100 Jahre in und für Essen - Geschäftsbericht 2019
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
100 Jahre in und für Essen Geschäftsbericht 2019
Kennzahlen
2019 2018 2017
Eigene Mietwohnungen 17.641 17.546 17.402
Eigene Gewerbeobjekte 223 213 149
Durchschnittsmiete / m² und Monat 6,09 € 6,00 € 5,92 €
Umsatz aus Immobilienbewirtschaftung 123.164 T€ 123.072 T€ 112.523 T€
Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung 36.948 T€ 28.107 T€ 30.705 T€
EBITDA* 49.206 T€ 62.045 T€ 57.673 T€
EBIT* 32.140 T€ 45.532 T€ 40.676 T€
Jahresüberschuss * 16.954 T€ 30.981 T€ 28.239 T€
Bilanzgewinn* 39.361 T€ 74.500 T€ 48.991 T€
Bilanzsumme 775.989 T€ 767.211 T€ 682.045 T€
Eigenkapital (nach Ausschüttung) 124.327 T€ 125.506 T€ 144.769 T€
Eigenkapitalquote (nach Ausschüttung) 16,2 % 16,4 % 21,2 %
*
Allbau GmbH
100 Jahre in und für Essen Geschäftsbericht 2019
Bericht des Geschäftsführers
08 100 Jahre in und für Essen
14 Immobilienbewirtschaftung – nah am Kunden
18 Unverzichtbar für Essen – Quartiere weiterentwickeln
22 Personalmanagement
24 Ausblick
Bericht des Aufsichtsrates
28 Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss und Lagebericht
32 Lagebericht
44 Bilanz
46 Gewinn- und Verlustrechnung
48 Anhang für das Geschäftsjahr 2019
58 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks
4 | Inhalt
Inhalt | 5
Bericht des Geschäftsführers
08 100 Jahre in und für Essen
14 Immobilienbewirtschaftung – nah am Kunden
18 Unverzichtbar für Essen – Quartiere weiterentwickeln
22 Personalmanagement
24 Ausblick
Bericht des Aufsichtsrates
28 Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss und Lagebericht
32 Lagebericht
44 Bilanz
46 Gewinn- und Verlustrechnung
48 Anhang für das Geschäftsjahr 2019
58 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks
6 | Bericht des Geschäftsführers
Rubrik | 7
100 JAHRE IN UND FÜR ESSEN
100 Jahre in und für Essen Richtungsweisende staatliche Rahmen und soziale Bemühungen zur Bewältigung der Wohnungsnot nach dem 1. Weltkrieg – begleitet von ästhetischen Anstrengungen zur Umsetzung von Wohnkultur – waren ausschlaggebend bei der Gründung des Allbaus im Jahre 1919.
Es war der Zusammenarbeit zahlreicher kreativer Köpfe zu verdan-
ken, dass die Allbau-Idee Früchte trug. Vor allem der damalige
Oberbürgermeister und spätere Reichskanzler Hans Luther, der
Beigeordnete und Stadtplaner Robert Schmidt sowie die Architek-
tengruppe um Josef Rings, Wilhelm Schulte und Baurat Robert
Schmohl repräsentierten dabei den starken Willen der Stadt, Essen
zur Großstadt und zum vitalen Herzen der Region zu formen.
Der enge Zusammenhang von sozialem Engagement, ökonomi-
schem Nutzen, technischem Fortschritt und künstlerischer Ausge-
staltung bestimmte also schon damals die Leitbilder des Unterneh-
mens. Auch wenn der Allbau von 1919 bis 2019 eine wechselhafte
Geschichte durchlebte und in den 100 Jahren seines Bestehens in
den Gründer- und Nachkriegsjahren bis ins 21. Jahrhundert unter-
schiedlichste Herausforderungen meisterte, hat sich an diesen
Leitbildern nicht viel geändert.
Ob mit sozialverträglichem Wohnraum, Investitionen in Neubau
und Bestand, Stadtentwicklungsprojekten oder Dienstleistungen
für die Zukunft, Aktivitäten zur Förderung von Nachbarschaften
und Verbesserung der Lebensqualität in unserer Stadt – Allbau
sorgt auch 100 Jahre nach seiner Gründung als Essens größter Woh-
nungsanbieter für eine optimale Balance zwischen Wirtschaftlich-
keit, Nachhaltigkeit und sozialem Anspruch in der Stadt- und Stadt-
teilentwicklung. So schafft der Marktführer in Essen die Wohn- und
Lebensräume, die Essen braucht.
Wie vielfältig der Allbau beispielsweise Bauprojekte entwickelt und
umsetzt, belegt ein Buch mit spannenden Bauprojekten von
2000–2019, das zum Jubiläum entwickelt und veröffentlicht wurde.
Feierlichkeiten zum Jubiläum
Zu seinem 100. Geburtstag hatte der Allbau ein vielfältiges Jubilä-
ums-Festprogramm zusammengestellt. Alle MieterInnen, Essene-
rInnen und MitarbeiterInnen waren unter dem Motto „#Zuhause
– 100 Jahre in und für Essen“ zum Mitfeiern eingeladen.
Die Feierlichkeiten begannen mit einem von WDR2-Ikone Steffi
Neu moderierten Festakt in der Essener Philharmonie. 180 Gäste
aus Politik, Wirtschaft und Kultur gratulierten persönlich, unter an-
derem NRW-Bauministerin Ina Scharrenbach, NRW-Minister für
Europaangelegenheiten und Internationales Dr. Stephan Holthoff-
Pförtner sowie Oberbürgermeister Thomas Kufen. „Der Allbau hat
das Gesicht unserer Stadt entscheidend mitgeprägt. Essen kann
stolz sein, ein solches Wohnungsunternehmen zu haben“, lobte
Thomas Kufen und stellte den Allbau als Taktgeber für nachhaltiges,
sicheres und bezahlbares Wohnen in Essen heraus, der damit ein
stabiles Fundament für ein gesundes gesellschaftliches Miteinan-
der lege. Auch Ina Scharrenbach outete sich als Fan des Allbaus:
Bericht des Geschäftsführers | 11„Unsere gemeinsamen Projekte haben Vorbildcharakter für die Im-
mobilienbranche, zum Beispiel die Kombination von barrierearmen
Stadtwohnungen und Sondernutzungen mit öffentlich geförder-
tem Wohnraum.“ Premiere feierte ein 17-minütiger AllbauFilm, der
Geschichte und Bedeutung des Allbaus herausstellt und das
Im Jubiläumsjahr 2019 bot der
Allbau nicht nur musikalische Unternehmensmotto deutlich transportiert: Wohnen ist mehr als
Unterhaltung für Jedermann. Wohnung.
Höhepunkte des Jubiläumsjahres waren kostenlose Konzerte
von bekannten Essener Künstlern aus unterschiedlichen Musikrich-
tungen. So begeisterten die Essener im Sommer bei bestem Party-
wetter auf dem Kennedyplatz die energetischen Banda Senderos,
die Reggae-Musiker von Betrayers of Babylon und die Einlage von
HipHop-Tänzer Aaron Teschendorf. Fast 2.000 Besucher quittierten
die Auftritte mit stürmischem Applaus. Auch für Leib und Kehle
war gesorgt: ein Foodtruck, ein Cocktail-Hubschrauber, ein Waffel-
wagen, zusätzliche abwechslungsreiche Gastronomie und einhei-
misches Stauder-Bier boten einen würdigen Rahmen. Auch die
Verlosung von sechs Wohnzimmer-/Vereinsheimkonzerten wurde
sehr gut angenommen. Zwischen Juni und September hatten alle
Essener die einmalige Chance, exklusive Gigs zu gewinnen und in
die eigenen vier Wände zu holen – persönlich, individuell und ein-
malig nah. Live-Musik der Spitzenklasse boten Banda Senderos,
Gatsby Quartett, ZweiLand, Benny & Joyce, Vladimir Mogilevsky
und KUULT. Der Allbau sorgte dabei mit Allbau-Currywurst und
Stauder-Tasting für beste Live-Atmosphäre.
Spezielle Aktionen gab es zusätzlich für die Mieterinnen und Mieter.
