............ 22
Abb. 26: Stellingen – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen .......... 23
Abb. 27: Eidelstedt – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen.......... 24
Abb. 28: Niendorf – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ............ 25
Abb. 29: Schnelsen – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen.......... 26
Abb. 30: Altersstruktur in der Hansestadt Hamburg 2008 und 2017 im Vergleich..................................... 27
Abb. 31: Altersstruktur der Hamburg Bezirke 2017 im Vergleich ................................................................... 27
Abb. 32: Altersstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2017 im Vergleich .................................................................... 28
Abb. 33: Kleinräumiger Anteil von Kindern und Jugendlichen 2017 ................................................................ 29
Abb. 34: Kleinräumiger Anteil von Senioren 2017 .............................................................................................. 30
Abb. 35: Entwicklung der Haushaltsstruktur in Hamburg 2009 bis 2017...................................................... 31
Abb. 36: Entwicklung der Haushaltsstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2009 bis 2017 ..................................... 31
Abb. 37: Kleinräumige Entwicklung der Haushalte 2013 bis 2017 .................................................................. 32
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite II
Tabellenverzeichnis
Abb. 38: Haushalte mit Kindern – Veränderung 2013 bis 2017 ...................................................................... 33
Abb. 39: Kleinräumige Nachfrage im Mietwohnungssegment 2017 ................................................................ 33
Abb. 40: Sozialraummonitoring – Gesamtindex 2017 ........................................................................................ 34
Abb. 41: Einkommen je Steuerpflichtigem 2013.................................................................................................. 34
Abb. 42: Kleinräumiger Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund 2017 ........................................... 35
Abb. 43: Kleinräumige Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund im Bezirk Eimsbüttel 2017 ...... 35
Abb. 44: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Bezirk Eimsbüttel 2013 und 2017 ..... 36
Abb. 45: Arbeitslosigkeit 2017 ................................................................................................................................ 36
Abb. 46: Kleinräumige Arbeitslosigkeit 2017 im Bezirk Eimsbüttel ................................................................ 37
Abb. 47: Kleinräumige Bedarfsgemeinschaften 2013 und 2017 im Bezirk Eimsbüttel ............................... 37
Abb. 48: Wohnungsbestand nach der Zahl der Räume 2017 ............................................................................ 40
Abb. 49: Baufertigstellungen der Bezirke 2008 bis 2012 und 2013 bis 2017 im Vergleich ...................... 40
Abb. 50: Kleinräumige Baufertigstellungen 2013 bis 2017 .............................................................................. 41
Abb. 51: Baufertigstellungen im Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017................................................................. 41
Abb. 52: Geförderter Wohnungsbestand in Hamburg 2008-2017 und Perspektive bis 2022 .................. 42
Abb. 53: Geförderter Wohnungsbestand im Bezirk Eimsbüttel 2008-2017, Perspektive 2022 ............... 42
Abb. 54: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung in Hamburg 2008 bis 2017........................... 43
Abb. 55: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung 2013 bis 2017 ................................................. 44
Abb. 56: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung im Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017 .......... 44
Abb. 57: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2008 bis 2017......................................................... 45
Abb. 58: Angebotsmieten 2017 .............................................................................................................................. 45
Abb. 59: Kleinräumige Entwicklung der Angebotsmieten 2013 bis 2017 ...................................................... 46
Abb. 60: Wohnkosten-Einkommen-Relation ......................................................................................................... 47
Abb. 61: Bodenrichtwerte in Hamburg 2008 bis 2017....................................................................................... 53
Abb. 62: Bodenrichtwerte im Geschosswohnungsbau 2017 ............................................................................. 53
Abb. 63: Bevölkerungsvorausberechnung für die Hansestadt Hamburg 2019 bis 2040 ............................ 58
Abb. 64: Vorausberechnung der Altersstruktur für die Hansestadt Hamburg 2019 bis 2040 ................. 59
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel 2013-2017 und 2008-2012 ........ 10
Tab. 2: Außen- und Binnenwanderungen des Bezirks Eimsbüttel nach Altersgruppen 2013-2017 ......... 14
Tab. 3: Eimsbüttel – Außenwanderungen nach Alters & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ................ 18
Tab. 4: Harvestehude – Außenwanderungen nach Alters & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 .......... 19
Tab. 5: Hoheluft-West – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 .......... 20
Tab. 6: Rotherbaum – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ............... 21
Tab. 7: Lokstedt – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ..................... 22
Tab. 8: Stellingen – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ................... 23
Tab. 9: Eidelstedt – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ................... 24
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite III
Tabellenverzeichnis
Tab. 10: Niendorf – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ................... 25
Tab. 11: Schnelsen – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017................. 26
Tab. 12: Veränderung der Altersstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2009 bis 2017 ........................................... 28
Tab. 13: Kleinräumige Entwicklung der Haushaltsstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017............. 32
Tab. 14: Wohnungsbestandsstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2017 ................................................................... 39
Tab. 15: Entwicklung des geförderten Wohnungsbestands im Bezirk Eimsbüttel 2013-2017, 2022 ..... 43
Tab. 16: Neuvertragsmieten von SAGA und Genossenschaften 2013 und 2016 im Vergleich ................. 46
Tab. 17: Eimsbüttel – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 .............................................. 47
Tab. 18: Harvestehude – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ........................................ 48
Tab. 19: Hoheluft-West – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ...................................... 48
Tab. 20: Rotherbaum – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ........................................... 49
Tab. 21: Lokstedt – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ................................................. 49
Tab. 22: Stellingen – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ............................................... 50
Tab. 23: Eidelstedt – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ............................................... 50
Tab. 24: Niendorf – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017.................................................. 51
Tab. 25: Schnelsen – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ............................................... 51
Tab. 26: Angebotspreise für Eigentumswohnungen 2008 und 2013 bis 2017 im Bezirk Eimsbüttel .... 52
Tab. 27: Angebotspreise für Einfamilienhäuser 2008 und 2013 bis 2017 im Bezirk Eimsbüttel.............. 52
Tab. 28: Kleinräumige Bodenrichtwerte im Bezirk Eimsbüttel 2008, 2013 und 2017 nach Gebäudetyp54
Tab. 29: Bevölkerungsentwicklung und Neubautätigkeit 2013 bis 2018 ....................................................... 57
Hinweis: Aus Gründen der leichteren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Bericht die gewohnte männliche
Sprachform bei personenbezogenen Substantiven und Pronomen verwendet. Dies impliziert jedoch keine
Benachteiligung des weiblichen Geschlechts, sondern soll im Sinne der sprachlichen Vereinfachung als
geschlechtsneutral zu verstehen sein.
