Auswirkungen des Mietspiegelreformgesetzes auf die Arbeit des Mietwertgutachters - Referat auf dem Deutschen Immobilientag des IVD 2021 am 10 ...
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Auswirkungen des Mietspiegelreformgesetzes
auf die Arbeit des Mietwertgutachters
Referat auf dem Deutschen Immobilientag des IVD 2021 am 10. Juni 2021
Dr. Moritz Leutner
Agenda Inhaltsverzeichnis
Lit. Inhalt Folie
Vorstellung F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt 3 bis 5
GmbH
A. Mietspiegel und Sachverständigengutachten heute 6 bis 14
B. Eckpunkte der geplanten Reform (Mietspiegelgesetz) – Regierungsentwurf 15 bis 19
C. Folgen der Mietspiegelreform für die Erstellung von Mietwertgutachten 20 bis 23
D. Zusammenfassung/Fazit 24 und 25
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 2
Vorstellung F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH 03.06.2021 F + B Präsentation 3
F+B Forschung und Beratung für Wohnen,
Vorstellung F+B Immobilien und Umwelt GmbH
Unabhängiges, interdisziplinäres und praxisorientiertes Forschungsinstitut.
Erstellung von rechtssicheren Mietspiegeln für eine Vielzahl von Städten in ganz
Deutschland (u. a. Berlin, Hamburg, Lübeck, Freiburg, Baden-Baden).
Beratung der zuständigen öffentlichen Stellen bei der Reform und bei der
Umsetzung des Mietrechts.
Erstellung von Gutachten zur örtlichen Markt- und Vergleichsmiete in einer Vielzahl
von Städten.
Seit 25 Jahren: Erstellung des F+B Mietspiegelindex als Übersicht über die
Mietspiegelpraxis in den deutschen Städten und Gemeinden.
Bereitstellung von Datenprodukten zur Schätzung der ortsüblichen
Vergleichsmieten (F+B Mietspiegelindex; F+B Bestandsmiete).
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 4Vorstellung Referent: Dr. Moritz Leutner
Vorstellung F+B
Studium der Volkswirtschaftslehre und Rechtswissenschaft, Volljurist
Mitglied der Geschäftsleitung
Schwerpunkte meiner Tätigkeit:
Interdisziplinäre wohnungspolitische Gutachten und Studien
(Mietspiegel/Wohnlageuntersuchungen, Markt- und Standortstudien)
Wirkungsanalysen wohnungspolitischer Maßnahmen
Sachverständigengutachten zur Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien
Kommunal- und Unternehmensberatung.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 5A. Mietspiegel und
Sachverständigengutachten heute
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 6Mietspiegel im deutschen Mietrecht – Definition
Mietspiegel und Gutachten und Arten – der Stand heute
Abbildungsinstrument für ortsübliche Entgelte in jeweiliger Gemeinde oder einer
vergleichbaren Gemeinde (=ortsübliche Vergleichsmiete, OÜV).
Bezugsmaßstab: vereinbarte Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
Bezugszeitraum sind die letzten sechs Jahre.
Von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter
gemeinsam erstellt oder anerkannt.
Erstellung für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrere Gemeinden oder für Teile
von Gemeinden.
Qualifizierte Mietspiegel (Erstellung nach wissenschaftlichen Grundsätzen) vs.
einfache Mietspiegel (reduzierte Anforderungen an die Erstellung).
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 7Mietspiegel in Deutschland – breite Informationsbasis
Mietspiegel und Gutachten über das Mietniveau im Bestand
Mietspiegel bieten breite und derzeit wichtigste Informationsbasis über Mieten im
freifinanzierten Mietwohnungsbestand von Städten und Gemeinden.
Mietspiegel ist verlässlicher und nachhaltiger Indikator über Mietenniveau einer
Gemeinde für Vermieter, Investoren, Bauherren und Finanzdienstleister und für
öffentliche Stellen.
Vergleichsmieten stellen bei entsprechender Regulierung auch die „nachhaltig
erzielbare Miete“ dar und sind wichtige Kenngröße für die Immobilienbewertung.
Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Bei Mieterhöhungsverlangen bzw. Prozessen mit Gegenstand: Zustimmung zur Mieterhöhung
Bei Geltung der Mietpreisbremse: Bestimmung Einzelvergleichsmiete inzident bei der
Wiedervermietung von Bestandswohnungen
Ggf. für steuerliche Zwecke (Wohnlage bei Grundsteuer; Liebhaberei) oder Mietwucher.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 8Verbreitung von Mietspiegeln in Deutschland - Ende
Mietspiegel und Gutachten 2020 in 603 Gemeinden ab 10.000 Einwohner vorhanden
Mietspiegel in 603
Gemeinden ab 10.000 Verbreitungsgrad von Mietspiegeln nach Ortsgröße (in Prozent)
Einwohnern (ab einer
Gemeindegröße von 20.000
Einwohnern insgesamt 420)
Verbreitungsgrad in den
letzten Jahren deutlich
erhöht
in Kleinstädten mit 20.000
bis 50.000 Einwohnern: 46
% (2000: 37 %)
in Mittelstädten mit 50.000
bis 100.000 Einwohnern:
85 % (2000: 68 %)
In Großstädten ab 100.000
Einwohner: 93 % (2000:
83%)
F+B-Mietspiegelindex 2020 © F+B 2020
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 9Wirkung von Mietspiegeln und Wohnlagen – je
Mietspiegel und Gutachten nach Ausgestaltung und Rechtsprechung vor Ort
Rechtsprechung des BGH: Qualifizierter Mietspiegel kann durch SV-Gutachten
angegriffen werden.
Grundsätzlich: Ermittlung der Einzelvergleichsmiete durch Schätzung nach §§ 286
Abs. 1; 287 Abs. 2 ZPO. Dem Gericht kommt insoweit ein Beurteilungsspielraum zu,
der nur eingeschränkt überprüfbar ist.
Bei qualifizierten Mietspiegeln kann die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB
durch Sachverständigengutachten entkräftet werden.
Vermutungswirkung für den qualifizierten Teil: Bandbreite/Spanne bei Tabellen- und
Regressionsmietspiegeln, z.B. beim aktuellen Mietspiegel Kiel +/- 15 % auf die errechnete
Mietspiegelmiete, im Übrigen zur Schätzung.
Bei Eingriff der Vermutungswirkung muss i.d.R. kein Gutachten über die OÜV eingeholt werden.
Aber: über die sog. Anforderungen nach § 558d Abs. 1 und 2 BGB muss ggf. Beweis durch ein
Sachverständigengutachten erhoben werden.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 10Wirkung von Mietspiegeln und Wohnlagen – je
Mietspiegel und Gutachten nach Ausgestaltung und Rechtsprechung vor Ort
Rechtsprechung des BGH: (einfacher) Mietspiegel jedenfalls sog. Indiz für die OÜV.
Grundsätzlich auch hier Ermittlung der Einzelvergleichsmiete durch Richter nach
§§ 286 und 287 Abs. 1 S. 1 ZPO durch Schätzung.
Je nach Art der Erstellung muss das Gericht nach §§ 286; 287 Abs. 2 ZPO
Einwendungen nachgehen:
BGH: Pauschale Ausführungen reichen nicht aus (z. B. andere Städte haben andere
Wohnlagesysteme)
BGH: Die Einholung eines Sachverständigengutachtens kann nach § 287 Abs. 2 ZPO (Kosten
nicht im Verhältnis zum Streitwert) und wegen der regelmäßig schlechteren Datengrundlage
von SV-Gutachten unterbleiben (a. A. 63. Kammer des LG Berlin zum Mietspiegel 2015 Berlin).
BGH: Selbst einem Mietspiegel, bei dem keine Datenerhebung stattgefunden hat, aber alle
Verbände beteiligt waren und zusammen mit der Gemeinde der Übersicht über die Entgelte
zugestimmt haben, kommt die sog. Indizwirkung zu; ein Sachverständigengutachten muss nicht
eingeholt werden.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 11Sachverständigengutachten zum Mietwert u.a.