„Allbau à la Route“ war das aufwändigste Jubiläumsprojekt für
unsere Mieterinnen und Mieter. Unter dem Motto „Mit Nachbarn
ins Gespräch kommen, Hemmschwellen abbauen und gemeinsam
eine gute Zeit erleben“ war ein rollendes AllbauBistro auf Frühlings-
und Sommertour durch 18 AllbauQuartiere unterwegs und ver-
setzte Besucherinnen und Besucher mit Kaffee, Kuchen, Waffeln
und Snacks in beste Urlaubslaune. Der charmante französische
Marktwagen, ein von der Neuen Arbeit der Diakonie renovierter
mit 38 PS ausgestatteter Citroën HY aus den achtziger Jahren, war
ein echter Hingucker. Auf zwei Jubiläumstouren erreichte das Bistro,
rundherum mit Tischen und Stühlen ausgestattet, wöchentlich
von Montag bis Freitag rund 250 Mieter, die darüber ihre Nachbar-
schaft neu entdeckten – viele wollen sich weiterhin treffen und in
Gruppen austauschen. Kein Wunder, dass es auch 2020 wieder
„Allbau à la Route“ heißen soll. Ergänzt wurde „Allbau à la Route“ in
den Sommerferien von „Allbau à la fête“, indem der französische
Marktwagen freitagnachmittags zusätzlich sechs ausgewählte
Quartiere mit Begleitprogramm für Jung und Alt besuchte – mit
Hüpfburg, Kinderschminken, leckerem Essen und Getränken.
Als einer der größten Förderer des Essener Sports hatte Allbau auch
sportliche Aktionen organisiert. Zu einem spannenden Fußball-
Turnier traten AllbauMieterInnen im Mai im Stadion Essen an. Wo
sonst die Kicker von Rot-Weiss Essen ihre Heimspiele austragen,
durften acht Mannschaften aus AllbauQuartieren Hafenstraßen-
Luft beim von der SpVgg. Schonnebeck organisierten Fußballtur-
nier schnuppern. Der Allbau spendierte einen tollen Turniertag mit
allem Drum und Dran, inklusive Trikots, kostenloser Bewirtung für
die teilnehmenden Teams und Siegerehrung sowie Kinderschmin-
ken und Hüpfburg für die Kleinsten. Fans, Freunde, Familie und
Nachbarn konnten das Sportgeschehen kostenfrei in beeindru-
12 | Bericht des Geschäftsführersckender Stadion-Atmosphäre verfolgen. Zusätzlich verloste der
Allbau zwei Geburtstagsfeiern für bis zu 75 Gäste in der Sparkas-
sen-Lounge des Stadion Essen.
Eine weitere Verlosung der besonderen Art für Mieterinnen und
Mieter organisierte Allbau in Kooperation mit der Philharmonie
Essen. Die Gewinner durften einen spannenden Blick hinter die
Kulissen der Philharmonie Essen werfen. Der Allbau führte exklusiv
Sowohl intime Wohnzimmerkonzerte
durch das Konzerthaus, mit Konzertprobe des Crossover-Musikers als auch stimmungsmachende Feste
MIKI und Anschlusskonzert mit einem der erfolgreichsten Newco- arrangierte und unterstützte der Allbau.
mer im Deutschpop „Joris“.
Eine weitere musikalische Verlosung fand am Ende des Jubiläums-
jahres statt. Der Allbau verloste 25 x 2 Eintrittskarten an Mieterinnen
und Mieter für das „Konzert in der Weihnachtszeit“ – ebenfalls in
der Philharmonie Essen. Mit dabei waren unter anderem das Folk-
wang-Kammerorchester, dirigiert vom Maestro Heribert Feckler,
Sopranistin Christiane Linke, Vokal Ensemble Stefan Lex, die „Dirk
Benner Showband“, das Duo Benny & Joyce, Flamenco-Weltstar
Rafael Cortes und viele andere.
„Vorhang auf“ für das AllbauSeniorenkino in Essens schönstem Kino-
saal hieß es Ende des Jahres: Der Allbau lud Mieterinnen und Mie-
ter ab 55 in die Lichtburg Essen zu einer exklusiven Vorstellung ein.
Nach dem Bestseller von Hape Kerkeling wurde „Der Junge muss
an die frische Luft“ gezeigt. Das Highlight des AllbauSeniorenkinos:
der Besuch des preis-gekrönten jungen Hauptdarstellers Julius
Weckauf vor über 1.200 BesucherInnen.
Dass der Allbau einen grünen Daumen hat, beweist er jedes Jahr
mit der Pflanzung von mehr als 50 Bäumen oder auch mit seinen
zahlreichen Gärtner-Aktionen für Kinder. Zum 100-jährigen Jubilä-
um machten wir den Menschen in unseren Quartieren ein beson-
ders nachhaltiges Geschenk: 10 Mieterinnen und Mieter konnten
mit etwas Glück ein Hochbeet gewinnen. Aber es grünte auch in
anderen AllbauQuartieren: im Rahmen von „3 x 100 hoch Grün“
pflanzte der Allbau über 100 Bäume, begrünte über 100 Garagen-
dächer und installierte über 100 neue Solarleuchten.
Eine besondere Freude machte der Allbau im Rahmen seiner Feier-
lichkeiten rund 140 Schülerinnen und Schülern des Gymnasiums
„An der Wolfskuhle“ und der Frida Levy Gesamtschule. Sie hatten
ihren ersten großen musikalischen Auftritt in der Philharmonie
Essen und hatten sich vorher monatelang unter der Leitung von
Sebastian Schürger Gedanken gemacht, wie man die beiden Jahre
1919 und 2019 musikalisch gegenüberstellen kann. Es entstand ein
Kompositionswerk mit dem Titel „Bewegte Zeiten“, das Gemein-
samkeiten und Unterschiede von Musik- und Kunststilen der beiden
Jahre aufzeigte. Das Ergebnis ließ sich sehen: Rund 1.200 Besucher-
Innen waren vom Chorgesang, dem Orchester der Frida Levy Ge-
samtschule, der Big Band des Gymnasiums An der Wolfskuhle,
weiteren Musikensembles und Rap begeistert und feierten die
Protagonisten mit Standing Ovations.
Schauen wir mal, wie bewegt die nächsten 100 Jahre des Allbau
werden….
Bericht des Geschäftsführers | 13Immobilienbewirtschaftung – nah 14 | Bericht des Geschäftsführers
h am Kunden
Die Allbau GmbH konnte auch in diesem Geschäftsjahr wieder sehr Diese positiven Kennzahlen sind Ergebnis der nachhaltigen Unter-
erfreuliche Kennzahlen aus der Hausbewirtschaftung präsentieren. nehmensstrategie. Schon seit Jahren vermietet die Allbau GmbH
Die in 2019 erzielten Umsatzerlöse lagen bei 117,0 Mio. Euro (Vorjahr: nicht nur Wohnungen bzw. schafft neuen Wohnraum, sondern
115,9 Mio. Euro) aus dem bewirtschafteten Bestand der 17.641 Woh- engagiert sich für starke und lebendige Quartiere, damit sich Men-
nungen (von denen 4.367 (24,8 %) öffentlich gefördert waren), 223 schen in ihrem kompletten Lebensumfeld wohlfühlen.
Gewerbeeinheiten sowie 5.454 Garagen/Einstellplätzen. Die Durch-
schnittsmiete per Jahresultimo (netto kalt) lag für den frei finan- Wir überprüfen kontinuierlich das Nachfrageverhalten unserer
zierten Wohnungsbestand bei 6,47 Euro pro m² und für den geför- Kunden und gleichen Trends in der Entwicklung bei Lebensstil-
derten Wohnungsbestand bei 5,02 Euro pro m². Zusätzlich wurden gruppen und Produkten mit unseren aktuellen und künftigen
rund 2.159 Wohnungen im so genannten Niedrigpreissegment Bestandsmanagement-Plänen ab. Auch die Ausführung der für
vermarktet. Damit ist die Allbau GmbH weiterhin ein wichtiger unsere Kundinnen und Kunden wichtigen Dienstleistungen kommt
Anbieter von preisgünstigem Wohnraum. Die Leerstandsquote lag regelmäßig auf den Prüfstand. Aber nicht nur das: Auch unsere
zum Jahresende bei sehr guten 1,13 % (marktbedingt: 1,07 %, stra- Services sollen regelmäßig erweitert werden – gerade vor dem
tegisch: 0,06 %); die Fluktuationsquote sank weiterhin auf nun sehr Hintergrund der zunehmenden Digitalisierung in der Immobilien-
erfreuliche 8,4 %. wirtschaft.