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
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Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse
1 Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse
1 HINTERGRUND UND ZIEL
DER WOHNUNGSMARKTANALYSE
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 1
Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse
Attraktiver und dynamischer Wirtschafts- und Wohnstandort
Die Freie und Hansestadt Hamburg ist ein dynamischer Wirtschafts- und Wohnstandort und Herz der gleich-
namigen Metropolregion, die mit über fünf Millionen Einwohnern und über zwei Millionen Arbeitsplätzen einer
der wichtigsten Ballungsräume Europas ist. Aufgrund der hohen Lebensqualität, der Attraktivität als Wohn-
standort und der dynamischen konjunkturellen Entwicklung verzeichnet die Hafenstadt seit nahezu einer De-
kade ein erhebliches Nachfragewachstum auf allen Wohnungsteilmärkten.
Wohnungspolitische Reaktion – „Vertrag für Hamburg“ & „Bündnis für das Wohnen“
Um der zunehmenden Marktanspannung – die sich in steigenden Miet- und Kaufpreisen, einer Verknappung
des Wohnungsangebots und speziell des bezahlbaren Segments ausdrückt – entgegenzuwirken und eine nach-
fragegerechte Wohnraumversorgung zu gewährleisten, wurde als wohnungspolitische Reaktion im Jahr 2011
der „Vertrag für Hamburg zum Wohnungsneubau“ geschlossen und das „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“
initiiert. Ziel war es, die Rahmenbedingungen zu schaffen, um den Neubau von insgesamt 6.000 Wohnungen
pro Jahr, davon 2.000 mit öffentlicher Förderung, zu ermöglichen. Die Wohnungsbauziele wurden im Rahmen
von bezirklichen Wohnungsbauprogrammen konkretisiert, die insbesondere Potenziale für den Wohnungsbau
aufzeigen. Im Bezirk Eimsbüttel lag das Genehmigungsziel bei 700 Wohnungen pro Jahr.
Positive Zwischenbilanz – Mehr als 6.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr
Die Zwischenbilanz der Anstrengungen von Politik, Verwaltung, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft kann
sich sehen lassen. Das Ziel, 6.000 Wohnungen fertigzustellen, wurde ab dem Jahr 2013 erreicht. Im Jahr 2015
konnte mit 8.520 Wohnungen die seither höchste Zahl an Baufertigstellungen registriert werden. Im öffentlich
geförderten Wohnungsbau wurden seit 2011 jährlich Förderzusagen für mehr als 2.000 Wohnungen, seit
2015 jeweils für mehr als 3.000 Wohnungen, durch die Investitions- und Förderbank erteilt.
Anhaltender Handlungsbedarf – Erhöhung der Ziele
Trotz der beachtlichen Bilanz und der enormen Herausforderung besteht wohnungspolitisch weiterhin erhöh-
ter Handlungsbedarf. Aus diesem Grund wurde der „Vertrag für Hamburg“ im September 2016 angepasst. Die
Vereinbarung zwischen Senat und den sieben Hamburger Bezirken sieht nunmehr die Genehmigung von rund
10.000 Wohnungen, davon etwa 3.000 mit öffentlicher Förderung, vor. Im Bezirk Eimsbüttel wurde das Ziel
auf 1.050 Wohnungen pro Jahr erhöht.
Weitere Zunahme der Wohnungsmarktdynamik
Die Erhöhung der Ziele ist vor dem Hintergrund der anhaltenden – sich in vielen Bereichen sogar verstärkenden
– Dynamik ein wichtiges Signal. Die Zahl der Einwohner stieg im Durchschnitt der letzten drei Jahre (2015 bis
2017) um 25.750 Personen an. Ursächlich dafür ist die weiter ansteigende Zahl von Zuzügen, die – auch
aufgrund des Zuzugs von Asylsuchenden – zu einem großen Teil aus dem Ausland kommen. Gleichzeitig nimmt
die Zahl der Fortzüge, unter anderem in den Hamburger Stadt-Umland-Raum, der bereits in der Vergangenheit
insbesondere im Einfamilienhaussegment und nun zunehmend auch im Mehrfamilienhaussegment als „Ventil“
für den Wohnungsmarkt der Hansestadt fungiert, zu.
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 2
Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse
Mit dem anhaltend hohen Nachfragedruck sind in den letzten Jahren auch die Miet- und Kaufpreise weiter
gestiegen. Bezogen auf den Mietenspiegel stiegen die Mieten zuletzt um durchschnittlich 3 % pro Jahr. Dabei
ist seit 2011 eine zunehmende Entkopplung der Miet- von den Verbraucherpreisen zu beobachten. Eine stär-
kere Dynamik gibt es bei den Neuvertrags- bzw. Angebotsmieten. Die höchsten Steigerungen sind – befeuert
durch das niedrige Zinsniveau – im Eigentumssegment festzustellen.
Der Druck hat sich insbesondere für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen weiter erhöht. Es be-
steht weiterhin ein erheblicher Bedarf, den vorhandenen Wohnungsbestand auf einem bezahlbaren Niveau zu
erhalten und zusätzlichen geförderten Wohnraum zu schaffen. Räumlich fokussiert sich die Nachfrage von
Zuziehenden weiterhin auf die innerstädtischen Quartiere, in denen Wohnungsbaupotenziale nur in begrenz-
tem Umfang vorhanden sind. Das erhebliche Bevölkerungswachstum hat sich vor allem dort niedergeschlagen,
wo in den letzten Jahren zusätzlicher Wohnraum geschaffen wurde.
