Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) - Kanton Zürich Gemeinde Hedingen
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Kanton Zürich Gemeinde Hedingen Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) Zürich, 13. September 2021 suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Thurgauerstrasse 60 8050 Zürich Telefon +41 (0)58 310 57 70 www.suisseplan.ch raum@suisseplan.ch
Impressum
Verfasser: Gabriele Horvath, Monika Rüsi
Auftraggeber: Gemeindeverwaltung Hedingen
Zürcherstrasse 27
8908 Hedingen
www.hedingen.ch
Auftragnehmer: suisseplan Ingenieure AG
raum + landschaft
Thurgauerstrasse 60
8050 Zürich
www.suisseplan.ch
Datei: N:\11 ZH\64 Hedingen\01 BZO-Revision\05 Berichte\Räumliches
Entwicklungskonzept\REK_Ber_öA.docx
Änderungsverzeichnis
Datum Projektstand
24.02.2020 Vorprüfung
13.09.2021 öffentliche Auflage
Gemeinde Hedingen Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) Inhaltsverzeichnis 1 Ziel und Zweck 1 2 Grundlagen 1 2.1 Grundlagen des Bundes 1 2.1.1 Sachpläne und Konzepte des Bundes 1 2.1.2 Bundesinventare 1 2.1.3 Wildtierkorridore von überregionaler Bedeutung 2 2.2 Kantonale Grundlagen 2 2.2.1 Kantonaler Richtplan 2 2.2.2 Kantonales Ortsbildinventar (KOBI) 4 2.2.3 Verordnung über den Schutz von Naturschutzgebieten mit überkommunaler Bedeutung 5 2.3 Regionale Grundlagen 6 2.3.1 Regionaler Richtplan 6 2.4 Kommunale Grundlagen 7 2.4.1 Leitbild 2019 7 2.4.2 Richtplan Siedlung/Landschaft und Verkehr 1993 7 2.4.3 Verkehrskonzept Hedingen 7 2.4.4 Energieplanung und Energiestadt 7 2.4.5 Entwicklungsstrategie 2017 8 2.4.6 Einbezug der Bevölkerung 8 3 Gemeindeprofil 9 3.1 Bevölkerungsentwicklung 9 3.2 Bevölkerungsprognose 11 3.3 Beschäftigte 12 3.4 Bautätigkeit 13 3.5 Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet 16 3.5.1 Kapazitätsberechnung 16 4 Räumliches Entwicklungskonzept (REK) 18 4.1 Leitsätze und Massnahmen 18 4.1.1 Siedlung 18 4.1.2 Landschaft 21 4.1.3 Verkehr 23 4.1.4 Ver- und Entsorgung 25
Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
5 Innenentwicklungsstrategie 26
5.1 Quartieranalyse 26
5.2 Innenentwicklungsstrategie der Quartiere und Ortsteile 26
5.3 Entwicklungsgebiete 28
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1 Handlungsräume im Grossraum Zürich, Auszug Kantonaler Richtplan vom 18.
September 2015 (Stand Festsetzung) 2
Abb. 2 Kantonaler Richtplan vom 28. Oktober 2019, Auszug Hedingen 3
Abb. 3 Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (Entwurf vom
8. Juni 2017 zur Anhörung) 4
Abb. 4 Karte «Überkommunale Natur- und Landschaftsschutzverordnungen» Auszug
Hedingen, GIS-Browser ZH (Abfrage 15.04.2019) 5
Abb. 5 Bevölkerungsentwicklung 1987-2017 Hedingen, Region Knonaueramt und Kt. ZH
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2019 9
Abb. 6 Einwohnerentwicklung und Altersstruktur in Hedingen 1998–2017 Quelle: Statistisches
Amt Kanton Zürich, 2019 10
Abb. 7 Altersstruktur 2018 in Hedingen und Kt. ZH Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich,
2019 10
Abb. 8 Bevölkerungsentwicklung 1960-2015-2040, Prognoselauf BP 2016, Szenario „Trend
ZHz“ (STAT) Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2017 11
Abb. 9 Übersicht Beschäftigte in den Wirtschaftssektoren Quelle: Statistisches Amt Kanton
Zürich, 2016 12
Abb. 10 Durchschnittliche Bauinvestitionen der letzten 5 Jahre im Bereich Einfamilienhäuser
(Hedingen) Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, BFS, Baustatistik, 2017 13
Abb. 11 Durchschnittliche Bauinvestitionen der letzten 5 Jahre im Bereich Mehrfamilienhäuser
(Hedingen) Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, BFS, Baustatistik, 2017 13
Abb. 12 Anteil EFH am Wohnungsbestand in Prozent (Hedingen) Quelle: Statistisches Amt
Kanton Zürich, BFS, Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS), 2017 14
Abb. 13 Baulandpreis (Median) in Fr. pro m2 (Hedingen, Region Knonaueramt, Kanton Zürich)
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, Handänderungsstatistik, 2018 14
Abb. 14 Leerwohnungsquote in Prozent (Hedingen, Region Knonaueramt, Affoltern a.A.) Quelle:
Statistisches Amt Kanton Zürich, 2019 15
Abb. 15 Neuerstellte Wohnungen (Hedingen) Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2019 15
Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Tabellenverzeichnis
Tab. 1 Einwohnerkapazitäten in den rechtsgültigen Bauzonen 2019 Quelle Einwohnerdaten:
STATPOP Bundesamt für Statistik, 2017; Berechnung suisseplan 2019 16
Anhangverzeichnis
Plan Siedlung, Landschaft, Ver- und Entsorgung, Räumliches Entwicklungskonzept (REK) Hedingen,
dat. 20.05.2019, suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft
Plan Verkehr, Räumliches Entwicklungskonzept (REK) Hedingen, dat. 15.07.2021, suisseplan
Ingenieure AG raum + landschaft
Auswertung und Weiterbearbeitung Workshop 3. November 2018, dat. 23.08.2019, suisseplan
Ingenieure AG raum + landschaft
Quartieranalyse und Innenentwicklungsstrategie – Erläuterungsbericht, dat. 19.12.2018, suisseplan
Ingenieure AG raum + landschaft
Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
1 Ziel und Zweck
Der Gemeinderat Hedingen beabsichtigt, die Instrumente der kommunalen Richt- und Nutzungs-
planung zu revidieren und auf die übergeordneten Richtpläne sowie auf die Planungs- und Bauge-
setzgebung abzustimmen. Dazu wurde im August 2017 ein Entwicklungskonzept im Sinne eines
Grundlagenberichts verabschiedet, das den Handlungsbedarf aufzeigt. Die mit der Planungskom-
mission und unter Einbezug der Bevölkerung erarbeiteten Ziele und Massnahmen werden in einem
Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) zu einer Gesamtstrategie zusammengefasst und für die
Integration in den Kommunalen Richtplan oder die Nutzungsplanung aufbereitet. Das REK dient
dem Gemeinderat und der Planungskommission als selbstbindendes strategisches Arbeitsinstru-
ment.
Unter Ziffer 2 werden die vorhergegangen oder zugrundeliegenden Planungen erläutert. Anschlies-
send werden darauf basierend Leitsätze und Massnahmen definiert.
2 Grundlagen
2.1 Grundlagen des Bundes
2.1.1 Sachpläne und Konzepte des Bundes
In den Sachplänen und Konzepten des Bundes sind für die Gemeinde Hedingen keine relevanten
Einträge vorhanden.
2.1.2 Bundesinventare
Der Gerhauweiher (Objektname Weiher Fromoos) und seine Umgebung sind im Inventar der Am-
phibienlaichgebiete als Laichgebiet für Amphibien (ortsfestes Objekt) eingetragen. Auf kantonaler
Stufe wird dieses Objekt mittels Verordnung über den Schutz von Naturschutzgebieten mit über-
kommunaler Bedeutung in der Gemeinde Hedingen vom 20. Juli 1995 geschützt (vgl. Ziff. 2.2.3).