„Schwestern“ der Instrumente zur Begründung
Mietspiegel und Gutachten von Mieterhöhungen gem. § 558a BGB
Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Bei Mieterhöhungsverlangen bzw. Prozessen zum Gegenstand: Zustimmung zur Mieterhöhung
Bei Geltung der Mietpreisbremse: Bestimmung der Einzelvergleichsmiete inzident bei der
Wiedervermietung von Bestandswohnungen
Ggf. bei steuerlichen Zwecke (Wohnlage bei Grundsteuer; Liebhaberei) oder Mietwucher.
Weitere typische Sachverhalte
Mietminderungsverfahren: Ermittlung des Abschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Möblierungszuschlag: ggf. Ermittlung des Möblierungszuschlags für Inventar.
im Verkehrswertgutachten/Ertragswertverfahren
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 12Auftraggeber und Typen von Gutachten zur
Mietspiegel und Gutachten ortsüblichen Vergleichsmiete
Auftraggeber von Gutachten zur
Zulässigkeit und Begründetheit von
MEV*)
Auftraggeber
Vermieter/Mieter Auftraggeber Gerichte
(Parteigutachten) (Gerichtsgutachten)
Gutachten zur
Einzelgutachten Begründetheit von MEV*)
Gutachten zur Erstellung
Typ-Gutachten von Mietspiegeln nach wiss.
Grundsätzen/nach MSP-VO
*) MEV = Mieterhöhungsverlangen
Quelle: F+B 2021
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 13Art und Erstellung des Sachverständigengutachten zur
Mietspiegel und Gutachten ortsüblichen Vergleichsmiete abhängig vom Mietspiegel
Nr. Situation Anlass Relevanz
1 kein örtlicher Mietspiegel für SV-Gutachten zur Abbildung der OÜV als hoch
jeweilige/vergleichbare Gemeinde Ersatz zum Mietspiegel
2 Objektart im Mietspiegel nicht abgebildet MSP vorhanden, Daten beschränkt auf MFH hoch
(z. B. EFH/ZFH)
3 Objekttyp im Mietspiegel nicht bewertet MSP vorhanden, Daten für Objekt-Typ nicht mittel
(z. B. Substandard/Luxus, Klein-/Groß-WE) ausgewiesen
4 Sondertyp von Wohnungen, Mietwert von Bewertung Möblierung, Garagen/Stellplätze, gering
Sonderleistungen o. ä.
5 Einstufung des Wohnwertes insgesamt/für Einordnung Objekt in Bandbreite der OÜV mittel
Einzelfaktoren bei Tabellen- od. Regressionsmietspiegeln
6 Prüfung, ob Mietspiegel nach Zweifel an der Wissenschaftlichkeit der selten
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt Methoden
Quelle: F+B-Projektdatei/Archiv F+B
Sachverständige, Expertenbefragung;
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 14Mietwertgutachten in der
Mietspiegel und Gutachten Sachverständigenpraxis nicht besonders beliebt
Hohe Anforderungen an die Bereitstellung von Vergleichsdaten insbesondere in der
gerichtlichen Praxis.
Hoher Aufwand für die Datenbeschaffung bei Einzelgutachten.
Identifizierbarkeit der Einzelwohnung erforderlich versus Datenschutz.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 15B. Eckpunkte der geplanten Reform
(Mietspiegelgesetz)
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 16Mietspiegelgesetz soll Mietspiegel
rechtssicherer machen und Anreize für
Eckpunkte Mietspiegelgesetz Erstellung schaffen
1. Zweck: Unterstützung der Erstellung einfacher und qualifizierter Mietspiegel
2. Zweck: Kosten der Erstellung Fortschreibung sollen sinken
3. Zweck: Stärkung und Konkretisierung von (qualifizierten) Mietspiegeln
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 17Unterstützung der Erstellung einfacher und
Eckpunkte Mietspiegelgesetz qualifizierter Mietspiegel
Reform unterstützt die praktische Erstellung von Mietspiegeln insbesondere im
Bereich der Erhebung.
Verbesserte Datengrundlagen für die Stichprobenziehung durch rechtssicheren
Zugang zu amtlichen Dateien bei der Stichprobenziehung gem. § 1 Art 238 EGBGB
Meldedatei für die Bereitstellung der Einwohnerdaten/Melderegister und
Grundsteuerdatei für Eigentümerdaten beim Finanzamt.