Aktualisierung der Wohnungsmarktanalysen zu den bezirklichen Wohnungsbauprogrammen 2020
Die im Jahr 2011 erstmals erarbeiteten Wohnungsbauprogramme werden durch die Bezirke jährlich aktuali-
siert und fortgeschrieben. Neben den Zielen zur Wohnungsbauentwicklung enthalten sie Angaben zu den lo-
kalen Wohnbauflächenpotenzialen. 2013 wurden – die bezirklichen Wohnungsbauprogramme ergänzend –
erstmals Wohnungsmarktanalysen für die sieben Hamburger Bezirke erarbeitet. Ziel der Analysen ist eine
einheitliche und vergleichbare Darstellung und Betrachtung der Marktentwicklung in den Jahren 2008 bis
2012. Nach etwa fünf Jahren werden diese Analysen erstmals aktualisiert und mit dem Untersuchungszeit-
raum 2013 bis 2017 sowie einer vergleichenden Betrachtung der beiden Zeiträume fortgeschrieben. Mit der
Fortschreibung der Wohnungsmarktanalysen zu den bezirklichen Wohnungsbauprogrammen 2020 wurde die
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg beauftragt.
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 3
Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
2 Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
2 WOHNUNGSMARKTSITUATION
IM BEZIRK
EIMSBÜTTEL
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 4Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Wohnungsmarktanalyse für den Bezirk Eimsbüttel untergliedert in
Wohnungsnachfrage (vgl. Kapitel 2.2) und Wohnungsangebot (vgl. Kapitel 2.3) dargestellt. Einleitend werden
zunächst wesentliche Rahmenbedingungen für die Wohnungsmarktentwicklung in Hamburg benannt.
Der Bezirk Eimsbüttel liegt im Nordwesten Abb. 1: Lage und Gliederung des Bezirks Eimsbüttel
des Hamburger Stadtgebietes
Im Norden und Nordwesten grenzen das
Land Schleswig-Holstein, im Osten der Be-
zirk Hamburg-Nord, im Süden der Bezirk
Hamburg-Mitte und im Südwesten der Be-
zirk Altona an
Der Bezirk gliedert sich in 9 Stadtteile und
3 Teilräume. Im Süden bilden Eimsbüttel
und Hoheluft-West, als urbane, geschoss-
wohnungs- und altbaugeprägte Stadtteile,
sowie Harvestehude und Rotherbaum, de-
ren Bild stärker durch gründerzeitliche Vil-
len bestimmt wird, das Kerngebiet des Be-
zirks. In nordwestlicher Richtung gliedert
sich mit Lokstedt und Stellingen die Urba-
nisierungszone mit einer aufgelockerteren
Vorstadtbebauung an. Eidelstedt, Nien-
dorf und Schnelsen bilden die äußeren
Stadtteile des Bezirks, die in weiten Teilen
durch Einfamilienhäuser geprägt sind.
Quelle: OpenStreetMap | ALP
2.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen
Zentrale Ergebnisse
Anhaltend hohe Nachfrage nach innerstädtischen Lagen – Ausweichen in Richtung der äußeren Stadteile
und Umland – Zunahme der Wanderungsverluste ins Umland – „Ventil“ für den Hamburger Wohnungs-
markt
Zuzüge aus dem Ausland tragen – unabhängig vom Flüchtlingszuzug – zur dynamischen Bevölkerungs-
entwicklung in Hamburg bei
Flüchtlingszuzug als zusätzliche Herausforderung
Weiteres Absinken des Zinsniveaus – Hohe Nachfrage nach Wohneigentum und Anstieg der Kaufpreise
Überdurchschnittlicher Anstieg der Baukosten, die neben den Baulandpreisen, der zentrale Kostenfaktor
im Neubau sind – Schaffung von „bezahlbarem“ Wohnraum außerhalb öffentlicher Förderung schwieriger
Auf die Hamburger Wohnungsmärkte wirken Trends und Prozesse ein, die – als Ergebnis europäischer oder
bundesdeutscher Politik – von kommunaler Ebene nicht oder nur in geringem Umfang beeinflusst werden kön-
nen. Die folgenden Faktoren illustrieren beispielhaft die Einflüsse auf die lokalen Wohnungsmärkte.
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 5Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Zuzüge aus dem Ausland zentraler Faktor der Nachfrage – Fortzüge ins Umland nehmen wieder zu
Steigende Wanderungsgewinne tragen Abb. 2: Wanderungssaldo gegenüber dem Hamburger Umland
und dem Ausland 2003 bis 2017
den Einwohnerzuwachs Hamburgs – Un-
25.000
terschiedliche Wanderungsmuster schla-
gen sich in heterogener Nachfrage nieder 20.000
Die hohe Nachfrage an innerstädtischen 15.000
Wohnstandorten in Hamburg und damit 10.000
der Druck auf die Kernstadt hält weiter an
5.000
Als Reaktion auf die ungedeckte Nach-
0
frage weichen die Haushalte auf die äuße-
ren Stadtteile bzw. den Umland-Raum aus -5.000
Ausdruck dessen sind steigende Außen- -10.000
wanderungsverluste ins Umland, die im -15.000
Einfamilienhaussegment und zunehmend
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
im Geschosswohnungsbau als „Ventil“ des Hamburger Umland* Ausland
Wohnungsmarktes fungieren * Das Hamburger Umland besteht aus den sechs an Hamburg grenzenden Kreisen Pinneberg, Segeberg, Stormarn,
Herzogtum Lauenburg, Harburg und Stade.
