Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Berlin - Engel & Völkers
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2018/2019 · Berlin
BERLIN
3.711.930 21.764 EUR 15.669 1,1 % 11,05 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+7,0 % (zu 2012) 93,2 (Kaufkraftindex) +14,7 % (zu 2016) 37,4 (Leerstandsindex) +6,6 % (zu 2017)
Berlin nimmt in Deutschland aktuell eine Ausnahme- Berlin currently holds a special position in Germany – no
stellung ein: Keine andere Stadt entfaltet derzeit solch other city is as dynamic as the capital. In the period from
eine Dynamik wie die Hauptstadt. Alleine von 2012 bis 2012 to 2017 alone the population increased by over
2017 gewann die Spreemetropole über 240.000 Neubürger 240,000, with the tech industry and its start-up segment
hinzu. Ein besonderer Treiber dieser Entwicklung ist a particular driving force in this regard. Above-average
die Tech-Industrie mit ihrer Start-up-Szene. Dieses growth of population, purchasing power and the labour
überproportionale Wachstum bei Bevölkerung, Kaufkraft market are all directly impacting the property market.
sowie auf dem Arbeitsmarkt strahlt unmittelbar auf den With 1,046 registered sales the 2017 market for
Immobilienmarkt aus. Mit 1.046 registrierten Verkäufen residential investment property remained as stable as in
zeigte sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser the previous year, while the monetary volume increasedt
2017 auf einem ähnlich stabilen Niveau wie im Vorjahr. by 7 % to some 4.38 billion euros. On average, an object
Hingegen stieg das Geldvolumen um ganze 7 % auf rund changed ownership for approximate 4.19 million euros.
4,38 Mrd. EUR an. Im Durchschnitt wechselte somit This performance illustrates the continuing and
ein Objekt für rund 4,19 Mio. EUR den Besitzer. Die significant demand overhang on Berlin’s residential
Ergebnisse belegen erneut den deutlichen Nachfrage- investment market.
überhang auf dem Berliner Zinshausmarkt.
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
Number of transactions Transaction volume
2.000 5.500
4.384
4.350
4.255
1.516
4.053
in Mio. EUR/in mio. EUR
3.853
3.822
1.600 4.400
1.158
1.126
1.095
1.080
1.046
Anzahl/Number
1.200 3.300
4.120
800 2.200
1.030
400 1.100
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2013 2014 2015 2016 2017 2018*
* Prognosespanne/Forecast range * Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • BerlinCityrandlagen verstärkt im Fokus Greater focus on peripheral locations
in the city centre
Traditionell konzentriert sich ein Großteil der Verkäufe
in Berlin auf die Innenstadtbezirke innerhalb der Berliner Traditionally, the majority of sales in Berlin are
Ringbahn. So wechselten alleine in Charlottenburg Wohn- concentrated in the central districts inside the Ringbahn
und Geschäftshäuser im Wert von 323,5 Mio. EUR den railway line. In Charlottenburg, for example, residential
Besitzer. Während im Vorjahr jedoch noch 54 % des investment properties worth 323.5 million euros changed
registrierten Geldvolumens auf diese bevorzugten Lagen hands. However, while in the 2016 these popular
entfielen, waren es 2017 nur noch lediglich 50 %. Da locations accounted for 54 % of the monetary volume,
das Angebot in Trendbezirken wie Prenzlauer Berg oder in 2017 this figure had fallen to 50 %. The number of
Schöneberg stark begrenzt ist, erweitern viele Investoren properties available in trendy areas such as Prenzlauer
ihren räumlichen Anlagefokus und suchen vermehrt Berg or Schöneberg is very limited, causing many
im gesamten Stadtgebiet nach lohnenden Investitions- investors to widen their geographical focus and search
möglichkeiten. Von diesen Ausweichbewegungen profi- for worthwhile investment opportunities throughout the
tieren beispielsweise Bezirke wie Steglitz im Süden city. These alternative strategies are benefitting districts
oder Pankow im Norden. Die deutlich ansteigenden such as Steglitz in the south or Pankow in the north.
