Marktreport 2019/2020 Berlin Industrie und Logistik Industrial and Logistics - Engel ...
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Marktreport 2019/2020 · Berlin Industrie und Logistik · Industrial and Logistics
BERLIN
510.000 m² 5,10 EUR/m² 6,50 EUR/m² 206.000 m²
Flächenumsatz Durchschnittsmiete Spitzenmiete Neubau/Fertigstellung
Take-up Average rent Prime rent Building completions
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Berlin: Gefragt wie nie Berlin: in higher demand than ever
Berlin bleibt nach wie vor einer der Top-Standorte für Berlin remains one of Europe’s top locations for com-
Gewerbe- und Logistikflächen in Europa. Neben regio- mercial and logistics premises. In addition to regional
nalen und nationalen Unternehmen wird die Flächennach and national companies, demand for space is increas-
frage stark von internationalen Großkonzernen geprägt. ingly being driven by major international corporations.
Motoren dieser Entwicklung sind das anhaltende Bevöl- The factors behind this development are ongoing popula-
kerungs- und Wirtschaftswachstum sowie der weiterhin tion and economic growth, as well as the lasting growth
wachsende Onlinehandel. Trotz geringer Flächenverfüg- of online retail. Despite low availability, take-up of com-
barkeit wurde im Jahr 2019 so viel Gewerbe- und Logistik mercial and logistics space was higher in 2019 than ever
fläche umgesetzt wie nie zuvor. Mit 510.000 m2 Flächen- before. With take-up of 510,000 sqm, the record-break-
umsatz übertraf das Rekordjahr den 5-Jahres-Schnitt um ing year exceeded the five-year average by 23.8%. This
23,8 %. Das sind zudem 21,4 % mehr als im bereits is also 21.4% more than in the previous year, which had
umsatzstarken Vorjahr (420.000 m2). Ein relevanter markt the highest take-up to date (420,000 sqm). There are
aktiver Leerstand ist kaum mehr vorhanden. now barely any marketable vacancies available.
Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage
Take-up Take-up - location
510
550 Neukölln* 8
470
460
448
Reinickendorf* 6
in Tsd. m 2/in thousand sqm
420
402
440 Marzahn-Hellersdorf* 5
Steglitz-Zehlendorf* 5
262
160
330 Treptow-Köpenick* 5
259
Sonstige Stadtbezirke 20
220
420
Umland Süd 29
260
Umland West 9
248
110
189
Umland Nord 9
Umland Ost 4
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020* 0 10 20 30
1. Hj. 2. Hj. * Prognosespanne/Forecast in Prozent/in percent
5-Jahres-Durchschnitt: 412.000 m2 / 5-year-average: 412,000 sqm Jahr 2019/Year 2019 * Berliner Stadtbezirk
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Industrie und Logistik Marktreport 2019/2020 • BerlinBedeutende Flächenumsätze
Significant transactions
Nutzer User Fläche (m²) Space (sqm) Umsatzart Transaction type Lage Area
Amazon 31.000 Miete (Neubau) Umland Süd
MyPlace – SelfStorage 16.800 Kauf (Bestand) Steglitz-Zehlendorf
Kühne + Nagel 15.500 Miete (Neubau) Umland Nord
kfzteile24 13.300 Miete (Neubau) Umland Süd
Bosch Automotive 12.900 Miete (Neubau) Umland Nord
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Mieten auf Wachstumskurs Rents on the rise
Die Mieten in der Bundeshauptstadt reagieren mit Preis- Rents in Berlin are responding to the excess demand
anstiegen auf den Nachfrageüberhang. Im Vorjahresver- with price increases. Compared with the previous year,
gleich erhöhte sich die Durchschnittsmiete in Berlin sowie the average rent in Berlin and the surrounding area
im Umland der Metropole um 8,5 % auf 5,10 EUR/m2. increased by 8.5% to EUR 5.10/sqm. Top rents for exist-
Die Spitzenmieten für Bestandsimmobilien mit marktüb- ing properties with standard fittings increased by an
licher Ausstattung zogen sogar um 12,1 % an und liegen incredible 12.1% and are currently hovering at around
derzeit bei rund 6,50 EUR/m2. Höhere Mieten sind für EUR 6.50/sqm. Higher rents are possible, however, for
moderne Neubauten, besondere Ausstattungsmerkmale modern new constructions, special features or advances
oder im Fall verrechneter Baukostenvorschüsse jedoch for construction costs and may reach double digits. The
möglich und können sogar im zweistelligen Bereich excess demand is also resulting in a high pre-lease rate
liegen. Der Nachfrageüberhang bewirkt ebenfalls eine for project developments. New constructions in Berlin
hohe Vorvermietungsquote für Projektentwicklungen. are, however, generally limited to conversion projects.