Des Weiteren sind einige Strassen im Bundesinventar der historischen Verkehrswege der Schweiz
(IVS) eingetragen. Bei den Einträgen handelt es sich jedoch lediglich um Strassen von regionaler
und lokaler Bedeutung und nicht von nationaler Bedeutung. Bei der Mehrheit dieser Strassen han-
delt es sich um historische Verläufe ohne Substanz. In Anbetracht dieser Tatsachen gehen aus den
historischen Verkehrswegen keine relevanten Einträge für das REK hervor und es werden keine
Massnahmen formuliert.
Gemäss Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN)
grenzt das Gebiet Albiskette-Reppischtal (Nr. 1306) an die östliche Gemeindegrenze von Hedingen.
Bei Planungsvorhaben in diesem Bereich ist dem BLN-Gebiet entsprechend Beachtung zu schen-
ken.
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Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Das Ortsbild von Hedingen ist nicht von nationaler Bedeutung und deshalb nicht im Bundesinventar
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) eingetragen. In den übrigen Bundesinventaren
finden sich ebenfalls keine relevanten Einträge für die Gemeinde Hedingen.
2.1.3 Wildtierkorridore von überregionaler Bedeutung
Das Bundesamt für Umwelt (BAFU) hat die Wildtierkorridore von überregionaler Bedeutung erfasst.
Zwischen den Siedlungsgebieten von Hedingen und Bonstetten liegt ein Wildtierkorridor, welcher in
seiner Bedeutung als national eingestuft wurde. Allfällige Beeinträchtigungen und Hindernisse sind
zu reduzieren, sodass die Durchlässigkeit für das Wild verbessert wird.
2.2 Kantonale Grundlagen
2.2.1 Kantonaler Richtplan
Das kantonale Raumordnungskonzept wurde als Grundlage für den kantonalen Richtplan erarbei-
tet. In diesem wurden fünf Handlungsräume für das Kantonsgebiet definiert. Das Siedlungsgebiet
der Gemeinde Hedingen befindet sich im Handlungsraum urbane Wohnlandschaft und soll massvoll
entwickelt werden. In den Gebieten, welche diesem Handlungsraum und demjenigen der Stadt-
landschaft zugewiesen sind, sollen 80 % des künftigen Bevölkerungswachstums des Kantons Zü-
rich aufgenommen werden.
Abb. 1 Handlungsräume im Grossraum Zürich, Auszug Kantonaler Richtplan vom 18. September 2015 (Stand Festsetzung)
2
Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Der kantonale Richtplan vom 18. September 2015 ordnet in den Grundzügen die Nutzung des Bo-
dens. Er unterscheidet insbesondere zwischen Siedlungs- und Landwirtschaftsgebiet.
Der kantonale Richtplan fordert von den Gemeinden aufzuzeigen, wie und wo eine Siedlungsent-
wicklung nach innen erfolgen kann. Im regionalen Richtplan werden die Zielwerte vorgegeben (vgl.
Ziff. 2.3.1).
Abb. 2 Kantonaler Richtplan vom 28. Oktober 2019, Auszug Hedingen
Der einzige für die Gemeinde Hedingen relevante geplante Eintrag im kantonalen Richtplan betrifft
den vollständigen Ausbau auf Doppelspur der S-Bahnlinie zwischen Altstetten und Zug. Es handelt
sich um eine langfristige Planung, weshalb vorerst das Trassee gesichert werden muss. Auf dem
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Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Gemeindegebiet Hedingen betrifft dies einen Abschnitt zwischen den Bahnhöfen Hedingen und
Bonstetten, welcher heute einspurig ist und künftig als Doppelspur ausgebaut werden soll.
Über dem Autobahntunnel der A4 ist eine Landschaftsverbindung eingetragen. Mit diesem Eintrag
werden die Gemeinden dazu aufgefordert, in ihrer Nutzungsplanung geeignete Massnahmen zur
Erfüllung der Landschaftsverbindungsfunktion zu treffen. Für die Förderung der Landschaftsverbin-
dung durch Hedingen sind eine ökologische und erholungsbezogene Vernetzung sowie die Land-
schaftsaufwertung vorgesehen.
Östlich des Siedlungsgebiets von Hedingen ist das Landschaftsförderungsgebiet Mittleres Reppisch-
tal–Feldenmas eingetragen. In diesem Gebiet ist vor allem das Gewässersystem der Reppisch mit
den Begleitlebensräumen aufzuwerten.
2.2.2 Kantonales Ortsbildinventar (KOBI)
Das Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung vom 15. Juni 2001
befindet sich zurzeit in Revision. Im Sommer 2017 hat das Amt für Raumentwicklung das revidierte
KOBI der Gemeinde zur Anhörung zugestellt. Da die Gemeinde vorgängig die kommunale Kernzo-
nenplanung revidieren möchte und diese auf das KOBI abzustimmen ist, wurde eine Sistierung der
Revision beantragt. Das Amt für Raumentwicklung hat dem Antrag stattgegeben und nahm die Ar-
beiten parallel zur Erarbeitung der Kernzonenplanung wieder auf.
Abb. 3 Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (Entwurf vom 8. Juni 2017 zur Anhörung)
4Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
2.2.3 Verordnung über den Schutz von Naturschutzgebieten mit überkommu-
naler Bedeutung
Mit der Verordnung über den Schutz von Naturschutzgebieten mit überkommunaler Bedeutung in
der Gemeinde Hedingen vom 20. Juli 1995 werden vier Objekte unter Naturschutz gestellt. Es sind
dies das Ried Feldenmas, die Weiher Gerhau und Andresen sowie das Ried und die Magerwiese
Himmelsbüelweid. Die Flächen sind als Freihaltezonen in der Nutzungsplanung zu sichern.
Abb. 4 Karte «Überkommunale Natur- und Landschaftsschutzverordnungen» Auszug Hedingen, GIS-Browser ZH (Abfrage
15.04.2019)
5Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
2.3 Regionale Grundlagen
2.3.1 Regionaler Richtplan
Gemäss Regionalem Richtplan ist die Gemeinde Hedingen dem Siedlungscharakter Wohnen und
Arbeiten an S-Bahnstationen zugewiesen. Dieser Siedlungscharakter zeichnet sich durch Wohn-
und Arbeitsschwerpunkte aus, welche sich um die S-Bahnstationen gebildet haben. In der Ge-
meinde Hedingen ist dies insbesondere das Industriegebiet, welches als Arbeitsplatzgebiet von re-
gionaler Bedeutung bezeichnet ist. Zusätzlich ist der Hedigerweiher als Nutzungsschwerpunkt „Frei-
zeit“ eingetragen.
Der Regionale Richtplan Knonaueramt vom 15. November 2017 gibt Zieldichten für das Siedlungs-
gebiet vor. In der Gemeinde Hedingen soll im Industriegebiet, um den Bahnhof und entlang der
Affolternstrasse eine Dichte von 100 bis 150 Personen pro Hektare angestrebt werden. Im übrigen
Baugebiet wird eine Dichte von 50 bis 100 Personen pro Hektare vorgegeben. In Hanglagen ist die
bestehende Dichte zu halten und eine lockere, homogen strukturierte Bebauung mit hangparallelen
Einzelbauten und guter Durchgrünung vorzusehen.
Die bestehende Radverkehrsverbindung entlang der Zürcher- und Affolternstrasse soll ausgebaut
werden. Gemäss regionalem Richtplan sollen auf der Zürcherstrasse der Radstreifen und der Rad-
weg und auf der Affolternstrasse der Radstreifen verbreitert werden.