Quelle: Statistikamt Nord
Wanderungsgewinne aus dem Ausland
sind – unabhängig vom Zuzug Asylsuchen-
der – der zentrale Faktor für die dynami-
sche Bevölkerungsentwicklung
Zuwanderung Asylsuchender als zusätzliche Herausforderung für die Wohnungspolitik
Der Zuzug Asylsuchender war eine der Abb. 3: Asylsuchende in Hamburg 2010 bis 2017
45.000
größten Herausforderungen der letzten
Jahre auf allen föderalen Ebenen 40.000
Der Höhepunkt war das Jahr 2015 mit 35.000
40.870 Schutzsuchenden (Asylbewerber 30.000
und Duldungsantragsteller), von denen
25.000
22.320 (zunächst) in Hamburg blieben
20.000
Herausforderungen: Bereitstellung von
Unterkünften sowie von Wohnraum für 15.000
Personen mit Bleibeperspektive, Integra- 10.000
tion in Gesellschaft und Arbeitsmarkt 5.000
Nach 2015 sank die Zahl Schutzsuchender
0
deutlich – 2017 lag die Zahl der Fälle mit 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Schutzsuchende (vor Verteilung) davon Verbleib in Hamburg
Unterbringungsbedarf bei knapp 16 % im
darunter mit Unterbringungsbedarf
Vergleich zu 2015 Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg
2018: Insgesamt 55.000 Geflüchtete, da-
von 27.750 in öffentlicher Unterbringung;
Es gibt 128 Standorte mit 34.200 Plätzen
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 6Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Weiteres Absinken des Zinsniveaus und hohe Nachfrage nach Wohneigentum
Das Zinsniveau für Wohnungsbaukredite Abb. 4: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private
Haushalte und Neugeschäftsvolumen in Deutschland
ist in den letzten 10 Jahren deutlich ge-
7,00 28.000
sunken (2008: ca. 5,3 %). Seit Anfang 2015
bewegt es sich bei (zum Teil deutlich unter) 6,00 24.000
Effektivzinssätze (inkl. Kosten) in %
Neugeschäftsvolumen in Mio. Euro
2,0 %
5,00 20.000
Die Rahmenbedingungen für den Erwerb
bzw. den Neubau von Immobilien durch pri- 4,00 16.000
vate Haushalte haben sich verbessert
3,00 12.000
Aufgrund bestehender (Rendite-)Potenzi-
ale wurden verstärkt auch Kapitalanleger 2,00 8.000
auf dem Immobilienmarkt aktiv
1,00 4.000
Beide Trends haben die erhebliche Miet-
und Kaufpreisdynamik unterstützt 0,00 0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
In Folge eines (deutlichen) Zinsanstieges
bestehen potenzielle Risiken Effektivzinssatz Kreditvolumen
Quelle: Deutsche Bundesbank
Steigende Bau- und Grundstückskosten erschweren die Erstellung bezahlbaren Wohnraums
Parallel zur steigenden Nachfrage, Nach- Abb. 5: Bau- und Verbraucherpreisindex 2003 bis 2017
holbedarfen im Wohnungsbau und der an- 110
Baukosten- & Verbraucherpreisindex (2015=100)
ziehenden Baukonjunktur sind steigende
105
Baukosten oberhalb der Entwicklung der
Lebenshaltungskosten zu verzeichnen 100
Qualitätsänderungen, neue und steigende
95
Anforderungen an das Bauen haben zu-
sätzlich Auswirkungen auf die Kosten 90
Beispiele für steigende Anforderungen: 85
Qualitative Ansprüche, Barrierefreiheit,
Brandschutz, EnEV, EEWärmeG 80
Ferner wirken sich höhere Arbeitskosten 75
infolge gestiegener Löhne und zum Teil
2003
2004
2005
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2007
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2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
durch höheren Personaleinsatz aus
Baukosten Lebenshaltungskosten
Neben den Grundstückspreisen haben vor Quelle: DESTATIS
allem die Baukosten direkten Einfluss auf
die Höhe der Miete
Vor dem Hintergrund der steigenden Bau-
und Grundstückskosten wird die Erstel-
lung bezahlbaren Wohnraums im Neubau
ohne öffentliche Förderung schwieriger
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 7Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
2.2 Entwicklung der Wohnungsnachfrage im Bezirk Eimsbüttel
Zentrale Ergebnisse
Einwohnerzuwachs (+4,2 %) unter dem Hamburger Niveau (+4,9 %) – Bezirk mit dem zweitniedrigsten
relativen Zuwachs (2013 bis 2017) – Bevölkerungsanstieg gegenüber Vergleichszeitraum deutlich ge-
stiegen (+71 %) – Räumliche Schwerpunkte: Neubaustandorte und Standorte mit Flüchtlingsunterkünften
Außenwanderungsgewinn hat sich etwa verdreifacht – Zuzug von 18- bis 30-Jährigen sowie von Familien,
Verluste bei Senioren – Bezirk verliert (anders als im Vergleichszeitraum) Einwohner durch innerstädti-
sche Umzüge: Gewinne bei 18- bis 30-Jährigen, Verluste bei allen anderen Alters- bzw. Zielgruppen
Deutlicher Anstieg der Zahl der Kinder und Jugendlichen – mehr größere (Familien-)Haushalte
Überdurchschnittlich hoher Anstieg der Zahl von Senioren, insbesondere der über 79-Jährigen – Alte-
rungsprozesse beispielsweise in Teilräumen von Niendorf = Quartiere mit überdurchschnittlichem Anteil
und Anstieg der Zahl von Senioren
Stabile Sozialstruktur – statusniedrigere Quartiere in Verbindung mit Standorten von Flüchtlingsunter-
künften – Niedrige Arbeitslosenzahlen und Anteile von Bedarfsgemeinschaften (Eidelstedt, Schnelsen
und Stellingen mit etwas höheren Werten)
Überdurchschnittliches Einkommensniveau: Von Harvestehude und Rotherbaum abgesehen, vergleichs-
weise homogene Einkommensstruktur – äußere Stadtteile mit etwas geringeren Einkommen - insgesamt
nehmen Unterschiede eher zu als ab
Im zweiten Abschnitt der Wohnungsmarktanalyse für den Bezirk Eimsbüttel erfolgt eine differenzierte Be-
trachtung der demografischen Entwicklung und der Wohnungsnachfrage. Daran anschließend wird die sozio-
strukturelle Entwicklung innerhalb des Bezirkes skizziert.
2.2.1 Einwohnerentwicklung
Anstieg der Einwohnerzahlen Hamburgs nimmt weiter zu
2017 lebten 1.922.150 Menschen in Ham- Abb. 6: Bevölkerungsentwicklung in der Hansestadt Hamburg
burg, davon hatten ca. 1.881.000 Perso-
1.880.997
1.860.759
1.833.930
1.803.752
1.788.994
nen einen Hauptwohnsitz
1.775.659
1.760.017
1.746.813
1.741.182
1.735.663
1.732.503
1.733.260
1.720.632
1.714.923
1.715.225
2.000.000
Bevölkerungsanstieg setzt sich weiter fort
2013 bis 2017: Zuwachs um 89.900 Ein-
1.500.000
wohner bzw. um 4,9 % (Hauptwohnsitz:
+92.000 EW bzw. +5,1 % | Nebenwohnsitz:
-2.100 EW bzw. -4,9 %) 1.000.000
Dynamik hat im Vergleich zum vorange-
henden Betrachtungszeitraum zugenom- 500.000
men (2008 bis 2012: +38.460 Einwohner
bzw. +2,2 %) 0
2003
2004
2005
2006
2007
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2008*
2009*
Zuzug von Asylsuchenden hat die Entwick-
lung verstärkt. Der geschätzte Zuwachs Hauptwohnsitze
ohne Flüchtlinge beträgt +46.000 Einwoh- Quelle: Statistikamt Nord
ner bzw. +2,5 %.