Eine digitale Landkarte für unsere Kunden
Im Rahmen einer so genannten „digitalen Agenda“ wurden auch Seit Oktober 2018 arbeitet Allbau mit nebenan.de, einer virtuellen
in 2019 viele Projekte geplant und umgesetzt, die die Zusammen- Nachbarschaftsplattform, zusammen. nebenan.de bietet eine Art
arbeit digitaler macht. Insbesondere auch den Service für unsere digitales schwarzes Brett und es kann beispielsweise selbst über
Kunden werden wir durch den Einsatz von Medien und Technolo- interessante Neuigkeiten zu Veranstaltungen in und außerhalb des
gien ausbauen, die schon heute in großen Teilen den Alltag der Quartiers, zu Allbau-Treffpunkten, zu Mieterfesten oder zu Moder-
Menschen bestimmen und insbesondere von den jüngeren Ge- nisierungsarbeiten berichtet werden. Nebenan.de führt zu einer
nerationen als wesentlicher Bestandteil des Themas Wohnen er- digitalen und realen Vernetzung von Nachbarn. „Echte“ Nachbarn
wartet werden. Dabei werden wir nie den Grundsatz aufgeben, können ins Gespräch kommen. Es ist alles weniger anonym und
dass der persönliche Kontakt zu unseren Kunden wesentlich für dadurch auch authentischer. Das Netzwerk hilft Menschen, sich
eine nachhaltig stabile Partnerschaft und Bindung an unser Unter- kennenzulernen und ihre Nachbarschaft aktiv zu gestalten. Etwa
nehmen ist. 1.200 Nutzer in den unterschiedlichsten Quartieren der Allbau GmbH
haben sich schon angemeldet.
So haben wir „MeinAllbau“, unser kostenloses Mieter-Portal bzw.
Mieter-App weiterentwickelt. Schon rund 4.000 Mieter haben sich Ein besonderes Geschenk machte der Allbau Ende 2019 den
bis Ende 2019 registriert und es werden täglich mehr. Die Vorteile Kindern und Eltern unserer Stadt mit Alberts Kinderklub, dem
für alle registrierten Mieter: es ist unter anderem möglich, an 24 werbefreien Online-Kinderklub, der vom AllbauSozialmanagement
Stunden und sieben Tagen in der Woche Meldungen oder Anliegen speziell für die Grundschüler der derzeit 84 Essener Grundschulen
beim Allbau zu hinterlegen und noch mehr individuelle Informa- entwickelt wurde, um die Kinder mit Spaß beim Lernen zu unter-
tionen zu erhalten. Zusätzlich tragen das Portal und die App dazu stützen. Auch Kinder mit geringen Bildungschancen sollen mit
bei, dass eine deutlich schnellere Bearbeitung der Anliegen und Alberts Kinderklub erreicht werden. Das Online-Portal läuft auf PCs,
Meldungen möglich ist, was dazu führt, dass auch die Allbau-Mit- auf allen mobilen Endgeräten und kann sowohl im Unterricht als
arbeiter zufriedener sind. So steigern sich Kundenzufriedenheit, auch zu Hause genutzt werden. Ein weiterer Pluspunkt ist die me-
Kundenbindung und Mitarbeiterzufriedenheit beim Allbau deutlich. diale Schulung der Kinder, die ganz nebenher geschieht.
Bericht des Geschäftsführers | 15AllbauMobil
Der Allbau setzt sich auch mit mieterseitigen Mobilitätswünschen und -anforderun-
gen auseinander; auch im Zuge der Modernisierungs- und Neubauvorhaben. Zum
Verständnis des Allbau zählt: Die Bewertung und Wahrnehmung von Quartieren
bemisst sich nicht nur an der Qualität von Wohnraum, Umfeld und Nachbarschaft,
sondern auch anhand bedarfsgerechter, nachhaltiger und zukunftsorientierter Mo-
bilitätsangebote über das Quartier hinaus.
Hierzu zählt auch die Schaffung einer Lade-Infrastruktur für Autos mit Elektro-
antrieb in den AllbauQuartieren. Die Installation von rund 20 Elektroladesäulen auf
AllbauGrundstücken im Rahmen eines Kooperationsmodells dieses Pilotprojektes
befindet sich bereits in der Planungsphase. Bei einem positiven Verlauf ist es Ziel,
die Elektroladeinfrastruktur in den folgenden zwei Jahren auf bis zu 100 Stationen
auszubauen. Bei jedem Neubauprojekt rüstet der Allbau vor – auch im öffentlich
geförderten Wohnungsbau. Im Bestand hat der Allbau in einem Pilotprojekt aus dem
Jahre 2019 mit einer Mietpartei für das „Auftanken“ die kompakte Strom-Ladestation
Wallbox bereitgestellt. Dies soll Erfahrungswerte bringen, die der Allbau bei der
Gliederung nach Wohnungsgrößen
in m², Mittelwert 64,01 m²
41– 60 (7.093)
≤40 (923)
≥101 (529)
81–100 (2.606)
61– 80 (6.490)
Monatliche Grundmiete
in €
≤200 (322) 201– 300 (4.530)
≥501 (2.549)
401– 500 (3.868) 301– 400 (6.372)
Leerstandsquote Wohnen (Jahresultimo)
in %
3,0
2,0
1,0
2,1 2,4 1,8 1,8 1,3 1,3 1,3 1,1
0,0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
16 | Bericht des GeschäftsführersAnschaffung einer eigenen Ladestation für alle seine Mieter weitergibt – auch in Bezug auf Landes-
und Bundesförderungen.
Um Carsharing in Essen aus der Nische zu holen und auch die Vorteile bei den Mietern bekannter
zu machen, hat der Allbau in 2019 Ausleihstationen gegenüber der Allbau-Immobilie Schulte-Pel-
kum-Straße 2/4 in Huttrop und gegenüber der Hölderlinstraße 2 in Holsterhausen eingerichtet. Im
März 2020 wurde eine weitere Station in den Holsterhauser Cranachhöfen installiert. AllbauMieter
fahren die Carsharing-Autos des Anbieters „stadtmobil“ zu vergünstigten Konditionen.
Gebäudemanagement und Immobilienhandel
Die Attraktivität und der Erfolg größerer Immobilienkomplexe hängt entscheidend davon ab, dass es
gelingt, einen Nutzermix zu schaffen, der sich wechselseitig belebt und die Bedarfe im näheren Stadt-
raum aufgreift. So ist es auch bei den 2019 fertiggestellten Cranachhöfen. Neben 71 Mietwohnungen
und einer fünf-zügigen Kindertagesstätte für 99 Kinder sorgten die Eröffnungen eines EDEKA-Super-
marktes mit rund 1.800 m² Verkaufsfläche, weiterer Büros (unter anderem die neue Hauptverwaltung
der Arbeiterwohlfahrt Essen (AWO) und Ladenlokale (wie ein dm-Markt mit 600 m² Verkaufsfläche)
für einen neuen lebendigen Treffpunkt in Essen-Holsterhausen.
Zum Handlungsfeld der Allbau-Gruppe zählt auch der Verkauf von Immobilien. Diese Verkäufe folgen
dem Ziel einer Portfoliooptimierung und der Minimierung von Bestandsrisiken. Über den Verkauf
dieser Immobilien generieren wir eine zusätzliche Liquidität, die unter anderem zur Reinvestition in
den Wohnungsbestand oder zum Kauf von Immobilien oder Flächen beitragen kann. Denn dies ist
im Rahmen eines modernen Bestandsmanagements neben Modernisierung, Neubau, Verkauf, Abriss
und Halten ein wichtiges Thema. So konnten in 2019 fünf Immobilien bzw. drei Flächen erworben
werden.
Auch in 2020 stehen die nachfragegerechte Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohn- und Ge-
werbeimmobilien mit verschiedenen Serviceangeboten zu angemessenen Mieten und Preisen sowie
die Schaffung und Erhaltung funktionierender Nachbarschaften im Mittelpunkt des Handelns der
Immobilienbewirtschaftung.