Angebotsmieten von teilweise mehr als 7 % innerhalb Significant increases in the rents quoted – in some cases
eines Jahres verdeutlichen, dass sich in diesen over 7 % within the space of one year – demonstrate that
dezentralen Lagen noch erhebliche Wertsteigerungspo- there is still substantial appreciation potential in these
tenziale vorfinden lassen. peripheral locations.
Die enormen Aufholeffekte führten in den vergangenen In recent years huge ‘catch-up’ effects have resulted in
Jahren zu deutlich anziehenden Quadratmeterpreisen considerable growth of square metre prices and gross
sowie Rohertragsfaktoren. Unter dem 21-Fachen der yield factors. At present investors wishing to enter the
Jahresnettokaltmiete lässt sich kaum noch ein Einstieg highly popular Berlin residential investment market must
in den stark nachgefragten Berliner Zinshausmarkt expect multipliers of at least 21 times the annual net
realisieren. Dies führt auf Käuferseite dazu, dass rent as the general rule. Private investors are thus less
private Anleger seltener zum Zug kommen, während likely to be able to purchase properties, while domestic
in- und ausländische institutionelle Investoren wie and foreign institutional investors such as pension
Pensionskassen, Versicherungen oder große Bestand- funds, insurance companies or large portfolio holders
halter verstärkt das Transaktionsgeschehen prägen. Die are increasingly dominating transactions. On-going low
weiterhin niedrigen Hypothekenzinsen, die hohe Kapital- mortgage rates; high availability of capital and the lack of
verfügbarkeit sowie der Mangel an Anlagealternativen alternative investment opportunities mean that investment
machen ein Investment in Mietshäuser immer attraktiver. in apartment buildings is still an attractive option.
Angebotspreise nach Städtekategorie* Rendite versus Inflation
Quoted prices by category of cities* Yield versus inflation
12
A 2.948
10
B 1.800 8
6,0 5,7
6 5,1 4,8
in %
C 1.894 4,0
4 4,9 4,9 3,3
4,6
220
4,1 3,5
D 1.460 2 2,9
0
A Berlin 2.696
–2
0 1.000 2.000 3.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018
in EUR/m²
gute Lage/good location mittlere Lage/average location
* 2017 nach Klassifikation von bulwiengesa/2017 according to bulwiengesa Inflationsrate/inflation rate Bundesanleihen (10 J.)/German fed. bonds
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers CommercialAngebotsmieten 2018*
Quoted rents 2018*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtbezirk Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2017) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Friedrichshain-Kreuzberg 1.389 12,48 (+7,8 %) 8,00 – 17,00 15,51
Mitte 2.093 12,23 (+4,7 %) 7,00 – 18,00 16,65
Charlottenburg-Wilmersdorf 1.648 12,07 (+5,6 %) 8,00 – 17,00 15,76
Pankow 1.916 11,30 (+7,6 %) 7,60 – 16,90 12,85
Neukölln 1.114 10,79 (+4,7 %) 6,60 – 15,20 11,23
Steglitz-Zehlendorf 1.107 10,59 (+7,0 %) 7,80 – 14,50 14,41
Tempelhof-Schöneberg 1.110 10,58 (+6,0 %) 7,10 – 15,20 13,10
Lichtenberg 776 9,70 (+7,3 %) 6,60 – 13,70 11,40
Treptow-Köpenick 1.507 9,63 (+10,2 %) 6,90 – 13,00 12,29
Reinickendorf 896 9,39 (+7,4 %) 6,50 – 13,00 13,39
Spandau 1.059 8,61 (+8,2 %) 6,00 – 11,60 11,04
Marzahn-Hellersdorf 719 7,88 (+4,8 %) 5,60 – 10,90 11,46
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter
Attraktivität der Stadt ist ungebrochen City continues to be attractive
Nach Angaben der Senatsverwaltung braucht die Haupt- According to information issued by the senate
stadt bis 2030 insgesamt 194.000 zusätzliche Wohnungen. administration, Berlin will require an additional 194,000
Die marktaktive Leerstandsquote liegt bei gerade einmal apartments by 2030. The active market vacancy rate is
1,1 %. Die Politik reagiert auf diese wohnungsmarkt- currently just 1.1 %. Politicians have reacted to these