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 8Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Bezirk Eimsbüttel wächst etwas langsamer als die Hansestadt
2017 hatte der Bezirk Eimsbüttel 270.820 Abb. 7: Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel
und der Hansestadt Hamburg im Vergleich
Einwohner, davon waren etwa 7.110 mit
einem Nebenwohnsitz gemeldet
Mit einem Anteil von 14,1 % an der Bevöl-
kerung der Hansestadt ist Eimsbüttel be-
zogen auf die Einwohnerzahl der fünft-
größte Bezirk
Der Einwohnerzuwachs hat sich in den
letzten Jahren fortgesetzt (2013 bis 2017:
+11.030 Personen | +4,2 %), blieb aller-
dings leicht hinter der Entwicklung Ham-
burgs (+4,9 %) zurück
Knapp 12,3 % des Bevölkerungszuwachses
der Hansestadt schlugen sich im Bezirk
Eimsbüttel nieder
Quelle: Statistikamt Nord
Der Bevölkerungszuwachs hat deutlich zu-
genommen. Im Vergleichszeitraum (2008
bis 2012) fiel der Anstieg noch deutlich
niedriger aus (+6.420 | +2,6 %)
Bezirk mit dem zweiniedrigsten relativen Bevölkerungszuwachs
Im Vergleich der Hamburger Bezirke weist Abb. 8: Einwohnerentwicklung der Hamburger Bezirke
2008 bis 2012 und 2013 bis 2017 im Vergleich
Eimsbüttel zwischen 2013 und 2017 das
zweitniedrigste relative Bevölkerungs- Bezirk Altona 2,7%
4,9%
wachstum auf
Bezirk Bergedorf 2,4%
4,9%
In absoluten Zahlen (+11.030 Einwohner)
ist der Einwohnerzuwachs in vier der sie- Bezirk Eimsbüttel 2,6%
4,2%
ben Bezirke höher (Platz 1 Hamburg-Nord 2,1%
Bezirk Hamburg-Mitte
4,3%
= +19.670 EW | Platz 7 Bergedorf =
+6.120 EW) Bezirk Hamburg-Nord 3,1%
6,5%
Zwischen 2008 und 2012 war der Bevöl- Bezirk Harburg 0,5%
6,3%
kerungsanstieg im interbezirklichen Ver-
1,5%
gleich absolut und relativ der drittgrößte Bezirk Wandsbek
4,1%
Hansestadt Hamburg 2,2%
4,9%
0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0%
2008 bis 2012 2013 bis 2017
Quelle: Statistikamt Nord
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 9Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Kleinräumig heterogene Bevölkerungsentwicklung
Innerhalb der Stadt und des Bezirks ver- Abb. 9: Bevölkerungsentwicklung auf Stadtteilebene 2013 bis 2017
läuft die Entwicklung sehr heterogen
Zentrale Einflussfaktoren:
Neubautätigkeit: Wachstum schlägt sich
fast ausschließlich an Standorten mit einer
hohen Neubautätigkeit nieder. Stadtteile
mit hohen Baufertigstellungszahlen ge-
winnen überdurchschnittlich viele Einwoh-
ner hinzu
Bevölkerungs- und Altersstrukturen: In al-
ternden Quartieren ohne nennenswerten
Neubau sind sinkende Einwohnerzahlen zu
beobachten
Generationenwechsel: Im Zuge eines statt-
findenden Generationenwechsels kann die
Belegungsdichte wieder zunehmen
Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
Stadtteile Stellingen, Harvestehude, Schnelsen und Eidelstedt mit dem stärksten Bevölkerungsanstieg
Im Bezirk Eimsbüttel ist in allen Stadtteilen Tab. 1: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel
2013 bis 2017 und Vergleich zu 2008 bis 2012
ein Bevölkerungszuwachs zu beobachten Veränderung Veränderung
Bevölkerungsstand
2013 bis 2017 2008 bis 2012
Die deutlichsten – über dem gesamtstäd-
2013 2017 Absolut Relativ Absolut Relativ
tischen Durchschnitt liegenden - Zu-
Eimsbüttel 56.097 57.541 1.444 2,6% 2.143 4,0%
wächse in Stellingen, Schnelsen, Eidelstedt
Harvestehude 16.875 17.952 1.077 6,4% 298 1,8%
sowie Harvestehude. Die beiden erstge-
Hoheluft-West 13.033 13.337 304 2,3% 446 3,6%
nannten sind auch die Standorte mit den
höchsten Baufertigstellungszahlen. Rotherbaum 16.091 16.744 653 4,1% 436 2,8%
Lokstedt 27.493 28.534 1.041 3,8% 1.354 5,4%
Demgegenüber wuchsen die Stadtteile
Eimsbüttel, Hoheluft-West und Rother- Stellingen 23.818 25.753 1.935 8,1% 819 3,6%
baum – auch aufgrund fehlender Flächen- Eidelstedt 30.935 32.601 1.666 5,4% 732 2,4%
potenziale und geringerer Fertigstellungs- Niendorf 40.145 41.670 1.525 3,8% 339 0,9%
zahlen – langsamer als der städtische Schnelsen 27.853 29.578 1.725 6,2% 171 0,6%
Durchschnitt. Das Wachstum schlägt sich Bezirk Eimsbüttel 252.340 263.710 11.370 4,5% 6.738 2,8%
damit weniger in den gefragtesten, zentra- Hansestadt Hamburg 1.788.994 1.880.997 92.003 5,1% 39.996 2,3%
len Stadtteilen, sondern in der Urbanisie- Quelle: Statistikamt Nord
rungszone und den äußeren Stadtteilen
nieder
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 10Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Kleinräumig sehr heterogene Bevölkerungsentwicklung
Noch deutlicher wird die Heterogenität der Abb. 10: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung auf Ebene
der statistischen Gebiete 2013 bis 2017
Entwicklung und der Einfluss der unter-
schiedlichen Faktoren unterhalb der Stadt-
teilebene.
Beispiele
Neubau: Die Neubauprojekte „Sophienter-
rassen“ in Harvestehude, „FairFlats 111“ in
Stellingen oder im Riekbornweg in Schnel-
sen haben zu einem deutlichen Einwohner-
zuwachs in den Quartieren geführt.