Auskunftspflicht der befragten Mieter und Eigentümer gem. § 2 Art 238 EGBGB
Verbesserte Ausschöpfung der Stichprobe im Rücklauf, Rücklauf ansonsten unterschiedlich
Verzerrungen der Stichprobe weniger wahrscheinlich, da Teilnahme nicht mehr freiwillig.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 18Kostenreduktion bei der Erstellung einfacher
Eckpunkte Mietspiegelgesetz und qualifizierter Mietspiegel
Die Reform dürfte Anreize schaffen, in Gemeinden mehr einfache und qualifizierte
Mietspiegel zu erstellen, da deren Kosten reduziert werden
Unaufwändigerer Zugang zu Datengrundlagen für die Stichprobenziehung – Zugriff auf
amtlichen Dateien bei der Stichprobenziehung gem. § 1 Art 238 EGBGB:
Verarbeitung der Daten auf gesetzliche Grundlage gestellt
Kein Schriftwechsel mehr erforderlich.
Unaufwändigere Erhebung durch Auskunftspflicht der befragten Mieter und Eigentümer
gem. § 2 Art 238 EGBGB:
Verbesserung der Ausschöpfung der Stichprobe, Rücklauf ansonsten unterschiedlich
Verringerung der Kosten, da c.p. weniger Übersteuerung der Stichprobe erforderlich.
Kostenreduktion durch Verringerung der gesetzlich vorgesehenen Frequenz der
Erstellung und Fortschreibung gem. §§ 558c und 558d
Fortschreibung nur noch alle drei Jahre (anstatt bisher alle zwei Jahre)
Neuerstellung nur noch alle 5 Jahre (anstatt bisher alle vier Jahre).
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 19Stärkung und Konkretisierung von
Eckpunkte Mietspiegelgesetz (qualifizierten) Mietspiegeln
Stärkung von qualifizierten Mietspiegeln durch vereinfachten Eingriff der Vermutungswirkung,
dass der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet. Gleichzeitig auch Normierung
und Konkretisierung von Grundsätzen zur Erstellung von (qualifizierten) Mietspiegeln.
Änderung der Anforderungen an den Eingriff der Vermutungswirkung nach §§ 558d Abs. 1 S. 2
und 3 n.F. BGB
Nach der Reform zwei Tatbestände für den Eingriff der Vermutungswirkung
Entweder: Erfüllung von wissenschaftlichen Grundsätzen erforderlich, Normierung der
wissenschaftlichen Grundsätze in der Mietspiegelverordnung
Oder: Eingriff der Vermutungswirkung auch bei Anerkennung des Mietspiegels durch die
„nach Landesrecht zuständige Behörde“ (ehem. Gemeinde) und Interessenvertretern von
Mietern und Vermietern.
Folge: Vermutung im Zivilprozess greift häufiger:
Gegenbeweis (=Beweis des Gegenteils) gem. § 292 ZPO erforderlich.
In der Rechtsprechung muss sich zeigen, inwiefern die Vermutungswirkung noch
entkräftet werden kann. Auch sie kann auf Gutachten gestützt mit Verweis auf die
fehlende Einhaltung der Anforderungen der Mietspiegelverordnung infrage gestellt
werden.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 20C. Folgen der Mietspiegelreform für die
Erstellung von Mietwertgutachten
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 21Erwartete Effekte der Reform für die
Folgen Mietspiegelreform Mietspiegelpraxis
Zu erwartende Folge der Kostenreduktion und Konkretisierung der Anforderungen:
Wachsende Bedeutung durch vermehrte Aufstellung (qualifizierter) Mietspiegel
Durch Normierung klare Leitlinie für Behörden und Ersteller.
Zu erwartende Folgen der verbesserten Erstellungsbedingungen:
Verbesserte empirische Qualität – bei gleichzeitig verringertem Aufwand für die Aufstellung
Höhere Akzeptanz durch weniger Ausschluss von Befragten (z.B. Mietspiegel München).