seitigen Veränderungen mit immer mehr regulierenden residential market developments by implementing a
Maßnahmen, wie dem Ausüben des Vorkaufsrechts growing number of regulatory measures such as the
oder der verstärkten Ausweisung von Milieuschutz- exercise of pre-emptive purchase rights or additional
gebieten. Aufgrund der derzeitigen Rahmenbedingungen designation of protected residential areas. Due to the
auf den Kapitalmärkten wird sich der Nachfrage- current underlying conditions on the capital markets the
überschuss jedoch auch mittelfristig nicht abschwächen. excessive demand will, however, continue unabated in the
Kapitalanleger schätzen die Entwicklungspotenziale, mid-term. Capital investors appreciate the development
Fungibilität und sehr gute Vermietbarkeit von Berliner potential, fungibility and excellent rentability of Berlin’s
Zinshäusern. Engel & Völkers Commercial geht daher apartment buildings. Engel & Völkers Commercial thus
von einer weiterhin stabilen Transaktionsentwicklung für anticipates continued stable transaction development
2018 aus. Das Umsatzvolumen wird sich voraussichtlich for 2018, with turnover volume in the region of 4.2 to
zwischen 4,2 und 4,5 Mrd. EUR bewegen. 4.5 billion euros.
B erlin entwickelt sich zunehmend analog zu anderen führenden Metropolen Europas, hat aber nach
wie vor noch viel Nachholbedarf und Entwicklungspotenzial. Auf dem Zinshausmarkt spiegelt sich dies
weiterhin sehr deutlich im bestehenden Nachfrageüberhang wider. Gleichzeitig zeigt das rege Transak-
tionsgeschehen, dass eine Vielzahl an Eigentümern von den aktuell sehr guten Preisen am Markt
profitieren wollen und sich für einen Verkauf entscheiden.
Philip Hetzer, Leitung Wohn- und Geschäftshäuser Engel & Völkers Commercial Berlin
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • BerlinBerlin - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Berlin - Residential Investment locations
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Prime location Good location Average location Basic location Commercial/Industrial area
Gewässer Grünfläche
Waters Green area
A111
A11
Waidmannslust
Pankow A114
Weißensee
Hohenschönhausen A10
Reinickendorf
Wedding
Prenzlauer Berg Marzahn
Spandau
Hellersdorf
Mitte
Charlotten- Tiergarten Friedrichshain Lichtenberg
burg
Kreuzberg
Schöneberg
Wilmers- A100
HAVEL
dorf Neukölln
SP
RE
E
A115 Treptow
Köpenick
Tempelhof Adlershof
A113
Steglitz
Zehlendorf
© Engel & Völkers Commercial
A117
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Market data for Residential Investment: Multiplier and prices
2016 2017 2018 Trend
Faktor 24,0 – 32,0 28,0 – 40,0 30,0 – 42,0
Multiplier 22,0 – 27,0 25,0 – 33,0 25,0 – 35,0
19,0 – 23,0 22,0 – 28,0 23,0 – 30,0
17,5 – 21,0 20,0 – 24,0 21,0 – 27,0
Preis EUR/m2 2.700 – 4.500 3.000 – 4.750 3.300 – 5.000
Price in EUR/m² 2.000 – 3.300 2.200 – 3.500 2.500 – 3.800
1.600 – 2.700 2.000 – 2.800 2.300 – 2.900
1.300 – 1.900 1.600 – 2.000 2.000 – 2.300
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • BerlinJoachimsthaler Straße 1 · 10623 Berlin
Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG
Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Tel. +49-(0)30-20 34 60 · BerlinCommercial@engelvoelkers.com
Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und
Datenlage: April/Mai 2018. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (2017, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg), Kaufkraft (2018, MB-Research), marktaktive Leerstandsquote (2016, empirica-Leerstandsindex), Baufertig-
stellung (2017, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2018, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability
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update of information and datapublished: April/May 2018. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.Sie können auch lesen