Flüchtlingsunterkünfte: Ähnliche Prozesse
zeigen sich auch an Standorten öffentlich-
rechtlicher Unterbringungen
Alterungsprozesse: Demgegenüber geht in
einigen Teilräumen des Bezirkes, z. B. in
Niendorf, die Zahl der Einwohner zurück. In
diesen Quartieren ist der Seniorenanteil
mit 28,1 % bis 32,5 % (HH und Bezirk Eims-
büttel: 18,4 % bzw. 19,2 %) überdurch-
schnittlich hoch. Im Zuge der Verringerung
der durchschnittlichen Haushaltsgröße le-
ben insgesamt weniger Menschen im
Quartier. Im Zuge eines sukzessive statt-
findenden Generationenwechsels kann die
Zahl der Einwohner wieder ansteigen.
Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 11Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
2.2.2 Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungen
Hamburg: Positive natürliche Entwicklung setzt sich fort – Weiterer Anstieg der Geburtenzahlen
Zentrale Komponenten der Demografie Abb. 11: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in der
Hansestadt Hamburg 2008 bis 2017
sind die natürliche Bevölkerungsentwick-
25.000
lung (Geburten, Sterbefälle) und die Wan-
derungsbewegungen (Zu-, Fortzüge) 20.000
21.252
21.230
19.768
19.039
18.137
Im Gegensatz zur Bundesrepublik ist in
17.706
17.377
17.125
15.000
16.779
16.751
Hamburg seit 2010 ein Geburtenüber- 10.000
schuss zu verzeichnen, Tendenz steigend
5.000
Im Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2017
0
wurden 10,6 Geburten je 1.000 Einwohner -340 -409 317 65 694 879 2.259 2.203 4.116 3.528
registriert (Vergleich 2008 bis 2012: 9,6) -5.000
Gegenüber dem Vergleichszeitraum ist die -10.000
-16.780
-17.012
-17.060
-17.060
-17.091
-17.114
-17.188
-17.258
-17.565
-17.724
Zahl der Geburten deutlich gestiegen -15.000
(ø +2.740 Geburten pro Jahr, +16,0 %)
-20.000
Demgegenüber starben zwischen 2013 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
und 2017 im Durchschnitt 9,2 Hamburger Geburten Sterbefälle Natürlicher Saldo
Quelle: Statistikamt Nord
je 1.000 Einwohner (2008 bis 2012: 9,5)
Im Vergleich zu 2008 bis 2012 ist ein leich-
ter Anstieg der Sterbefälle (ø +210 Ster-
befälle pro Jahr, +1,2 %) zu verzeichnen
Eimsbüttel: Weiter steigende Zahl von Geburten – Leichter Anstieg der Zahl der Sterbefälle
Der Bezirk Eimsbüttel weist über den ge- Abb. 12: Natürliche Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel
2008 bis 2017
samten Betrachtungs- und Vergleichszeit-
4.000
raum einen Geburtenüberschuss auf
Zwischen 2013 bis 2017 wurden 11,0 Kin- 3.000
3.122
2.994
2.955
der je 1.000 Einwohner pro Jahr und damit
2.808
2.692
2.589
2.519
2.498
2.426
2.390
2.000
mehr als im Hamburger Durchschnitt ge-
boren (Zum Vergleich: 2008 bis 2012 9,8 1.000
855
680
580 549
418
Geburten je 1.000 Einwohner p. a.) 254 267 195 180
357
0
Gegenüber dem Vergleichszeitraum ist die
Zahl der Geburten deutlich gestiegen -1.000
(ø +430 Geburten p. a. | +17,3 %)
-2.123
-2.172
-2.228
-2.232
-2.267
-2.274
-2.314
-2.318
-2.324
-2.406
-2.000
Die Zahl der Sterbefälle lag mit 8,6 pro
1.000 Einwohnern pro Jahr unter dem
-3.000
Hamburger Durchschnitt (2008 bis 2012: 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
8,8 je 1.000 Einwohner). Gegenüber dem Geburten Sterbefälle Natürlicher Saldo
Vergleichszeitraum ist die Zahl der Sterbe- Quelle: Statistikamt Nord
fälle leicht gestiegen (ø +64 p. a. | +2,9 %)
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 12Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Hamburg: Anhaltend hohe Anziehungskraft Hamburgs – Zahl der Zuzüge steigt weiter
Der zweite demografische Faktor, die Abb. 13: Außenwanderungen der Hansestadt Hamburg 2008 bis 2017
(Zu- und Fortzüge über die Stadtgrenze)
Wanderungen, weisen eine höhere Variabi-
140.000
lität auf
120.000
120.622
In Hamburg sind konstant Wanderungsge- 100.000
112.095
106.453
105.600
102.953
winne – mit einer steigenden Tendenz – zu 80.000
92.304
90.675
83.916
81.740
81.263
60.000
beobachten, wobei das Jahr 2015 durch
40.000
den Flüchtlingszuzug beeinflusst ist
20.000
Von 2013 bis 2017 lag der durchschnittli- 0
1.161 1.958 11.364 11.725 14.767 18.218 18.326 33.795 22.772 16.052
che Wanderungsgewinn bei 21.830 Perso- -20.000
-72.552
-40.000
-77.537
nen pro Jahr (ohne 2015 bei 18.840)
-78.950
-79.782
-80.102
-84.735
-86.827
-87.274
-89.323
-90.401
-60.000
Gegenüber dem Vergleichszeitraum ent- -80.000
spricht dies mehr als einer Verdoppelung -100.000
(2008 bis 2012: ø 8.200 Personen p. a.) -120.000
-140.000
Ursächlich ist vor allem die weiter stei- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
gende Zahl von Zuzügen nach Hamburg Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo
Quelle: Statistikamt Nord
(2013-2017: ø 109.550 Personen | 2008-
2012: 85.980), u.a. aus dem Ausland
Parallel ist auch die Zahl der Fortzüge –
u. a. in den Stadt-Umland-Raum – gestie-
gen (2013-2017: ø 87.710 Personen |
2008-2012: 77.790)
Eimsbüttel: Steigende Außenwanderungsgewinne und Binnenwanderungsverlust
Analog zur Entwicklung der Hansestadt Abb. 14: Wanderungen Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017
verzeichnet auch der Bezirk Eimsbüttel 40.000
konstante Wanderungsgewinne 30.000
32.404
32.256
31.339
30.135
30.084