Bestand Allbau Gruppe
Häuser Wohnungen Gewerbliche Garagen/
Einheiten Einstellplätze
Bestand am 31.12.2018 2.774 17.546 213 5.036
Zugang
Neubau/Kauf 22 148 11 314
Umbau/Umwandlung 0 0 0 0
Sonstige Veränderungen 0 0 0 5
Summe Zugänge 22 148 11 319
Abgang
Verkauf –6 –50 0 0
Abbruch 0 0 0 0
Umbau/Zusammenlegung 0 0 0 0
Sonstige Veränderungen 0 –3 –1 0
Summe Abgänge –6 –53 –1 0
Bestand am 31.12.2019 2.790 17.641 223 5.355
Bericht des Geschäftsführers | 17Unverzichtbar für Essen –
Quartiere weiterentwickeln
Cranachhöfe in Essen-Holsterhausen
Auch im letzten Geschäftsjahr war Allbau wieder intensiv mit Investitionsvorhaben
im Bereich Neubau und Modernisierung befasst, die erhebliche positive Wirkungen
auf die Entwicklung von Stadtteilen und Quartieren haben. Durch die Übernahme
von Entwicklungsaufgaben und die Durchführung hochattraktiver Neubauinvesti-
tionen mit einem Volumen von rund 23,4 Mio. Euro wurden markante Veränderun-
gen eingeleitet.
Besonders wirkungsvoll ist das in 2019 fertiggestellte Projekt Cranachhöfe, das zweit-
größte Investitionsprojekt in der Allbau-Geschichte. Am ehemaligen Standort des
vor vielen Jahren aufgegebenen Berufskollegs Holsterhausen baute Allbau nach
Plänen des Architekturbüros Nattler und mit der MBN Bau AG (aus Georgsmarien-
hütte) als Generalunternehmer 29 attraktive und barrierefreie Stadtwohnungen (56
- 123 m²) für unterschiedliche Zielgruppen wie Familien, Paare, Singles und Senioren.
18 | Bericht des GeschäftsführersDas Wohnungsangebot wird durch 42 öffentlich geförderte, barrierefreie 1-3
Raum-Wohnungen (41 – 76 m²) ergänzt. Auch eine fünf-zügige Kindertagesstätte für
99 Kinder wurde errichtet und seit August 2019 von der AWO Essen betrieben. Ein
EDEKA-Supermarkt mit rund 1.800 m² Verkaufsfläche, der Ende März 2019 eröffnete,
und weitere Büros und Ladenlokale (wie ein dm-Markt mit 600 m² Verkaufsfläche)
machen den neuen Holsterhauser Platz (Ecke Rubensstraße/Holsterhauser Straße)
zu einem lebendigen Treffpunkt mit direkter Anbindung an den öffentlichen Nah-
verkehr. Hochrangige Vertreter aus der Landespolitik wie NRW-Bauministerin Ina
Scharrenbach, die die Cranachhöfe schon während der Bauzeit mehrfach besuchte,
und das durchweg positive Feedback von Bürgern, Lokalpolitikern und Institutionen
gaben den Verantwortlichen Recht, dass hier ein städtebaulicher Missstand, der sich
in den letzten Jahren belastend auf die Entwicklung in Holsterhausen auswirkte, der
Vergangenheit angehört und durch ein neues attraktives Stadtteilzentrum ersetzt
wurde.
Gegenüber des in 2014 fertiggestellten Uferviertels auf der nördlichen Seite des
Niederfeldsees baut der Allbau seit Juli 2019 42 Mietwohnungen mit einer Gesamt-
wohnfläche von ca. 3.630 m² und eine Tiefgarage mit 44 Stellplätzen nach den Plänen
des Architekturbüros Dr. Schramm und Partner (Gelsenkirchen). Die ersten Mieter
werden voraussichtlich im 4. Quartal 2021 ihre Mietwohnungen in exponierter Was-
serlage beziehen können. Das Investitionsvolumen für die Allbau GmbH liegt bei
rund 11,5 Mio. Euro. Das Projekt wird unter anderem über die NRW.BANK mit einem
zins-günstigen Darlehen über rund 3,7 Mio. Euro gefördert.
Auf der Dilldorfer Höhe, dem ehemaligen Kasernengelände, forciert die Allbau
GmbH das Bauträgergeschäft. In unmittelbarer Nachbarschaft von rund 330 Miet-
wohnungen, 120 Einfamilienhäusern und 24 Eigentumswohnungen errichtete das
Unternehmen in 2018/2019 nach den Plänen des Architekturbüros Böll an der Dilldor-
fer Allee direkt am Spielpark drei Immobilien mit 33 hellen und modernen Eigentums-
wohnungen. Die Größen der Wohnungen im so genannten ParkBlick erstrecken sich von
73 – 135 m² und verfügen über 2,5 – 5,5 Räume.
Spannend und für uns neu war in 2019 auch das Projekt „Ein Hostel in Altendorf“.
Nachdem das Quartier rund um den Niederfeldsee in Altendorf durch den Radladen
am Ehrenzeller Markt, durch einen Radschnellweg, durch die Gastronomie „RAD-
mosphäre“ und durch die Zweiradstation von vielen auch außerhalb von Essen nun als
„Fahrradfahrer-Eldorado“ wahrgenommen wird, machte sich der Allbau Gedanken,
inwieweit man den Standort bzw. das Quartier noch attraktiver für Radfahrer machen
könnte. Wir erarbeiteten dabei unterschiedlichste Ideen bezüglich einer nachhaltigen
Nutzung der eigenen Immobilie in der Niederfeldstraße 53, entschieden uns für den
Umbau zu einem Hostel mit 12 Betten (in Einzel- und Doppelzimmern) und suchte
nach einem interessierten und zuverlässigen Kooperationspartner. Wir fanden diesen
mit der NEUE ARBEIT der Diakonie Essen. Für deren 2016 gegründete Marke KRONEN-
KREUZ entwerfen arbeitslose Menschen unter der Anleitung von Designern und
Künstlern Möbel und Designprodukte, die sie dann in den verschiedenen Werkstät-
ten in die Realität umsetzen.
Bericht des Geschäftsführers | 19Öffentlich geförderter Wohnungsbau
Die Stadt Essen benötigt in den nächsten Jahren umfangreich neu gebaute öffent-
lich geförderte Wohnungen. Auch hier ist die Expertise des Allbaus gefragt, denn
schon immer war öffentlich geförderter Wohnungsbau mit Produkten, die mietpreis-
gebunden sind oder in die Kategorie belegungsberechtigt durch die Stadt Essen
fallen, eine wichtige Aufgabe. Ende 2019 waren 4.367 solcher Wohnungen im Bestand.
Motiviert durch den enormen Bedarf forcierte der Allbau den öffentlich geförderten
Wohnungsbau und plant nun nahezu alle Grundstücke für Neubauvorhaben mit
öffentlich geförderten Wohneinheiten. Von 2017 bis 2019 wurden insgesamt rund
200 Wohnungen errichtet. Hierzu gehören 48 Wohneinheiten am Stakenholt (Vo-
gelheim), 54 an der Wildstraße (Vogelheim), 19 an der Grundstraße (Katernberg)
und 42 an den bereits erwähnten Cranachhöfen.
Für die nächsten Jahre sind Neubauprojekte in Stoppenberg, Katernberg, Kupferdreh,
Kettwig und anderen Stadtteilen in Planung.
Für den Allbau ist es aber auch wichtig, die Bezahlbarkeit von Wohnraum für eigene
Bestandskunden, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, auch in
Zukunft sicherzustellen. Deshalb modernisiert das Unternehmen von 2019-2022
weitere rund 750 Mietwohnungen aus dem eigenen Bestand, über Realisierungs-
konzepte, die nur minimale Mietsteigerungen zur Folge haben. Auf Grund der För-
derung des Landes NRW fallen die Immobilien nach der Modernisierung unter die
Mietpreis- und Belegungsbindung für öffentlich geförderten Wohnungsbau. Insge-
samt investiert Essens größter Wohnungsanbieter rund 42 Millionen Euro in acht
Projekte, unter anderem ins so genannte WesterdorfQuartier an der Gladbecker
Straße, wo das Unternehmen rund 17,1 Mio. Euro in die Modernisierung von 290
Mietwohnungen, 20 Garagen und sowie ein Ladenlokal investiert. Gemeinsame
In der Wildstraße werden 57 öffentlich
geförderte Mietwohnungen gebaut.
