Aktuelle Marktsituation und wohnungspolitische Entwicklung in Berlin
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Aktuelle Marktsituation und
wohnungspolitische Entwicklung
in Berlin
BBU Verband Berlin-Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen e.V. Maren Kern, BBU-Vorstand
Lentzeallee 107
14195 Berlin
Tel. 030 - 897 81 - 0 Deloitte Forum 2019
Fax. 030 - 897 81 -249
info@bbu.de Berlin, den 25. Oktober 2019
www.bbu.de
Agenda
Fakten zum Mietwohnungsmarkt Berlin
Einordnung der aktuellen wohnungspolitische Diskussion
Mietendeckel und Enteignung: Stand und Ausblick
Foto: Stihl024/pixelio.de
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 2
BBU-Mitglieder mit Anteil am Berliner Mietwohnungsmarkt
6 städtische Gesellschaften mit rund
19 % 306.000 Wohnungen:
Landeseigene degewo, GESOBAU, Gewobag,
Wohnungs- HOWOGE, Stadt und Land, WBM
unternehmen
83 Wohnungsgenossenschaften mit
12 % rund 185.000 Wohnungen: z.B.
Wohnungs- Berolina eG, EVM eG,
58 % genossenschaften WGLi eG, 1892 eG, …
Sonstige
Privatvermieter 12 %
Private und kirchliche 43 Gesellschaften mit rund 200.000
Wohnungsunter- Wohnungen:
nehmen z.B. Deutsche Wohnen AG, Vonovia,
Evangelische Hilfswerk-Siedlung GmbH, …
= Marktanteil BBU-Mitgliedsunternehmen Berlin (43 %)
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BBU-Bestandsmieten in Berlin 2017
In fast jedem Bezirk liegt die
BBU-Bestandsmiete unterhalb
des Mittelwertes
des Berliner Mietspiegels
des Vergleichsjahres 2017:
6,39 €/m2
5,96 (5,78)
günstigste Miete
höchste Miete
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 4
Berlin – Stadt des Wachstums
2018 für Berlin in Zahlen:
Bevölkerung: +31.000 Personen
Beschäftigungszunahme: +47.500 Personen (Arbeitslosenquote: 8,1%)
Wirtschaftswachstum: +3,1 %
Haushaltsnettoeinkommen: +3,7 %
Allgemeine Preisentwicklung: +2,0 %
Baupreisentwicklung: +6,3 %
© BBU
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 5
Keine Frage: Berlins Wohnungsmarkt ist angespannt...
Leerstandsentwicklung bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin,
jew. Dezember, in % des Bestandes
April 2010:
BBU fordert als Allererste kleine
Erster in Berlin Entspannungsschritte
Neubau durch mehr Neubau!
© BBU
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 6
… der Vergleich mit anderen Städten zeigt aber…
Entwicklung der
durchschnittlichen
Mietspiegelmiete
München,
Hamburg
und Berlin
im Vergleich
BBU-Nettokaltmieten
Quelle: Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und
Wohnen des Landes Berlin
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 7
...dass das Problem nicht bei den Bestandsmieten liegt!
Entwicklung
mittleres
monatliches
Haushaltsnetto-
einkommen
(HHNE) und
Nettokaltmieten je
m2 Wohnfläche in
Berlin:
Einkommen
steigen schneller
als die Mieten!
© BBU
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 8Deshalb: Volle Konzentration auf den Neubau!
1.651
Investitionen der
BBU-Mitgliedsunternehmen +39 %
1.186
+45 %
Geplantes Gesamtvolumen 2019: 3,17 Mrd. € 799
706
688 717
© BBU
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 9Baufertigstellungen: Rund 44.700 WE geplant
Realisierte und geplante Baufertigstellungen von BBU-Mitgliedsunternehmen
in Berlin, 2010-2023
• 2019 Baufertigstellungen +75 % zum Vorjahr
• Zwischen 2019 und 2023 sind rund 44.700 Fertigstellungen geplant
© BBU
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 10Drastische Verteuerung von Bau- und Grundstückskosten
* Kostengruppe 200-700,
ohne Grundstück
* ** ** Baulandpreise im verdichteten
Geschosswohnungsbau
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 11Folge der Diskursverschiebung: Regulierung statt Neubau
Auf der Grundlage „gefühlter Fakten“ wurde die wichtige Debatte über die
Stadtentwicklung Berlins anhand von wiederholt dargestellten Einzelbeispielen gezielt
emotionalisiert und polarisiert, was nun die Durchsetzung von Extrempositionen
ermöglicht.