Außenwanderungen: Diese werden durch
27.661
26.877
26.171
26.123
25.916
20.000
den Zuzug von außerhalb Hamburgs getra-
gen. Der jährliche Außenwanderungsge- 10.000
winn lag zwischen 2013 und 2017 bei
0
2.960 Personen und ist gegenüber dem -135 990 1.909 1.392 2.045 3.072 2.765 4.381 2.128 693
Vergleichszeitraum deutlich gestiegen -10.000
-24.007
-25.181
-25.485
-25.616
-26.258
-27.063
-27.319
(2008 bis 2012: ø 1.120 Personen)
-28.023
-30.128
-30.646
-20.000
Binnenwanderungen: Bei den stadtinter-
-30.000
nen Umzügen ist ein Wanderungsverlust
zu verzeichnen (2013 bis 2017: ø -350 -40.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Personen), der im Verhältnis zu 2008 bis
Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo
2012 (ø 120 Personen) eine Trendumkehr
Quelle: Statistikamt Nord
darstellt und durch den Flüchtlingszuzug
noch gedämpft wurde
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 13Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Eimsbüttel: Bevölkerungszuwachs durch ausbildungs- und arbeitsplatzbezogenen Zuzug getragen
Heterogenität der Wanderungen bezüglich Tab. 2: Außen- und Binnenwanderungen des Bezirks Eimsbüttel
nach Altersgruppen 2013 bis 2017 (Summe)
Altersgruppen und räumlicher Ausprägung
Außenwanderung Binnenwanderung
Außenwanderungen 2013 bis 2017: Zuzüge Fortzüge Saldo Zuzüge Fortzüge Saldo
bis 6 Jahre 3.659 -4.232 -573 5.677 -6.543 -866
Die größten Wanderungsgewinne gibt es 6 bis 18 Jahre 5.021 -3.409 +1.612 5.044 -5.307 -263
bei 18- bis 30-Jährigen, deren Fokus auf 18 bis 30 Jahre 38.311 -23.139 +15.172 28.949 -27.636 +1.313
den zentralen Stadtteilen, insbesondere 30 bis 45 Jahre 21.542 -21.415 +127 25.350 -26.241 -891
45 bis 65 Jahre 8.454 -8.881 -427 8.660 -9.365 -705
Eimsbüttel, liegt 65 bis 80 Jahre 1.614 -2.223 -609 2.205 -2.451 -246
Ferner gibt es leichte Gewinne bei Fami- 80 Jahre und älter 599 -1.101 -502 1.133 -1.236 -103
Insgesamt 79.200 -64.400 +14.800 77.018 -78.779 -1.761
lien, von denen eher die einfamilienhausge-
Quelle: Statistikamt Nord
prägten Stadtteile (Fokus: Eidelstedt,
Niendorf, Stellingen) profitieren
Binnenwanderungen 2013 bis 2017:
Der Bezirk verliert Familien durch inner-
städtische Umzüge. Diese ziehen aus der
Kernstadt in Richtung der EFH-geprägten
Stadträume. Davon profitieren auch die
äußeren Stadtteile (z. B. Eidelstedt,
Schnelsen)
Gewinne bei 18- bis 30-Jährigen – Fokus:
Innerstädtische Lagen (v. a. Eimsbüttel)
Fokus der Zuziehenden auf den zentralen Lagen Hamburgs
Räumlich konzentriert sich die Nachfrage Abb. 15: Kleinräumiger Außenwanderungssaldo 2013 bis 2017
der von außen Zuziehenden weiterhin auf
die zentralen Stadtteile Hamburgs, auf de-
nen der höchste Nachfragedruck liegt
Da die Nachfrage kaum bedient werden
kann, sind deutlich stärkere Ausweichten-
denzen in Richtung der Urbanisierungs-
zone bzw. in Richtung der äußeren Stadt-
teile zu beobachten
Anders als im Vergleichszeitraum in dem
insbesondere viele äußere Stadtteile (33)
Außenwanderungsverluste aufwiesen, gibt
es kaum Stadtteile (8 Stadtteile), die keine
Außenwanderungsgewinne verzeichnen
Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
Seite 14Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Fortzugstendenz von Familien in Richtung äußerer Stadtteile bzw. in den Umland-Raum
Zwischen 2013 und 2017 ist – in Teilen Abb. 16: Kleinräumiger Außenwanderungssaldo unter 18-Jähriger
2013 bis 2017
auch beeinflusst durch den Flüchtlingszu-
zug – ein deutlicher Zuzugstrend von Fa-
milien (Wanderungsgewinn bei unter 18-
Jährigen von ø 2.700 Personen pro Jahr)
erkennbar, was einer Trendumkehr gegen-
über dem Vergleichszeitraum entspricht
(2008 bis 2012: ø -420 Personen p. a.)
Während es bei den 18- bis 30-Jährigen in
den innerstädtischen Lagen die größten
Wanderungsgewinne gibt, ist bei Familien
in diesen Stadtteilen eher eine Fortzugs-
tendenz erkennbar
An den innerstädtischen Standorten gibt
es eine große Zahl von Haushalten in der
Familiengründungsphase. Diese Lagen
sind für Familien sehr attraktiv, sodass die
jungen Familienhaushalte gern an diesen
Standorten bleiben (Zahl/Anteil der Haus- Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
halte mit Kindern steigt).
Mit weiterem Nachwuchs ist auch der Be-
darf nach mehr Raum und häufig auch der
Fortzug aus den zentralen Quartieren ver-
bunden. Große familiengerechte Wohnun-
gen sind hier schwerer zu finden bzw. zu
finanzieren. Haushalte, die sich den
Wunsch nach einem Einfamilienhaus erfül-
len möchten, ziehen in die äußeren Stadt-
teile der Hansestadt (vgl. Binnenwande-
rungen S. 16) bzw. vor allem in den Stadt-
Umland-Raum (Wanderungsverlust bei un-
ter 18-Jährigen gegenüber Umlandkreisen
von ø 1.540 Personen pro Jahr)
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Seite 15Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel
Binnenwanderungsgewinne vor allem in den äußeren Stadtteilen
Anders als die Außenwanderungen, die auf Abb. 17: Kleinräumiger Binnenwanderungssaldo 2013 bis 2017
die zentralen Stadträume Hamburgs aus-
gerichtet sind, verlaufen die innerstädti-
schen Umzüge stärker in Richtung der äu-
ßeren Stadtteile, die durch Einfamilienhäu-
ser geprägt sind.