20 | Bericht des GeschäftsführersDie bis 2019 modernisierten SüdostHöfe
Zielvorgabe von Stadt Essen, NRW-Landesregierung und Allbau GmbH: Trotz erheb-
licher, wertverbessernder und qualitätssteigernder Maßnahmen soll die Grundmiete
für die Menschen im Quartier weiter bezahlbar bleiben. Durch die verbesserten
Fördermaßnahmen wird die Allbau GmbH für die Bestandsmieter die durchschnitt-
liche Grundmiete lediglich von 4,85 Euro auf 5,65 Euro erhöhen. Die in Folge der
Modernisierung durchgeführten energetischen Maßnahmen führen zu einer Sen-
kung der Heizkosten, die die moderate Mieterhöhung abfedern lässt. Desweiteren
finden in den Modernisierungsbereichen verschiedene soziale Projekte statt, um die
Nachbarschaft im Quartier zu stärken.
Auch das derzeit größte Modernisierungsprojekt im Südostviertel (SüdostHöfe) ist
getragen von einer breiten Nachhaltigkeitsstrategie. Energetische Sanierung, stadt-
bildprägender Erhalt der Gebäudeansichten, Sicherung der Bezahlbarkeit nach Mo-
dernisierung und Belebung der wunderbaren Innenhöfe des Ensembles sind nur
Teil der Gesamtstrategie. Der Allbau investierte dort in seine sogenannten SüdOst-
Höfe rund 28 Mio. Euro für die Modernisierung von 93 Häusern (Baujahr: 1921–1958)
mit 595 Mietwohnungen und drei Gewerbeeinheiten. Die Modernisierungsarbeiten
wurden von 2016-2019 umgesetzt – begleitet von zahlreichen Aktionen des Allbau-
Sozialmanagements. Das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und
Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen nahm das Projekt in das Sonderprogramm
„Energetisch Sanieren Plus“. Folge ist eine erweiterte Förderung mit Bewilligungs-
mieten von rund 5,10 €/m² Wohnfläche, sodass die dort lebenden Menschen den
entstehenden, zeitgemäßen Wohnraum weiterhin finanzieren können.
Gutes Klima unter einem Dach
Die Ausgaben für Instandhaltung betrugen im Geschäftsjahr 2019 19,5 Mio. Euro und
für die Modernisierung 15,0 Mio. Euro. Allerdings ist die Folge europäischer und na-
tionaler Klimapolitik, immer höhere Anforderungen an die energetische Verbesse-
rung der einzelnen Gebäude zu erreichen, auch bei der Allbau GmbH an wirtschaft-
liche und inhaltliche Grenzen gestoßen.
Durch Energiesparmaßnahmen seit 2004, wie Erneuerung von Gasthermen, Umstel-
lung auf elektronische Durchlauferhitzer, Austausch und Einbau von Heizkesseln mit
Brennwert-Technik, Fenstertausch und Fassadendämmung sowie den Betrieb von
Fotovoltaikanlagen konnten wir im Jahr 2019 insgesamt 44.471 Tonnen CO2 vermeiden.
Die Gesamtenergieeinsparung entspricht dem jährlichen Energieverbrauch von rund
16.300 Haushalten.
Für uns ist wichtig: unsere Investitionen sollen bezahlbare und bedarfsgerechte
Wohnangebote schaffen und Qualitätsstandards wie die Verbesserung der Energie-
effizienz (auch mit gebäudeübergreifenden Lösungen), die Gestaltung eines attrak-
tiven, grünen und sicheren Wohnumfelds, die Etablierung oder Weiterentwicklung
der wohnortnahen sozialen Infrastruktur (gegebenenfalls in Zusammenarbeit mit
sozialen Trägern) oder die Verbesserung der verkehrlichen Anbindung (insbesonde-
re durch Stärkung von Angeboten der Nahmobilität) berücksichtigen.
Bericht des Geschäftsführers | 21Personalmanagement 22 | Bericht des Geschäftsführers
Im Geschäftsjahr ist der Personalbestand erneut leicht angestiegen,
ist allerdings unter dem tatsächlichen Bedarf geblieben. Die Stellen-
besetzung im technischen Segment ist in Folge der enormen
Bautätigkeit in ganz Deutschland nach wie vor gehemmt. Dieser
Entwicklung wird mit einem zielgruppenspezifischen Personalge-
winnungskonzept begegnet.
Aufgrund der Digitalisierung kommt der stetigen begleitenden
Qualifizierung der Mitarbeiter eine zunehmende Bedeutung zu.
Nur bei Vorliegen eines ausreichenden Anwendungsverständnisses
können zahlreiche Arbeitsabläufe, Anwendungen und Informati-
onswege elektronisch angesprochen werden und so zu einer
nachhaltigen Zufriedenheit bei Kunden und Mitarbeitern führen.
Um Zufriedenheit und Unternehmenserfolg bestmöglich mitein-
ander zu verknüpfen fasst Allbau auch diese Veränderungen als
Chance auf, Potenziale und Ideen der Mitarbeiter frei- und einzu-
setzen. Es werden neben klassischen Weiterbildungsangeboten
und Themenworkshops auch Hospitationen, Projektarbeit und
Coachings ermöglicht. Assessment- und Development-Center
werden als aktive Instrumente der Personalentwicklung durchge-
führt. Mit dem Ziel des nachhaltigen Aufbaus eines Potential-
träger-Pools aus eigenen Reihen unterstützt die Gesellschaft zu-
dem Zusatz- oder Aufbaustudien und entwickelt kontinuierlich
Bildungskonzepte für alle Altersgruppen und Ebenen.
Durch flexible Arbeitszeitmodelle, eine zusätzliche betriebliche
Altersvorsorge, einen umfassenden Service zur Vorsorge und Pfle-
geberatung sowie individuelle Lösungen zur Vereinbarkeit von
Familie, Privatleben und Beruf im Unternehmen prägt Allbau sein
Image als attraktiver und moderner Arbeitgeber. Darüber hinaus
rundet ein professionelles Gesundheitsmanagement das Angebot
des Allbau-Konzerns als Arbeitgeber ab.
Für ihren persönlichen Einsatz und die gute Zusammenarbeit dankt
die Geschäftsführung den MitarbeiterInnen und spricht für die
gemeinsam erreichten Erfolge ausdrücklich ihre Anerkennung aus.
MitarbeiterInnen 31.12.2018 31.12.2019
Kaufm./techn. Angestellte 160 175
– davon Teilzeitbeschäftigte 29 32
Auszubildende 11 11
Summe 171 186
Bericht des Geschäftsführers | 23Ausblick
Ausnahmezustand unter einem neuen Dach
Mitten in die Phase der Finalisierung des Jahresabschlusses 2019 traf uns die eskalie-
rende Corona-Pandemie. Nahezu von heute auf morgen hatten wir Mitte März 2020
einen Shut-Down in den betrieblichen Abläufen zu organisieren, um die Mitarbei-
terinnen und Mitarbeiter unseres Unternehmens sowie das Unternehmen selbst zu
schützen. Dies ist uns - auch dank der Flexibilität und Kreativität unserer Mitarbeiter –
sehr gut gelungen. Trotz einer Quote von rund 80 %, die ins Home Office gewechselt
sind, haben wir die betrieblichen Prozesse und Abläufe stabil halten können und
waren in allen Angelegenheiten für unsere Kunden und Geschäftspartner erreichbar.
Auch unsere Investitionstätigkeit in den Bereichen Instandhaltung, Modernisierung
und Neubau konnten wir weitgehend störungsfrei aufrechterhalten.
Wie zu erwarten, werden die Erfolge im Vermietungsgeschäft leiden, da die Men-
schen in diesen schweren Zeiten mit anderen Fragen umzugehen haben als mit der
Suche nach neuem Wohnraum. Bedingt durch einen historisch niedrigen Leerstand
zum Jahresende 2019 werden die Folgen aus etwas rückläufiger Nachfrage bei uns
nur eine geringe wirtschaftliche Wirkung im Geschäftsjahr 2020 haben.