Durch das Gemeindegebiet von Hedingen verlaufen drei Vernetzungskorridore. Es sind dies der
Korridor Buechholz-Reuss von Nordost nach Südwest, die Moränenlandschaft östlich von Affol-
tern a. A. bzw. Hedingen und die Eisenbahnlinie inkl. nahem Umfeld. Im Korridor Buechholz-Reuss
sollen insbesondere die biologische Durchlässigkeit erhalten und die Obstgärten, Hecken, Feucht-
und Trockenstandorte gefördert werden. Im Bereich der Moränenlandschaft sind die biologische
Durchlässigkeit und die Vernetzung zu erhalten und zu fördern sowie die vorhandenen Feucht- und
Trockenstandorte aufzuwerten. Entlang der Bahnlinie liegt der Fokus insbesondere auf dem Erhalt,
der Aufwertung und der Ergänzung vorhandener naturnaher Lebensräume.
Nebst dem Landschaftsförderungsgebiet gemäss Kantonalem Richtplan auf der östlichen Seite des
Siedlungsgebietes von Hedingen ist im Regionalen Richtplan auf der westlichen Seite ein regionales
Landschaftsförderungsgebiet von Wettswil a. A. bis Affoltern a. A. festgelegt. Die Förderschwer-
punkte sind insbesondere: Moore, Still- und Fliessgewässer sowie Trockenstandorte aufwerten und
vernetzen; unverbaute Räume erhalten; Landschafts- und Naturverträglichkeit der Erholung sicher-
stellen.
Das Freihaltegebiet südwestlich des Siedlungsgebietes der Gemeinde Hedingen dient zur eindeuti-
gen Siedlungsabgrenzung gegenüber den Siedlungsgebieten der Stadt Affoltern am Albis und de-
ren Ortsteil Zwillikon. Der Regionale Richtplan gibt den Gemeinden vor, dass sie die Freihaltung der
Gebiete von Überbauung in der kommunalen Nutzungsplanung sichern.
Eine Revitalisierung des Feldenmasbaches ist bis 2035 vorgesehen. Das Gewässer dient der Naher-
holung. Als konkrete Massnahmen sind eine Bachaufweitung, eine Strukturaufwertung und die Ver-
besserung der Längsvernetzung festgelegt.
Ein grosser Teil des Siedlungsgebietes von Hedingen ist als Prioritätsgebiet für rohrleitungsgebun-
dene Energieträger ausgewiesen. Es handelt sich um einen bestehenden Holznahwärmeverbund
6Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
mit Holzschnitzeln aus der Region (Holzkorporation), welcher durch die Firma Renercon betrieben
wird. In diesem Gebiet muss bei gemeindeeigenen Bauten und Anlagen der Energieeffizienz und
der Nutzung erneuerbarer Energien ein hoher Stellenwert beigemessen werden. Zudem ist im Rah-
men der Nutzungsplanung den Prioritätsgebieten ausreichend Rechnung zu tragen und es ist mit
geeigneten Bestimmungen ein effizienter und ressourcenschonender Umgang mit der Energie zu
fördern.
2.4 Kommunale Grundlagen
2.4.1 Leitbild 2019
Der Gemeinderat von Hedingen hat 2019 ein Leitbild beschlossen. In diesem Leitbild sind die wich-
tigsten Grundsätze zur Entwicklung der Gemeinde festgehalten. Die raumrelevanten Ziele wurden
in das vorliegende REK integriert.
2.4.2 Richtplan Siedlung/Landschaft und Verkehr 1993
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision von 1993 wurden unter anderem ein Leitbild, ein Teilricht-
plan Siedlung/Landschaft und ein Teilrichtplan Verkehr erarbeitet. Die Ziele und Massnahmen aus
dieser Planung wurden auf ihre Umsetzung und Aktualität geprüft. Pendente und nach wie vor ak-
tuelle Ziele und Massnahmen wurden in das vorliegende REK integriert.
2.4.3 Verkehrskonzept Hedingen
Da im Jahre 2000 in der Gemeinde Hedingen diverse Fragen zum Thema Verkehr zur Diskussion
standen, hat die Gemeinde die SNZ Ingenieure und Planer AG mit der Ausarbeitung eines Ver-
kehrskonzeptes beauftragt. Aus dem Schlussbericht vom 30. November 2000 gehen einige Mass-
nahmen hervor, welche auf ihre Umsetzung geprüft worden sind. Die noch nicht umgesetzten Mas-
snahmen wurden auf ihre Aktualität überprüft und gegebenenfalls ins REK integriert. Während der
Erarbeitung des REK wurden neue Verkehrskonzepte in Auftrag gegeben.
2.4.4 Energieplanung und Energiestadt
Im Jahr 2012 hat die Gemeinde Hedingen die Erarbeitung einer Energieplanung in Auftrag gege-
ben. Aus dem Bericht und dem angehängten Energieplan der PLANAR AG für Raumentwicklung
vom 13. März 2012 gehen Prioritäten der Energienutzung und Massnahmen für die einzelnen Sied-
lungsgebiete hervor. Am 25. November 2008 wurde Hedingen erstmals mit dem Label Energiestadt
ausgezeichnet. Am 29. November 2016 wurde die Gemeinde zum zweiten Mal rezertifiziert. Im Re-
Audit Bericht sind die nächsten Schritte und Massnahmen bis 2020 festgelegt.
7Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
2.4.5 Entwicklungsstrategie 2017
Die Entwicklungsstrategie 2017 wurde vor der laufenden Ortsplanungsrevision als Grundlagenbe-
richt durch die Landis AG erstellt. Die Entwicklungsstrategie vom 31. August 2017 stellt insbeson-
dere einen Zusammenzug aus den aktuellen raumplanerischen Fragen und Herausforderungen der
Gemeinde Hedingen dar und hält den Handlungsbedarf fest. Die darin enthaltenen Ziele und Mass-
nahmen wurden auf ihre Aktualität geprüft und gegebenenfalls übernommen.
2.4.6 Einbezug der Bevölkerung
Am 3. November 2018 fand im Rahmen der laufenden Gesamtrevision der kommunalen Richt- und
Nutzungsplanung ein Workshop mit der Bevölkerung der Gemeinde Hedingen statt. Um die hun-
dert Einwohnerinnen und Einwohner haben sich einen halben Tag lang Gedanken über die künftige
Entwicklung des Dorfes gemacht. In zwei Gruppenarbeiten wurden die Stärken und Schwächen der
Gemeinde, Visionen und Ziele sowie wichtige Merkmale der Quartiere erarbeitet.
Die Inputs der Bevölkerung wurden von der Planungskommission ausgewertet und als Leitsätze
oder Massnahmen in das REK integriert (vgl. Anhang A).
8Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
3 Gemeindeprofil
3.1 Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerung der Gemeinde Hedingen ist seit den 70er-Jahren kontinuierlich auf 3'678 Einwoh-
ner per Ende 2017 gestiegen. Insgesamt hat sich die Bevölkerung im Vergleich zu 1970 verdoppelt.
Betrachtet man die letzten 20 Jahre, so nahm die Bevölkerung um gut 25 % zu, was einem jährli-
chen Wachstum von ca. 1.4 % entspricht. Dass dies einem eher hohen Bevölkerungswachstum
entspricht, zeigt der Vergleich mit den Durchschnittswerten der Region Knonaueramt und dem
Kanton Zürich, welche merklich übertroffen wurden.
Abb. 5 Bevölkerungsentwicklung 1987-2017 Hedingen, Region Knonaueramt und Kt. ZH
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2019
In den letzten 20 Jahren hat in der Gemeinde Hedingen der Anteil der über 40-Jährigen deutlich
zugenommen. Dieser lag 1998 noch bei 44 % und ist bis 2017 auf 56 % angestiegen, was auf eine
Überalterungstendenz der Hedinger Bevölkerung hinweist. Diese Entwicklung hat mittel- bis lang-
fristig Auswirkungen auf den Bedarf an Wohnraum, Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulraum,
Alterswohnungen, Alterspflege- und Betreuungseinrichtungen.
9Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Abb. 6 Einwohnerentwicklung und Altersstruktur in Hedingen 1998–2017
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2019
Prozent Personen
100% 4000
90%
80% Anteil über 65-Jährige
3000
70%
60% Anteil 40- bis 64-Jährige
50% 2000
Anteil 20- bis 39-Jährige
40%
30%
1000 Anteil 0- bis 19-Jährige
20%
10% Einwohnerzahl
0% 0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Im Vergleich zum Kanton Zürich fällt auf, dass die Altersgruppe der 25- bis 45-Jährigen, also der
jungen Erwachsenen, in Hedingen deutlich untervertreten und dafür die der 45- bis 70-Jährigen
deutlich übervertreten ist. Aus dem ebenfalls vergleichsweise hohen Anteil an Kindern und Jugend-
lichen (0- bis 20-Jährigen) sowie den 45- bis 70-Jährigen lässt sich schliessen, dass in Hedingen im
Vergleich zum kantonalen Durchschnitt mehr Familien wohnen. Falls die Eltern in Hedingen ansäs-
sig bleiben und deren erwachsene Kinder in andere Gemeinden ziehen, so wird die Überalterungs-
tendenz weiter zunehmen. Die Überalterung ist zwar in anderen Gemeinden im Kanton Zürich be-
reits weiter vorangeschritten, worauf ein höherer Anteil an über 80-Jährigen hindeutet; der hohe
Anteil an 45- bis 70-Jährigen lässt jedoch darauf schliessen, dass ein Ausbau der Infrastrukturen
für altersgerechtes Wohnen und ambulante Versorgungsstrukturen in den nächsten 20 bis 40 Jah-
ren in Hedingen zweckmässig sein wird.
Abb. 7 Altersstruktur 2018 in Hedingen und Kt. ZH
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2019
10Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
3.2 Bevölkerungsprognose
Gemäss Bevölkerungsprognose des Kantons wird die Bevölkerungszahl der Gemeinde Hedingen bis
2030 auf 4'305 und bis 2040 auf 4'640 steigen. Zwischen 2017 und 2030 wird von einer Bevölke-
rungszunahme von ca. 630 Einwohnern ausgegangen, was einem jährlichen Wachstum von ca.
1.2 % gleichkommt. Das Bevölkerungswachstum soll sich bis 2040 abschwächen und auf ein jährli-
ches Wachstum von ca. 1.0 % zurückgehen. Die Fortschreibung des dynamischen Wachstum-
strends wird aufgrund der jüngeren Entwicklung und der begrenzten Bauzonenreserven angezwei-
felt. In den letzten beiden Jahren wurde ein jährliches Bevölkerungswachstum von nur 0.3 % ver-
zeichnet.
Abb. 8 Bevölkerungsentwicklung 1960-2015-2040, Prognoselauf BP 2016, Szenario „Trend ZHz“ (STAT)
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2017
11Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
3.3 Beschäftigte
Ende 2016 arbeiteten in der Gemeinde Hedingen 1'217 Beschäftigte (Vollzeitäquivalent). Im Jahr
2011 waren es im Vergleich dazu 1'289 Beschäftigte (Vollzeitäquivalent), was einer Abnahme von
5.5 % in fünf Jahren entspricht. Der industrielle Sektor und der Dienstleistungssektor beschäftigen
je die Hälfte der Beschäftigten. Der Primärsektor, also die Landwirtschaft, macht lediglich 2 % der
Beschäftigten aus. Auffallend gross ist der Sekundärsektor. In der Region Knonaueramt liegt dieser
demgegenüber lediglich bei knapp 20 %.
Abb. 9 Übersicht Beschäftigte in den Wirtschaftssektoren
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2016
Eine Prognose der Beschäftigten für die Gemeinde Hedingen liegt nicht vor. Da keine grösseren
Bauzonenreserven in der Industriezone der Gemeinde Hedingen vorhanden sind, wird davon aus-
gegangen, dass die Beschäftigtenzahl auf dem heutigen Niveau stagniert.
12Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
3.4 Bautätigkeit
Der Anteil der Einfamilienhäuser am gesamten Wohnungsbestand ist seit 1990 um ca. 10 % auf
40 % gesunken. Auch anhand der getätigten Bauinvestitionen lässt sich schliessen, dass vermehrt
Mehrfamilienhäuser erstellt wurden und weniger Einfamilienhäuser. Die Baulandpreise sind seit
2010 stark gestiegen. Ein wesentlicher Grund dafür ist vermutlich die Erstellung der Autobahn A4
durch das Knonaueramt im Jahre 2009. Zusammen mit dem S-Bahn-Anschluss ist die Gemeinde
damit sowohl bezüglich öV als auch für den MIV sehr gut erschlossen. Auch wird aufgrund der
RPG-Revision 2014 kaum mehr neues Bauland eingezont, sodass die verbliebenen Baulandreserven
eher dichter überbaut werden.
Abb. 10 Durchschnittliche Bauinvestitionen der letzten 5 Jahre im Bereich Einfamilienhäuser (Hedingen)
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, BFS, Baustatistik, 2017
Abb. 11 Durchschnittliche Bauinvestitionen der letzten 5 Jahre im Bereich Mehrfamilienhäuser (Hedingen)
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, BFS, Baustatistik, 2017
13Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Abb. 12 Anteil EFH am Wohnungsbestand in Prozent (Hedingen)
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, BFS, Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS), 2017
Abb. 13 Baulandpreis (Median) in Fr. pro m2 (Hedingen, Region Knonaueramt, Kanton Zürich)
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, Handänderungsstatistik, 2018
14Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Die Leerwohnungsquote der Gemeinde Hedingen lag in den letzten Jahren im Durchschnitt etwas
höher als in Affoltern a. A. und in der Region Knonaueramt. Insbesondere 2005 und 2006 gab es
einen Höchstwert von ungefähr 5 %. Das lässt sich mit den vielen zuvor neu erstellten Wohnungen
begründen, welche der Markt nicht sofort absorbieren konnte. Bis 2012 ist die Leerwohnungsquote
wieder unter 1 % gesunken, was dem normalen Wohnungswechsel entspricht. Je nach Realisie-
rungszeitpunkt der Neubauten steigt diese vorübergehend wieder an und geht anschliessend zu-
rück. Dem Wohnungsangebot steht daher eine entsprechende Nachfrage gegenüber.
Abb. 14 Leerwohnungsquote in Prozent (Hedingen, Region Knonaueramt, Affoltern a.A.)
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2019
Abb. 15 Neuerstellte Wohnungen (Hedingen)
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, 2019
15Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
3.5 Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet
3.5.1 Kapazitätsberechnung
Berechnung suisseplan
Im Folgenden wurden die Einwohnerkapazitäten im Detail anhand der Flächen, der Dichte, des je-
weiligen Wohnanteils und der Wohnfläche pro Einwohner für den rechtsgültigen Zonenplan berech-
net (siehe detaillierte Berechnungen im Anhang). Die Kapazitätsberechnung wurde differenziert
nach Bauzonen auf der Basis der Einwohnerzahlen vom 31.12.2017 (STATPOP, BfS) durchgeführt.