Fakt ist: Die Mieten sinken bereits (Berlin: -1,4%; F+B-Wohn-Index Deutschland Q3/2019
vom 24. Oktober 2019), Neubau und Mietpreisbremse wirken!
Dennoch: Die unzureichende Bereitstellung von Baugrundstücken, die noch immer
mangelhafte personelle Ausstattung der Genehmigungsbehörden u.v.m. macht deutlich:
In der aktuellen wohnungspolitischen Debatte steht nicht die Lösung der angespannten
Wohnungsmarktsituation im Vordergrund, sondern die Interessen der
Bestandsmieter*innen.
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 12Folge der Diskursverschiebung: Regulierung statt Neubau
Konsequenz: Die neuesten Zahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg (6./7.
November 2019) belegen nicht nur eine erhebliche Abschwächung der Zuzugs-Dynamik,
sondern auch einen massiven Einbruch der Baugenehmigungszahlen:
Bevölkerungswachstum Berlin: nur +0,2 % im 1. Halbjahr (bis 30. Juni 2019)
1. Halbjahr 2019: + 7.814 EW
Vorjahre (2012-2017): + 40.000 EW pro Jahr
Baugenehmigungen Berlin: - 10,1 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
(Stand 3. Quartal, 30. September 2019)
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 13Mietendeckel: Genese und bisheriger Verlauf
18. Januar 2019: SPD-Vorstoß für einen „Berliner Mietendeckel“ (Gastbeitrag Tagesspiegel/Eva Högl
und Julian Zado); daraufhin Beauftragung eines Gutachtens (Mayer/Artz) durch die SPD-
Abgeordnetenhaus-Fraktion, das am 29. März 2019 vorgestellt wird und demzufolge eine
landesrechtliche Einführung machbar sei.
18. Juni 2019: Senatsbeschluss des maßgeblich von den LINKEN formulierten SenSW-Eckpunktepapiers.
24. August 2019: Referentenentwurf dringt an die Presse, darin u.a. Obergrenzen-Spanne von lediglich
3,42 - 7,97 € (neueste Entwurfs-Fassung: 3,92 - 9,80 €) sowie Recht auf Mietabsenkung für alle über der
jeweiligen Obergrenze liegenden Mieten.
2. September 2019: Veröffentlichung des überarbeiteten Referentenentwurfes zum Mietendeckel-
Gesetz durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.
9. September 2019: Anhörung von 22 Verbänden, Institutionen und Gruppierungen auf Einladung von
Senatorin Lompscher. Nur zwei Stunden (Redezeit 5 Minuten) für alle Teilnehmer. Schriftliche
Stellungnahmen wurden mit Frist 13. September ermöglicht.
Derzeit laufend: Ab 22. Oktober 2019 Stellungnahme des Rates der Bürgermeister (bis 21. November
2019). Anschließend Senatsbeschluss und Beginn des parlamentarischen Verfahrens.
Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin und Inkrafttreten: (wohl Ende) 1. Quartal 2020
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 14Mietendeckel: Senatsvorlage vom 21. Oktober 2019
Es wird ein Mietenstopp für fünf Jahre eingeführt. Ab 2022 wird die Möglichkeit einer Anpassung von
1,3 % pro Jahr geschaffen.
Es gelten Baualtersklassen-bedingte Obergrenzen mit Miethöhen zwischen 3,92 Euro/qm und 9,80
Euro/qm.
Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf höchstens die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte
Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese Vormiete über der
Mietobergrenze, ist sie darauf zu kappen.
In bestehenden Mietverhältnissen sollen Mieter*innen ihre Miete kappen können, wenn diese um
mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für
einfache Lage (-28 ct/qm), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt. Die
Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.
Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf
diese bei Wiedervermietung um maximal 1 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.
Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur in Höhe von 1 Euro/qm umgelegt werden. Es besteht eine
Anzeigepflicht, über 1 Euro hinaus gehende Maßnahmen sind genehmigungspflichtig.
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 15Kampagne der Wohnungsgenossenschaften Berlin
Aktuelle Kampagne der Berliner Wohnungsgenossenschaften gegen den Mietendeckel mit Start am
18. Juni 2019 (Tag des Eckpunkte-Beschlusses durch den Berliner Senat), u.a. mit:
großformatigen Zeitungsanzeigen,
Beilagen in Mitgliedermagazinen,
Plakaten,
mobilen Werbetafeln, die überall in der Stadt sichtbar sind.