Mit Ausnahme von Lokstedt verlieren die
Stadtteile im Kerngebiet und der Urbani-
sierungszone des Bezirks Einwohner durch
Umzüge innerhalb Hamburgs. Die äußeren
Stadtteile (insbesondere Schnelsen) ge-
winnen Einwohner hinzu.
Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
Innerstädtische Fortzüge besonders bei Familien
Zielgruppenspezifisch sind die Binnenwan- Abb. 18: Kleinräumiger Binnenwanderungssaldo unter 18-Jähriger
2013 bis 2017
derungen sehr heterogen
Die höchste Umzugsintensität weisen die
18- bis 30-Jährigen auf, da diese Lebens-
phase von häufigeren Veränderungen
(Auszug bei den Eltern, Zusammenziehen
mit dem Partner etc.) geprägt ist. Diese
Gruppe sucht die innerstädtischen Quar-
tiere und der Bezirk Eimsbüttel gewinnt in
den zentralen Lagen Einwohner in dieser
Altersgruppe hinzu.
Demgegenüber gibt es Binnenwande-
rungsverluste des Bezirkes bei Familien,
darauf deuten der negative Saldo bei den
unter 18-Jährigen sowie bei den 30- bis
45-Jährigen hin. Lediglich Schnelsen, Nien-
dorf und Eidelstedt verzeichnen einen Bin-
nenwanderungsgewinn
Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020
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Binnenwanderungsgewinne aus innerstädtischen Lagen – Fortzüge in Richtung äußerer Stadtteile
Die Differenzierung der Binnenwanderung Abb. 19: Binnenwanderungen mit dem Quell- und Zielort
Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017
nach dem Quell- und Zielort zeigt drei we-
sentliche Wanderungsmuster:
Zum einen gewinnt Eimsbüttel Einwohner
durch innerstädtische Umzüge aus vielen
gefragten innerstädtischen Stadtteilen
(z. B. Eppendorf, Hoheluft-Ost, St. Pauli,
Neustadt) sowie aus dem Hamburger Os-
ten (z. B. Hamm, Marienthal, Lohbrügge)
hinzu. Die Binnenwanderungsgewinne (bis
2016) aus Harburg und Rahlstedt (ab
2016) sind vom Zuzug von Flüchtlingen
aus den Ankunftszentren (ZEA) beein-
flusst.
Binnenwanderungsverluste gibt es vor al-
lem in Richtung äußerer einfamilienhaus-
geprägter Stadtteile, insbesondere in den
Bezirken Altona, Hamburg-Nord und
Wandsbek. Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
Höchste Fluktuation in den zentralen Stadtteilen
Ein wichtiger Indikator für die Wohnungs- Abb. 20: Fluktuation 2017 (Mobilitätskennzahl)
marktentwicklung ist die Fluktuation, ab-
gebildet durch die Mobilitätskennzahl.
Diese gibt an, wie viele Personen je 1.000
Einwohnern an Umzügen beteiligt sind.
Das bedeutet, bei einer Mobilitätskennzahl
von 100 ziehen 100 von 1.000 bzw. 10 %
der Einwohner um.
Der Bezirk Eimsbüttel (11,4 %) weist eine
mit der Gesamtstadt (11,2 %) vergleich-
bare Fluktuation auf.
Sowohl in Hamburg (2013: 10,6 %) insge-
samt als auch im Bezirk Eimsbüttel (2013:
11,0 %) ist die Fluktuation mindestens
stabil geblieben bzw. leicht ansteigend
Die höchste Fluktuation gibt es in den ge-
schosswohnungsbaugeprägten Stadttei-
len, in den äußeren Stadträumen ist sie e- Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap
her gering.
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Vertiefung – Stadtteilspezifische Wanderungsmuster
Eimsbüttel: Außenwanderungsgewinn – Zuzug junger Erwachsener – Fortzug von Familien und Senioren
Der Stadtteil Eimsbüttel verzeichnet, wie Tab. 3: Eimsbüttel – Außenwanderungen differenziert nach Alters-
gruppen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017
alle zentralen Stadtteile Hamburgs, einen
0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä.
Außenwanderungsgewinn (2013 bis 2017: Umlandkreise -264 -11 702 -646 -128 -66 -44
+3.140 Personen). Sonst. Norddeutschland -141 1.596 -64
Dieser resultiert, unabhängig von der Re- Sonst. Deutschland -119 1.771 -31
gion, fast ausschließlich aus dem Zuzug Ausland 167 1.553 -6
Unbekannt -64 -971 -94
von 18- bis 30-Jährigen.
Quelle: Statistikamt Nord
In allen anderen Altersgruppen gibt es Au-
ßenwanderungsverluste.
Zu erkennen ist insbesondere der Fortzug
von Familien in das Umland bzw. in den
norddeutschen Raum. Lediglich gegenüber
dem Ausland gibt es einen Wanderungsge-
winn bei den unter 18-Jährigen.
Darüber hinaus ziehen mehr Personen zwi-
schen 45 und 64 Jahren und Senioren zu
als fort.
Eimsbüttel – Binnenwanderungsverlust - Fortzüge von Familien in Richtung äußerer Stadtteile
Wie beschrieben verlaufen die Binnenwan- Abb. 21: Eimsbüttel – Binnenwanderungen differenziert nach Alters-
gruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017
derungen aus der Kernstadt in Richtung
der äußeren Lagen. Eimsbüttel verzeichnet
zwischen 2013 und 2017 einen Binnen-
wanderungsverlust (-3.160 Personen).
Gewinne gibt es lediglich gegenüber eini-
gen zentralen Stadtteilen, etwa St. Pauli,
Sternschanze oder Rotherbaum.
Die Wanderungsgewinne beziehen sich
ausschließlich auf die 18- bis 30-Jährigen.
Größte Verluste in Richtung Lokstedt,
Niendorf, Stellingen, Schnelsen und Ei-
delstedt sowie in den Bezirk Altona.
Größte Gruppe der Fortziehenden sind Fa-
milien.
Fortzugstendenz bei Senioren beispiels-
weise nach Lokstedt, Niendorf, Stellingen.
Quelle: Statistikamt Nord
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