Tab. 1 Einwohnerkapazitäten in den rechtsgültigen Bauzonen 2019
Quelle Einwohnerdaten: STATPOP Bundesamt für Statistik, 2017; Berechnung suisseplan 2019
EWR 31.12.2017
NBF überbaut
unüberbauter Bz
in Bauzonen
und Baulücken
überbauter Bz
Einwohner
NBF total
Einwohner-
kapazität in
kapazität in
Einwohner-
Einwohner-
kapazität
davon
gesamt
Zone
ha ha Ew Ew Ew
KI 2.51 2.31 148 17 164 135
KII 2.10 2.07 141 3 144 123
KU 0.47 0.47 48 0 48 40
KW 3.36 2.67 78 43 120 66
W1.0 17.97 17.61 659 14 673 614
W1.6 13.97 13.40 722 45 767 654
W2.0 12.76 11.94 860 76 936 791
W2.5 2.57 2.39 254 24 278 222
WG2.0 1.08 1.08 88 0 88 76
WG2.5 1.09 0.97 86 17 103 68
WG2.9 9.79 9.24 855 74 929 741
I 9.48 9.12 10 0 10 10
Ö 6.05 2.90 0 0 0 0
Total 83.19 76.16 3948 313 4261 3540
Die parzellenweise Betrachtung der Bauzonen zeigt, dass 91.5 % der Bauzonen überbaut sind. Die
Berechnungen ergeben eine theoretische Einwohnerkapazität in den Bauzonen von 4‘261 Personen
gemäss rechtsgültigem Zonenplan, wobei von einer Verdichtung im bereits weitgehend überbauten
Gebiet von 5 % ausgegangen wird. 2017 lebten in Hedingen 3‘678 Einwohner, davon 3‘540 inner-
halb der Bauzonen und 138 Personen ausserhalb. Die Bauzonen boten demnach im Jahr 2017 Ka-
pazitäten für weitere 721 Einwohner, was einem theoretischen Wachstum von 19.6 % entspricht.
Geht man von einer Planungsperiode von 15 Jahren aus, würde das ein jährliches Wachstum von
1.3 % ermöglichen, was dem durchschnittlichen Wachstum der letzten 20 Jahre und in etwa der
Bevölkerungsprognose des Kantons entspricht.
16Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Innere Verdichtung
In den bereits überbauten Bauzonen stecken Reserven für ungefähr 408 Einwohner, wenn die be-
stehende Gebäudestruktur nicht massiv verändert wird (Verdichtung von 5 %). Diese Reserven
sind nur mittel- bis langfristig zu mobilisieren. Darüber hinaus können weitere Reserven im über-
bauten Gebiet mobilisiert werden, indem durch Erhöhung des Ausbaugrades das Baugebiet weiter
verdichtet wird, was sich aber meist nur durch Abbruch und Neubau erreichen lässt.
Verfügbare Baulandreserven
2017 standen in den unüberbauten Bauzonen und Baulücken Kapazitäten für rund 310 Einwohner
zur Verfügung. Diese sind sofort mobilisierbar und erlauben ein Bevölkerungswachstum von 8.5 %.
Das durchschnittliche jährliche Wachstum der letzten zehn Jahre lag bei 1.08 %. Geht man von
einer gleichbleibenden Entwicklung aus, reichen die Reserven in den unüberbauten Bauzonen ohne
weitere Massnahmen zur Innenverdichtung theoretisch für gut 10 Jahre.
17Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
4 Räumliches Entwicklungskonzept (REK)
4.1 Leitsätze und Massnahmen
Aus der vorangehenden Analyse, der Auswertung der Entwicklungsstrategie 2017 und den Ergeb-
nissen des Workshops hat die Planungskommission Leitsätze und Massnahmen für die räumliche
Entwicklung festgelegt. Die Leitsätze bilden die übergeordneten Zielsetzungen der räumlichen Ent-
wicklung ab. Zu deren Umsetzung werden konkrete Massnahmen definiert.
4.1.1 Siedlung
1 Ortsbild und Siedlungsentwicklung
Leitsätze
L1.1 Der dörfliche Charakter ist zu bewahren. Es sollen keine Hochhäuser zugelassen werden.
Ausserhalb des Zentrums sollen keine hohen Häuser, welche über die Gebäudehöhe nach
Regelbauweise plus den Arealbonus hinausgehen, erstellt werden dürfen.
L1.2 Der identitätsstiftende historische Dorfkern mit den schützenswerten Bauten und Anlagen
sowie den prägenden Freiräumen ist zu erhalten. Zeitgemässe architektonische Lösungen
sollen zulässig sein, wenn sie sich gut ins Ortsbild einfügen (vgl. Anhang A).
L1.3 Die Gemeinde strebt eine massvolle Verdichtung an. Dazu ist das Potenzial in den beste-
henden Bauzonen besser auszuschöpfen.
L1.4 Die innere Siedlungsentwicklung und qualitative Erweiterung soll hauptsächlich im Zent-
rum erfolgen (vgl. Ziff. 5.3 und Anhang A).
L1.5 Die Zentrumsentwicklung wird gefördert, das Zentrum wird aufgewertet und es soll ein
lebendiger Mix aus Wohn- und Gewerbenutzungen mit neuen Arbeitsplätzen entstehen
(vgl. Ziff. 5.3 vgl. Anhang A).
L1.6 Ausserhalb des Zentrums von Hedingen soll die Innenentwicklung grossmehrheitlich im
Rahmen der heute geltenden Bau- und Zonenordnung erfolgen.
L1.7 Kurz- bis mittelfristig sollen keine Einzonungen vorgenommen werden.
L1.8 Arrondierungen sind im Zonenplan grundsätzlich möglich, wenn sie im öffentlichen Inte-
resse oder von untergeordneter Natur sind.
L1.9 Die grosse Landreserve in der Zone für öffentliche Bauten im Gebiet Zelgli soll für zent-
rumsnahes Wohnen genutzt werden können (vgl. Ziff. 5.3 und Anhang A).
L1.10 Kurz- bis mittelfristig soll das Hedigerfeld, das gemäss kantonalem Richtplan innerhalb
des Siedlungsgebietes liegt, nicht überbaut werden. Langfristig ist eine Einzonung des
Hedigerfelds denkbar, sofern ein konkreter Flächenbedarf nachgewiesen ist (vgl. Ziff. 5.3
und Anhang A).
18Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Massnahmen
M1.1 Zur baulichen und funktionalen Verdichtung sollen Instrumente geschaffen und/oder die
Bauvorschriften entsprechend flexibilisiert werden.
M1.2 Ein Anreizsystem für qualitativ gute Arealentwicklungen oder Erneuerungen soll zur Ver-
fügung gestellt werden.
M1.3 Revision der Kernzonenplanung und Überarbeitung der Kernzonenvorschriften mit flexib-
leren Lösungen.
M1.4 Das Inventar der möglichen kommunalen Schutzobjekte wird laufend überprüft.
M1.5 Aufwertung und Verdichtung des Zentrums durch eine Zentrumsplanung (vgl. Ziff. 5.3
und Anhang A).
M1.6 Schaffung eines attraktiven, belebten Treffpunktes in Form eines Dorfplatzes im Rahmen
der Zentrumsplanung (vgl. Ziff. 5.3 und Anhang A).
M1.7 Da die rechtskräftigen Verkehrsbaulinien die Bebaubarkeit einzelner Parzellen stark ein-
schränken, sind diese zu überprüfen und anzupassen.
M1.8 Die BZO-Vorschriften sind so zu formulieren, dass ausserhalb des Zentrums keine hohen
Häuser, welche über die Gebäudehöhe nach Regelbauweise plus den Arealbonus hinaus-
gehen, zulässig sind.
M1.9 Eine Umzonung des Gebietes Zelgli von der Zone für öffentliche Bauten in eine Wohnzone
ist anzustreben: Dazu ist der Flächenbedarf für öffentliche Bauten und Infrastrukturanla-
gen aufzuzeigen, eine mögliche Verschiebung der Grundwasserfassung sowie die Ausdeh-
nung der Schutzzone sind zu prüfen (vgl. Ziff. 5.3 und Anhang A).
M1.10 Es wird ein langfristiges Zukunftsbild (>2030) für das Hedigerfeld in Abstimmung mit der
Region und der Stadt Affoltern erarbeitet (vgl. Ziff. 5.3 und Anhang A).
2 Bevölkerungsentwicklung
Leitsätze
L2.1 Für einen gesunden Finanzhaushalt und die optimale Auslastung der Gemeindeinfrastruk-
tur wird ein moderates Bevölkerungswachstum bis ins Jahr 2030 auf 4‘300 Einwohner an-
gestrebt.