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 16Ein Mietendeckel wäre verfassungswidrig, investitionsfeindlich…
Hauptkritikpunkte des BBU am Mietendeckel:
Grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedenken: Das Land Berlin besitzt für eine solche
Regelung keine Gesetzgebungskompetenz. Verschiedene Gutachten und Stellungnahmen
(u.a Heussen, Greenberg Traurig, Bottermann Khorami, Hogan Lovells) kommen zu diesem
eindeutigen Ergebnis, zuletzt das am 7. September 2019 erschienene Gutachten von Prof.
Dr. Jürgen Papier, ehemaliger Präsident des Bundesverfassungsgerichts, im Auftrag des GdW.
Laut Gutachten von Prof. Dr. Dr. Ulrich Battis im Auftrag der Senatskanzlei (vom 14. Oktober
2019) könnte nur der Deckel verfassungsgemäß sein, das übrige Gesetz jedoch nicht.
Mietendeckel = Investitionsdeckel: Die Einnahmeverluste durch einen Mietendeckel
könnten sich nach ersten vorsichtigen Schätzungen (auf Grundlage des Referentenentwurfes
vom 2. September 2019) allein für die BBU-Mitglieds-unternehmen auf über 200 Mio. € pro
Jahr summieren. Diese müssten durch Einsparungen an anderen Stellen kompensiert
werden, wodurch umfangreichere Instandsetzungen sowie energetische und demografische
Modernisierungen oder Neubau gefährdet wären. Zugleich entspricht dies einem
Investitionsvolumen von rd. 1 Mrd. Euro, die dann nicht mehr zur Verfügung stünde.
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 17… und ändert nichts am eigentlichen Problem.
Hauptkritikpunkte am Mietendeckel:
Nicht eine einzige Wohnung entsteht zusätzlich – im Gegenteil: der politisch verursachte
Vertrauensverlust wird sich negativ auf den dringend benötigten Neubau auswirken.
Der Mietspiegel wird auf Jahre hinaus ausgehebelt (neuer Mietspiegel dann
wahrscheinlich erst frühestens ab 2031 möglich), dadurch Gefahr eines „Mietenturbo“
statt Mieterschutz
Finanzierungen werden deutlich schwieriger – sowohl bei Neukrediten (z.B. für
Modernisierungen) als auch bei bestehenden Kreditverhältnissen.
Es werden vor allem die soziale Wohnungswirtschaft und viele Kleinvermieter getroffen,
die bisher schon verantwortungsvoll agiert haben.
Ein Mietendeckel gefährdet Arbeitsplätze in branchenbezogenen
Handwerksunternehmen. Die Bauwirtschaft befürchtet Auftragsrückgänge von rund 40%.
Ein Mietendeckel erfordert kurzfristig zusätzliche Verwaltungskapazitäten (mind. 200
Stellen) – bei einer bereits jetzt unterbesetzten Verwaltung.
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 18Mietendeckel-Diskussion: Ausblick
Ende September 2019 hat die SPD-Bundestagsfraktion in einem Positionspapier zur
„Wohnwende“ sich für die Einführung eines bundesweiten Mietenstopps ausgesprochen.
Auf dem SPD-Landesparteitag am 26. Oktober 2019 wurde das Festhalten am Berliner
Mietendeckel nochmals nachdrücklich thematisiert.
In Städten wie München, Bremen und Frankfurt/Main ist das Thema bereits sehr präsent. Der
Berliner Mietendeckel erzielt mittlerweile nicht nur bundesweite, sondern vielmehr
internationale Aufmerksamkeit.
Im Zuge der Mietendeckel-Umsetzung und des damit verbundenen Wegfalls des Mietspiegels
wurde insbesondere von Seiten der Grünen zuletzt die Einführung eines Mietenkatasters
angeregt. Diese Diskussion steht jedoch noch am Beginn.
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 19Noch weniger hilfreich: eine Enteignung!
Verfassungswidrig: Verletzung von Gleichbehandlungsgebot, Angemessenheitsgebot und
Willkürverbot; Verstoß gegen Berliner Landesverfassung und Schuldenbremse.