Die massiven Folgen der Pandemie für den Arbeitsmarkt werden deutliche Auswir-
kungen auf die Haushaltseinkommen bei einer Vielzahl von Essener Bürgerinnen
und Bürgern haben. In welchem Umfang dies auch die Zahlungsfähigkeit von Mie-
ten und Nebenkosten unserer Kundinnen und Kunden einschränkt, ist noch nicht
abschließend zu beurteilen. Der Gesetzgeber hat im Rahmen seiner Maßnahmen
zur Krisenbewältigung auch Mieterinnen und Mieter von Wohn- und Gewerbeim-
mobilien unter einen Schutzschirm gestellt, wonach die bei nachweislich durch die
Corona-Pandemie verursachten Zahlungsschwierigkeiten ausbleibende Mietzahlung
bis einschließlich Juni 2020 nicht zu einer Kündigung der Mietverhältnisse führen
dürfen. Nicht gezahlte Mieten können auf einen Zeitraum bis zum 30.06.2022 nach-
geholt werden. Für die Allbau GmbH kam diese gesetzliche Initiative zu einem Zeit-
punkt, an dem wir bereits betriebsintern einen fürsorglichen Weg zum Umgang mit
den Pandemie-Folgen bei unseren Kundinnen und Kunden beschlossen hatten.
Die wirtschaftlichen Folgen aus ausbleibenden Mietzahlungen im Bereich unserer
Wohnungsmieter liegen in den ersten Wochen der Pandemie – im positiven Sinne –
24 | Bericht des GeschäftsführersDirk Miklikowski
Geschäftsführer
deutlich hinter unseren Erwartungen. In den kommenden Monaten bleibt die Ent-
wicklung abzuwarten. Bei unseren Gewerberaummietern sind die erwarteten nega-
tiven wirtschaftlichen Folgen eingetreten, so dass teilweise die Mietzahlungen
ausgeblieben sind. Hier suchen wir jeweils individuelle Lösungen mit unseren Ver-
tragspartnern, um eine Fortführungsprognose für die Standorte zu begleiten. Da die
Umsätze aus betroffenen Gewerberaummietverhältnissen nur ein geringer Teil der
Gesamterlöse sind, werden die wirtschaftlichen Folgen für das Unternehmen in 2020
nicht gravierend sein.
Schmerzhaft sind die Folgen der Pandemie für uns im Bereich der sonst vielfältigen
Begegnungen mit unseren Kundinnen und Kunden bei gemeinsamen Veranstaltun-
gen und Events oder auch im Rahmen unserer aktiven Quartiersarbeit. Nahezu alle
Aktivitäten mussten wir absagen oder auf noch unbestimmte Zeiträume verschieben.
Aber nicht nur das: wir mussten auch unsere Geschäftsräume und Außenstellen für
den Kundenverkehr schließen und unsere Kunden auf den digitalen Kontakt zu uns
verweisen. Die regelmäßigen Treffen und die persönlichen Kontakte sind es, die uns
fehlen, und wir hoffen, dass wir den Menschen in dieser Stadt bald wieder vis-a-vis
begegnen können.
Zu Beginn 2020 wurde die im letzten Geschäftsjahr beschlossene Zusammenlegung
der Allbau-Unternehmensgruppe und der Grundstücksverwaltung Stadt Essen
GmbH mit ihren Beteiligungsgesellschaften zu einem Immobilienkonzern der Stadt
Essen, der Immobilien Management Essen (IME), vollzogen. Wohn-, Gewerbe-, Ver-
waltungs-, Kultur- und sonstige kommunale Immobilien werden seitdem professi-
onell aus einem Unternehmensverbund heraus unter einer Verantwortung und
einheitlichen Steuerung zentral und effizient betreut und entwickelt. Die IME unter-
stützt mit rund 330 MitarbeiterInnen in allen Konzerngesellschaften die Stadt Essen
bei vielen wichtigen großen Investitionsherausforderungen.
Wir werden weiter gestärkt auch unter dem neuen Dach unser Geschäftsmodell
weiterentwickeln, die moderne Immobilienwirtschaft hochmotiviert mit unserer
Tradition verknüpfen und damit die Zukunft Essens entscheidend mitgestalten.
Bericht des Geschäftsführers | 25Bericht des Geschäftsführers
08 100 Jahre in und für Essen
14 Immobilienbewirtschaftung – nah am Kunden
18 Unverzichtbar für Essen – Quartiere weiterentwickeln
22 Personalmanagement
24 Ausblick
Bericht des Aufsichtsrates
28 Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss und Lagebericht
32 Lagebericht
44 Bilanz
46 Gewinn- und Verlustrechnung
48 Anhang für das Geschäftsjahr 2019
58 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks
26 | Bericht des AufsichtsratesThomas Rotter
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat der Allbau GmbH besteht aktuell aus 17 Mitgliedern, hiervon 5 Arbeit-
nehmervertreter/innen sowie ein beratendes Mitglied.
Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden
Aufgaben im abgelaufenen Geschäftsjahr wahrgenommen und die Geschäftsfüh-
rung überwacht.
Er wurde durch die Geschäftsführung im Rahmen von 4 ordentlichen Sitzungen
über die Lage und Entwicklung des Unternehmens und darüber hinaus über alle
wichtigen Angelegenheiten unterrichtet.
Im Geschäftsjahr 2019 befasste sich der Aufsichtsrat im Wesentlichen mit der
konzeptionellen und strategischen Ausgestaltung einer „Immobilien Management
Holding“ unter der Beteiligung der Allbau- und GVE-Unternehmensgruppe im Kon-
zern Stadt Essen. Die Umsetzung dieses Projektes ist planmäßig verlaufen, so dass
die Immobilien Management Essen GmbH (IME) wie vorgesehen zum 01.01.2020
ihren Betrieb aufnehmen konnte. Die hierfür notwendigen Beschlüsse und Geneh-
migungen wurden gemäß eines detaillierten Transaktionspfades sukzessive eingeholt
und anschließend in die Umsetzung gebracht.
Ein weiterer Schwerpunkt lag in der Planung sowie in der teilweisen Durchführung
einer Modernisierungsoffensive mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von
rund 41 Mio. € im Rahmen des Förderprogramms „RL Mod“ des Landes NRW.
28 | Bericht des AufsichtsratesDes Weiteren wurde der Aufsichtsrat mit folgenden Themen befasst:
• Wirtschaftsplanung 2020-2024 und Jahresabschlussprüfung 2018
• Grundstücksankäufe und Investitionsfreigaben
• Erneute Durchführung eines Ratingprozesses sowie Prüfung Einsatz von alternati-
ven Finanzierungsinstrumenten (z. B. Schuldscheindarlehen)
• Ausbau und Umsetzung Mobilitätskonzept für Mieter/innen und Mitarbeiter/innen
der Allbau GmbH
Der Aufsichtsrat hat sich darüber hinaus durch den von ihm gebildeten Arbeits- und
Prüfungsausschuss laufend über die Führung der Geschäfte unterrichten lassen.
Die Gesellschafterversammlung der Allbau GmbH fasste am 25.06.2019 die zur Ver-
abschiedung des Geschäftsjahres 2018 erforderlichen Beschlüsse. Aufsichtsrat und
Geschäftsführung wurde Entlastung erteilt.
Der Jahresabschluss 2018 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO AG,
Essen, geprüft. Beanstandungen haben sich hierbei nicht ergeben. Die Prüfung
endete mit der Erteilung eines uneingeschränkten Bestätigungsvermerkes. Über das
Prüfungsergebnis fand mit dem Aufsichtsrat eine Schlussbesprechung statt. Der
Aufsichtsrat billigt nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfungen den Jah-
resabschluss, der damit gemäß § 172 AktG festgestellt ist.
Der von der Geschäftsführung nach § 312 AktG erstellte Bericht über die Beziehungen
zu verbundenen Unternehmen hat dem Aufsichtsrat vorgelegen. Er wurde von der
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO AG, Essen, geprüft und mit folgendem Bestä-
tigungsvermerk versehen:
„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass
1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft
nicht unangemessen hoch war.“
Nach abschließender Prüfung werden vom Aufsichtsrat gegen den Abhängigkeits-
bericht der Geschäftsführung, insbesondere gegen die Schlusserklärung über die
Beziehungen zu verbundenen Unternehmen, keine Einwendungen erhoben.
Für die im Berichtsjahr von der Geschäftsführung und den Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern geleistete Arbeit spricht der Aufsichtsrat seinen Dank aus.