L2.2 Die Dorfgrösse und die heute vorhandene ausgewogene Bevölkerungs- und Altersstruktur
sollen bei einem moderaten Bevölkerungswachstum erhalten werden.
L2.3 Ein ausgewogener Nutzungsmix zwischen Wohnen und Arbeiten im Dorf soll gefördert
werden.
Massnahmen
M2.1 Massnahmen zur Baulandmobilisierung und Verdichtung nach innen werden umgesetzt.
19Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
3 Neue Wohnformen
Leitsätze
L3.1 Bezahlbare altersgerechte Wohnungen sollen gefördert werden.
L3.2 Neue flexible Wohnformen für alle Altersgruppen wie Mehrgenerationenhäuser sollen er-
möglicht werden.
Massnahmen
M3.1 Vorgaben für altersgerechte Wohnformen auf gemeindeeigenen Grundstücken und denje-
nigen von öffentlichen Trägern/Institutionen wie der Kirche sind zu prüfen.
M3.2 Eine enge Zusammenarbeit mit der Alterskommission Hedingen ist anzustreben, um ge-
eignete Standorte zu definieren und zu sichern.
M3.3 Nutzungsprivilegien bei Revisionen der Bau- und Zonenordnung oder bei Arealüberbauun-
gen sind zu prüfen.
M3.4 Die Altersstrategie der Gemeinde Hedingen wird umgesetzt.
4 Industrie und Gewerbe
Leitsätze
L4.1 Das Industriegebiet soll mindestens erhalten bzw. gefördert werden (vgl. Anhang A).
L4.2 Die Störfallvorsorge und die Raumplanung sind zu koordinieren.
L4.3 Neue verkehrserzeugende Nutzungen und Dienstleistungen sollen vor allem an durch die
privaten und öffentlichen Verkehrsmittel gut erschlossenen Lagen entstehen.
L4.4 Die Gemeinde Hedingen sorgt für eine gute Erreichbarkeit von Gewerbe und Industrie.
L4.5 Die Gemeinde Hedingen motiviert die Arbeitgeber zur Erarbeitung von Mobilitätskonzep-
ten, womit die Verkehrsmittelwahl für den Arbeitsweg zu Gunsten des öffentlichen Ver-
kehrs und Langsamverkehrs verlagert werden sollen.
Massnahmen
M4.1 Massnahmen zur Störfallvorsorge werden geprüft und umgesetzt.
M4.2 Flexible Arbeitsformen werden gefördert (vgl. Anhang A).
20Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
5 Ökologie und Hochwasserschutz
Leitsätze
L5.1 Naturnahe und ökologisch wertvolle Flächen sind auch im Siedlungsgebiet anzustreben.
L5.2 Der Siedlungsrand ist durchlässig zu gestalten (vgl. Anhang A).
L5.3 Die Hochwassergefährdung im Siedlungsgebiet ist zu reduzieren (vgl. Anhang A).
Massnahmen
M5.1 Zur Förderung der Biodiversität im Siedlungsgebiet wird in erster Linie auf Information
und Aktionen gesetzt. Weitere Massnahmen werden geprüft.
M5.2 Im Rahmen der BZO-Revision sind Vorschriften bezüglich der Siedlungsrandgestaltung zu
prüfen (vgl. Anhang A).
M5.3 Eine Massnahmenplanung zur Reduktion oder Behebung der Gefahrensituation wird erar-
beitet. Allfällige Hinweise und Erkenntnisse sind in der Nutzungsplanungsrevision zu be-
rücksichtigten (vgl. Anhang A).
4.1.2 Landschaft
6 Landschaftsschutz und Freihaltung
Leitsätze
L6.1 Dem Landschaftsbild ist – sowohl im Siedlungsgebiet als auch in den umliegenden Naher-
holungsgebieten – Sorge zu tragen.
L6.2 Die in den kantonalen und kommunalen Inventaren und Verordnungen bezeichneten ge-
schützten oder schützenswerten Objekte und Gebiete des Natur- und Heimatschutzes
sind zu erhalten und nach Möglichkeit miteinander zu vernetzen (vgl. Anhang A).
L6.3 Die vorhandenen Hecken sind zu pflegen und zu ergänzen.
L6.4 Die Waldränder sind aufzuwerten.
L6.5 Im kantonalen Landschaftsförderungsgebiet Mittleres Reppischtal–Feldenmas soll das Ge-
wässersystem der Reppisch mit den Begleitlebensräumen aufgewertet werden (vgl. An-
hang A).
L6.6 Im regionalen Landschaftsförderungsgebiet sollen die Moore, Still- und Fliessgewässer so-
wie Trockenstandorte aufgewertet und vernetzt werden. Die unverbauten Räume sollen
erhalten und die Landschafts- und Naturverträglichkeit der Erholung sichergestellt werden
(vgl. Anhang A).
L6.7 Das Freihaltegebiet stellt einen Trenngürtel zu den Siedlungsgebieten der Stadt Affoltern
am Albis und dessen Ortsteil Zwillikon dar und soll vor Überbauung freigehalten werden
(vgl. Anhang A).
Massnahmen
M6.1 Bestehende Freihalte- und Erholungszonen sind auf ihre Abgrenzung hin zu überprüfen
und gegebenenfalls anzupassen.
21Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
7 Landwirtschaftszone
Leitsätze
L7.1 Die kommunale Landwirtschaftszone Hausacker soll als attraktiver Grünraum erhalten
werden.
8 Naherholungsgebiet Hedigerweiher
Leitsätze
L8.1 Der Hedigerweiher bildet einen wichtigen Naherholungsraum für die Hediger Bevölkerung
(vgl. Anhang A).
L8.2 Die Badeanlage des Hedigerweihers ist in ihrem Bestand und ihrer Grösse zu erhalten
(vgl. Anhang A).
9 Verbindung und Vernetzung
Leitsätze
L9.1 Die Landschaftsverbindung, der Wildtierkorridor und die Vernetzungskorridore sind ge-
mäss ihren Funktionen zu erhalten und zu fördern (vgl. Anhang A).
L9.2 Das Vernetzungsprojekt wird unterstützt.
L9.3 Die Gewässerräume sind im vereinfachten Verfahren festzulegen und gegebenenfalls auf-
zuwerten.
Massnahmen
M9.1 Im Rahmen der Nutzungsplanung werden Massnahmen zur Förderung einer besseren
ökologischen und erholungsbezogenen Vernetzung und Landschaftsaufwertung in der
Landschaftsverbindung, dem Wildtierkorridor und den Vernetzungskorridoren geprüft
(vgl. Anhang A).
M9.2 Die Gewässerrevitalisierung des Feldenmasbach wird frühzeitig in Auftrag gegeben, so
dass diese bis 2035 abgeschlossen ist (vgl. Anhang A).
M9.3 Die Festlegung der Gewässerräume im Siedlungsgebiet ist im vereinfachten Verfahren
umzusetzen (vgl. Anhang A).
22Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
4.1.3 Verkehr
10 Motorisierter Individualverkehr MIV
Leitsätze
L10.1 Die Verkehrssituation im Zentrum ist insbesondere hinsichtlich Zufahrt zum Areal der
Ernst Schweizer AG, Verkehrsregime, Zugänglichkeit zu den öffentlichen Nutzungen und
oberirdischer Parkierung entlang der Zwillikerstrasse zu optimieren (vgl. Anhang A).
L10.2 Die Verkehrssituation ist eng an die städtebauliche Entwicklung des Zentrums geknüpft
und deshalb gesamtheitlich zu betrachten (vgl. Anhang A).
L10.3 Der Durchgangsverkehr soll langfristig nicht weiter zunehmen (vgl. Anhang A).
L10.4 Die Verkehrslenkung im Unterdorf wird insbesondere beim Engpass Arnistrasse überar-
beitet (vgl. Anhang A).