Neubauten im Stadtgebiet Berlins beschränken sich There is greater scope for new construction in Berlin’s
jedoch in der Regel auf Konversionsflächen. In den satellite towns – which continue to benefit from the
Umlandkommunen gibt es größere Neubaupotenziale – overflow from the capital. One example of this is the US
sie profitieren weiterhin von den Überschwappeffekten car manufacturer Tesla, which is putting down roots to
der Hauptstadt. Exemplarisch zeigt dies die Ansiedlung the south-east of the city. The downstream effects of
des US-Autokonzerns Tesla vor den südöstlichen Stadt- the Gigafactory are also likely to boost demand for com-
toren. Auch die nachgelagerten Effekte der Gigafactory mercial space in the future, too.
dürften die Gewerbeflächennachfrage künftig antreiben.
Flächenumsatz - Branche* Flächenumsatz - Miete/Eigennutzer*
Take-up - sector Take-up - rental/owner-occupier
Sonstige (12 %) Eigennutzer/Neubau (2 %)
Eigennutzer/Bestand (8 %)
Produktion, Gewerbe,
Industrie (28 %)
Handel (31 %)
Miete/
Miete/Neubau (42 %) Bestand (48 %)
Transport, Logistik (29 %)
* Jahr 2019/Year 2019 * Jahr 2019/Year 2019
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers CommercialGroßaufträge prägen den Markt Large sites shape the market
Die Nachfrageherkunft für Gewerbe- und Logistikflächen Demand for commercial and logistics space comes
ist branchenübergreifend. Dennoch entfielen 60 % des from all areas of the industry. Having said this, 60% of
Rekordumsatzes auf die Logistik und den Handel. Für the record take-up was down to logistics and retail. For
Handels- und Logistikunternehmen sind nach wie vor die retail and logistics companies, location and transport
Lage sowie die verkehrliche Anbindung die entscheiden- infrastructure remain the key factors in choosing a site.
den Standortfaktoren. So haben besonders die wenigen As such, logistics sites on the outskirts of cities do not
innerstädtischen Flächen für Citylogistik eine sehr kurze stay on the market for very long. At the same time,
Verweildauer am Markt. Gleichzeitig waren der Handel three of the five biggest deals in Berlin in 2019 were
und die Logistik auch für drei der fünf größten Abschlüsse for the retail and logistics sectors. Online retail giant
im Jahr 2019 in Berlin verantwortlich. So mietete der Amazon rented a new construction covering more than
Online-Riese Amazon ein über 31.000 m2 großes Neu- 31,000 sqm in Kiekebusch, just south of Berlin-Bran
bau-Areal in Kiekebusch südlich des Flughafens Berlin- denburg airport. kfzteile24 GmbH also set up a logistics
Brandenburg. Im südlichen Umland siedelte sich eben- centre in the area to the south of the city (13,300 sqm).
falls die kfzteile24 GmbH mit einem Logistikzentrum Meanwhile, logistics specialists Kühne + Nagel rented
(13.300 m2) an. Der Logistiker Kühne + Nagel mietete a 15,500 sqm new construction in Oberkrämer, to the
hingegen im nördlichen Umland in Oberkrämer einen north of Berlin. Beyond the Kühne + Nagel site, the
15.500 m2 großen Neubau. Das nördliche Umland wird area to the north of the city is also increasingly viewed
auch außerhalb der Ansiedlung von Kühne + Nagel von as a potential market for investors and companies. In
Investoren und Unternehmen zunehmend als Potenzial- 2019, around 9% of take-up in the metropolitan area
raum wahrgenommen. Im Jahr 2019 wurden in den berlin was accounted for by the neighbouring areas of Ober-
nahen Regionen der Landkreise Oberhavel und Barnim havel and Barnim. The previous year, this proportion
etwa 9 % des Flächenumsatzes der Metropolregion gene- was just 4%.
riert. Im Vorjahr lag der entsprechende Anteil noch bei
lediglich 4 %. In the record year of 2019, many major sites shaped
the Berlin market for commercial and logistics space.