Essen, 08.06.2020
Der Aufsichtsrat
Thomas Rotter
Vorsitzender
Bericht des Aufsichtsrates | 29Bericht des Geschäftsführers
08 100 Jahre in und für Essen
14 Immobilienbewirtschaftung – nah am Kunden
18 Unverzichtbar für Essen – Quartiere weiterentwickeln
22 Personalmanagement
24 Ausblick
Bericht des Aufsichtsrates
28 Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss und Lagebericht
32 Lagebericht
44 Bilanz
46 Gewinn- und Verlustrechnung
48 Anhang für das Geschäftsjahr 2019
58 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks
30 | Jahresabschluss und LageberichtLagebericht für das Geschäftsjahr 2020
1. Grundlagen
Die Allbau GmbH ist mit rund 17.400 Wohnungen größter Vermieter in Essen. Das Wohnungs-Portfolio besteht aus
freifinanzierten (ca. 75 %) und öffentlich geförderten, damit mietpreis- und belegungsgebundenen (ca. 25 %) Mietwoh-
nungen. Die Bewirtschaftung und Vermarktung der Wohnungen ist orientiert an der Sicherung der Marktführerschaft
im regionalen Immobilienmarkt Essen und der stetigen Verbesserung der wirtschaftlichen Performance im Kerngeschäft.
Sie folgt dabei einer nachhaltigen Unternehmensstrategie sowie einer traditionell stark ausgeprägten sozialen und
gesellschaftlichen Verantwortung eines kommunalen Unternehmens. Die Gesellschaft agiert, auch hier wachstumso-
rientiert, im Bauträgergeschäft durch Errichtung und Veräußerung von Eigentumshäusern und -wohnungen in unter-
schiedlichen Preissegmenten. Die Errichtung von Kindertagesstätten und andere, für soziale Zwecke vorgesehene
Immobilien, sowie die Immobilienbetreuung und Projektentwicklung für Dritte runden das Tätigkeitsfeld der Gesellschaft
ab. Die Gesellschafteranteile der Allbau GmbH befinden sich per 31.12.2019 zu 84,43 % im Besitz der Stadt Essen. Einen
weiteren wesentlichen Gesellschafteranteil hält die Sparkasse Essen (15,01 %). Das Beteiligungsportfolio der Allbau
GmbH stellt sich zum 31.12.2019 wie folgt dar:
Beteiligungsorganigramm der A
llbau GmbH (in %)
ESSEN Sparkasse Essen Andere/Eigene
84,43 15,01 0,56
ALLBAU GMBH
100
ALLBAU
MANAGEMENTGESELLSCHAFT MBH
100,0 22,22
100,0 99,9
ISE Altstadt-
zebra. TRIPLE Z
ImmobilienService Essen GmbH Baugesellschaft
23,0
0,2
AVW Universitätsviertel
GmbH & Co. KG grüne mitte Essen
Gesellschaften mit Personal Immobilien Immobilien und Personal
Die Allbau GmbH wurde im Berichtsjahr von ihrer 100%igen Tochter Allbau Managementgesellschaft mbH (im Folgen-
den: AMG) verwaltet. Über einen Geschäftsbesorgungsvertrag werden alle kaufmännischen, technischen, steuerlichen
und rechtlichen Geschäfte der Allbau GmbH von der AMG erledigt, die hierfür Personal beschäftigt und über verein-
barte Entgelte refinanziert. Weitere große mittelbare Beteiligungen der Allbau GmbH sind neben der Altstadt Bauge-
sellschaft mbH & Co. KG (im Folgenden: ABG) die zebra. Gesellschaft für Baumanagement mbH (im Folgenden: zebra),
sowie die ImmobilienService Essen GmbH (im Folgenden: ISE). Über die Beteiligungen wird das Geschäftsfeld der Allbau
GmbH um zentrale Service-Leistungen für die Mieter der Allbau-Wohnungen erweitert und die Betreuung der Bau- und
Modernisierungsleistungen optimiert. Allbau GmbH, AMG, ABG, zebra und ISE werden seit dem 31.12.2016 in einem
Konzernabschluss der Allbau GmbH zusammengefasst.
Der Rat der Stadt Essen hat in seiner Sitzung am 27.03.2019 beschlossen, die Immobilienaktivitäten der Stadt Essen durch
die Etablierung einer so genannten „Immobilien Management Holding“ zu bündeln. Die Holding trägt die Firmenbe-
zeichnung „Immobilien Management Essen GmbH“ (im Folgenden: IME). Eine Ingangsetzung der Holding ist zum
01.01.2020 erfolgt. Die Steuerungsfunktion für die Allbau- und GVE-Unternehmensgruppe wird seitdem von der IME
wahrgenommen. Ebenso werden sämtliche Zentralfunktionen wie z. B. Personal, Rechnungswesen, Einkauf etc. im
Sinne eines Shared-Service-Center von der Holding übernommen und die dort erbrachten Leistungen über sachge-
rechte Geschäftsbesorgungsentgelte an die Beteiligungsgesellschaften abgerechnet. In die IME, an der die Stadt Essen
32 | Jahresabschluss und Lagebericht100 % der Gesellschaftsanteile hält, sind der städtische Anteil der Allbau GmbH (84,43 %) und Mehrheitsanteile an der
Grundstücksverwaltung Stadt Essen GmbH (im Folgenden: GVE) in Höhe von 89,90 % im Rahmen einer Sacheinlage
eingelegt worden. Im Laufe des Jahres 2020 wird die zebra GmbH auf die AMG verschmolzen. Die zebra GmbH ist per
31.12.2019 personenlos. Die Mitarbeiter der zebra GmbH sind in die AMG oder in die IME gewechselt. In diesem Zusam-
menhang hat die AMG im Berichtsjahr die restlichen Geschäftsanteile an der zebra GmbH erworben und hält per
31.12.2019 entsprechend 100% der Gesellschaftsanteile an dieser Gesellschaft. Darüber hinaus hat die AMG 49% der
Gesellschaftsanteile an der ISE GmbH von der RGE Servicegesellschaft Essen mbH (im Folgenden: RGE) erworben und
hält somit nun 100% der Gesellschaftsanteile.
Die Allbau GmbH hat ihre langfristige Positionierung gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften in der Unternehmens-
strategie 2020 zusammengefasst und mit folgenden Kernaussagen veröffentlicht1:
• Im Fokus der Portfoliostrategie und aller Investitionen steht die Erhaltung der Marktfähigkeit der Immobilien des
Kernbestandes.
• Die Marke Allbau zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: starker Service, gepflegte und funktionale Wohn- und
Gewerbeimmobilien, sauberes und sicheres Wohnumfeld, nah am Kunden vor Ort, hoher Bekanntheitsgrad, sehr
positives Image.
• Die Quartiersebene wird zukünftig im Rahmen eines wert- und risikoorientierten Portfoliomanagements die strate-
gische und steuerungsrelevante Betrachtungs- und Planungsebene sein. Jedes Quartier erhält ein „Label“.
• Die heutige Bestandsgröße sichert die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, stellt keinen risikoträchtigen Marktanteil dar,
erlaubt Impuls- und Initialprojekte und ermöglicht die Bedienung der relevanten Nachfragegruppen.
Die Allbau stellt auch zukünftig die Interessen der Kunden und die stetige Qualitätsverbesserung seiner Leistungen
und Produkte unter Nachhaltigkeits- und Wirtschaftlichtkeitsorientierung in den Fokus der Unternehmensausrichtung.