Nicht finanzierbar: Amtliche Kostenschätzung geht von bis zu 36 Mrd. € aus, hinzu kämen
„Nebenkosten“ von weiteren 3 Mrd. € und jährliche Folgekosten von rund 340 Mio. €. Die 36
Mrd. € entsprechen dem 15x des Berliner Investitionshaushalts von 2019 (!).
Nutzlos: Durch die Enteignung entstünde nicht eine einzige Wohnung zusätzlich – keinerlei
Beitrag zur Entspannung des Berliner Wohnungsmarkts oder zur Stärkung der
Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte (die Wohnungen sind zu 98 %
bewohnt!).
Keine mietendämpfende Wirkung: Die rund 243.000 in Rede stehenden Wohnungen
entsprechen rund 13 Prozent des Berliner Wohnungsmarkts.
Investitionsfeindlichkeit: Eine drohende Enteignung würde Investoren von einem Engagement
in Berlin abhalten bzw. hält sie jetzt schon davon ab.
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 20BBU mit deutlicher Positionierung gegen Enteignung
Vom ersten Bekanntwerden der Enteignungsinitiative an zahlreiche Hintergrundgespräche
des BBU sowie kontinuierliche umfangreiche Medienarbeit mit Statements, Interviews
und Meinungsartikeln in regionalen und überregionalen Medien, zudem Beteiligung an
diversen Podiumsdiskussionen.
Start einer Internetseite (www.weiterdenken-statt-enteignen.de) am 29. März 2019 mit
wichtigsten Argumenten gegen eine Enteignung, Produktion eines Info-Flyers (Verteilung
an bislang rund 200.000 Mieterhaushalte), Social-Media-Aktivitäten.
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 21Enteignungsdebatte: Aktueller Stand
14. Juni 2019: Übergabe von rund 77.000 Unterschriften der Initiative „Deutsche Wohnen &
Co. enteignen“ an die für die Prüfung federführend zuständige Senatsverwaltung für Inneres.
5. Juli 2019: Bekanntgabe des Prüfungsergebnisses zur Gültigkeit der Unterschriften, wonach
58.307 gültige Unterschriften (bei 20.000 benötigten) abgegeben wurden.
21. August 2019: u.a. Gutachten des Wissenschaftlichen Dienstes des Abgeordnetenhauses
zur rechtlichen Bewertung der Forderungen der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“:
Eine Vergesellschaftung des Wohnungsbestandes von Immobilienunternehmen in Berlin
mit mindestens 3.000 Wohnungen wäre auf der Grundlage von Art. 15 GG und Art. 14 Abs.
3 GG möglich.
Eine Entschädigung nach Art. 14 Abs. 3 Satz 3 GG muss nicht exakt dem Verkehrswert
entsprechen, da sie laut BVerfG das Ergebnis eines Interessensausgleichs sein sollte. Sie
muss sich aber am Verkehrswert orientieren und einen angemessenen Ausgleich
darstellen.
Die Grenze von 3.000 Wohnungen kann nicht als willkürlich betrachtet werden, da eine
Teilsozialisierung eine Abgrenzung erfordert.
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 22Enteignungs-Diskussion: Ausblick
Derzeit: Prüfung der Inhalte des Volksbegehrens auf Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht
(Berliner Verfassung, Grundgesetz) durch die Senatsverwaltung für Inneres
Möglichkeit 1: Begehren ist verfassungskonform → Initiierung von Phase II (Sammeln von
170.000 Unterschriften binnen 4 Monaten)
Möglichkeit 2: Begehren ist nicht verfassungskonform
2a: Entscheidung des Innensenators zur Beendigung des Verfahrens.
2b: Anrufung des Berliner Verfassungsgerichtshofs (durch den Innensenator oder die
Initiative; Prüfung durch den VerfGHB ohne Fristen)
Volksentscheid: Quorum = Mehrheit der Teilnehmer*innen und zugleich mindestens ein
Viertel der Stimmberechtigten (d.h. mindestens rund 613.000 „Ja“-Stimmen)
Umsetzung in ein Gesetz: 9 Monate (so sieht es der Beschlusstext vor; damit bliebe das
Thema vrs. bis zu den nächsten Abgeordnetenhauswahlen sehr präsent!)
Höchstwahrscheinlich: Verfassungsklagen (betroffene Unternehmen, Banken)
Inkrafttreten?
Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019 23Sie können auch lesen