L10.5 Die Gemeinde strebt in den Wohngebieten flächendeckend die Umsetzung von Tempo-
30-Zonen an.
Massnahmen
M10.1 Für das Zentrum wird ein Verkehrs- und Parkierungskonzept erarbeitet (vgl. Anhang A).
M10.2 Für das Zentrum ist die Gestaltung als Begegnungszone oder als verkehrsarme Zone zu
prüfen (vgl. Anhang A).
M10.3 Die oberirdischen Parkplätze im Zentrum sind weitest gehend durch unterirdische zu er-
setzen. Oberirdisch bleiben in erster Linie Kurzzeitparkplätze für Kunden und Besucher
(vgl. Anhang A).
M10.4 Die Gemeinde prüft bei einer deutlichen Zunahme des Durchgangsverkehrs mögliche Lö-
sungen z. B. durch weitere flankierende Massnahmen (vgl. Anhang A).
M10.5 An der Arnistrasse werden Massnahmen zur Optimierung der Verkehrssituation nach
Möglichkeit umgesetzt (vgl. Anhang A).
M10.6 Die im kommunalen Verkehrsrichtplan eingetragenen Sammelstrassen sind zu überprüfen
und wo nötig anzupassen (vgl. Anhang A).
M10.7 Bei Strassen in Wohngebieten, die noch nicht zu einer Tempo-30-Zone gehören, prüft die
Gemeinde die Umsetzung einer neuen oder die Erweiterung einer bestehenden Tempo-
30-Zone.
23Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
11 Öffentlicher Verkehr
Leitsätze
L11.1 Das öV-Netz ist bezüglich Feinverteilung auf dem Gemeindegebiet zu optimieren.
L11.2 Das Trassee für den Doppelspurausbau der S-Bahnlinie zwischen Hedingen und Bonstet-
ten ist zu sichern (vgl. Anhang A).
Massnahmen
M11.1 Die Anordnung und die Anzahl der Bushaltestellen ist im Rahmen der Zentrumsplanung
zu überprüfen (vgl. Ziff. 5.3 und Anhang A).
M11.2 Im Rahmen der Revision der Nutzungsplanung ist die Sicherung des Trassees für den
Doppelspurausbau der S-Bahnlinie zwischen Hedingen und Bonstetten zu prüfen und mit
der zuständigen Behörde abzustimmen (vgl. Anhang A).
12 Langsamverkehr
Leitsätze
L12.1 Die Linienführung der Veloverbindung Bonstetten und Affoltern am Albis ist zu optimieren
(vgl. Anhang A).
L12.2 Die wichtigsten Fusswegverbindungen sollen auch für Personen mit Mobilitätseinschrän-
kungen gefahrlos passierbar sein.
L12.3 An der Arnistrasse ist die Führung des Fussgängerverkehrs zu optimieren, vor allem in
Bezug auf die Schulwegsicherung (vgl. Anhang A).
L12.4 Die Erholungsgebiete sollen über attraktive Fusswege erreicht werden können.
L12.5 Neue Verkehrstechnologien sind bei den Planungen zu berücksichtigen.
Massnahmen
M12.1 Es wird ein Aufwertungs- und Sanierungskonzept der Fusswege inkl. Schulwege erarbei-
tet. Weitere daraus hervorgehende Massnahmen sind umzusetzen.
M12.2 An der Arnistrasse sind mögliche Varianten für eine sichere Fusswegführung zu erarbeiten
und umzusetzen (vgl. Anhang A).
M12.3 Die wichtigsten Fusswegverbindungen sind im kommunalen Verkehrsrichtplan festzule-
gen.
M12.4 Südlich der Bahnunterführung und anschliessend an den Breitenweg sind Fussgängerque-
rungen über die Maienbrunnenstrasse zu prüfen (vgl. Anhang A).
M12.5 Der Radweg auf der Zürcher-/Affolternstrasse ist gemäss den Vorgaben des Regionalen
Richtplans auszubauen (vgl. Anhang A).
M12.6 Bei der Region (ZPK) ist zu beantragen, dass der regionale Radweg auf der Zürcher-/Af-
folternstrasse künftig nicht mehr über die Rainstrasse, sondern direkt weiter auf der Zür-
cherstrasse verläuft (vgl. Anhang A).
24Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
4.1.4 Ver- und Entsorgung
13 Energie und Umwelt
Leitsätze
L13.1 Die Gemeinde erfüllt in den Bereichen Energie und Umwelt eine Vorbildfunktion und ist
bemüht, möglichst schnell von fossilen Energieträgern wegzukommen.
L13.2 Die Gemeinde misst bei der Erstellung von neuen Bauten und Anlagen der Energieeffizi-
enz und der Nutzung erneuerbarer Energien einen hohen Stellenwert bei.
L13.3 Der bestehende Holznahwärmeverbund soll gefördert werden.
L13.4 Die Energieplanung mit dem Energieplan wird periodisch überarbeitet und aktualisiert.
Massnahmen
M13.1 Im Rahmen der BZO-Revision ist ein Anreizsystem mit Nutzungsbonus bei freiwillig höhe-
rem Energiestandard zu prüfen.
M13.2 Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision prüft die Gemeinde die Verankerung von Vor-
schriften zur Förderung des Holznahwärmeverbundes sowie weiterer Energievorschriften
(vgl. Anhang A).
14 Entsorgung
Leitsätze
L14.1 Die Entsorgung von Haushaltsabfällen soll effizient abgewickelt werden.
Massnahmen
M14.1 Die Planung zur Schaffung von zentralen Unterflurcontainern wird angegangen.
25Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
5 Innenentwicklungsstrategie
5.1 Quartieranalyse
Die Gemeinden werden vom Kanton beauftragt, im Rahmen der Ortsplanungsrevision aufzuzeigen,
wie und wo eine Siedlungsentwicklung nach innen erfolgen kann. In der «Quartieranalyse und In-
nenentwicklungsstrategie» (vgl. Anhang C) wurden die bestehenden Nutzungsdichten in den ein-
zelnen Quartieren der Gemeinde Hedingen mit den Zieldichten des Regionalen Richtplanes (vgl.
Ziff. 2.3.1) verglichen. Anschliessend wurde das Potential ermittelt und die Eignung geprüft bzw.
abgeschätzt, ob eine Verdichtung mit der bestehenden Sozial- und Baustruktur verträglich ist. Am
Workshop vom 3. November 2018 (vgl. Ziff. 2.4.6) wurden die Interessen der Grundeigentümer in
ihren Quartieren abgeholt bzw. abgeglichen. Die Planungskommission hat sich intensiv mit der Ent-
wicklung der Quartiere auseinandergesetzt und schlussendlich Strategieansätze für die einzelnen
Quartiere festgelegt. Diese werden nun im REK sowie der Richt- und Nutzungsplanung umgesetzt.
5.2 Innenentwicklungsstrategie der Quartiere und Ortsteile
Die Innenentwicklungsstrategie wird im Detail im Bericht und im Plan im Anhang erläutert. Fol-
gende Strategieansätze werden gemäss Regionalem Richtplan vorgegeben:
1. Bewahren und Erneuern
Ziele
• Schützen erhaltenswerter Bebauung, Struktur und Qualitäten
• Aufwertung vorhandener Qualitäten
• Schliessung Baulücken
• Verdichten im Bestand
2. Weiterentwickeln
Ziele
• Ausnutzen von planungsrechtlichen und technischen Reserven
• Weiterentwicklung städtebaulicher Muster
• Erhöhung der Dichte mit Teilersatz der Bauten
3. Umstrukturieren
Ziele
• Teilersatz/Ersatz der Ursprungsnutzung
• Schaffung gänzlich neuer Strukturen
• Dichte höher als in bestehender Bauzone
Der Regionale Richtplan gibt den Gemeinden Zieldichten vor (vgl. Ziff. 2.3.1). Im Industriegebiet,
im Zentrumsgebiet und entlang der Affolternstrasse ist eine Dichte von 100 bis 150 Einwohnern
und Arbeitsplätzen pro ha anzustreben. Im übrigen Baugebiet wird eine Dichte von 50 bis 100 Ein-
wohnern und Arbeitsplätzen pro ha angestrebt. Die Dichtevorstellungen der Gemeinde decken sich
mit denjenigen der Region, weshalb sie eine Verdichtung in den unternutzten Gebieten anstrebt.
26Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Ergänzend zu den Leitsätzen werden für die einzelnen Quartiere und Ortsteile folgende Entwick-
lungsstrategien definiert:
Umstrukturieren mit deutlicher Verdichtung; 100 bis 150 Einwohner und
Zentrum
Arbeitsplätze pro ha (vgl. Ziff. 5.3, Entwicklungsgebiet 1).
Innere Kernzone: Bewahren und Erneuern;
Äussere Kernzone: Bewahren und Erneuern; Weiterentwickeln durch Erhö-
Kernzone hung der baulichen Dichte prüfen; Gewährleistung eines verträglichen
Übergangs zur Kernzone und der Einordnung ins Ortsbild.
Kernzonenplanung
In den Weilern Fromoos und Ismatt steht der Erhalt im Vordergrund, es
sind keine Neubaustandorte vorgesehen und es wird keine Verdichtung an-
Weilerkernzonen
gestrebt.
Kernzonenplanung
Ger Bewahren und Erneuern, Verdichten im Bestand;
Obere Ger die Gebiete in Hanglage sollen eine lockere, homogen strukturierte Bebau-
Tannbüel ung mit hangparallelen Einzelbauten und guter Durchgrünung aufweisen.
Sunnematt/Langacker
Kaltacker
Chrätzacher
Hofacker
Unterdorf
Zelgli/Aufgent
Chreuel/Rainacker
Widenacher
Lettenweid
Halden
27Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
5.3 Entwicklungsgebiete
1 Zentrum
Ausschnitt Zonenplan Ausschnitt REK (vgl. Anhang A)
Ausgangslage: Wohnzone mässig störendes Gewerbe zulässig (WG 2.9);
öV-Güteklasse B, Bahnhof liegt im Zentrum, gute Er-
schliessung, Kantonsstrasse verläuft durchs Zentrum; öf-
fentliche Nutzungen.
Fläche: ca. 2.0 ha
Beurteilung: Das Gebiet bildet das Zentrum von Hedingen mit öffentli-
chen Nutzungen und dem Bahnhof. Trotz der Lage in ei-
ner Mischzone weist es eine geringe Beschäftigtendichte
auf. Die Anzahl alter Gebäude und insbesondere der An-
teil an EFH sind für ein Gebiet mit Zentrumsfunktion sehr
hoch. Die Parzellenstruktur und die Abstandsvorschriften
gegenüber den Strassen, den Nachbargrundstücken und
dem Dorfbach verhindern eine zweckmässige Verdich-
tung. Diverse Parzellen sind unüberbaubar.
28Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Luftaufnahme der Gemeinde
Strategieansatz: Umstrukturieren: Aufgrund der guten Erschliessung und
der Konzentration von öffentlichen Dienstleistungen soll
die innere Siedlungsentwicklung und qualitative Erweite-
rung hauptsächlich im Zentrum erfolgen. Der Standort
soll gefördert werden und es soll ein guter Mix aus
Wohn- und Gewerbenutzungen entstehen. Mit einer
Zentrumsplanung soll das Zentrum aufgewertet werden
und ein attraktiver, belebter Treffpunkt in Form eines
Dorfplatzes entstehen.
Entwicklungsziel: Aufwertung des Dorfzentrums mit einer deutlichen Ver-
dichtung und Optimierung der Parzellenstruktur; bauliche
Dichte von 100 bis 150 P/ha, mindestens 3 Vollge-
schosse, BMZ 2.0; im Zentrum sind höhere Bauten denk-
bar (keine Hochhäuser); Schaffung eines attraktiven, be-
lebten Treffpunktes in Form eines Dorfplatzes.
Mögliche Zone: Zentrumszone mit/ohne Gestaltungsplanpflicht
Massnahmen: Gespräche mit Grundeigentümern und Gewerbetreiben-
den, Workshop; kooperativer Planungsprozess unter Be-
teiligung der Grundeigentümer, Machbarkeitsstudien,
Testplanung, Landumlegung; Umsetzung in die Nut-
zungsplanung.
Koordination: Die Gemeinde als Grundeigentümerin und Planungsbe-
hörde koordiniert den kooperativen Planungsprozess.
29Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
2 Zelgli
Ausschnitt Zonenplan Ausschnitt REK (vgl. Anhang A)
Ausgangslage: Zone für öffentliche Bauten und kommunale Freihalte-
zone aufgrund des Grundwasserpumpwerks (Gewässer-
schutzzone); öV-Güteklasse B und C, liegt in Gehdistanz
zum Bahnhof und Zentrum; grenzt an die Schulanlage
Schachen.
Fläche: ca. 3.4 ha
Beurteilung: Die Gemeinde Hedingen und die Kirchgemeinde verfügen
über eine grosse Landreserve im Gebiet Zelgli/Schachen.
Da die Landreserve in absehbarer Zeit nicht bzw. nur
teilweise für öffentliche Bauten oder Infrastrukturanlagen
gebraucht wird, würde sich hier die Möglichkeit bieten,
spezielle Wohnformen wie Wohnen im Alter oder Famili-
enwohnungen zu realisieren.
Luftaufnahme der Gemeinde
30Gemeinde Hedingen
Bericht zum Räumlichen Entwicklungskonzept (REK)
Strategieansatz: Umstrukturieren: Da im Planungshorizont von 10-15 Jah-
ren kein Flächenbedarf der Gemeinde für öffentliche
Bauten besteht und sich das Gebiet Zelgli an zentraler
Lage befindet, ist es zweckmässig einen Teil der Fläche
für Wohnnutzungen zur Verfügung zu stellen.
Entwicklungsziel: Das Gebiet soll künftig nebst der öffentlichen Nutzung
dem Wohnen dienen. Der Fokus soll auf Wohnungen für
ältere Personen und Familien liegen.
Mögliche Zone: Wohnzone W/WG 2.0 bis WG 2.9 mit/ohne Gestaltungs-
planpflicht
Massnahmen: Abklärung des Schulraumbedarfs mittels Schulraumpla-
nung; Abklärung beim Kanton bezüglich Genehmigungs-
fähigkeit einer Umzonung; Bauten mit Schmutzwasseran-
fall sind in der Grundwasserschutzzone S2 nicht zulässig
oder die Verlegung der Grundwasserfassung wäre erfor-
derlich (siehe Schutzzonenreglement); kooperativer Pla-
nungsprozess unter Beteiligung der Grundeigentümer,
Machbarkeitsstudie; Umsetzung in die Nutzungsplanung.
Koordination: Planungskommission, Gemeinderat
3 Hedigerfeld
Ausschnitt Zonenplan Ausschnitt REK (vgl. Anhang A)
Ausgangslage: Kommunale Landwirtschaftszone; öV-Güteklasse D und E
sowie ausserhalb, liegt am Siedlungsrand und bildet den
Übergang zu Affoltern am Albis, Kantonsstrasse verläuft
durch das Hedigerfeld, im Südwesten grenzt die Bahnli-
nie das Gebiet ab.
Fläche: ca. 4.2 ha
Beurteilung: Zwischen Hedingen und Affoltern a. A. liegt ein grösseres
Gebiet innerhalb der kommunalen Landwirtschaftszone,
welches im Kantonalen Richtplan als Siedlungsgebiet
festgelegt ist. Die Erschliessung durch den MIV ist gut,
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