2. Wirtschaftsbericht
2.1. Branchenbezogene Rahmenbedingungen
Mietpreise in Essen2
„Mit 6,98 Euro pro Quadratmeter lagen die Essener Angebotsmieten im Mittel nur knapp über dem Landesniveau von
6,92 Euro (Vergleichszeitraum April 2018 zu März 2019). Mit einer Steigerung von 3,9 Prozent entwickelten sie sich im
Vorjahresvergleich etwa auf gleichbleibendem Niveau weiter. Das oberste Marktsegment ist dabei mit +0,4 Prozent
nahezu preisstabil und weist den niedrigsten Anstieg aller Top-12-Städte auf. Eine Erklärung bietet die starke Spreizung
der Mieten in Essen. Innerhalb der Stadt existierte ein starkes Süd-Nord-Gefälle der Mieten: Die südwestlichen Bezirke
überschritten die Marke von 8,50 Euro pro Quadratmeter, während im Norden teilweise noch Mieten deutlich unter 7
Euro gefordert wurden. Die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung verläuft etwas über dem Landesniveau. Auch
die Prognosen des statistischen Landesamtes sind leicht überdurchschnittlich. Der Leerstand in der grünen Ruhrge-
bietsstadt verharrt mit 3,2 Prozent nunmehr seit 2015 auf demselben Niveau und liegt nur geringfügig über dem
Landesdurchschnitt von 3,0 Prozent.“
Preisentwicklung für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser3
„Eigentumswohnungen waren für durchschnittlich knapp 1.700 Euro pro Quadratmeter zu erwerben und damit rund 12
Prozent teurer als im Vorjahr. Mehrfamilienhäuser hingegen hielten mit rund 1.220 Euro ungefähr das Preisniveau von
2017. Der Wohnungsbestand in Essen besteht zu fast 80 Prozent aus Mehrfamilienhäusern, rund die Hälfte der Wohn-
gebäude sind jedoch Ein- und Zweifamilienhäuser. Auch bei den Neubauten werden mehrheitlich Eigenheime und
kleinere Projekte realisiert. Insgesamt nimmt die Dynamik beim Baugeschehen wieder zu. Die Baufertigstellungen
zogen 2017 und 2018 mit jeweils mehr als 1.000 Einheiten wieder stärker an. Im Jahr 2018 wurde erstmals seit 2011 der
Bau von über 2.000 Wohneinheiten genehmigt, rund 900 mehr als im Vorjahr. Dennoch wird sich der Wohnraum in
Essen voraussichtlich allmählich verknappen, da die Neubautätigkeit noch hinter dem Bedarf zurückbleibt. Das zustän-
dige Landesministerium skizzierte im Jahr 2016 einen Bedarf von 11.000 bis 17.000 neu gebauten Wohnungen bis zum
Jahr 2020.“
1 https://www.allbau.de/fileadmin/user_upload/allbau/Ueber_Uns/Unternehmen/Unternehmensstrategie_2020/BroschuereUS2020.pdf
2 https://www.leg-wohnen.de/fileadmin/user_upload/Assets/PDFs/Unternehmen/Presse/Wohnungsmarktreporte/Wohnungsmarktreport_2019
3 https://www.leg-wohnen.de/fileadmin/user_upload/Assets/PDFs/Unternehmen/Presse/Wohnungsmarktreporte/Wohnungsmarktreport_2019
Jahresabschluss und Lagebericht | 33Der Büromarkt in Essen⁴
„Der Essener Büromarkt zeigte sich 2019 so dynamisch wie nie zuvor, so dass mit einem Flächenumsatz von 165.000 m²
ein neuer Rekord zu Buche schlägt. Das bereits starke Vorjahresergebnis wurde dabei um knapp 9 % und der langjäh-
rige Durchschnitt um stolze 40 % übertroffen. Obwohl insgesamt drei Deals über der 10.000-m²-Marke abgeschlossen
wurden, ist das Gesamtresultat nicht allein auf Großabschlüsse zurückzuführen, sondern fußt auf einer breiten Nach-
frage in allen Marktsegmenten. Die Verteilung nach Größenklassen zeigt, dass das gute Jahresresultat auf einer breiten
Nachfrage über nahezu alle Segmente fußt – im Vergleich zum Vorjahr kam es jedoch zu einigen Verschiebungen: So
verzeichnet das traditionell umsatzstarke mittlere Größensegment (2.001-5.000 m²) deutlich weniger Aktivität als sonst
üblich, so dass hier nur noch ein Umsatzanteil von 9 % generiert wird. Gleichzeitig machen dafür u. a. die Segmente
501 bis 1.000 m² und 5.001 bis 10.000 m² mit +84 % bzw. 91 % gegenüber dem langjährigem Schnitt massive Sprünge
nach oben. Der Löwenanteil (gut 29%) entfällt aufgrund von drei Großabschlüssen auf das Segment größer als 10.000 m².
Der Rekordumsatz hinterlässt auch beim Leerstand Spuren: Dieser liegt aktuell bei nur noch 109.000 m², was bedeutet,
dass er in den vergangenen zwölf Monaten um gut 17 % gesunken ist. Dabei liegt die Leerstandsquote mit 3,5 % auf
dem niedrigsten Niveau seit Anfang der 2000er Jahre. Noch deutlicher fiel der Rückgang im am stärksten nachgefrag-
ten Segment der modernen Flächen aus. Im Jahresvergleich schrumpfte dieser um 54 % auf nur noch 23.000 m² zu-
sammen. Mit aktuell 68.000 m² Flächen im Bau hat sich das Volumen im Vergleich zu 2018 um 11,5 % erhöht. Die Bautä-
tigkeit konzentriert sich dabei fast vollständig auf die Nebenlagen, die als übriges Stadtgebiet zusammengefasst sind.
Mit 62.500 m² werden hier knapp 92 % aller Neubauflächen realisiert, jedoch sind diese bereits bis auf 900 m² vollstän-
dig durch Vorvermietung und Eigennutzer vergeben. Auch im Citykern, in dem die übrigen 5.500 m² errichtet werden,
sieht es nicht viel besser aus: Nach Abzug von Vorvermietungen bleiben noch 2.100 m² zusätzliche Fläche übrig. Da
unterm Strich also insgesamt gerade einmal 4 % des gesamten Bauvolumens dem Vermietungsmarkt noch zur Verfü-
gung stehen, ist davon auszugehen, dass es insbesondere im modernen Segment am Essener Büromarkt in naher
Zukunft zu keiner Entspannung kommen dürfte. Infolge der hohen Nachfrage, insbesondere nach modernen Büroflä-
chen und des deutlich enger werdenden Angebots, haben sich im Vergleich zum Vorjahr auch die Mietpreise in bei-
nahe allen Teilmärkten nach oben entwickelt. So liegt die Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes nun bei 12 €/m², was
einem Anstieg um gut 9 % entspricht. Die Höchstmiete des Gesamtmarkts zog über die vergangenen zwölf Monate
um knapp 7 % auf 16 €/m² an und wird im Südviertel erzielt.“
Preisindizes für die Bauwirtschaft⁵
Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland sind weiter gestiegen: Im Novem-
ber 2019 lagen sie um 3,8 % höher als im Vorjahresmonat. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt,
hatte der Preisanstieg zum Vorjahr im August 2019 noch bei 4,1 % gelegen. Im Vergleich zum August 2019 erhöhten
sich die Preise im November 2019 um 0,5 %. Alle Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich
Umsatzsteuer. Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) verteuerten
sich gegenüber dem Vorjahr um 4,1 %.
2.2. Geschäftsverlauf
Bestandsbewirtschaftung
Am 31.12.2019 befanden sich 17.377 Wohnungen, 143 gewerbliche Mieteinheiten sowie 4.633 Garagen/ Einstellplätze im
Eigentum der Allbau GmbH. Die gesamte Wohnfläche betrug 1.114.854 m² und die sonstige Nutzfläche 78.296 m². Die
bewirtschaftete Wohnfläche ist gegenüber dem Vorjahr um 3.345 m² gestiegen.
Die Fluktuation (Wohnungen) lag 2019 bei 8,6 % im Jahresdurchschnitt (Vorjahr: 9,4 %). Die monatliche Sollmiete für
Mietwohnungen je m² Wohnfläche betrug 6,07 EUR (Vorjahr: 5,99 EUR) per Jahresultimo. Der Allbau konnte in 2019 einen
wesentlichen Beitrag zur Stärkung des sozialen Wohnungsmarktes in Essen leisten. Der Bestand an geförderten All-
bau-Wohnungen ist in 2019 von 3.898 auf 4.290 erheblich angestiegen. Neben der realisierten, öffentlich geförderten
Modernisierung in den SüdOstHöfen und erhaltenen Förderzusagen für weitere Modernisierungsmaßnahmen hat zu
diesem Anstieg auch der Bau von 85 Wohnungen im Wege des Neubaus beigetragen, die durch die Stadt Essen bele-
gungsberechtigt sind und einer den Förderprogrammen folgenden Mietpreisbindung unterliegen.
4 https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/deutschland/property/report/2020/essen
5 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2020/01/PD20_011_61261.html;jsessionid=F28D31191D845AA73635BA016A132049.internet721
34 | Jahresabschluss und LageberichtSie können auch lesen