Im Rekordjahr 2019 prägten viele Großansiedlungen den The 25 contracts signed that covered an area of at least
Berliner Markt für Gewerbe- und Logistikflächen. Die 5,000 sqm made up just over half of the total take-up
25 Vertragsabschlüsse mit einer Fläche von mindestens in the German capital.
5.000 m2 machten etwas mehr als die Hälfte des gesamten
Flächenumsatzes in der Bundeshauptstadt aus.
Flächenumsatz - Größenklassen* Neubauaktivität
Take-up - size categories (area) New construction activity
230
250
≤ 1.000 m2 (8 %)
206
in Tsd. m 2/in thousand sqm
≥ 15.001 m2 (16 %)
200
170
160
10.001–15.000 m (13 %)
2
1.001–2.500 m (20 %)
2
136
150
88
100
2.501– 5.000 m2 (20 %)
5.001–10.000 m2 (23 %) 50
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
* Jahr 2019/Year 2019
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Industrie und Logistik Marktreport 2019/2020 • BerlinFlächennachfrage wird hoch bleiben Demand for space will remain high
Engel & Völkers Commercial erwartet, dass sich der Re- Engel & Völkers Commercial does not expect that the
kordumsatz aufgrund der Angebotsknappheit jedoch nicht record take-up will continue to the same extent – Tesla-
in gleichem Ausmaß wiederholen kann – die Tesla-Giga Gigafactory aside. Despite this, we estimate that take-up
factory außen vor gelassen. Wir schätzen dennoch, dass will still be above the five-year average in 2020 – at about
der Flächenumsatz im Jahr 2020 mit etwa 420.000 – 420,000 sqm to 460,000 sqm. The average and peak
460.000 m2 über dem 5-Jahres-Schnitt liegen wird. Die rents, however, will continue their upward trend because
Durchschnitts- und Spitzenmieten werden hingegen ihren national and international companies continue to create
Aufwärtstrend fortsetzen, weil nationale als auch interna- high demand for commercial and logistics space on the
tionale Unternehmen weiterhin auf den Berliner Markt Berlin market.
für Gewerbe- und Logistikflächen drängen.
Industrie- und Logistiklagen Berlin
Industrial and logistics areas in Berlin
Oranienburg Nach
© Engel & Völkers Commercial
Stettin
Nach
Hamburg B96 Umland Nord
A24
Bernau
Velten
A111
A11
Hennigsdorf
B96 B96a
A114
Reinickendorf Pankow
Ahrensfelde
Weißensee Hohenschön-
Brieselang hausen
Flughafen Tegel
Umland Ost
GVZ Berlin-West A10
Wedding
Wustermark Prenzlauer Berg
Spandau
Marzahn
B5 Mitte Hellersdorf
Tiergarten Friedrichshain
Charlottenburg B1/B5
Lichtenberg
A10 Kreuzberg
Schöneberg
Wilmersdorf A100
Umland West
A103 Köpenick
A115 Treptow
Zehlendorf Tempelhof Neukölln A113 Adlers-
Steglitz hof
B96a
B1 GVZ Berlin-Ost
Freienbrink
B101 Schöne-
Potsdam
feld Nach
GVZ Berlin-Süd
Großbeeren Dresden
Mahlow
B96 A12
Wildau
Umland Süd
Nach
A13 Frankfurt/Oder
A10
Ludwigsfelde
Nach Hannover
A9 und Leipzig
Projektgebiete Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewässer
Project area Good location Average location Basic location Waters
4,50–7,50 EUR/m2 6,50–9,00 EUR/m2 5,00–6,50 EUR/m2 4,00–5,00 EUR/m2
Mietpreisspannen (EUR/m2) für einfache Lagerflächen sind i. d. R. ca. 10 % niedriger. Im Umland sind die Mietpreisspannen für Logistikflächen (> 5.000 m2) i. d. R. ca. 20 % niedriger./Rental price
ranges (EUR/sqm) for simple storage areas are usually about 10% lower. In the surrounding area, the rental price ranges for logistics space (> 5,000 sqm) are generally approx. 20% lower.
Industrie und Logistik Marktreport 2019/2020 • BerlinAlle Informationen dieses Marktreports wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Commercial GmbH und entsprechender Quellenangabe gestattet. Stand der Informationen: Januar 2020. All information in this market report has been researched with the greatest care, but no liability can be accepted for its completeness and accuracy. Reproduction of copyrighted content are only permitted with the consent of Engel & Völkers Commercial GmbH and the corresponding indication of source. Status of the information: January 2020. Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 · 10969 Berlin Tel. +49-(0)30-20 34 60 · BerlinCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/berlincommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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