Zu erwartende Folge der Stärkung von Mietspiegeln als Abbildungsinstrument der
ortsüblichen Vergleichsmieten
Stärkung der Akzeptanz durch normierte und konkretisierte Vorgaben für die Erstellung
Stärkung der Akzeptanz von Mietspiegeln in der vorgerichtlichen und gerichtlichen Praxis.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 22Allgemeine Prognose der Folgen der
Mietspiegelreform auf die Tätigkeit des/der
Folgen Mietspiegelreform Mietwertgutachter/in
Bedarf an Sachverständigengutachten grundsätzlich von Frequenz und Umfang der
Mietanpassung durch die Vermieter geprägt – Prognose angesichts in jüngster Zeit
vielfach stagnierender Mieten und verändertem Vermieterverhalten kaum möglich.
Vermehrte Aufstellung von Mietspiegeln in Gemeinden, die vorher keinen
Mietspiegel aufwiesen, verringert grundsätzlich Bedarf an
Sachverständigengutachten.
Die Frequenz der Erstellung und Fortschreibung von Mietspiegeln könnte sinken,
wenn die Gemeinde nicht die „Marktnähe“ durch 2-Jahres-Rhythmus von Erstellung
und Fortschreibung sicherstellen will.
Verbesserte empirische Qualität stärkt die Akzeptanz der ortsüblichen
Vergleichsmiete im Vorfeld von Mieterhöhungen/Zustimmungsklage.
Durch die Stärkung von Mietspiegeln (Vermutungswirkung) allgemein, werden c.p.
weniger Gutachten zur Flankierung oder zur Überprüfung gebraucht.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 23Allgemeine Prognose für die Entwicklung der Anlässe für
Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen
Folgen Mietspiegelreform Vergleichsmiete nach der MSP-Reform
Nr. Situation Anlass Relevanz
1 kein örtlicher Mietspiegel für SV-Gutachten zur Abbildung der OÜV als Weniger
jeweilige/vergleichbare Gemeinde Ersatz zum Mietspiegel
2 Objektart im Mietspiegel nicht abgebildet MSP vorhanden, Daten beschränkt auf MFH Bleibt relevant
(z. B. EFH/ZFH)
3 Objekttyp im Mietspiegel nicht bewertet MSP vorhanden, Daten für WE-Typ nicht Bleibt relevant
(z. B. Substandard/Luxus, Klein-/Groß-WE) ausgewiesen
4 Sondertyp von Wohnungen, Mietwert von Bewertung Möblierung, Garagen/Stellplätze, Bleibt relevant
Sonderleistungen o. ä.
5 Einstufung des Wohnwertes insgesamt/für Einordnung WE in Spanne der Mieten/Feld Bleibt relevant
Einzelfaktoren bei Tabellen- od. Regressionsmietspiegel
6 Prüfung, ob Mietspiegel nach Zweifel an der Wissenschaftlichkeit der Weniger
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt Methoden
Quelle: F+B-Projektdatei/Archiv F+B
Sachverständige, Expertenbefragung;
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 24D. Zusammenfassung/Fazit 03.06.2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 25
Sachverständigengutachten und Mietspiegel nach der
Zusammenfassung/Fazit Reform: Erwartete Folgen
Vermehrte Aufstellung von Mietspiegeln – Bedarf an Sachverständigengutachten
verringert sich.
Frequenz der Neuaufstellung von Mietspiegeln verringert (drei anstatt zwei Jahre) –
ggf. aus Kostengründen weniger Erstellung von Mietspiegeln und
Sachverständigengutachten.
Mietspiegelqualität erhöht - geringerer Bedarf an Sachverständigengutachten bei
Lücken/Engpassfeldern/Spanneneinordnungen.
Statistische Qualität von Mietspiegeln verbessert – erhöhte Anforderungen auch an
die Qualität von Sachverständigengutachten.
Insgesamt aber je nach Rechtsprechung und Datenlage weiter auch individuelle
Gutachten erforderlich, wie z.B. zur Wohnlage in Hamburg.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 26Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!
Dr. Moritz Leutner
Mitglied der Geschäftsleitung
Telefon: 040/280 810-11
E-Mail: mleutner@f-und-b.de
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